MGE: Een maatschappelijke brug
tussen huur en koop!
MGE: Een maatschappelijke brug tussen huur en koop!
Auteur: Martijn Boerkoel
Collegekaartnr.: 0436232 Inleverdatum: 20 maart 2007
Afstudeervariant: MSc Real Estate Finance Faculteit: Economie en Bedrijfskunde Universiteit: Universiteit van Amsterdam 1 ste beoordelaar: Dhr. Prof. dr. J.B.S. Conijn 2 de beoordelaar: Dhr. dr. M.A.J. Theebe
Voorwoord
Voor u liggen de resultaten van het onderzoek, welke is vervaardigd gedurende een half jaar stage bij woningcorporatie Ymere te Amsterdam. De in eerste instantie vrij specifieke onderzoeksvraag vanuit Ymere, te weten een onderzoek naar MGE-varianten, bleek al snel uit te monden in een erg brede en maatschappelijke probleemstelling. Door de complexe vraagstukken die zich afspelen op de
Nederlandse woningmarkt ben ik een aantal keren nagenoeg verdronken in de materie van de vele onderzoeksrapporten. Mede dankzij mijn begeleiders, vanuit de UvA en Ymere, heb ik echter het hoofd boven water weten te houden en is het resultaat een onderzoek dat start vanuit een breed perspectief en uitmondt in een voor Ymere toegespitste analyse.
Een aantal mensen hebben bij de totstandkoming van dit onderzoeksrapport een belangrijke rol gespeeld. Rob van den Broeke, manager afdeling vastgoedsturing, hij heeft met zijn altijd kritische blik het scriptie traject begeleid vanuit Ymere. Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt, hij heeft als eerste begeleider vanuit de UvA de structuur en inhoud van de scriptie objectief gewaarborgd. Maarten Vos, die mij vanuit zijn ervaring bij Woonbron en werkzaamheden bij de SEV op weg heeft geholpen. Mijn collega’s bij Ymere, met in het bijzonder de stafafdeling vastgoedsturing, waar ik de kans heb gekregen om naast het onderzoek de eerste bescheiden stappen in het vastgoedadvies te zetten. Mijn ouders voor het leveren van morele en financiële steun. Ik ben een ieder zeer dankbaar, zonder hen was een en ander niet mogelijk geweest.
Inhoudsopgave
Voorwoord pag. 2
Inhoudsopgave pag. 3
Samenvatting pag. 4
Hoofdstuk 1 Inleiding pag. 6
Hoofdstuk 2 Kloof tussen kopen en huren pag. 8
§ 2.1 Actualiteit koop-huurconstructies pag. 8
§ 2.2 Marktomstandigheden pag. 9
§ 2.2.1 De woningmarkt als geheel pag. 9
§ 2.2.2 Huursector pag. 10
§ 2.2.3 Koopsector pag. 10
§ 2.2.4 Woningmarkt Amsterdam pag. 13
§ 2.3 Overheidsbeleid en koop-huurconstructies pag. 14
§ 2.3.1 Huidig overheidsbeleid pag. 15
§ 2.3.2 Overheidsbeleid voor de toekomst pag. 17 § 2.4 Feitelijke kloof tussen kopen en huren pag. 18
Hoofdstuk 3 Inventarisatie koop-huurconstructies pag. 22
§ 3.1 Koop-huurconstructies pag. 22
§ 3.2 Koop-huurconstructies naar categorie pag. 23 § 3.2.1 Verkoop met bijzondere voorwaarden pag. 24
§ 3.2.2 Eigendomsvarianten pag. 25
§ 3.2.3 Financieringsvarianten pag. 30
Hoofdstuk 4 Vergelijking koop-huurconstructies pag. 34
§ 4.1 Selectie relevante constructies pag. 34
§ 4.2 Matrixvergelijking eigendomsvarianten pag. 36 § 4.3 Matrixvergelijking financieringsvarianten pag. 39 § 4.4 De geselecteerde constructies op een rij pag. 43
Hoofdstuk 5 Financiële analyse pag. 44
§ 5.1 Financieel effect woonconsument pag. 44
§ 5.2 Financiële analyse corporatie pag. 46
§ 5.2.1 Koopgarant pag. 46
§ 5.2.2 Sociale Koop pag. 49
Hoofdstuk 6 Conclusie en aanbevelingen pag. 52
Literatuurlijst pag. 55
Samenvatting
Ymere wil nieuwe producten in zetten bij de verkoop van woningen. Daarin streeft Ymere twee maatschappelijke doelen na: Starters en huishoudens met een laag en midden inkomen de kans geven een woning te kopen en de leefbaarheid in de buurten positief te beïnvloeden. Aanvullend heeft Ymere aangegeven een instrument te zoeken om de verkoop te stimuleren. De probleemstelling van het onderzoek luidt: Welke bestaande koop-huurconstructie leent zich het best voor de doelstelling van Ymere en wat zijn daarvan de effecten op het financiële rendement en het te verwachten risico voor Ymere? Er wordt bij de beantwoording van deze probleemstelling ingezoomd op het scala aan constructies die er de afgelopen jaren zijn ontwikkeld voor het verkopen van een woning die afwijken van het traditionele verkopen en verhuren. Dit mondt na een financiële analyse uit in een aanbeveling van de twee meest actuele en voor Ymere toepasbare constructies.
Kloof tussen kopen huren: De koop- en huursector zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De hoge verkoopprijzen zijn te zien als verstorende factor op de huurdersmarkt. Deze hoge
verkoopprijzen worden onder andere veroorzaakt door de hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting en een beperkt aanbod in de juiste sectoren. Tevens wordt ook de overheidsregulering op de
huurdersmarkt gezien als een kloof vergrotende factor. Een en ander heeft er toe geleid dat het verschil, met name op kasstroomniveau, tussen de woonlasten bij het kopen van een woning en de woonlasten bij het huren van een woning aanzienlijk groot is. De woonlasten bij een gemiddelde huurwoning bij Ymere bedragen € 345. Het kopen van die zelfde woning betekent op
kasstroomniveau een woonlast per maand van € 693. Daarbij is geconstateerd dat de kloof in Amsterdam het grootst is.
Koop-huurconstructies: Nadenken en het toepassen van koop-huurconstructies is niet iets van de laatste tijd. Corporaties denken al sinds de jaren ‘80 na over vormen die afwijken van kopen en huren. Door het inventariseren en vervolgens categoriseren van de meeste verzamelnamen en uitontwikkelde merknamen werd duidelijk dat er genoeg ontwikkeld is. Ymere hoeft niet opnieuw het wiel uit te vinden. De categorie verkoop met bijzondere voorwaarden is voor Ymere het meest interessant. Een onderscheid daarbij is gemaakt in financieringsconstructies en eigendomsconstructie. In deze laatste variant ligt voor Ymere de oplossing. Het zijn de constructies Koopgarant en Sociale Koop die als beste uit de matrixvergelijking komen.
Financieel effect: Door het toepassen van de twee koop-huurconstructies, Koopgarant en Sociale Koop, wordt kopen op kasstroomniveau respectievelijk 20% en 17% goedkoper voor de bewoner. De woonlasten op gebruikskostenniveau zijn bij kopen zelfs lager dan huren, hierbij wordt namelijk de verwachte waardeontwikkeling in de toekomst meegenomen. Daarnaast is het met de Sociale Koop
variant mogelijk om op kasstroomniveau woonlasten van het kopen van een woning op het zelfde niveau te brengen als die van het huren van een woning, vanwege de mogelijkheid voor hogere kortingspercentages. De constructies zijn vanuit een beleggersvisie niet direct aantrekkelijk te noemen. Hoewel gezien de te verwachte waarde ontwikkelingen een IR van meer dan 6% zeker niet
ondenkbaar is, blijft het puur financieel gezien een risicovolle belegging. Wanneer echter ook gekeken wordt naar het effect van de constructies op de woonlasten van de bewoner, dan kunnen we
concluderen dat de constructies zeer aantrekkelijk zijn en een aanzienlijke bijdrage leveren bij het dichten van de kloof tussen kopen en huren.
De aanbeveling is het invoeren van de koop-huurconstructies Koopgarant en Sociale Koop.
Koopgarant: Deze MGE variant is uitermate geschikt voor de verkoop van woningen die de corporatie in eigen bezit wil houden. Het toepassen van de optimale korting leidt voor de
woonconsument tot 20% lagere woonlasten, exclusief de waardeontwikkeling. De constructie is met name geschikt voor de middeninkomens. Een hogere korting leidt namelijk tot minder winstdeling voor de corporatie. Voor de corporatie is de variant volgens de rendementseis van 6% aantrekkelijk vanaf een woonduur van 8 jaar bij 5% waardeontwikkeling per jaar of respectievelijk 4 en 7%, welke gezien de verwachte waardestijging in de regio Amsterdam niet onrealistisch is. De variant is inmiddels vaak toegepast en direct inzetbaar. Een extra risico schuilt voornamelijk in de individuele waardeontwikkeling van de woning. Ymere is daarmee voor haar deel in de waardeontwikkeling afhankelijk van het onderhoud wat de eigenaar bewoner doet, goede controle is daarom vereist.
Sociale Koop: Deze variant is vooral geschikt om in te zetten bij de verkoop van woningen die op een later tijdstip niet meer terug hoeven te keren in de portefeuille van de corporatie. Het toepassen van deze constructie kan er bij bepaalde kortingspercentages toe leiden dat zelfs op kasstroomniveau het kopen net zo veel kost als het huren van een woning. De constructie is dan ook vooral goed in te zetten om het kopen van een woning beschikbaar te maken voor de lage inkomensgroepen of om woningen die niet goed verkopen een extra verkoopimpuls te geven. Door de koppeling aan de woningwaarde index loopt de corporatie minder risico van het individuele onderhoud. Bovendien komt ook het grootste deel van de waarde ontwikkeling ten gunste van de koper.
