zal worden is nog onduidelijk. De visitatiecommissie beveelt aan om hieromtrent de gemeenten te be-trekken in het ontwikkelen van een bredere visie met het oog op deze herinvesteringen.
De visitatiecommissie kon nagaan dat de gerealiseerde projecten tijdens de visitatieperiode meermaals de financieringsnorm overschrijden, zowel in de ontwerp- als realisatiefase. De aanbeveling is om alvo-rens te gunnen de bestekken grondig te controleren in plaats van te onderhandelen voor besparingen na de toewijzing; Met het oog op de ontwikkeling van nieuwe projecten wil Habitare+ in de toekomst verder gebruik maken van de CBO procedure en de principes van Design & Build toepassen. Bij het bouwen wil ze het mogelijk maken om de aangewende materialen in het bouwprojecten na afbraak opnieuw te benutten. Momenteel zijn er nog geen concrete projecten hierrond opgestart
Omwille van haar eerder vermelde visie op de verkoop van oude woningen realiseert Habitare+ enkel partiële renovaties in de bestaande woningen, waarbij huurders niet moeten verhuizen. Uit de renova-tieplanning blijkt dat de SHM tegen 2022 de de prioritaire doelstellingen inzake dubbele beglazing, dak-isolatie en energiezuinige verwarming zal kunnen realiseren. Uit de scorecard blijken vooral aandachts-punten zoals vochtproblematiek, de aanwezigheid van gebonden asbest en de niet-conformiteit van de elektrische installaties. De SHM heeft meerdere planningen opgemaakt rond renovaties en herstellingen en onderhoud, maar de visitatiecommissie mist het totaalbeeld over alle planningen heen. Ze beveelt aan om één geïntegreerde planning op te stellen om dit organisatorisch beter te sturen en te beheersen.
Habitare+ heeft wel alle kosten en investeringen voor renovatie en nieuwbouwprojecten opgenomen in haar meerjarenplanning. Deze financiële planning wordt beleidsmatig gebruikt. Voorgaande aanpak in-zake patrimonium heeft tot gevolg dat de SHM een zeer lage structurele leegstand heeft, maar een hogere frictieleegstand. Om de woning terug te verhuren, zijn meer en meer grondige herstellingen nodig, wat logischerwijs meer tijd vergt.
De fusie leidt tot een versterking in de aanpak van een goede begeleiding van de huurders
De schaalvergroting wordt door de medewerkers positief ervaren omdat ze nu vanuit teamverband beter kunnen reflecteren, op elkaars expertise terug kunnen vallen en elkaars klankbord zijn. Dit is in het bijzonder het geval voor de technische dienst waar medewerkers uit beide SHM’s met verschillende ex-pertise samenkomen. Op voorstel van de medewerkers ‘verhuur’ wordt de dienstverlening nu in ‘zones’
benaderd. Concreet staat één medewerker verhuur in voor ongeveer 350 huurders. De inschrijvingen worden door één medewerkster verwerkt. Meer dan vroeger voeren de medewerkers verhuur huisbezoe-ken uit. Huurdersachterstallen liggen zeer laag en de SHM heeft een goed zicht op de evolutie ervan. De samenwerking met OCMW’s en CAW verloopt beter en werd opgenomen in protocollen met de welzijns-actoren. Het aantal uithuiszettingen is beperkt o.a. door de proactieve aanpak van de SHM. Op vlak van verder nauwelijks ervaring met het opzetten van bewonersgroepen of het consulteren van huurders in groep. De SHM is enigszins ontmoedigd om haar procesmatige werking nog verder uit te diepen omdat ze ervan uitgaat dat de evolutie naar de woonmaatschappij nogmaals een grondige aanpassing zal ver-gen.
De echte schaalvoordelen van de fusie komen dus nog niet tot uiting. De werkings- en onderhoudskosten liggen zeer hoog, vooral ten gevolge van de hoge personeelskost. De SHM levert wel inspanningen om de kosten te beheersen via het opstellen van raamcontracten voor herstellingen en onderhoud (ze heeft geen eigen klusjesdienst meer). Ze maakt jaarlijkse budgetten op en vergelijkt de werkelijke kosten (en inkomsten) met de raming, om zo bij te sturen.
