In de eerste matrix wordt voor de 3 eigendomsvarianten beschreven: een korte omschrijving, ontwikkelaars product, doelstelling, doelgroep, korting, ervaring, VROM en BBSH.
Koopgarant Koop Goedkoop Sociale Koop
Algemeen
Korte omschrijving MGE-variant, waarbij corporatie verkoopt tegen een korting op de marktprijs, bij doorverkoop deelt de corporatie in de winst/verlies.
De koper koopt de woning en huurt de grond. De waarde van de grond wordt vertaald in een erfpachtcanon. Daarop wordt een aflopende korting gegeven.
Korting op de marktwaarde, welke wordt terugbetaald bij doorverkoop van de woning, restant wordt voor waardeontwikkeling geïndexeerd.
Ontwikkelaars product o.a. Woonbron, Stichting Koopgarant
o.a. Dudok wonen o.a. Dudok wonen, SEV
Doelstelling Mogelijkheid creëren voor laag en midden inkomen een huis te kunnen kopen.
Mogelijkheid creëren voor laag en midden inkomen een huis te kunnen kopen.
Bevorderen verkoop
woningportefeuille en mogelijkheid creëren voor laag en midden inkomen een huis te kunnen kopen.
Doelgroep Laag en middeninkomens Laag en middeninkomens Laag en middeninkomens
Korting op marktwaarde 10 – 50 % 20 – 50% 0 – 65 %
Ervaring Is een uitontwikkelde MGE constructie op basis van 25 jaar ervaring, inmiddels door veel corporaties toegepast.
Door 17 corporaties toegepast, sinds 2004.
Op dit moment vindt er een proef plaats bij een aantal corporaties, begeleid door de SEV.
VROM Volledig geaccepteerd en in meeste regelgeving verwerkt.
Regelgeving verwerkt in de erfpachtregels.
Volledig geaccepteerd.
BBSH Nu goed volgens BBSH, wijziging heeft gevolgen op constructie.
BBSH niet van toepassing, regelgeving verwerkt in de erfpacht.
Nu goed volgens BBSH, wijziging heeft gevolgen op constructie. Matrix 4.1: Algemene aspecten, eigendomsvarianten (Bron: Van Noordenne en Vos, 2006)
In de matrix op de volgende pagina worden de drie eigendomsvarianten, gezien vanuit de woonconsument, vergeleken aan de hand van de aspecten: maandlastontwikkeling,
waardeontwikkeling, aangebrachte verbeteringen, financierbaarheid, doorverkoop, verkooprisico, doorverkoop, risico bij verkopen, fiscale aftrekbaarheid, overdrachtsbelasting, belastingdienst, NHG, erfpacht en overige bepalingen.
Koopgarant Koop Goedkoop Sociale Koop Woonconsument
Maandlast ontwikkeling Maandlasten, exclusief onderhoud en andere zakelijke lasten, blijven gedurende looptijd in principe gelijk.
De maandlasten voor de koop van het huis blijven gedurende looptijd gelijk. De korting van de grondhuur wordt in 10 jaar tijd gelijkmatig afgebouwd. In jaar 1 100% korting, in jaar 10 0%.
Maandlasten, exclusief onderhoud en andere zakelijke lasten, blijven gedurende looptijd in principe gelijk.
Waardeontwikkeling De koper profiteert volgens richtlijnen minimaal 50% procent van de stijging/daling.
Koper profiteert voor 100% van de waardestijging van de opstal, grond blijft van corporatie.
De koper profiteert volgens richtlijnen minimaal 50% procent van de stijging/daling.
Aangebrachte verbeteringen De hieruit voortvloeiende waarde komt voor 100% ten goede aan de koper, door aparte taxatie van de verbetering.
Net als bij normale koop van een woning 100% voor de eigenaar- bewoner.
De hieruit voortvloeiende waarde komt voor 100% ten goede aan de koper, door aparte taxatie van de verbetering.
Financierbaarheid Via veel aanbieders, alleen door Aegon niet geaccepteerd.
