Arnold, I.J.M., Ben je ook zo bang?, in: ESB, maart 2005, pag. 105-107.
Brounen D. en P. Neuteboom. Starters op de woningmarkt: facts and figures, in: Property Research Quarterly, september, 2006, pag 30-38. 30 -38.
Brounen, D., P. Neuteboom en A. van Dijkhuizen, 2006, House prices and affordability: A first look and second look across countries. DNB werkdocument nr. 83, De Nederlandse Bank, Amsterdam.
Conijn, J., 2006, De Koopsector: een verstorende factor op de woningmarkt. In: ESB, december, 2006, pag. 630-633.
Conijn, J., 2006, Dansen op de vulkaan, Amsterdam University Press, Amsterdam 2006.
Conijn, J., K. Leidelmeijer en J. Neele, 2004, Voornemen tot verhoging huurstijging mist grond, in: ESB, april, 2004, pag. 201-203.
Conijn, J. en M. Schweitzer, 2000, Fair value bij verzekerd kopen, Stichting Experimentele Volkshuisvesting, Rotterdam.
Conijn, J., M. Schweitzer en M Theebe, 2001, Woningcorporaties en het Fair Value model: De financiële consequenties van de toepassing van het Fair Value model voor woningcorporaties, RIGO Research en Advies BV, Amsterdam
Daal, W., F. Nadal De Somine en S. Yelten, 2006, Kingdom of the Netherlands – Netherlands: Selected Issues. IMF Country Report No. 06/284, International Monitary Fund, Washington DC.
Dekker, S.M, 2006, Ruimte geven, bescherming bieden: een visie op de woningmarkt, VROM, Den Haag.
Dienst Wonen, 2005, Amsterdamse Middensegment Hypotheek, Gemeente Amsterdam, uitgave DW12 2005.
Gelink, S., 1994, Huren van de bank, kopen van de corporatie: evaluatie van 17 eigendomsvormen tussen huren en kopen. Stichting Experimentele Volkshuisvesting, Rotterdam.
Geltner, D. en N.G. Miller, 2001, Commercial real estate analysis and investments, South Western, Cincinnati, OH.
Gool, P. van, R.M. Weisz en P.G.M. van Wetten, 1993, Onroerend goed als belegging, Stenfort Kroese, Culemborg.
Ewijk, C. van, M. Koning, M. Lever en R. de Mooij. 2006, Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, CPB publicatie Nr. 62, Centraal Planbureau, Den Haag.
Hof, B. en C. Koopmans, 2006, Woningcorporaties in Amsterdam: Markmacht en subsidies, SEO rapport nr. 875 SEO, Amsterdam.
Hof, B., C. Koopmans en C. Teulings, 2006, Een nieuw fundament. Borging van publieke belangen op de woningmarkt, SEO rapport nr. 899. SEO, Amsterdam.
Jansen, J. en S. Fung, Tussen huren en kopen: kansrijke niche in de woningmarkt, in: Property Research Quarterly , april, 2005, pag. 15-20.
Koning, M., R. Satua Nistal en J. Egbert, 2006, Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, CPB publicatie nr. 128. Centraal Planbureau, Den Haag.
Lusht, K.M., 1997, Real estate valuation: principles and applications, Irwin McGraw-Hill, Chicago, IL.
Mertens, R., 2006, Evaluatie Amsterdamse Middensegment Hypotheek 2000-2006, Dienst Wonen Gemeente Amsterdam.
Minez MDW-Werkgroep Overstapkosten, 2002, Kosten noch moeite. Drempels slechten voor de switchende consument, Ministerie van Economische Zaken, Den Haag.
Noordenne, M. van en M. Vos, 2006, Atlas koopvarianten, gids voor betaalbaar kopen, Stichting Experimentele Volkshuisvesting, Rotterdam.
NVM Woningmarktconsultants, 2006, Woningmarktrapportage NL, Overzicht woningvoorraad en (koop)woningmarkt in 80 gemeenten. NVM, Zwijndrecht.
Ommeren, J. en M. van Leeuvensteijn, 2003, New evidence of the effect of transaction costs on residential mobility, CPB publicatie nr. 18, centraal Planbureau, Den Haag.
O’Sullivan, A., T.A. Sexton en S.M. Sheffrin (1995), Property Taxes, Mobility, and Home Ownership, in: Journal of Urban Economics 37, 1995, pag 107-129. 107-129.
