ARNHEMS BUITEN: HERBESTEMMEN

In de Nota van Uitgangspunten die de gemeente Arnhem heeft opgesteld naar aanleiding van de verschillende ontwikkelingen die speelden rondom Arnhems Buiten, zijn de belangrijkste uitgangspunten vastgesteld die spelen voor de herontwikkeling van Arnhems Buiten, en dus ook met betrekking tot het erfgoed (M. van Nie, persoonlijke communicatie, 16 juli, 2011). Van belang hierbij is het onderscheid tussen de verschillende gebieden waaruit Arnhems Buiten bestaat: Den Brink, Mariëndaal, De Hes en Rosande. De gebieden hebben ieder een duidelijke eigen signatuur (J. Sutmuller, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Het gebied Den Brink is het gebied waar het zich het meeste erfgoed bevindt.

Een aantal monumentale gebouwen wordt gebruikt als locatie voor evenementen. Zo heeft bij voorbeeld de ARTEZ al een keer een afstudeermodeshow gehouden op het terrein (M.

Verschoor, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Daarnaast wordt er een ander gebouw veelal als vergaderlocatie verhuurd en heeft ook een architectenbureau haar intrek genomen in een gebouw wat het bureau zelf heeft herbestemd (M. Verschoor, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011; J. Sutmuller, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011).Ook zitten er in de bestaande gebouwen een kinderdagverblijf en verschillende bedrijven. Daarnaast zitten een aantal

bedrijven al dan niet tijdelijk in het bestaand vastgoed, om zo de verschillende

verhuisbewegingen op het terrein te vangen. De afgelopen jaren is men namelijk vooral bezig geweest met het behouden van de grote spelers op het terrein, als TenneT en KEMA. Mede door het naar achter plaatsen van de woningontwikkeling vanwege de crisis, wordt nu meer kans gezien in de herontwikkelng van het bestaand vastgoed op Arnhems Buiten (G. van Galen, persoonlijke communicatie, 8 juli, 2011).

7.3.3 DE VIJF FACTOREN

Samenwerking

De herontwikkeling van Arnhems Buiten speelt zich voor het grootste gedeelte af op het grondgebied van de gemeente Arnhem, en voor een klein deel op het grondgebied van de gemeente Renkum. In het gehele proces heeft de gemeente Arnhem in feite een wat meer faciliterende rol. Vanuit de beide gemeenten is dan ook het verzoek gekomen richting de betrokken partijen om een structuurvisie op te stellen “waarin de uitgangspunten voor de ontwikkeling (…) zijn beschreven. Dat is volgens mij het startdocument geweest van waaruit (…) zij zijn gaan ontwikkelen.” (T. Kalsbeek, persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011). Het is dus een structuurvisie die vanuit de marktpartijen, maar wel in samenwerking met de betrokken gemeenten is opgesteld. Zo zijn er onder andere een aantal workshops georganiseerd, ten behoeve van een gezamenlijke visie (Ontwikkelcombinatie BGB, 2007). Belangrijk is vervolgens ook dat de structuurvisie niet in de besluitvorming is gebracht binnen de gemeente (M. van Nie, persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011). Dit had met name te maken met het gegeven om niet teveel vast te leggen, de eigenlijk meer faciliterende rol van de gemeente Arnhem, zo illustreert Martijn van Nie (persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011): “ (…) want we hebben gezegd van ja, als wij dit vaststellen? Gut, misschien komt er een andere eigenaar, (…) misschien komen er andere inzichten, en als je als gemeenteraad zoiets vaststelt moet je wel voor elke verandering,

90 | P a g i n a

moet je natuurlijk weer langs de gemeenteraad.”. De oplossing vond de gemeente Arnhem in een Nota van Uitganspunten, die parallel aan deze structuurvisie is opgesteld (M. van Nie,

persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011). Want in deze Nota wordt de visie vanuit de gemeente Arnhem op het gebied weergegeven en worden een aantal belangrijke randvoorwaarden

gesteld. Ook de omgang met erfgoed is iets dat in deze Nota van Uitgangspunten terugkomt (M. van Nie, persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011). Het ambtelijk apparaat van de gemeente Arnhem heeft gemeend dat door de vaststelling van de randvoorwaarden er altijd een bepaald kader vanuit de gemeente blijft. Het is vervolgens aan de marktpartijen om hier een

structuurvisie op te maken die hier ook in past. Dus als je die randvoorwaarden pakt, heb je als bijlage een structuurvisie (M. van Nie, persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011). De Nota van Uitgangspunten is vervolgens vastgesteld in de gemeenteraad van de gemeente Arnhem (M. van Nie, persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011). De plankaart die de marktpartijen bij de

structuurvisie hebben gemaakt is daarnaast ook vastgesteld (T. Kalsweerd, persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011

