10 Gemeente Nijmegen – Vossenpels
Bijlage 16 Interview 2 gemeente Nijmegen
Geïnterviewde: Brenda Cornielje
Functie: Procesmanager GEM Waalsprong Datum: 10 juli 2013, 11:00
Locatie: Thermionpark 7, Lent. Thermion.
Wat is uw functie?
Ik ben procesmanager binnen de GEM Waalsprong. Als procesmanager ben je hier verantwoordelijk voor het begin af aan, de hele planvorming tot en met de uitgifte van bouwrijpe grond. De hele planning, kostenbeheersing, het financiële verhaal, deelexploitatie van het plangebied waar je verantwoordelijk voor bent. Dus alles wat daartussen zit zo’n beetje.
Welke problemen heeft organische groei opgeleverd?
Je hebt het over organische groei, wat is voor jou de definitie van organische groei?
Het is heel verschillend en er wordt veel over gedebatteerd. Allereerst is het een groei van
woongebied die niet top-down gebeurt, vanuit een gemeente die zegt ‘zo, een woonwijk, we gaan grond opkopen en bouwen’, maar het is een groei die vanuit particulier initiatief komt, waar weer verschillende gradaties in zitten. Eén van de kenmerken is ook dat nadat het gebouwd is er ook nog ontwikkeling zou moeten kunnen plaatsvinden. Vooral op die grond heb ik voor de Vossenpels gevonden omdat kleinschalig begint, op het gebied van individuele woningen, die daarna kunnen worden uitgebreid en van functie veranderd kunnen worden.
Heb je daarbij ook gekeken naar de Vossenpels hoe wij de planvoorbereiding hebben gedaan? Wij zijn hier niet begonnen met een stedenbouwkundig plan, maar juist ook via een uitvraag naar het grotere publiek om te vragen wat de woonwensen zijn, dat heb je wel in beeld?
Ja, ik heb gevonden dat er beeldcontracten zijn afgesloten, maar ik weet bijvoorbeeld niet precies hoe die themabuurten tot stand zijn gekomen.
OK, dan is het misschien goed dat ik begin bij het begin. Wij hebben binnen de GEM Waalsprong een samenwerking gehad met projectontwikkelaars, BAM, AM Bouwfonds, Heijmans en een tweetal corporaties, die hebben samen met de gemeente Nijmegen een samenwerking gesloten in 1997. Vanuit die gedachte konden de partijen hier bouwen. Die hadden daarmee een bouwclaim. Het college van B&W heeft in het coalitieakkoord van 2010 gezegd ‘wij vinden het heel belangrijk dat particulieren zelf kunnen gaan bouwen en dat niet alleen de ontwikkelaar is die bouwt en de woning aanbiedt, maar dat ook particulieren zelf iets kunnen gaan doen’. Vanuit die gedachte zijn wij toen met de Vossenpels begonnen. We hebben gezegd ‘we maken dat gebied vrij voor alleen maar particulier opdrachtgeverschap, dus dat betekent dat er in principe geen ontwikkelaars gaan bouwen, maar dat het met de mensen zelf gaat gebeuren. Toen hebben we een uitvraag gedaan op een website, Plant je Vlag, daar konden mensen hun vlag neerplanten en aangeven wat hun
woonwens was. Vanuit die gedachte is samen met die mensen en werksessies is met bureau Geerssen uit Rotterdam, hebben wij het stedenbouwkundig plan gemaakt. Dat is ook samen in werksessies met mensen die wij toen aan tafel hadden, dat waren 200 á 300 mensen, waarmee wij werksessies hebben gedaan om dat plan te maken. Toen zijn wij daarna met de mensen die ook echt geïnteresseerd waren om een kavel te kopen verder gegaan om te kijken ‘wat vind je nou belangrijk aan beeldkwaliteitsaspecten?’ Die mensen hebben toen aangegeven ‘wat vinden wij nou belangrijk?’ en vanuit die gedachte zijn ook die buurtjes ontstaan, waardoor je ziet dat je een specifieke groep krijgt die rondom zo’n boomgaard gaat zitten, mensen die gaan leunen tegen de bestaande bewoners aan, dat noemen we De Erven. Dan houd je wat reststukken over en die noem je dan De Hoek, dat is dan meer vanuit de gedachte ‘die hangen er een beetje bij en dat is het dan’. We hebben een blok wat een woongroep is geworden, dat is het deel wat een corporatie samen met
164
woongroepen bouwt. We hadden een kas in het gebied wat we Rondom de Kas hadden genoemd, nu is die kas gesloopt, dus het een was rare benaming, maar het gebied heeft wel een aparte sfeer omdat je in de bestaande bebouwing zit. We hebben een gebied dat heet ‘Langs de Singel’. Daarmee verklaar je een beetje waarom die buurten genoemd zijn zoals ze genoemd zijn. Je ziet ook wel dat de mensen die geïnteresseerd zijn in die buurtjes, die hebben specifieke ideeën over hoe ze willen wonen. Je ziet daar ook wel wat verschillen in ontstaan.