De SHM voerde ten slotte een grote tevredenheidsmeting bij de huurders in 2019. De resultaten werden geanalyseerd maar leidden nog niet tot concrete verbeteringsacties en er werd weinig over gecommuni-ceerd. De coronacrisis vanaf maart 2020 bleek bij Habitare+ een grote drempel tot het verbeteren van de werking van de organisatie en vergrootte de drempel voor de huurders. De visitatiecommissie beveelt aan om voor de diverse punten inzake communicatie een actieplan op te maken : verbeteren van de schriftelijke communicatie naar de huurders, verbeteren van de communicatie gelinkt aan de herstel- en onderhoudsactiviteiten en vlotter maken van de toegankelijkheid voor de huurder op het kantoor te Merelbeke. Daaraan gelinkt beveelt de visitatiecommissie ook aan om een beleid over bewonersbetrok-kenheid uit te bouwen. De reeds gevormde bewonersgroepen en initiatieven bieden daartoe opportuni-teiten. De visitatiecommissie is ervan overtuigd dat de SHM haar dienstverlening en communicatie met de bestaande ploeg naar een hoger niveau kan tillen.
De onderstaande tabel bevat de opeenvolgende Prestatievelden (PV) en geeft per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling.
(v.v.v. = voor verbetering vatbaar, n.v.t = niet van toepassing)
1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
OD 1.1. De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen goed
OD 1.2. De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan n.v.t.
OD 1.4. De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren goed OD .1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen goed 2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING
OD 2.1. De SHM staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig goed 3. BETAALBAARHEID
OD 3.1. De SHM bouwt prijsbewust v.v.v.
OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust goed
4. SOCIAAL BELEID
OD 4.1. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners goed OD 4.2. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid goed OD 4.3. De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan goed OD 4.4. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer onvoldoende 5. FINANCIËLE LEEFBAARHEID
OD 5.1. De SHM is financieel leefbaar. Goed
OD 5.2. De SHM beheerst haar kosten goed v.v.v.
OD 5.3. De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en
domicilie-fraude Goed
OD 5.4. De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed 6. KLANTGERICHTHEID
OD 6.1. De SHM informeert burgers snel en duidelijk v.v.v.
OD 6.2. De SHM informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel
en duidelijk goed
OD 6.3. De SHM meet de tevredenheid van klanten goed
Tabel 1: overzicht van beoordelingen - huuractiviteiten
HABITARE+ is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid die in 2018 werd opgericht tengevolge van de fusie van SHM De Merelbeekse Sociale Woningen en SHM Deinze Sociale Bouwmaat-schappij.
PATRIMONIUM
Op 31/12/2019 verhuurde de SHM binnen het sociaal huurstelsel 1.073 woningen en appartementen en verhuurt 8 wooneenheden buiten het sociaal huurstelsel; woningen die gebruikt worden als doorgangs-woning.
Tabel 2: Overzicht van het huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31/12/2019.
Gemeente Totaal sociale
huurwoningen Sociale
huurwoningen SHM % sociale
huurwonin-gen SHM Woningen verhuurd buiten het sociaal
huurstelsel
De Pinte 24 10 41,67% 0
Deinze 553 299 54,07% 0
Gent 14448 205 1,42% 0
Merelbeke 239 239 100,00% 8
Oosterzele 121 121 100,00% 0
Sint-Martens-Latem
58 41 70,69% 0
Zulte 238 158 66,39% 0
Totaal 15.681 1.073 6,84% 8
Bron: prestatiedatabank 2020 – gegevens 2019
De ouderdom van het patrimonium van de SHM wijkt af van dat van de andere Vlaamse SHM’s: Habitare+
beschikt over een relatief groter aandeel oudere woningen (jaren 50) en ook verhoudingsgewijs meer jongere woningen (zie Figuur 1). 12% van het huidige patrimonium van de SHM dateert uit de periode 1950-1960. Voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen is dat 5%. Daarbij beschikt de SHM over een groter aandeel woningen uit de periode 2000-2019, met name 45% (Vlaanderen 38%). Ongeveer 42% van het woningenbestand is gebouwd tussen 1960 en 1999, ten opzichte van 54% gemiddeld in Vlaanderen.