Hoofdstuk 1 Inleiding
Het onderzoek, “MGE: Een maatschappelijke brug tussen huur en koop!” is tot stand gekomen in het kader van de masterscriptie voor de opleiding Business Economics, specialisatie Real Estate Finance. Het onderzoek is de hoofdopdracht van de stagewerkzaamheden, gedurende augustus 2006 tot en met januari 2007, op de stafafdeling vastgoedsturing bij Ymere.
Een groot deel van de woningmarkt wordt gereguleerd en is in handen van woningcorporaties. Het ligt dan ook voor de hand dat deze corporaties zich zullen moeten buigen over de problematiek van deze imperfecte markt. Eén van deze actuele problemen is de kloof tussen huren en kopen. Het verschil tussen de woonlasten bij het huren van een woning (vooral in de sociale sector) en het kopen van een woning is al een groot aantal jaren een feit en zal ook niet snel verdwijnen. Ymere heeft in het bedrijfsplan “Elan in wonen” het doel opgenomen om nieuwe producten in te zetten bij de verkoop van woningen. Daarin streeft Ymere twee maatschappelijke doelen na: Starters en huishoudens met een laag en midden inkomen de kans geven een woning te kopen en de leefbaarheid in de buurten positief te beïnvloeden. Aanvullend heeft Ymere aangegeven een instrument te zoeken om de verkoop te stimuleren. In de loop der jaren zijn er door verschillende partijen tal van constructies ingezet om deze, dan wel deels andere doelen te bereiken. Met deze uitgangsposities is de centrale probleemstelling te vormen:
Welke bestaande koop-huurconstructie leent zich het best voor de doelstelling van Ymere en wat zijn daarvan de effecten op het financiële rendement en het te verwachten risico voor Ymere?
Het doel van het onderzoek is het inzichtelijk maken welke koop-huurconstructies er zijn en het vergelijken van de verschillende aspecten en toepasbaarheid voor Ymere. Daarbij dienen de beste aansluitende opties te worden doorgerekend en dient een en ander uiteindelijk te leiden tot een aanbeveling. Het document biedt daarmee de basis voor de besluitvorming.
De hoofdvraag mondt uit in de volgende deelvragen:
• Hoe is er een kloof ontstaan en wat zijn hiermee samenhangende ontwikkelingen op de woningmarkt?
• Hoe groot is de kloof tussen kopen en huren?
• Hoe is het scala aan overbruggende constructies te categoriseren?
• Welke koop-huurconstructies zijn er door de jaren heen ontwikkeld?
• Wat zijn de doelstellingen van Ymere met betrekking tot koop-huurconstructies?
• Wat zijn de meest actuele en makkelijk toepasbare constructies en wat zijn hierbij belangrijke aspecten?
• Welke constructie past het beste bij de situatie van Ymere?
• Wat leveren deze constructies globaal op, voor corporatie en bewoner?
• Wat houden de beste opties financieel gezien in met betrekking tot rendement en risico?
In hoofdstuk 2 wordt de kloof tussen het huren en kopen onder de loep genomen Daarbij wordt aan de hand van een literatuurstudie ingegaan op het ontstaan van de kloof en de laatste ontwikkeling op de woning markt. In het derde hoofdstuk wordt het scala aan koop-huurconstructies gecategoriseerd en geïnventariseerd. De inventarisatie bevat 43 constructies, van verzamelnamen tot uitontwikkelde merkproducten. Het is niet mogelijk geweest om alle ooit toegepaste constructies, afwijkend van kopen en huren, op te nemen in de inventarisatie. Elke corporatie heeft namelijk de mogelijkheid eigen afwijkende verkoop en verhuur methodes toe te passen. In hoofdstuk 4 worden zes actuele en goed toepasbare constructies verder met elkaar vergeleken op tal van aspecten. Vervolgens wordt in het vijfde hoofdstuk gekeken naar de financiële aspecten, rendement en risico, bij het toepassen van de beste koop-huurconstructies. Het laatste hoofdstuk bevat de conclusie en aanbevelingen.
Hoofdstuk 2 Kloof tussen kopen en huren
In het tweede hoofdstuk is het van belang een beeld te schetsen van de actualiteit, de marktsituatie te beschrijven, een aantal mogelijk oorzaken voor het ontstaan van de kloof toe te lichten en trachten de kloof te beschrijven en te kwantificeren. Deze onderwerpen worden achtereenvolgens behandeld.
§ 2.1 Actualiteit koop-huurconstructies
Het bevorderen van eigen woningbezit en het bedenken en toepassen van allerlei
koop-huurconstructies1 en tussenvormen daarvan is niet iets van de laatste tijd en gaat al ver terug in de Nederlandse geschiedenis. Het onderwerp is echter alles behalve achterhaald. Onderstaande recente krantenartikelen maken duidelijk dat niet alle constructies even succesvol zijn en dat het onderwerp nog altijd niet van de agenda gehaald kan worden.
Huurder wil kooprecht: Dit kopt de Metro op 24 november 2006. De krant beschrijft in het artikel de uitslagen van een recent TNS NIPO onderzoek. Daarin komt naar voren dat 80% van de Nederlanders vindt dat huurders na een aantal jaren het recht zouden moeten hebben om het huis te kopen. Bijna de helft van de ondervraagde huurders wil ook daadwerkelijk zijn huurwoning kopen. Daarbij wordt door 75% van de ondervraagde huurders aangegeven dat men bereid is om per maand extra te betalen voor de woonlasten. Naar aanleiding van het onderzoek doet Vereniging Eigen Huis een voorstel om het kooprecht van de huurder via de wet te regelen.
Onwenselijke effecten startershulp: Dat is de titel van een artikel in het Parool, van 20 november 2006. Het beschrijft de negatieve gevolgen van de plannen van de PvdA om starters financiële steun te geven. Het plan is dat starters die niet in staat zijn met het huidige inkomen de gehele financiering rond te krijgen, onder bepaalde voorwaarde (zoals het verlaten van een sociale huurwoning), bij de Gemeente terecht kunnen. Voor het niet te financieren deel kan men dan een renteloze lening aanvragen. In eerste instantie lijkt het een goed doel na te streven. Echter denkt de auteur van het artikel dat door het toepassen ervan de prijzen van koopwoningen alleen maar zullen stijgen, andere starters vallen buiten de boot en de doorstroom zal verder stagneren.
Te koop: oude huurwoning van een corporatie: Dit is de dik gedrukte titel van een artikel in de zaterdageditie van de Volkskant van 4 november 2006. Het artikel evalueert de verkoop van huurwoningen van de 51 grootste corporaties aan zittende huurders. Het is gebleken dat slechts een
1 De term koop-huurconstructies wordt in dit onderzoek gebruikt als alles omvattend begrip voor een constructie die afwijkt van het reguliere kopen en huren.
zeer klein deel in 2005 van het corporatie bezit wordt verkocht aan de zittende huurders. Het aantal verkochte woningen is zelfs afgenomen ten op zichte van 2004. Vooral in Amsterdam verloopt de verkoop aan zittende huurders erg stroef. Pieter de Jong bestuurslid van Ymere geeft aan dat de 10% korting, welke wordt aangeboden aan de zittende huurders, in Amsterdam en Almere niet voldoende is.
§ 2.2 Marktomstandigheden
Het bestaansrecht van de koop-huurconstructies is onder andere een gevolg van de huidige situatie op de woningmarkt. Om uiteindelijk de kloof te kunnen beschrijven tussen de verschillende woonlasten in de huur- en koopsector wordt eerst een verkenning gedaan van de woningmarkt. Daarbij wordt gekeken naar omvang en worden belangrijke ontwikkelingen en invloeden kort toegelicht. Omdat de nood in Amsterdam de hoogste is van Nederland en Ymere o.a. Amsterdam als werkgebied heeft, wordt deze stad apart toegelicht.
§ 2.2.1
De woningmarkt als geheel
Nederland telt in 2006 aan het einde van derde kwartaal 6.944.612 woningen (CBS, Statline). Kijkend naar de eigendomsverhouding is de markt te verdelen in huur en koop. In 2002 zijn er, van de 6.626.900 woningen, 3.592.000 koopwoningen en 3.034.900 huurwoningen (CBS Statline). Een percentuele verhouding van 54% koop en 46% huur. Daarbij meldt het CBS dat het aantal koopwoningen sterker toegenomen is de laatste jaren dan het aantal huurwoningen.
De woningmarkt is grofweg in te delen in de sectoren huur en koop. Hoewel de sectoren in de loop der tijd steeds meer twee aparte deelmarkten zijn geworden zijn ze nog steeds onlosmakelijk met elkaar verbonden. Een duidelijk voorbeeld hiervan is dat de hoogte van het prijsniveau op de kopersmarkt een negatieve werking op de grondmarkt heeft en daarmee ook op de huurmarkt (Conijn, 2006). Het hoge prijsniveau van de koopsector heeft bij het bepalen van de grondprijs aan de hand van de residuele methode, een sterke stijging van de grondprijs tot gevolg. Deze marktconforme grondprijs wordt steeds vaker ook voor huurwoningen gebruikt, welke leidt tot een huurniveau die hoger ligt dan een huurniveau bij een marktwerking zonder verstoringen. De effecten van de koopsector werken dus door in de huursector en zijn daarmee bepalend voor de woningmarkt als geheel. Per markt wordt op de belangrijkste ontwikkelingen ingegaan. Daarbij wordt in het bijzonder gekeken naar Amsterdam.
