Figuur 1: Ouderdom woningen Habitare+
Het patrimonium van de SHM bevat vooral eengezinswoningen (68%). Het aandeel appartementen (32%) ligt relatief laag. Slechts bij 28% van de SHM’s ligt deze verhouding nog lager. Het grootste deel van het huidige patrimonium bestaat uit wooneenheden met 2 en 3 slaapkamers (respectievelijk 30% en 33%, samen 63% - zie tabel 3). Grotere woningen (4 slaapkamers of meer) vinden we vooral bij de eengezins-woningen. Er zijn 4 appartementen met 4 slaapkamers (zie ook figuur 2).
Tabel 3: Overzicht huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31/12/2019 Aantal slaapkamers
Type 0 1 2 3 4 >=5 Totaal
Appartementen Aantal
0197 120 33 4 0 354
%
0,00% 55,65% 33,90% 9,32% 1,13% 0,00% 100,00%Eengezinswoningen Aantal 0 46 197 323 140 13 719
%
0,00% 6,40% 27,40% 44,92% 19,47% 1,81% 100,00%Totaal woongelegenheden Aantal 0 243 317 356 144 13 1.073
%
0,00% 22,64% 29,54% 33,17% 13,42% 1,12% 100,00%Bron: prestatiedatabank 2020 – gegevens 2019
ACTIETERREIN
Het actieterrein van de SHM bestaat uit het actieterrein van MSW en van Deinze Sociale Bouwmaatschappij samen. Dit betekent dat HABITARE+ nu actief is in De Pinte, Deinze, Gent, Merelbeke, Oosterzele, Sint-Martens-Latem en Zulte.
In dit actieterrein zijn nog 6 SHM’s actief in de verhuursector
• A.B.C
• De Gentse Haard
• WoningGent
• Volkshaard
• SHM Denderstreek
• CVBA Wonen
In het actieterrein zijn ook SVK’s actief : Het SVK Leie en Schelde en het SVK Gent
LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT
Merelbeke, Oosterzele en Sint-Martens-Latem hebben geen lokaal toewijzingsreglement. Alle andere gemeenten alsook Stad Gent beschikken daar wel over. In hun lokaal toewijzingsreglement voorzien ze een voorrang voor senioren ; trapsgewijs eerst voor 75-plussers, 65-plussers en vervolgens 55-plussers in een deel van het patrimonium, lokale binding en vervolgens ook soms voorrang voor doelgroepen.
PERSONEEL
Habitare+ heeft 10 personeelsleden in dienst op 31/12/2019. De organisatie bestaat uit een financiële dienst, dienst patrimonium en de verhuurdienst. De verhuurdienst omvat zowel de administratieve, so-ciale en technische activiteiten en wordt ‘regionaal’ georganiseerd. Het hoofdkantoor situeert zich in Deinze (het vroegere kantoor van de SHM Deinze Sociale Woningen) en het kantoor van SHM MSW blijft als bijkantoor functioneren. Zowel de activiteiten rond het inschrijven als alle dienstverlening aan de huurders gebeurt in de beide locaties. De SHM heeft geen eigen klusjesdienst meer. In verschillende ap-partementsblokken zijn conciërges actief. Dit zijn vrijwilligers die niet op de loonlijst staan, bij kleine problemen kunnen helpen, maar zeker geen vervanging voor een klusjesdienst zijn.
BESTUUR & DE LOKALE INBEDDING
De hoofdaandeelhouders van de SHM zijn het Vlaamse Gewest, de provincie Oost-Vlaanderen, stad Deinze en OCMW Deinze, stad Gent, gemeente Merelbeke en OCMW, gemeente Zulte en gemeente Oosterzele.
Gemeenten Sint-Martens-Latem en De Pinte hebben een heel beperkt aantal aandelen (minder dan 1%).
Iets minder dan 25% van de aandelen zijn in handen van particulieren.
Habitare+ heeft 9 bestuursleden in de raad van bestuur.
