In de voorgaande hoofdstukken is een antwoord gezocht op de deelvragen van de centrale onderzoeksvraag. Terloops is al duidelijk geworden welke koop-huurconstructies voor Ymere de voorkeur genieten. In dit laatste hoofdstuk is het van belang de antwoorden van de deelvragen te bundelen tot een eindconclusie en een aanbeveling te doen met betrekking tot de centrale onderzoeksvraag:
Welke bestaande koop-huurconstructie leent zich het best voor de doelstelling van Ymere en wat zijn daarvan de effecten op het financiële rendement en het te verwachten risico voor Ymere?
Doelstellingen Ymere: Ymere wil nieuwe producten in zetten bij de verkoop van woningen. Daarin streeft Ymere twee maatschappelijke doelen na: Starters en huishoudens met een laag en midden inkomen de kans geven een woning te kopen en de leefbaarheid in de buurten positief te beïnvloeden. Aanvullend heeft Ymere aangegeven een instrument te zoeken om de verkoop te stimuleren.
Kloof tussen kopen en huren: De koop- en huursector zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De hoge verkoopprijzen zijn te zien als verstorende factor op de huurdersmarkt. Deze hoge
verkoopprijzen worden onder andere veroorzaakt door de hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting en een beperkt aanbod in de juiste sectoren. Tevens wordt ook de overheidsregulering op de
huurdersmarkt gezien als een kloof vergrotende factor. Een en ander heeft er toe geleid, met name op kasstroomniveau, dat het verschil tussen de woonlasten bij het kopen van een woning en de
woonlasten bij het huren van een woning aanzienlijk is. Aangetoond is dat de woonlasten bij kopen zelfs twee keer zo hoog zijn als bij het huren van een woning.
Koop-huurconstructies: Nadenken over en het toepassen van koop-huurconstructies is niet iets van de laatste tijd. Corporaties denken al sinds de jaren ‘80 na over vormen die afwijken van kopen en huren. Door het inventariseren en vervolgens categoriseren van de meeste verzamelnamen en uitontwikkelde merknamen werd duidelijk dat er genoeg ontwikkeld is. Ymere hoeft niet opnieuw het wiel uit te vinden. De categorie verkoop met bijzondere voorwaarden is voor Ymere het meest interessant. Een onderscheid is gemaakt in financieringsvarianten en eigendomsvarianten. In deze laatste variant ligt voor Ymere de oplossing. Het zijn de constructies Koopgarant en Sociale Koop die als beste uit de matrixvergelijking komen.
Financieel effect: Door het toepassen van de twee koop-huurconstructies wordt kopen, gezien op kasstroomniveau, voor 20% beter bereikbaar. Uitgaande van gebruikskostenniveau wordt kopen zelfs goedkoper dan huren. Daarbij is het met de Sociale Koop variant zelfs mogelijk om, op
kasstroomniveau, woonlasten van het kopen van een woning op het zelfde niveau te brengen als die van het huren van een woning. De constructies zijn vanuit een beleggersvisie niet direct aantrekkelijk te noemen. Hoewel gezien de te verwachte waarde ontwikkelingen een IR van meer dan 6% zeker niet ondenkbaar is, blijft het puur financieel gezien een risicovolle belegging. Wanneer echter ook gekeken wordt naar het effect van de constructies op de woonlasten van de bewoner kunnen we concluderen dat de constructies zeer aantrekkelijk zijn en een aanzienlijke bijdrage leveren bij het dichten van de kloof tussen kopen en huren.
Mijn aanbeveling om de koop-huurconstructies Koopgarant en Sociale Koop in te zetten als middel om bij te dragen aan het dichten van de kloof tussen koop en huur. Hieronder licht ik beide varianten kort toe.
Koopgarant: Deze MGE variant is uitermate geschikt voor de verkoop van woningen die de corporatie in eigen bezit wil houden. Het toepassen van de optimale korting leidt voor de
woonconsument tot 20% lagere woonlasten, exclusief de waardeontwikkeling. De constructie is dan met name geschikt voor de middeninkomens. Een hogere korting leidt namelijk tot minder
winstdeling voor de corporatie. Puur bekeken vanuit een beleggersvisie is de variant voor de
corporatie, bij een rendementseis van 6%, vanaf een woonduur van 8 jaar en een waardeontwikkeling van 5% financieel aantrekkelijk. De variant is inmiddels vaak toegepast en is direct inzetbaar. Echter dient nog wel onderzocht te worden wat de last van het toepassen van de constructie is op de organisatie. Er dient namelijk een betrouwbaar systeem op te worden gezet waarin wordt bijgehouden wie wat heeft gekocht. Dossiers moeten tientallen jaren beschikbaar zijn vanwege de terugkoopplicht. Daarbij dient er een manier te worden bedacht waardoor strenge controle kan worden uitgeoefend op het onderhoud van de woning, via bijvoorbeeld de VVE. Ymere is namelijk afhankelijk van de individuele taxatie van de woning. Ook beveel ik aan verder onderzoek te doen naar de financiële effecten van de beoogde MGE – portefeuille, vooral prijsontwikkelingen kunnen per buurt sterk verschillen.
Sociale Koop: Deze variant is vooral geschikt om in te zetten bij de verkoop van woningen die op een later tijdstip niet meer terug hoeven te keren in de portefeuille van de corporatie. Het toepassen van deze constructie kan er bij bepaalde kortingspercentages toe leiden dat zelfs op kasstroomniveau het kopen net zo veel kost als het huren van een woning. De constructie is dan ook vooral goed in te zetten om het kopen van een woning beschikbaar te maken voor de lage inkomensgroepen of om woningen die niet goed verkopen een extra verkoopimpuls te geven. Door de koppeling aan de woningwaarde index loopt de corporatie minder risico van het individuele onderhoud. Bovendien komt ook het grootste deel van de waarde ontwikkeling ten gunste van de koper. Als eerste zal onderzocht moeten worden wat de mogelijkheden zijn om mee te doen aan de Sociale Koop pilot en
wanneer de constructie als toepasbaar product op de markt komt. Dit is ten tijde van dit onderzoek nog niet duidelijk. Daarnaast dient net als bij Koopgarant verder onderzoek gedaan te worden naar de financiële effecten van de beoogde verkoopportefeuille en hoe de constructie uitwerking heeft in de organisatie.
Daar waar, gezien de marktomstandigheden, de noodzaak het hoogst is komen de oplossingen voor het bereikbaar maken van koopwoningen en dichten van de kloof tussen koop en huur zeer moeizaam van de grond. Ymere kan nog steeds een pionier in Amsterdam zijn, door als een van de eerste met een koop-huurconstructie op de markt te komen, de woonconsument centraal te stellen en te laten zien dat de corporatie echt door wonen wordt gedreven.