10 Gemeente Nijmegen – Vossenpels
Bijlage 14 Interview 2 gemeente Almere
Geïnterviewde: Renze Borkent
Functie: Strategisch adviseur dienst Stedelijke Ontwikkeling Datum: 25 juni 2013, 15:00
Locatie: Landdroststraat 2, Almere. Gebouw Almere 2.0
Wat is uw functie?
Ik strategisch adviseur bij de dienst Stedelijke Ontwikkeling. Ik werk aan allerlei projecten tegelijk, dit is er één van en ik heb me de afgelopen maanden beziggehouden met het schrijven van de
structuurvisie van Oosterwold. Er was al een ontwikkelstrategie en die moest omgezet worden naar een structuurvisie om echt te kunnen beginnen met initiatiefnemers, er was een juridische
waarborging nodig. Daar heb ik aan gewerkt.
Die structuurvisie is nu in ontwerp, die ligt bij gemeenteraden, dat is de basis waarop het moet gaan gebeuren. Op welke termijn kunnen er dan ook echt ontwikkelingen plaats gaan vinden?
Vanaf het moment dat hij is vastgesteld kunnen initiatiefnemers aankloppen bij Almere of Zeewolde met een plan. Als dat binnen de kaders van de structuurvisie, en die kaders zijn er wel, maar er zijn ook veel vrijheden, dan kunnen ze in principe gaan starten.
Dat wordt dan ongeveer in het najaar?
Nee, het ligt nu bij de raad. Aanstaande donderdag [27 juni 2013] wordt het waarschijnlijk door de gemeenteraad van Zeewolde vastgesteld en volgende week donderdag door de gemeenteraad van Almere [4 juli 2013]. Dan heb je een vastgestelde structuurvisie, dus vanaf dan kan er van alles gebeuren.
Er liggen geen zienswijzen die het nog in de weg kunnen staan?
Nee, het ontwerp is eerst vastgesteld, dat is ter inzage gelegd. Daar zijn zienswijzen op gekomen, reactie, die zijn beantwoord, die hebben geleid tot een paar kleine wijzigingen, die hebben we verwerkt, dat ligt nu bij de gemeenteraad. Maar dat zijn kleine wijzigingen. Ik ga er vanuit dat beide gemeenteraden er gewoon mee instemmen.
Een initiatief moet grond aankopen bij de grondeigenaar. Hoe gaat dat in zijn werk? Jozefine Deijs zei dat de grond in eigendom is van het Rijk en boeren het pachten, maar ze zei daarna dat wanneer initiatieven grond wilden kopen, de overheid daar geen rol in had en dat de
initiatiefnemer en de boer het maar onderling moesten regelen. Hoe kan dat als de boer geen eigenaar is?
Ik snap wat je bedoelt. Er is sprake van versnipperd eigendom. Soms is het eigendom van een boer. Een paar gebieden zijn van het Rijk, het RVOB. Er zijn een paar grotere gebieden in handen van projectontwikkelaars die jaren geleden daar al een positie hebben ingenomen omdat zij zagen dat Almere bleef groeien. Daar tussendoor is versnipperd eigendom van boeren en particulieren. De grondeigenaar speelt wel een grote rol in Oosterwold. Als een boer zelf eigendom heeft en zegt ‘ik wil in lengte van jaren blijven doen wat ik nu doe’, dan kan dat gewoon. Dat kan hij gewoon zijn bedrijfsvoering continueren. Als je boer bent op grond van het RVOB dan ligt dat wat anders. De grondeigenaar kan wel initiatief nemen tot wat dan ook, tot nieuwe ontwikkelingen. Die moet dan wel met de huidige gebruikers een regeling treffen over hoe hij daarmee omgaan. Dat is onzeker voor een boer.
Mijn indruk was dat een grote meerderheid van de grond van het RVOB was, maar dat is dan dus niet zo.
