Inleiding
Met ingang van 1 januari 2001 is de Wet Financiering Decentrale Overheden (Wet FIDO) in werking getreden.
Volgens het besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeente is de gemeente verplicht om een zogenoemde treasuryparagraaf op te nemen.
Treasury, kortweg het beheren van geld- en kapitaalstromen, neemt bij de decentrale overheden een belangrijke plaats in.
Affaires in het verleden, zoals de Ceteco en de IJslandgelden benadrukken nog eens extra het belang dat het bestuur heeft bij een verantwoorde uitvoering van de treasuryfunctie.
De wet FIDO stelt regels voor het beheer van de treasury. Deze wet bevat normen voor het beheersen van risico’s op kort- en langlopende geldleningen, het kasgeldlimiet en de renterisiconorm. Voorts worden de decentrale overheden verplicht een treasurystatuut op te stellen en moet een treasuryparagraaf in de begroting en het jaarverslag worden opgenomen.
Voortvloeiende uit de Wet FIDO heeft de raad van Woerden de laatste versie van het treasurystatuut vastgesteld in de raad van 30 juni 2004. Treasury wordt hierin gedefinieerd als: het sturen en beheersen van, het
verantwoorden over en het toezicht houden op financiële vermogenswaarden, de financiële geldstromen, de financiële posities en de hieraan verbonden risico’s. Met de vaststelling van het treasurystatuut is door de gemeenteraad de bestuurlijke infrastructuur voor de uitvoering van de financieringsfunctie neergelegd.
Eind 2010 wordt een herzien treasurystatuut aan de raad voorgelegd.
In het kader van artikel 9 uit de Wet FIDO, waarin bepaald is dat binnen vijf jaar na inwerkingtreding verslag zal worden gedaan over de doelmatigheid en de effecten van de wet in de praktijk, heeft in 2006 een evaluatie plaatsgevonden. De Wet FIDO is geëvalueerd onder verantwoordelijkheid van de ministeries van Binnenlandse Zaken en Financiën. De conclusie is dat de Wet FIDO in voldoende mate aan zijn doelstellingen heeft voldaan en dat er geen reden voor grote verandering is en dat met enkele wijzigingen kan worden volstaan.
Tevens hebben wijzigingen plaatsgevonden naar aanleiding van de kredietcrisis.
Wijzigingen naar aanleiding van de kredietcrisis:
1. aanscherping van het landencriterium: de lidstaat van de EER (Europese Unie met Liechtenstein, Noorwegen en IJsland) waarin de financiële onderneming gevestigd is, beschikt tenminste over een AA-rating.
2. aanscherping rating: de financiële ondernemingen waar openbare lichamen gelden uitzetten dienen aan te tonen dat zij (of de door hen uitgegeven waardepapieren), over een AA-minusrating beschikken bij uitzettingen voor langer dan drie maanden.
3. differentiatie naar looptijd: indien de gelden minder dan drie maanden worden uitgezet dan dienen de financiële ondernemingen aan te tonen dat zij (of de door hen uitgegeven waardepapieren) over een A-rating beschikken.
4. verkapt “nearbanking” inperken: Openbare lichamen zetten tijdelijk overtollige gelden van aangetrokken leningen voor projectfinanciering uitsluitend uit bij financiële ondernemingen waar deze leningen zijn aangegaan, waarbij de voorwaarden wat betreft de ratings en het landencriterium blijven gelden. Indien een openbaar lichaam een nettingsovereenkomst heeft gesloten met een financiële onderneming met betrekking tot het uitzetten van tijdelijk overtollige gelden van aangetrokken leningen voor projectfinanciering worden geen eisen gesteld aan de rating van de financiële onderneming, noch aan de rating van de lidstaat waar de financiële onderneming gevestigd is.
Wijzigingen naar aanleiding van de evaluatie van de wet fido
Per 1 januari 2009 zijn ook de wijzigingen van de fido-regelgeving naar aanleiding van de evaluatie van de wet fido van kracht geworden.
3. er is een einde gemaakt aan hypotheekverstrekking aan “eigen” personeel (gemeente Woerden heeft een dergelijke regeling niet).
In de “Regeling tot wijziging van de regeling uitzettingen en derivaten decentrale overheden en van de uitvoeringsregeling financiering decentrale overheden” zijn ook de wijzigingen van de renterisiconorm en het kasgeldlimiet opgenomen.