§ 2.2.2
Huursector
Verdeling huurmarkt
77%
18%
5%
Gereguleerde huursector (sociaal) Gereguleerde huursector (particulier) Geliberaliseerde huursector
De huursector is verder op te delen in een gereguleerde huursector en een geliberaliseerde huursector. 77% wordt beheerst door de sociale sector, 18% door de gereguleerde particuliere sector en slechts 5% door de geliberaliseerde particuliere huursector (DTZ, 2006). In de Figuur 2.1 is de verdeling visueel weergegeven. Het sociale deel is in Nederland in handen van woningcorporaties. Binnen de gereguleerde sector heeft Nederland vergeleken met Europa de meeste sociale huurwoningen. Binnen Nederland heeft de Randstad het grootste deel sociale huurwoningen. Het zijn dan vooral grote steden als Amsterdam en Rotterdam die
hoog scoren als het gaat om het aandeel sociale huurwoningen, hier is namelijk meer dan helft in het bezit van woningcorporaties. De hoogte van het huurniveau wordt in de gereguleerde sectoren geregeld via het woningwaarderingstelsel, waarbij het huurniveau afhankelijk is van een aantal aan de woning toe te kennen punten op basis van m2, wel/geen CV, ect.
Figuur 2.1: Verdeling huurmarkt (Bron: DTZ)
Bijna de gehele huursector, te weten 95%, wordt gereguleerd door de overheid, dit is een belangrijke oorzaak in de bijdrage aan de kloof in de huursector. Het bestaan van de huurprijsregulering heeft in eerste instantie een positief effect op de betaalbaarheid van woningen (Hof e.a., 2006). Echter hierdoor is er een woning tekort opgetreden die niet zou zijn ontstaan op een vrije markt. Deze woningen worden tevens bezet door mensen met te hoge inkomens, wat vervolgens leidt tot wachtlijsten en daarop volgend het bouwen van veel goedkope woningen. Naast de huurprijs regulering heeft de overheid nog een ander middel ingezet om wonen betaalbaarder te maken voor de lage inkomensgroepen, te weten de huurtoeslag. Deze constructie leidt volgens Hof e.a. er juist toe dat de vraag naar woningen toeneemt en het woningtekort nog verder stijgt (2006).
§ 2.2.3
Koopsector
Nederland: De totale koopwoningmarkt bestaat volgens de laatste cijfers van het CBS uit 3.592.000 koopwoningen (Statline, 2002). De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland wordt in het eerste half jaar van 2006 geschat op € 230.274 voor een eengezinswoning en € 160.468 voor een meergezinswoning (NVM, woningmarktrapportage, 2006). Dit is een stijging van 4,67% voor eengezinswoningen en 3,35% voor meergezinswoningen, ten opzichte van de zelfde periode in 2005.
Zoals al besproken heeft het hoge prijsniveau in de koopsector een sterk effect op de huurmarkt. Het effect van het hoge prijs niveau is tevens een van de grootste opdrijvende factoren van de woonlasten van een koopwoning. De belangrijkste oorzaken voor de hoge prijsniveaus is de fiscale behandeling van het bezitten van een woning en het starre aanbod (Conijn, 2006). Het fiscale aspect bij het bezitten van een eigen woning bestaat uit drie delen, te weten de hypotheekrenteaftrek,
overdrachtsbelasting en eigen woning forfait. De fiscale subsidie op investeringen in een eigen woning hebben in 2006 geleid tot een bedrag van 14 miljard euro (Ewijk e.a., 2006). Volgens Ewijk e.a. kan een dergelijke subsidie omvang niet meer positief worden uitgelegd, door argumenten te gebruiken in trant van verbetering van kwaliteit in de buurt. Ook in een recent onderzoek van de SEO wordt de overheidssubsidie bij de fiscale behandeling van een eigen woning gezien als een ingreep met vergaande effecten op de woningmarkt (Hof e.a., 2006). De onderzoekers zien het stimuleren van de vraag door de fiscale subsidie als aandrijver voor het bouwen van betere woningen, waardoor de gemiddelde prijs van woningen hoger zal liggen dan in een situatie waarbij geen overheidssubsidie wordt verschaft.
Als één van de belangrijkste oorzaken voor het stijgen van de prijzen op de koopmarkt wordt toch wel de hypotheekrenteaftrek gezien. Goedkoop en veel lenen is afgelopen decennia relatief aantrekkelijk gemaakt, wat een effect heeft op de hoogte van de prijzen van koopwoningen. Dit is weer te geven in een eenvoudige analyse van vraag- en aanbodcurves. Uit figuur 2.2 (op de volgende pagina) valt op te maken dat de vraagcurve, bij een veronderstelling van een gefixeerd aanbod, hoger komt te liggen. Kopers kunnen door de hypotheekrenteaftrek hogere bruto maandlasten dragen en dus ook een hogere koopprijs betalen (Hof e.a., 2006). Daarbij concluderen de onderzoekers dat het netto effect op de woonlasten slechts beperkt is. Ook dient nog in ogenschouw te worden genomen dat de hogere inkomensgroepen meer profiteren van de hypotheekrenteaftrek dan lage
Figuur 2.2 Invloed hypotheekrenteaftrek op prijsvorming koopwoningen (Bron: SEO)
Een en ander heeft er toe geleid dat de schuldenlast per hoofd van de bevolking erg hoog is. Recent onderzoek van het IMF bewijst dat in 2004 deze last maar liefst € 32.000 per hoofd van de bevolking is. In België, Duitsland en Engeland is deze respectievelijk € 8.500, € 14.000 en € 21.500. Tevens blijkt uit cijfers van het IMF dat Nederland in verhouding tot het BBP veruit de meeste hypothecaire leningen open heeft staan. In de EU-15 landen is deze gemiddeld 46% en in Nederland maar liefst 111% (Daal, 2006). De kwetsbaarheid voor renteschommelingen is hiermee een feit en veroorzaakt tevens dat huur en koop sterk uit elkaar groeien. Het wel of niet afschaffen van de
hypotheekrenteaftrek is een andere discussie en een afstudeeronderzoek op zich. Wel is bij afschaffing hiervan in Zweden gebleken dat na een daling van de koopprijzen met soms 25%, de woningmarkt na 5-10 jaar gezonder is, dan in de periode ervoor (Arnold, 2005). In het coalitie akkoord van 7 februari 2007 is te lezen dat de nieuwe regeringspartijen hebben afgesproken dat er geen wijzigingen zullen plaatsvinden in de fiscale behandeling van de eigen woning. Tevens wordt zelfs de afspraak gemaakt dat er geen wijzigingen worden voorbereid of onderzocht voor een periode daarna. Met deze verkoopprijs opdrijvende factor moet de komende jaren dan ook nog rekening worden houden en is het te zien als een belangrijke ontwikkeling voor de hoogte van de verkoopprijzen en daarmee voor de kloof tussen kopen en huren.
Een andere overheidsinterventie betreft de overdrachtsbelasting. De koop van een bestaand huis wordt ontmoedigd in vergelijking met het kopen van een nieuwbouw huis of huren van een woning (Minez MDW werkgroep, 2002). Volgens Van Ommeren en van Leuvenstijn kan de
overdrachtsbelasting gezien worden als extreme verhoging van de verhuiskoten (2003), welke dan natuurlijk een extra hoge drempel vormt voor het overstappen van huur naar koop. O’Sullivan e.a. concluderen al in 1995 dat van de onroerendgoedbelastingen, de overdrachtsbelasting de meest
verstorende factor is voor de (verhuis)mobiliteit. Ook deze overheidsinterventie heeft dus een grote invloed op de kloof tussen koop en huur.
Naast de fiscale behandeling heeft het starre aanbod in de koopsector een grote invloed op hoogte van de prijzen. Dekker concludeerde in haar visie op de woningmarkt al dat de nadruk de komende jaren moet liggen op het bouwen van woningen (2006). De bouwproductie heeft in 2003 een dieptepunt gekend van 60.000 woningen, waar 100.000 woningen het doel is. De bouwproductie is sinds die tijd goed opgang gekomen en telde in 2005 74.500 woningen. Naast de absolute aantallen is er door DNB in 2002 een onderzoek gedaan naar de prijselasticiteit van het aanbod van nieuwbouw woningen (Swank e.a. 2002). De conclusie is dat het prijsniveau van een woning geen invloed heeft op het nieuwbouw aanbod, onderzoekers concluderen daaruit dat het aanbod sterk wordt bepaald door het overheidsingrijpen.
§ 2.2.4
Woningmarkt Amsterdam
Verdeling woningmarkt Amsterdam
24% 22% 54% Koop woningen Particuliere huurwoningen Corpoartiewoningen Begin 2005 bestaat de woningvoorraad in de hoofdstad uit
376.233 zelfstandige woningen. Het onderzoek Wonen in Amsterdam 2005 wijst uit dat 23,9% van de woningvoorraad uit koopwoningen bestaat, 22,3% uit particuliere huurwoningen en 53,8% uit corporatiewoningen. In absolute aantallen zijn deze respectievelijk 89.770, 202.570 en 83.893 woningen. De kopersmarkt in Amsterdam is tussen 2003 en 2005 sterk toegenomen, dit is te danken aan de nieuwbouwproductie en de verkoop van vooral particuliere huurwoningen (Teune e.a.,
2006). Figuur 2.3: Verdeling huurmarkt Amsterdam (Bron: WiA 2005)
De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Amsterdam wordt in het eerste half jaar van 2006 geschat op € 294.125 voor een eengezinswoning en € 207.350 voor een meergezinswoning. Dit is een stijging van 9,8% voor de eerste categorie en 7,75% voor de tweede categorie, ten op zichte van de zelfde periode in 2005 (NVM, 2006). Duidelijk is dat de gemiddelde verkoopprijzen veel hoger liggen dan het landelijk gemiddelde en dat de prijzen afgelopen jaar veel meer zijn gestegen. Een onderzoek van DTZ bevestigd dat de verkooprijzen in en rondom de grote steden het hoogst zijn (DTZ, 2006).