Dus eerst zijn die werksessies gehouden en op basis van de interesses die daaruit kwamen is de buurt ingedeeld.
Ja en op basis daarvan zijn er ook beeldkwaliteitseisen vanuit het ontwikkelplan. We hebben toen beeldkwaliteitsregels gemaakt. Wel heel globaal, want het is niet gedetailleerd. Dat had er ook mee te maken dat de gemeente steeds zei ‘eigenlijk vinden we dat het gebied welstandsvrij zou moeten worden’. Wij merkten wel dat als wij het gesprek met mensen begonnen, toekomstige bewoners of mensen die geïnteresseerd waren om een kavel te kopen, dat heel snel werd gezegd ‘eigenlijk willen we wel regels, want ik wil wel weten wat mijn buurman gaat doen’. Dus je merkt wel heel erg dat mensen behoefte hebben aan regels.
Hoe verhoudt zich dat tot elkaar? Nijmegen is welstandsvrij verklaard.
Alleen de Vossenpels. Dat is een experimenteel besluit geweest. Er hebben in de rest van Nijmegen een aantal versoepelingen plaatsgevonden, dat klopt. Het kan bijvoorbeeld zijn dat ze welstandsvrij gegaan zijn op dakkapellen of aanbouwen, dus op ondergeschikte punten, dat ze daar wat soepeler op zijn geworden, maar alleen de Vossenpels is echt welstandsvrij. Dus waarvoor bij de
omgevingsvergunning geen toets meer door welstand plaatsvindt, maar wij hebben altijd vanuit de particuliere ontwikkeling gezegd ‘mensen willen graag regels’. Je kunt wel als gemeente heel fijn zeggen ‘wij schaffen al die regels af’, maar juist in zo’n ontwikkelgebied merk je dat mensen daar behoefte aan hebben. Wij hebben in die werksessies gekeken ‘aan wat voor regels hebben mensen dan behoefte? Waar willen ze dan iets over kunnen vinden?’ Heeft dat dan te maken met dat je geen roze woning naast je wil? Daarom dat we ook per deelgebied die beeldregieregels hebben gemaakt.
Dus de constructie is dat er juridisch geen welstand meer, maar er is dat contract waarmee bewoners akkoord gaan met regels.
Ja. Publiekrechtelijk zeg je als gemeente ‘wij hebben geen regels’, maar privaatrechtelijk heb je die regels nog wel. Wij hebben een kavelpaspoort waarin wij bouwvoorschriften vastleggen en binnen die bouwvoorschriften zitten ook die beeldregieregels en het kavelpaspoort zit bij de
koopovereenkomst. Dus privaatrechtelijk verbindt je je er wel aan. Je moet je afvragen wie dat ooit gaat afvragen. Maar het is belangrijk voor mensen onderling dat iedereen zo’n document heeft.
Hoe kun je het handhaven? Stel, je mag geen roze huis en ik bouw er toch één. De gemeente kan niet handhaven.
Als verkopende partij. Dan kan je iemand handhaven op basis van het contract wat je hebt gesloten. Dus dat is een privaatrechtelijk overeenkomst.
Dat wordt dan een moeilijker verhaal wanneer het met gewone welstand was gegaan.
