Dit hoofdstuk beschrijft, onderverdeelt per thema (Hoofdstuk 4.2), de resultaten uit het afstudeeronderzoek. Het laatste en meest belangrijke thema ’Scheefwonen biedt mogelijkheden’, is het meest actueel, innovatief en biedt een grote kans voor Wooninc. Het heeft daarom ook de meeste aandacht gekregen.
7.1 CONCLUSIE ‘WOONKWALITEIT VOOR DE ACTUELE MARKT’
‘Woonkwaliteit gericht op de actuele markt’ is vooral gericht op wat de doelgroepen verwachten van de ontwikkelaar of woningcorporatie en of deze partijen op de hoogte zijn van de wensen. Daarnaast wordt er gekeken naar hoe het product, de woning, zo efficiënt mogelijk ingezet kan worden.
In tegenstelling tot de commerciële ontwikkelaars richten de woningcorporaties zich maar beperkt, tot niet, op het markt- en consumentenonderzoek. Dit is te verklaren door de grotere druk op de financiën en prestaties die bij commerciële ontwikkelaars beduidend meer aanwezig is dan bij woningcorporaties. Wooninc. heeft in vergelijking tot de andere woningcorporaties wel al de eerste stap tot invoering van marktonderzoek gemaakt door deze taakomschrijving op te nemen in het PVE voor de ontwikkelaars. Het streven is om het marktonderzoek op te nemen in de initiatieffase maar wanneer dit wel aanwezig is zijn de bronnen gedateerd en het onderzoek niet volledig. In de praktijk komt het er nog vaak op neer dat tijdens de acquisitie door de directie wordt bepaald wie de doelgroep voor het project wordt. Daarnaast wordt er geen onderscheid gemaakt binnen de doelgroepen, bijvoorbeeld door middel van leefstijlen. Ook met het onderhoud en herontwikkeling van verouderd bezit wordt er nauwelijks gekeken naar de wensen van de consument. Woningcorporatie Domein daarentegen richt zich, bij herontwikkeling, specifiek op de vertrekkende huurders.
Commerciële ontwikkelaars zijn actiever in het marktonderzoek door deskresearch, gesprekken met een consumentenplatform en richten zich in een vroeg stadium al op een specifieke leefstijl. Hierdoor trachten zij de toekomstige bewoner vanaf de initiatieffase te betrekken bij het proces.
Het consumentenonderzoek, ‘wat wil de gebruiker?’, is bij de woningcorporaties verder ontwikkeld maar nog niet van de standaard zoals bij commerciële ontwikkelaars. Woningcorporaties verschillen sterk van elkaar, Domein werkt soms met CPO terwijl Woonbedrijf bouwt op ‘kennis in het gebied door veel bezit’. Het is belangrijk, zeker bij de commerciële ontwikkelingen (niet-DAB), om in een vroeg stadium de gebruiker te binden aan het product of zeker te zijn dat het product aansluit bij de wensen van de leefstijl of specifieke eindgebruiker zoals de commerciële ontwikkelaars nu wel al doen.
Herontwikkeling wordt bij Woonbedrijf als voorkeur gezien, terwijl Wooninc. zich de afgelopen jaren grotendeels heeft gericht op acquisitie en nieuwbouw. Het is voor woningcorporaties belangrijk om het bestaande bezit op kwalitatief voldoende niveau te behouden.
De dubbele vergrijzing biedt een brede markt voor (her)ontwikkeling. Om deze tijdelijk grotere groep op te vangen moet gekeken worden naar een oplossing voor een bepaalde periode. Belangrijk is om te kijken naar de toekomstwaarde. De woning dient in de toekomst ook nog bewoont te kunnen worden wellicht door een andere doelgroep of soort huishouden. Levensloopbestendige woningen worden op het moment bij woningcorporaties en commerciële ontwikkelaars in varianten toegepast. Niet altijd met de achterliggende gedachten om een woning voor een brede doelgroep te bieden(hoofdstuk 3 en 4), maar meer gericht op de technische uitbreidingsmogelijkheden of een conceptwoning als kostenbesparend middel.
De meeste woningcorporaties bedienen al de aanbiedersmarkt voor het marktsegment ‘goedkope koopwoningen’ waar onder andere starters en doorstromende huishoudens van kunnen profiteren. Hiermee wordt niet alleen deze groep deels bediend maar wordt ook het bestaande bezit vernieuwd. Wooninc. richt zich slechts op de verversing van het bezit terwijl Trudo specifiek gericht is op koopwoningen met toekomstwaarde omdat zij werken met Slimmerkoop. Belangrijk is dat het aanbod voor de marktsegmenten goedkope koopwoningen èn middeldure huurwoningen wordt vergroot.