Het aandeel huurwoningen in Amsterdam is tussen 2003 en 2005 afgenomen met 3%, in absolute aantallen is de kernvoorraad met 9.760 huizen afgenomen (Teune e.a., 2006). De gemiddelde sociale
huurprijs in Amsterdam in 2005 was € 336 (Amsterdam in cijfers, 2005). In de tabel 2.1 is de verdeling te zien van het aantal woningen per huurprijs categorie.
Tabel 2.1 Verdeling woning per huurcategorie (Bron: WiA 2005)
We zien dat in Amsterdam de meeste huurwoningen verhuurd worden tegen een prijs die lager ligt dan € 369. Voor de particuliere sector geldt een gemiddelde huurprijs van € 425 (Teune e.a., 2006). In een recent onderzoek van de SEO wordt de marktmacht van Corporaties in Amsterdam onderzocht (Hof en Koopmans, 2006). Conclusies daaruit zijn dat overheidssubsidies en marktverdeling leiden tot markmacht van de corporaties. Kijkend naar de effectiviteit van de Amsterdamse corporatie wordt door de onderzoekers geconcludeerd dat het niet lukt om de
doelgroep van de Amsterdamse corporaties in de juiste woningen te krijgen. 60% van de woningen in Amsterdam is geschikt voor deze doelgroep, terwijl slechts 35% van de bevolking van Amsterdam tot deze groep behoort. Ondanks dit overschot is de conclusie dat de slagingskans voor deze
woningzoekende slechts 41% is. De onderzoekers sturen dan ook aan op het verminderen van overheidssubsidies.
Kortom Amsterdam kent een relatief hoog corporatie bezit, wat er toe heeft geleidt dat er veel goedkope woningen zijn. In combinatie met het scheefwonen door het geringe aanbod in het de middenklasse zit de Amsterdamse woningmarkt nagenoeg op slot. Dit draagt in sterke mate bij aan de kloof tussen de woonlasten van het huren en kopen.
§ 2.3 Overheidsbeleid en koop-huurconstructies
Inmiddels is het duidelijk dat de overheid een belangrijke rol heeft gespeeld op de woningmarkt en in de toekomst zal spelen. Stimulering via het fiscale beleid en andere reguleringen, met daaruit de gevolgen, zijn inmiddels uitgebreid besproken. In deze paragraaf worden de regelingen, die van belang zijn voor de koop-huurconstructies nader toegelicht.
§ 2.3.1
Huidig overheidsbeleid
Beleid in relatie tot het onderwerp, is met name geregeld in de Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW), het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de MG-circulaires 2002-06 Remkes, 2006-06 Dekker.
Wet Bevordering Eigen Woningbezit: Met als uitgangspunt dat iedereen in Nederland het recht heeft om te kiezen tussen een huur- en koopwoning verstrekt de overheid via de Wet BEW subsidies aan mensen met een laag inkomen (Senternovum). Net als de huursubsidie is de koopsubsidie bedoeld als een maandelijkse bijdrage in de woonlasten. De subsidie wordt telkens voor een periode van 3 jaar toegekend en wordt daarna op basis van huidig inkomen opnieuw vastgesteld. De parameters voor de koopsubsidie worden elk jaar op 1 juli aangepast aan de inkomens- en prijsontwikkeling. Het budget wat hiervoor is vrijgemaakt was in 2005 en 2006 respectievelijk € 4.612.000 en € 4.845.000. Op 24 april van 2006 is door de Tweede kamer BEW- plus aangenomen. In deze nieuwe versie van de wet worden de inkomensgrenzen en de maximale kosten van het te verkrijgen eigendom verruimd. Nu is het voor huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 34.000 (dit was tot eind 2006 € 29.000) koopsubsidie aan te vragen. De woning mag dan niet meer kosten dan € 158.850 kosten en daarbij mag de lening niet hoger zijn € 171.558.
Besluit Beheer Sociale Huursector: In het BBSH worden de regels uiteen gezet waaraan
woningcorporaties zich moeten houden bij het verkopen van een woning met korting bij een korting van meer dan 10% op de marktwaarde. In het besluit is onder andere opgenomen dat de activiteiten van deze organisaties moeten plaats vinden op het terrein van de volkshuisvesting. In de bijlagen is artikel 11c en 11d van het BBSH opgenomen.
MG 2006/06, Dekker: In deze circulaire worden de aanvullende beleidsregels uiteengezet welke betrekking hebben op de verkoop van woningen door toegelaten instellingen. Daarbij worden voorwaarden omtrent de meldingsplicht en goedkeuring verder toegelicht op 3 vlakken te weten: verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning (nieuwbouw en bestaand bezit), verkoop aan andere toegelaten instellingen en verkoop aan derden.
Tabel 2.2 Meldingsverplichting en verplichting tot aanvraag ontheffing (Bron: MGE 2006/06 VROM) Meldingsplicht % van verkoop
waarde 90 ≥
% van verkoop waarde 90 <
Verkoop aan eigenaar-bewoners Geen geen Ja, 11d BBSH
Verkoop aan toegelaten instellingen Geen geen geen
Indien een woning wordt verkocht aan de hand van de wet bevordering eigen woningbezit, voor 70% of 80% van de marktwaarde is het niet nodig ontheffing te vragen. De minister geeft daarbij aan een zienswijze van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) te kunnen vragen en zal dit in ieder geval doen bij aanvragen van corporaties met de B, C, of D status (categorisering bepaald door het CFV). Ontheffing zal vervolgens worden verleend als de zienswijze van de CFV positief is, in het
koopcontract beperkende voorwaarden zijn opgenomen en de winstdeling voldoet aan de in het MG 2002/06 beschreven combinatie tussen kortings- en winstdelingspercentages.
MG 2002/06, Remkes: In het besluit MG 2002/06 heeft de toenmalige staatssecretaris van VROM, Remkes, een einde proberen te maken aan de eindeloze discussie over de hoogte van de
kortingspercentages bij verkoop en het daarmee samenhangende winstdelingspercentage welke ten goede komt van de corporatie. De minister kan overgaan tot het toestaan van een lager
verkooppercentage dan in artikel 11c, vierde lid, van het BBSH beschreven kortingspercentage van 10%, indien de verhouding aantal procenten korting op de getaxeerde marktwaarde enerzijds en het aantal procenten waardeontwikkeling dat ten goede komt aan de corporatie anderzijds bij bestaande bouw niet meer is dan 1:2 en bij nieuwbouw maximaal 1:1,5. Deze verhoudingen zijn gebaseerd op het resultaat van het Fair Value onderzoek (Conijn en Schweitzer, 2000). In de onderstaande tabel is te zien wat de verhouding in percentages is.
% van de onderhandse verkoopwaarde
% waardeontwikkeling voor corporatie, bestaande bouw
% waardeontwikkeling voor corporatie, nieuwbouw 85 30 22,5 80 40 30 75 50 37,5 70 50 45 65 50 50 Tabel 2.3 Toegestane kortingspercentage in relatie tot winstdeling (Bron: MGE 2002/06, VROM)
In beide situaties geldt een maximum van 50% aan verdeling van de waardeontwikkeling.
Overeenkomsten waarbij de waardeontwikkeling die ten goede komt aan de corporatie meer dan 50% is worden niet toegestaan. In die situatie wordt namelijk niet voldaan aan de eigen woningregeling, geregeld in de Wet inkomstenbelasting 2001, waardoor de eigenaar-bewoner geen recht meer heeft op de hypotheekrenteaftrek.
§ 2.3.2
Overheidsbeleid voor de toekomst
De ontwikkelingen over de overheidsbemoeienis zullen ook in de toekomst een belangrijke rol gaan spelen voor de woningmarkt. Ondanks het feit dat niet iedereen het eens is over wat de beste
structurele oplossingen voor de huidige situatie is, lijkt iedereen het wel eens te zijn over het feit dat er iets moet gebeuren. Dit blijkt onder andere uit het rapport van de VROM Raad op “Op Eigen Kracht” en het onderzoeksrapport uit december 2004 van de Wetenschappelijke Raad voor Regeringsbeleid (WRR).
In “Op Eigenkracht” concludeert de VROM Raad dat de kloof tussen koop en huur een goed functionerende woningmarkt belemmert (2004). Er moet dan ook meer ruimte gecreëerd worden voor flexibiliteit van de markt (aanbod, beleid) en voor evenwichtige balans tussen huren en kopen, aldus de VROM Raad. De raad beveelt op 4 niveaus een verschuiving aan: van het stimuleren van de vraag naar het faciliteren van het aanbod, aansturen op vermogensvorming, proberen marktwerking tegen te gaan en het voeren van een samenhangend in plaats van een versnipperend beleid.
In het WRR onderzoeksrapport van december 2004 wordt herziening van de fiscaliteit rondom het eigenwoningbezit gezien als een van de belangrijkste instrumenten om een eigendomsneutraliteit te creëren tussen kopen en huren en om een betere doorstroming te stimuleren. Voor vooral starters en ouderen wordt het gebruik van tussenvormen gezien als respectievelijk het betaalbaar maken van een koopwoning en het verzilveren van het opgebouwde eigen vermogen.