Ik weet het niet, je hebt in ieder geval een overeenkomst met elkaar waarin je die afspraak hebt gemaakt. Maar goed, wat wij merken is dat je bij bouwplannen nu tot een soort consensus komt waarbij mensen nu in de bouwplanfase wel conform dat kavelpaspoort bouwen. En of dat helemaal uiteindelijk gebeurt, dat weet je nooit. Dat is bij omgevingsvergunningen met welstand ook. Je geeft ook een omgevingsvergunning af op basis van zwarte kozijn en als iemand twee jaar later zijn kozijnen rood schildert, dan gaat ook niemand zeggen ‘dat stond niet in de oorspronkelijke vergunning’. Er zit sowieso wel een punt in: wanneer ga je wel of niet handhaven?
165
In die beeldcontracten die afgesloten zijn is in vijf van de zeven buurten afgesproken dat na vijftien jaar niet meer gebouwd mag worden. Hoe verhoudt zich dat tot het idee van de gemeente om een wijk te ontwikkelen waar je steeds je huis een stukje kunt uitbreiden?
Ja, mensen hebben onderling heel erg aangegeven dat ze niet continu in een bouwput willen zitten. Het is meer dat het de wens van die mensen zelf is geweest dat ze hebben aangegeven dat ze daar niet op zitten te wachten, maar ik vraag me wel af... aan- en uitbouwen doe je altijd. Als je daar behoefte aan hebt ga je dat doen, dat zal in elke buurt zijn, dus hier ook. Ook na vijftien jaar. Ik vraag me wel af wat zo’n regel echt waard is. Aan de andere kant, het doelt ook een beetje op het feit dat je bij wijze van spreken met een soort caravan begint. Eerst de grond koopt en tijdelijk in een caravan of een hutje gaat zitten en vervolgens pas een woning gaat bouwen. Dat zijn natuurlijk veel grotere stappen dan dat je af en toe een uitbouw of een aanbouw gaat bouwen.
Dus het is meer om te voorkomen dat iemand vijftien jaar in een caravan gaat zitten.
Dat is denk ik meer de gedachte geweest van dit idee. Terwijl wij wel aan alle kanten promoten om juist bij wijze van spreken met één verdieping op je woning te beginnen en na een X aantal jaar die tweede verdieping erop te zetten. Juist om die uitbreiding te kunnen maken.
De vraag die er dan onder staat vervalt dan een beetje. Hoe zorgt de gemeente ervoor dat het plan de tijd kan doorstaan wanneer ontwikkelingen niet meer zijn toegestaan, maar dat zijn ze dus wel.
Ja, het is niet zo muurvast dat er helemaal niets meer gebouwd mag worden of dat er niets meer mag gebeuren in zo’n gebied. Dat moet je ook niet willen.
Het werd vrij stelling geformuleerd.
Ja, maar ik vind niet dat je daar heel strak op moet zitten.
Er is voor een fasering gekozen. Er is een fase 1, een fase 2 en een fase van na 2015. Zit er qua tijdsindeling verschil tussen fase 1 en fase 2? Of is dat alleen het onderscheid tussen de Ik Bouw Betaalbaarregeling en de rest?
Nee, die na 2015 op de kaart staat, dat is gewoon nog niet vrij. De rest wordt ontwikkeld zoals het ontwikkeld wordt en als er vraag is wordt het uitgegeven. Dus dat heeft verder niet met tijd of fasering te maken.
Nee, er was een gebied van na 2015 en wat overbleef was in twee fasen verdeeld.
Ja, dat had meer te maken met wij een ander deel hebben gelabeld aan collectief particulier
opdrachtgeverschap, waarvan we hebben gezet ‘we gaan dat op termijn in de markt zetten omdat je anders in één keer te veel kavels op de markt brengt’. Wij wilden van dat andere stuk onderzoeken of het mogelijk was om daar een collectief project van te maken. Wij hebben gemerkt dat het lastig is om grootschalige collectieve ontwikkelingen te doen, dus we proberen dat meer in blokjes van vijf te doen. Dus niet een groot stuk in één keer.