Sinds de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten is vanuit de gemeente Arnhem, gekeken naar de betrokkenheid en inzet in uren, dit alles is steeds minder geworden en tegelijkertijd ook veel specifieker (M. van Nie, persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011). Onder andere had dit met de vastgoedcrisis te maken, want in eerste instantie zou namelijk een deel van Arnhems Buiten als woningbouwlocatie worden ontwikkeld (M. van Nie, persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011). Daarnaast had het ook te maken met het behoud van een aantal grote spelers op het terrein, iets datvanuit commercieel oogpunt prioriteit heeft gekregen vanuit de marktpartijen. Kortom: het is dus echt een ontwikkeling die vanuit de betrokken marktpartijen wordt

getrokken.

Regelgeving en beleid

Vanwege het streven naar optimale flexibiliteit in de plannenmakerij, heeft de gemeente Arnhem met betrekking tot een procedure die vanuit de rijksoverheid was gestart om geheel Arnhems Buiten aan te wijzen als een rijksmonumentaal landschap stopgezet (M. van Nie, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). De gemeente Arnhem heeft de afspraak gemaakt met de

Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed om het monumentale karakter van het landschap terug te laten komen in de randvoorwaarden die door haar aan TCN zouden worden gesteld (M. van Nie, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Daarnaast speelde ook het vertrouwen van de marktpartijen een rol, deze zagen namelijk het landschap als een belangrijk middel om Arnhems Buiten mee te ‘branden’: de decorfunctie van het landschap wordt in feite hiermee dus slim benut. Daarnaast heeft de gemeente Arnhem nog het bestemmingsplan achter de hand. De gemeente zat ook niet te wachten op allerlei procedures van monumentenclubs die gebouwen of het landschap wilden beschermen, vandaar dat men bewust heeft gezegd “(…) van dat doen we even niet.” (M. van Nie, persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011).

Voor sommige gebouwen geldt “een monumentaal juridisch programma” zoals dhr. J. Sutmuller (persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011) omschrijft. In grote lijnen zijn er twee soorten gebouwen: er is de nieuwbouw van na de jaren ’70 en je hebt de gebouwen uit de jaren ’30, voor deze laatste categorie heeft men te maken met een monumentale status, soms in combinatie met de bouwkundige beperkingen (J. Sutmuller, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Toch geeft Jacob Sutmuller, concept developer bij ontwikkelaar TCN aan: “(…) ik denk dat het juridisch kader op gebouwniveau in dit geval niet zo beperkend werkt (…)” (J. Sutmuller,

persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Hiermee wordt gedoeld op de status als gemeentelijk monument, want dit zou het TCN makkelijker moeten maken om de bestaande regels te

91 | P a g i n a

rijksmonumenten. Dus daar geldt een iets ander regime, dat is iets makkelijker volgens mij om daar in te laveren (J. Sutmuller, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Het vinden van een doelgroep en de financiering voor een herbestemming wordt door de marktpartijen wel als lastig ervaren (J. Sutmuller, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011).

Verdienmodel

In het licht van de verschillende gebouwen die worden herbestemd op Arnhems Buiten, wordt het zo ervaren door TCN dat door de grote investeringen die het erfgoed vergt, er eigenlijk ook landelijke spelers op Arnhems Buiten zullen moeten komen (J. Sutmuller, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Dit komt ook omdat de objecten die op

Arnhems Buiten staan veelal in een wat hoger segment zitten. De lokale vraag op de kantorenmarkt in Arnhem geeft onvoldoende gehoor aan het prijsniveau dat TCN voor

de kantoren op het terrein voor zich heeft, in het bijzonder voor de monumenten. Vandaar dat wordt geprobeerd landelijke spelers aan te trekken die bijvoorbeeld een hoofdvestiging in Arnhem willen hebben en/of daarnaast de kwaliteit van het terrein weten te waarderen. Het groene karakter van het terrein is namelijk vrij uniek voor Nederland.