Financieringspositie
Het geïnvesteerd vermogen, dat zijn de boekwaarden van alle geactiveerde investeringen, bedraagt per 1-1-2011 € 211,3 miljoen.
Het schuldrestant van de aangetrokken langlopende geldleningen bedraagt per 1-1-2011
€ 61,8 miljoen en de stand van de eigen reserves en voorzieningen € 104,8 miljoen.
Risicobeheer
Er wordt gestreefd naar het beheersen van risico’s. Onder risico’s wordt verstaan renterisico’s, kredietrisico’s, liquiditeitenrisico’s, koersrisico’s en valutarisico’s.
Koers- en valutarisico’s spelen in Woerden geen enkele rol. Transacties in vreemde valuta doen zich niet voor en de gemeente Woerden neemt alleen deel in het aandelenvermogen van twee (semi)overheidsgerichte
instellingen, namelijk Bank Nederlandse Gemeenten en Vitens. Dit aandelenbezit is echter niet gebaseerd op winstoogmerk c.q. speculatieve doeleinden. Het risico van deze aandelen vinden wij te verwaarlozen. De aandelen worden gewaardeerd tegen de historische kostprijs.
De risico’s die voortvloeien uit een mogelijke waardedaling van de vorderingspositie ten gevolge van het (niet) tijdig na kunnen komen van de verplichtingen door de tegenpartij (kredietrisico) wordt in het treasurystatuut geregeld conform de eisen gesteld in de wet fido.
Uit voorgaande blijkt dat de kredietrisico’s die de gemeente Woerden loopt over haar treasuryactiviteiten gering zijn.
In de praktijk wordt echter alleen “zaken” gedaan met instellingen met een AAA-rating.
De te beheersen renterisico’s op grond van de Wet FIDO uiten zich concreet in het kasgeldlimiet en de renterisiconorm. Beide instrumenten beogen de renterisico’s te begrenzen die verbonden zijn aan de korte en lange schuld.
Kasgeldlimiet
De kasgeldlimiet is het maximumbedrag waarvoor kortlopende middelen mogen worden aangetrokken op de geldmarkt. Dit maximum bedraagt 8,5% van het begrotingstotaal met een minimum van € 300.000 (art. 3 lid 2 wet Fido). Uitgaande van een totale lastenraming van € 93.674.000 bedraagt de kasgeldlimiet € 7.962.290..
Met ingang van 1 januari 2009 is het provinciaal toezicht ingebed in het reguliere begrotingstoezicht. De
informatie over de kasgeldlimiet en de renterisiconorm wordt opgenomen in de bij de begroting en het jaarverslag behorende financieringsparagraaf.
Voor overschrijding van de kasgeldlimiet bestaat een meldplicht. Indien voor het derde achtereenvolgende kwartaal de kasgeldlimiet wordt overschreden moet de gemeente dit aan de toezichthouder melden. Daarbij dient te worden aangegeven wanneer weer aan deze limiet wordt voldaan. Zolang niet aan dit wettelijk criterium wordt voldaan moeten de gegevens over de vlottende schuld weer elk kwartaal naar de toezichthouder worden gestuurd. De thans bestaande mogelijkheid voor het verlenen van ontheffing blijft ook in de nieuwe situatie bestaan.
De renterisiconorm stelt dus een kader voor een zodanige opbouw van de leningenportefeuille van de gemeente, dat het renterisico door renteaanpassing en herfinanciering zo veel mogelijk wordt voorkomen. Hierdoor kan in enig jaar niet een onevenredig groot deel van leningenportefeuille worden geherfinancierd., zodat het renterisico op de vaste schuld over de jaren gespreid wordt.
Het percentage van de risiconorm wordt genomen van het begrotingstotaal. Daaronder wordt verstaan het totaal van de lasten op de begroting. De renterisiconorm geldt niet voor gemeenten met een vaste schuld die lager is dan het begrotingstotaal. Zij behoeven zich voortaan niet meer aan de 20%-norm te houden. Daarmee krijgen die gemeenten de vrijheid om de spreidingsduur van de financiering naar eigen inzicht aan te passen.
Deze situatie is ook voor de gemeente Woerden van toepassing. De vaste schuld ad € 61,8 miljoen ligt lager dan het begrotingstotaal 2011.
