In deze bijlage wordt toegelicht en uitgewerkt welke invloedsfactoren (investeringskosten, huurprijs en rendement van belegger) als onderbouwing liggen aan de gegevens in de voorbeeldberekeningen in hoofdstuk 5 en 6.
INVESTERINGSKOSTEN
Het is van belang te weten wat de gegevens voor betekenis hebben, waar ze invloed op uitoefenen en hoe betrouwbaar ze zijn.
Investeringskosten zijn opgebouwd uit bouwkosten, bijkomende kosten en grondkosten. Volgens de NEN-normen komen deze in de meeste gevallen overeen met een percentage, respectievelijk 63 %, 17% en 20%. Aangezien het project geen doorsnee ontwikkeling is en de percentages niet constant zijn door de jaren heen (zie figuur VIII-1), wordt hier specifieker op ingegaan.
Figuur VIII-1. ‘Onderverdeling investeringskosten sociale huurwoning 2007-2013’ (bron: RIGO, januari 2011)
Om in het voorbeeld, waarin getracht wordt een passende woning te ontwikkelen voor een huishouden uit de ‘kansgroep’, een realistisch plan uit te werken zullen er betrouwbare gegevens en referenties gebruikt moeten worden. Voor de bouwkosten betekent dit dat er gezocht moet worden naar een bouwsysteem waarbij de minimale kwaliteitseisen aanwezig zijn, en eventueel ruimte creëert voor persoonlijke wensen van de consument, voor een scherpe prijs.
De afgelopen jaren zijn de investeringskosten gestegen. Ook voor de sociale huurwoningen is er een stijgende lijn te zien (zie figuur VIII-2). De oorzaak is dat zowel de bouw-, grond- als bijkomende kosten de afgelopen jaren zijn gestegen. Alleen de bouwkosten zijn in de huidige economische crisis iets gedaald.
De grondkosten worden, indien in bezit van de gemeente, door hen bepaald. Uitgaande van de BOR- afspraken, welke zijn gemaakt tussen de gemeente en woningcorporaties, zijn de grondprijzen van de randgemeenten vergeleken. De gemiddelde grondprijs van 15 randgemeenten komt uit op € 325,- per vierkante meter40.
De veranderende focus van woningcorporaties verschuift van nieuwbouw naar herontwikkeling. Daarnaast zijn er maar een gering aantal nieuwbouwlocaties beschikbaar. Deze gronden, welke al in het bezit zijn van de woningcorporatie, zouden ook gebruikt kunnen worden voor deze doelgroep.
Belangrijk is wel dat er onderscheid gemaakt moet worden tussen maatschappelijke (DAB) en commerciële (niet-DAB) ontwikkelingen.
De bijkomende kosten bestaan uit plan- en bouwproces: de ontwerp- en advieskosten, de kosten van financiering (rente) en goedkeuringen (leges) en administratie en beheer van het plan- en bouwproces41. De bijkomende kosten kunnen sterk verschillen per project. Dit is onder andere afhankelijk van de grote van het project en de locatie. Omdat deze prijzen sterk verschillen wordt hier uitgegaan van een percentage uit een recent onderzoek en het gemiddelde van percentages binnen Wooninc. De bijkomende kosten bedragen 22% van de bouwkosten42.
40
, SRE, ‘Grondprijzen’.
41
RIGO, 2011 ‘Onrendabele nieuwbouw’.
42
Figuur VIII-2. ‘Ontwikkeling investeringskosten sociale huurwoning 2007-2014’ (bron Corpodata)
De prijs, kwaliteit en garantieafspraken aangaande de bouwkosten zijn afkomstig van een
conceptwoning welke Heijmans Vastgoed recentelijk heeft geïntroduceerd op ‘PROVADA, The Real Estate Meeting Point’. Dit concept, het ‘Heijmans Huismerk’, houdt in dat er tegen een scherpe prijs een basale woning met een aantal keuze- en ontwerpvrijheden wordt aangeboden. Zo is er bijvoorbeeld variatie mogelijk in het aantal lagen, een plat- of puntdak, kleur gevelsteen en zijn de ramen willekeurig te verplaatsen. Ook met de oppervlaktes is het mogelijk om te schuiven.