152
Nee, niet de grote meerderheid. Ze hebben wel een behoorlijk stuk, maar ik weet niet hoe groot. Misschien een kwart. Tot nu toe, in Almere, hebben we actief grondbeleid. Dat betekent dat overal waar ontwikkeld wordt, dat de grond eerst wordt verworven door een gemeente. Dan maken we een plan en dan verkopen we het weer. Dus het gaat allemaal via de gemeente en dat gaan we nu niet meer doen. Wij stappen er tussenuit als het gaat om de grond.
De grond is niet van de gemeente, die is deels van het RVOB. Als zij de grond verkopen, dan gaat de opbrengst naar het RVOB en niet naar de gemeente.
Ja, maar daarvan hebben we gezegd ‘alles wat op publieke gronden wordt verkocht, dat gaat in het Fond Verstedelijking Almere 2.0’, dus daar heeft de gemeente ook nog wat aan.
Dus uit die gelden worden ook verder voorzieningen voor Oosterwold betaald.
Precies.
Anders kwam het in de knoop. Er wordt ook gezegd ‘er wordt eerst geld verdiend en daarna besteden we het geld in de vorm van verbetering van riolering’, maar dat komt dan dus uit dat fonds.
Dat is één stroom en de andere stroom is via kostenverhaal. Dat staat in de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie. We verhalen kosten voor onderzoek wat we moeten doen, proceskosten, dingen die je normaal gesproken ook in rekening brengt bij de initiatiefnemer via een exploitatieplan, dat doen we nu ook. Er wordt met een initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten en op basis daarvan wordt er een omgevingsvergunning aangevraagd en daar zit ook een financiële component in waarbij we kosten in rekening brengen voor infrastructuur die uiteindelijk in het gebied aangelegd moet worden, zoals voor vervoer, wegen en dergelijke, maar ook riolering en dingen op stedelijk niveau. Dat zit allemaal in het kostenverhaal.
Is dat dan een soort van opslag of is dat echt individueel berekend?
De kosten voor het hele gebied, van het eindplaatje, wordt berekend, dat deel je door 15.000 woningen en dan is er per woning een bedrag. Dus iedereen draagt naar verhouding bij. Op basis daarvan worden ook voorzieningen bekostigd.
En als dat nou 10.000 woningen worden omdat de ontwikkeling stokt? Kom je dan niet in de knoop omdat je met die 15.000 schaalvoordelen hebt?
Dat wordt wel lastig. In principe heb je dan ook minder voorzieningen nodig. Bij 10.000 woningen heb je minder scholen en minder brede wegen nodig, maar het is natuurlijk niet een vloeiende lijn. Het zijn stapjes. Dat wordt spannend de komende tijd en daar hebben we ook nog niet echt ervaring mee. Het is echt een nieuwe systematiek. Daarom hebben we ook gezegd dat de
uitvoeringsparagraaf die in de structuurvisie zit, elk jaar geüpdate kan worden, naar aanleiding van de ervaringen die we opdoen. Nu hebben we een globaal beeld, maar als een paar dingen niet goed blijken te werken, dan moet je dat gewoon aanpassen.
Dan kunnen dat soort kostenverhaalbedragen aangepast worden.
Ja. Je moet beginnen met een algemeen beeld en op basis daarvan kan je in ieder geval een start maken en dan loop je vervolgens tegen allerlei dingen aan en dat weten we ook van tevoren. We hebben er nu een paar jaar werk in zitten, op een gegeven moment moet je gewoon beginnen. Het is ook voor een deel experimenteren, dus er gaan ook fouten gemaakt worden, maar die moet je maken om ook stapjes verder te kunnen zetten. Dat is wat er nu gaat gebeuren.
Wat voor fouten bent u al tegengekomen of waarvan denkt u dat dat in de toekomst nog voor problemen kunt zorgen?
Ik ben heel benieuwd hoe het gaat met de verantwoordelijkheden die we bij initiatiefnemers leggen over het zelf aanleggen van infrastructuur, je energievoorziening, zelf groen en landbouw maken. Ik
153
verwacht dat daar heel snel samenwerkingsconstructies ontstaan van partijen die zeggen ‘als jij daar een huisje wil bouwen, dan regel ik wel het weggetje, dat doe ik bij die en die ook en als jij mij dan dit betaalt...’ Dan ontstaan er allerlei nieuwe samenwerkingsverbanden waar de overheid niet per se een rol in heeft. Maar ik denk niet dat iedereen voor zich, heel digitaal zoals wij het hebben opgeschreven, het zal gaan doen. De tijd zal het leren.
