Dit hoofdstuk beschrijft de aanbeveling welke wij doen naar aanleiding van het afstudeeronderzoek. De aanbeveling omschrijft, naar onze mening, een gedegen en innoverende aanpak als reactie op huidige en toekomstige ontwikkelingen in de markt.
In de inleiding van het onderzoek hebben we de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: ‘Op welke manier moet de
afdeling projectontwikkeling van Wooninc. acteren om te blijven voorzien in de primaire taak?’
Tijdens het onderzoek zijn verschillende conclusies naar voren gekomen welke gezamenlijk antwoord geven op de onderzoeksvraag. De advisering is specifiek op Wooninc. gericht maar kan zeker ook sectorbreed toegepast worden.
Gericht op de ‘Woonkwaliteit voor de actuele markt’ dient Wooninc. deels een voorbeeld te nemen aan commerciële ontwikkelaars. Bijvoorbeeld door consequenter en gerichter marktonderzoek op een specifieke locatie of in de regio van Eindhoven. Hetzelfde geldt voor het consumentenonderzoek voor de koopwoningen. Zeker voor de commerciële ontwikkelingen (niet-DAB) dient de klant in een vroeg stadium meegenomen te worden in het proces en/of gebonden te worden aan het product. Dit hangt ook weer samen met het ontwikkelen voor de segmenten waar vraag naar is. Wooninc. moet meer gaan ontwikkelen voor de segmenten ‘goedkope koopwoningen’ en ‘middeldure huurwoningen’. Dit kan samen gaan met het ontwikkelen voor van levensloopbestendige woningen om onder andere de dubbele vergrijzing op te vangen. Nadat de seniorengolf voorbij is kunnen de woningen bewoond worden door dezelfde of andere huishoudens. Niet alleen met de nieuwbouw moet gelet worden op de wensen van de consument, ook bij de herontwikkeling of herbestemming en groot onderhoud moet dit een centraal doel zijn.
Ten tweede willen wij nogmaals benadrukken dat de verhouding tussen kosten en kwaliteit meer in balans moet komen. Het volume verminderen (door gebruik te maken van afmetingen ‘Budgetwoning’), de investeringskosten verlagen en de bedrijfswaarde verhogen zien wij als directe oplossing voor het probleem en geeft tevens een beter evenwicht in de totale woningmarkt. Daarnaast kunnen de investeringskosten worden gereduceerd door strikte afspraken te maken met aannemers over garanties en bouwkosten, zoals een concept woning.
Tot slot is sterk aan te bevelen dat Wooninc. zich de komende jaren naast de primaire doelgroep ook gaat richten op de door ons geschetste ‘kansgroep’. Deze huishoudens kunnen sinds het invoeren van nieuwe Europese toewijzingsnormen en de strengere hypotheek regels moeilijk aan geschikte huisvesting komen, wat als gevolg heeft dat er binnen de woningmarkt te weinig doorstroming plaats vindt. Ondanks dat er geen staatsfinanciering wordt verkregen, en de ontwikkeling onder een commerciële ontwikkeling (niet-DAB) valt, zien wij de huisvesting van deze doelgroep als maatschappelijke taak en dus passend binnen het BBSH.
Daarbij heeft het de voorkeur om tijdens ontwikkelingen voor de ‘kansgroep’ de samenwerking op te zoeken met een belegger. De belegger, en specifiek pensioenfondsen, hebben net als woningcorporaties een lange termijn visie en een maatschappelijk verantwoordelijkheid. Ze kunnen helpen bij het ontwikkelen van de woning en zijn een geschikte partij om de uiteindelijke woningen te exploiteren. Terwijl Wooninc. het maatschappelijke doel van het huisvesten heeft bereikt. Tevens wordt, middels het ontwikkelen van de ‘kansgroep woning’ en het terugbrengen van kwaliteitsverschil tussen sociale en vrije sector woningen (combineren van de thema’s), de doorstroming bevorderd.
Wij hopen dat ons onderzoek in de toekomst van toegevoegde waarde is voor de bedrijfsvoering, de samenwerking met een belegger en de ontwikkelingen binnen Wooninc.