Dit ‘Heijmans Huismerk’-concept (zie bijlage IX) is gericht op kostenreductie en toch de minimale kwaliteit volgens het bouwbesluit. Dit maakt het concept interessant voor zowel de sociale woningbouw als voor de ‘kansgroep’.
Niet alleen Heijmans werkt met een conceptwoning, ook Ballast Nedam en BAM werken met een soortgelijk concept om de bouwkosten te drukken. Om de voorbeeldberekening realistisch en concreet te maken is er een van de conceptwoningen (‘Heijmans Huismerk’) gekozen.
In het voorbeeld is gekozen voor een beukmaat van 5,40 meter en een diepte van ±10 meter wat een totale woningoppervlakte van 108 m² plus zolder geeft. In tabel VIII-A is te zien dat deze oppervlakte boven het gemiddelde zit. De tuin is 10 meter diep, wat volgens projectontwikkelaars voldoende is voor deze doelgroep. De grondgebonden woning bestaat uit twee lagen plus een puntdak. In tabel VIII-B is een overzicht te zien van randvoorwaarden met betrekking tot de totale bouwkosten.
Tabel VIII-A. Gemiddelde woninggrootte (RIGO, januari 2011)
Jaar Eengezins- Meergezins-
2007 104 91 2008 106 86 2009 115 90 2010 106 91 2011 101 87 2012 94 85 2013 101 83 Gemiddeld 104 88
Tabel VIII-B. Gegevens bouwkosten voorbeeldproject
GEGEVENS BOUWKOSTEN (EXCL. BTW) voor 1 woning:
Garantieafspraken met aannemer (zowel bij Heijmans als Hurks is dit mogelijk). (De prijsgarantie houdt in dat de aannemer geen bijkomende kosten rekent en de ontwikkeling van het project uitvoert voor een vooraf afgesproken prijs. Zo wordt het risico op overschrijding van de bouwkosten weggenomen.)
BVO van grondgebonden woning, exclusief zolder (zie bijlage IX): 103 m² Totale bouwkosten (als voorbeeld van een conceptwoning is het ‘Heijmans Huismerk’
gebruikt. De bouwkosten (exclusief BTW) zijn prijsvast bij een afname van 20 stuks:
€ 75.000,-
Bijkomende kosten (uit recent onderzoek van RIGO en bij vergelijkbare projecten van Wooninc. (zie tabel VIII-C), 22 % van de totale bouwkosten, exclusief BTW):
€ 16.500,-
Stelpost (om het risico te reduceren exclusief BTW) : € 5.055,- Totale investeringkosten inclusief BTW, exclusief grond
€ 114.900,- Grondkosten voor totale kavel, 108m2 (gemiddelde grondprijs van randgemeenten
SRE is € 325,- inclusief BTW):
€ 35.100,-
Totale investeringkosten inclusief BTW € 150.000,-
De totale investeringskosten bedragen € 126.000,- exclusief BTW. Inclusief 19 % BTW is dit € 150.000,-.
Tabel VIII-C Bijkomende kosten Wooninc.
Stelpost:
150.000-35.100(grondprijs) = 114.900 – 19 % = 96.555 – 75.000(bouwkosten) = 21.555. (75.000 * 22 % = 16.500) 21.555 – 16.500(bijkomende kosten) = 5.055 (de beschikbare stelpost)
Naast de besparing op de bouwkosten is er ook nog een winst te behalen op het gebied van vaste lasten. Belleggers springen hier een stuk efficiënter mee om. In verhouding raamt de belegger hiervoor 30% van de huuropbrengst terwijl een woningcorporatie tussen de 50 en 60% zit43. In de praktijk blijkt dat Wooninc. op ongeveer 40% zit (zie tabel VIII-D). Dit percentage zullen we dan ook aanhouden in de berekeningen. In de NCW berekening zal dan ook voor de lasten een percentage van 30% aangehouden worden.
