PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID
SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1: De SHM bouwt prijsbewust
Beoordeling: voor verbetering vatbaar
De SHM heeft tijdens de visitatieperiode enkele nieuwbouwprojecten in eigen beheer gerealiseerd waarbij de kostprijsnorm zowel in de ontwerp- als in de realisatiefase geregeld wordt overschreden. Habitare+
beschikt over uitgebreide richtlijnen voor architecten maar momenteel onderhandelt de SHM vooral na de gunning met ontwerpers en aannemers om tot besparingen te komen. De visitatiecommissie beveelt aan om voor de gunning de bestekken grondig te analyseren en bij te sturen. Dankzij de fusie komt de menselijke capaciteit van beide SHM's samen om de bouwprojecten in goede banen te leiden. Habitare+
besteedt aandacht aan de opvolging van de werven. In de nabije toekomst wenst de SHM meer met
Design & Build te werken met het oog op een snellere doorlooptijd en betere kwaliteit van aannemers.
De SHM realiseert geen grote renovatieprojecten. Alle woningen gebouwd voor 1980, gelegen tussen pri-vate eigenaars wil ze verkopen. De kost voor renovatie van de individuele woningen loopt te hoog op.
De visitatiecommissie waarschuwt dat de vrijgekomen middelen herinvesteert moeten worden in nieuwe projecten. Daarvoor heeft de SHM nog geen concreet plan. Habitare+ kiest in haar projecten voor ener-giezuinige technieken en wil in de toekomst ‘circulair bouwen’, waardoor er minder bouwmaterialen verloren zullen gaan. Resultaten daarvan zijn nog niet zichtbaar. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar.
▪ Habitare+ beschikt nog over heel wat grondreserves maar gaat verder op zoek om gronden en panden aan te kopen. Hiervoor gaat de SHM in overleg met de steden en gemeenten. Ter voorbereiding van de fusie werden de contacten met de gemeenten geïntensifieerd en daardoor is ook de dialoog ver-sterkt. Dit draagt bij tot goede uitwisselen van informatie over mogelijke aankopen van gronden en panden. De SHM zoekt zelf ook de samenwerking met private partners op, waarbij een deel van de verkaveling voorzien wordt voor sociale woningen (25% in de projecten in Merelbeke).
De gemeenten evolueren in hun visie over de ontwikkeling van hun grondgebied. (OD 1.4). Deinze ontwikkelt zich meer tot een stedelijke kern wat verdichting mogelijk maakt (van 2 bouwlagen en een dak naar 3 bouwlagen; 25 wooneenheden per ha). Dit is in tegenstelling tot de landelijke gemeen-ten die dit moeilijk accepteren. Deze input en ook de VMSW-kostprijsnorm zijn de basis voor de opmaak van een project-budget. Zo bepaalt Habitare+ de financiële haalbaarheid van haar project en kan ze beslissen over al dan niet aankoop van de gronden en/of panden. Habitare+ analyseert de opportuniteiten van de gemeenten waar ze in een aantal gevallen, na grondige analyse, ook kunnen beslissen om er niet op in te gaan.
▪ Tijdens de visitatieperiode 2015-2019 waarin ook de fusie doorging, heeft de SHM een aantal nieuw-bouw- en vervangingsbouwprojecten in eigen beheer gerealiseerd. De visitatiecommissie kon nagaan of het ramingsbedrag en bestelbedrag van deze werken al dan niet onder het subsidiabel leningspla-fond bleef. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplaleningspla-fond (sinds 2012 FS3) blijft, kan ze de inves-teringen volledig financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de invesinves-teringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient de SHM voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme en dus duurdere lening. Uit deze analyse blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond tijdens de ontwerpfase bij 4 van de 6 projecten heeft gerespec-teerd.