De uitvoeringsparagraaf wordt elk jaar herzien op basis van een evaluatie. Hoe ziet die eruit?
Dat gaat vooral in op het kostenverhaal en de hoogte van die bedragen, die worden elk jaar opnieuw bekeken en er wordt gekeken of die nog actueel zijn. Het gaat ook in op bijvoorbeeld de fasering van het gebied. We hebben wel gezegd, dat wilde het college er graag in hebben, we beginnen de eerste drie jaar alleen met initiatieven op grondgebied van Almere, dus dat is de hele zuidwestelijke helft van het plangebied. Er zit iets van fasering in het plan. Elk jaar wordt bekeken of dat gebied groter of kleiner kan worden. De kosten worden bij de evaluatie betrokken, de fasering, dat heeft ook te maken met de huidige marktsituatie. Hoe snel gaan dingen? Dat zijn de belangrijkste twee elementen.
Die zuidwestelijke helft, dat stond ook in de structuurvisie. Dat vond ik lastig om te zien op een kaart omdat de weg onder een vreemde hoek loopt.
Het groen gearceerde deel is het zuidwesten. Dat is de eerste fase. Het RVOB zit dus hier. Hier [ten
oosten van het knooppunt tussen de A6 en de A27] zitten grote ontwikkelaars, zoals Ymere en de
Alliantie, dat soort partijen. Je kan je voorstellen wat zij schreven in hun zienswijzen: ‘jullie wilden toch organisch? Zet het gebied dan in één keer open. Nu moeten wij nog drie jaar wachten’. Terwijl de boeren zeggen ‘wij willen graag door met ons bedrijf, dus kunnen jullie niet met een veel kleiner gebiedje beginnen?’ Zo heeft iedereen vanuit zijn eigen perspectief er een mening over. Dit is vooralsnog hoe we beginnen en daar kan elk jaar een aanpassing in komen.
Ik neem aan dat Almere begint met het deel van het RVOB, zodat daar een beginnetje kan worden gemaakt en andere initiatieven daarop kunnen aanhaken.
Ja, dat zou kunnen, maar dat is helemaal niet op voorhand gezegd. Hier is al een rijtje met
woningbouw en boerenbedrijven die van alles daar al doen. Het zou ook kunnen dat mensen juist daar, op basis van de ruimtelijke kenmerken, gaan aansluiten. Hier zijn we bezig met een nieuwe woonwijk, Nobelhorst. Het kan ook zijn dat dat aanleiding is om juist hier op aan te sluiten. Dat hangt helemaal af van de initiatiefnemers, maar als je zegt ‘waar is de kans het grootst dat er ook echt iets komt wat gelijk al een bepaalde schaal heeft?’, dan is die kans natuurlijk het grootst bij het RVOB, want daar hoeven partijen zich niet meer te vereniging om samen tot één plan te komen. Dat zou bij de noordkant wel het geval zijn. Dus hier kunnen wat meer kleinschalige dingetjes stap voor stap ontstaan en op de RVOB-grond heb je de kans gelijk al wat meer te doen. Daar sturen wij verder niet in.
Er is een aantal beleidsmatige kaders binnen Oosterwold. Eén daarvan is dat 30% van de woningen betaalbaar moet zijn voor mensen tot een modaal inkomen. Hoe wordt dat gerealiseerd? Wordt dat via de Ik Bouw Betaalbaarregeling gedaan?
Dat wordt ook via het kostenverhaal geregeld. Iedereen betaalt een generiek kavel, dus iedereen betaalt hetzelfde, naar verhouding. Daar zit ook 30% sociaal in. Dat is een wiskundig gemiddelde van alles wat iedereen betaalt. Daar zit dus ook geld in wat later aangewend wordt om sociale
woningbouw te realiseren.
Dus dat is een soort opslag?
Ja.