43
RIGO, 2011 ‘Onrendabele nieuwbouw’
Project: Type woningen Stichtingskost
en:
Percentage bijkomende kosten:
20,7%
Fakkellaan grondgeb. Woningen en appartem. € 3.289.669 20%
Doelen en Wiele grondgeb. woningen € 7.383.858 19%
Picuskade studio's, appartem. en grondgeb.woningen € 38.564.650 16%
D'n toversnest appartem. € 20.815.605 17%
Bergerhof school en grondgeb. woningen € 4.592.384 23%
Blauwververij commerciele ruimte, appartem. en grondgeb. woningen € 9.292.019 22%
Brabantia appartem. en grondgeb. woningen € 25.841.869 19%
Gemiddelde: 20%
LIJST PERCENTAGES BIJKOMENDE KOSTEN
Referentiegegevens uit planexploitatie berekeningen Wooninc. (31-05-2011) Wooninc. bijkomende kosten volgens standaard rekenmodel
Tabel VIII-D. Referentieproject exploitatielasten Wooninc.
Referentie berekening exploitatielasten Wooninc.
Bedrijfswaarde Bedrijfswaarde maximaal
NCW € 120.384 NCW maximale huur € 189.523
Rendabiliteit € 70.616- Rendabiliteit € 1.477-
Investeringskosten incl btw Lasten
investeringskosten per woning € 191.000 algemeen beheer 13%
belastingen en verzekeringen€ 450
Huurprijs dagelijks en planmatig onderhoud1.000€
huurprijs per maand € 554 groot onderhoud jaar 25€ -
maximale huur obv punten € 800 groot onderhoud jaar 40€ -
Verkoop Indexaties
exploitatieduur (in jaren) 50 huurverhoging 2,00%
verkoop n huurderving 1,00%
verkoopprijs € 206.280 inflatie 2,00%
restwaarde € 114.600 exploitatielastenstijging 3,00%
verkoopwaardestijging 2,00%
disconteringsvoet 5,25%
jaar huur huurderving algemeen beheer belast+verz dag+plan onderhoud restwaarde saldo Percentage
lasten 1 6.648 66- 864- 450- 1.000- - 4.267 -36% 2 6.781 68- 890- 459- 1.030- - 4.334 -36% 3 6.917 69- 917- 468- 1.061- - 4.401 -36% 4 7.055 71- 944- 478- 1.093- - 4.470 -37% 5 7.196 72- 973- 487- 1.126- - 4.539 -37% 6 7.340 73- 1.002- 497- 1.159- - 4.609 -37% 7 7.487 75- 1.032- 507- 1.194- - 4.679 -38% 8 7.636 76- 1.063- 517- 1.230- - 4.750 -38% 9 7.789 78- 1.095- 527- 1.267- - 4.822 -38% 10 7.945 79- 1.128- 538- 1.305- - 4.895 -38% 11 8.104 81- 1.161- 549- 1.344- - 4.969 -39% 12 8.266 83- 1.196- 560- 1.384- - 5.043 -39% 13 8.431 84- 1.232- 571- 1.426- - 5.118 -39% 14 8.600 86- 1.269- 582- 1.469- - 5.194 -40% 15 8.772 88- 1.307- 594- 1.513- - 5.271 -40% 16 8.947 89- 1.346- 606- 1.558- - 5.348 -40% 17 9.126 91- 1.387- 618- 1.605- - 5.426 -41% 18 9.309 93- 1.428- 630- 1.653- - 5.504 -41% 19 9.495 95- 1.471- 643- 1.702- - 5.584 -41% 20 9.685 97- 1.515- 656- 1.754- - 5.664 -42% 21 9.879 99- 1.561- 669- 1.806- - 5.744 -42% 22 10.076 101- 1.608- 682- 1.860- - 5.825 -42% 23 10.278 103- 1.656- 696- 1.916- - 5.907 -43% 24 10.483 105- 1.706- 710- 1.974- - 5.990 -43% 25 10.693 107- 1.757- 724- 2.033- - 6.073 -43% 26 10.907 109- 1.810- 738- 2.094- - 6.156 -44% 27 11.125 111- 1.864- 753- 2.157- - 6.240 -44% 28 11.347 113- 1.920- 768- 2.221- - 6.325 -44% 29 11.574 116- 1.977- 783- 2.288- - 6.410 -45% 30 