Research afdeling DTZ, 2006, De Nederlandse markt voor woningbeleggingen, DTZ Zadelhoff, Utrecht.
Swank, J., J.Kakes en A. Tieman, 2002, The housing ladder, taxation, and borrowing constraints, DNB werkdocument 2002-9, De Nederlandse Bank, Amsterdam.
Teune W., I. Jeurissen, K. Dignum en I. Vermazen, 2006, Wonen in Amsterdam 2005: de stand van zaken. Gemeente Amsterdam, Amsterdam.
VROM-raad, 2004, Op eigenkracht eigen woningbezit in Nederland, VROM-raad advies 044, Den Haag.
VROM-raad, 2006, Stad en stijging: sociale stijging als leidraad voor stedelijke vernieuwing, VROM-raad advies 054, Den Haag.
Winsemius, P., 2006, Kamerstuk 30 800 XI nr. 6, Tweede Kamer der Staten-Generaal, vergaderjaar 2006-2007, Den Haag.
Wouters, B., 2000, Er is meer dan kopen en huren, een inventarisatie, Stichting Experimentele Volkshuisvesting, Rotterdam. Geraadpleegde internetsites: www.aedes.nl www.nvm.nl www.aedex.nl www.oecd.org www.afwc.nl www.senternovum.nl www.amstedam.nl www.seo.nl www.belastingdienst.nl www.sev.nl www.cbs.nl www.slimmerkopen.nl www.cpb.nl www.svn.nl www.dnb.nl www.tweedekamer.nl www.dudokwonen.nl www.vastgoedkennis.nl www.funda.nl www.vrom.nl www.hypotheker.nl www.vromraad.nl www.kadaster.nl www.woondrecht.nl www.koopgarant.nl www.wmc.nvm.nl www.koop-goedkoop.nl www.ymere.nl
Bijlagen
De bijlage bevat:
• Wetsartikelen 11c en d van het BBSH
• Berekening gebruikskosten, kasstroom huurder
• Berekening gebruikskosten eigaar-bewoner
• Berekening kasstroom eigaar-bewoner
• Inventarisatie tussenvormen verkoop-verhuur
Artikel 11c
1. De toegelaten instelling vervreemdt haar woongelegenheden, indien de verkrijger daarvan geen toegelaten instelling is, slechts tegen een prijs van ten minste 90 procent van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen, met uitzondering van de gevallen, genoemd in het tweede, derde en vierde lid.
2. Indien een woning in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van die wet die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet zal ontvangen en in die woning zijn hoofdverblijf zal hebben, vervreemdt de toegelaten instelling die woning tegen een prijs van ten minste 80 procent van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woning.
3. Indien een bestaande woning in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van die wet die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet zal ontvangen en in die woning voor de verkoop reeds zijn hoofdverblijf had, vervreemdt de toegelaten instelling die woning tegen een prijs van ten minste 70 procent van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woning. 4. Onze Minister kan op een daartoe strekkende aanvraag van een toegelaten instelling afwijking van het eerste lid toestaan in andere gevallen dan die, genoemd in het tweede en derde lid, indien het belang van de volkshuisvesting zich naar zijn oordeel niet tegen die afwijking verzet.
Artikel 11d
1. De toegelaten instelling meldt aan Onze Minister haar voornemens tot het vervreemden van onroerende zaken aan en het op onroerende zaken vestigen van een recht van erfpacht, van opstal of van vruchtgebruik ten behoeve van:
a) natuurlijke personen en
b) rechtspersonen of vennootschappen die geen toegelaten instelling zijn.
2. Een melding als bedoeld in het eerste lid geschiedt bij een afzonderlijke schriftelijke mededeling, welke de gegevens bevat die door Onze Minister noodzakelijk worden geacht om het betrokken voornemen te kunnen beoordelen.
3. Bij ministeriële regeling kunnen beperkingen op de in het eerste lid bedoelde meldingsplicht worden aangebracht, indien naar het oordeel van Onze Minister voldoende vast is komen te staan dat de daardoor niet meer te melden voornemens zullen passen in het volkshuisvestingsbeleid en dat voldoende invloed van de gemeente op die voornemens zal zijn gewaarborgd.
De formule voor het berekenen van de gebruikskosten voor een huurder is gelijk aan die van de kasstroom berekening.
Gebruikskosten = kasstroom = H + OHh - HS
Voor het invullen van de parameters moeten een aantal
veronderstellingen gedaan worden, deze worden per parameter toegelicht.
