Visitatierapport HABITARE+ (4230) Deinze

0 ²

Visitatiegesprekken op 19 en 20 september 2019 Definitief rapport 31 maart 2020

Visitatierapport HABITARE+ (4230)

Deinze

Visitatiegesprekken op 17 en 18 juni 2021

Visitatierapport dd 6 december 2021

1

Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 40D 1000 Brussel

email info@visitatieraad.be website www.visitatieraad.be

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de t’ Heist Best uit Knokke-Heist (hierna ook THB) geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank (gegevens 2014-2019), op door de SHM verstrekte gegevens en do- cumenten, publieke gegevens en op gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en aan de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAPPORT

- datum concept rapport:25 augustus 2021 - datum visitatiegesprekken: 17 en 18 juni 2021 - presentatie aan raad van bestuur: 8 november 2021 - samenstelling visitatiecommissie:

Anne-Maria Vandenbroucke, voorzitter Paul Deweer, commissielid

Wouter Coucke, commissielid

SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ

- HABITARE+, Deinze - Erkenningsnummer: 4230 - Contactgegevens SHM:

- Directeur: Guido Lenaert - Voorzitter: Rutger Dereu

- Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen:

De Pinte, Deinze, Gent, Merelbeke, Oosterzele, Sint-Martens-Latem, Zulte

Visitatierapport Habitare+ (4230)

Deinze

INHOUDSOPGAVE

Inhoudsopgave

1. INLEIDING ... 4

2. SAMENVATTING ... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ... 10

3.1 BESCHRIJVING OMGEVING ... 12

4. PRESTATIES VAN DE SHM ... 14

3.2 BESCHRIJVING SHM ... 14

PRESTATIEVELD1:BESCHIKBAARHEIDVANWONINGEN ... 14

4.2 PRESTATIEVELD2:KWALITEITVANWONINGENENWOONOMGEVING ... 20

4.3 PRESTATIEVELD3:BETAALBAARHEID ... 22

4.4 PRESTATIEVELD4:SOCIAALBELEID ... 26

4.5 PRESTATIEVELD5:FINANCIËLELEEFBAARHEID ... 34

4.6 PRESTATIEVELD6:KLANTGERICHTHEID ... 41

5. AANBEVELINGEN ... 47

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ... 47

5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ... 48

5.3 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ... 48

BIJLAGEN ... 49

BIJLAGE1:OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ... 49

BIJLAGE2:LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ... 50

1.1. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 4 mei 2017 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisves- tingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit).

Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.2. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel:

- de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren;

- de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling;

- transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s;

- de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.3. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare ge- gevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achter- grond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.4. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bij- drage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name:

1. de beschikbaarheid van woningen

2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving 3. de betaalbaarheid

4. het sociaal beleid

5. de financiële leefbaarheid 6. de klantvriendelijkheid

Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen en operationele doelstellingen omschreven. Voor de overige prestatievelden gelden alleen operationele doelstellingen.

1.5. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld:

- ‘zeer goed’: de SHM levert duidelijk veel betere prestaties dan de minimale vereisten;

- ‘goed’: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten;

- ‘voor verbetering vatbaar’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten;

- ‘onvoldoende’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten. De SHM is op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar die verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;

- ‘niet van toepassing' (n.v.t.): deze activiteit is geen vereiste voor deze SHM;

- ‘blanco’: de visitatiecommissie beschikt over onvoldoende gegevens om tot een beoordeling te kun- nen komen.

1.6. SHM’s die louter huuractiviteiten uitvoeren, worden alleen op huuractiviteiten beoordeeld. SHM’s die louter koopactiviteiten uitvoeren, worden alleen op koopactiviteiten beoordeeld. SHM’s die zowel huur- als koopactiviteiten uitvoeren, worden beoordeeld op huuractiviteiten zodra ze één sociale huurwo- ning verhuren. Ze worden ook op koopactiviteiten beoordeeld als ze door de VMSW gemachtigd zijn

1. INLEIDING

om in eigen naam sociale leningen te bemiddelen of als ze zelf expliciet verzoeken om ook op koopac- tiviteiten te worden beoordeeld.

Los van het feit of de SHM al of niet beoordeeld wordt op koopactiviteiten, vormen de eventuele koopactiviteiten altijd een contextfactor bij het beoordelen van de prestaties op het vlak van de huur- activiteiten

1.7. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen onge- wenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verkla- ren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben boven- dien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisves- tingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring.

De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be.

1.8. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uit- drukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de

“lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.

De SHM Habitare+ uit Deinze is de fusiemaatschappij van Deinze Sociale Bouwmaatschappij (DBS) en de Merelbeekse Sociale Woningen (MSW)^. Sinds de fusie in 2018 beheert de SHM 1.073 sociale huurwoningen (situatie eind 2019) in de gemeenten De Pinte (10), Deinze (299), Gent (205), Merelbeke (239), Oosterzele (121), Sint-Martens-Latem (41) en Zulte (158). Het patrimonium van Habitare+ bestaat voor 68% uit eenge- zinswoningen en voor 32% uit appartementen. De meeste appartementen tellen 1 of 2 slaapkamers, ter- wijl de eengezinswoningen vooral 3 slaapkamers tellen. De SHM heeft, naast de directeur, 9 personeelsle- den in dienst en geen arbeiders.

Habitare+ presteert op 13 van de 17 beoordeelde doelstellingen goed. De operationele doelstellingen : het

‘prijsbewust bouwen’, ‘de goede beheersing van kosten’ en ‘het snel en duidelijk informeren van haar burgers’ acht de visitatiecommissie voor verbetering vatbaar. De doelstelling ‘het betrekken van bewo- nersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer’ beoordeelt de visitatiecommissie als onvol- doende, Habitare+ doet het als fusiemaatschappij vooral beter op vlak van financiële leefbaarheid en de meeste aspecten in het sociaal beleid dan de oorspronkelijke aparte SHM’s. Aanbevelingen zijn te lezen op het einde van het rapport. Deze staan verder in deze samenvatting vet gedrukt.

Dankzij de fusie beheert Habitare+ meer dan 1.000 woningen

Vanuit het streven naar autonomie, werd de fusie van zowel SHM DBS in Deinze als MSW in Merelbeke een feit en beheert Habitare+ vanaf 2018 meer dan 1.000 woningen. Alle medewerkers van beide organi- saties werden overgenomen in de fusie. Ook hun respectievelijke locaties (Deinze en Merelbeke) werden behouden met het oog op nabijheid van de dienstverlening aan de huurder. De nieuwe directeur komt uit SHM MSW en de nieuwe voorzitter uit SHM DSB.

Alhoewel een fusie steeds veel tijd en energie opslorpt, blijft de bouwactiviteit op peil. Habitare+ reali- seert vooral nieuwbouwprojecten in het actieterrein. Daarmee levert ze een goede bijdrage aan het BSO, vooral in Deinze en Merelbeke. Voor de komende jaren heeft Habitare+ plannen voor 240 bijkomende sociale huurwoningen, maar die doorstonden nog niet allemaal de beleidstoets op het LWO. Omdat het BSO bijna overal behaald zal worden, vergen nieuwe projecten het afsluiten van convenanten (wat voor een project in Deinze reeds gebeurde). De Pinte en Sint-Martens-Latem hebben hun BSO nog niet bereikt.

De interesse is er beperkt en Habitare+ heeft er geen gronden. Habitare+ blijft wel in alle gemeenten interessante gronden en panden onderzoeken en verwerven in nauwe samenwerking met de gemeenten in het actieterrein.

Een langdurige transitie naar een duurzaam patrimonium

Habitare+ heeft een duurzaamheidsvisie uitgewerkt voor haar patrimonium. Met het oog op het voldoen van de woningen aan de hoge energieprestatie-eisen heeft Habitare+ beslist om alle woningen gebouwd voor 1980, die verspreid liggen in de wijken tussen de panden in private eigendom, te verkopen. De kosten om deze ‘individueel’ te renoveren lopen te hoog op. De verkoop gaat pas door als de woningen op

‘natuurlijke’ wijze vrijkomen door spontaan vertrek van de huurder of overlijden. Zo raamt de SHM jaar- lijks een 15-tal woningen te verkopen. Dit gebeurde reeds in de voorbije jaren en droeg bij tot een sterke verhoging van de netto-kaspositie en resultaat van Habitare+. De SHM versterkt daardoor haar financiële leefbaarheid (wat bij beide SHM’s voor de fusie minder goed was). De middelen verworven door de ver- koop van de woningen moeten echter binnen de 5 jaar herinvesteerd worden. Hoe dit geconcretiseerd

2. SAMENVATTING

zal worden is nog onduidelijk. De visitatiecommissie beveelt aan om hieromtrent de gemeenten te be- trekken in het ontwikkelen van een bredere visie met het oog op deze herinvesteringen.