11.806 118- 2.037- 799- 2.357- - 6.495 -45% 31 12.042 120- 2.098- 815- 2.427- - 6.581 -45% 32 12.283 123- 2.161- 831- 2.500- - 6.668 -46% 33 12.528 125- 2.225- 848- 2.575- - 6.755 -46% 34 12.779 128- 2.292- 865- 2.652- - 6.842 -46% 35 13.035 130- 2.361- 882- 2.732- - 6.929 -47% 36 13.295 133- 2.432- 900- 2.814- - 7.017 -47% 37 13.561 136- 2.505- 918- 2.898- - 7.105 -48% 38 13.832 138- 2.580- 936- 2.985- - 7.193 -48% 39 14.109 141- 2.657- 955- 3.075- - 7.281 -48% 40 14.391 144- 2.737- 974- 3.167- - 7.369 -49% 41 14.679 147- 2.819- 994- 3.262- - 7.457 -49% 42 14.973 150- 2.904- 1.013- 3.360- - 7.546 -50% 43 15.272 153- 2.991- 1.034- 3.461- - 7.634 -50% 44 15.578 156- 3.081- 1.054- 3.565- - 7.722 -50% 45 15.889 159- 3.173- 1.076- 3.671- - 7.810 -51% 46 16.207 162- 3.268- 1.097- 3.782- - 7.898 -51% 47 16.531 165- 3.366- 1.119- 3.895- - 7.985 -52% 48 16.862 169- 3.467- 1.141- 4.012- - 8.073 -52% 49 17.199 172- 3.571- 1.164- 4.132- - 8.159 -53% 50 17.543 175- 3.678- 1.187- 4.256- - 8.245 -53% 51 308.456 308.456
DE HUURPRIJS
De huurprijs van een vrije sector woning is afhankelijk van de investeringskosten en het rendement dat de belegger of particulier er op wil maken. Bij sociale huurwoningen is het doel, om inclusief de onrendabele top, kostendekkend te ontwikkelen. Hierbij worden woningen met korting verhuurt aan huishoudens die zelf niet in staat zijn om huisvesting te verzorgen. De woningcorporatie compenseert dit verschil.
Naast het verhuren met korting krijgen deze huishoudens ook nog een huurtoeslag. Voor 1- persoonshuishoudens en gehandicapten is dit € 652,52, voor 2 persoonshuishoudens € 517,64 en voor 3 of meerpersoonshuishoudens € 554,76. Het verschil tussen wat de woning kost en wat de huurder daadwerkelijk betaalt is dus groot. Dit kan neerkomen op ongeveer 400 euro verschil per maand (marktprijs 750 euro – korting woningcorporatie 200 euro – huurtoeslag 200 euro).
De kansgroep, welke geen korting krijgt en niet in aanmerking zal komen voor huurtoeslag zal dus in vergelijking met de sociale sector meer gaan betalen voor een woning van vergelijkbare kwaliteit. Dit probleem is niet te vermijden. Het verschijnsel is juist nadrukkelijker aanwezig doordat de woningcorporaties woningen hebben ontwikkeld waarbij de kwaliteit, en dus de huurprijs, hoger zijn dan de maximaal te vragen sociale huur.
De woningen die voor de ‘kansgroep’ ontwikkelt worden zullen, om ze enigszins betaalbaar te houden, van de minimale eisen volgens bouwbesluit zijn. Daarnaast wordt onderzocht welke verhouding de investeringskosten en huurprijs moeten hebben om het rendement aantrekkelijk te maken voor Wooninc. of voor een belegger. Bij het bepalen wordt er vanzelfsprekend rekening gehouden met het woningwaarderingstelsel. De gekozen ‘Heijmans Huismerk’-woning komt op een puntentotaal van 199, en heeft hiermee een maximale huur van € 920.99 (zie tabel VIII-E).
