Zoals al aangegeven is het ook belangrijk om de financieringsvarianten met elkaar te vergelijken. De reden hiervoor is dat door deze constructies een woning kopen van Ymere bereikbaar kan worden. Gekozen is voor de zelfde constructies als uit het SEV onderzoek, omdat deze specifiek voor de Amsterdamse markt zijn toegesneden of wellicht in de toekomst worden ingezet. De AMH is namelijk een succes en wordt de komende jaren vervolgd. Koopsubsidie is in principe voor aanstaande kopers van een woning aanvraagbaar, dus ook voor kopers in Amsterdam. De starterslening is op dit moment niet aan te vragen in de gemeente Amsterdam, omdat de gemeente nog niet participeert in het SVn fonds. Het punt staat inmiddels wel hoog op de agenda van het nieuwe stadsbestuur, kortom interessant genoeg om tot in de details door te lichten.
In matrix 4.4 wordt voor de 3 financieringsvarianten beschreven; een korte omschrijving,
ontwikkelaars product, doelstelling, doelgroep, inkomensgrens, beheerders constructie, financiering, mogelijkheden voor licentie aanschaffen juridische bepalingen.
AMH Koopsubsidie (BEW-plus) Starterslening
Algemeen
Korte omschrijving Voor in Amsterdam ontworpen financieringsmogelijkheid, bestaande uit een rente en aflossingsvrij deel van maximaal € 68.000 met een maximale koopsom VON € 185.185.
Een maandelijkse bijdrage in de woonlasten afhankelijk van inkomen, leensom en koopsom leeftijd. Met als maximale koopsom € 158.850 en inkomensgrens tot € 19.698 (€ 39.396 met fiscale partner).
Tweede lening, bestaande uit een rente en aflossingsvrij deel (om de 3 jaar inkomenstoets) voor het verschil tussen aankoopkosten en hoogte hypotheek volgens NHG. Lening vaak maximaal 20-25% van de koopsom
Ontwikkelaars product Fakton, Gemeente Amsterdam VROM, Senternovum SVn
Doelstelling Om nieuwbouwwoningen bereikbaar te maken voor Amsterdamse huishoudens met een middeninkomen.
Meer mensen met lagere of gemiddelde inkomens instaat stellen een eigen woning te kopen.
Meer huishoudens tot een bepaalde inkomensgrens de kans bieden een eerste huis te kopen.
Doelgroep Amsterdamse huishoudens met middeninkomen.
Huishoudens met lagere en gemiddelde inkomens.
Starters, verder te bepalen door gemeente.
Inkomensgrens Tussen € 20.420,- en € 40.840,- Tot € 19.698, € 39.396 in geval van fiscale partner.
Nader te bepalen door gemeente.
Beheerders constructie Gemeente Amsterdam VROM Deelnemende gemeenten
Financiering Verloopt via NIB Capital, Gemeente aanvraag bij de bank. Maximale hypotheekhoogte is € 200.000.
Verloopt via normale route, maximale hypotheekhoogte gesteld vanuit VROM is € 171.155 (voorstel voor 2007).
De tweede lening komt bovenop de eerste lening (volgens normaal traject) en wordt verschaft via SVn <<(afsluitprovisie 1,5%)>>
Ervaring Wordt sinds 2000 toegepast op een contingent van 2000 woningen door de gemeente Amsterdam.
Wordt landelijk toegepast. Sinds 2002 participeren 80 gemeenten in het fonds.
Licentie aanschaf mogelijk, kosten
Nee, kosten onbekend is een maatwerk product voor gemeente Amsterdam geweest.
Niet van toepassing. Nee (deelname nog niet mogelijk), Gemeente betaald aan SVn een beheervergoeding van 0,5% per jaar over uistaand leenbedrag.
Juridische bepalingen Ondererfpachtrecht, ondererfpachtrecht op appartementsrecht.
Eigendom, appartementsrecht. Eigendom, appartementsrecht.
Matrix 4.4 Algemene aspecten, financieringsvarianten (Bron: o.a. SEV, Senternovum, SVn, Gemeente Amsterdam)
In de matrix op de volgende pagina worden de drie financieringsvarianten, gezien vanuit de
woonconsument, vergeleken aan de hand van de aspecten: renteverloop, waarde ontwikkeling, NHG, bepalingen bij doorverkoop, erfpacht, overdrachtsbelasting, belastingdienst en overige bepalingen.
AMH Koopsubsidie (BEW-plus) Starterslening Woonconsument
Maandlastenverloop Elke drie jaar vindt er een inkomenstoets plaats om opnieuw te berekenen welk deel van de hypotheek zelf betaald kan worden. Over het nieuwe te betalen deel wordt alleen rente betaald, geen aflossing.
Het subsidiebedrag wordt eens in de drie jaar aangepast aan het dan genoten inkomen aan de hand van een inkomenstoets.
De lasten kunnen aan het einde van de looptijd iets hoger liggen dan bij een normale lening wanneer hypotheekgever alsnog alle rente en aflossing moet doen in de restant van de looptijd. Er vind een hertoets plaats na 3, 6, 10 en 15 jaar.