De visitatiecommissie kon nagaan dat de gerealiseerde projecten tijdens de visitatieperiode meermaals de financieringsnorm overschrijden, zowel in de ontwerp- als realisatiefase. De aanbeveling is om alvo- rens te gunnen de bestekken grondig te controleren in plaats van te onderhandelen voor besparingen na de toewijzing; Met het oog op de ontwikkeling van nieuwe projecten wil Habitare+ in de toekomst verder gebruik maken van de CBO procedure en de principes van Design & Build toepassen. Bij het bouwen wil ze het mogelijk maken om de aangewende materialen in het bouwprojecten na afbraak opnieuw te benutten. Momenteel zijn er nog geen concrete projecten hierrond opgestart

Omwille van haar eerder vermelde visie op de verkoop van oude woningen realiseert Habitare+ enkel partiële renovaties in de bestaande woningen, waarbij huurders niet moeten verhuizen. Uit de renova- tieplanning blijkt dat de SHM tegen 2022 de de prioritaire doelstellingen inzake dubbele beglazing, dak- isolatie en energiezuinige verwarming zal kunnen realiseren. Uit de scorecard blijken vooral aandachts- punten zoals vochtproblematiek, de aanwezigheid van gebonden asbest en de niet-conformiteit van de elektrische installaties. De SHM heeft meerdere planningen opgemaakt rond renovaties en herstellingen en onderhoud, maar de visitatiecommissie mist het totaalbeeld over alle planningen heen. Ze beveelt aan om één geïntegreerde planning op te stellen om dit organisatorisch beter te sturen en te beheersen.

Habitare+ heeft wel alle kosten en investeringen voor renovatie en nieuwbouwprojecten opgenomen in haar meerjarenplanning. Deze financiële planning wordt beleidsmatig gebruikt. Voorgaande aanpak in- zake patrimonium heeft tot gevolg dat de SHM een zeer lage structurele leegstand heeft, maar een hogere frictieleegstand. Om de woning terug te verhuren, zijn meer en meer grondige herstellingen nodig, wat logischerwijs meer tijd vergt.

De fusie leidt tot een versterking in de aanpak van een goede begeleiding van de huurders

De schaalvergroting wordt door de medewerkers positief ervaren omdat ze nu vanuit teamverband beter kunnen reflecteren, op elkaars expertise terug kunnen vallen en elkaars klankbord zijn. Dit is in het bijzonder het geval voor de technische dienst waar medewerkers uit beide SHM’s met verschillende ex- pertise samenkomen. Op voorstel van de medewerkers ‘verhuur’ wordt de dienstverlening nu in ‘zones’

benaderd. Concreet staat één medewerker verhuur in voor ongeveer 350 huurders. De inschrijvingen worden door één medewerkster verwerkt. Meer dan vroeger voeren de medewerkers verhuur huisbezoe- ken uit. Huurdersachterstallen liggen zeer laag en de SHM heeft een goed zicht op de evolutie ervan. De samenwerking met OCMW’s en CAW verloopt beter en werd opgenomen in protocollen met de welzijns- actoren. Het aantal uithuiszettingen is beperkt o.a. door de proactieve aanpak van de SHM. Op vlak van verder nauwelijks ervaring met het opzetten van bewonersgroepen of het consulteren van huurders in groep. De SHM is enigszins ontmoedigd om haar procesmatige werking nog verder uit te diepen omdat ze ervan uitgaat dat de evolutie naar de woonmaatschappij nogmaals een grondige aanpassing zal ver- gen.

De echte schaalvoordelen van de fusie komen dus nog niet tot uiting. De werkings- en onderhoudskosten liggen zeer hoog, vooral ten gevolge van de hoge personeelskost. De SHM levert wel inspanningen om de kosten te beheersen via het opstellen van raamcontracten voor herstellingen en onderhoud (ze heeft geen eigen klusjesdienst meer). Ze maakt jaarlijkse budgetten op en vergelijkt de werkelijke kosten (en inkomsten) met de raming, om zo bij te sturen.

De SHM voerde ten slotte een grote tevredenheidsmeting bij de huurders in 2019. De resultaten werden geanalyseerd maar leidden nog niet tot concrete verbeteringsacties en er werd weinig over gecommuni- ceerd. De coronacrisis vanaf maart 2020 bleek bij Habitare+ een grote drempel tot het verbeteren van de werking van de organisatie en vergrootte de drempel voor de huurders. De visitatiecommissie beveelt aan om voor de diverse punten inzake communicatie een actieplan op te maken : verbeteren van de schriftelijke communicatie naar de huurders, verbeteren van de communicatie gelinkt aan de herstel- en onderhoudsactiviteiten en vlotter maken van de toegankelijkheid voor de huurder op het kantoor te Merelbeke. Daaraan gelinkt beveelt de visitatiecommissie ook aan om een beleid over bewonersbetrok- kenheid uit te bouwen. De reeds gevormde bewonersgroepen en initiatieven bieden daartoe opportuni- teiten. De visitatiecommissie is ervan overtuigd dat de SHM haar dienstverlening en communicatie met de bestaande ploeg naar een hoger niveau kan tillen.

De onderstaande tabel bevat de opeenvolgende Prestatievelden (PV) en geeft per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling.

(v.v.v. = voor verbetering vatbaar, n.v.t = niet van toepassing)

1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1. De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen goed

OD 1.2. De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan n.v.t.

OD 1.4. De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren goed OD .1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen goed 2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING

OD 2.1. De SHM staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig goed 3. BETAALBAARHEID

OD 3.1. De SHM bouwt prijsbewust v.v.v.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust goed

4. SOCIAAL BELEID

OD 4.1. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners goed OD 4.2. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid goed OD 4.3. De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan goed OD 4.4. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer onvoldoende 5. FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1. De SHM is financieel leefbaar. Goed

OD 5.2. De SHM beheerst haar kosten goed v.v.v.

OD 5.3. De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domicilie-

fraude Goed

OD 5.4. De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed 6. KLANTGERICHTHEID

OD 6.1. De SHM informeert burgers snel en duidelijk v.v.v.

OD 6.2. De SHM informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel

en duidelijk goed

OD 6.3. De SHM meet de tevredenheid van klanten goed

Tabel 1: overzicht van beoordelingen - huuractiviteiten

HABITARE+ is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid die in 2018 werd opgericht tengevolge van de fusie van SHM De Merelbeekse Sociale Woningen en SHM Deinze Sociale Bouwmaat- schappij.

PATRIMONIUM

Op 31/12/2019 verhuurde de SHM binnen het sociaal huurstelsel 1.073 woningen en appartementen en verhuurt 8 wooneenheden buiten het sociaal huurstelsel; woningen die gebruikt worden als doorgangs- woning.

Tabel 2: Overzicht van het huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31/12/2019.

Gemeente Totaal sociale

huurwoningen Sociale

huurwoningen SHM % sociale huurwonin-

gen SHM Woningen verhuurd buiten het sociaal

huurstelsel

De Pinte 24 10 41,67% 0

Deinze 553 299 54,07% 0

Gent 14448 205 1,42% 0

Merelbeke 239 239 100,00% 8

Oosterzele 121 121 100,00% 0

Sint-Martens- Latem

58 41 70,69% 0

Zulte 238 158 66,39% 0

Totaal 15.681 1.073 6,84% 8

Bron: prestatiedatabank 2020 – gegevens 2019

De ouderdom van het patrimonium van de SHM wijkt af van dat van de andere Vlaamse SHM’s: Habitare+

beschikt over een relatief groter aandeel oudere woningen (jaren 50) en ook verhoudingsgewijs meer jongere woningen (zie Figuur 1). 12% van het huidige patrimonium van de SHM dateert uit de periode 1950-1960. Voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen is dat 5%. Daarbij beschikt de SHM over een groter aandeel woningen uit de periode 2000-2019, met name 45% (Vlaanderen 38%). Ongeveer 42% van het woningenbestand is gebouwd tussen 1960 en 1999, ten opzichte van 54% gemiddeld in Vlaanderen.

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

Figuur 1: Ouderdom woningen Habitare+

Het patrimonium van de SHM bevat vooral eengezinswoningen (68%). Het aandeel appartementen (32%) ligt relatief laag. Slechts bij 28% van de SHM’s ligt deze verhouding nog lager. Het grootste deel van het huidige patrimonium bestaat uit wooneenheden met 2 en 3 slaapkamers (respectievelijk 30% en 33%, samen 63% - zie tabel 3). Grotere woningen (4 slaapkamers of meer) vinden we vooral bij de eengezins- woningen. Er zijn 4 appartementen met 4 slaapkamers (zie ook figuur 2).