BIJLAGE І. LITERATUURLIJST
Boek Intern. Wooninc. , ‘Wooninc. draagkracht 09/10. Extern. Aedes, 1998,‘De krachten gebundeld’. Aedes, 1998,
‘Marktperspectieven voor woningbouwcorporaties, nieuwe kansen voor de toekomst’. van Driel, april 2010,
‘Strategische inzet van vastgoed. Boelhouwer/ Gruis, 1996,
‘Financiering van de sociale huursector in West- Europa’. M. Rutten, 2010,
‘Van Yab Yum naar Dim Sum’. Nationale Woningraad, 1990,
‘Spelregels voor woningbouwcorporaties’ Deel 1, 2 en 3. Nationale Woningraad, 1997,
‘NWR-werkplan 1997-2011’.
NEPROM/ Prof. Dr. E. Nozeman, 2008,
‘Handboek projectontwikkeling, een veelzijdig vak in een dynamische omgeving’. Van Gool, Brounen, Jager, Weisz, 2007,
‘Onroerend goed als belegging’. V.H. Gruis, 2000,
‘Financieel economische grondslagen voor woningcorporaties’.
Rapportage
Bureau Beleidsinformatie Onderzoek, 1 oktober 2008,
‘Wonen in Eindhoven. Kwalitatief woningmarktonderzoek Eindhoven 2008’. CBS, 2010,
‘Prognose bevolking’.
CBS, B. Poelman en C. van Duin, 12 maart 2010, ‘Bevolkingprognose 2009-2060’.
CFV, 2011,
‘Analyse CFV 2010, Corporatie in perspectief, Stichting Wooninc. Eindhoven’. Companen, 24 juni 2010,
‘Risico-analyse demografische ontwikkeling’. CPB, P. Koning en M. Leuvensteijn, 01 maart 2010, ‘De woningcorporaties uit de verdwijninghoek’. J. van Aken & D. Kerkhof, december 2009, ‘Wonen in een maatpak’.
Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, 1 februari 2011, ‘Werken aan maatschappelijk rendement’.
RIGO Research en Advies BV, januari 2011,
‘Onrendabele nieuwbouw, investering in de sociale huursector’. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven, 7 december 2011, ‘Samen werken in zeven ambities, Regionale woonvisie SRE’. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven, 17 december 2011, ‘Regionaal woningbouwprogramma’.
Vereniging Eigen Huis, november 2010,
´Hypotheekverstrekking 2011 en de gevolgen voor de woningmarkt´. Wooninc.
Wooninc. T. Iding, september 2010, ‘Primaire procedure projectontwikkeling’.
Artikel
Aedes, 23 februari 2011
‘CPB verwacht 2 procent inflatie in 2011 en 2012’. Aedes, 7 januari 2011,
‘Duurdere financiering corporaties gevolg Basel lll’. Aedes, 8 januari 2010,
‘Energielabel’.
Aedes, 22 januari 2010,
‘Energielabel: het energielabel in het wws’. Aedes, 4 maart 2011,
‘Energielabel in WWS stevent af op steun in de Tweede Kamer’. Aedes, 13 juli 2009
‘Energielabels is het woningwaarderingstelsel’. Aedes, 30 november 2011,
‘Europese beschikking in de praktijk’. Aedes, 29 april 2011,
‘Extra ruimte voor seniorenhuisvesting’. Aedes/ Harro Zanting, 25 februari 2011,
‘Harro Zanting: Grootschalige verkoop: juist nu!’. Aedes, 7 maart 2011,
‘Heldere keuzes in plaats van “u vraagt wij draaien” ’. Aedes/ C. van Eykelenburg, 22 februari 2011,
‘Interview Carel van Eykelenburg (BNG) over Basel lll’. Aedes, 1 maart 2011,
‘Lenen zonder borging’. Aedes, 20 april 2011, ‘SEV: Huren op maat werkt’. Aedes, 8 maart 2011,
‘Tweede kamer akkoord met energielabels in woningwaardering’. Aedes, 18 januari 2011,
‘Vijf vragen over Basel lll’. Aedes, 7 februari 2011, ‘Zes vragen over renterisico’s’.