HET RENDEMENT VOOR DE BELEGGER
Beleggers zien vastgoed (zowel woningen als kantoren, bedrijfspanden en winkels) als een belegging met als doel het vergroten van het geïnvesteerd vermogen.
Om te zorgen dat een belegging rendeert wordt er vaak gerekend met de BAR-methode. Deze houdt in dat de jaarhuur van het eerste jaar na oplevering als percentage wordt genomen van de totale investering. Iedere belegger heeft zo zijn eigen minimale rendement.
Uit interview met de Directeur Woningbeleggingen van Syntrus Achmea blijkt dat het verhuren van een woning voor € 750,- per maand en een investeringskosten van € 150.000,-, ruim voldoende rendement genereert voor de beleggingsmaatschappij.
Naast het prijskaartje dat aan een beleggingsobject hangt en de huurprijs die er voor wordt geïnd speelt het product en zeker de locatie een grote rol. Syntrus Achmea voert zelf een grondig marktonderzoek uit alvorens het wordt aangekocht. Het is van belang dat het product, wat voor de belegger moet renderen, goed in de markt ligt. Niet alleen nu, maar ook gedurende de exploitatie periode.
Aan de woning worden bepaalde eisen gesteld die zijn vastgelegd in het PVE van Syntrus Achmea. Bijvoorbeeld minimale afmetingen, materiaal gebruik maar zeker ook de ligging van het object.
Syntrus Achmea Woningbeleggingen is voornamelijk geïnteresseerd in woningen die stedelijk zijn gesitueerd. De voorkeur gaat uit naar steden met een inwonersaantal boven de 20.000. Maar ook Eindhoven en eventueel randgemeenten zou, indien het product aansluit bij de markt en randvoorwaarden een mogelijke locatie kunnen zijn.
Om te bereken of een object financieel een aantrekkelijk belegging is wordt er gerekend met de BAR- methode. Volgens Syntrus Achmea bedraagt deze 5%.
Het lange termijn rendement van een belegging dient in de buurt te komen van de 7%.
Voor een investeringskosten van € 150.000,- betekent dit dat de jaarhuur (H1) € 7.500,- en de maandhuur € 625,- is. Maar wanneer deze huurprijs na realisatie start op dit bedrag, zal de belegger de huurprijs jaarlijks meer laten stijgen om het lange termijn rendement te kunnen halen. Voor een minder sterke jaarlijkse stijging, wordt de aanvangshuur van € 750,- aangehouden.
Tabel VIII-E. Maximale huurprijs
Type: 'Heijmans Huismerk' datum vastgelegd: 9-mei-11
projectnummer: Afstuderen B. America & W. Henselmans
type huur
aantal 2
Omschrijving m2 Punten FACTOROpmerkingen
oppervlakte vertrekken Woonkamer - alg: meet alle vertrekken op eenhoogte van 1,5m
keuken - alg: is er een toilet in de badkamer, trek dan 1m2 van de oppervalkte af
Slaapkamer 1 - alg: zolderkamer alleen meerekenen als deze bereikbaar is via vaste trap en v.z.v. ruime mate van daglicht
Slaapkamer 2 -
Slaapkamer 3 -
Zolderkamer -
Badkamer -
Totaal vertrekken 81,00 81,00 1,00 Aantal punten vertrekken (afgerond) 81,00 oppervlakte overige vertrekkenKelder - alg: oppervlakte van hal, gang, overloop en dergelijke niet meerekenen Bergruimte 31,20 alg: is er geen vaste trap naar zolder, aftrek 5 punten van het totaal aantal berekende punten voor de zolder Wasruimte - alg: komt het aantal punten negatief uit bij de zolder, vul dan 0 punten in Kasten groter dan 2m2 -