HUURDERS
Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van Habitare+ behoort met 14.691 euro (2019) op de mediaan in de sector.
Ongeveer 34% van de gezinshoofden van de huurdersgezinnen bij Habitare+ is ouder dan 65 jaar.
Daarmee situeert de SHM zich op de mediaan in de sector. Het aandeel alleenstaande huurders bedroeg 45% en het aandeel gezinshoofden met een niet-Belgische nationaliteit 11%. Dit is respectievelijk eerder laag en relatief hoog in vergelijking met de sector.
3.1 Beschrijving omgeving
HUISHOUDENS
In 2019 woonden in het actieterrein van de SHM 169.255 huishoudens, goed voor 378.835 inwoners. In 2020 is het aantal huishouden lichtjes gedaald tot 166.059. Ten opzichte van 2020 wordt een groei verwacht van 4,4% tegen 2030 (173.489 huishoudens). De gemiddelde leeftijd van de inwoners is duidelijk jonger dan de rest van Vlaanderen: 24,67% personen van 18 tot en met 34 jaar (20,38% voor Vlaanderen), 38,44% personen van 35 tot en met 64 jaar (40,68% voor Vlaanderen) en 17,74% personen ouder dan 65 jaar (19,54% voor Vlaanderen). De werkloosheidsgraad in 2019 bedroeg 4,28% (6% in Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,44% (0,56% voor Vlaanderen).
Voorgaande cijfers zijn gemiddelden van verstedelijkt gebied in de stad Gent en de randgemeenten (waartoe ook Sint-Martens-Latem behoort). Opvallend is dat de bevolking in de stad Gent veel jonger is : 27% tussen 18 en 35 jaar ten opzichte van 18,5% in de randgemeenten; de werkloosheidsgraad ligt in de stad Gent op ruim 9% ten opzichte van ruim 3% in de rand; het procentueel aantal leefloners ligt op 1,83% in de stad Gent ten aanzien van ongeveer gemiddeld 0,2% in de gemeenten rondom de stad Gent.
Het gemiddeld netto belastbaar jaarinkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2019 neer op een bedrag van 22.900 euro. Voor Vlaanderen was dit 18.970 euro. Ook hier zijn er significante verschillen tussen de stad Gent (18.800 euro) en de randgemeenten (23.500 euro)
WONINGAANBOD
Van de ongeveer 190.000 woongelegenheden in het actieterrein zijn er relatief minder (66%) eengezinswoningen en meer (33%) appartementen (27% voor Vlaanderen). Bij de eengezinswoningen is er ‘open bebouwing’ (alleenstaande woningen), namelijk 19% (30% voor Vlaanderen). Ongeveer 34% van de woningen betreft ‘gesloten bebouwing’ (23% voor Vlaanderen) en 13% ‘halfopen bebouwing’ (20%
voor Vlaanderen). Ook hier speelt het onderscheid tussen stedelijk gebied en randgemeenten.
De mediaanverkoopprijs in 2019 voor een woning of appartement lag in het actieterrein van de SHM hoger dan in Vlaanderen (zie tabel 4). De mediaan verkoopprijzen van woongelegenheden zijn de voorbije 5 jaar in de stad Gent veel sneller gestegen dan in Vlaanderen. In de randgemeenten zijn de verkoopprij-zen van woningen minder snel gestegen. Over de prijverkoopprij-zen van de appartementen zijn niet in elke gemeente gegevens beschikbaar (niet in De Pinte, Oosterzele en Sint-Martens-Latem).
Tabel 4: Overzicht van de verkoopprijzen onroerende goederen in het actieterrein van HABITARE+ en Vlaanderen.
Bron: prestatiedatabank 2020 – gegevens 2019 SOCIAAL HUURAANBOD EN SOCIAAL OBJECTIEF
Voor het behalen van het Bindend Sociaal Objectief voor huurwoningen (BSO huur) worden de activiteiten van SHM’s en SVK opgeteld.
