Private nieuwbouwprojecten zo sturen dat ze een verrijking vormen voor hun omgeving en naast bijkomende woonruimte ook andere lokale behoeften vervullen of kwaliteiten toevoegen. Dit kan bijvoorbeeld door in te zetten op bijkomende publieke (groen)ruimte, parkeergelegenheid, (publieke) voorzieningen,
… die in een project geïntegreerd worden en door de ontwikkelaar worden gerealiseerd of (al dan niet deels) mee worden gefinancierd.
WAT?
Bijkomende ontwikkelingsprojecten in de kern kunnen, mits goed gestuurd en vormgegeven, helpen om een heel aantal uitdagingen voor kernen op te lossen. Ze zorgen voor bijkomende woonruimte (divers en kwalitatief woonprogramma garanderen, mensen, ruimte), creëren verdichting op de juiste locatie (woonverdichting afbakenen en sturen) en zorgen zo voor minder ruimtebeslag buiten de kern, wat op zijn beurt bijdraagt aan heel wat uitdagingen rond mobiliteit, energie en ecologie. Dat zijn echter allemaal voordelen die inherent zijn aan een goed ruimtelijk beleid. De ontwikkelaars achter de verdichtingsprojecten zullen hiervoor hun project wat moeten bijsturen, maar blijven nog steeds de belangrijkste winnaars van het verdichtingsverhaal. Zeker als er extra verdichting wordt toegelaten, leidt dit in de eerste plaats tot een bijkomende financiële meerwaarde voor de grondeigenaars en investeerders.
Het is dus absoluut opportuun om als lokaal bestuur te verwachten dat een deel van die meerwaarde de lokale gemeenschap ten goede komt en er een gebalanceerde win-winsituatie ontstaat. Daarvoor dient deze strategie: om een deel van de winst die met verdichtingsprojecten gemaakt wordt, lokaal te investeren in een meerwaarde voor de hele kern. Zoals al kort aangehaald, kan dat op verschillende manieren gebeuren. Het project zelf kan bijgestuurd worden en er kunnen elementen aan toegevoegd Alle juridische instrumenten zijn relevant DIRECT GELINKT INSTRUMENT
INS TRUMENTEN ( T) STRA TE GIEËN ROLLEN UITD A GINGEN
wordt: publieke groenruimte, een publieke doorgang, lokale publieke voorzieningen, …
Een andere optie is dat aan het project extra werken of investeringen in de nabijheid worden gekoppeld, zoals de heraanleg van nabijgelegen publieke ruimte. Een derde weg is het deels afromen van de financiële meerwaarde om deze als bestuur zelf te investeren in lokale projecten. In elk van deze gevallen is het belangrijk om voldoende in overleg te gaan met de projectontwikkelaar en steeds open te communiceren over de gevolgde strategie. Dit helpt ook om het lokaal draagvlak voor verdichting te vergroten: als buurtbewoners weten hoe de verdichting gekoppeld wordt aan bijvoorbeeld een nieuw parkje in hun buurt, zullen ze zich minder verzetten tegen het bouwproject.
Deze strategie gaat specifiek over het koppelen van extra lokale meerwaarde aan een project. Om de kwaliteit van het project zelf te sturen, zijn er andere strategieën opgesteld, in het bijzonder divers en kwalitatief woonprogramma garanderen, beeldkwaliteit en inpasbaarheid van ontwikkelingsprojecten bewaken en duurzaamheid van bouwprojecten bewaken.
DE STRATEGIE
Een belangrijke eerste stap om deze strategie in te zetten is het creëren van een kader voor lokale meerwaarde. De gemeente maakt hiervoor een ontwikkelingsvisie en structuurschets voor de kern waarin de gewenste kwaliteiten worden vastgelegd en transformatiegebieden geïdentificeerd worden.
Zo’n ontwikkelingsvisie vertrekt van een analyse van de huidige situatie en de huidige noden in de kern:
ontbrekende functies of ruimtelijke relaties, maar ook het huidige woningaanbod en de woonbehoefte (divers en kwalitatief woonprogramma garanderen), de aanwezigheid van groen (kern vergroenen en publiek groennetwerk creëren), … De ontwikkelingsvisie formuleert vervolgens een antwoord op hoe aan deze noden tegemoetgekomen zal worden, terwijl de structuurschets een ruimtelijk kader schetst waarin (een deel van) die antwoorden worden gelokaliseerd. Daarin worden ook de belangrijkste transformatiegebieden aangeduid (woonverdichting afbakenen en sturen), zodat al een koppeling gemaakt kan worden tussen toekomstige transformatieprojecten en de gewenste meerwaarde in de directe omgeving. Op deze manier heeft de gemeente een proactieve visie op de toekomstige ontwikkeling van de kern als geheel én de meest strategische sites. Zo wordt ad hoc of te reactief beleid vermeden en liggen de kansen goed om tot optimale projecten te komen. Bij de afbakening kan een uitspraak over de gewenste dichtheden zelfs actief bijdragen aan de wenselijkheid van stedenbouwkundige lasten, door een (relatief lage) maximale dichtheid op te leggen en verhogingen toe te laten naargelang de omvang van de stedenbouwkundige last.
