PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar

Beoordeling: goed

Aan de hand van de analyse van de financiële gezondheidsindex (FiGI) en de onderliggende financiële ratio’s voor de voorbije periode en van de financiële planning voor de volgende jaren oordeelt de visita-tiecommissie dat de financiële leefbaarheid goed is. De liquiditeitsratio's scoren sterk boven de norm. De operationele rendabiliteit staat onder druk door de hoge werkings- en onderhoudskosten, maar door de verkoop van oude woningen sluit de SHM af met positieve resultaten. De solvabiliteit is licht stijgend omdat de eigen middelen sneller toenemen dan de investeringen in bouwprojecten en rendement finaal positief is. Voor de komende jaren wordt de evolutie van liquiditeit gunstig ingeschat. De cashflow wordt positief vanaf 2025, eveneens door een tegemoetkoming via GSC en een voorziene verkoop van gemid-deld 10 woningen per jaar. De visitatiecommissie oordeelt dat de prestaties voor financiële leefbaarheid goed zijn.

▪ De financiële gezondheid van een SHM wordt in eerste instantie beoordeeld aan de hand van de Financiële Gezondheidsindex (FiGI). Het vertrekpunt van de FiGI zijn tien financiële kengetallen of ratio’s, die elk voor drie opeenvolgende boekjaren berekend worden. Dit levert dertig kengetallen op die de basis vormen van de berekening. De kengetallen beslaan de vier belangrijkste aspecten van de financiële gezondheid van een onderneming: liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en kostenbeheer-sing. Financiële gezondheid is namelijk meer dan winst alleen. Via een systeem van scores en wegin-gen wordt het eindresultaat, een score op 60 punten, bepaald. Hoe hoger de score, hoe beter de financiële gezondheid. Voor elk van de vier aspecten wordt ook een deelresultaat berekend, zodat een SHM kan zien waar ze sterk of minder sterk presteert. De beoordeling gebeurt als volgt:

o Een FiGI-score lager dan twintig, impliceert dat de financiële gezondheid van de SHM op basis van de gewone bedrijfsuitoefening problematisch is;

o Een FiGI-score tussen twintig en veertig betekent dat de gewone bedrijfsuitoefening van de SHM op dit moment in goede financiële prestaties resulteert, maar geeft tegelijk aan dat de SHM een eerder beperkte financiële buffer heeft (in het bijzonder bij scores die aanleunen bij twintig);

o Een FiGI-score van veertig of hoger betekent dat de gewone bedrijfsuitoefening van de SHM zeer goede financiële prestaties oplevert, maar ook hier zullen contextfactoren, de evolutie en het inzicht van de SHM daarin een bepalende rol spelen bij de beoordeling van de financiële leef-baarheid.

• De fusie tussen SHM DBS (Deinze) en SHM MSW (Merelbeke) dateert van april 2018. De financiële gege-vens per eind 2018 zijn de financiële gegegege-vens van SHM Habitare+. Om deze fusie juridisch mogelijk te maken bleef de vennootschap van SHM MSW bestaan en werd de SHM te Deinze erin opgenomen.

Alle gegevens in de prestatiedatabank tot en met eind 2017 betreffen de SHM MSW met erkennings-nummer 4230 (wat behouden is).

FiGI Habitare+

2018 2019

38,5 38

Tabel 11: evolutie FiGI SHM Habitare+ 2018 en 2019 (fusiemaatschappij)

Liquiditeit Solvabiliteit Rentabiliteit Kostenbeheersing

18 11 8 2

Bron: prestatiedatabank 2020 – gegevens 2019 - * detailgegevens uit overzicht FiGI 2019 Tabel 12: FiGI-deelscores Habitare+ 2019

▪ De FiGI voor Habitare+ blijft in 2018 en 2019 quasi stabiel op 38. (tabel 11). Het meest opvallend is de sterke toename van de netto-kaspositie en liquiditeit. Deze zijn hoog en stijgen nog verder omwille van de verkoop van oudere sociale woningen. De afschrijvingen stijgen in beperkte mate door de bouwactiviteit. De kaskosten liggen hoog door de aanzienlijke personeelskosten. De werkings-en on-derhoudskosten liggen eveneens hoog en bleven op ongeveer gelijk niveau door toenemende perso-neelskosten en licht dalende onderhoudskosten. (OD 5.2) De SHM ontving bijkomende subsidies in 2018 omwille van investeringen in energiezuinige technieken.