Schuur -
Totaal ov.vertrekken 31,20 23,40 0,75 Aantal punten vertrekken (afgerond) 23,00 Omschrijving aantal Punten FACTOROpmerkingen verwarming verwarmde vertrekken 6,00 12,00 2,00 alg: een open keuken is een aparte ruimte Totaal verwarming 12,00 Energielabel eengezinswoningLabel A++ - - 44,00 Label A+ - - 40,00 Label A 1,00 36,00 36,00 Label B - - 32,00 Label C - - 22,00 Label D - - 14,00 Label E - - 8,00 Label F - - 4,00 Label G - - - 36,00 sanitair Toilet 1,00 3,00 3,00
Wastafel/ bidet/ lavet/ fonteintje 1,00 1,00 1,00
aparte douche 1,00 4,00 4,00
bad (met of zonder douchemogelijkheid - - 6,00 bad met afzondelijke douche in 1 vertrek - - 7,00
extra kwaliteit - - 1,00 = maximaal 7 punten voor luxe voorzieningen
Totaal sanitaire voorzieningen 8,00
keuken lengte aanrecht kleiner dan 1 meter - - - alg: deel aanrecht waarin kookplaat is opgenomen niet meerekenen
lengte aanrecht van 1 tot 2 meter - - 4,00 lengte aanrecht groter dan 2 meter 1,00 7,00 7,00
extra kwaliteit - - = maximaal 7 punten voor luxe voorzieningen
Totaal keuken voorzieningen 7,00
prive buitenruimte tot 25m2 - - 2,00 alg: tuinen, balkons, plaatsjes of terrassen
25m2 tot 50m2 1,00 4,00 4,00 alg: buitenruimte telt mee als zowel de breedte als diepte meer dan 1,5 meter is.
50m2 tot 75m2 - - 6,00 alg: gem.prive buitenruimte = buitenruimte bij een woongebouw, waar alleen de bewoners gebruik van
75m2 tot 100m2 - - 8,00 mogen maken
100m2 of meer - - = namelijk voor elke 25m2 boven 100m2 2 punten invullen met een maximum van 15 punten
gemeenschappelijke prive buitenruimte - - = …m2 x 2 punten per 25m2 = … punten gedeeld door aantal woningen in het wooncomplex
geen buitenruimte - - 5,00-
Totaal buitenruimte [m²] 4,00 = maximaal 15 punten met uitzondering van de carport
Parkeerplaats (niet op naam) 1,00 2,00 2,00
woonvorm eensgezins vrijstaand - - 17,00
eensgezins hoekwoning - - 15,00
eensgezins tussenwoning 1,00 12,00 12,00
eensgezins eindwoning - - 12,00
meergezins begane grond - - 6,00
meergezins 1e met lift - - 5,00
meergezins 2e of hoger met lift - - 4,00
meergezins 1e zonder lift - - 3,00
meergezins 2e zonder lift - - 1,00
meergezins 3e of hoger zonder lift - - 0,00
meergezins extra punten, lift gedeeld met max 16 wonigen - - 2,00
duplex benedenwoning - - 4,00
duplex bovenwoning - - 1,00
Totaal soort woning 12,00
woonomgeving extra pluspunten 14,00 = maximaal 25 punten, wordt bepaalt door huurcommissie
extra punten: groenvoorziening, speelmogelijkheden, nabij winkels en scholen etc.
hinderlijke situatie minpunten - = maximaal -40 punten, wordt bepaalt door huurcommissie
minpunten: geluidshinder, bodemverontreiniging etc.
voorzieningen gehandicapten alg: vanaf 1 april 1994 aangebrachte gehandicaptenvoorzieningen berekent 1 punt per € 226,89 als deze betaald
door de verhuurder mits deze voorzieningen met subsidie is verleend.
extra punten voor serviceflats toeslag = eindtotaal x 1,35, wordt bepaalt door huurcommissie
Totaal punten p/appartement 199,00
(afgerond) 199,00
maximale huurprijs 2008 € 920,99
‘WOONINC. FUTURE PROOF’ AFSTUDEREN B. AMERICA & W. HENSELMANS