Tabel 3: Overzicht huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31/12/2019 Aantal slaapkamers

Type 0 1 2 3 4 >=5 Totaal

Appartementen Aantal

197 120 33 4 0 354

%

Eengezinswoningen Aantal 0 46 197 323 140 13 719

%

Totaal woongelegenheden Aantal 0 243 317 356 144 13 1.073

%

Bron: prestatiedatabank 2020 – gegevens 2019

ACTIETERREIN

Het actieterrein van de SHM bestaat uit het actieterrein van MSW en van Deinze Sociale Bouwmaatschappij samen. Dit betekent dat HABITARE+ nu actief is in De Pinte, Deinze, Gent, Merelbeke, Oosterzele, Sint-Martens-Latem en Zulte.

In dit actieterrein zijn nog 6 SHM’s actief in de verhuursector

• A.B.C

• De Gentse Haard

• WoningGent

• Volkshaard

• SHM Denderstreek

• CVBA Wonen

In het actieterrein zijn ook SVK’s actief : Het SVK Leie en Schelde en het SVK Gent

LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT

Merelbeke, Oosterzele en Sint-Martens-Latem hebben geen lokaal toewijzingsreglement. Alle andere gemeenten alsook Stad Gent beschikken daar wel over. In hun lokaal toewijzingsreglement voorzien ze een voorrang voor senioren ; trapsgewijs eerst voor 75-plussers, 65-plussers en vervolgens 55-plussers in een deel van het patrimonium, lokale binding en vervolgens ook soms voorrang voor doelgroepen.

PERSONEEL

Habitare+ heeft 10 personeelsleden in dienst op 31/12/2019. De organisatie bestaat uit een financiële dienst, dienst patrimonium en de verhuurdienst. De verhuurdienst omvat zowel de administratieve, so- ciale en technische activiteiten en wordt ‘regionaal’ georganiseerd. Het hoofdkantoor situeert zich in Deinze (het vroegere kantoor van de SHM Deinze Sociale Woningen) en het kantoor van SHM MSW blijft als bijkantoor functioneren. Zowel de activiteiten rond het inschrijven als alle dienstverlening aan de huurders gebeurt in de beide locaties. De SHM heeft geen eigen klusjesdienst meer. In verschillende ap- partementsblokken zijn conciërges actief. Dit zijn vrijwilligers die niet op de loonlijst staan, bij kleine problemen kunnen helpen, maar zeker geen vervanging voor een klusjesdienst zijn.

BESTUUR & DE LOKALE INBEDDING

De hoofdaandeelhouders van de SHM zijn het Vlaamse Gewest, de provincie Oost-Vlaanderen, stad Deinze en OCMW Deinze, stad Gent, gemeente Merelbeke en OCMW, gemeente Zulte en gemeente Oosterzele.

Gemeenten Sint-Martens-Latem en De Pinte hebben een heel beperkt aantal aandelen (minder dan 1%).

Iets minder dan 25% van de aandelen zijn in handen van particulieren.

Habitare+ heeft 9 bestuursleden in de raad van bestuur.

HUURDERS

Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van Habitare+ behoort met 14.691 euro (2019) op de mediaan in de sector.

Ongeveer 34% van de gezinshoofden van de huurdersgezinnen bij Habitare+ is ouder dan 65 jaar.

Daarmee situeert de SHM zich op de mediaan in de sector. Het aandeel alleenstaande huurders bedroeg 45% en het aandeel gezinshoofden met een niet-Belgische nationaliteit 11%. Dit is respectievelijk eerder laag en relatief hoog in vergelijking met de sector.

3.1 Beschrijving omgeving

HUISHOUDENS

In 2019 woonden in het actieterrein van de SHM 169.255 huishoudens, goed voor 378.835 inwoners. In 2020 is het aantal huishouden lichtjes gedaald tot 166.059. Ten opzichte van 2020 wordt een groei verwacht van 4,4% tegen 2030 (173.489 huishoudens). De gemiddelde leeftijd van de inwoners is duidelijk jonger dan de rest van Vlaanderen: 24,67% personen van 18 tot en met 34 jaar (20,38% voor Vlaanderen), 38,44% personen van 35 tot en met 64 jaar (40,68% voor Vlaanderen) en 17,74% personen ouder dan 65 jaar (19,54% voor Vlaanderen). De werkloosheidsgraad in 2019 bedroeg 4,28% (6% in Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,44% (0,56% voor Vlaanderen).

Voorgaande cijfers zijn gemiddelden van verstedelijkt gebied in de stad Gent en de randgemeenten (waartoe ook Sint-Martens-Latem behoort). Opvallend is dat de bevolking in de stad Gent veel jonger is : 27% tussen 18 en 35 jaar ten opzichte van 18,5% in de randgemeenten; de werkloosheidsgraad ligt in de stad Gent op ruim 9% ten opzichte van ruim 3% in de rand; het procentueel aantal leefloners ligt op 1,83% in de stad Gent ten aanzien van ongeveer gemiddeld 0,2% in de gemeenten rondom de stad Gent.

Het gemiddeld netto belastbaar jaarinkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2019 neer op een bedrag van 22.900 euro. Voor Vlaanderen was dit 18.970 euro. Ook hier zijn er significante verschillen tussen de stad Gent (18.800 euro) en de randgemeenten (23.500 euro)

WONINGAANBOD

Van de ongeveer 190.000 woongelegenheden in het actieterrein zijn er relatief minder (66%) eengezinswoningen en meer (33%) appartementen (27% voor Vlaanderen). Bij de eengezinswoningen is er ‘open bebouwing’ (alleenstaande woningen), namelijk 19% (30% voor Vlaanderen). Ongeveer 34% van de woningen betreft ‘gesloten bebouwing’ (23% voor Vlaanderen) en 13% ‘halfopen bebouwing’ (20%

voor Vlaanderen). Ook hier speelt het onderscheid tussen stedelijk gebied en randgemeenten.

De mediaanverkoopprijs in 2019 voor een woning of appartement lag in het actieterrein van de SHM hoger dan in Vlaanderen (zie tabel 4). De mediaan verkoopprijzen van woongelegenheden zijn de voorbije 5 jaar in de stad Gent veel sneller gestegen dan in Vlaanderen. In de randgemeenten zijn de verkoopprij- zen van woningen minder snel gestegen. Over de prijzen van de appartementen zijn niet in elke gemeente gegevens beschikbaar (niet in De Pinte, Oosterzele en Sint-Martens-Latem).

Tabel 4: Overzicht van de verkoopprijzen onroerende goederen in het actieterrein van HABITARE+ en Vlaanderen.

Gemeente Mediaan

verkoopprijs woonhuis

Mediaan verkoopprijs woonhuis

Mediaan verkoopprijs appartement

Mediaan verkoopprijs appartement 2019 (in euro) (% wijziging

t.o.v. N-5) 2019 (in euro) (% wijziging t.o.v.

N-5)

GENT 280.000 27% 245.000 23,12

RANDGEMEENTEN 277.000 12% 220.000 -3%

VLAANDEREN 240.000 20% 195.000 2,63%

Bron: prestatiedatabank 2020 – gegevens 2019 SOCIAAL HUURAANBOD EN SOCIAAL OBJECTIEF

Voor het behalen van het Bindend Sociaal Objectief voor huurwoningen (BSO huur) worden de activiteiten van SHM’s en SVK opgeteld.

BIj de voortgangstoets 2020 (gegevens 31/12/2019) bleef er nog een te realiseren objectief in volgende gemeenten : De Pinte, Merelbeke, Oosterzele, Sint-Martens-Latem en Zulte. De gemeenten in het actieter- rein werden ingedeeld in categorie 1 en 2a. Categorie 1 betekent dat zij het groeipad voor sociale huur- woningen richting BSO volgt; categorie 2a betekent dat de gemeenten het groeipad sociale huur niet volgen, maar voldoende inspanningen leveren om het BSO te bereiken

Tabel 5 – BSO-gegevens 2019 (voortgangstoets 2020) voor de gemeenten in het actieterrein

Gemeente BSO huur Gerealiseerd Gepland Saldo Cat

De Pinte

99 43 37 19 1

Deinze

318 275 105 -62 1

Gent

0 2096 659 -2755 1

Merelbeke

184 119 61 4 1

Oosterzele

105 45 26 24 2a

Sint-Martens-Latem

75 37 10 28 2a

Zulte

97 71 4 22 1

3.2 Beschrijving SHM

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Beoordeling: goed

Habitare+ realiseerde in de periode 2015-2019 jaarlijks 18,2 huurwoningen ofwel 1,7% van het patrimo- nium. De SHM positioneert zich hiermee in de middenmoot van de sector. Habitare+ levert een gewaar- deerde bijdrage aan het lokaal woonbeleid en spant zich in om in samenwerking met de gemeenten in haar actieterrein sociale huurwoningen te realiseren. In Gent en Deinze is het BSO behaald, in Merelbeke is dat bijna het geval waardoor voor nieuwe projecten in deze gemeenten een woonbeleidsconvenant dient afgesloten te worden. In de andere gemeenten is nog een grotere inspanning te leveren, maar met meer dan 120 huurwoningen in aanbouw en nog eens plannen voor meer dan 240 huurwoningen levert de huisvestingsmaatschappij een belangrijke bijdrage aan de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in het actieterrein. De visitatiecommissie beoordeelt de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen als goed.

