CONCLUSIES VAN DE SURVEYS

Dit hoofdstuk besluit met een laatste paragraaf met daarin de belangrijkste conclusies voor beide surveys. Eerst worden voor de individuele surveys de belangrijkste highlights

weergegeven, waarnaar vervolgens de conclusies worden getrokken voor als beide surveys naast elkaar worden gelegd.

6.3.1 INDIVIDUELE CONCLUSIES SURVEY ONTWIKKELAARS

Van de 98 belangrijkste ontwikkelaars waar dit survey naar kon worden verzonden reageerde uiteindelijk 29 ontwikkelaars, dit betekent een responspercentage van 29,6%. Dit is voor een schriftelijke vragenlijst gemiddeld. Van deze 29 ontwikkelaars is zo’n 89,3% betrokken bij de herontwikkeling van functieveranderingslocaties. In de meeste gevallen ging het dan om de herontwikkeling van een werklocatie. Wanneer we kijken naar samenwerking wordt het meest gewerkt in een privaat model. Wanneer we vervolgens kijken naar het aantal gevallen waarin vooraf een grondpositie wordt ingenomen, verklaart dit een hoop: in 73,2% van de gevallen wordt een grondpositie ingenomen door de ontwikkelaar, welke meestal 50% tot 75% van het totaal oppervlak is. De ontwikkelende partijen oefenen hiermee in feite dus marktmacht uit.

Op het eindresultaat stellen de belangrijkste ontwikkelende partijen in Nederland veel invloed te hebben. Ook wanneer we kijken naar doorslaggevende partijen is het de perceptie van ontwikkelaars dat zij dit in het grootste deel van de gevallen zijn geweest. Ontwikkelende

partijen zien in lijn met de wens van het Rijk de herontwikkeling van

functieveranderingslocaties als een belangrijke business opportunity. Het valt vervolgens wel op dat herbestemmen niet behoort tot de core business van een organisatie en dat in minder dan de helft van de gevallen de ontwikkelaar er alles aan doet om bestaand vastgoed te behouden en te hergebruiken.

70 | P a g i n a

6.3.2 INDIVIDUELE CONCLUSIES SURVEY GEMEENTEN

Van de populatie van 38 gemeenten reageerden er uiteindelijk 10 op het survey. Dit is niet goed geweest voor de representativiteit van dit onderdeel van het survey, echter zijn wel de

belangrijkste Nederlandse gemeenten die te maken hebben met grootstedelijke problemen aangeschreven. Met andere woorden, de groep waar de onderzoeker het survey uit kon zetten was al niet echt groot.

In alle grootstedelijke gemeenten was er sprake van de herontwikkeling van een functieveranderingslocatie, waarbij het in veruit de meeste gevallen ging om een integrale gebiedsontwikkeling. Wanneer we vervolgens kijken naar het type samenwerkingsmodel, wordt in de meeste gevallen samengewerkt in een publiek model. Wanneer we vervolgenskijken naar de invloed van de gemeente op het eindresultaat, zien we dat het de perceptie is van de

gemeente dat zij het meeste invloed hebben gehad. Ook in relatie tot herbestemmen stellen gemeenten veelal de doorslaggevende actor te zijn en zich hier het meest voor hebben ingezet, toch valt een verschil in 22,3% tussen meest doorslaggevende actor en meeste inzet voor deze actor wel op. Logischerwijs stellen gemeente hieruit ook dat zij een behoorlijke invloed hebben gehad op de mate van herbestemmen.

Het tijdelijke herbestemmen van erfgoed word door twee derde van de gemeenten aangemoedigd. Wanneer wordt gesteld dat subsidies bij herbestemmen veelal de doorslag geven, omdat zij er voor zorgen dat een bepaalde onrendabele top wordt afgedekt, zijn de meningen onder gemeenten verdeeld. Hetzelfde geldt voor de stelling dat doordat gemeenten steeds meer de samenwerking moeten zoeken met marktpartijen, herbestemmen een stuk lastiger is geworden, opnieuw zijn namelijk de meningen verdeeld. 66,6% van de gemeenten erkent dat het herbestemmen bij de herontwikkeling van het stedelijk gebied bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit binnen de gemeente. Toch stelt 33,3% van de gemeenten dat behoud van bestaand vastgoed bij de herontwikkeling van het binnenstedelijk gebied prioriteit is, ook stelt 33,3% er vervolgens alles aan te doen om bestaand vastgoed te behouden en te hergebruiken.

6.3.3 CONCLUSIES VERGELIJKING ONTWIKKELAARS EN GEMEENTEN

Wat valt op als we de beide surveys naast elkaar leggen? Allereerst zien we dat herbestemmen en de herontwikkeling van functieveranderingslocaties behoorlijk actueel lijkt te zijn. Voor zowel ontwikkelaars als grootstedelijke gemeenten viel op dat zij zich in veruit het grootste deel van de gevallen bezig houden met het herontwikkelen van functieveranderingslocaties: 89,3% van de ontwikkelaars en 100% van de grootstedelijke gemeenten. Daarnaast valt op dat het in het grootste deel van de gevallen gaat om de herontwikkeling van een voormalig werklocatie. Opzich is dit ook wel logisch: dit zijn locaties die veelal strategisch gelegen zijn in de stad en raken nu meer en meer in onbruik. Als derde valt op dat gemeenten en ontwikkelaars samenwerken in een ander model: bij het survey onder ontwikkelaars kwam namelijk naar voren dat zij veelal participeren in een privaat model, bij het survey onder gemeenten kwam juist naar voren dat zij zoveel mogelijk participeren in een publiek model. Dit roept een aantal vragen op. Zitten gemeenten hiermee vast in hun oude gebaande paden? Of hebben

ontwikkelaars juist veel macht en invloed op de ontwikkeling? Als vierde valt op dat zowel ontwikkelaars als gemeenten in de Nederlandse planningspraktijk sloop als een gemakkelijker optie zien dan het hergebruik en behoud van bestaand vastgoed. Ondanks de wet- en

regelgeving rondom cultuurhistorie en het doordringen van de duurzaamheidsgedachte in de ruimtelijke ordening, is het de perceptie van betrokken partijen dat sloop veelal gemakkelijker is dan hergebruik. Als laatste is er nog een heel belangrijk ding wat opvalt: de perceptie van beide partijen over de invloed die zij hebben op de resultaten van een herontwikkeling. Beide partijen stellen namelijk ronduit dat zij het meest invloed hebben gehad op de eindresultaat, de

71 | P a g i n a

doorslaggevende actor zijn, zich het meest inzetten voor herbestemmen en dat zij de meeste invloed hebben gehad op de mate van herbestemmen. Dit laatste heeft wel een belangrijke aanleiding gevormd voor het doen van de casestudy. Dit had te maken met de validiteit, want het lijkt erop dat zowel gemeente als marktpartij sociaal wenselijke antwoorden hebben gegeven. Een casestudy is dé manier om dieper op de praktijk van herbestemmen in te zoomen. Als laatste is er eigenlijk nog één belangrijke conclusie te trekken uit dit geheel. In het algemeen deel is aandacht gegeven aan het bestaan van een specifieke structure of building provision voor herbestemmen en is de vraag of dit het geval is voorlopig met een nee beantwoord. De

resultaten van het survey ondersteunen dit gegeven, immers, als er een vastomlijnde structuur van building provision was geweest, was een deel van de antwoorden van de verschillende typen actoren niet zo verschillend geweest.

72 | P a g i n a

7. CASESTUDY: DE PRAKTIJK