Indien eventueel wordt afgeweken van de renterisiconorm kan ontheffing worden verleend. Als bij afwijkingen de toezichthouder wordt geïnformeerd en ontheffing wordt verkregen handelt de gemeente rechtmatig. Zoals gezegd is deze situatie niet van toepassing op de gemeente Woerden.
Uitgaande van een totale lastenraming van € 93.674.000 bedraagt de renterisiconorm voor het begrotingsjaar 2011 € 18.734.800, maar zoals gezegd is dit niet van toepassing omdat de vaste schuld ad € 61.8 miljoen lager ligt.
Langlopende geldleningen
In onderstaand overzicht wordt het verloop weergegeven van het saldo van de langlopende geldleningen met gemiddeld rentepercentage.
De rentelast van langlopende geldleningen is voor 2011 geraamd op € 2.797.327.
In onderstaand overzicht worden de mutaties in de leningenportefeuille aangegeven voor 2011.
Stand per 1 januari 2011 € 61.878.754
Aflossingen € 3.703.625
Stand per 31 december 2011 € 58.175.129
Het genoemde bedrag aan aflossingen betreft de reguliere aflossingen. Er zijn geen geldleningen met een mogelijkheid tot vervroegde aflossing.
Jaar bedrag rentepercentage
2002 € 15.000.000,- 4,84%
2003 € 14.000.000,- 4,72%
2004 € 15.000.000,- 4,28%
2005 € 10.000.000,- 3,83%
2007 € 8.000.000,- 4,24%
2008 € 7.000.000,- 4,39%
Rentepercentage
In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met de volgende rentepercentages:
Renteomslagpercentage: 4,50 Rente nieuwe investeringen: 4,50 Rente grondbedrijf: 5,00 Rente kort geld 2,00
Het eerste jaar van investering wordt geen rente berekend.
De renteomslag wordt bepaald door het totaalbedrag van de diverse rentecomponenten (rente langlopende geldleningen, rente kortlopende leningen, rente eigen financieringsmiddelen) te delen op de boekwaarde van de investeringen op 1 januari van het jaar. Een eventueel positief of negatief verschil ten opzichte van het
renteomslagpercentage wordt verrekend met de reserve renterisico. Hierdoor wordt de rentegevoeligheid van de begroting c.q. rekening geneutraliseerd.
In het dekkingsplan behorende bij de programmabegroting 2011 is voorgesteld het renteomslagpercentage met 0,25% te verlagen.
Verwachting voor 2011 en 2012
Het al dan niet aantrekken van langlopende geldleningen is afhankelijk van ontwikkelingen op het gebied van grondexploitatiegebieden en investeringen in scholenbouw en randwegen.
Ook van belang is de ontwikkeling van de rente van zowel kort geld als lang geld. Op grond van de huidige rentepercentages is kort geld lenen verhoudingsgewijs het voordeligst.
De mate waarin en het tijdstip wanneer grote investeringen gaan lopen, bepalen het moment van consolidatie van kort geld naar het aantrekken van langlopende geldleningen.
Hoewel de ontwikkeling van rentetarieven altijd een bepaalde mate van onzekerheid kent, is de situatie door de economische crisis en de schulden van nationale overheden mogelijk nog meer onzeker dan anders.
PARAGRAAF 3 - GRONDBELEID
Inleiding
Het gemeentelijk grondbeleid is ondersteunend aan de door het bestuur geformuleerde beleidsdoelstellingen.
Grondverwerving, -productie, -uitgifte en –beheer zijn onmisbare en logische ingrediënten van elke ontwikkeling met ruimtelijke consequenties, of het nu gaat om het bouwen van woningen, de aanleg van wegen of het realiseren van scholen en andere maatschappelijke voorzieningen.
De gemeentelijke doelstellingen van en werkwijzen binnen het grondbeleid, inclusief het te voeren
grondprijsbeleid liggen vast in de nota Vaste grond voor beleid, vastgesteld door de raad in februari 2006. Met deze nota wordt ook invulling gegeven aan de begrotingsvoorschriften die een transparant en ingekaderd grondbeleid beogen. Het grondprijsbeleid wordt uitgewerkt in de – elk jaar door het college vast te stellen – Grondprijsbrief. Begin 2011 zal de nota Vaste grond voor beleid worden geevalueerd en geactualiseerd.
