instrumenten om tegelijk bouwrechten en gronden te ruilen. De herverkaveling met planologische ruil is wél al beschikbaar (zie fiche herverkaveling met planologische ruil). In de voorbije jaren werden ook voorbereidingen getroffen om het instrumentarium te verruimen.
Een tweede reden is fundamenteler en meer ruimtelijk van aard. Voor het opvangen van de groei is in de meeste gemeenten geen extra ‘hard’ bestemde ruimte vlak tegen de kern nodig. De dichtheid in de meeste kernen is dermate laag, dat de voorspelde groei gemakkelijk kan opgevangen door dichte projecten waar er al bouwrechten zijn. De uitdaging bestaat er daarom in om bouwrechten aan lage dichtheid op ‘fout’ gelegen locaties –denk bv. aan stukken verkaveling in watergevoelig gebied– te ruilen tegen het recht om denser te bouwen in de kernen. Maar daarvoor zijn eind 2019 de instrumenten nog onbestaande en in onderzoek.
KORTE OMSCHRIJVING
GELINKTE STRATEGIEËN Woonverdichting afbakenen en sturen Open ruimte buiten de kern ontdichten Relatie versterken tussen kern en agrarisch ...
Kern vergroenen en publiek groennetwerk creëren Ontwikkelingsprojecten inzetten voor lokale ...
Belangrijkste bestaande beeldkwaliteit beschermen ...
Handel en lokaal ondernemerschap in de kern ...
Zorgaanbod en gemeenschapsvoorzieningen in de ...
RUILEN VAN BOUWRECHTEN
INS TRUMENTEN ( T) STRA TE GIEËN ROLLEN UITD A GINGEN
WIJZE VAN VERANKERING
⌂ RUP’s opmaken met planschade
De gemeente kan een RUP opmaken waarbij ze tegelijk:
• een aantal slecht gelegen bouwlocaties (waardevolle open ruimte, geïsoleerde percelen ...) omzet naar een zachte bestemming zodat ze onbebouwbaar worden
• een zone met ‘zachte’ bestemming die echter voor kernversterkende ontwikkeling kan zorgen –bv.
een ingesloten openruimtekamer met agrarische bestemming– (deels) omzet naar bebouwbaar.
De procedure voor een RUP is heel duidelijk geregeld, zie hiervoor fiche RUP.
Tot op het moment van finaliseren van deze toolkit (voorjaar 2020) is de plannende overheid planschade verschuldigd. De gemeente zal dus de planschade betalen die volgt uit een gemeentelijk RUP, op een enkele uitzondering na (bv. gedeeltelijke tussenkomst Rubiconfonds bij de omzetting van signaalgebieden). Deze wordt bepaald via een gerechtelijke procedure. De omvang van de planschade is daarom bij voorbaat moeilijk in te schatten. De planbaten n.a.v. het bebouwbaar maken van de kernversterkende locatie komen terecht in het planbatenfonds en worden van hieruit herverdeeld.
Herbestemmingen naar typische bestemmingen voor de kernen, zoals ‘wonen’ of gemengde stedelijke functies, worden dus niet automatisch teruggestort aan de gemeente in kwestie.
Deze vorm van ruilen van bouwrechten is voor de gemeente budgettair dus zeer zwaar. Ze betaalt de planschade voor de openruimtebestemmingen, maar geniet niet de inkomsten van de planbaten voor kernversterkende herbestemmingen. Als de kernversterkende site gemeentelijke eigendom is, betaalt men zelfs twee keer. Onder de ‘specifieke aandachtspunten’ bespreken we een aantal mogelijke pistes om dit probleem te omzeilen.
Opgelet, voor de regeling planbaten en planschade is een herziening voorgesteld in het voorontwerp van Instrumentendecreet. Volgens dit voorontwerp zou Vlaanderen tussenkomen in planschade voor de woonuitbreidingsgebieden. Ook de afhandeling en de omvang van planschade zouden veranderen:
de berekening van de planschade, momenteel een gerechtelijke procedure, zou ambtelijk worden afgehandeld. De vergoeding voor planschade zou worden opgetrokken van 80% naar 100%, maar ook de planbaten zouden worden verhoogd van 30% naar 50%. Over het instrumentendecreet is bij afronding van deze toolkit nog geen duidelijkheid.
⌂ De herverkaveling met planologische ruil: een te weinig gebruikt instrument
Een interessant instrument dat specifiek in het leven geroepen is voor het ruilen van bouwrechten is de herverkaveling (uit kracht van wet) met planologische ruil. Hierbij worden tegelijkertijd eigendommen geruild (vastgelegd in een grondruilplan) en met een RUP voor de betreffende percelen een ‘harde’ met een ‘zachte’ bestemming geruild. De hele regeling planbaten-planschade vervalt. Er wordt gestreefd naar akkoord van alle eigenaars maar indien nodig kan dit gedwongen gebeuren. Het grondruilplan bepaalt de financiële regeling die zorgt dat
• de eigenaars en gebruikers die door de ruil verlies lijden worden vergoed;
• de eigenaars en gebruikers die door de ruil van een waardevermeerdering genieten, moeten bijpassen;
• het globale saldo –er wordt steeds gestreefd naar een minimalisering hiervan– wordt door de initiatiefnemer (bij een gemeentelijk RUP dus de gemeente) gedragen of genoten.