BIj de voortgangstoets 2020 (gegevens 31/12/2019) bleef er nog een te realiseren objectief in volgende gemeenten : De Pinte, Merelbeke, Oosterzele, Sint-Martens-Latem en Zulte. De gemeenten in het actieter-rein werden ingedeeld in categorie 1 en 2a. Categorie 1 betekent dat zij het groeipad voor sociale huur-woningen richting BSO volgt; categorie 2a betekent dat de gemeenten het groeipad sociale huur niet volgen, maar voldoende inspanningen leveren om het BSO te bereiken
Tabel 5 – BSO-gegevens 2019 (voortgangstoets 2020) voor de gemeenten in het actieterrein
Gemeente BSO huur Gerealiseerd Gepland Saldo Cat
De Pinte
3.2 Beschrijving SHM
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden
OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen
Beoordeling: goed
Habitare+ realiseerde in de periode 2015-2019 jaarlijks 18,2 huurwoningen ofwel 1,7% van het patrimo-nium. De SHM positioneert zich hiermee in de middenmoot van de sector. Habitare+ levert een gewaar-deerde bijdrage aan het lokaal woonbeleid en spant zich in om in samenwerking met de gemeenten in haar actieterrein sociale huurwoningen te realiseren. In Gent en Deinze is het BSO behaald, in Merelbeke is dat bijna het geval waardoor voor nieuwe projecten in deze gemeenten een woonbeleidsconvenant dient afgesloten te worden. In de andere gemeenten is nog een grotere inspanning te leveren, maar met meer dan 120 huurwoningen in aanbouw en nog eens plannen voor meer dan 240 huurwoningen levert de huisvestingsmaatschappij een belangrijke bijdrage aan de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in het actieterrein. De visitatiecommissie beoordeelt de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen als goed.
▪ Habitare+ realiseerde in de periode 2015-2019 gemiddeld 18,2 huurwoningen per jaar. Ongeveer de helft van de SHM´s realiseerde minder nieuwe woningen per jaar in die periode. Uitgedrukt in een percentage van het woningbezit is dat een gemiddelde jaarlijkse aangroei van 1,7%. Slechts 4 op 10 SHM’s hadden een hogere relatieve productie. De realisatie van nieuwe sociale huurwoningen dient tegen de achtergrond geplaatst te worden van een fusie van twee SHM’s in 2018 en betreft hierdoor vooral projecten die door de rechtsvoorgangers van Habitare+ zijn opgestart.
▪ In de visitatieperiode (t.e.m. eind 2019) bouwde de SHM in 10 projecten in totaal 91 sociale woongele-genheden bestemd voor verhuur. Daarnaast verwierf Habitare+ een sociale huurwoning door aan-koop van het Open Veld nr . 12 te Sint-Martens-Latem. Drie projecten betreffen vervangingsbouw (22 woongelegenheden) waarvoor de SHM eerst de woningen heeft gesloopt. In 2020 werden de 10 huur-woningen in het Klarenhof in Merelbeke opgeleverd.
▪ Eind 2020 waren 121 huurwoningen in uitvoering, verspreid over 5 nieuwbouw- en 1 vervangings-bouwproject:
o Merelbeke, Grontrode Heirweg : 15 nieuwbouw huurwoningen o Merelbeke, Bergbosstraat (2 projecten): 36 nieuwbouw huurwoningen o Scheldewindeke, Groot Bewijk : 20 nieuwbouw huurwoningen
o Deinze (Nevele): vervangingsbouw van 7 woningen naar 25 nieuwbouw appartementen, ver-spreid over 5 blokken
o Deinze, Rodenbosstraat: 25 woningen
▪
Voor de volgende jaren heeft Habitare+ nog plannen in voorbereiding voor meer dan 240 huurwo-ningen. Deze hebben nog niet allemaal de beleidstoets doorstaan op het lokaal woonoverleg. Het gaat om de volgende projecten,:o Deinze,