Onderdeel van de gemeentelijke begroting is de paragraaf grondbeleid. Hierin wordt de raad jaarlijks inzicht geboden in - kort gezegd - de resultaten en risico’s van de grondexploitatie. Tevens omvat deze paragraaf een meerjarenprognose voor het grondbedrijf.
In deze paragraaf grondbeleid komen achtereenvolgens aan de orde:
• een beschrijving van de ontwikkelingen op de lokale en regionale vastgoedmarkt;
• de uitgangspunten ten aanzien van renteparameters en risicoafdekking die in de grondexploitaties worden gehanteerd;
• een stand van zaken en vooruitblik van elk grondexploitatiegebied, waarbij ook eventuele risico’s worden benoemd;
• een meerjarenprognose van de afdrachten aan fondsen en de financiële relatie tussen de algemene reserve grondbedrijf en de algemene dienst;
• aandachtspunten bij de grondexploitatie en kostenverhaal bij particuliere locatieontwikkelingen.
De lokale vastgoedmarkt en het grondbedrijf Nieuwbouw woningen
In 2009 zijn binnen de gemeente Woerden 239 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Voor het jaar 2010 zullen er in Woerden circa 205 nieuwbouw woningen opgeleverd worden. Waarvan de helft op particuliere locaties. De verwachting voor 2011 is ca. 350 nieuwbouwwoningen, waarvan circa de helft afkomstig is van gemeentelijke grondposities.
In vergelijking met andere gemeentes die de afgelopen jaren veel nieuwbouw hebben gekend geen slecht resultaat. Bij alle projecten is de afstemming op de wensen van de kopers steeds belangrijker.
In het huidige economische klimaat is als algemene tendens waar te nemen dat onderhandelingen met partijen moeizamer verlopen. Dat geldt zowel in de relatie met grotere ontwikkelende partijen voor de projectmatige woningbouw als voor de particuliere kavelkoper. Voor alle partijen is het verkrijgen van financiering moeilijker geworden. Daarbovenop geldt voor ontwikkelaars dat zij minder bereid zijn tot het aangaan van financiële risico’s doordat het afzetrisico groter is dan in het verleden. Deze tendens vertaalt zich met name in vertraging in de uitgifte. De (negatieve) rente-effecten hiervan zijn verwerkt in de exploitatieberekeningen 2010. Tegenover de rente effecten staat ook een voordeel van minder hard stijgende kosten dan eind 2008 werd verwacht hetgeen weer een gunstig effect heeft.
de woonconsument in Woerden dan schrikt dat de woonconsument af en zal dit negatief werken op de verdere uitgifte van de kavels”. De makelaar geeft over de vrijstelling van het Woonkeur de volgende reactie: “door de beperkingen in ontwerp en indeling te laten vervallen zal het voor de particuliere opdrachtgever makkelijker worden om door het proces van ontwerp tot vergunning te komen en zal dit uiteindelijk meer tevreden kavelkopers opleveren.” Voor projectmatige bouw zal een verplicht advies aangevraagd moeten worden bij de WAC (Woonadviescommissie). Het bouwbeleid zal eind 2010 door de raad worden herijkt.
In het onderstaande gaan wij per exploitatiegebied in op de belangrijkste financiële wijzigingen. Voor een uitgebreide toelichting verwijzen wij u naar de vastgestelde exploitaties 2010.
Het in het coalitieprogramma vastgelegde uitgangspunt van 25% sociale woningbouw in de nieuwbouwplannen beschouwen wij als richtinggevend. Per exploitatiegebied wordt steeds de volkshuisvestelijke wenselijkheid en de juridische en financiële haalbaarheid bezien; er is derhalve sprake van maatwerk. Overigens mag duidelijk zijn dat een lager aandeel sociale woningbouw leidt tot een positief effect op het resultaat van de totale
grondexploitatie.
Bestaande woningbouw
De markt voor bestaande woningen laat een afvlakking zien van prijsstijgingen en in het hogere segment zelfs een daling. Met min of meer stabiele aantallen verkochte woningen. De (landelijke) politieke discussie over begrenzing of beperking van de mogelijkheden voor hypotheekrenteaftrek heeft naar mag worden aangenomen een drukkend effect op prijzen en doorstroming. Daarnaast is inmiddels een landelijke discussie gaande over de verhuur van sociale huurwoningen, hetgeen grote gevolgen kan hebben voor de huursector.