Op 5 oktober 2005 zette toenmalig minister van VROM, mevrouw Dekker, de eerste peilers uit van haar visie op de woningmarkt. Ze gaf daarbij aan dat de wens om een huis te bezitten vaak reëler is dan het verwezenlijken daarvan. Daarbij ziet de minister dat het voor starters, ouderen en mensen met een laag inkomen moeilijk is om een passende huurwoning te vinden en dat er voor huishoudens met een midden en hoger inkomen nauwelijks doorstroming is. De Tweede kamer heeft op 31 oktober 2006 ingestemd met meer liberalisatie in het huurbeleid, waardoor er meer marktwerking zou ontstaan in de woning verhuur (VROM, november 2006). Echter het is de Eerste kamer, die als gevolg van de verkiezingsuitslag op 22 november 2006, heeft besloten dat het nieuwe huurbeleid niet doorgaat (VROM, december 2006).
In een recent kamerstuk zet demissionair minister Winsemius van VROM, de plannen met betrekking tot de begroting uiteen voor de startersproblematiek. De minister onderkent de problemen voor starters (Winsemius, 2006). Hij geeft aan in te willen zetten op verlichting van de starterproblematiek zolang er geen sprake is van een ontspannen woningmarkt. Daarbij wil hij het mogelijk maken voor de corporatie om deel te nemen aan het SVn (Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Nederlandse gemeenten), waardoor starterslening kunnen worden aangeboden. Tevens ziet de minister het verruimen van de grenzen van de koopsubsidie (BEW plus) en het geven van een impuls in het SVn als oplossing. Het kwijtschelden van overdrachtsbelasting wordt niet gezien als het juiste instrument om de startersproblematiek aan te pakken. De wet BEW plus is inmiddels van kracht.
Het nieuwe kabinet heeft in het coalitie akkoord van 7 februari 2007 in aangeven wat de speerpunten zijn van het nieuwe beleid. In de hoofdlijnen komt het er op neer dat er ingezet gaat worden op meer bouwen en meer investeren in wijkaanpak. Het nieuwe kabinet ziet daarbij een grote rol weggelegd voor de woningcorporaties. Er komt geen wijziging in de fiscale behandeling eigen woning en het Wetsvoorstel Huurliberalisatie wordt ingetrokken.
Amsterdam: De grote overwinning van de PvdA tijdens de gemeenteraadsverkiezingen in het voorjaar van 2006 heeft er toe geleid dat de politieke voorkeur binnen coalitie een stuk naar links is opgeschoven. Dat betekent dat het nieuwe beleid waarschijnlijk ook socialer zal worden. Op het congres Woningmarkt Regio Amsterdam, op 17 oktober 2006, zet de wethouder van volkshuisvesting van de gemeente Amsterdam, Tjeerd Herrema, het nieuwe beleid uiteen. Hij ligt het beleid voor de woningmarkt aan de hand van een zestal thema’s toe, te weten: Emancipatiemachine, Topstad, Zorgzame stad, Kinderen eerst, Ongedeelde stad en Leefbare stad. De wethouder laat weten dat de gemeentelijke mogelijkheden om een en ander te betalen echter beperkt zijn. Hij ziet daarbij de gemeente in de toekomst de gunstige condities scheppen en zorgen voor openbaar gebied en de corporaties en ontwikkelaars investeren in gebouwen. Daarbij ziet hij alle drie de partijen investeren in de leefbaarheid van de stad. De wethouder ziet MGE achtige constructies als instrument om het kopen voor een grotere groep mensen mogelijk te maken. Er vindt op dit moment bij de gemeente een onderzoek plaats voor deelname aan het SVn, zodat de starterslening ook in Amsterdam beschikbaar wordt.
§ 2.4 Feitelijke kloof tussen kopen en huren
Na de analyse van de wettelijke bepalingen, het overheidsbeleid en de marktomstandigheden, wordt nu overgegaan tot het beschrijven van de kloof tussen kopen en huren. Het is belangrijk om eerst te bepalen wat onder kloof wordt verstaan. De Dikke van Dale geeft als letterlijke vertaling van het woord kloof: “door klieving ontstane opening in iets, die naar binnen toe smaller wordt”.
Voor de woningmarkt is deze ontstane opening te zien als het verschil tussen de woonlasten van het huren van een woning en de woonlasten bij het kopen van een woning. Vooralsnog ziet het er naar uit dat het tweede deel van de letterlijke omschrijving niet opgaat met betrekking tot het verschil in
woonlasten. De kloof wordt in geen enkele dimensie kleiner, voorlopig zelfs alleen maar groter. De kloof is dus het verschil in hoogte van beide woonlasten.
In voorgaande paragrafen is aangetoond dat ontwikkelingen op de woningmarkt sterk bepaald worden door het aanbod. Omdat onder andere het bouwen tijd kost en bouwlocaties een schaars goed zijn, is de bestaande voorraad met de daarbij horende prijzen de uitgangspositie. Een hiermee samenhangend begrip is de bereikbaarheid. Dit geeft aan in hoeverre de financieringsmogelijkheden aansluiten bij de huizenprijzen. Conijn e.a. concluderen in 2004 dat er sprake is van een tekortschietend leenvermogen. In de regio’s waar het huren goedkoper is dan het kopen van een huis, blijkt dat koopwoningen in veel gevallen een marktwaarde hebben die hoger liggen dan de financieringsmogelijkheden van de huurders (Conijn e.a., 2004).
De NVM woningmarkt consultants hebben in het eerste half jaar van 2006 een onderzoek gedaan naar koopstarters problemen. Hierbij werd gekeken naar de bereikbaarheid van woningen voor starters. Uit het onderzoek wordt vooral duidelijk dat er grote regionale verschillen geconstateerd worden. Men komt tot de conclusie dat slechts 0,8% van de verkochte woningen in de eerste helft van 2006 in Amsterdam beschikbaar is voor de startende eenverdiener (NVM, 2006). Het gemiddelde bruto inkomen van een eenverdiener wordt namelijk geschat op € 25.800, volgens de NHG is hierbij (uitgaande van 4,5% rente en 10 jaar vast) het maximale hypotheekbedrag gelijk aan € 109.900. Het maximale hypotheekbedrag voor de tweeverdiener wordt, met een gemiddeld bruto-inkomen van € 39.400, geschat op € 167.500. Daarmee is 15,8% van de verkochte woningen beschikbaar voor de startende tweeverdiener Zoals we al hebben geconstateerd heeft Amsterdam vergeleken met andere steden een aanzienlijk grote huurdersmarkt. Gezien al het sporadische aantal verkochte woningen in Amsterdam resulteert dit dus in absolute zin in een zeer beperkt aantal woningen vooral voor de starter en huishoudens met een laag en middeninkomen.
Ander onderzoek bevestigd dat vooral starters steeds meer zijn gaan betalen voor de aankoop van hun droomhuis. Steeds minder woningen zijn bereikbaar voor de gemiddelde starter en daarbij is steeds meer concurrentie. Brounen en Neuteboom concluderen daarbij dat de voorgestelde renteloze lening zoals in de vorm van de starterslening weinig soelaas biedt voor het probleem. 15.000 zoekende starters zouden geholpen zijn met slechts € 5000 euro financieringsruimte. Dit vergroot de
bereikbaarheid nauwelijks, renteloze leningen van minimaal € 60.000 zijn nodig om de bereikbaarheid te verbeteren (Brounen en Neuteboom, 2006). Een ander onderzoek concludeert dat in Nederland en Groot Brittannië ten op zichte van de Verenigde Staten, Duistland, Frankrijk, Italië, Zweden en België het kopen van een huis voor starters minder betaalbaar is geworden (Brounen e.a., 2006). De
onderzoekers verwachten voor deze twee landen zelfs dat deze groep 35% van het inkomen gaat besteden aan een koopwoning eind 2007.
Er zijn twee manieren om de kloof in woonlasten te beschrijven, vanuit een beleggersvisie en een huurdersvisie. De meest complete en internationaal veel gebruikte is die van het berekenen van de gebruikskosten bij het kopen van een woning, vanuit een beleggersvisie. Deze methode houdt niet alleen rekening met de kasstromen maar ook met de waarde ontwikkeling, afschrijving van de woning en de rente op het eigen vermogen (Conijn e.a., 2004). De tweede methode, berekening van alleen de kasstromen, laat deze drie parameters juist bewust weg en neemt alleen de feitelijke kasuitgaven onder de loep. De berekening van de woonlasten op gebruikskosten (GK) en kasstroom (KS) niveau en de aannames die hiervoor zijn gedaan zijn terug te vinden in de bijlagen. Voor het bepalen van de woonlasten bij een koopwoning op kastroom niveau is gebruik gemaakt van dezelfde formule als die van de gebruikskosten, echter zijn dan de parameters interest op het eigen vermogen, waarde ontwikkeling en afschrijving buiten beschouwing gelaten.
Om er zeker van te zijn dat de woonlasten van een gelijkwaardige woning te vergelijken is, is er voor gekozen om een gemiddelde woning uit het bezit van Ymere te nemen als voorbeeld. Er wordt uitgegaan van een gemiddelde huurprijs van € 356,-, met een leegstandswaarde van € 171.000,- exclusief kosten koper (Ymere, 2006).