154
Hoe dat financieel precies wordt versleuteld, daar wordt ik onvoldoende van. Ik weet wel dat het via kostenverhaal in evenwicht wordt gebracht. Daar zou ik even navraag naar moeten doen.
De kaders zijn er wel, maar het zijn er heel weinig. Kan het zijn dat er zo weinig kaders zijn dat je een gebied krijgt zonder enige samenhang?
Aan de ene kant zijn het er weinig, maar aan de andere kant zijn ze wel heel concreet en echt heel strak. Vaak hebben beleidsnota’s en structuurvisies wel ambities en vage doelstellingen, maar dat kan je dan in de praktijk heel veel kanten mee op. Hier worden gewoon spelregels gepresenteerd. Je realiseert 20% bebouwing. Dus niet 21% of 19%, 6,5% verharding. Er zitten hele harde eisen in, zodat je zeker weet dat iedereen in deze verhouding gaat realiseren. Het is hele strakke sturing. Het lijkt een heel los plan en dat is het ook en er wordt heel veel vrijheid gegeven aan initiatiefnemers, maar tegelijkertijd gaat het gepaard met een hele grote verantwoordelijkheid en dat is onze stelling ook. Grote vrijheid, daar past ook een grote verantwoordelijkheid bij. Waardoor je dus ook zelf
verantwoorlijk bent voor functies in bepaalde verhoudingen. Of dat nou op een kleine kavel is of op een grote kavel, als die verhouding maar zo is. Dat is dan bij een landschapskavel en een
landbouwkavel zijn het iets andere verhoudingen, maar dat zijn hele strakke percentages. Op basis daarvan wordt gestuurd op de ambities die wat algemener van aard zijn. Er staat bijvoorbeeld een ambitie in van ‘Oosterwold is een continu groen landschap’. Dat krijg je niet als je 5.000 woningen bij elkaar zet, zonder een groene dooradering. Maar als elke kavel hieruit moet bestaan en als je
vervolgens zegt dat die rode component van de kavel gecentreerd moet worden op de kavel, dan weet je dus zeker dat elke kavel wordt omringd door groen. Wat er ook op die kavel staat. Dat wordt vrijgelaten, maar het groen-blauwe raamwerk van het hele gebied zal dus bestaan uit een heel fijnmazig systeem van allerlei initiatieven. Dus met die principes, en die heten in de ontwikkelvisie nog spelregels, daarmee wordt de sturing aangebracht om de ambities ook daadwerkelijk te realiseren. ‘Oosterwold is een continu groen landschap’, ‘stadslandbouw als drager’. Dat kan je wel opschrijven, maar dat kan je alleen realiseren als je ook aangeeft dat iedereen die landbouw ook realiseert. Dat moet gewoon onderdeel blijven van het gebied. Je kan niet zeggen ‘ik wil alleen een woonwijkje bouwen en de rest interesseert me niet’, want dan halen wij onze ambities niet. Dat is ook voor ons zoeken. Waar laat je nou los en waar ga je sturen? In dit plan wordt dus heel erg gestuurd op de verhoudingen tussen functies op een kavel. En het is de vraag of dat gaat werken of mensen dat snappen en of mensen dat gaan realiseren.
Waar zijn die percentages op gebaseerd?
Die zijn gebaseerd op ambities om een bepaalde hoeveelheid stadslandbouw te creëren, waardoor je een bijdrage kan leveren aan de lokale voedselproductie voor heel Almere.
Dus het zijn beleidsmatig gebaseerde percentages?
Ja, eigenlijk wel. Het water is gebaseerd op de wateropgave die je bij reguliere gebiedsontwikkeling ook hebt.
Er zitten hoge ambities in het plan, vooral met betrekking tot duurzaamheid en zelfrealisatie. Ook verschillende inkomensgroepen. Hoeveel rek zit daarin als blijkt dat die ambities te hoog gegrepen zijn? Problemen waar veel gemeenten nu mee kampen is dat achteraf de ambities te hoog bleken en dat het eigenlijk niet mogelijk is om binnen dat plan die ambities bij te stellen of los te laten. Hoe zit dat hier?
