Waardering materiële vaste activa in exploitatie bij woningcorporaties

In deze paragraaf zal worden ingegaan op de waardering van materiële vaste activa in exploitatie bij woningcorporaties. Allereerst zal kort worden stilgestaan bij de geschiedenis die vooraf ging aan de bedrijfswaardeberekening, waarna de bedrijfswaardeberekening inhoudelijk zal worden behandeld. Tot slot zal het geheel kort worden samengevat.

2.4.1 Korte geschiedenis waardering materiële vaste activa in exploitatie bij woningcorporaties Voor woningcorporaties is vanaf boekjaar 2004 een nieuwe Richtlijn voor de Jaarverslaggeving van kracht, RJ 645 (Raad voor de Jaarverslaggeving). In deze nieuwe richtlijn, waarmee specifiek rekening is gehouden met de Nederlandse omstandigheden, is aangesloten bij internationale ontwikkelingen in de externe verslaggeving. Bij de toepassing van de actuele waarde als waarderingsgrondslag is de bedrijfswaarde de grondslag voor de woningen die bestemd zijn voor verhuur.

Ten opzichte van de periode hiervoor is het bedrijfswaardebegrip in Richtlijn 121 (bijzondere waardeverminderingen van vaste activa) sterk ingeperkt. De bedrijfswaardeberekening is in RJ 121.313 vastgelegd:

“Toekomstige kasstromen dienen te worden geschat voor het actief in de staat waarin het zich bevindt. Deze dienen geen toekomstige kasontvangsten of kasuitgaven te omvatten die naar verwachting voortvloeien uit:

a. een toekomstige reorganisatie waaraan de rechtspersoon nog niet is gebonden; of b. toekomstige investeringen die de oorspronkelijke capaciteit verbeteren of vergroten.”

De nieuwe richtlijn biedt meer houvast voor de externe verantwoording van de woningcorporaties en zorgt voor een betere vergelijking van de financiële posities van woningcorporaties. (CFV, 2006)

2.4.2 Bedrijfswaardeberekening

Voor het bepalen van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie bij woningcorporaties worden een aantal stappen doorlopen:

 Het clusteren van verhuureenheden in complexen;

 Het kiezen van de uitgangspunten voor en te hanteren parameters in de bedrijfswaardeberekening;

 Het schatten van de toekomstige in- en uitgaande kasstromen bij voortgezet gebruik van het vastgoed;

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op de meest recente door de leiding van de woningcorporatie goedgekeurde budgetten. Deze goedgekeurde budgetten mogen een looptijd van maximaal vijf jaar hebben, tenzij een langere periode is gerechtvaardigd, een voorbeeld hiervan is de onderhoudsprognose.

Vanuit de verslaggevingsstandaarden is voorgeschreven dat voor het resterende gedeelte van de levensduur, waaraan geen goedgekeurde budgetten met kasstroomprognoses ten grondslag liggen, wordt geschat door extrapolatie van de prognose, gebaseerd op het goedgekeurde budget. In de praktijk betekent dit dat de woningcorporaties uitgaan van de door het WSW voorgeschreven indexaties (parameters) van kasstromen voor de periode na vijf jaar.

2.4.3 Keuze van uitgangspunten en parameters voor de bedrijfswaarde

Om tot een bedrijfswaarde te kunnen komen moeten woningcorporaties een aantal uitgangspunten formuleren. Deze uitgangspunten zijn gebaseerd op het gevoerde beleidskader door de woningcorporatie en hebben betrekking op zowel de opbrengsten als de kosten. Tevens is het strategische voorraadbeleid van belang. In het strategisch voorraadbeleid komen onderwerpen als investeringen in het complex, de marktpositie, de verkoopplannen en de schattingen van de resterende economische levensduur aan bod.

Voor de waardering van het vastgoed zijn de volgende parameters van belang:  De jaarlijkse huurstijgingen;

 De jaarlijkse lastenstijgingen;

 De mutatiegraad van huurcontracten;

 De ontwikkeling van de sloopkosten van het opstal;

 De verkooppercentages aan huidige huurders bij voorgenomen verkoop van woningen aan de hurende bezitters;

 Ontwikkeling van de leegwaarde van te verkopen huurwoningen.