Huur h 4.272
De gemiddelde huur van een woning is € 356 (Ymere, januari 2006)
Onderhoud huurder OHh 60
Ymere biedt bewoners aan het onderhoud af te kopen voor € 60,- per jaar, dit wordt gezien als ruime schatting voor de onderhoudskosten van de huurder
Huursubsidie HS 189
Uitgaande van een huishouden met inkomen 2/3 van het modaal
= € 20.000 (CPB, 2007) zonder andere aftrekposten, zonder servicekosten
Gebruikskosten eigenaar bewoner per jaar 4.143
Gebruikskosten eigenaar bewoner per maand 345
De formule voor het berekenen van de gebruikskosten voor de eigenaar bewoner is als volgt:
GK = r * H + i * (W-H) + OHeb + OZB + OPV + T + ERF – FE + a – w
Voor het invullen van de parameters moeten een aantal veronderstellingen gedaan worden, deze worden per parameter toegelicht.
Rente r 5%
De adviesrente bij een annuïteiten hypotheek op basis van 30 jaar is 4,6%, voor de veiligheid en gemakshalve gaan we uit van 5%
Hypotheeksom H 173.138
Voor de veiligheid gaan we ervan uit dat een huurder 100% van de aankoopwaarde
moet financieren, totaal H is dus de waarde van de woning + transactiekosten
Interest op eigen vermogen i 0%
In dit voorbeeld wordt er vanuit gegaan dat er geen eigen vermogen wordt ingebracht, meestal heeft een huurder dit niet. De i is gemakshalve op 0 gezet om een 0 waarde in het specifieke deel van de formule te krijgen
Vrije verkoopwaarde W 171000
Dit is de gemiddelde leegstandswaarde van een woning van Ymere (jan, 2006), getaxeerd door Ortax en ABF research
Onderhoud eigenaar bewoner OHeb 648
Dit is 1% van de herbouwwaarde. Uitgaande 60 m2 en 240m3 (bij een hoogte van 3m, incl. vloeren) en gem. herbouwkosten van € 360 per m3 (Bron: Vastgoed Exploitatiewijzer 2006) Herbouwkosten = 180 x € 360 = € 6480. 1% hiervan geeft € 648 per jaar.
Eigenaarsdeel OZB OZB 112
Gemakshalve gaan we ervan uit dat de WOZ waarde gelijk staat aan de vrije verkoopwaarde = € 171.000 OZB = (171000/2500) x € 1,63 = 111,5
Opstalverzekering OPV 137
De kosten voor een opstalverzekering bedrage 0,08% van de verkoopprijs (bron: Conijn, Leidelmeijer en Neele)
Transactiekosten T 2.138
Deze bedragen gemiddeld 10% van de koopsom, af te schrijven over een gemiddelde woonduur van 8 jaar (Bron: Conijn, Schweitzer, Fair Value)
net als bij de berekening van de woonlasten bij huren zonder andere aftrekposten
Afschrijving a 1419,3
Da afschrijving = 0,83% van de verkoopprijs (Conijn, Leidelmeijer, Neele)
Waarde ontwikkeling w 3%
De gebruikte waardeontwikkeling vanuit Ymere, deze bevat ook al een veiligheidsmarge en inflatie correctie.
Gebruikskosten eigenaar bewoner per jaar 4.817
De formule voor het berekenen van de woonlasten bij een koopwoning op kasstroom basis is als volgt:
GK = r * H + OHeb + OZB + OPV + T + ERF – FE
Voor het invullen van de parameters moeten een aantal veronderstellingen gedaan worden, deze worden per parameter toegelicht.
Rente r 5%
De adviesrente bij een annuiteiten hypotheek op basis van 30 jaar is 4,6%, voor de veiligheid en gemakshalve gaan we uit van 5%
Hypotheeksom H 173.138
Voor de veilighed gaan we ervan uit dat een huurder 100% van de aankoopwaarde moet financieren, totaal H is dus de waarde van de woning + transactiekosten
Vrije verkoopwaarde W 171000
Dit is de gemiddelde leegstandswaarde van een woning van Ymere (jan, 2006), getaxeerd door Ortax en ABF research
Onderhoud eigenaar bewoner OHeb 648
Dit is 1% van de herbouwwaarde. Uitgaande 60 m2 en 240m3 (bij een hoogte van 3m, incl vloeren) en gem. herbouwkosten van € 360 per m3 (Bron: Vastgoed Exploitatiewijzer 2006) Herbouwkosten = 180 x € 360 = € 6480. 1% hiervan geeft € 648 per jaar.