De SHM’s die deel uitmaken van de fusiemaatschappij Habitare+ kregen in het vorige visitatierapport beide een beoordeling ‘voor verbetering vatbaar’. Bij DSB lag de liquiditeit aan de lage kant (boekjaar 2012) en bij MSW scoorden zowel liquiditeit, cashflow en rendabiliteit lager dan de norm (boekjaar 2013). In de voorbije jaren, zowel voor en na de fusie, is de financiële leefbaarheid verbeterd. Habi-tare+ zet de strategie verder die eerder door MSW werd gevoerd om geen totaal-renovatieprojecten te realiseren. Zo stelde ze een lijst op met alle woningen van voor 1980 om die te verkopen. Dit zijn woningen die gelegen zijn tussen private eigenaars en waarbij de renovatiekost naar de actuele ener-gienorm te hoog zou zijn. Dit heeft in de voorbije jaren (ook in 2020) geleid tot een verkoop van ongeveer 10 woningen per jaar (OD 1.1). Dit heeft een sterk positieve invloed op liquiditeit en kaspo-sitie.en dus de verbetering van de financiële leefbaarheid.

▪ Een goede financiële gezondheid begint bij een bedrijfsvoering die jaarlijks zorgt voor voldoende inkomsten. De rentabiliteit wordt vervolgens beïnvloed door de mate waarin de SHM haar kosten beheerst en dus in welke mate de werkings- en onderhoudskosten beslag leggen op de bedrijfsont-vangsten. De visitatiecommissie bekijkt drie indicatoren die een beeld geven over de rentabiliteit van de SHM. De combinatie van deze indicatoren toont aan dat de totale rentabiliteit van Habitare laag ligt in 2018, maar verbetert in 2019. In 2018 legt de SHM grote voorzieningen aan voor onderhoud en herstellingen ten belope van bijna 700.000 euro. In 2019 daalt dit bedrag tot 505.000 euro. (OD 5.2) Opvallend zijn de hoge personeelskosten die uiteraard ook impact hebben op de rendabiliteit (OD 5.2)

o De operationele marge uit de gewone bedrijfsvoering is goed omdat deze ratio onder de 50%

bleef (een lagere ratio betekent een betere rendabiliteit). Voor de MSW situeerde deze ratio zich in de voorbije jaren net onder de 50%; dit is ook zo in 2018 en in 2019 daalt de ratio tot 42,55%

o De cost/income ratio uit gewone bedrijfsvoering lag gedurende de visitatieperiode (voor (MSW) en na de fusie) rond de 110%, wat betekent dat de operationele inkomsten niet voldoende zijn om de operationele kosten, inclusief afschrijvingen, te dragen. In 2019 daalt deze ratio tot 101,59%. Door de verkoop van de woningen verbetert deze ratio.

o De evolutie in de ratio's rond rendabiliteit is eveneens zichtbaar in de ratio voor werkings- en onderhoudskosten ten opzichte van de bedrijfsopbrengsten. Deze ratio schommelt tussen 38%

en 42%, zowel voor als na de fusie. In 2019 bedroeg deze ratio 37,76%, wat duidt op een verbe-tering van de rendabiliteit: met een ratio tussen de 25% en 40% is de rendabiliteit behoorlijk (meer dan 40% is voor verbetering vatbaar).

▪ De liquiditeit, het tweede onderdeel van de FiGI, geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. In het fusiejaar bedraagt de ratio 2,27 en stijgt in 2019 tot 2,72. De current ratio is een ratio om de liquiditeitspositie weer te geven. Een current ratio hoger dan 1 wordt gezien als goed, lager dan 1 als voor verbetering vatbaar.