Bij een evenwichtige ruil van nieuwe bouwmogelijkheden met de situatie voorheen kan dit dus een redelijk budgetneutrale oplossing zijn voor het ruilen van bouwrechten. Aangezien er gestreefd wordt naar een akkoord met alle eigenaars en de waarden moeten berekend voor elk perceel, is dit instrument wel enkel nuttig bij een beperkt aantal eigenaars. Ook is het instrument momenteel enkel toepasbaar voor een één-op-één ruil tussen een ‘harde’ en een ‘zachte’ bestemming.
Voor dit instrument werd een aparte fiche aangemaakt met meer gedetailleerde informatie: fiche
Opgelet, het voorontwerp van Instrumentendecreet voorziet een aantal belangrijke aanpassingen aan dit instrument. Interessant is vooral dat het toepassingsgebied inhoudelijk zou worden verruimd naar complexere ruiloperaties en naar ruiloperaties waarbij ook de verhoging van de bouwdichtheden in kernversterkende projecten kan worden ‘geruild’ tegen het onbebouwbaar maken van slecht gelegen bouwgronden.
⌂ De verhandelbare ontwikkelingsrechten (VOR): nog niet operationeel
Momenteel bestaat er nog geen instrument dat toelaat om op grotere schaal bouwrechten uit te ruilen tussen eigenaars van verspreide, minder wenselijk gelegen, bouwloten en eigenaars van gebieden waar de bouwdichtheid wordt verhoogd.
De verhandelbare ontwikkelingsrechten zouden een dergelijk systeem zijn dat werkt op basis van het verkopen van ontwikkelingsrechten in ‘sending sites’ en het kopen van ontwikkelingsrechten voor wie de bouwmogelijkheden wil verhogen in de ‘receiving sites’. Omdat het instrument nog niet bestaat en gezien de grote onzekerheden die bij het afronden van deze toolkit (voorjaar 2020) nog bestaan binnen de voorbereidingen voor dit instrument, wordt het instrument nog niet besproken.
⌂ Out of the box: afwijking voor PPS-project gekoppeld aan overeenkomst?
Een creatieve piste, waarvan de juridische basis zeker verder moet worden onderzocht door de initiatiefnemende gemeente, kan bestaan uit de volgende werkwijze.
De gemeente onderhandelt met de eigenaars van enerzijds een slecht gelegen bouwgrond –bv. een ontsloten stuk woongebied aan de uiterste rand van de kern waarvan de bebouwing een belangrijk landschappelijk zicht zou ontnemen- en anderzijds de site voor een kernversterkend project dat reeds een ‘harde’ bestemming heeft –bv. een groot perceel met uit te doven opslagfunctie in het hart van de kern-. De tweede site is van die aard dat een zwaarder programma dan normaal vergunbaar -bv.
omgeving met louter 2 bouwlagen zonder precedenten van inbreiding of schaalvergroting- ruimtelijk kan worden verdedigd. De onderhandeling leidt tot een overeenkomst tussen de betrokken eigenaars die aan de gemeente wordt overgemaakt, waarbij:
• de betrokken eigenaars zich engageren tot het niet bebouwen van de slecht gelegen percelen, indien er een vergunning wordt bekomen voor het kernversterkend project;
• de betrokken eigenaars elkaar onderling financieel compenseren;
• de eigenaars van de slecht gelegen percelen zich engageren om, indien er later een RUP wordt opgemaakt dat de gronden onbebouwbaar maakt, m.b.t. de mogelijke planschade geen initiatieven te nemen (geen ‘startfeit’ creëren of het vorderingsrecht niet uitoefenen);
De gemeente maakt de eigenaar duidelijk dat zij zonder de overeenkomst i.k.v. de voorgestelde ruil, zal uitgaan van de harmonieregel als goede ruimtelijke ordening en densere projecten zal weigeren.
Opmerking: dit is natuurlijk een juridisch niet zo stevige onderbouwing. Het zou beter zijn dat een verordenend kader bepaalt welke de normaal vergunbare dichtheden zijn en onder welke voorwaarde in bepaalde zones hiervan kan worden afgeweken. We verwijzen hiervoor naar de fiche woonverdichting sturen.
Indien het boogde kernversterkende project niet past binnen de bestaande detailvoorschriften (BPA, verkaveling, RUP), kan de opmaak van een RUP met planbaten worden vermeden indien het een project van algemeen belang met beperkte ruimtelijke impact van het type PPS betreft. We bespraken reeds in de fiche beleidsvisies in vergunningen dat dit eerder een ruim begrip is. Om deze afwijking te bekomen is het nodig een projectvergadering te organiseren en is het aangewezen zich te laten begeleiden door de cel VIP (Vlaamse Investerings Projecten). Een vergunningsaanvraag die vergezeld gaat van een overeenkomst waaruit duidelijk de aspecten van algemeen belang blijken, zou immers kunnen beschouwd worden als een handeling van algemeen belang waarvoor afwijkingen van de voorschriften mogelijk zijn.