Habitare+ beschikt over uitgebreide ontwerprichtlijnen voor architecten. De SHM is ambitieus en wenst ontwerpen te ontvangen tegen 90% van het subsidiabel plafond. De visitatiecommissie kon nagaan dat ze daar één keer in slaagde, voor een project in Merelbeke (bij realisatie werd de norm met 8% overschreden). De visitatiecommissie stelt zich de vraag of 90% niet te ambitieus is. Vele SHM’s hanteren de 95%-norm tijdens de ontwerpfase. Grondig nazicht van de ontwerpen en de raming van de kosten zijn belangrijk om deze norm te halen.
▪ Na de ontwerpfase, komt de gunnings- en realisatiefase. Pas bij het bouwen wordt het respecteren van de financieringsnorm duidelijk. Habitare+ respecteerde de norm bij de realisatiefase in 2 van die 6 nieuwbouwprojecten. De overschrijding bedroeg tussen de 2% en de 8%.
De SHM geeft aan dat ze geregeld geconfronteerd wordt met onvoorziene omstandigheden inzake prijszetting. Het gebruik van geothermische warmtepompen leidde bv. in de projecten in Merelbeke
tot verhogingen. In het project UCO in Deinze werd na de aanbesteding met de aannemer onderhan-deld om tot 230.000 euro besparingen door te voeren i.v.m. type metselwerk, type stenen, … . In die onderhandelingen wenste de SHM niet te raken aan de technische installaties.
Habitare+ kiest voor energetisch zuinig bouwen. Momenteel besteedt ze reeds veel aandacht in het streven naar BEN-woningen. Ze installeert bvb ook warmtepompen, wat leidt tot extra kosten. Vol-gens de VMSW-kostprijsnorm (FS3-norm) wordt 1.500 euro per pomp voorzien. Habitare+ ervaart dat dit iets te weinig is. Dit leidt dus tot meerkosten in de bouwprojecten. Anderzijds verwerft de SHM voor dergelijke investeringen ook subsidies (zie OD 5.1). Habitare+ wil in de toekomst inzetten op
‘circulair bouwen’ door het ‘cradle to cradle’-principe meer toe te passen. Concreet betekent dit dat er bij het bouwen reeds nagedacht wordt over hergebruik na afbraak. In die context wil de SHM zelf het bouwteam kunnen samenstellen, waarmee onderhandeld kan worden in een soort PPS-formule.
Zo zou in één dossier zowel ontwerp als realisatie samenkomen, wat mogelijk ook tijdbesparend kan werken en snellere doorlooptijden kan genereren. De SHM noemt het zelf ‘circulair aanbesteden’. Dit vermijdt het ontvangen van ‘te lage’ offertes die nadien niet realiseerbaar zijn. Daarvoor zijn reeds gesprekken aangeknoopt met meerdere aannemers die ook willen werken aan het recupereren en hergebruiken van bouwmaterialen. Om daarin te slagen wenst Habitare+ ook deel te nemen aan Europese projecten (zoals Charm en topic groups van EFL) die daarvoor subsidiëring voorzien.
De visitatiecommissie merkt op dat de SHM haar bestekken bestudeert en bespreekt alvorens aan te besteden. De huidige tendens (2021) kenmerkt zich echter door prijsverhogingen in de sector; de SHM kiest bovendien voor investeringen in nieuwe energetische technieken die momenteel geen onderdeel maken van de financieringsnorm. In deze transitieperiode naar duurzame woningen merkt de visita-tiecommissie op dat er in deze niet voldaan wordt aan de vereisten van deze operationele doelstel-lingen. De keuze om met eigen middelen te investeren in technieken voor duurzame energie is even-wel een zeer verdedigbare strategie.
▪ Tijdens de visitatieperiode heeft de SHM geen grote renovatieprojecten gerealiseerd via NFS3-leningen.