Het idee is dus eigenlijk dat als fase 1 vol is, ga je verder met fase 2.
Ja, dan ga je verder met het volgende.
Ik heb van Etiènne Waterval gehoord dat er veel aanmeldingen zijn voor de Ik Bouw Betaalbaar-regeling. Eigenlijk te veel. Hoe wordt daarmee omgegaan?
Wij hadden twintig rijwoningen en tien kleine vrijstaande datsja-woningen, die hadden wij voor Ik Bouw Betaalbaar geregeld en wij hadden 25 inschrijvingen op de rijwoningen, dus wij hebben een blokje van vijf extra rijwoningen erbij gezet. Daarmee heb je 25 rijwoningen voor Ik Bouw Betaalbaar en hou je vijf leningen over voor die andere woningen, want we hadden een totaal van dertig leningen. We zijn nu bezig om te kijken ‘waar geven we een vervolg aan deze hele regeling?’ Dan gaan we verder elders in het gebied met kijken hoe we met deze regeling verder kunnen gaan. Want
166
in de Vossenpels is geen ruimte meer om nog meer rijwoningen te maken, dan zal je elders in de Waalsprong waar je moet gaan kijken.
Dus de mensen de mensen die zich hebben aangemeld kunnen er vroeger of later ervoor in aanmerking komen. Dat hoefde niet met een loting.
We hebben geloot onder mensen die zich hadden ingeschreven met een lotnummer en je kavel kon kiezen met je lotnummer. Omdat wij nog vijf rijwoningen er bij hebben getekend, betekende het dat we op dat moment iedereen die er toen was ook konden laten intekenen. Dus we hebben toen alle inschrijvers, en we hebben nu een aantal mensen nog op de wachtlijst staan, dat is natuurlijk nooit verkeerd, een drie- of viertal, dat als iemand eruit valt, je die plek kan vullen met iemand op de wachtlijst.
Dus er zijn geen grote aantallen mensen teleurgesteld.
Nee, omdat je merkt dat je op een gegeven moment zegt ‘wij zijn uitverkocht’, dan gaan mensen zich ook niet meer inschrijven. Ik ben ervan overtuigd dat er veel meer belangstelling zit, maar dat mensen nu zich niet inschrijven, want die weten dat er nu op dit moment geen plek is.
U begon met het verhaal over de private partijen en de GEM, maar de private partijen en de gemeente zijn uit elkaar gegaan.
Er is een overeenkomst gesloten om de samenwerking te ontbinden.
Wat is de reden daarvoor geweest?
Omdat beide partijen het idee hadden dat ze in deze samenwerking verder wilden. De gemeente heeft daarmee gezegd ‘dan willen wij de regie terug in handen en gaan wij vanuit die hoedanigheid kijken hoe we het gebied verder gaan ontwikkelen’. Op een gegeven moment dan duurt zo’n samenwerking te lang en merk je dat het niet echt meer toegevoegde waarde heeft.
Maar die toegevoegde waarde, waar zat dat hem in? Wat dat bijvoorbeeld het niet tot overeenstemming kunnen komen of waren dat meer financiële redenen?
Je begint een samenwerking omdat je van beide expertisen gebruik wil maken. Je hebt als gemeente een bepaalde expertise en je hebt als ontwikkelende partij een expertise en met elkaar samen probeer je in een PPS-constructie een ontwikkeling van de grond te krijgen om elkaar sterker te maken en van elkaars expertise gebruik te maken. Op een gegeven moment moet je constateren dat die chemie tussen partijen niet meer aanwezig is. Op dat moment ga je uit elkaar.
Wat heeft die breuk verder voor gevolgen gehad voor de planvorming en de ontwikkeling?
Voor in de Vossenpels helemaal niet, want daar hebben wij sowieso geen ontwikkelaars zitten. Voor de particulier opdrachtgeverschap maakte dat helemaal niet uit.
En voor de rest van het gebied?
De ontwikkeling gaat daar gewoon verder. Er zijn afspraken gemaakt over hoe de ontwikkeling verder doorgezet wordt. Er zijn een aantal afspraken gemaakt over hoe de partijen verder nog zullen bouwen in de rest van de Waalsprong. De gemeente heeft tegelijkertijd de vrijheid om ook met andere partijen aan tafel te gaan en te ontwikkelen.