Resumé:
- Te weinig markt- en consumenten onderzoek - Geen onderscheidt binnen doelgroepen
- Bestaande bezit op kwalitatief voldoende niveau houden
- Levensloopbestendige woningen mogelijkheid voor de bevolkingsgroei en dubbele vergrijzing - Binnen de markt is voornamelijk vraag naar middeldure huur en goedkope koopwoningen.
7.2 CONCLUSIE ‘KOSTEN EN KWALITEIT IN BALANS’
‘Kosten en kwaliteit in balans’ is gericht op de blijvende toename van de onrendabele top op de sociale huurwoningen. Er worden te grote woningen ontwikkeld waarvan de kwaliteit en de opbrengsten niet in balans staan.
De oorzaak is dat de investeringskosten, met name de grondcomponent, blijven toenemen en de huuropbrengsten maar behouden mogen stijgen. De inkomsten van deze maatschappelijke ontwikkelingen (DAB) worden gedrukt door maximale huurprijs welke samenhangt met de huur toeslaggrens die woningcorporaties gebruiken (voor 1-persoonshuishoudens, 65-plus en gehandicapten € 652,52, voor 2-persoonshuishoudsen € 517,64 en voor 3 of meer personen € 554,76).
De investeringskosten groeien door het stijgen van de grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten. Daarnaast wordt de kwaliteit, met name de oppervlakte, niet of nauwelijks beheerst.
Naast de investeringskosten zijn ook de exploitatielasten in vergelijking met een belegger een stuk hoger (30% ten opzichte van 40% tot 60% van de huuropbrengst). Dit betekent dat er minder efficiënt wordt omgesprongen met de vaste lasten.
Voor de huidige economische crisis werden alle ontwikkelingen met gemak verkocht, de tijden waren goed en er was veel mogelijk. Nu de markt is verschoven van kwantiteit naar kwaliteit moeten ontwikkelaars meer consumentgericht ontwikkelen willen ze de woningen verkopen (of verhuren). In de ‘goede’ tijd hadden de woningcorporaties de mogelijkheid om ook de sociale huurwoningen te voorzien van meer kwaliteit en meer oppervlakte. Dit resulteerde, voor de ene woningcorporatie meer dan voor de andere, in zeer ruime en kwalitatief hoogstaande woningen met een grotere onrendabele top (de kwaliteit/oppervlakte van de woning nam toe, maar de maximaal te vragen huurprijs niet) die vervolgens gecompenseerd konden worden met grote winsten. De oppervlaktes van de ‘Budgetwoning’, zoals beschreven in hoofdstuk 4.2, zijn een betere leidraad voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen. Het kleine verschil in kwaliteit tussen sociale huurwoningen en vrije sectorwoningen remt de doorstroming op de sociale woningmarkt.
Ook bij de commerciële ontwikkelaars is het opgevallen dat de kosten en kwaliteit niet in balans zijn bij woningcorporaties. Naast het feit dat de onrendabele top op deze woningen, welke zijn ontwikkeld eind jaren ’90, groter is dan andere sociale huurwoningen, ontstaat er een scheefstand van woningen. Zo kunnen de buren exact dezelfde woning huren maar een groot verschil aan huur betalen door de omvang van de korting die de woningcorporatie hen verstrekt.
Door al deze ontwikkelingen wordt het functioneren van woningcorporaties bemoeilijkt.
Resumé:
- Investeringskosten stijgen
- Huurprijzen worden begrenst door regelgeving
- Sociale huurwoningen worden ontwikkeld met een te hoge kwaliteit - De exploitatielasten van een belegger zijn lager
7.3 CONCLUSIE ‘SCHEEFWONEN BIEDT MOGELIJKHEDEN’
‘Scheefwonen biedt mogelijkheden’ is een thema dat letterlijk anticipeert op ontwikkelingen in de markt. Mede om deze reden, de hoge actualiteit en de relevantie is verder onderzoek gedaan naar dit specifieke thema. Deze ontwikkeling is afkomstig uit een wijziging in de Europese regelgeving. Het doel is om oneerlijke concurrentie tussen woningcorporaties en ontwikkelaars te voorkomen.