Herstructurering van bestaande woongebieden vraagt ook om een planmatige benadering. Belangrijk daarin is de taakverdeling tussen vastgoedeigenaren, waaronder de corporaties en de gemeente. Keuze daarbij kan zijn om eventuele grondopbrengsten die in het betreffende gebied worden gerealiseerd, ook weer in hetzelfde gebied in te zetten.
Kantoren
De kantorenmarkt in Woerden is nauwelijks in beweging. In het Masterplan Snellerpoort wordt rekening gehouden met een ontwikkeling van maximaal circa 60.000 m2 bvo (inclusief de geldende contractuele afspraken). Voor het overige zijn er geen plannen tot kantoorontwikkeling.
De mogelijke transformatie van de gebieden met thans een kantoor,- of bedrijvenfunctie naar andere functies zijn in het kader van de Ruimtelijke Structuurvisie bezien. Financiële haalbaarheid (voor de vastgoedeigenaren) en stedenbouwkundige wensen moeten daarin hand in hand gaan. En uiteraard geldt ook hier dat transformatie niet mag leiden tot een verdere onbalans tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.
Detailhandel
In 2010 is een onderzoek gedaan naar de detailhandelstructuur. Deze zal in de loop van 2010 leiden tot conclusies en uitgangspunten voor het uitbreiden/aanpassing van het winkelaanbod.
Bedrijfsterreinen
In de kern Woerden is op bedrijventerrein Breeveld nog circa 3,5 ha uitgeefbaar. In afwachting van de uitkomsten van de Ruimtelijke Structuurvisie wordt hier geen grond uitgegeven. Daarnaast zijn er kleinschalige (particuliere) (her)ontwikkelingen, op Bedrijventerrein Barwoutswaarder en Honthorst. De (particuliere) gronden op deze terreinen zijn inmiddels grotendeels uitgegeven.
De economische visie, door de raad in juli 2007 vastgesteld, onderbouwt nut en noodzaak van een regionaal
In het nieuwe coalitieakkoord is gekozen om geen nieuw regionaal bedrijventerrein te realiseren en dat eerst gewerkt zal worden aan revitalisering en transformatie van de huidige bedrijventerreinen binnen de
gemeentegrenzen. Waarbij uitgangspunt is dat financiering door andere partijen dan de gemeente Woerden voor het benodigde budget moeten zorgen.
Maatschappelijke voorzieningen
Met betrekking tot de maatschappelijke voorzieningen geldt nog steeds de opmerking dat de ruimtebehoeftes niet altijd tijdig op basis van een meerjarenprognose in ruimtelijke plannen - en daarmee in grondexploitaties - (kunnen) worden vertaald. Hierdoor worden de saldi van de grondexploitaties in het begin van het planproces mogelijk te positief geraamd. Het betekent tevens dat geldgenererende functies in de loop van de
planontwikkeling alsnog moeten worden omgezet in andere functies. Daardoor staan de financiële uitkomsten van de grondexploitatie onder druk. Met de oprichting van de afdeling Vastgoed wordt dit probleem aangepakt.
Uitgangspunten voor grondexploitaties
De grondexploitaties van de gebieden waar zich ontwikkelingen voordoen, worden jaarlijks herzien.
In al de grondexploitaties wordt uitgegaan van de boekwaarde per 31 december 2009 zoals opgenomen in de jaarrekening 2009. Daarnaast zijn de laatst bekende wijzigingen doorgevoerd waardoor meevallers en tegenvallers zijn ontstaan.
Parameters
Met betrekking tot de parameters zijn de volgende percentages gehanteerd:
- rentewinst en – verlies 5,00 % - kostenstijging in 2009 0,00 % - kostenstijging 2010-2012 0.00 % - kostenstijging 2013 e.v. 2,00 % - opbrengstenstijging 2009 0,00 % - opbrengstenstijging 2010-2011 0,00 % - opbrengstenstijging 2012 e.v. 1,00 %
Voor de onderbouwing van deze parameters verwijzen naar de nota Uitgangspunten grondexploitaties, door ons vastgesteld in 2010.