▪ Habitare+ realiseerde in de periode 2015-2019 gemiddeld 18,2 huurwoningen per jaar. Ongeveer de helft van de SHM´s realiseerde minder nieuwe woningen per jaar in die periode. Uitgedrukt in een percentage van het woningbezit is dat een gemiddelde jaarlijkse aangroei van 1,7%. Slechts 4 op 10 SHM’s hadden een hogere relatieve productie. De realisatie van nieuwe sociale huurwoningen dient tegen de achtergrond geplaatst te worden van een fusie van twee SHM’s in 2018 en betreft hierdoor vooral projecten die door de rechtsvoorgangers van Habitare+ zijn opgestart.

▪ In de visitatieperiode (t.e.m. eind 2019) bouwde de SHM in 10 projecten in totaal 91 sociale woongele- genheden bestemd voor verhuur. Daarnaast verwierf Habitare+ een sociale huurwoning door aan- koop van het Open Veld nr . 12 te Sint-Martens-Latem. Drie projecten betreffen vervangingsbouw (22 woongelegenheden) waarvoor de SHM eerst de woningen heeft gesloopt. In 2020 werden de 10 huur- woningen in het Klarenhof in Merelbeke opgeleverd.

▪ Eind 2020 waren 121 huurwoningen in uitvoering, verspreid over 5 nieuwbouw- en 1 vervangings- bouwproject:

o Merelbeke, Grontrode Heirweg : 15 nieuwbouw huurwoningen o Merelbeke, Bergbosstraat (2 projecten): 36 nieuwbouw huurwoningen o Scheldewindeke, Groot Bewijk : 20 nieuwbouw huurwoningen

o Deinze (Nevele): vervangingsbouw van 7 woningen naar 25 nieuwbouw appartementen, ver- spreid over 5 blokken

o Deinze, Rodenbosstraat: 25 woningen

▪

o Deinze,

4. PRESTATIES VAN DE SHM

▪ Berten De Kimpestraat (Rijkswacht) Nieuwbouwproject waarbij in totaal tot 62 woongelegenheden zou kunnen gerealiseerd worden.

▪ Deinze, Tolpoortstraat: 7 nieuwbouw wooneenheden o Merelbeke,

▪ Dijsegem: nieuwbouwproject - 25 wooneenheden.

▪ Gontrode Heirweg (Borms): 6 woningen

▪ Gontrode Heirweg (Novus): 6 woningen

▪ Leopold III-laan, 18 woningen

▪ Ringvaartstraat: 18 wooneenheden

▪ Burg. Maenhoutstraat: nieuwbouwproject - 56 wooneenheden, waarvan 21 huurwoningen

▪ Rijkswachtkazerne Merelbeke: 18 eenheden o Oosterzele

▪ Scheldewindeke, Groot Bewijk: Nieuwbouwproject - 62 wooneenheden o Sint-Martens-Latem

▪ Open Veld: vervangingsbouw (12 appartementen) en renovatie (15 woningen) van 21 bestaande woningen

o Zulte

▪ Maisstraat: 10 wooneenheden

Wanneer de projecten voldoende concreet zijn, neemt Habitare+ ze op in de financiële meerjaren- planning (zie OD 5.4). Habitare+ had ook de intentie om in Sint-Denijs-Westrem (Gent) 36 wooneen- heden aan te kopen van de private ontwikkelaar via de CBO-procedure, maar deze woningen zullen wellicht uiteindelijk verworven worden door een andere sociale huisvestingsmaatschappij.

▪ Op 8 januari 2021 stelde de minister van Wonen, op basis van de voortgangstoets 2020 en het plan van aanpak dat door sommige gemeenten diende overgemaakt te worden, de lijst vast met de defi- nitieve onderverdeling van gemeenten in categorieën 1, 2a en 2b. In het actieterrein van Habitare+:

o zijn de gemeenten De Pinte, Deinze, Gent, Merelbeke, Zulte ingedeeld in categorie 1, wat betekent dat zij het groeipad sociale huur volgen;

o zijn de gemeenten Oosterzele en Sint-Martens-Latem ingedeeld in categorie 2a, wat betekent dat ze het groeipad niet volgen, maar voldoende inspanningen leveren om het BSO te beha- len;

o zijn er geen gemeenten ingedeeld in categorie 2b, de gemeenten die het groeipad niet volgen en onvoldoende inspanningen leveren om het BSO te behalen.

▪ In het actieterrein heeft Gent het BSO overschreden met 2.755 eenheden en ook in Deinze is dat het geval (62 eenheden meer). In Merelbeke is het BSO nagenoeg gehaald en zal er ook een convenant afgesloten worden, maar in de andere gemeenten blijft er nog een saldo aan woningen te realiseren.

In de meeste gemeenten van het actieterrein van de SHM wordt het BSO gerealiseerd door verschil- lende huisvestingsmaatschappijen (en SVK’s), maar met een belangrijk aandeel voor Habitare+. In Merelbeke en Oosterzele is het volledige aanbod aan sociale woningen eigendom van Habitare+.

Tabel: overzicht van BSO, Realisaties en projecten in uitvoering of gepland, eind 2019

BSO - verwachtingen Gerealiseerd In Uitv.

of Gepland

Te reali- seren 0-me-

ting

BSO Sub- totaal

Gereal- iseerd door Ha-

bitare+

Andere (SHM, SVK, lo- kaal be- stuur)

Sub- totaal

Saldo

De Pinte 2 99 101 10 35 45 56 37 19

Deinze 329 319 648 299 306 605 43 105 -62

Merelbeke 162 184 346 242 39 281 65 61 4

Ooster- zele

78 105 183 123 0 123 60 26 24

Sint-Mar- tens- Latem

32 75 107 41 28 69 38 10 28

Zulte 184 97 281 159 96 255 26 4 22

787 879 1.666 874 504 1.378 288 243 45

Gent 12.654 0 12.654 205 1.891 -2.096 -2.096 659 -2.755

13.417 879 14.320 1.079 2.395 -718 -1.808 902 -2.710

▪ De samenwerking van Habitare+ met de gemeenten in haar actieterrein is goed. De SHM is vertegen- woordigd op het lokaal woonoverleg en ook in de meeste GECORO’s. Habitare+ wil in alle woonkernen van de gemeenten een voldoende aanbod realiseren, zodat de sociale huurders bij herhuisvesting niet ver hoeven te verhuizen. De meeste gemeenten zoeken samen met de SHM naar opportuniteiten om een bijkomend sociaal patrimonium te realiseren en het BSO alsnog te halen. Uit het lokaal woon- overleg en de gesprekken tijdens de visitatie blijkt dat de gemeente Sint-Martens-Latem momenteel nagaat of zij een vermindering/afwijking van het sociaal objectief kan bekomen.

▪ De gesprekken over de woonmaatschappij en regiovorming zijn gaande en Habitare+ is één van de huisvestingsmaatschappijen die opereert in de randgemeenten rond Gent. Uit de gesprekken met de beleidsverantwoordelijken en de raad van bestuur blijkt dat er nog enkele belangrijke discussiepunten uitgeklaard moeten worden (o.a. actieterrein SHM’s, overdrachtsprijzen onroerende goederen gelegen in Gent, herinvesteringsmogelijkheden in de rand rond Gent, …). Dat weegt op de organisatie en werking van de SHM, maar zorgt ook voor onduidelijkheid over waar de SHM verwacht wordt te investeren.

OD 1.2: De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan

Beoordeling: niet van toepassing

Habitare+ realiseerde in de visitatieperiode geen sociale koopwoningen. Wanneer gemengde projecten gerealiseerd worden, werkt de maatschappij meestal samen met een andere sociale huisvestingsmaat- schappij die wel koopwoningen realiseert.

OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt

Deze doelstelling is bij besluit van de Vlaamse Regering van 26 februari 2016 geschrapt als afzonderlijke doelstelling en wordt daarom door de visitatiecommissie niet beoordeeld. De onderliggende vereisten zijn ondergebracht bij OD 1.2.

OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren

Beoordeling: goed

Habitare+ heeft eind 2019 een grondreserve van 16 hectare, wat meer is dan drie vierde van de SHM’s.

Door herbestemming van woonuitbreidingsgebied of beperking van de densiteit zal op niet al deze gron- den het vooropgestelde programma gerealiseerd kunnen worden. Tijdens de visitatieperiode heeft de SHM de rijkswachtkazerne en enkele aanpalende huizen aangekocht en onteigend in Deinze. Occasioneel verwerft ze ook een bestaande woning, meestal met het oog op de realisatie van een herontwikkeling.