GK KS
Maandlasten huurwoning Ymere € 345,- € 345,-
Maandlasten koopwoning koopwoning Ymere € 401,- € 693,-
Kloof tussen huren en kopen € 56,- € 348,-
Tabel 2.4 Kloof tussen huren en kopen
In tabel 2.4 is te zien dat het verschil bij het berekenen van de woonlasten, gebruikmakende van beide methodes, aanzienlijk is. Het verschil zit met name in de waarde ontwikkeling van de woning. Wanneer hier rekening mee wordt gehouden (uitgaande van 3% per jaar) dan is de kloof € 56,- euro per maand, wat opzich meevalt in ogenschouw houdende dat een hogere stijging ook zeker niet ondenkbaar is. Wanneer echter geen rekening wordt gehouden met de waardeontwikkeling, dan worden de woonlasten bij het kopen van een woning maar liefst verdubbeld namelijk € 693,-. Beide methodes dragen bij aan een beeldvorming voor het bepalen van het verschil in woonlasten. Echter, omdat er geen enkele instantie is die de te verwachte waarde ontwikkeling per maand uitkeert en de waardeontwikkeling ook weer nodig zal zijn om een volgende woning te kopen, geeft de methode op kasstroom niveau naar mijn mening een beter beeld van de te overbruggen kloof voor een Ymere huurder die de stap wil maken van huur naar koop.
De vraag blijft natuurlijk of er wel zo veel behoefte om te kopen is. De VROM Raad concludeert daarover in oktober 2006 in het onderzoeksrapport Stad en Stijging: “De stap van huur naar koop wordt vaak als een stap voorwaarts gezien. Het bezit van een eigen woning geeft een gevoel van zekerheid en onafhankelijkheid
en draagt bij aan vermogensvorming.” Het onderzoek bewijst dat er tal van voordelen zijn bij het eigen woningbezit en dat de eigenaar-bewoners over het algemeen meer tevreden zijn over hun woonsituatie dan huurders (VROM Raad, 2006).
Kortom er bestaat een grote kloof tussen de gemiddelde sociale huurprijs en de lasten bij het kopen van een woning gezien op kasstroomniveau. Daarbij zijn koopwoningen voor slechts een zeer beperkt deel van de eenverdieners en tweeverdieners bereikbaar. Onderzoek wijst dat uit dat het kopen van een woning wordt gezien als een stap voorwaarts en kan dan ook worden gezien als een wens van veel huurders. De woningmarkt in Nederland, met in het bijzonder die van Amsterdam, is al een geruime tijd klaar voor oplossingen die er echt toe gaan doen.
Hoofdstuk 3 Inventarisatie koop-huurconstructies
Dat de woonlasten voor een huurder bij Ymere gaan stijgen bij de overstap van huur naar koop is duidelijk. Ook is gebleken dat het ingrijpen van de overheid in het verleden de situatie eerder heeft verslechterd dan verbeterd. Het ziet ernaar uit dat op korte termijn de grootste problemen op de woningmarkt niet worden opgelost. De noodzaak om de kloof tussen kopen en huren toch te overbruggen heeft geleid tot de ontwikkeling van tal van koop-huurconstructies en tussenvormen daarvan. In dit hoofdstuk wordt overgegaan tot een globale inventarisatie van de verschillende mogelijkheden die er zijn om een huis te (ver)huren of te (ver)kopen of een tussenvorm daarvan te gebruiken.
§ 3.1 Koop-huurconstructies
Om begripsverwarring te verkomen is het belangrijk om eerst de definitie van koop-huurconstructies af te bakenen. Onder koop-huurconstructies worden in dit onderzoek alle financierings-, eigendoms- en tussenvormen verstaan die afwijken van het traditionele kopen en huren2. Breed genomen zijn er naast het sec (ver)kopen en (ver)huren van een woning drie categorieën met constructies waarmee een woning aangeboden kan worden. De drie categorieën zijn: koop met bijzondere voorwaarden, verhuur met bijzondere voorwaarden en tussenvormen waarbij sprake is van een combinatie tussen verkopen en verhuren (Jansen en Fung, 2005).
Het ontwikkelen van constructies om de kloof tussen koop en huur te dichten en het eigen woningbezit te bevorderen is niet iets van de laatste tijd. In de jaren 80 werden de eerste premieregelingen voor huishoudens met een lager inkomen ingevoerd. Tevens werd door de gemeente Rotterdam bij de verkoop van een woning al gewerkt met een eerste versie van
maatschappelijk gebonden eigendom (Jansen en Fung, 2005). In de jaren 90 tot nu werden daarop verschillende varianten ontwikkeld en is een scala van mogelijkheden en constructies ontstaan. Inmiddels wordt nog steeds door veel corporaties gezocht naar en gebrainstormd over nieuwe producten. Hierdoor zien elk jaar weer een aantal nieuwe varianten het licht en worden er vaak afgeleide constructies op de markt gezet.
2Vanuit de corporatie gezien zou de meest correcte term zijn verkoop-verhuurconstructies. De termen worden in het onderzoek door elkaar gebruikt, maar doelen op het zelfde.
§ 3.2 Koop-huurconstructies naar categorie
Zoals beschreven richt dit onderzoek zich op de constructies om de kloof tussen koop en huur te dichten en het mogelijk te maken om voor huishoudens met laag en midden inkomen een huis te kopen. De analyse start vanuit een zo breed mogelijke invalshoek om er zeker van te zijn dat alle constructies worden meegenomen. Gaande de vergelijking zal een aantal constructies afvallen gezien hun doelstellingen of het ontbreken van haalbaarheid voor de doelstellingen van Ymere. Daarbij wordt uiteindelijk naar een overzicht gestreefd van de beste constructies voor de Amsterdamse woningmarkt en relatief eenvoudig te implementeren voor Ymere. In het volgende hoofdstuk zal een selectie worden gemaakt, waarbij vervolgens verder wordt ingezoomd op een aantal actuele en voor Ymere bruikbare constructies.
Figuur 3.1: Categorisering koop-huurconstructies
Figuur 3.1 geeft een visueel beeld van de verschillende categorieën koop-huurconstructies. Op het moment dat vergeleken moet worden, moet op het eerste niveau bepaald worden welke partij verhuurt en verkoopt. Door de toenemende vergrijzing zijn er constructies, zoals House Rich Cash Poor, Verkoop met woonlastgarantie en het Woonrechtmodel, op de markt waarbij de corporatie een woning koopt van de bewoner om deze vervolgens weer terug te verhuren (Gelink, 1994). Ook worden hierbij soms delen verkocht door de bewoner en delen terug gehuurd. Het belangrijkste achterliggende doel hiervan is het vrij maken van eigen vermogen door vaak oudere eigenaar-bewoners gezien de toekomstige woonsituatie. Hierbij koopt de corporatie de verhuurbare eenheid
geheel of voor een deel en verhuurd deze uiteindelijk aan de zittende bewoner. Een voorbeeld van een in het verleden toepaste constructie is Dalend Eigendom. De eigenaar bepaalde zelf welk deel hij/zij verkoopt aan de corporatie voor ongeveer 90% van de marktwaarde. Dit is natuurlijk gezien de doorzettende vergrijzing, een belangrijke manier om tegemoet te komen aan de wensen van de woonconsument. Echter gezien het feit dit geen manier is om bij te dragen aan het dichten van de beschreven kloof en geen eigen woningbezit bevordert wordt deze categorie verder buiten
beschouwing gelaten. Gezien de strekking van het onderzoek richt de analyse zich uitsluitend op het verhuren en verkopen van huidig bezit.
Uit de figuur is af te lezen dat er vijf hoofd categorieën zijn waarmee een corporatie een woning kan aanbieden. De twee uitersten zijn het sec verhuren en verkopen. Daartussen is het mogelijk om een woning te verkopen met bijzondere voorwaarden, te verhuren met bijzondere voorwaarden, of een tussenvorm hiervan te gebruiken. Het is belangrijk om de hoofd categorie verkopen met bijzondere voorwaarden verder op te splitsen naar financieringsvormen en eigendomsvormen. Dit laatste onderscheid wordt gemaakt omdat de oplossingen voor het bereikbaar maken van de koopwoning voor een grotere groep ook gevonden kan worden in diverse financieringsconstructies welke voor de corporatie vaak moeilijk zijn toe te passen. Mede gezien de gestelde beperkingen, vanuit het ministerie van VROM omtrent het zelf bankieren.
De constructies worden in eerste instantie per hoofdcategorie kort toegelicht om een beeld te geven wat een en ander inhoudt. De inventarisatie bevat zowel verzamelnamen als specifiek toegepaste productnamen, welke door enkele corporaties zijn toegepast, van actuele tot in het verleden gebruikte constructies. Daarbij is het bij niet alle constructies helemaal duidelijk of het nog steeds wordt toegepast of dat een onderzoeksfase er toe heeft geleid dat de constructie niet kon worden toegepast. Gezien de doelstelling van Ymere worden in dit hoofdstuk alleen de varianten in de categorie koop met bijzondere voorwaarden toegelicht. De varianten van de overige twee categorieën zijn
opgenomen in de bijlage.
§ 3.2.1
Verkoop met bijzondere voorwaarden
De grootste categorie is die van verkoop met bijzondere voorwaarden. Deze is verder op te splitsen in de subcategorieën eigendom en financiering, rekening houdend met de manier waarop de constructie in de wensen voorziet. Onder financiering vallen in hoofdzaak alle constructies waarbij het kopen van een huis of delen daarvan mogelijk wordt gemaakt door gunstige financieringsmogelijkheden, waarin kan worden voorzien door zowel overheden als marktpartijen. Onder de subcategorie eigendom
vallen de constructies waarbij de aanbieder het recht behoudt op een deel van de woning of het recht heeft de woning terug te mogen kopen bij doorverkoop van de eigenaar bewoner.
