Naast de mogelijkheid voor Wooninc. om alleen woningen te ontwikkelen en eventueel te beheren voor de ‘kansgroep’, willen we ook onderzoeken of Wooninc. een woonvariant kan bieden in samenwerking met een belegger.
6.1 SAMENWERKEN MET BELEGGERS
Door woningcorporaties wordt regelmatig en in diverse
vormen samengewerkt. Wij denken dat de samenwerking met een belegger bij het huisvesten van de ‘kansgroep’ tot betere resultaten zal leiden.
De interesse van beleggers in de particuliere huurmarkt herleeft. Dit als gevolg van het vastlopen van hun uitpondstrategieën. Deze strategieën lopen spaak nu het aantal te koop staande voormalige huurwoningen te groot is geworden ten opzichte van de verminderde vraag. Beleggers wilden voorheen lang huurcomplexen bezitten om ze later als individuele woningen te verkopen, mede aangemoedigd door de sterk stijgende verkoopprijzen.
Nu is de betaalbaarheid van de koopsector juist de laatste tijd onder druk komen te staan en is de toewijzing tot een sociale huurwoning strenger geworden. Dit alles heeft geleid tot gunstige marktomstandigheden voor een belegger op de huurwoningmarkt. Daarnaast is het investeren in de huurwoningmarkt voor een belegger interessant vanwege het stabiele inkomen, een hoog rendement in vergelijking met overige vastgoedassets, de goede mogelijkheden voor waardeontwikkeling en het lage risicoprofiel ten op zichten van andere commerciële sectoren. In aanvulling op de stabiele en veilige investeringskarakter, biedt de huurwoningmarkt ook goede mogelijkheden voor actief asset management: Er kan toegevoegde waarde worden gerealiseerd door het optimaliseren van de bezettingsgraad, de huurniveaus en de portefeuillesamenstelling30.
6.2 BEHEREN OF VERKOPEN
Voor de woningcorporatie kan een belegger een goede samenwerkingspartij vormen in de ontwikkeling van vrije sector huurwoningen. Het kenmerk van een belegger, een partij die niet kortzichtige besluiten neemt en betrouwbaar is, sluit aan bij de wensen en het gedegen karakter van een woningcorporatie. Een vrije sector huurwoningproject voor de ‘kansgroep’ kan na ontwikkeling, oplevering en verhuring verkocht worden aan een belegger. Wanneer hier voor verkopen gekozen wordt, heeft de woningcorporatie de doelstelling bereikt, het huisvesten van de ‘kansgroep’, en kan het verder beheren van de woningen door de belegger gebeuren. Dit heeft tot positief gevolg dat de woningcorporatie het beheer van de woningen niet hoeft te scheiden van het regulieren beheer van sociale huurwoningen. Door de wetgeving, welke opdraagt om maatschappelijke (DAB) en commerciële ontwikkelingen (niet- DAB) te scheiden in de boekhouding, is het aannemelijk dat dit in de dagelijkse bedrijfsvoering tot complexe administratieve situaties leidt.
In hoofdstuk 5 wordt daarentegen ook het beheerscenario uitgewerkt wat, aangezien Wooninc. de expertise van beheren al in huis heeft, ook een mogelijkheid zou kunnen zijn. Zoals in het juridisch kader wordt beschreven (hoofdstuk 5.3) zijn toegelaten instellingen bevoegd om zich op andere sectoren te begeven om de maatschappelijke activiteiten te kunnen realiseren. Dit zou dus ook het beheer van vrije sector huurwoningen kunnen zijn.
Hieruit blijkt dat het zelf beheren of verkopen van woningen voor de ‘kansgroep’ voor Wooninc. geschikt is.
30
6.3 VOORBEELD BEREKENING
De totale investeringskosten en het rendement voor de belegger zijn gegeven, wat zou de minimale huur moeten zijn?
In dit scenario ontwikkelt Wooninc. woningen voor de ‘kansgroep’ en verkoopt ze na de realisatie aan een belegger. De totale NCW berekening van dit scenario is opgenomen in bijlage XII.