Daarnaast blijkt de ontwikkeling van bijkomende sociale huurwoningen vooral te komen van de opge- legde of onderhandelde sociale lasten bij private ontwikkelingen. De SHM onderhoudt goede contacten met de verschillende gemeenten om dergelijke opportuniteiten te kennen en erop te kunnen inspelen.

De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Habitare+ voor deze operationele doelstelling als goed.

▪ Tijdens de visitatieperiode nam de grondreserve van Habitare+ toe van ruim 14 hectare in 2015 tot 16,1 hectare in 2019. Drie vierden van de SHM’s heeft een kleinere grondreserve.

o In Merelbeke (ca. 1,6 ha) zullen de meeste verworven gronden ingezet worden voor geplande projecten en de resterende gronden (gelegen in woonuitbreidingsgebieden) wenst de ge- meente een andere bestemming te geven.

o De SHM heeft in Deinze ongeveer 10 hectare grond (1 ha in Astene, 1 ha in Vinkt, 4 ha in Merendree en 4 ha in Nevele). Recent heeft ze er ook de oude rijkswachtkazerne gekocht (Berten de Kimpestraat/Gentstraat). Voor wat betreft de gronden in Nevele zal de densiteit wellicht lager zijn dan verwacht, waardoor de gronden minder benut kunnen worden.

o In Oosterzele en Zulte beschikt de maatschappij over respectievelijk 1,5 en 2 ha grond.

o In Gent (Sint-Denijs-Westrem) beschikt de SHM over een restperceel van 2.500 m² en in de gemeentes Sint-Martens-Latem en De Pinte heeft Habitare+ geen grondvoorraad.

▪ Met het oog op de realisatie van 62 nieuwe woongelegenheden verwierf de SHM de rijkswachtkazerne in Deinze en ging ze over tot de onteigening van enkele rijkswachterswoningen, waardoor ze nu de volledige controle heeft over de grond, nodig om het project te realiseren. In 2020 verwierf Habitare+

via wederinkoop ook Open Veld nr. 12 in Sint-Martens-Latem. Hier plant ze een vervangingsbouw en renovatieproject, met 27 wooneenheden met 2 of 3 slaapkamers.

▪ Habitare+ schreef zich in voor CBO procedures. De projecten Muitevijver en Lusthof werden via de CBO-procedure ontwikkeld. Habitare+ was ook aangeduid als partner voor de realisatie van sociale woningen op het project Vossenbos te Sint-Denijs-Westrem (Gent), maar uit de gesprekken tijdens de visitatie blijkt dat het, onder invloed van de vorming van de woonmaatschappijen, niet langer wen- selijk is dat Habitare+ deze woningen afneemt. Daarnaast onderzoekt Habitare+ regelmatig de moge- lijkheden via voorkooprecht, maar dit heeft tot nu toe niet geleid tot verwervingen. Er werden in 2019 en 2020 geen gronden of gebouwen verworven via de uitoefening van een voorkooprecht.

▪ Via een opgelegde of overeengekomen sociale last in private ontwikkelingen, kan de SHM wel nog bijkomende eenheden realiseren, indien de lokale overheid hier oog voor heeft. Dit is bijvoorbeeld het geval in Merelbeke, Gontrode Heirweg en Bergbosstraat. Uit het lokaal woonoverleg blijkt dat de

gemeente De Pinte de intentie heeft om in het RUP Zevergem 3 van de 18 wooneenheden in de eerste twee projectzones aan te merken voor sociaal wonen, eventueel aangevuld met een kleinschalig woon- en zorgproject voor zorgbehoevenden in projectzone 3. Om dit verwervingskanaal ten volle te kunnen benutten onderhoudt de SHM goede contacten en heeft ze veelvuldig overleg met het be- leidsniveau van de verschillende gemeenten in het actieterrein. De enige twee beperkingen die Habi- tare+ ziet is een minimumschaal van 5 eenheden omwille van de kostenefficiëntie en de noodzaak om in gemeenten waar het BSO gehaald werd, een woonbeleidsconvenant af te sluiten.

▪ In 2020 werd vanuit de VMSW een “Design and Build”-procedure uitgeschreven en gegund voor de verschillende Vlaamse Provincies. Het voordeel voor een huisvestingsmaatschappij is dat de basis- grondplannen reeds vastliggen en door de VMSW zijn goedgekeurd. Voor Deinze wordt gekeken om de reconversie van de sites Canteclaerwijk te Deinze op deze manier verder uit te werken, om zo conformiteit te krijgen in de wijk bij de verschillende vervangingsbouwprojecten en alsook een kor- tere doorlooptijd van ontwerp naar uitvoering mogelijk te maken.

OD 1.5: De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Beoordeling: goed

Habitare+ stemt de nieuw- en vervangingsbouw van huurwoningen af op de wachtlijsten, de noden die geïdentificeerd worden op het lokaal woonoverleg en op een inventaris van de over- en onderbezette woningen. De SHM beschikt over een 25-tal aangepaste woningen en geeft de architecten richtlijnen mee om de gelijkvloerse appartementen in nieuwbouwprojecten toegankelijk te maken. Habitare+ zet bij de aanpak van onder- en overbezetting in op sensibilisering en motivering. De visitatiecommissie raadt aan om, in het licht van 144 onderbezette woningen, versneld een draaiboek op te maken om onderbezetting tegen te gaan en dit ook te gebruiken om de typologie van de projecten bij te sturen. Verder blijkt er in het actieterrein van de SHM weinig vraag te zijn voor het huisvesten van specifieke doelgroepen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM als goed.

▪ Einde 2019 registreerde Habitare+ op de wachtlijst – na actualisatie in datzelfde jaar – 1.815 kandida- ten voor een sociale huurwoning. Het aantal huurders met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar be- draagt 34.5% en dat stemt overeen met de mediaan in de sector. De kandidaat-huurders zijn gemid- deld wel jonger dan de huidige huurders. Meer dan de helft van de kandidaat-huurders zijn alleen- staand (55%, bij de huurders is dat 44%) en iets minder dan 10% zijn huurdersgezinnen met 5 perso- nen of meer. De visitatiecommissie stelt vast dat het aandeel alleenstaanden groeit en dat de gemid- delde leeftijd van de kandidaten ook afneemt.

▪ Habitare+ beschikt over 25 aangepaste wooneenheden (2.3% van het patrimonium): 9 woningen en 16 appartementen. Deze aangepaste wooneenheden liggen verspreid over het actieterrein met uit- zondering van Sint-Martens-Latem en De Pinte, waar geen aangepaste woningen aanwezig zijn. De SHM besteedt ook aandacht aan toegankelijkheid van gelijkvloerse appartementen in de andere pro- jecten, via de ontwerprichtlijnen aan architecten.

▪ In de Pinte heeft de gemeente een doelgroepenplan uitgewerkt, geënt op een specifiek project dat niet aan Habitare+ toebehoort en verder geen impact heeft op haar werking. Ook Deinze, Gent en Zulte hebben een lokaal toewijzingsreglement die voorrang geeft aan de doelgroep zorgbehoevende personen (Gent, Deinze), ouderen (Gent, Deinze) en personen met een beperking (Zulte).

▪ 22,2% van het patrimonium heeft 1 slaapkamer, 34,1% heeft 2 slaapkamers en 32,7% heeft 3 slaapka- mers. Het aantal wooneenheden met 4 slaapkamers of meer bedraagt 115 woningen en 44 apparte- menten, samen 159 eenheden of 14,8% van het patrimonium. De maatschappij geeft in haar jaarver- slag zelf aan geen aanbod te hebben voor de grote gezinnen, i.e. gezinnen die woningen met 5 slaap- kamers of meer nodig hebben. Uit de analyse van de projecten blijkt dat er bij nieuwbouw en ver-

vangingsbouwprojecten vooral ingezet wordt op de realisatie van wooneenheden met 1, 2 of 3 slaap- kamers. De SHM en de woonactoren geven ook aan dat de samenstelling van de projecten besproken wordt op het lokaal woonoverleg.

Tabel: overzicht van het patrimonium naar typologie en aantal slaapkamers

Woningen Appartementen Totaal

1 slpk

2 slpk

3 slpk

4+

slpk

Aangepast 1 slpk

2 slpk

3 slpk

4+

slpk

Aangepast

De Pinte 2 4 0 6

Deinze 4 13 122 48 1 35 59 1 8 291

Merelbeke 12 70 37 3 74 34 15 1 246

Oosterzele 6 23 4 2 38 10 2 0 85

Sint-Mar- tens- Latem

2 4 23 13 0 0 42

Zulte 0 21 76 21 2 1 10 17 44 7 199

24 131 262 82 8 150 117 35 44 16 869

Gent 18 46 53 33 1 47 5 2 0 0 205

42 177 315 115 9 197 222 37 44 16 1.074

▪ Vergeleken met veel andere SHM’s zijn de wachtlijsten niet langer of korter. Koppels zonder kinderen en alleenstaanden moeten langer wachten (iets meer dan 3 jaar) dan gezinnen met kinderen (2, 4 jaar). De wachttijd voor grote gezinnen bedraagt 1,3 jaar, maar het aandeel kandidaten met grote gezinnen is bij Habitare+ met 10,8% eerder laag in vergelijking met de rest van de sector. Twee derde van de SHM’s heeft een hoger aandeel grote gezinnen op de wachtlijst staan.