Eigenaarsdeel OZB OZB 112
Gemakshalve gaan we ervan uit dat de WOZ waarde gelijk staat aan de vrije verkoopwaarde = € 171.000 OZB = (171000/2500) x € 1,63 = 111,5
Opstalverzekering OPV 137
De kosten voor een opstalverzekering bedrage 0,08% van de verkoopprijs (bron: Conijn, Leidelmeijer en Neele)
Transactiekosten T 2.138
Deze bedragen gemiddeld 10% van de koopsom, af te schrijven over een gemiddelde woonduur van 8 jaar (Bron: Conijn, Schweitzer, Fair Value)
Erfpacht ERF 0
Doorgaans is de erfpacht onderdeel van de verkoopprijs, omdat deze meestal is afgekocht voor een periode van 50 jaar. In dit geval wordt hiervan uitgegaan.
Fiscaal effect FE 3.163
Het fiscale effect is het voordeel van de renteaftrek - eigenwoning forfait die betaald dient te worden. Belasting is gebaseerd op een inkomen € 20.000, net als bij de berekening van de woonlasten bij huren zonder andere aftrekposten
Categorie tussenvormen verkoop-verhuur
Deelkoop: Bij deze constructie draait het om het verlagen van de woonlasten door eigen geld in te brengen. De bewoner koopt bij aanvang een deel van het huis en wordt vervolgens lid van de coöperatieve vereniging van eigenaren (Gelink, 1994). Het niet gekochte deel wordt verhuurd aan de koper. Daarbij werd in eerste instantie een terugkoop garantie gegarandeerd. ZVH in Zaandam heeft inmiddels de meest uitontwikkelde Deelkoop variant op de markt gezet (www.deelkoop.nl). Zij hebben dan ook inmiddels de naam vast laten leggen. In de kern blijft het een combinatie van kopen en huren. Nu wordt echter door de corporatie het huis verkocht en wordt de grond verhuurd.
Groeiend Eigendom: Bij deze constructie wordt het de zittende huurder mogelijk gemaakt
om een deel van de woning te kopen. Er wordt gestart met een deel van 50%, welke in de loop der jaren meer wordt (Gelink, 1994). De stijging van dit eigendom vindt plaats door een extra betaling bovenop de verschuldigde rente, aflossing en huur. Het is mogelijk om bij een daling of stijging van het inkomen, respectievelijk meer of minder te betalen. De bewoner heeft de mogelijkheid zijn eigen economische deel of de gehele woning op de markt te verkopen. Het juridische eigendom wordt ondergebracht in een stichting. In het eerste geval moet eerst het gehele economische eigendom worden verkregen door de aankoop van het restant. In het verleden is deze constructie toegepast bij Goede Stede in Almere, Beter Wonen in Zoetermeer en VZOS in Den Haag (inmiddels opgegaan in woonstichting Haag Wonen.)
Koophuur: Het idee bij deze oude constructie is dat de binnenkant van de woning werd verkocht aan de zittende huurder en het casco door de corporatie werd verhuurd (SEV september 1996). Het Oosten heeft deze constructie in 1996 op de markt gebracht, in totaal
uit de netto contante waarde van de huurderving minus besparingen op het onderhoud, hierbij wordt woon waardering stelsel gebruikt. Inmiddels is de constructie niet meer aantrekkelijk omdat door het nieuwe belastingstelsel van 1 januari 2001 de rentelasten voor de koop-huur leningen niet meer fiscaal af te trekken zijn.
Rendementswoning: Deze constructie wordt gezien als een variant van Deelkoop (Gelink 1994). De voormalige eigenaar-bewoner treedt nu op als financier van de bouwer. Er wordt over dit geïnvesteerd vermogen een vast rendement uitgekeerd. De bewoner betaald per saldo het verschil tussen de huur en rendement en heeft daarom lagere woonlasten. De corporatie betaalt het vermogen na 10 jaar terug, daarna wordt de woning kostendekkend verhuurd.