INS TRUMENTEN ( T) STRA TE GIEËN ROLLEN UITD A GINGEN
⌂ Kunnen bij een RUP ‘planologische ruil’, planschade en planbaten worden verevend?
Een interessante situatie lijkt te ontstaan wanneer de gronden die in aanmerking komen voor planbaten en planschade in dezelfde eigendom zijn. Immers, de VCRO bepaalt (art. 2.6.2§2, tweede lid) dat de planschade wordt geweigerd als de eiser in het bezit is van onroerende goederen die baat hebben bij een RUP of ‘werken uitgevoerd op kost van de overheid’ indien er geen planbaten zijn betaald. Een ruil van bestemmingen voor gronden die reeds in eenzelfde eigendom zijn zou dan op ‘t eerste gezicht mogelijk zijn met een eenvoudig RUP en zonder bijkomende kosten voor de gemeente. Echter, het is helemaal niet zeker dat Vlaanderen afstand zou kunnen doen van de planbatenvordering in een dergelijk geval...
Een piste die momenteel wordt onderzocht bestaat erin om voor gemeenten die een planologische ruil doorvoeren met het oog op kernversterkend en openruimtebeleid, wel rechtstreeks een verevening van planbaten en planschade door te voeren. De redenering zou zijn dat de planologische ruil kan worden beschouwd als een ‘activeringsproject’ in de zin van het decreet grond- en pandenbeleid – de meeste vormen van planbateninkomsten gaan immers naar het Grondfonds dat dergelijke projecten ondersteunt – en dat er aldus kan worden verantwoord dat de plannende gemeente voor haar planologische ruil wordt ondersteund. Vanuit het Grondfonds zouden dan een gewestelijke subsidie kunnen worden verleend, die bv. overeenkomt met de geleden planschade. Wellicht gaat dit best gepaard met een administratief contract of convenant tussen de plannende overheid, het Gewest en eventuele andere actoren relevant voor het project van de planologische ruil; contract dat de vereisten voor een activeringsproject verder invult. Voorlopig zijn er geen gevallen bekend waar dit principe al is toegepast, en blijft ook dit een onzekere piste.
⌂ Kan de planschade worden vermeden?
De gemeenten wordt ook geadviseerd om de voorwaarden waaronder geen recht op planschade ontstaat in acht te nemen: we verwijzen hiervoor naar de fiche RUP.
⌂ Oplossingen voor de planbaten?
Interessant om weten voor de gemeente is dat planbaten voortkomend uit een gemeentelijke bestemmingswijziging naar ‘bedrijvigheid’ vanuit het planbatenfonds naar de betrokken gemeente worden doorgestort. Het verdient aanbeveling om te onderzoeken of zones voor gemengde stedelijke projecten onder de gebiedscategorie bedrijvigheid kunnen vallen.
In het geval de gemeente zelf voor planbaten komt te staan, omdat gemeentelijke gronden voor kernversterkende projecten worden herbestemd, kan men volgende pistes in ’t oog te houden.
Een vrijstelling van planbaten geldt als de gronden onteigend worden of aangekocht in der minne ten algemene nutte. De gemeente kan afspraken maken hierover met een overheidspartij die het kernversterkend project zal uitvoeren (bv. sociale huisvestingsmaatschappij). Ook intercommunales zijn vrijgesteld van planbaten. Een overdracht aan de intercommunale kan dus ook planbaten helpen vermijden.
SPECIFIEKE AANDACHTSPUNTEN
!
i
REFERENTIES EN HANDLEIDINGEN Alagemeen:• De provincie Vlaams-Brabant liet een onderzoek uitvoeren in het kader van de
‘proeftuin Beleidsplan Ruimte Vlaanderen’ naar instrumenten op regionale schaal die de groei van het woonaanbod verplaatst naar de kernen. Het onderzoek is bij de finalisering van deze toolkit (voorjaar 2020) nog niet afgerond en dus niet beschikbaar.
Aspect planbaten en planschade:
• Via deze link is heel wat informatie te vinden over het aspect planbaten. Het gaat vooral over de technische richtlijnen, maar bij de ‘veelgestelde vragen’ is ook heel wat info te vinden over vrijstellingen e.d.
• Algemene info over de planschade is te vinden via deze link Herverkaveling met planologische ruil:
• Zie link fiche herverkaveling planologische ruil Verhandelbare ontwikkelingsrechten:
• Voorbereidend onderzoek i.o.v. het Departement Omgeving is gebundeld in
‘Departement Omgeving (2016) Adviesnota verhandelbare ontwikkelingsrechten’.
• De provincie Antwerpen liet een onderzoek uitvoeren naar de haalbaarheid van het VOR-systeem, op basis van doorgerekende voorbeelden in de regio van Heist-Op-Den-Berg. Het onderzoek is nog niet gepubliceerd.
Afwijkingen voor PPS-projecten o.b.v. omzendbrief RO2017/01:
• Zie link fiche vergunnen op basis van beleidsvisies