Centraal bureau voor statistiek, 21 maart 2011, ‘Prijzen koopwoningen opnieuw lager’. Cobouw, 20 april 2011,
‘Beleggers noodgedwongen naar verhuur’. Cobouw, M. Doodeman, 11 maart 2011,
‘Tijdbom sociale woningbouw hoeft niet te ontploffen’. Dagblad de Pers, F. van Dijck, 21 april 2011,
‘Een hypotheek krijgen wordt alsmaar lastiger’. Dagblad De Pers , J. Frederik en JH Strop, 10 mei 2011, ‘Een huis gebouwd op schulden’.
Huurwoningengids, 21 april 2009,
‘Energie investeringsaftrek voor corporaties’. J. Schuyt, 2 april 2011, www.spacemakers.nl ‘Schaarstegebieden’.
P. van Gerwen, 5 januari 2011,
‘TU Eindhoven ontvouwt ambitieus groeiplan’. Rijksoverheid, 14 februari 2011,
‘Toezicht op woningcorporaties’. R&O, Albert Dreimüller, 2000, ‘Gouden koorden’.
Spits, 2010,
‘Corporaties in opstand’. Stec Groep, 22 februari 2011,
‘Corporaties verliezen koopwoningen’.
Wetenschappelijk bureau voor sociale demografie, 20 oktober 2009, ‘Woningcorporaties in een historisch spanningsveld’.
Afstudeerscripties
E.W.W. Dekker, september 2005,
‘Projectontwikkeling door woningcorporaties’. J. Lebbink, 25 juni 2009,
‘Het reduceren van de onrendabele top’. K.T.A. Kepers, 2005,
‘Woningcorporaties buiten de woningmarkt’. R.H.L. Peeters, januari 2007,
‘Risico’s nader beschouwd, risico-analyse bij beleggen in woningen’. S. van der Weegen, 2001,
‘Verkoop van huurwoningen door woningcorporaties: doelgericht beslissen’. T. Stabel, 01-02-2011,
‘Het verlagen van de bouwkosten door slimmer te bouwen’.
Internetsites
Belastingdienst, 2011,
‘Huurtoeslag’, www.toeslagen.nl (raadplegen 2 maart 2011). BNG, 2011,
‘haalbaarheidsonderzoek’, www.bng.nl (raadplegen 1 februari 2011). CBS, 2009,
‘Inkomensverdeling huishoudens 2009’, www.cbs.nl, (raadplegen 26 april 2011). CFV, 2011,
‘Financieel toezicht en taken CFV’, www.cfv.nl (raadplegen 14 februari 2011). Europa decentraal, 2007,
‘Diensten algemeen belang’, www.europadecentraal.nl (raadplegen 1 februari 2011). KEI Kenniscentrum stedelijke vernieuwing, 12 december 2008,
‘Wat houdt levensloopbestendig wonen in’, www.kei-centrum.nl (raadplegen 13 april 2011). Marktonderzoek, 2009,
‘Alles over Marktonderzoek’, www.allesovermarktonderzoek.nl (raadplegen 13 april 2011). SRE, 2011,
‘Grondprijzen’, www.sre.nl (raadplegen 25 april 2011). Toornend Partners, 2011,
‘Programma van Eisen’, www.toornend.com (raadplegen 13 april 2011). Wiebe Zijlstra, 1 juli 2000,
‘Degelijk opstellen PvA’, http://zbc.nu/ict/project-management/standaard-plan-van-aanpak/. (raadplegen 8 februari 2011).
WSW, 2011,
‘Taken WSW’, www.wsw.nl (raadplegen 14 februari 2011).
Wetgeving
BMC Adviesmanagement, 11 oktober 2010,
‘Regeer- en gedoogakkoord VVD-CDA-PVV: Waar is de stad? ‘, www.bmcjeugd.nl. (raadplegen 3 maart 2011).