▪ In 2019 waren er in totaal 69 toewijzingen: 18 mutaties en 51 nieuwe huurders en in 2020 waren er 26 mutaties en 38 eerste huurders. Een bijsturing van de samenstelling van het patrimonium kan dus slechts zeer geleidelijk gebeuren. Als je maar 40 van de 1.000 woningen bijbouwt duurt het lang voor de keuze voor kleinere typologieën ook een effect heeft op de totale samenstelling van het patrimo- nium

▪ De SHM heeft in 2017 een inventarislijst voor onderbezetting opgemaakt. In datzelfde jaar heeft de maatschappij zich eerst gericht op sensibilisering en stimulering van huurders om vrijwillig te mute- ren. In 2018 werd bij de verhuring van een nieuwbouwappartement met 33 wooneenheden ongeveer één vierde toegewezen aan dergelijke vrijwillige mutaties. In 2021 vond een actualisatie van de lijst onderbezetting plaats, met de bedoeling om opnieuw een oproep tot vrijwillige mutatie te lanceren en daarna een draaiboek op te maken om onderbezetting tegen te gaan. De aanpak rond onderbe- zetting gaat gepaard met de ambitie van de SHM om in iedere gemeente een nieuwbouwaanbod te realiseren, zodat oudere bewoners bij een mutatie niet te ver hoeven te verhuizen, maar dit neemt tijd in beslag. Uiteindelijk blijken toch nog 144 woningen onderbezet te zijn. De visitatiecommissie raadt aan om de uitwerking van het draaiboek onderbezetting met de nodige prioriteit op te maken,

met duidelijk doelstellingen en scenario’s. Dit draaiboek kan de SHM dan gebruiken om de problema- tiek ter sprake te brengen op het lokaal woonoverleg en om versneld kleinere nieuwbouweenheden te voorzien zodat een valabel aanbod mogelijk is.

▪ Om overbezetting tegen te gaan volgt de maatschappij een gelijkaardige aanpak: eerst sensibiliseren, dan stimuleren en pas daarna formeel ingrijpen. Hier werden de inventarislijsten een eerste keer opgemaakt in 2019 en geactualiseerd in 2021

▪ Tijdens de visitatiegesprekken bleek dat er weinig vraag is voor het huisvesten van specifieke doel- groepen. Tussen het OCMW van Deinze en Gent en Habitare+ werd een daklozenprotocol afgesloten.

Via versnelde toewijzing wordt voorrang verleend aan daklozen met een voldoende graad van lokale verankering en neemt het OCMW de begeleiding op zich . Voor deze toewijzing worden jaarlijks 2 à 3 woningen voorbehouden. In 2019 gebeurden 5 versnelde toewijzingen aan deze doelgroep.

▪ Verder heeft de SHM ook verhuringen buiten het sociaal huurstelsel. Het gaat om 8 wooneenheden die verhuurd worden aan OCMW’s (6) of aan de gemeente (2). De woningen worden gebruikt als doorgangswoning.

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1: De SHM staat in voor het onderhoud en herstel, de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig

Beoordeling: goed

Uit de renovatieplanning blijkt dat Habitare+ tegen 2022 de drie prioritaire ERP2020-doelstellingen (dub- bele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarming) zal behalen, mede door het op langere termijn- verkopen van huurpatrimonium dat nog niet aan deze doelstellingen voldoet. De conditiescore van het patrimonium geeft aan dat de belangrijkste tekortkomingen bestaan uit de niet-conformiteit van de elektrische installatie, vochtproblemen en de aanwezigheid van gebonden asbest. Habitare+ heeft een toekomstvisie ontwikkeld voor de belangrijkste wijken in haar patrimonium en zet vervolgens in op verkoop, deelrenovaties en/of verdichting. Deze acties worden opgenomen in aparte planningen. Habi- tare+ moet deze plannen integreren om zo een beter beeld te krijgen op de voortgang en de onderlinge samenhang. Voor een bijdrage aan beter milieu zet Habitare+ onder meer in op circulair bouwen en neemt deel aan het ASTER project. De SHM staat in voor het onderhoud en herstel van haar patrimonium, maar zij moet de huurder hierbij beter informeren en de uitvoering van werken beter opvolgen. Globaal beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM voor deze operationele doelstelling als goed.

▪ Eind 2019 voldeed 77,6% van het patrimonium aan rie prioritaire ERP2020-doelstellingen (dakisolatie, dubbele beglazing, energiezuinige verwarming) en eind 2020 was dat 84,3%. 46% van de SHM’s had eind 2020 een lagere algemene score wat betreft de prioritaire ERP2020 doelstellingen. De hoogste realisatiegraad van de ERP2020-doelstellingen realiseert Habitare+ einde 2020 voor energiezuinige verwarming: deze doelstelling werd voor 96% van het patrimonium behaald, een verbetering met 22% ten opzichte van 2015. Dit percentage is tevens hoger dan bij 6 op 10 SHM’s. Op het moment van de visitatie dienden nog 83 woningen voorzien te worden van een energiezuinige verwarming (7,8%). Eind 2019 voldeed 88,9% van het patrimonium aan de normen voor dubbele beglazing en eind 2020 was dit percentage gestegen tot 90,4%. Op datzelfde moment haalde 95,7% van het patrimo- nium de vooropgestelde norm voor dakisolatie, een toename met 11,1% ten aanzien van 2019 (84,6%).

Op het moment van de visitatie dienden nog 72 woningen en 32 appartementen voorzien te worden van dakisolatie (90.3% voldeed) en waren er nog 102 woningen waar dubbel glas voorzien diende te worden (90,4% voldeed). Uit de renovatieplanning (zie hierna) blijkt dat de ERP2020-doelstellingen tegen eind 2022 behaald zouden worden, onder meer omdat een flink aantal woningen waarvoor de doelstellingen nog niet gehaald werden, verkocht zullen worden (zie verder)..

▪ Habitare+ bracht de woningcondities in kaart met de door de VMSW ontwikkelde ‘scorecard condi- tiemeting’ (huurschatter en renovatieplanning). Ze deed dit voor 99,9% van het patrimonium. Op basis van het bezoeken van enkele typewoningen per complex, extrapoleerde ze informatie naar het volledige complex en zo het volledige patrimonium. De visitatiecommissie wijst erop dat door deze manier van werken een risico op foutieve informatie bestaat, bijvoorbeeld doordat bewoners zelf werken hebben uitgevoerd. De SHM gaf bij de visitatie echter aan dat dit proces door de fusie meer tijd in beslag genomen heeft dan gepland. Uit de scorecards leidt de visitatiecommissie af dat de grootste aandachtspunten in het patrimonium bestaan uit de niet-conformiteit van de elektrische installatie, het aanpakken van vochtproblematieken en de aanwezigheid van van gebonden asbest.

De visitatiecommissie wijst erop dat hieraan de nodige aandacht besteed moet worden, aangezien die grond voor onbewoonbaar verklaring zou kunnen inhouden.

▪ De informatie uit de scorecards gebruikt Habitare+ voor het opstellen van een planning voor bouw- projecten, renovaties en herstellingen en groot onderhoud. De renovatieplanning bevat een overzicht van de uit te voeren werken voor de komende 10 jaar, de standaardprijzen die daarmee gepaard gaan en het jaarlijks budget dat nodig is om de planning uit te voeren. Naast werken die gericht zijn op de ERP2020-doelstellingen plant Habitare+ hoofdzakelijk badkamerrenovaties. De planning voor herstellingen en onderhoud heeft een gelijkaardige opbouw. Hierin zijn vooral schilderwerken, dakonderhoud en het vervangen van de vloerbedekking en opritten/terrassen voorzien. De visitatie- commissie stelt vast dat de planningen gericht zijn op het budgetteren van de kosten per project en het spreiden van de werklast voor de organisatie. De commissie mist echter een totaaloverzicht dat inzicht biedt in de aangroei van het patrimonium, BSO-realisatie, voortgang van de ERP2020 doelen, voortgang ten aanzien van de conformiteitsgebreken en de evolutie van de woningen die verkocht zullen worden. De gebruikte eenheidsprijzen zijn ook niet geïndexeerd, waardoor de in de toekomst geplande uitgaven wellicht een onderschatting vormen ten aanzien van de werkelijke kostprijs. De visitatiecommissie beveelt aan om werk te maken van een beter geïntegreerde planning, die tege- moetkomt aan deze opmerkingen, zodat betere organisatiebesturing en -beheersing mogelijk wordt.