Renteverloop Eis is 5, 10 of 15 jaar rentevast. Tenminste 15 jaar rentevast. 15 jaar vast. Bij de hoofdlening is de eis 10 jaar rentevast
Waarde ontwikkeling Eigenaar-bewoner profiteert volledig van waardeontwikkeling en aangebrachte verbeteringen (of loopt zelf risico), eigendom gaat zonder aanbiedingsplichten over.
Eigenaar-bewoner profiteert volledig van waardeontwikkeling en aangebrachte verbeteringen (of loopt zelf risico), eigendom gaat zonder aanbiedingsplichten over.
Eigenaar-bewoner profiteert volledig van waardeontwikkeling en aangebrachte verbeteringen (of loopt zelf risico), eigendom gaat zonder aanbiedingsplichten over.
NHG Eis voor deelname Eis voor deelname Eis voor deelname
Bepalingen bij doorverkoop Geen, de lening moet wel worden afgelost.
Geen, de normale hypothecaire lening moet wel worden afgelost.
Geen, de starterslening moet wel worden afgelost.
Erfpacht Erfpachtregeling in Amsterdam, voor 50 jaar afgekocht.
Eventuele erfpachtregelingen in desbetreffende gemeente.
Eventuele erfpachtregelingen in desbetreffende gemeente.
Overdrachtsbelasting 6% over de marktwaarde. 6% over de marktwaarde. 6% over de marktwaarde.
Belastingdienst Eigen woningregeling gewoon geldig. Rentekorting wordt niet als schenking aangemerkt.
Eigen woningregeling gewoon geldig.
Eigen woningregeling gewoon geldig. Rentekorting wordt niet als schenking aangemerkt.
Overige bepalingen Vanaf 18 jaar. Eigen Vermogen, boven bepaalde drempels moet worden ingezet voor de nieuwe woning. Alleen voor nieuwbouw woningen met AMH-label.
Vanaf 18 jaar. De eerste hypotheek kan niet worden verhoogd voordat starterslening is afgelost. Gemeente kan nog extra bepalingen opnemen in constructie.
Matrix 4.5 Aspecten voor de woonconsument, financieringsvarianten (Bron: Van Noordenne en Vos, 2006)
In de volgende matrix worden de drie financieringsvarianten, gezien vanuit de corporatie, vergeleken aan de hand van de aspecten: toepasbaarheid in de voorraad, duurzaamheid constructie,
onderhoudswaarborg, VVE, verkooporganisatie, administratie, terugkooporganisatie, effect op de balans, winstdeling / verdiensten, risico en VROM.
AMH Koopsubsidie (BEW-plus) Starterslening Corporatie
Toepasbaarheid in voorraad
Alleen toepasbaar op speciaal daarvoor aangewezen nieuwbouw woningen in Amsterdam. Corporatie kan toekomstige nieuwbouwwoningen met AMH label voorzien.
Toepasbaar voor de vrije verkoop portefeuille.
Toepasbaar voor de vrije verkoop portefeuille.
Duurzaamheid constructie Verkoop eenmalig Verkoop eenmalig Verkoop eenmalig
Onderhoudswaarborg Geen waarborg Geen waarborg Geen waarborg
VVE Geen regeling voor opgenomen Geen regeling voor opgenomen Geen regeling voor opgenomen
Verkooporganisatie De gemeente Amsterdam toetst de voorwaarden en bemiddelt met financier (NIBC Bank).
Is niet heel verschillend van normale verkoop. Corporatie kan al een eerste toets doen op
voorwaarden. Financier doet de aanvraag
Is niet heel verschillend van normale verkoop. Corporatie kan al een eerste toets doen op
voorwaarden, de rest verloopt via SVn.
Administratie Hypotheken portefeuille wordt beheerd door Quion (Hypotheektrust).
Senternovem regelt en verschaft de koopsubsidies namens VROM.
De gemeente stort dekkingsgelden in het fonds bij SVn. SVn voert administratie mbt tot lening.
Terugkooporganisatie Is er niet. Is er niet. Is er niet.
Effect op de balans Bij verkoop wordt door corporatie volledige marktwaarde ontvangen.
Bij verkoop wordt door corporatie volledige marktwaarde ontvangen.
Bij verkoop wordt door corporatie volledige marktwaarde ontvangen. Corporatie kan vooralsnog niet storten in SVn fonds.
Winstdeling / Verdiensten Hiervan is geen sprake, woning verdwijnt voorgoed uit de portefeuille.
Hiervan is geen sprake, woning verdwijnt voorgoed uit de portefeuille.
Hiervan is geen sprake, woning verdwijnt voorgoed uit de portefeuille.
Risico Voor corporatie geen, woningen met AMH label worden zelfs sneller verkocht.
Geen Geen
VROM Keurt deelname van corporatie af, wordt gezien als bankieren, dit is in strijd met MG 2001-26.
Laatste wijziging is BEW-plus, waarin ruimere bandbreedtes zijn gesteld.
Keurt deelname van corporatie af, wordt gezien als bankieren, dit is in strijd met MG 2001-26. SVn en VROM wel in overleg over opvatting van regelgeving. Matrix 4.6 Aspecten voor corporatie, financieringsvarianten (Bron: Van Noordenne en Vos, 2006)