Door de grote banken worden leningen gewoon verstrekt.
Uit voor onderzoek is gebleken dat banken in principe positief te zijn.
Doorverkoop Eigenaar-bewoner heeft aanbiedingsplicht, corporatie terugkoopplicht. Evt. optie aan partner of erfgenamen.
Eigenaar-bewoner heeft aanbiedingsplicht, corporatie heeft terugkooprecht. De koper heeft bij geen gebruik daarvan de vrijheid.
Eigenaar-bewoner heeft aanbiedingsplicht, corporatie heeft terugkooprecht. De koper heeft bij geen gebruik daarvan de vrijheid.
Verkooprisico Corporatie is verplicht om binnen 3 maanden de woning terug te kopen. Eigenaar-bewoner loopt dus weinig risico.
Volledig voor eigenaar-bewoner, tenzij corporatie gebruik maakt van terugkooprecht.
Volledig voor eigenaar-bewoner. Evt. koopt corporatie binnen 3 maanden terug.
Fiscaal aftrekbaar Ja, eigendom ≥ 50% bij koper Ja, eigendom ≥ 50% bij koper Ja, eigendom ≥ 50% bij koper
Overdrachtsbelasting Over alleen de koopsom, niet de marktwaarde.
Over de koopsom plus de erfpacht canon. (≈ marktwaarde)
Over de volledige marktwaarde.
Belastingdienst Eigen woningregeling is geldig. Eigen woningregeling geldig, zowel de erfpachtcanon als de rente van de hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar.
Eigen woningregeling is geldig.
NHG Is voor koper verplicht, corporatie koopt in geval van betalings- problemen terug.
Is voor de koper mogelijk, vrije keus voor eigenaar-bewoner.
Is voor de koper mogelijk, vrije keus voor eigenaarbewoner. Corporatie koopt in geval van betalingsproblemen terug.
Erfpacht Hierin worden zakelijke verplichtingen geregeld.
In de vorm van een canon, welke jaarlijks geïndexeerd wordt met CPI.
Hierin worden de zakelijk verplichtingen geregeld.
Overige bepalingen Eigenaar moet ook zelf bewoner zijn, tenzij corporatie voor andere situatie toestemming geeft.
Eigenaar moet ook zelf bewoner zijn, tenzij corporatie voor andere situatie toestemming geeft. Onderhuur kamer is mogelijk.
Geen.
In de onderstaande matrix wordt voor de drie eigendomsvarianten in gegaan op de aspecten welke belangrijk zijn voor de corporatie: Duurzaamheid, beëindiging van de regeling, toepasbaarheid op de voorraad, winstdeling/verdiensten, risico, juridische bepalingen, verkoop- organisatie en administratie, terugkooporganisatie, licentie aanvraag mogelijkheden en de daarmee samenhangende kosten, effect op de balans, onderhoudswaarborg, VVE en borging van het belang.
Koopgarant Koop Goedkoop Sociale Koop
Corporatie
Duurzaamheid constructie Woning kan telkens opnieuw met korting en MGE bepaling worden aangeboden.
De korting op de grondhuur kan vaker toegepast worden, wanneer de corporatie een woning terugkoopt en opnieuw als sociale koopwoning aanbiedt.
Eenmalige korting, waarbij de woning uit de portefeuille verdwijnt.
Beëindiging regeling Bij terugkoop heeft de corporatie de keuze opnieuw te verhuren, normaal verkopen of opnieuw aanbieden onder Koopgarant voorwaarden.
Bij de doorverkoop dient de erfpacht te worden omgezet in eigendom of te overgedragen aan nieuwe eigenaar.
Deze constructie slechts eenmalig worden toegepast.
Toepasbaarheid voorraad Voor gehele voorraad toepasbaar, afhankelijk van doelstellingen.
Voor gehele voorraad toepasbaar, afhankelijk van doelstellingen.
Voor de hele verkoopportefeuille toepasbaar, afhankelijk van doelstellingen.