Europese Commissie, 2009,
Beschikking: Steunmaatregel E 2/2005 & N 642/2009- Nederland. Het Rijk, 01 april 2010,
‘Huurprijsbeleid’, www.rijksoverheid.nl (raadplegen 17 februari 2011). Het Rijk, 10 juli 2006,
‘MG-circulaire 2006-06, beleidsregels bij verkoop van woongelegen heden door toegelaten instellingen’ (raadplegen 16-05-2011).
Ministerie van Financiën, 21-03-2011,
Voorstel te aanscherping van de normen hypothecaire krediet verlening, www.rijksoverheid.nl (raadplegen 24-05-2011)
Overheid, 9 oktober 1992,
‘Besluit Beheer Sociale Huursector’ Hoofdstuk 3. Overheid/ J.W. Remkes, 18 januari 2001,
‘Brutering (balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting)’, http:zoek.officielebekendmaking.nl, (raadplegen 09-02-2011).
Documentaire
Omroep MAX, 20 januari 2011,
‘Meldpunt! Inkomensgrens sociale huursector’, www.uitzendinggemist.nl.
Interviews
Domein, 22 april 2011, R. Otto, Vastgoedeconoom. Heijmans Vastgoed, 3 mei 2011,
Ir. A.J.Th.M. Görts, Hoofd Design & Development. Hurks, 12 april 2011,
Ir. K. Waijers PDEng, Projectcoördinator concepten. Syntrus Achmea Vastgoed, 13-05-2011,
P. Appeljan, directeur woningbeleggingen. Trudo, 11 april 2011,
Ir. J. Goijaerts, Directeur Vastgoed. Woonbedrijf, 14 april 2011, H. Evers, Districtmanager. Wooninc., 10 maart 2011, C. van Dam, Marketing adviseur. Wooninc., 28 februari 2011,
Ing. E. Steendam, Vastgoed Projectontwikkelaar. Wooninc., 23 februari 2011,
Ing. T. Iding MRE, Vastgoed Projectontwikkelaar. Wooninc., 9 maart 2011,
Ir. J. van Thoor, Vastgoed Projectontwikkelaar. Wooninc., 18 maart 2011,
H. Buursink, Directeur bestuurder. Wooninc., 17 februari 2011, R. Kersjes, Financieel Directeur. Wooninc., 3 maart 2011, T. Timmer, Vastgoedmanager.
BIJLAGE ІІ. ONDERBOUWING CONCLUSIES VOORONDERZOEK
Toelichting van de gevormde conclusies uit de vooronderzoeken. DOELGROEP
- Bij Wooninc. ontbreekt vaak het markt- en consumentenonderzoek in de initiatieffase van de ontwikkeling.
Bij Wooninc. wordt niet of nauwelijks markt- of consumentenonderzoek gedaan in de initiatieffase. Oorzaak hiervoor is dat dit voorheen niet nodig was, ‘het verkocht toch wel’ omdat er sprake was van een aanbiedersmarkt.31
- Wooninc. kijkt onvoldoende naar de specifieke woonwensen binnen een doelgroep.
De doelgroep wordt algemeen gekozen. Er wordt binnen de algemene doelgroepen geen onderscheid gemaakt tussen specifieke woonwensen, blijkt uit interview met marketingadviseur van Wooninc.
- Er vindt een verschuiving van kwantitatieve naar kwalitatieve vraag naar woningen plaats.
Uit interviews met ontwikkelaars van Wooninc. blijkt dat de afgelopen jaren vooral is gericht op nieuwe projecten waarbij het onderhoud en de herontwikkeling op een laag pitje heeft gestaan. Hieruit, en volgens M. Rutten32, zal er meer gericht moeten worden op de herontwikkeling en (planmatig) onderhoud.
- De dubbele vergrijzing en algemene bevolkingsgroei zet de komende jaren door.
Volgens het CBS en het document ‘Wonen in Eindhoven’ blijkt dat zowel de vergrijzing als de algemene bevolking zal blijven groeien.
- Wooninc. is actief in de randgemeenten om ook hier de sociale woningmarkt op peil te houden. Uit marktonderzoek ‘Wonen in Eindhoven’ blijkt dat er voldoende aanbod voor sociale huurwoningen is in Eindhoven. In de randgemeenten is er daarentegen duidelijk nog vraag naar sociale huurwoningen.