Figuur 3.2: Categorie verkoop met bijzondere voorwaarden
§ 3.2.2
Eigendomsvarianten
Flexibele koop/huurwoning: Een bewoner kan bij deze constructie te allen tijde kiezen om de woning om te zetten van huur naar koop en andersom (Gelink, 1994). Woningbouwvereniging Beter Wonen in Almelo heeft met de ontwikkeling als doel gehad meer flexibiliteit te bieden voor de zittende huurders (en eventueel potentiële huurders, maar omdat het hier om aankoop gat wordt dit buiten beschouwing gelaten). De woningen worden aangeboden tegen minimaal de boekwaarde verminderd met de contante waarde van de Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS). De corporatie heeft een recht van terugkoop, maar is ook verplicht om de woning terug te kopen gelijk aan de restschuld. Het juridische eigendom blijft in handen van de corporatie, door het tekenen van een optieovereenkomst kan de bewoner na twee jaar het economische eigendom verwerven, hierdoor behoeven BTW en overdrachtsbelasting niet betaald te worden.
Gereglementeerd Eigendom: Dit is de naam waarmee SavoWnV en Openbaarbelang in Zwolle op een MGE achtige manier nieuwbouw huizen bereikbaar maken voor groepen die normaal gesproken op alleen de huursector zijn aangewezen (Wouters, 2000). De woningen worden verkocht met korting en bij doorverkoop wordt de waardeontwikkeling gedeeld door de corporatie en de eigenaar. De bewoner heeft hierbij de aanbiedingsplicht aan een speciaal opgerichte stichting. De korting op de marktwaarde bedraagt doorgaans circa 20% tot 25%. De verkooprijzen van de nieuwbouwwoningen zijn al extra laag door lage grond- en bouwkosten.
Koopgarant: Is de naam van een volledig uitontwikkelde MGE constructie. Koopgarant is
ontwikkeld door Woondrecht vastgoed uit Dordrecht. Bij deze constructie wordt een woning door de corporatie met een korting oplopend tot 25% van de marktprijs verkocht aan de bewoner (Gelink, 1994). Daar staat tegenover dat de woning niet op de vrije markt verkocht mag worden. De corporatie geeft een garantie de woning terug te zullen kopen. Hierbij wordt waardestijging of daling gedeeld door de corporatie en huiseigenaar. Het onderhoud wordt gewaarborgd door een verplichte deelname aan een VVE. Deze constructie is bij uitstek geschikt om woningen betaalbaar te maken maar ook uiteindelijk in eigen beheer te houden. Het product is via een licentie te gebruiken.
Koop Goedkoop: De essentie van de constructie komt neer op het splitsen van de waarde van een
woning. De koper koopt de woning en huurt de grond. Koop Goedkoop is de productnaam voor een uitontwikkelde variant op de Deelkoop (Van Noordenne en Vos, 2006). De woningcorporatie blijft hierbij eigenaar van de grond. De totale lasten voor de koper bestaan uit vaste hypotheek lasten en de huur voor de grond. De hoogte van de grondhuur wordt bepaald door de corporatie op basis van de eigenlijke grondprijs en wordt uitgegeven in een erfpachtcanon. De eerste tien jaar wordt de bewoner niet direct belast met de totale grondhuurprijs. Het eerste jaar is de grond huur vrij en vervolgens gaat de koper per jaar 10% meer huur betalen. De prijs is doorgaans 20 tot 30% lager dan een bij een normale verkoop van een woning. De koper heeft de volledige rechten over een woning net als bij een normale verkoop en profiteert bij doorverkopen zelf van de waardeontwikkelingen. De voorwaarde bij verkoop is wel dat de corporatie het eerste recht heeft om de woning terug te kopen. Bij de constructie zijn 2 modellen toepasbaar. In model A garandeert de corporatie de volgende koper een kortingsregeling aan te bieden. In model B komt deze garantie te vervallen en wordt de nieuwe koper geen korting geboden.
Koopplus: Onder deze naam biedt stichting Woonplus Schiedam woningen op MGE basis aan. Bewoners krijgen de keuze om de woning te kopen tegen marktwaarde zonder beperkingen of tegen 15% korting met de terugkoopregeling (Wouters, 2000). Beide varianten worden uitgegeven in onder erfpacht. In deze erfpacht regelingen wordt het VVE en onderhoud vastgelegd en bij koopplus de
bepalingen over terugkoop en prijsregulering. De koper ontvangt 50% van de waardeontwikkeling en 100% over de door hem aangebrachte verbeteringen.
Koopzeker: Deze constructie wordt gezien als voorloper van het Koopgarant product en is in de
oorsprong een MGE variant (AFWV, 2003). Voor uitleg van deze constructie wordt dan ook verwezen naar de uitleg van MGE en Koopgarant. Koopzeker is door een aantal corporaties als een soort zelf te ontwikkelen MGE constructie ingezet. Een afgeleide hiervan die verder buiten
beschouwing wordt gelaten is Koopvast (van Christelijk Woonstichting Talma), hierbij heeft de corporatie slechts het recht, niet de plicht, om het huis terug te kopen en krijgt de koper 5% korting op de taxatieprijs van de aan te kopen woning. Tevens moet waardestijging worden gedeeld.
Korting zittende huurder: Om sec de verkoop in sommige steden te bevorderen is de uitgangspositie bij deze constructie het verkopen met een korting, gemiddeld tot 10% van de marktwaarde (AFWV, 2003). Zie ook de bepalingen van het BBSH.
Maatschappelijk Gebonden Coöperatief Eigendom: Bij deze vorm van MGE worden alle
eigenaren verenigd tot coöperatieve eigenaren (Gelink, 1994). Vanuit deze vereniging worden de huizen aangekocht en verkocht, daarbij is het lidmaatschap van de vereniging gereguleerd, om in de toekomst de bereikbaarheid van de woningen te waarborgen. Er wordt statutair een maximumprijs vastgelegd door de aankoopprijs te vermeerderen met een bouwkostenindex en te verminderen met de afschrijvingen. De coöperatieve vereniging garandeert hierbij een minimumprijs, aankoopprijs minus afschrijvingen. Het lidmaatschap van de vereniging mag, volgens statuten, alleen worden overgedragen indien er toestemming is van het bestuur. Vooralsnog is de constructie alleen in de jaren tachtig toegepast in Zaandam. Hierbij zijn doelstellingen, om woonlasten betaalbaar te maken en constant te houden en het verhogen van betrokkenheid van bewoners bij de buurt, ruimschoots gehaald.
Maatschappelijk Gebonden Eigendom: In het verleden is de term MGE vaak te pas en te onpas
gebruikt als verzamelnaam voor allerlei denkbare koop-huurconstructies. Terwijl MGE slechts een van de oplossingen binnen de koop-huurconstructies is om het kopen van woning voor een grotere doelgroep toegankelijk te maken (Gelink, 1994). In origine is MGE een manier om een huis te verkopen met aantal verkoopbepalende voorwaarden. Deze werden oorspronkelijk opgenomen in de erfpacht bepalingen. Het risico van de vermogensontwikkeling werd hierbij voor een deel gedekt door de corporatie. De afspraak is dat de corporatie de woning terugkoopt (naar aanleiding van een plicht dan wel recht) en dat de waardestijging (of daling) wordt gedeeld. De corporatie heeft na de verkoop en terugkoop het object weer in portefeuille en kan het dan opnieuw aanbieden.
Niet alleen corporaties worden gezien als mogelijke ontwikkelaars van deze constructie. In
Amsterdam wordt inmiddels in de gemeente raad overlegd om te starten met een proef van honderd woningen door een marktpartij (Parool, juli 2006). Het idee achter deze MGE regeling is dat gemeente, bouwer en/of ontwikkelaar, verenigd in een stichting, afzien van de winst. Vervolgens schiet een belegger een deel voor in ruil voor een aandeel in de winststijging. Een voorwaarde hierbij is wel dat de eigenaar het huis de eerste 15 jaar alleen aan de stichting mag verkopen. Het gemeente bestuur twijfelt over de constructie omdat niet duidelijk wordt wat de gevolgen zijn voor de belegger en stichting op het moment dat de huizenprijzen gaan dalen.
Maatschappelijk Verantwoord Eigendom: Deze variant is een afgeleide van de MGE constructie (Woning Bedrijf Rotterdam). De waardeverandering wordt nu slechts de eerste vijf jaar gedeeld, daarna is de winst of het verlies volledig voor de eigenaar-bewoner (Wouters, 2000). De corporatie heeft wel een terugkoop plicht. De corporatie stelt hierbij wel als voorwaarde dat de eigenaar de rente van de hypotheek voor vijf jaar vastzet en het hypotheekbedrag maximaal de koopsom + kosten koper + 10% bedraagt. Het onderhoud wordt verzorgd vanuit de corporatie tegen een gereduceerd tarief. De korting op de woning bedraagt 10% van de marktwaarde en wordt alleen aangeboden aan zittende huurders. De eigenaar heeft een aanbiedingsplicht en de corporatie heeft een garantie tot terugkoop binnen drie maanden.
Onderhoudscoöperatiewoning: Bij deze verkoopvariant wordt een collectieve coöperatie ingezet om het onderhoud te regelen door de corporatie (Wouters, 2000). De woningcorporatie verkoopt huizen aan zittende huurders met de voorwaarde lid te worden van de coöperatie. De kopers worden op grond van de koopovereenkomst lid van de coöperatie. De koper heeft volledige zeggenschap over de woning, behalve over de delen waarvan de coöperatie het onderhoud verzorgt. Er is hierbij verder geen sprake van een gunstige financiering of korting op de verkoopprijs.