Daarmee kan de directie en de raad van bestuur ook de voortgang van de hierboven genoemde prioriteiten beter opvolgen.

▪ Habitare+ heeft in 2019 voor de belangrijkste wijken (een 20-tal) in haar patrimonium een uitgebreide toekomstvisie uitgewerkt. De visie vertrekt van een analyse van het bestaande patrimonium (eigen- domssituatie, bouwjaar, onderbezetting, mutatie-aanvragen). Met deze gegevens worden vervolgens enkele ruimtelijke scenario’s afgetoetst die uiteindelijk leiden tot een conclusie, die er meestal in bestaat om een deel van het patrimonium te verkopen, een deel te her-ontwikkelen en te verdichten en de rest totaal te renoveren. Habitare+ heeft de afgelopen jaren dan ook ingezet op de verkoop van nagenoeg alle woningen van voor 1980 en zal dat in de toekomst ook blijven doen (bijvoorbeeld woningen op de Wittewijk). De SHM acht het niet langer opportuun om de woningen ter renoveren omwille van de staat van het patrimonium en door de versnipperde eigendomsstructuur. De in- komsten uit de verkoop worden gedeeltelijk gebruikt om de rest van het patrimonium te renoveren, groot onderhoud uit te voeren, te investeren in het circulair bouwen (zie OD 3.1) en het bouwen of vervangen van sociale huurwoningen (zie OD 1.1). De rest van de inkomsten blijven onbenut en vor- men een liquiditeitsbuffer (zie OD 5.1). De visitatiecommissie onderschrijft de aanpak van de maat- schappij inzake goed technisch beheer van het patrimonium. De SHM kan tegelijkertijd in haar visie

bijkomende aandacht besteden aan de zones waar wel nog ontwikkeld kan worden. Het advies is om de gemeentes hierbij te betrekken, zodat het duidelijk is waar de opbrengsten opnieuw geïnves- teerd kunnen worden.

▪ Voor een bijdrage aan een beter milieu wil Habitare+ inzetten op circulair bouwen (OD 3.1). De SHM heeft zich ingeschreven als deelnemer aan het ASTER project, waarmee zonnepanelen op daken van sociale huurwoningen worden gelegd en huurders daar een voordeel van hebben. Voor Habitare+

een 350-tal daken daartoe geschikt. Habitare+ laat eveneens energiescans uitvoeren wanneer nieuwe huurders de woning betrekken (zie ook OD 4.1).

▪ Technische meldingen kunnen zowel telefonisch als schriftelijk gebeuren. Op de website is een mel- dingsformulier ter beschikking, maar de meeste huurders waarmee de visitatiecommissie sprak wa- ren daar niet van op de hoogte. Na een technische melding maakt de SHM een werkbon op en verzendt deze naar een aannemer. De uitgevoerde werken worden in eerste instantie geëvalueerd door de huurder zelf, via een evaluatieformulier en sporadisch een controle door de SHM. De huur- ders waarmee de visitatiecommissie sprak, gaven echter aan dat er geen concrete afspraken gemaakt worden met betrekking tot interventietijden. Uit een uittreksel van openstaande werkbonnen van één leverancier die de visitatiecommissie kon inkijken, blijkt ook dat een aantal werkbonnen van 2020 nog openstaat. Over het algemeen waren de huurders waarmee de visitatiecommissie sprak redelijk tevreden over de telefonische bereikbaarheid van de technische dienst, maar veel minder over de fysieke bereikbaarheid (waarbij de Covid-19 beperkingen weliswaar een impact hebben). De visitatiecommissie beveelt aan om na te gaan hoe de SHM de huurder meer informatie kan verschaf- fen over de interventietijden en de niet tijdig uitgevoerde interventies beter kan opvolgen.

OD 2.2: De SHM realiseert kwaliteitsvolle woningen in een behoorlijke woonomgeving

De kwaliteit van nieuwbouwwoningen en de woonomgeving zijn onderworpen aan de bepalingen in de Vlaamse Wooncode en aanvullende kwaliteitsrichtlijnen door de minister opgelegd. Omdat in het proce- durebesluit de kwaliteit van nieuwe woningen conform de wettelijke vereisten is gewaarborgd, beoor- deelt de visitatiecommissie de prestaties op deze OD niet apart. Als de SHM geen kwaliteitsvolle woningen zou plannen, zou ze de toets van de programmatiecyclus immers niet doorstaan. De beoordeling van de kwaliteit van de bestaande woningen is vervat onder OD 2.1.

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1: De SHM bouwt prijsbewust

Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De SHM heeft tijdens de visitatieperiode enkele nieuwbouwprojecten in eigen beheer gerealiseerd waarbij de kostprijsnorm zowel in de ontwerp- als in de realisatiefase geregeld wordt overschreden. Habitare+

beschikt over uitgebreide richtlijnen voor architecten maar momenteel onderhandelt de SHM vooral na de gunning met ontwerpers en aannemers om tot besparingen te komen. De visitatiecommissie beveelt aan om voor de gunning de bestekken grondig te analyseren en bij te sturen. Dankzij de fusie komt de menselijke capaciteit van beide SHM's samen om de bouwprojecten in goede banen te leiden. Habitare+

besteedt aandacht aan de opvolging van de werven. In de nabije toekomst wenst de SHM meer met

Design & Build te werken met het oog op een snellere doorlooptijd en betere kwaliteit van aannemers.

De SHM realiseert geen grote renovatieprojecten. Alle woningen gebouwd voor 1980, gelegen tussen pri- vate eigenaars wil ze verkopen. De kost voor renovatie van de individuele woningen loopt te hoog op.

De visitatiecommissie waarschuwt dat de vrijgekomen middelen herinvesteert moeten worden in nieuwe projecten. Daarvoor heeft de SHM nog geen concreet plan. Habitare+ kiest in haar projecten voor ener- giezuinige technieken en wil in de toekomst ‘circulair bouwen’, waardoor er minder bouwmaterialen verloren zullen gaan. Resultaten daarvan zijn nog niet zichtbaar. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar.

▪ Habitare+ beschikt nog over heel wat grondreserves maar gaat verder op zoek om gronden en panden aan te kopen. Hiervoor gaat de SHM in overleg met de steden en gemeenten. Ter voorbereiding van de fusie werden de contacten met de gemeenten geïntensifieerd en daardoor is ook de dialoog ver- sterkt. Dit draagt bij tot goede uitwisselen van informatie over mogelijke aankopen van gronden en panden. De SHM zoekt zelf ook de samenwerking met private partners op, waarbij een deel van de verkaveling voorzien wordt voor sociale woningen (25% in de projecten in Merelbeke).

De gemeenten evolueren in hun visie over de ontwikkeling van hun grondgebied. (OD 1.4). Deinze ontwikkelt zich meer tot een stedelijke kern wat verdichting mogelijk maakt (van 2 bouwlagen en een dak naar 3 bouwlagen; 25 wooneenheden per ha). Dit is in tegenstelling tot de landelijke gemeen- ten die dit moeilijk accepteren. Deze input en ook de VMSW-kostprijsnorm zijn de basis voor de opmaak van een project-budget. Zo bepaalt Habitare+ de financiële haalbaarheid van haar project en kan ze beslissen over al dan niet aankoop van de gronden en/of panden. Habitare+ analyseert de opportuniteiten van de gemeenten waar ze in een aantal gevallen, na grondige analyse, ook kunnen beslissen om er niet op in te gaan.

▪ Tijdens de visitatieperiode 2015-2019 waarin ook de fusie doorging, heeft de SHM een aantal nieuw- bouw- en vervangingsbouwprojecten in eigen beheer gerealiseerd. De visitatiecommissie kon nagaan of het ramingsbedrag en bestelbedrag van deze werken al dan niet onder het subsidiabel leningspla- fond bleef. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond (sinds 2012 FS3) blijft, kan ze de inves- teringen volledig financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient de SHM voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme en dus duurdere lening. Uit deze analyse blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond tijdens de ontwerpfase bij 4 van de 6 projecten heeft gerespec- teerd.

Habitare+ beschikt over uitgebreide ontwerprichtlijnen voor architecten. De SHM is ambitieus en wenst ontwerpen te ontvangen tegen 90% van het subsidiabel plafond. De visitatiecommissie kon nagaan dat ze daar één keer in slaagde, voor een project in Merelbeke (bij realisatie werd de norm met 8% overschreden). De visitatiecommissie stelt zich de vraag of 90% niet te ambitieus is. Vele SHM’s hanteren de 95%-norm tijdens de ontwerpfase. Grondig nazicht van de ontwerpen en de raming van de kosten zijn belangrijk om deze norm te halen.