- De marktsegmenten waar nog behoefte aan is binnen de regio Eindhoven zijn middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen. Minder populair zijn dure koop- en huurwoningen. Uit marktonderzoeken blijkt dat er nog vraag is naar middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen. Minder vraag is er naar dure koopwoningen.
- Wooninc. is actiever in de zorg- en dienstverlening dan het landelijk gemiddelde.
Uit het analyserapport van CFV is te zien in vergelijking met het landelijk gemiddelde en een vergelijkbare woningcorporatie dat Wooninc. relatief actief is met het wonen met zorg, ‘Wooninc.plus’. Deze projecten zijn vooral gelegen in de randgemeenten en bieden voor senioren zelfstandige woningen waar eventueel behoevende zorg aan huis kan worden geleverd. Daarnaast zorgt Wooninc. voor een faciliteit waar de senioren overdag terecht kunnen.
FINANCIEEL
- WSW stopt met borgen van commerciële ontwikkelingen (niet-DAB33).
Woningcorporaties kunnen sinds 1 januari 2011 alleen nog borging van het WSW, en dus goedkoper leningen aantrekken bij NWB en BNG, voor Diensten Algemeen Belang (DAB) ontwikkelingen. De maatschappelijke (DAB) en commerciële (niet-DAB) activiteiten zullen gescheiden moeten worden.
- Wooninc. heeft de mogelijkheid om meer leningen aan te trekken ten behoeve van de commerciële ontwikkelingen (niet-DAB), met het huidig bezit als onderpand.
Volgens Wooninc. is er nog voldoende vastgoed in het bezit dat als onderpand kan fungeren voor leningen. Met deze leningen kan geïnvesteerd worden in (her) ontwikkelingen.
- De overheid gaat in 2014 de huurtoeslag in rekening brengen van de woningcorporaties.
Er ligt een wetsvoorstel waarin de overheid een bezuiniging wil doorvoeren die ten nadelen komt aan woningcorporaties. De overheid is ieder jaar een bedrag van ongeveer €760 mln. kwijt aan het verstrekken van huurtoeslag aan huishoudens met een inkomen beneden de huurtoeslag grens. De
31
Aanbiedersmarkt, een markt waarin sprake is van ‘vraagoverschot’. Te weinig woningen waardoor consument sneller genoegen neemt met product. De aanbieder bepaald.
32
‘Van Yab Yum naar Dim Sum’, door M. Rutten, 2010.
33
overheid wil dit gehele bedrag laten vergoeden door de alle woningcorporaties. Voor Wooninc. zou dit resulteren in een kostenpost van ongeveer 2 mln. per jaar.
- Door het invoeren van het energielabel in het WWS, ontstaat de mogelijkheid om de huurprijzen van nieuwbouw te verhogen ten opzichte van het huidige WWS.
Vanaf januari 2012 wordt het energielabel dat woningen hebben zwaarder meegenomen in het woningwaarderingstelsel. Dit betekent dat voor woningen die minder punten toegekend krijgen een huurprijsdaling als gevolg kan hebben. Voor woningen die stijgen in de puntentelling kan dit leiden tot een huurprijsstijging. Tot afgelopen jaar werd er binnen Wooninc. gemiddeld 63% van de maximale huur gevraagd, het streven is 80%. Om prijsverlagingen tegen te gaan hebben woningcorporaties tot januari 2012 om het verouderde bezit te ‘upgraden’.
- De prijs-kwaliteit verhouding bij sociale huurwoningen is niet in balans.
Uit interviews met projectontwikkelaars, een afstudeerscriptie en het onderzoek van RIGO ’Onrendabele nieuwbouw’, blijkt dat de prijs-kwaliteitverhouding bij sociale huurwoningen niet in balans is. De investeringskosten stijgen door de groeiende kwaliteitseisen, grondkosten en bouwkosten. Hier tegenover staat de begrenzing van de huurprijzen door de huur toeslaggrens. De onrendabele top wordt steeds groter. Op dit moment moeten 2 á 3 vrije sector woningen ontwikkeld worden om 1 sociale huurwoning te realiseren. Om het enigszins te compenseren wordt er de maximale huur gevraagd voor de sociale huurwoningen. Dit spanningsveld maakt dat woningcorporaties maar ook andere ontwikkelaars en aannemers worden gedwongen om de kosten, opbrengsten en het product op een andere manier te gaan beheersen.