Dit is een bewuste keuze. De SHM wenst alle woningen ouder dan 1980 te verkopen à rato van een 10 à 15-tal woningen per jaar, omdat deze gelegen zijn tussen private eigenaars en de renovatiekost daardoor te hoog oploopt. Soms realiseert Habitare+ horizontaal renovaties (bvb daken van aaneen-gesloten sociale huurwoningen), waar de verkoop van de woningen geplant is, start de SHM geen projecten. (OD 2.1)
▪ Ten gevolge van de fusie kunnen de respectievelijke medewerkers hun inzichten rond het bouwproces samenbrengen. Voor de fusie beschikte elke SHM over één medewerker. Er werd ook nog bijkomende expertise aangetrokken om het herstellings-en onderhoudsproces te ondersteunen. Uit de gesprekken bleek dat de verruiming van het team bijdraagt tot verbetering van inzichten en delen van kennis.
OD 3.2: De SHM verhuurt prijsbewust
Beoordeling: goed
In 2019 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 179 euro. Daarmee situeert Habitare+ zich op de mediaan ten aanzien van alle Vlaamse SHM’s. Het aandeel appartementen in het patrimonium (33%), waar traditioneel hogere huurlasten mee gepaard gaan, ligt relatief laag, Omwille van de fusie werden de huurlasten bij beide SHM’s grondig bekeken. Om de manier van werken op elkaar af te stem-men, nam Habitare+ diverse acties. De SHM heeft de samenstelling van de huurlasten per wooncomplex geïnventariseerd en heeft vooral gewerkt aan het beter beheren van de kosten door o.a. raamcontracten voor onderhoud en herstellingen op te stellen. Dit was noodzakelijk omdat ze haar eigen klusjesdienst
heeft stopgezet wegens niet meer haalbaar in het grotere actieterrein. Huurders worden ook aange-spoord om zelf onderhoud op te nemen. De visitatiecommissie beveelt aan om meer te werken met het ZieZo!-boekje of een gelijkwaardig alternatief, dat duidelijk aangeeft wie wat moet betalen bij herstellin-gen. De prestaties voor deze operationele doelstellingen zijn goed.
▪ De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft), maar uiteraard ook de huurprijs (die voornamelijk afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een ge-deelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en de SHM – zie OD 4.1). Bij Habitare+ bedraagt de (me-diaan) huurprijs per maand voor een eengezinswoning 314 euro in 2019; voor een appartement is dat 255 euro. Daarmee behoort Habitare+ zowel voor woningen als appartementen bij de 35% SHM’s met de hoogste maandelijkse (mediaan) huurprijs van de sector. Het inkomen van de huurder en in min-dere mate de marktwaarde van de woning zijn het meest bepalend voor de huurprijs. Daarom wordt de huurprijs van sociale woningen niet als prestatie van een SHM beschouwd maar als een effectin-dicator. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders van Habitare+ ligt met 14.719 euro (2019) bij op de mediaan in de sector. Gemiddeld besteden de huurders 20,06% van hun maandelijks inkomen aan de huur (= gemiddelde woonquote voor alle sociale huurders van de SHM).
Dit is bij hoogste van de sector. Niettemin is het zo dat het verschil tussen de aangerekende sociale huur en de (huur)marktwaarde voor een woning en een appartement respectievelijk ongeveer 428 euro en 450 euro bedraagt. De sociale huurders betalen met andere woorden gemiddeld gezien een substantieel lagere huurprijs dan op de private markt.
▪ De gemiddelde huurlast per woongelegenheid in 2019 bedroeg bij Habitare+ 179 euro per jaar. Daar-mee situeert de SHM zich op de mediaan in de sector. In 2018 bedroegen de huurlasten nog 190 euro per jaar. In het eerste jaar van de fusie lagen de huurlasten dus iets hoger. Voor de fusie bedroegen de huurlasten in MSW ongeveer 130 euro per wooneenheid per jaar, bij DSB was dit ongeveer hetzelfde bedrag. Het niveau van de huurlasten houdt normaal gezien sterk verband met het aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten ge-koppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …).
Bij Habitare+ bedraagt het aandeel appartementen 33%. 28% van de SHM’s hebben een lager percen-tage aan appartementen in hun patrimonium.