▪ De netto kaspositie die door Habitare+ bij de VMSW wordt aangehouden, steeg de afgelopen jaren aanzienlijk, van circa 6,5 miljoen euro in 2018 tot naar 8,7 miljoen euro in 2019. Dit is het gevolg van een meestal positief operationeel resultaat in combinatie met de verkoop van 14 woningen in 2018, 13 woningen in 2019 en 8 woningen in 2020. Deze laatste transactie draagt bij tot een verbetering van de netto kaspositie ten belope van ongeveer 2,7 miljoen euro in 2018, hetzelfde bedrag in 2019 en 1,8 miljoen euro in 2020. De SHM ontving tot en met 2019 geen GSC, wel bijkomende subsidies. In 2020 stijgt de netto-kaspositie verder tot ruim 12 miljoen euro.

▪ De solvabiliteit presenteert de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale ver-mogen. Eind 2019 had Habitare+ een solvabiliteit van 20,66%. De financiële onafhankelijkheid van de SHM is mits enkele schommelingen, na de fusie op hetzelfde niveau gebleven als MSW. In 2015 bedroeg deze ook 20%. De solvabiliteit wordt beïnvloed door het ritme van het bouwen en de daaraan ge-koppelde leningslast. De aangroei van reserves is net iets groter dan de toegenomen leningslast ten gevolge van de nieuwbouwproductie. De zelffinancieringsgraad is een wat strengere manier om de solvabiliteit te benaderen. Deze ratio geeft aan in welke mate de SHM gefinancierd is met eigen ver-mogen dat gegenereerd is uit de eigen exploitatie. Deze ratio was eind 2019 ruim 16,07% en ten opzichte van de situatie van MSW in 2015 gestegen. Een zelffinancieringsgraad hoger dan 10% wordt gezien als goed. Habitare+ scoort hier dus boven de norm. Het vreemd vermogen (kort en lang) van Habitare bedroeg in 2018 afgerond iets minder dan 80 miljoen euro en dit bedrag blijft vergelijkbaar in 2019.

▪ De toekomstige ontwikkeling van de financiële positie weegt mee in de beoordeling van de financiële gezondheid.

o HABITARE+ voorziet een jaarlijkse verkoop van gemiddeld 15 woningen en raamt de inkomsten daarvan tussen 2 à 3 miljoen euro per jaar

o Volgens de financiële meerjarenplanning stijgt de liquiditeit daardoor sterk in de volgende jaren. Voor de periode 2020 tot 2022 leidt dit tot een toename van de liquide middelen van ongeveer 5 miljoen euro.

o De vrije cashflow is negatief tot en met 2024 (zie OD. 5.4), maar gezien de sterke stijging van de liquiditeit (en netto-kaspositie) ontstaat hierdoor geen probleem.

o Pas vanaf 2025 wordt de vrije cashflow structureel positief (vanaf dan zijn er geen bouwpro-jecten meer voorzien)

o Het ontwikkelen naar een structureel positieve cashflow ontstaat doordat Habitare+ vanaf 2024 kan rekenen op GSC.

▪ De visitatiecommissie begrijpt de strategie om verouderde woningen te verkopen. De woningen zullen pas verkocht worden als de huurder(s) zelf verhuizen of overlijden. De SHM zal de huurders zeker niet verplichten te vertrekken om de woningen dan te kunnen verkopen. De verworven middelen uit de verkoop van de woningen moeten herinvesteerd worden. Momenteel toont de SHM niet aan dat zij ook daadwerkelijk in staat zal zijn om de vrijgekomen middelen binnen de 5 jaar te herinvesteren. Enerzijds is er schaarste aan (betaalbare) gronden en staan de gemeenten meer

en meer op de rem inzake het bouwen van sociale huurwoningen, aangezien het BSO bijna overal bereikt is.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed

Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie stelt vast dat de werkings- en onderhoudskosten hoog liggen. Slechts 25% van de SHM's heeft nog hogere werkings- en onderhoudskosten. De SHM beschikt over een ruime personeelsbe-zetting. De verhouding tussen kosten en geleverde dienstverlening kan beter. Zowel de fusie als corona hebben bij Habitare+ impact gehad. De implementatie van de nieuw uitgedachte structuur is nog niet af en met het oog op mogelijke andere ontwikkelingen in het kader van de toekomstige woonmaatschappij ontstaat daarover enige terughoudendheid. Alle onderhoud en herstellingen gebeurt nu door externen, waarvoor de SHM raamcontracten heeft opgesteld. Dit leidt tot een beter beheer van de kosten, maar niet altijd tot een daling. De frictieleegstand ligt hoog. De structurele leegstand is beperkt. Beide vloeien voort uit de visie op renovatie. Habitare+ realiseert geen totaal renovaties omdat er geen woningen zijn om huurders te herhuisvesten. Tussen 2 verhuringen wordt vaak meer tijd voorzien om de woning terug helemaal in orde te zetten. In de toekomst is een tegemoetkoming via de GSC voorzien, maar aangezien de werkings- en onderhoudskosten nu boven de GSC-forfaits liggen, zal de SHM niet alle objectiveerbare kosten terugbetaald krijgen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op het vlak van kostenbeheersing als voor verbetering vatbaar.

▪ De totale werkings- en onderhoudskosten per woning stegen in het jaar van de fusie tot 1.773 euro per woning per jaar. Slecht 8% van de SHM hebben nog hogere kosten. In 2019 daalden deze kosten met 8% tot 1.624 euro per woning per jaar. In 2019 hadden slechts 25% van de SHM’s nog hogere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten.

• De totale werkings- en onderhoudskosten bedroegen 1.752.000 euro in 2019 (voor het beheer van 1.079 wooneenheden). Ten opzichte van 2018 is dit een lichte daling. In 2018 bedroegen deze kosten 1.886.500 euro voor het beheer van 1.064 wooneenheden. De personeelskosten en de onderhouds- en herstellingswerkzaamheden vormen de twee grootste uitgavenposten:

• De fusiemaatschappij brengt de personeelsleden van beide SHM’s samen en dus ook de perso-neelskost. Voor Habitare+ bedroegen deze kosten in 2019 ongeveer 747.000 euro, net iets hoger dan de 731.000 euro in 2018.

DBM had in Deinze 5 bedienden in dienst (inclusief de directeur). MSW had in Merelbeke 4 be-dienden (inclusief de directeur) en één conciërge in dienst die kleine herstellingen realiseerde in enkele appartementsblokken. De gefusioneerde organisatie heeft eind 2019 1 directeur aan het hoofd en 9 bedienden of 8,34 VTE’s. Naast de stafmedewerker zijn er 4 medewerkers actief in de huuradministratie en sociale dienst, 1 medewerker voor de inschrijvingen en 3 medewerkers actief in de technische dienst (inclusief renovatie en nieuw patrimonium). De SHM heeft geen conciërge/klusjesman meer in vaste dienst, maar heeft meerdere vrijwilliger-conciërges die een oogje in het zeil houden in verschillende kleine appartementsblokken. Voor alle onderhoud en herstellingen wordt beroep gedaan op externe aannemers.

De nieuwe organisatie is nog steeds actief op de beide locaties Deinze en Merelbeke vanuit haar strategie om dicht bij haar klanten-huurders aanwezig te zijn. Zo wordt het bestaande patrimo-nium in 3 regio’s opgedeeld om de dienstverlening vanuit beide locaties te organiseren. Concreet

betekent dit dat er ongeveer 350 huurders een medewerker verhuur toegewezen is, wat in ver-gelijking met vele SHM’s hoog ligt. Uit de gesprekken maakt de visitatiecommissie op dat deze nieuwe werking nog niet volledig geïmplementeerd is en de fusie tot op heden geen schaalvoor-delen oplevert. De medewerkers in de verhuurdienst realiseren dezelfde processen op beide lo-caties maar de operationele performantie verschilt. De moeilijke bereikbaarheid (telefonisch) en beperkte mogelijkheden om afspraken te maken tijdens de coronacrisis op de locatie in Merel-beke kwamen als een heikel punt naar voren. De visitatiecommissie interpreteert dat de fusie-operatie en corona eerder als hinderpalen werkten in plaats van een hefboom om te evolueren naar een sterkere organisatorische werking. De SHM zelf merkt op dat de processen in de toe-komst nog zullen wijzigen ten gevolge van de evolutie naar een woonmaatschappij. Ook dit leidt tot een zekere terughoudendheid om de gefusioneerde organisatie maximaal te laten renderen.

