Het verhinderen van bouwmogelijkheden in de open ruimte buiten de kern en het
Kernversterking richt zich natuurlijk in de eerste plaats op de kern zelf, de ruimtelijke en woonkwaliteit daar en de mogelijkheden om via verdichting, verweving en strategische ontwikkeling de kern verder te versterken. Op die manier wordt de kritische massa voor de uitbouw van het voorzieningenaanbod in de kern aantrekkelijker gemaakt. Dit heeft een positieve invloed op de leefkwaliteit: nabijheid (en dus duurzame mobiliteit) moet vermijden dat het ruimtebeslag buiten de kern nog verder toeneemt. Daarbij wordt dus ingezet op een positief beleid dat de kern aantrekkelijker maakt en de bouwmogelijkheden daar vergroot, in de hoop dat het bouwen buiten de kern dan vanzelf afneemt.
In de praktijk is het echter zo dat er buiten de kernen heel veel bestaande woonwijken liggen, maar ook geïsoleerde fragmenten met woningen, waar in de meeste niet-stedelijke gemeenten tussen de 50%
en de 70% van inwoners wonen. In die zones buiten de kern liggen ook nog talrijke onbebouwde, maar als woongebied bestemde kavels. Bovendien zijn er vaak ook nog heel wat woonuitbreidingsgebieden buiten de kernen, waar ontwikkeling vaak niet gewenst maar moeilijk tegen te houden is. Al die bouwmogelijkheden maken dat kernversterking alleen niet volstaat om bijkomend ruimtebeslag buiten de kern tegen te houden.
INS TRUMENTEN ( T) STRA TE GIEËN ROLLEN UITD A GINGEN
Daarom is het doel van deze strategie om de bouwmogelijkheden buiten de kern in te perken waar mogelijk. Hierbij zijn verschillende ambities mogelijk. Ten eerste kunnen woonuitbreidingsgebieden die geen deel uitmaken van de kern niet worden bebouwd. Ook verdichtingsoperaties in bestaande linten, fragmenten of geïsoleerde verkavelingen worden niet toegestaan. Dat gaat dan bv. om herverkavelingen met hogere dichtheid, toelaten van dichtere woningtypologieën zoals meergezinswoningen, opdelen van woongebouwen in meer units dan vandaag, … Een stap verder gaat het om ook het aansnijden tegen te gaan van onbebouwde, als woongebied bestemde maar nog niet ontsloten gebieden die zich in de open ruimte bevinden. Nog een stap verder is het proberen tegenhouden van nieuwe bebouwing op als woongebied bestemde kavels aan uitgeruste weg die echter als zeer slecht gelegen kunnen gecategoriseerd worden (bv. in een afgelegen woonlint). Nog verder (en op dit moment niet echt realistisch) gaat het om ook te trachten het renoveren of vervangen van slecht gelegen maar legale woningen in het buitengebied te verhinderen – al lijkt dat wel de enige manier om de huidige versnipperde en verspreide ruimtelijke ordening echt aan te pakken op lange termijn.
DE STRATEGIE
Het is momenteel heel moeilijk om binnen het bestaande instrumentenkader met deze strategie grote resultaten te behalen, maar mits een duidelijke ambitie bij de lokale overheid kunnen er wel heel wat betekenisvolle stappen gezet worden. Een heel deel daarvan wordt toegelicht in the thematische instrumentenfiches regeling (woon-)verdichting en ruilen van bouwrechten.
In die eerste fiche wordt o.a. toegelicht hoe op basis van een beleidsmatig gewenste ontwikkeling een afbakening gemaakt kan worden van te verdichten (en dus automatisch ook niet te verdichten) gebieden. Door deze visie via een gemeenteraadsbesluit goed te keuren, te publiceren en (indien mogelijk) met de provincie te delen als beleidsmatig gewenste ontwikkeling, kan ze als leidraad gebruikt worden bij zowel vergunningsbeslissingen in de gemeente als bij beroepsprocedures. Hier zijn echter heel wat belangrijke kanttekeningen bij die in de fiche in kwestie worden toegelicht! De belangrijkste is waarschijnlijk dat de argumentatie uit de BGO in elk betrokken vergunningsbesluit dient te worden herhaald. Maar op deze basis kunnen verdichtingsaanvragen op ongewenste locaties reeds zoveel mogelijk op een consequente manier worden afgekeurd.
Woonuitbreidingsgebieden in buitengebied niet meer aansnijden zou een logische beleidskeuze moeten zijn die niet kan weerlegd worden, maar ook hier kan met de redeneringen achter een regeling voor woonverdichting meer op zeker worden gespeeld.