Winstdeling / Verdiensten Korting en waardeontwikkeling worden bij doorverkoop geïnd, op basis van fair value verhouding.
De grondhuur is te zien als gelijkmatig stijgende inkomstenbron, vanaf jaar 10 volledig. Eventueel nog optie toe verkoop.
Bij doorverkoop wordt het geïndexeerde restant ontvangen.
Risico In ontwikkeling prijsniveau, corporatie heeft namelijk terugkoopplicht. Bij einde levensduur moet corporatie ook verplicht terugkopen, binnen 3 maanden.
Corporatie heeft geen terugkoop- plicht. Bij einde levensduur alleen risico wanneer corporatie gebruik maakt van terugkooprecht.
Corporatie heeft geen terugkoop- plicht.
Juridische bepalingen Erfpachtrecht op de grond en het appartementsrecht
Erfpachtrecht op de grond en opstal. Erfpacht op grond en appartementsrecht van het privé- gedeelte.
Erfpachtrecht op de grond en opstalrecht op de woning, afhankelijk van bestaand of nieuwbouw.
Verkooporganisatie Verkoop verloopt volgens normale verkoopprocedures, wel moet corporatie koper goed inlichten over voor- en nadelen constructie.
Verkoop verloopt volgens normale verkoopprocedures, wel moet corporatie koper goed inlichten over voor- en nadelen constructie.
Verkoop verloopt volgens normale verkoopprocedures, wel moet corporatie koper goed inlichten over voor- en nadelen constructie.
Verkoopadministratie Vastleggen van verkoopgegevens, is mogelijk mbv huidige administratie. Bewaring cruciaal voor terugkoop.
Voor de canonbetaling dient een aparte administratie te worden opgezet.
Vastleggen van verkoopgegevens, mbv huidige administratie.
Koopgarant Koop Goedkoop Sociale Koop Corporatie
Terugkooporganisatie Het begeleiden van de taxatie en terugkoop vergt specifiek kennis en kundig personeel om discussies over o.a. aangebrachte verbeteringen te verkomen.
Wanneer corporatie kiest voor terugkoop is specifieke kennis en kunde vereist. Geen discussie over aangebrachte verbeteringen.
Wanneer corporatie kiest voor terugkoop is specifieke kennis en kunde vereist. Mogelijk discussie over aangebrachte verbeteringen.
Licentie aanschaf mogelijk, kosten
Ja, € 17.850 in jaar 1, vervolgens € 1.190 / € 4.760 per jaar voor respectievelijk klein / groot verbruikers.
Ja, Eenmalig € 2.380 vervolgens € 595 per jaar.
Wellicht participatie aan de huidige pillot via SEV mogelijk. Kosten nog onbekend.
Effect op de balans Verkoopprijs kan worden geboekt, in de toelichting dient terugkoop- verplichting op te worden genomen.
Verkoopprijs kan worden geboekt, overige huur grond ook als zodanige verhuuractiviteit op de balans.
Verkoopprijs kan worden geboekt, het overige tegoed boeken als een vordering.
Onderhoudswaarborg Koper kan via VVE en evt. rechter worden gedwongen tot onderhoud. VVE reserveert onderhoudsbudget en regelt planning.
Niet geregeld via bepalingen Niet geregeld via bepalingen
VVE Is voor corporatie de schakel in het beheersproces. Regeling wordt vastgelegd in de splitsingsakte. Corporatie heeft extra belang als terugkopende partij.
Geen specifieke regelingen. Op lange termijn kan VVE belangrijk zijn voor de waarde van de grond.
Geen specifieke regelingen.
Borging belang Te verrekenen korting en aandeel in waardeontwikkeling geregeld in erfpachtrecht.
Bepalingen geregeld via erfpachtrecht.
Uitkoopsom geborgd via erfpachtrecht.
Matrix 4.3 Aspecten voor corporatie, eigendomsvarianten (Bron: Van Noordenne en Vos, 2006)