• De onderhoudskosten per woning bedroegen 166 euro in 2019. 25% van de SHM's heeft lagere onder-houdskosten per woning per jaar. Voor Habitare+ betekent dit wel een sterke daling ten opzichte van 2018 waar dit nog 274 euro per woning bedroeg.

▪ Eind 2019 bedroeg de frictieleegstand (de leegstand ten gevolge van verhuring aan nieuwe huurders) 3,06% of 33 woningen. In maanden uitgedrukt betekent dit 511 maanden, of 3,93% van het totaal.

Daarmee beschikt de SHM over een hoge frictieleegstand in de sector. 25% van de SHM’s hebben een nog hogere frictieleegstand. Alhoewel de SHM in het verhuurproces zelf inspanningen doet om snel terug te verhuren, gaat teveel tijd verloren. Sommige woningen hebben grondige herstellingen nodig, Ingeval van onbeheerde nalatenschappen blijven woningen (te) lang leegstaan. In juni 2021 noteert de SHM reeds 5 gevallen van onbeheerde nalatenschap. (OD 4.1).

▪ De structurele leegstand bedroeg 1,12% of 12 woningen eind 2019. Daarmee situeert de SHM’s zich bij de SHM’s met de lagere leegstand in de sector. Slechts 36% van de SHM’s hebben nog lagere leegstand.

De lage structurele leegstand is het gevolg van het verderzetten van de visie van het vroegere MSW.

Ze wenst niet over te gaan tot totaal renovaties of vervangingsbouw die gepaard gaan met grote structurele leegstand. Er worden wel partiële renovaties uitgevoerd waarbij de huurders in de wo-ningen kunnen blijven wonen (OD 2.1)

De visitatiecommissie beveelt aan om verder in te zetten op de efficiënte werking van de gefusioneerde organisatie en na te gaan waar toch schaalvoordelen gerealiseerd kunnen worden, zonder afbreuk te doen aan de dienstverlening.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domici-liefraude

Beoordeling: goed

De huurdersachterstallen bedroegen 0,41% van het totaalbedrag aan maandelijkse huur en huurlasten eind 2019. Dit is nog een lichte daling ten opzichte van 0,51% in 2018. De absolute bedragen zijn zeer beperkt, mede door de schaalgrootte van de SHM. De SHM boekt openstaande huurdersachterstallen bij vertrokken huurders meteen als dubieus. Bij zittende huurders worden de vorderingen dubieus indien daarvoor voldoende documenten zijn. Na 6 maanden neemt de SHM de waardevermindering als kost ten laste. De SHM beschikt over een procedure voor domiciliefraude. De SHM werkt hiervoor ook preventief door voldoende te informeren en curatief door zelf opzoekingen te verrichten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Habitare+ als goed.

▪ De totale huurdersachterstal bij Habitare+ bedroeg in 2018 0,51% van de gefactureerde bedragen (d.i.

de maandelijkse huur en huurlasten van zowel de zittende huurders als de vertrokken huurders). De huurdersachterstallen daalden nog tot 0,41 % in 2019. In absolute bedragen daalde dit bedrag van 23.400 euro in 2015 tot 19.500 euro in 2019. Slechts 6% van de SHM's heeft lagere huurdersachterstallen.

De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering van de SHM’s, omdat de boekhoudkun-dige verwerking van de huurdersachterstallen bij SHM’s verschillend kan zijn, ook al groeit dit de laatste jaren meer naar elkaar toe. Een uniforme boekingswijze, toegepast door alle SHM’s, draagt natuurlijk bij tot de vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling.