U zegt ‘de ontwikkelaars zitten niet in de Vossenpels’. Waarom is daarvoor gekozen?
Om echt particulieren daar zelf te laten bouwen, om te zeggen ‘hier doen de mensen het gewoon zelf’.
En als nou een ontwikkelaar naar jullie toestapt en zegt ‘ik heb een collectiefje van vier mensen en we willen wat’, dan is de Vossenpels eigenlijk niet de plek? Of kan het alleen andersom dat een collectiefje ontstaat en die er een ontwikkelaar bij zoekt?
167
Ja, dat is dan een beetje het scheidsvlak van het collectief particulier opdrachtgeverschap. Is het de ontwikkelaar die de mensen zoekt of zoeken de mensen de ontwikkelaar? Hoe ga je dat doen? Maar het blijft volgens mij altijd zo dat we de contracten voor de grond met de particulier zelf sluiten en niet met een ontwikkelaar. Dat zit volgens mij een wezenlijk verschil in, dat de particulier gewoon de contractpartij is. Dat zij dan uiteindelijk bouwen met zijn vieren of vijven met een ontwikkelende partij erbij, dat kan. Dat is prima.
Hoe ziet de GEM of de gemeente, want als ik het goed begrijp is de GEM de uitvoerende partij, hoe ziet zij haar rol ten opzichte van andere partijen, zoals ontwikkelaars en andere plannende
instanties? In organische groei bestaat ook de gedachte dat iedereen planner kan zijn. Daarmee kan dus iedereen onder het kopje ‘andere partijen’ vallen. Vroeger was het natuurlijk heel top-down. Een gemeente legde een woonwijk aan en er werd gezegd ‘ga er maar in’. Is dat meer gelijk getrokken?
Het is nu natuurlijk veel meer dat bewoners zelf daar een rol in hebben, in de Vossenpels zie je heel duidelijk dat je veel meer met bewoners samen aan het doen bent bij bijvoorbeeld de inrichting van het openbaar gebied. Je begint al met je planvoorbereiding, dat de bewoners daar een rol hebben. Met het feit dat ze zelf bouwen heb je al een grotere rol en uiteindelijk de inrichting en het beheer van het openbaar gebied ligt in dit geval zelfs bij bewoners of doen we samen met bewoners. Dus ook daar zit een belangrijke rol. In die zin ben je als bewoner partij. Het is natuurlijk altijd lastig. Mensen die nu pas aanhaken, terwijl die plannen al veel verder zijn, die zullen niet zeggen ‘ik heb een rol gespeeld bij de ontwikkeling van het plan’. Dus er zit altijd een beetje een gemiste kans of iets waar je niet aan mee hebt gewerkt.
Ik vraag het omdat er gemeenten zijn die met organische groei bezig zijn en eigenlijk zeggen ‘dit is het kader, ga daarbinnen maar je gang’, maar je kunt ook met mensen samen het kader opzetten en ik heb het gevoel dat dat hier meer is gebeurd.
Ja, maar goed ik ben er ook van overtuigd dat het merendeel van deze mensen gewoon een soort sturing of procesbegeleiding nodig heeft. Ik vraag me af of het mogelijk is om inderdaad te zeggen ‘daar ligt het, zoek het maar uit’. Dat zou voor misschien kleine delen, waar je misschien vier of vijf kavels ontwikkelt, daar kan ik het me nog wel voorstellen, maar niet in een gebied van 200 kavels. Dat gaat niet. Dat is te grootschalig.
Ik bedoel meer, ‘dit zijn de beleidskaders en daarbinnen mag je doen wat je wil’. Dus niet helemaal blanco...
Ja, je hebt een bepaald stramien waarbinnen je toch je ontwikkeling kunt doen. Wij hebben heel bewust de hoofdstructuur vastgelegd en daarbinnen liggen uitgeefbare gebieden waarbij je zelf je kavel kan aangeven: wil je 300m2, wil je 400, wil je 500? Dan ga je kijken met die particulier die die