SAMENWERKING EN PARTIJEN
- Tussen grote gemeenten en randgemeenten worden BOR-afspraken34 gemaakt over het woningbouwprogramma voor de komende jaren.
Steden en randgemeente maken prestatieafspraken met elkaar over de te bouwen woningen en overige objecten om evenwicht te krijgen op de woningmarkt. Zoals is te lezen in Regionaal Woningbouwprogramma 2010 – 202035. Deze afspraken worden gemaakt vanwege de woningnood in de grote steden en het niet beschikbaar zijn van goede bouwgrond (zie tabel II-a).
Tabel II-a. Programma te realiseren tussen 2010-2020
- Woningcorporaties hebben vaker behoefte aan samenwerking met andere partijen om bijvoorbeeld risico’s te spreiden of expertise te delen.
Risico’s en de benodigde expertise die spelen bij grote bouwprojecten zijn voor kleine individuele woningcorporaties te groot. Middels samenwerkingen, ook met marktpartijen, hopen ze dat toegankelijker te maken. Motieven voor die samenwerking zijn: bedrijfsvoering (expertise) en financiën (financiering, risicospreiding). Voorbeelden van deze samenwerkingen zijn: Centrumplan Leende, en Brabantia terrein Aalst.
- Woningcorporaties kunnen vanwege hun expertise bijstaan in de huisvestingvraagstukken van onderwijs- en zorgpartijen.
Uit verschillende interviews en de praktijk blijkt dat onderwijs en zorginstellingen vaak zelf, of in combinatie met de gemeente verantwoordelijk voor de huisvesting zijn. Omdat deze partijen in de
34
BOR- afspraken; afspraken over het woningbouwprogramma tussen gemeente en woningcorporatie.
35
meeste gevallen niet over de benodigde expertise beschikken kunnen woningcorporaties met hun kennis en ervaring in participeren.
WET- EN REGELGEVING
- De overheid dwingt woningcorporaties strenger te controleren op het toewijzen van sociale huurwoningen (inkomensgrens €33.614,-).
Uit onderzoek ‘Wonen in Eindhoven’ blijkt dat er meer dan voldoende sociale huurwoningen zijn. Deze worden alleen niet door de doelgroep bewoond. Sinds 1 januari 2011 is er een nieuwe wetgeving die strenger controleert op toewijzing van sociale huurwoningen aan de doelgroep. Van de sociale huurwoningen, gebouwd met staatsfinanciering, dient 90% aan inkomens tot €33.614,- te worden verhuurd. De overige 10% van het sociale bezit is bedoeld voor urgentiegevallen.
- Door de Europese wetgeving en het moeilijker verkrijgen van een hypotheek, vindt de inkomensgroep tussen de €33.614,- en €43.000,- moeilijker een geschikte woning.
Sinds januari is er een Europese regelgeving opgelegd die woningcorporaties verplicht om 90% van het bezit te verhuren aan de doelgroep. Hierdoor valt de groep die net ‘te’ veel verdient buiten de boot. Het verkrijgen van een hypotheek is moeilijk en vaak te weinig en bij woningcorporaties komen ze niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Dit blijkt uit artikelen van Aedes en een documentaire van ‘Omroep Max’36 .
- Het energielabel wordt van grotere invloed op het WWS.
Middels het door de overheid in het leven geroepen Woning waarderingsstelsel (wws) kunnen huurwoningen door een puntensysteem gewaardeerd worden op de hoogte van de huurprijs. De overheid wil nu, door in 2012 het aantal punten voor energie zuinigheid te vergroten, het toepassen van energie besparende materialen stimuleren.
- De overheid zoekt naar mogelijkheden om het scheefwonen terug te dringen.