In deze rekenvariant hebben we de investeringskosten van Wooninc. aangehouden waarbij het percentage voor V.O.N. wordt opgeteld (8%). Het totaal bedrag waarvoor de belegger de woning kan kopen is € 162.000,-. Het lange termijn rendement van de belleger moet richting de 7% gaan. Na berekening (zie tabel 12) komt het rendement voor de belegger uit op 6,81 %. Het rendement wordt berekend aan de hand van de huurprijs, de investeringskosten, een exploitatieduur van 50 jaar, jaarlijkse huurverhoging en vaste lasten van 30% die bij een belegger van toepassing zijn.
Tabel 12. Maximale huur met gegeven investeringskosten en rendement. Bedrijfswaarde
NCW € 162.000
Rendabiliteit € -
Lasten
Investeringskosten incl btw Lasten belegger 30%
investeringskosten per woning 162.000 Lasten Woningcorporaties 40%
Huurprijs
huurprijs per maand 750 groot onderhoud jaar 25 € -
Verkoop Indexaties
exploitatieduur (in jaren) 50 huurverhoging 3,00%
huurderving 1,00% inflatie 2,00% restwaarde 162.000 exploitatielastenstijging 3,00% verkoopwaardestijging 2,00% disconteringsvoet 6,81% WONING 6.3
Wanneer vanuit het beleggerperspectief wordt gekeken naar de huur, sluit de huur aan op de aangehouden percentages van het gewenste huurbedrag. Het lange termijn rendement van 6,81 % wordt als zeer redelijk geacht.
6.4 VERGELIJKING HUUR EN KOOPVARIANTEN
Om na te gaan welke van de behandelende varianten in hoofdstuk 5 en 6 het meest geschikt is voor Wooninc. en voor de ‘kansgroep’, worden de varianten hier vergeleken (zie tabel 13):
Tabel 13. Vergelijking varianten.
VERGELIJKING
Huurprijs: Lasten: Jaarlijkse verhoging: Investerings- kosten: Rendement: Zelf beheren Investeringskosten zijn bekend: € 697,- 40 % 2 % € 150.000,- 5,25 % Huurprijs is bekend: € 750,- 40 % 2 % € 161.343,- 5,25 %
Afstoten aan belegger Investeringskosten, huur en rendement zijn bekend:
€ 750,- 30 % 3 % € 162.000,- 6,81 %
Slimmerkopen®
Trudo ‘Profijt woning’ € 150.000,-
Koopwoning
Wooninc. ontwikkeld en verkoopt de woning:
€ 150.000,- € 9.000,-
* Wanneer gekozen wordt de gestelde huur van € 750,- te vragen.
Volgens de kenmerken van de ‘kansgroep’ kunnen ze een koopwoning kopen van maximaal € 159.000,- of een huurwoning huren met een huur van maximaal € 750,-(zie hoofdstuk 5.4). Wanneer je de verschillende varianten naast elkaar legt zie je dat er meerdere mogelijkheden voor Wooninc. zijn aangaande de inrichting van een project.
Wanneer Wooninc. de woningen zelf in beheer houdt, met de door ons gestelde investeringskosten, kan een lagere huurprijs gevraagd worden dan gesteld.
Daarnaast kan er gekozen worden om de woning te verkopen. Dit kan zowel aan een belegger als aan de toekomstige gebruiker van de woning. In hoofdstuk 5.4 wordt onderbouwd, dat in de minst gunstige situatie, een huishouden uit de kansgroep een woning van maximaal € 159.000,- kan kopen. Hierin zijn de V.O.N. percentages al verrekend.
Het voordeel voor huurders, in geval van beheer door Wooninc., is dat zij minder waarschijnlijk de huurprijs jaarlijks met hogere percentages zal doorvoeren. Beleggers zullen, zoals aangegeven in de omschrijving, eerder een jaarlijkse huurverhoging van 3% aanhouden dan een inflatievolgend percentage.
Uit bovenstaande tabel blijkt dat Wooninc., eventueel in samenwerking met een belegger, meerdere mogelijkheden kan bieden aan zowel de huurders als kopers uit de ‘kansgroep’.