Dat zullen we dan vanzelf merken. Je begint met een soort stip op de horizon: zo ziet ons gebied er idealiter uit. We nodigen mensen uit om daar invulling aan te geven. Kijk, als wij nu jaar in jaar uit merken dat de mooiste initiatieven uiteindelijk stranden op steeds hetzelfde punt, en dat is dan bijvoorbeeld duurzaamheid, dan moet je op een gegeven moment zeggen ‘op dat punt moeten we een tandje terugschakelen’, want uiteindelijk gaat het er wel om dat het gebied door de
initiatiefnemers wordt gerealiseerd. We zullen zo veel mogelijk stimuleren om deze principes te realiseren, maar als je steeds merkt dat eentje niet werkbaar is, dan moet je daar gewoon wijzigingen
155
in aanbrengen. Alleen, dat kan pas als je die ervaring hebt. Dit is zo’n nieuwe strategie, dat we niet op voorhand kunnen zeggen ‘dit zal wel niet lukken of dat zal wel niet lukken’. We gaan gewoon kijken hoe ver we daarin komen. Elk jaar kun je dus, op basis van dat soort evaluaties, kun je zeggen ‘gaan we hier mee door of niet?’
Zo’n bijstelling van ambities is een politieke keuze. De ambtelijke organisatie kan wel zeggen ‘dit is niet haalbaar’, maar dan moet het nog wel door de politiek heen. Dat heb ik ook in een andere case gezien. De politiek was te traag en te standvastig waardoor het project steeds verder in de problemen raakte. Speelt dat hier minder dat aan bepaalde ambities heel erg vastgehouden wordt?
Dat verschilt per college natuurlijk. Na de verkiezingen kunnen opeens weer hele andere krachten gaan spelen. We hebben wel geprobeerd in die structuurvisie om daar ook ruimte in te scheppen. ALs het gaat om duurzaamheid hebben we gezegd ‘de kavels zijn verregaand zelfvoorzienend’. Daar geef je aan zelfvoorzienendheid, daar gaan we alles uit de kast halen om het maximale te bereiken, maar het is niet zo zwartwit dat we zeggen ‘als je niet 100% zelfvoorzienend bent, ga dan maar weg, dat past niet’. Het is echt een ambitie, ‘de initiatiefnemer voorziet zo veel mogelijk op duurzame wijze zichzelf van energie’, dus hij moet wel laten zien dat hij alle mogelijke ideeën heeft gehad om daar invulling aan te geven. Dat moet hij in zijn initiatief laten zien hoe hij dat vorm geeft. Wat kan ik wel doen in plaats van wat kan ik niet doen? Als hij met een regulier plan komt en er totaal geen aandacht aan heeft besteed, dan past het ook niet in de geest van dit plan. Hij moet echt aangeven hoe hij daar zo veel mogelijk zijn best heeft gedaan om daar wat van te maken. Dat is al heel anders dan een harde regel van ‘het moet zoveel proces zijn en anders lukt het niet’.
De gemeente legt structuren als riolering en wegen aan. Vooral riolering. Een initiatiefnemer kan zich overal in het gebied vestigen, maar stelt hij zich vestigt in een gebied waar geen riolering is, gaan dan de kosten voor de gemeente niet ontzettend omhoog of wordt dat door een grotere mate van kostenverhaal op hem verhaald?
In eerste instantie legt de initiatiefnemer zelf de riolering aan.
Op de eigen kavel toch alleen?
Ja, maar hij moet hem ook aansluiten op het hoofdriool, net zoals je je weg aansluit op een bestaande weg, zo moet je dat ook voor je riolering doen.
Ik meen dat ik ergens had gelezen dat de wegen inderdaad door mensen zelf gedaan werden, maar dat de riolering alleen voor de eigen kavel was, maar dat is dan dus niet zo?
Wat we bijvoorbeeld bij de wegen hebben gezegd, in de eerste instantie legt de initiatiefnemer zelf een weggetje aan. Dat kan in het begin halfverharding zijn, maar als dat een bepaalde schaal krijgt en