Profijtwoning: De oorsprong van deze constructie is de MGE gedachte. Als afgeleide hiervan biedt Stichting Trudo uit Eindhoven woningen aan tegen minimaal 75% van de marktwaarde (Wouters, 2000). De stichting heeft nu geen terugkoopplicht maar een voorkeursrecht en kan dus besluiten over te gaan tot het niet terug kopen van de woning. De koper heeft een aanbiedingsplicht, welke wordt beboet bij het niet nakomen daarvan. De koper ontvangt 50% van de waardeontwikkeling, maar wordt daarbij wel verplicht om bij zijn hypotheek een rentevaste periode te kiezen van minimaal 10 jaar en een eindkapitaal na 30 jaar te garanderen. Tevens wordt een NHG vereist.
Safe Wonen: Om de stagnerende afzet van serviceflats te bevorderen is in de jaren tachtig een constructie ontwikkeld waarbij het recht van gebruik van de woning gekocht kan worden voor de verwachte restant levensduur (Gelink, 1994). De koopprijs is afhankelijk van de marktwaarde en de
leeftijd van de bewoners. De koopsom is hoger naar mate de verwachte levensduur hoger is. De bewoner heeft bij deze constructie de mogelijkheid 50% van de aankoopsom te financieren middels een annuïtaire lening van de belegger, de andere helft dient gefinancierd te worden met eigen geld. Door de korte looptijd van de lening heeft de koper op den duur alleen nog de servicekosten als woonlasten.
Slimmer Kopen: Deze constructie is een uitontwikkeld MGE concept. De korting kan oplopen tot 50% (Trudo informatie brochure). De winstdeling is, net als bij de andere MGE varianten, afhankelijk van de genoten korting en wordt van te voren bepaald. De klant heeft de plicht om bij verkoop de woning eerst aan te bieden aan de corporatie. Bij de constructie worden alleen eisen gesteld met betrekking tot de financiering. Corporatie Trudo heeft inmiddels een hele reeks aan bestaande en nieuwbouwwoningen op de markt gebracht.
Sociale Koop: In oktober 2005 is de SEV gestart met een experiment om de bewoner zelf te laten bepalen hoeveel korting hij krijgt. Het restant wordt uitgegeven in erfpacht en dit deel wordt
afgekocht bij het doorverkopen van de woning. Hiermee krijgt de bewoner de kans om zelf een keuze te maken. Vier corporaties nemen deel aan het experiment (Van Noordenne en Vos, 2006).
Verkoop via gedeeld eigendom: Onder deze noemer verkoopt de Key huizen voor slechts een deel (AFWV, 2003). Deze variant lijkt op de deelkoop en MGE variant. 75% wordt verkocht en 25% blijft eigendom van de corporatie. Het overige eigendom wordt geregeld in een koopoptie. Via gebruik en beschikkingsregelingen wordt de koper voor de volle 100% verantwoordelijk voor de woning. Hij is beschikkingsbevoegd over de hele zaak. Wanneer het optiedeel niet als nog wordt aangekocht deelt de corporatie mee in de winst dan wel het verlies, te weten 25% van het eigendom.
Woongoed Garant-woning: Onder deze naam heeft Woongoed in Middelburg huizen verkocht aan zittende huurders (Wouters, 2000). De constructie is grotendeels gelijk aan MGE. Huizen worden voor 90%, met een vaste korting van 10%, van de marktwaarde verkocht. De koper deelt voor 50% mee in de winst. Het onderhoud wordt geregeld via de VVE. De corporatie adviseert de VVE bij de planning, maar kan eventueel bij de MGE bepalingen ook overgaan tot verplichting van minimaal onderhoud.
§ 3.2.3
Financieringsvarianten
Amsterdamse Middensegment Hypotheek: De basis van deze constructie is een aflossingsvrije en
rente arme (0,5%) lening ter grote van het verschil tussen de benodigde hypotheek en de hypotheek die op basis van het huishoud inkomen, volgens NGH voorwaarden, kan worden verkregen (Dienst Wonen gemeente Amsterdam, 2005). Dit aflossingsvrije en rente arme leningsdeel wordt door de gemeente Amsterdam verstrekt via de Bank Nederlandse Gemeente (BNG). Deze constructie is mogelijk bij nieuwbouwwoningen, met een zogenaamd AMH label, voor mensen met het inkomen tussen €20.420,- en € 40.840. Voorwaarden bij de constructie zijn dat de koopsom maximaal € 185.185,- bedraagt, de maximale hypotheek € 200.000 is, de aflossingsvrije en rente arme lening op maximaal € 68.000 uit komt en de hypotheek onder de borgstelling van de Nationale Hypotheek Garantie valt. Amsterdams uitvoerend overheidspersoneel heeft onder bepaalde voorwaarden voorrang. Sinds de invoering van het project in 2000 zijn er anno 1 januari 2006 van de 1736 als AMH gelabelde woningen 1.122 als zodanig verkocht (Mertens, 2006). Het grootste deel, te weten 73%, voornamelijk appartementen, is verkocht met een koopsom tussen € 175.000,- en € 185.185,-. Het hoofd wooninformatie van Dienst Wonen van de gemeente Asterdam heeft bevestigd dat er, naast de 1736 eerder als AMH gelabelde woningen, opnieuw budget vrij is gemaakt voor een nieuw contingent AMH-woningen.
Bereikbare koopwoning: Deze vorm bestaat uit een combinatie van een gunstige lening en een
terugkoopregeling. Woningstichting 3B-wonen uit Berkel en Rodenrijs verstrekte bij deze constructie een renteloze en aflossingsvrije lening van toen die tijd 90.000 gulden op een totale koopsom van 275.000 (Wouters, 2000). Dit deel diende bij doorverkoop voldaan te worden. De koper heeft een aanbiedingsplicht aan de corporatie en 3B-wonen had in dit geval een terugkoopgarantie afgegeven. De corporatie draagt bij waardedaling 50% van het risico.
Betaalbare Koopwoning: Een nieuwbouw woning wordt bij deze constructie met korting op de marktwaarde verkocht door een projectontwikkelaar aangeboden (brochure en website Betaalbare
Koopwoning). De grond blijft eigendom van de partij welke de constructie organiseert. De koper dient voor deze grond erfpacht te betalen. De hoogte van het te betalen erfpacht hangt af van de hoogte van het
inkomen. Op termijn wordt het verschil terug betaald op het moment dat het salaris dit toe laat of bij
doorverkopen van de woning. De constructie is
ontwikkeld door de gemeente Zaandam. Vanuit een speciale BV wordt een en ander geëxploiteerd. In de figuur op de vorige pagina is een voorbeeld weergegeven. Hierbij wordt een huis verkocht van € 150.000 met 20% korting voor een bedrag € 120.000. De koop van het resterende deel van 20% wordt verder opgedeeld in 2 delen, tranches genaamd. Op het moment dat het inkomen het toelaat wordt de koper verplicht de tranche te kopen. De tranche dient dan gekocht te worden, in dit voorbeeld voor 10% van de dan geldende marktwaarde. Dat betekent dat bij een waarde van € 160.000 de trance € 16.000 kost. Wanneer het inkomen in de loop der tijd het aankopen van tranches niet mogelijk maakt zal de afrekening plaats vinden aan het einde van de looptijd. De belangrijkste voorwaarden voor de regeling is dat de koper per jaar niet meer mag verdienen dan € 32.000 (belastbaar inkomen) en dat een inzicht wordt gegeven in het inkomen van de koper.
Corporatie koopwoning: De angst voor de risico’s voor het kopen van een woning was in Utrecht
de aanleiding voor Stichting Sociale Woningbouw een garantie te bieden dat de kopers de woning kunnen verlaten zonder restschuld. In de hypotheekakte van de Centrale Volksbank (CVB) werd een ‘non-resource’ clausule opgenomen (Gelink, 1994). Wanneer de hypotheekgever door
omstandigheden buiten eigen schuld om niet kon voldoen aan haar verplichtingen ging de CVB over tot de overname van de woning en het kwijtschelden van de schulden. Daarnaast bood de SWU een onderhoudsgarantie aan voor de eerste 10 jaar. De verkoopprijs werd verhoogd met in die tijd 3.500 gulden, weermee het onderhoud voor de eerste 10 jaar volledig onder de verantwoording van woningbouw vereniging viel.
Huurkoop: Van herkomst is Huurkoop een financieringsvariant die op verschillende goederen
betrekking kan hebben. In feite is het koop op afbetaling waarbij de huurkoper eigenaar wordt na de betaling van de laatste termijn. Het voormalige Land van Pepijn, een woningstichting in Echt heeft een experiment gedaan met het verkopen van huizen in de vorm van Huurkoop. Door destijds de looptijd te verlengen tot maximaal 50 jaar en een lage rente vergoeding te vragen, vergeleken met normale hypotheekrente werden de lasten op niveau van de huurkosten gebracht. De huurkoper kan tot op zekere hoogte zelf bepalen hoe hoog de woonlasten zullen zijn. De inbreng van eigen geld leidt hierbij tot lagere woonlasten. Huurkoop is zeer flexibel voor de koper. Het economische belang kan te allen tijde worden overgedragen, de huurkoper kan er voor kiezen alle resterende delen in een keer af te lossen en kan zelfs de overeenkomst ontbinden.
Koopsubsidie (BEW+): Deze vorm van subsidie is net als bij de huurtoeslag bedoeld om het voor huishoudens met een lager inkomen mogelijk te maken om een keuze te hebben tussen kopen en huren (Senternovem, VROM). In de hoofdlijnen komt het er op neer dat als een aanstaande koper ouder dan 23 is, rechtmatig in Nederland verblijft, de afgelopen 3 jaar geen eigenaar van een woning is geweest, het inkomen binnen de inkomensgrenzen valt en NHG is aan te vragen, hij koopsubsidie kan