Voor woningcorporaties is het niet altijd mogelijk om de parameters te beïnvloeden, een voorbeeld hiervan zijn de lasten, de huurontwikkeling en de ontwikkeling van de leegstand. Dit worden de exogene parameters genoemd. Endogene parameters zijn parameters die wel door de woningcorporaties te beïnvloeden zijn, bijvoorbeeld de jaarlijkse huurstijging. Het onderscheid hiertussen is van belang voor de keuze van de parameter op korte en lange termijn.

Voor de externe verslaggeving wordt dan ook onderscheid gemaakt tussen de beïnvloedbare parameters in een korte termijn en in een lange termijn. De korte termijn bedraagt de eerste vijf jaren, vanaf het vijfde jaar wordt als de lange termijn beschouwd.

2.4.3.1 De jaarlijkse huurstijgingen

Op basis van het gevoerde huurbeleid van de woningcorporatie en de marktpositie van het bezit schat de woningcorporatie per complex de huurontwikkeling voor de resterende levensduur van het complex. Voor de eerste vijf jaar wordt het voorgenomen stijgingspercentage per complex toegepast en vanaf het vijfde jaar worden de door het WSW voorgeschreven parameters gehanteerd.

2.4.3.2 De jaarlijkse lastenstijgingen

Voor de toekomstige lastenstijgingen, wat een exogene parameter betreft, is externe informatie erg belangrijk. Er wordt veelal een onderscheid gemaakt in onderhoudslasten, beheerkosten en zakelijke lasten. Op basis van bijvoorbeeld statistieken van het Centraal Bureau voor de Statistiek (hierna: CBS) of de van kracht zijnde CAO (collectieve arbeidsovereenkomst) kunnen voor maximaal de eerste vijf jaar de percentages specifiek worden vastgesteld. Voor de periode van vijf jaren en langer dient aangesloten te worden bij de parameters zoals vastgesteld door het WSW.

2.4.3.3 De disconteringsfactor

De factor die het meeste invloed heeft op de uiteindelijke bedrijfswaarde is de disconteringsfactor. Een disconteringsfactor is een percentage dat wordt gebruikt voor het contant, ofwel de berekening van de huidige waarde, maken van toekomstige kasstromen. De bedrijfseconomische definitie van de disconteringsfactor is de rendementseis die de verschaffers van het vermogen van een organisatie stellen. Een hoge disconteringsfactor zal leiden tot een relatief lagere huidige waarde van de toekomstige kasstroom en een lage disconteringsfactor zal leiden tot een relatief hogere huidige waarde van de toekomstige kasstroom. (CFV, 2006)

De werking van de disconteringsfactor zal ik middels een voorbeeld toelichten:

De woningcorporatie ontvangt over één jaar Euro 1.000,-. De disconteringsfactor is vastgesteld op 6%. De huidige waarde van deze Euro 1.000,- bedraagt (1.000/1,06) Euro 943,40. Bij een hantering van een disconteringsfactor van 10% bedraagt de huidige waarde van deze Euro 1.000,- (1.000/1,10) Euro 909,09.

Voor de vaststelling van het disconteringspercentage wordt aansluiting gezocht bij de eisen die de borgsteller, bij woningcorporaties het WSW, stelt. Door dit te doen is er een directe relatie met de financierbaarheid van het vastgoed van de woningcorporatie. (CFV, 2006)

2.4.4 Samenvatting

Vanaf 2004, toen een nieuwe richtlijn is uitgevaardigd, de RJ 645, dienen woningcorporaties haar materiële vaste activa in exploitatie te waarderen op bedrijfswaarde. Dit om meer houvast te bieden inzake de externe verantwoording en voor een betere vergelijking van de financiële posities van woningcorporaties.

Voor de bepaling van de bedrijfswaarde worden de volgende stappen doorlopen: het clusteren van verhuureenheden in complexen, het kiezen van uitgangspunten en parameters voor de bedrijfswaardeberekening, het schatten van toekomstige kasstromen en het toepassen van een passende disconteringsfactor.

Woningcorporaties mogen de parameters voor huuropbrengsten en overige lasten de eerste vijf jaren op basis van het gevoerde corporatiebeleid bepalen. Vanaf het zesde jaar dienen de door het WSW vastgestelde parameters gehanteerd te worden. De overige parameters, onder andere de lastenstijging voor onderhoud en het disconteringspercentage, zijn voor de gehele periode vastgesteld door het WSW. (CFV, 2006)