Fondsen
De bijdragen aan fondsen die rechtstreeks ten laste van de grondexploitatie worden gebracht bedragen € 31,-- per m2 uitgeefbaar terrein aan de Reserve Infrastructurele Werken en € 7,-- per m2 uitgeefbaar terrein voor het Groenfonds (€ 2,-- per m2 voor zover het Snel en Polanen betreft). Dezelfde bedragen worden ook bij particuliere ontwikkelaars in rekening gebracht indien aan particuliere plannen op grond van een exploitatieovereenkomst medewerking wordt verleend.
In het kader van de invoering van de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (nWro) per 1 juli 2008 en de hiermee gewijzigde mogelijkheden tot kostenverhaal worden de fondsbijdrages vooruitlopend of uiterlijk gelijktijdig met de evaluatie van de nota vaste grond voor beleid hereikt en gebaseerd op de mogelijkheden van deze wetgeving.
Meerjarenprognose grondbedrijf
Op basis van de nota Vaste grond voor beleid wordt in het eerste kwartaal 2011 een meerjarenprognose grondbedrijf aan de raad voorgelegd.
Risicovoorziening
Voor de afdekking van risico’s wordt in elke grondexploitatie een risicovoorziening opgenomen. Uitgangspunt hierbij is een vast percentage van de nog te realiseren opbrengsten. Voor woningbouw is dit percentage 7,5%; dit percentage beschouwen wij als kritische ondergrens (bij de exploitatie Defensie-eiland is geen risicovoorziening
ten goede aan het exploitatiesaldo. Het verhogen van de risicovoorziening heeft een drukkend effect op het resultaat van de grondexploitaties.
Waar in het hiernavolgende over boekwaarde wordt gesproken is dit het saldo van kosten minus opbrengsten op een bepaald datum. Een negatieve boekwaarde betekent dus meer opbrengsten dan kosten (winst); een positieve boekwaarde betekent meer kosten dan opbrengsten (verlies).
In 2010 vastgestelde exploitaties
In 2010 heeft de raad de volgende herziene grondexploitaties vastgesteld:
• Kamerik Noord Oost II
• Oranjestraat
• Snel en Polanen
• Defensie eiland
Nog niet in 2010 vastgestelde exploitaties
• Bedrijventerrein Breeveld
De redenen waarom deze exploitatie (nog) niet is vastgesteld is weergegeven in de toelichting per complex.
Toelichting per grondexploitatiegebied Snel en Polanen
De grondexploitatie van Snel en Polanen is verdeeld over 4 deelexploitaties: Waterrijk, Snellerpoort, Recreatiegebied Cattenbroek en Snel en Polanen Algemeen. Via tussentijdse rapportages wordt de raad periodiek geïnformeerd over de ontwikkelingen in dit gebied.
Deelgebied Snel en Polanen Algemeen
Dit deelgebied bestaat uit het gebied ten westen van de Cattenbroekerdijk. In dit gebied zijn inmiddels 2.116 woningen gerealiseerd. Aan de Rieslinggaard zijn nog 2 kavels uit te geven. Daarnaast bestaat het gebied uit bedrijventerrein Polanen dat inmiddels geheel is uitgegeven aan bedrijven. In totaal is er ca. 284.000 m2 grond verkocht en hebben zich er circa 60 bedrijven gevestigd. Tevens zijn er binnen het deelgebied op drie
verschillende plekken kantoren en andere commerciële ruimtes gerealiseerd. Vijf kantoorpanden voor
eigenaar/gebruikers zijn gevestigd langs de Helsinkilaan. In het winkelcentrum zijn circa 15 ondernemers en een gemeentelijk wijkcentrum gevestigd. Aansluitend op het winkelcentrum is ook een kantoorpand
gerealiseerd. Het onderdeel bedrijventerrein Polanen is derhalve afgesloten.
Tot het deelgebied Snel en Polanen Algemeen behoort ook de sportstrook die is gelegen tussen de spoorlijn en Steinhagenseweg ten oosten van de Cattenbroekerdijk. In dit gebied zijn inmiddels ook alle gronden uitgegeven en zijn er een middelbare school, een sporthal en een voetbalvereniging gevestigd. Het openbare gebied van dit
Tot het deelgebied Snel en Polanen Algemeen behoort ook de sportstrook die is gelegen tussen de spoorlijn en Steinhagenseweg ten oosten van de Cattenbroekerdijk. In dit gebied zijn inmiddels ook alle gronden uitgegeven en zijn er een middelbare school, een sporthal en een voetbalvereniging gevestigd. Het openbare gebied van dit