▪ Na de ontwerpfase, komt de gunnings- en realisatiefase. Pas bij het bouwen wordt het respecteren van de financieringsnorm duidelijk. Habitare+ respecteerde de norm bij de realisatiefase in 2 van die 6 nieuwbouwprojecten. De overschrijding bedroeg tussen de 2% en de 8%.

De SHM geeft aan dat ze geregeld geconfronteerd wordt met onvoorziene omstandigheden inzake prijszetting. Het gebruik van geothermische warmtepompen leidde bv. in de projecten in Merelbeke

tot verhogingen. In het project UCO in Deinze werd na de aanbesteding met de aannemer onderhan- deld om tot 230.000 euro besparingen door te voeren i.v.m. type metselwerk, type stenen, … . In die onderhandelingen wenste de SHM niet te raken aan de technische installaties.

Habitare+ kiest voor energetisch zuinig bouwen. Momenteel besteedt ze reeds veel aandacht in het streven naar BEN-woningen. Ze installeert bvb ook warmtepompen, wat leidt tot extra kosten. Vol- gens de VMSW-kostprijsnorm (FS3-norm) wordt 1.500 euro per pomp voorzien. Habitare+ ervaart dat dit iets te weinig is. Dit leidt dus tot meerkosten in de bouwprojecten. Anderzijds verwerft de SHM voor dergelijke investeringen ook subsidies (zie OD 5.1). Habitare+ wil in de toekomst inzetten op

‘circulair bouwen’ door het ‘cradle to cradle’-principe meer toe te passen. Concreet betekent dit dat er bij het bouwen reeds nagedacht wordt over hergebruik na afbraak. In die context wil de SHM zelf het bouwteam kunnen samenstellen, waarmee onderhandeld kan worden in een soort PPS-formule.

Zo zou in één dossier zowel ontwerp als realisatie samenkomen, wat mogelijk ook tijdbesparend kan werken en snellere doorlooptijden kan genereren. De SHM noemt het zelf ‘circulair aanbesteden’. Dit vermijdt het ontvangen van ‘te lage’ offertes die nadien niet realiseerbaar zijn. Daarvoor zijn reeds gesprekken aangeknoopt met meerdere aannemers die ook willen werken aan het recupereren en hergebruiken van bouwmaterialen. Om daarin te slagen wenst Habitare+ ook deel te nemen aan Europese projecten (zoals Charm en topic groups van EFL) die daarvoor subsidiëring voorzien.

De visitatiecommissie merkt op dat de SHM haar bestekken bestudeert en bespreekt alvorens aan te besteden. De huidige tendens (2021) kenmerkt zich echter door prijsverhogingen in de sector; de SHM kiest bovendien voor investeringen in nieuwe energetische technieken die momenteel geen onderdeel maken van de financieringsnorm. In deze transitieperiode naar duurzame woningen merkt de visita- tiecommissie op dat er in deze niet voldaan wordt aan de vereisten van deze operationele doelstel- lingen. De keuze om met eigen middelen te investeren in technieken voor duurzame energie is even- wel een zeer verdedigbare strategie.

▪ Tijdens de visitatieperiode heeft de SHM geen grote renovatieprojecten gerealiseerd via NFS3-leningen.

Dit is een bewuste keuze. De SHM wenst alle woningen ouder dan 1980 te verkopen à rato van een 10 à 15-tal woningen per jaar, omdat deze gelegen zijn tussen private eigenaars en de renovatiekost daardoor te hoog oploopt. Soms realiseert Habitare+ horizontaal renovaties (bvb daken van aaneen- gesloten sociale huurwoningen), waar de verkoop van de woningen geplant is, start de SHM geen projecten. (OD 2.1)

▪ Ten gevolge van de fusie kunnen de respectievelijke medewerkers hun inzichten rond het bouwproces samenbrengen. Voor de fusie beschikte elke SHM over één medewerker. Er werd ook nog bijkomende expertise aangetrokken om het herstellings-en onderhoudsproces te ondersteunen. Uit de gesprekken bleek dat de verruiming van het team bijdraagt tot verbetering van inzichten en delen van kennis.

OD 3.2: De SHM verhuurt prijsbewust

Beoordeling: goed

In 2019 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 179 euro. Daarmee situeert Habitare+ zich op de mediaan ten aanzien van alle Vlaamse SHM’s. Het aandeel appartementen in het patrimonium (33%), waar traditioneel hogere huurlasten mee gepaard gaan, ligt relatief laag, Omwille van de fusie werden de huurlasten bij beide SHM’s grondig bekeken. Om de manier van werken op elkaar af te stem- men, nam Habitare+ diverse acties. De SHM heeft de samenstelling van de huurlasten per wooncomplex geïnventariseerd en heeft vooral gewerkt aan het beter beheren van de kosten door o.a. raamcontracten voor onderhoud en herstellingen op te stellen. Dit was noodzakelijk omdat ze haar eigen klusjesdienst

heeft stopgezet wegens niet meer haalbaar in het grotere actieterrein. Huurders worden ook aange- spoord om zelf onderhoud op te nemen. De visitatiecommissie beveelt aan om meer te werken met het ZieZo!-boekje of een gelijkwaardig alternatief, dat duidelijk aangeeft wie wat moet betalen bij herstellin- gen. De prestaties voor deze operationele doelstellingen zijn goed.

▪ De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft), maar uiteraard ook de huurprijs (die voornamelijk afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een ge- deelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en de SHM – zie OD 4.1). Bij Habitare+ bedraagt de (me- diaan) huurprijs per maand voor een eengezinswoning 314 euro in 2019; voor een appartement is dat 255 euro. Daarmee behoort Habitare+ zowel voor woningen als appartementen bij de 35% SHM’s met de hoogste maandelijkse (mediaan) huurprijs van de sector. Het inkomen van de huurder en in min- dere mate de marktwaarde van de woning zijn het meest bepalend voor de huurprijs. Daarom wordt de huurprijs van sociale woningen niet als prestatie van een SHM beschouwd maar als een effectin- dicator. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders van Habitare+ ligt met 14.719 euro (2019) bij op de mediaan in de sector. Gemiddeld besteden de huurders 20,06% van hun maandelijks inkomen aan de huur (= gemiddelde woonquote voor alle sociale huurders van de SHM).

Dit is bij hoogste van de sector. Niettemin is het zo dat het verschil tussen de aangerekende sociale huur en de (huur)marktwaarde voor een woning en een appartement respectievelijk ongeveer 428 euro en 450 euro bedraagt. De sociale huurders betalen met andere woorden gemiddeld gezien een substantieel lagere huurprijs dan op de private markt.

▪ De gemiddelde huurlast per woongelegenheid in 2019 bedroeg bij Habitare+ 179 euro per jaar. Daar- mee situeert de SHM zich op de mediaan in de sector. In 2018 bedroegen de huurlasten nog 190 euro per jaar. In het eerste jaar van de fusie lagen de huurlasten dus iets hoger. Voor de fusie bedroegen de huurlasten in MSW ongeveer 130 euro per wooneenheid per jaar, bij DSB was dit ongeveer hetzelfde bedrag. Het niveau van de huurlasten houdt normaal gezien sterk verband met het aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten ge- koppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …).

Bij Habitare+ bedraagt het aandeel appartementen 33%. 28% van de SHM’s hebben een lager percen- tage aan appartementen in hun patrimonium.

▪ De totale huurlast voor alle huurders samen daalde lichtjes in 2019. In totaal bedroeg dit ongeveer 185.000 euro in 2019 ten opzichte van 194.000 in 2018. De drie belangrijkste posten in 2018 waren de vergoedingen voor het onderhoud van CV (59.000 euro), de vergoeding onderhoud gemene delen (74.000 euro) en onderhoud diverse technieken (28.000 euro). Vanaf 2019 hanteert de SHM deze uit- splitsing niet meer op die manier. Per blok worden de kosten bijgehouden en berekent de SHM de afrekening van de huurlasten naar wooneenheid. Ook in het aanrekenen van de voorschotten heeft Habitare+ haar aanpak afgestemd op de vroegere manier van werken uit MSW. Zo werd een voorschot voor onderhoud CV aangerekend van 10 euro (MSW) en 12,5 euro (DSB) tot en met 2019, maar gelijk- geschakeld naar 10 euro in 2020. Over het algemeen vonden de huurders tijdens de visitatiegesprek- ken de huurlasten aanvaardbaar.

▪ In het jaar van en na de fusie heeft Habitare+ meerdere initiatieven genomen om de huurlasten beter te beheersen, maar dit heeft niet meteen tot een verlaging van de kosten geleid:

o De klusjesman die voor de fusie vooral in het pand Steenbergen (Merelbeke) en in enkele gebouwen van MSW actief was, werd voor het volledige patrimonium van het nieuwe actie- terrein ingezet. Dit leidde tot veel hogere kosten omwille van verdere verplaatsingen en een