Hiertoe is het echter belangrijk dat er ook voor de projectopvolging het juiste kader ontwikkeld en opgevolgd wordt door bestuur en administratie. Hiervoor zijn verschillende pistes mogelijk en het is vooral belangrijk dat de gemeente zelf kijkt wat het best past binnen de interne organisatie en administratieve cultuur. Een mogelijke piste is om te werken met opeenvolgende fases: een motivatiefase
De mate waarin deze strategie ingezet kan worden, hangt sterk af van de hoeveelheid private projecten en hun schaalgrootte. In een kern met een belangrijk groeiperspectief (steden en hoogdynamische kernen) zal dat meer het geval zijn dan bij een kern die vooral dient in te zetten op consolidatie en kleine verbeteringsprojecten, omdat hij minder bereikbaar is via hoogwaardig openbaar vervoer en mogelijk over minder voorzieningen beschikt. Maar juist bij dat soort kleine verbeteringsprojecten is de lokale meerwaarde essentieel en zal waarschijnlijk nog veel nauwer toegezien moeten worden op de toepassing van deze strategie, aangezien de financiële meerwaarde daar kleiner is. Tegelijk staat het lokaal bestuur hier sterk, aangezien het zal gaan om een van de enige verdichtingsmogelijkheden die überhaupt toegelaten worden en er dus strengere voorwaarden kunnen gesteld worden.
ROLAFHANKELIJK?
HET GEWENSTE RESULTAAT
Minstens een kader voor kwalitatieve ontwikkelingsprojecten bestaande uit een proactief opgemaakte ontwikkelingsvisie voor de kern en een (eventueel bovenlokale) aanpak voor kwalitatieve beoordeling en sturing van private ontwikkelingsvoorstellen.
Eventueel een kader voor stedenbouwkundige lasten die opgelegd worden aan woonprojecten in de kern.
en een onderhandelingsfase, alvorens over te gaan naar de effectieve vergunningsprocedure. In de motivatiefase formuleert de gemeente zelf de gewenste randvoorwaarden voor het project, daarbij teruggrijpend op de zoneringskaart voor verdichting, de ontwikkelingsvisie en structuurschets en andere belangrijke visies voor kwalitatieve kernversterking. In een motivatienota en projectbrief kunnen die randvoorwaarden worden gedefinieerd en gecommuniceerd met de andere stakeholders van het project. Er kan ook aan de projectontwikkelaar gevraagd worden zijn engagementen voor het project neer te schrijven. In een tweede fase wordt er onderhandeld over deze principes om te komen tot een door alle partijen gedragen stedenbouwkundige richtnota voor het project. In deze fase kan ook aangevangen worden met het participatieproces naar de buurt, zodat ook die mening meegenomen wordt. Daarna moet sowieso nog het eigenlijke vergunningsproces, evt. met openbaar onderzoek, worden doorlopen, maar dit zal vlotter verlopen aangezien er al voldoende gewerkt is aan gezamenlijk draagvlak bij alle betrokkenen.
De procedure die hier beschreven wordt, vertrekt van een gemeentelijke visie en evenwichtige onderhandelingen. Het lijkt een goed idee om een deel van de randvoorwaarden die aan projecten opgelegd worden, ook formeel vast te leggen in een kader voor stedenbouwkundige lasten. Zo’n kader kan projectgericht bestaan, dan volgt het grotendeels de hier beschreven principes, maar kan ook verordenend worden ontwikkeld binnen een verordening of RUP. In dat geval kan ook gedacht worden aan het afromen van financiële meerwaarde via bv. een belasting op bijkomende wooneenheden, waarbij lasten in natura, waar wenselijk, de financiële last kunnen vervangen. Dit garandeert een gelijke behandeling voor elk verdichtingsproject. Dit wordt in detail besproken in de thematische instrumentenfiche stedenbouwkundige last opleggen aan (woon-)verdichting.
INS TRUMENTEN ( T) STRA TE GIEËN ROLLEN UITD A GINGEN
In het centrum van Elewijt wordt gezocht naar een nieuwe invulling van enkele historisch waardevolle gebouwen. Met het strategisch project ‘herbestemming van beeldbepalende erfgoedpanden rond de kerk’ wordt deze nieuwe invulling in goede banen geleid, zodat dit ook winsten oplevert voor de gemeenschap. In één van de gebouwen (bv. Gildenzaal) wordt zo een publieke functie geïntegreerd. Ook wordt een zachte verbinding tussen dorpshart en
groene ruimte geïntegreerd in het project.
Elewijt, Zemst
Elewijt, Zemst
Verzekeren dat lokale ontwikkelingsprojecten de identiteit en aantrekkelijkheid van de kern verhogen dankzij een grote aandacht voor architecturale kwaliteit en integratie in de omgeving.
WAT?
DIRECT GELINKT INSTRUMENT
Sturen op beeldkwaliteit bij nieuwbouw Voorwaarden erfgoed en beeldbepalende
gebouwen
DOELSTELLINGEN
Met verdichting in de kernen rijst de vraag hoe een gemeente nieuwe ontwikkelingen of grondige herontwikkeling kan laten bijdragen aan het behoud en versterken van zijn eigenheid. Met andere woorden: waaraan moeten projecten voldoen zodat het karakter van de kern behouden blijft én er tegelijk een antwoord kan gegeven worden op een aantal actuele ruimtelijke uitdagingen.
Hierbij spelen belangrijke kwesties op vlak van beeldkwaliteit. Met beeldkwaliteit bedoelen we de ruimtelijk-visuele kwaliteit of vormgeving van bebouwing, publieke ruimte en landschappelijke structuren. Past een nieuw gebouw naast het historische gemeentehuis? Heeft het dorpsplein een inrichting die een veelheid aan gebruik toelaat maar tegelijk de sfeer van het dorp ademt? Een goed project past bovendien niet alleen in zijn ruimtelijke context, maar het is ook functioneel, duurzaam en gebruiksvriendelijk. Daarnaast heeft het ook impact op de publieke ruimte en geeft het betekenis aan een plek. Dit impliceert dat een onderbouwde beoordeling van projecten hoe dan ook noodzakelijk blijft, naast bijvoorbeeld de opmaak van een beeldkwaliteitsplan of het gebruik van andere instrumenten.