Het gevolg is dat door de scherpere controle op toewijzing van de sociale huurwoningen aan een inkomensgroep, in samenloop met het moeilijk krijgen van voldoende hypotheek door de huidige economische crisis, een groep huishoudens niet kan voorzien in eigen huisvesting.
De ‘kansgroep’ die door het trekken van de inkomensgrens, op zowel de sociale als de vrije sector markt, geen passende woning kan vinden komt in de problemen. Commerciële ontwikkelaars richten zich niet op deze groep omdat de realisatie van deze huisvesting voor hen te weinig rendement met zich meebrengt tijdens de ontwikkeling. Ook een belegger (met een laag risicoprofiel) heeft zich in het verleden niet gericht op deze doelgroep aangezien de woningcorporaties een te grote concurrent vormden. De woningcorporaties hadden toen nog geen toewijzingseis. Nu de toewijzingsnorm scherper is gesteld, en woningcorporaties de maatschappelijke (DAB) en commerciële (niet-DAB) activiteiten moeten scheiden, ontstaat er ook op de middeldure huursector een eerlijke concurrentiepositie voor beleggers en commerciële ontwikkelaars.
Wellicht is dit een doelgroep waar woningcorporaties, mogelijk in samenwerking met een belegger, zich op kunnen richten. Alhoewel velen van mening zijn dat dit niet de primaire taak is van een woningcorporatie. Het BBSH spreekt dit tegen en omschrijft de taak van de woningcorporatie als toegelaten instelling welke huisvesting verzorgt voor diegene die hier zelf niet toe in staat zijn.
Met de toewijzingseis van sociale huurwoningen aan inkomens tot de € 33.614,- is ook de wetgeving om maatschappelijke (DAB) en commerciële (niet-DAB) activiteiten te scheiden in werking getreden. Dit betekent wanneer een woningcorporatie zich op de ‘kansgroep’ zou richten dit onder commerciële ontwikkeling (niet-DAB) zal vallen, wat als gevolg heeft dat financieringsvoordelen welke woningcorporaties bij maatschappelijke (DAB) activiteiten genoten verdwijnen. Om deze woningen betaalbaar te houden voor de ‘kansgroep’ moet gestreefd worden naar een aanvaardbare huur. Dit houdt in dat er een basale woning ontwikkeld wordt met beperkte keuzemogelijkheden vanuit de huurder of koper. Gezien de doelgroep is een grondgebonden rijwoning met een tuin de meest plausibele keuze/vorm .
Na berekend te hebben welke investeringskosten passen bij de gewenste huur, en welke huur past bij realistisch geschetste investeringskosten, blijkt dat een dergelijk plan om deze woningen in beheer te houden voor een woningcorporatie haalbaar is. Weliswaar zonder ‘winst’. Daar tegenover staat wel een beperkte jaarlijkse huurverhoging. Verder zijn wij van mening dat voor woningcorporaties in de exploitatie lasten nog een flinke winst te halen is.
Wanneer Wooninc. kiest om de ontwikkeling na realisatie af te stoten, zou een belegger hier een belangrijke partner in kunnen zijn. Met het gewenste rendement van de belegger, en de uit onderzoek meest geschikte huurprijs, denken wij dat ook deze vorm geschikt is voor Wooninc. en de ‘kansgroep’ uitstekende huisvesting biedt.
De manier van exploiteren blijft een groot verschil tussen beide vormen. Daar waar woningcorporaties al decennia lang vanuit een maatschappelijk oogpunt exploiteren, ligt bij de beleggers de expertise juist bij het efficiënt exploiteren. De samenwerking en het samenvoegen van expertises zal lijden tot een passend product voor de huishoudens binnen de ‘kansgroep’.
Wooninc. kan, eventueel in samenwerking met een belegger, meerdere mogelijkheden bieden aan zowel de huurders als kopers uit de ‘kansgroep’.
Resumé:
- Staatsfinanciering voor commerciële ontwikkelingen van woningcorporaties vervalt
- Door het trekken van een toewijzingseis en hypotheek beperkende regels ontstaat de ‘kansgroep’ - Wij zien het huisvesten van de ‘kansgroep’ als maatschappelijk taak
- Maatschappelijke en commerciële activiteiten moeten intern worden gescheiden
- Wooninc. kan, eventueel in samenwerking met een belegger, zowel een betaalbare huur- als koopwoning aanbieden.