▪ De totale huurlast voor alle huurders samen daalde lichtjes in 2019. In totaal bedroeg dit ongeveer 185.000 euro in 2019 ten opzichte van 194.000 in 2018. De drie belangrijkste posten in 2018 waren de vergoedingen voor het onderhoud van CV (59.000 euro), de vergoeding onderhoud gemene delen (74.000 euro) en onderhoud diverse technieken (28.000 euro). Vanaf 2019 hanteert de SHM deze uit-splitsing niet meer op die manier. Per blok worden de kosten bijgehouden en berekent de SHM de afrekening van de huurlasten naar wooneenheid. Ook in het aanrekenen van de voorschotten heeft Habitare+ haar aanpak afgestemd op de vroegere manier van werken uit MSW. Zo werd een voorschot voor onderhoud CV aangerekend van 10 euro (MSW) en 12,5 euro (DSB) tot en met 2019, maar gelijk-geschakeld naar 10 euro in 2020. Over het algemeen vonden de huurders tijdens de visitatiegesprek-ken de huurlasten aanvaardbaar.
▪ In het jaar van en na de fusie heeft Habitare+ meerdere initiatieven genomen om de huurlasten beter te beheersen, maar dit heeft niet meteen tot een verlaging van de kosten geleid:
o De klusjesman die voor de fusie vooral in het pand Steenbergen (Merelbeke) en in enkele gebouwen van MSW actief was, werd voor het volledige patrimonium van het nieuwe actie-terrein ingezet. Dit leidde tot veel hogere kosten omwille van verdere verplaatsingen en een
grotere nood aan materiaal. De SHM besliste in 2019 om het personeelscontract te beëindigen en enkel op externen een beroep te doen voor herstellingen en onderhoud.
o Voor diverse herstellingen en onderhoud werd een aanbesteding uitgeschreven voor een raamcontract met één aannemer. Alle opdrachten werden geïnventariseerd en gestructureerd en via een raamcontract toegewezen. Deze aannemer werkt ook voor andere SHM’s. De impact op de kosten is (nog) niet zichtbaar.
o De SHM probeert via een groepsaanbesteding betere prijzen te bedingen voor het onderhoud van de liften. Samen met de Gentse SHM’s probeert men één raamcontract af te sluiten, maar dit werd nog niet gerealiseerd. Het aantal liften bij Habitare+ is echter beperkt.
o Huurders worden aangemoedigd om zelf gemeenschappelijke delen te reinigen. In sommige appartementsblokken lukt dit en bij anderen niet. Het aantal poetsopdrachten voor de ex-terne firma is beperkt en leidt in verhouding tot verdere verplaatsingen per opdracht. Dit leidt vervolgens soms tot hogere kosten.
▪ In haar bouwprojecten legt Habitare+ de nadruk op gebruik van onderhoudsvriendelijke materialen en installeert diverse energiezuinige installaties (zonnepanelen, warmtepompen, collectieve installa-ties). Dit leidt tot specifieke onderhoudskosten maar tegelijkertijd tot een kostenbesparing inzake energieverbruik.
▪ Onderhoud en herstel, wie doet wat en wie betaalt? Huurders hebben de indruk dat herstellingskos-ten duur worden aangerekend en daar op voorhand niet over ingelicht zijn. (OD 2.1) Het Ziezo-boekje werd hen ter beschikking gesteld, maar in de praktijk blijken zij dit weinig te raadplegen. Uit de gesprekken met de huurders vertellen zij vaak zelf kleine herstellingen en onderhoud aan te pakken.
De SHM meldt dat ze strikter geworden is bij het aanrekenen van herstellingskosten, nu ze geen eigen klusjesman hebben. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om het gebruik van het Ziezo-boekje of een gelijkwaardig alternatief te formaliseren. Dit zal er toe leiden dat de huurder beter weet welke kosten ter zijne laste vallen.