Variokoop: Bij deze constructie wordt de woning voor een deel verkocht en voor een deel verhuurd (Wouters, 2000). Het koopdeel varieert daarbij tussen de 50% en 80%. Het koopdeel wordt verkocht tegen de marktwaarde van de woning. Het restant wordt vervolgens verhuurd en is gebaseerd op het huurbeleid, waarbij de hoogte wordt bepaald door onder andere WOZ- waarde en woon waardering stelsel. De corporatie geeft een koopgarantie af en de bewoner heeft een aanbiedingsplicht. Met de terugkoopgarantie van de corporatie, geldend als zekerheid, kan de koper makkelijk een hypotheek afsluiten voor het koopdeel. De corporatie en bewoner zijn beide juridische eigenaren, omdat de hypotheekakte op beide namen wordt gezet. De corporatie is dus ook risico drager voor de lening. Omdat er niet sprake is van volledig eigendom is er geen NHG mogelijk.
Categorie Verhuur met bijzondere voorwaarden
Bruidschat aan de VVE: Om ervoor te zorgen dat de servicekosten in een woning, met name
na een ruim aantal jaren niet in één keer sterk toe namen heeft woonstichting de Key in het verleden meerdere malen een vooraf bepaald bedrag meegeven aan de VVE. Bij het bekijken van technische meerjaren plannen werden op de langere termijn mankementen als betonrot ontdekt. Hiervoor werd dus van te voren een bedrag gereserveerd om de servicekosten niet in een keer explosief te laten groeien. Tegenwoordig word het doneren van de bruidschat gekoppeld aan een reële onderhoudsnorm van de het type woning, hierbij moet de koper tot een maximum bedrag een benodigd deel inleggen (AFWV, 2003).
Huurgarantwoning: De bewoner krijgt bij deze constructie de keuze tussen het voortzetten van de gewone huurovereenkomst en het afsluiten van een Huurgarantovereenkomst (Wouters, 2000). Bij deze laatste overeenkomst bestaat de vaste huurovereenkomst uit een vaste huurverhoging van 2% per jaar voor een periode van 10 jaar. Daarbij heeft de bewoner de volledige vrijheid in de woning, wat in principe inhoudt dat eventuele veranderingen niet verwijderd of hersteld dienen te worden. Stichting Trudo heeft het in eerste instantie alleen aan zittende huurders aangeboden. Het doel van de constructie is vooral gericht op het bieden van zekerheid voor huurders en het vergroten van de vrijheid voor de bewoner wat betreft de binnenkant.
Huurtoeslag: Voor 1 januari 2006 bekend als de huursubsidie. Een constructie van het VROM, met als doel de huurprijzen bereikbaar te maken voor huishoudens met lage inkomens. In de hoofdlijnen komt het er voor 2007 op neer dat huurders waarbij de
de huurlasten, het inkomen en het vermogen van zowel de aanvragers als de medebewoners.
Huurvast: Sinds 1 juli 2000 bieden een groot aantal corporaties huurwoningen aan met een zekerheid over de hoogte van de huur voor een bepaalde periode (Wouters, 2000). Net als bij zijn voorganger de Huurgarantwoning is het doel om meer zekerheid te bieden voor zittende huurders. Bij een Huurvastovereenkomst is de aanvangshuur iets hoger, maar de huur blijft dan wel 5 of 10 jaar gelijk. In eerste instantie werd de overeenkomst vooral aangeboden bij duurdere woningen, inmiddels is het breder ingezet en kan men bij het huren in het segment goedkope en bereikbare woningen ook kiezen voor Huurvast.
Kopen met bedenktijd: Het principe van deze constructie is dat kopers in eerste instantie de woning als huurwoning betrekken met een recht de woning op ieder moment te kopen (AFWV, 2003). Stichting Latei heeft een dergelijke constructie ingevoerd waarbij voor een periode van 5 jaar de huurprijs gelijk is gesteld aan het rente niveau van een hypotheek, de huurstijging beperkt werd tot 2% en de koopprijs gelijk bleef. Na deze vijf jaar werd de huurstijging gekoppeld aan landelijk gemiddelde en werd de koopprijs gebaseerd op de getaxeerde marktwaarde.
Optiewoning: Hierbij wordt de woning gehuurd van de corporatie (Gelink, 1994). In het huurcontract wordt vervolgens het recht opgenomen om de woning te kopen tussen het tiende en vijftiende jaar. De prijs van de woning wordt ook van te voren in het contract opgenomen, deze is gelijk aan de boekwaarde van de woning in die specifieke jaren. De bewoner heeft alleen het recht, niet de plicht om het huis te kopen. Bij geen gebruik van de optie wordt de huurwoning voortgezet met de huurovereenkomst.