▪ De SHM beschikt over een procedure huurdersachterstallen (OD 4.1). Vanaf de 20^ste van de maand start de eerste controle met versturing van aanmaningen waar nodig. Na 5 dagen en op het einde van de maand worden de betalingen nogmaals gecontroleerd en indien nodig opgevolgd. Na 2 maanden volgt een ingebrekestelling. Openstaande huurdersachterstallen worden dus accuraat opgevolgd.

Voor vertrokken huurders wordt dezelfde procedure gehanteerd indien er een maand na vertrek geen betaling volgt.

▪ De SHM vermeldt de situatie en cijfers inzake huurdersachterstallen van het voorbije jaar in haar jaarverslag. In 2018 waren 2 uithuiszettingen waarbij huurdersachterstal een rol speelde. Alle situaties inzake huurdersachterstallen worden besproken in het directiecomité, dit met het oog op het nemen van volgende stappen, in navolging van de procedure. Vervolgens keurt de raad van bestuur de voor-gestelde aanpak goed. De visitatiecommissie merkt dat er geen overzicht gemaakt wordt over het aantal dossiers en de bedragen per stap in de procedure. Dit laat toe om sneller een signaal te krijgen bij welke stappen van de procedure mogelijke problemen ontstaan.

▪ De SHM beschikt over een debiteurenreglement. Bij zittende huurders worden de openstaande bedra-gen dubieus geboekt indien daarvoor een duidelijk bewijs is dat er niet meer betaald zal worden.

Niet-ontvangen huurdersachterstallen van vertrokken huurders worden als dubieus geboekt indien na één maand geen reactie komt op de openstaande bedragen. Bij onbeheerde nalatenschappen wor-den deze meteen als dubieus geboekt. Na 6 maanwor-den worwor-den dubieuze debiteuren in waardevermin-dering genomen. Zelfs na het boeken van de waardeverminwaardevermin-deringen worden deze openstaande ach-terstallen wel nog opgevolgd. Vanaf 2021 worden de waarderingsregels nog stricter toegepast, steeds in overleg met de raad van bestuur , wat bijdraagt tot het correct toepassen van de afboekingsregels.

▪

De SHM beschikt over een procedure voor het opvolgen van domiciliefraude. Hieronder vallen zowel onrechtmatige bijwoning als domiciliefraude. Preventief geeft de SHM heel duidelijke uitleg hierover op het moment van de ondertekening van het contract. Vervolgens worden actualisaties van de situaties van de huurder periodiek bekeken. Indien ondanks deze acties toch situaties van domicilie-fraude ontstaan, bekijkt de SHM de situatie geval per geval. De meedewerkers sociale dienst gaan langs om na te gaan of ze zelf iets kunnen vaststellen en indien nodig wordt de huurder uitgenodigd op kantoor. Dit leidt meestal tot een regularisatie. Indien dit niet zo is, zet de SHM verdere stappen.

Momenteel botst de SHM echter op de grenzen van de privacywetgeving om een vlotte doorstroming van informatie met de wijkagenten te laten gebeuren. De visitatiecommissie raadt aan om hierover de goede praktijken na te kijken en de aanpak bij andere SHM’s te bevragen.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Beoordeling: goed

Habitare+ heeft een overzicht gemaakt van nieuwbouwprojecten en een planning voor renovaties en onderhoud. Deze informatie wordt mee opgenomen in de financiële meerjarenplanning van de VMSW en geeft een goed beeld over de toekomstige financiële situatie. De evoluties en resultaten worden

Habitare+ heeft een overzicht gemaakt van nieuwbouwprojecten en een planning voor renovaties en onderhoud. Deze informatie wordt mee opgenomen in de financiële meerjarenplanning van de VMSW en geeft een goed beeld over de toekomstige financiële situatie. De evoluties en resultaten worden

In document Visitatierapport HABITARE+ (4230) Deinze (pagina 35-42)