Voorbeelden hiervan zijn; het verkopen van huurwoningen aan de scheefwoners waardoor het woningbezit wordt gestimuleerd, een wetsvoorstel waarin inkomens boven de €43.000,- jaarlijks een extra 5% huurverhoging krijgen en de strengere controle op de toewijzing van de sociale huurwoningen. Volgens de directeur van Wooninc. zou de bewijsplicht, van recht op een sociale huurwoning, moeten liggen bij de huurder.
De samenwerkingsverbanden zijn gevisualiseerd in figuur II-1. De samenwerking tussen woningcorporatie en overheidsinstelling
De overheid bepaald de hoogte van huurtoeslagen en stelt maximale huurverhogingen vast.
Door het kunstmatig laag houden van de huren ontstaat er rechtsongelijkheid, ‘scheefhuren’ en zijn de woningcorporaties de enige spelers op de sociale huurmarkt.
De gemeente wil graag dat de woningcorporaties blijven voorzien in hun primaire taak. Dit resulteert bij onderhandelingen over bestemmingsplannen en vergunning tot een gunstige positie voor de woningcorporaties. Anderzijds ontwikkelen woningcorporaties nu ook in de vrije sector om de continuïteit te kunnen waarborgen. Hiervoor sluiten zij gewoon aan in de rij van commerciële ontwikkelaars.
De overheidsinstelling subsidieert nog maar bij uitzondering maar heeft wel nog duidelijk een grote invloed op de ruimtelijke ontwikkeling.
De samenwerking tussen woningcorporatie en Samenwerkingsverband Regio Eindhoven
Het SRE initieert, stimuleert en coördineert de samenwerking van de 21 gemeenten van Zuidoost- Brabant en daarnaast een schakel tussen verschillende overheidsinstanties. In het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) zijn afspraken opgenomen die betrekking hebben op de omvang, de kwaliteit en het aansluiten van de woonwensen op de woning. In de visie van het SRE staat de innovatie van de economie, een leefbare omgeving, een samenbindende maatschappij en een intensieve regionale samenwerking centraal. Het doel is om een optimale samenwerking van de gemeenten in Zuidoost- Brabant te verwezenlijken.
36
De samenwerking tussen woningcorporatie en zorginstelling
In het verleden hebben zorginstellingen zelf de ontwikkeling van nieuwe zorgeenheden op zich genomen. Later bleek dat ze te weinig expertise in huis hadden waardoor zij op zoek zijn gegaan naar een ontwikkelaar. Dit kan zijn een woningcorporatie of een vrije sector partij. Het initiatief tot ontwikkeling kan bij zowel de zorginstelling als de woningcorporatie liggen. Maar ook de gemeente kan hierin met initiatieven komen.
De zorginstelling komt met een pakket van eisen en wensen voor het te ontwikkelen object waarna de ontwikkelaar gaat kijken of en wat de mogelijkheden zijn.
Waarna het complex is gerealiseerd wordt het vaak verkocht aan de betreffende zorginstelling. Ook kan het voorkomen dat deze partij de commerciële ruimte blijven huren. Er wordt gestreefd naar verkoop.
De samenwerking tussen woningcorporatie en onderwijsinstelling
Bij het ontwikkelen van het onderwijs gaat het op dezelfde wijze als de zorg. Het initiatief kan van de zorgpartij, overheid of de woningcorporatie komen waarna in overleg de samenstelling, eisen en wensen worden afgewogen naar mogelijkheden. Vaker is het bij scholen zo dat de grond in bezit blijft van de gemeente waarna het pand wordt gehuurd tegen een relatief laag tarief. Bij sommige gemeenten zit hier een huur van 40 jaar aan vast.
Het doel is om deze investering te dekken met de exploitatieopbrengst.
Figuur II-1. Non- profitbestel in Nederland (oorspronkelijke bron: Van der Schaar, 1991)
De onderstaande partijen hebben een mindere prioriteit.
De samenwerking tussen woningcorporatie en bouwmanagementbureau
Wooninc. heeft er voor gekozen om veelal samen te werken met bouwmanagementbureaus. Deze keuze hebben ze gemaakt vanwege een aantal voordelen. Het bouwmanagementbureau neemt de