Voor ongewenst woongebied waar nog veel onbebouwde kavels liggen die niet via deze weg kunnen worden behandeld, blijft op dit moment enkel nog de weg van herbestemming. Door te kijken of hier gebruik gemaakt kan worden van het ruilen van bouwrechten, kan eventueel wel vermeden worden dat er veel planschade betaald dient te worden.
Voor bestaande, correct vergunde woningen op slechtgelegen locaties is er op dit moment geen echt instrument voorhanden (behalve dan onteigening en afbraak, maar dat lijkt enkel voor heel uitzonderlijke gevallen een optie). Door volop in te zetten op kernversterking met hoge woonkwaliteit en een divers aanbod, kunnen mensen wel naar de kernen gelokt worden en bestaat de kans dat sommige echt
Deze strategie richt zich op de ruimte buiten de kern en is niet afhankelijk van het type kern.
ROLAFHANKELIJK?
HET GEWENSTE RESULTAAT
Minstens een visie over niet te verdichten gebieden. In die zones worden geen woonuitbreidingsgebieden meer aangesneden en worden verdichtingsvragen consequent afgekeurd door gemeente en provincie (bij eventueel beroep).
Eventueel actief beleid om ongewenst woongebied te herbestemmen via RUP of het ruilen van bouwrechten.
afgelegen woonlinten en -fragmenten minder gevraagd zullen worden. Dit is zeker het geval als het gaat om verouderde woningen die heel wat investeringen vragen. Consequente communicatie omtrent de nadelen van zulke afgelegen woningen kan dit versterken, bv. vanuit de regeling (woon-)verdichting, maar ook met Vlaamse instrumenten zoals de mobiscore.
INS TRUMENTEN ( T) STRA TE GIEËN ROLLEN UITD A GINGEN
Het beleid van ontdichten slaat niet enkel op woonuitbreidingsgebieden of fragmenten. Ook uiterste randjes van de woonkernen waar de relatie met de omliggende open ruimte erg nadrukkelijk aanwezig is of waar de natuurlijke structuur in de kern binnendringt, kunnen in aanmerking komen voor ontdichting. Voor kern Leefdaal werd voorgesteld om een of twee landschappelijk erg gevoelige sites niet te ontwikkelen en te ruilen met een ontwikkelingslocatie
aan de HOV-lijn.
Leefdaal
Dit deel bevat een reeks ‘thematische’ instrumentenfiches. Zo’n thematische fiche bespreekt welke instrumenten je kan inzetten rond een bepaald thema. Denk aan woonverdichting, beschermen of versterken van lokaal groenareaal of het regelen van het winkelaanbod. De fiches geven een korte intro met uitleg over het thema, en bespreken vervolgens op welke manieren je het beleid kan ‘vastleggen’. Gemeenten kunnen immers vaak kiezen tussen een informeel richtkader, verordening, RUP,... Van deze mogelijkheden worden pro en contra besproken. Daarna volgt in elke fiche een reeks specifieke aandachtspunten, waarin bv. meer expliciet de beperkingen of gevaren van bepaalde keuzes worden behandeld. We geven ook de beschikbare handleidingen en een aantal referenties mee. Tot slot trekken we kort conclusies: kunnen we de gemeente eenduidige handvaten geven of staat er een waaier aan mogelijkheden open en maakt ieder zijn eigen keuze? Elke thematische fiche wordt ook gelinkt aan de strategieën, bepsroken in het vorige deel, waarvoor ze nuttig zijn.
Wat in dit deel nog niet wordt besproken, zijn de procedurele en juridische kenmerken van instrumenten die een decretale basis hebben. Dat vindt u in het laatste deel van deze toolkit.
INS TRUMENTEN ( T) STRA TE GIEËN ROLLEN UITD A GINGEN
INSTRUMENTEN THEMATISCH
• Regeling (woon-)verdichting
• Beleidsvisies in vergunningen & bouwstop
• Stedenbouwkundige last opleggen aan (woon-)verdichting
• Afbakenen van winkelgebieden
• Voorwaarden erfgoed en beeldbepalende gebouwen
• Sturen op beeldkwaliteit
• Vergroten groenareaal
• Regeling privaat parkeren
• Ruilen van bouwrechten
• Ruimtelijk gedifferentieerde heffingen en premies i.v.m. bouwen
• Actieve gemeentelijke grondregie
114122 130142 150158 164172 180186 194