Er zijn gewoonweg investeringen nodig voor het behoud van vastgoed en dat maakt het tot een lastige situatie (M. Verschoor, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Subsidies,

bijvoorbeeld van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed zijn hierin wel essentieel, maar als gevolg van de focus op nieuwbouw en behoud van partijen de afgelopen jaren, is TCN nog niet zo ver hiermee, in de toekomst hoopt het deze slag wel te gaan maken (M. Verschoor, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011).

TCN is zich bewust van het gegeven dat de huurders die in de monumentale gebouwen op Arnhems Buiten zitten moeten worden gekoesterd, want zij betalen in feite de rekening, en “(…) alles wat je daar bij verzint of krijgt dat is echt meegenomen (…), dat is echt profit, (…) want dat is gewoon heel moeilijk, om die gebouwen te vermarkten.” (J. Sutmuller, persoonlijke

communicatie, 21 juni, 2011). Sloop en nieuwbouw is hierbij geen alternatief, in feite zijn dit dus dubbele kosten, kapitaal en dus ook de waarde van de gebouwen, waardoor het rekensommetje zo wordt dat deze niet past bij de huidige markt, het maakt dat de gebiedsontwikkeling zelf hiermee wel in een moeilijk perspectief wordt gezet. (J. Sutmuller, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011).

Voor TCN zijn verschillende mogelijkheden verkend ‘om de appel het minst zuur te maken’, want dat er grote investeringen nodig zijn staat buiten kijf. Onder andere wordt gedacht over het opsplitsen of in delen verkopen van stukken van het park aan de desbetreffende

hoofdgebruiker van dat deelgebied (J. Sutmuller, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Want “ (…) waarom zou je dat dan niet afstoten en ofwel aan die gebruiker ofwel aan een andere eigenaar die dat dan in beheer heeft, om dan weer meer financiële ruimte te maken om dan weer andere investeringen te doen.” (J. Sutmuller, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Onder andere het eigene van de verschillende gebieden is iets dat dit in de hand werkt, een eenduidige geografische/ruimtelijke structuur lijkt te ontbreken (J. Sutmuller, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Aan de andere kant zal TCN met de verkoop van delen van het park, natuurlijk de regie op het geheel steeds meer verliezen. Het is de vraag of deze partij dit aandurft.

92 | P a g i n a

Vanwege het gegeven dat in feite het geheel Arnhems Buiten in eigendom is van TCN, inclusief alle gronden en ook openbare ruimte, is het kostenverhaal van de gemeente ietwat anders geregeld dan normaal. De gemeente neemt haar faciliterende rol zeer serieus en zal voor al haar plankosten op offertebasis met de markpartijen samenwerken (M. van Nie, persoonlijke

communicatie, 16 juni, 2011). Andersom is TCN zich ook zeer bewust dat zij het park inclusief alle bijbehorende infrastructuur hebben overgenomen. Want als privaat eigenaar van een gebied met infrastructuur, openbare ruimte die feitelijk in normale situaties bij de overheid is

ondergebracht, heb je recht op “(…) een compensatie via het WOZ-fonds of het OZB-fonds. Dus omdat wij de taak van de openbare ruimte op ons hebben genomen is er volgens mij in de wet, maar ik weet dus niet in hoeverre nu dat nog zo is en of dat geëffectueerd is, is er ruimte om in ieder geval een deel van de OZB die wordt geheven door te gemeente, om die weer terug te vorderen ten behoeve van het onderhoud van de infrastructuur.” (J. Sutmuller, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011).

Kennis

TCN probeert aan te sluiten op ontwikkelingen als ‘het centraal stellen van de eindgebruiker’. Eigenlijk is dit iets wat TCN altijd al wel heeft gedaan (M. Verschoor, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Maar dit is wel versterkt, ook bijvoorbeeld met betrekking tot de financiering is het niet altijd het geval dat je met alle gemak een bedrag bij de bank kan krijgen. Ook hierin is TCN meer met de eindgebruiker gaan samenwerken (M. Verschoor, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011).

In de vorm van een supervisor voor het gehele terrein is Philip Vencken door de gemeente betrokken bij de herontwikkeling (J. Sutmuller, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Daarnaast heeft TCN al wel de nodige kennis opgedaan met de herontwikkeling van bestaand vastgoed, bijvoorbeeld in de vorm van de Atoomclub in Utrecht. TCN wordt door de gemeente Arnhem dan ook gezien als een partij met gevoel voor

grootschalige herontwikkeling (M. van Nie, persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011). “Want als je zoveel gebouwen overneemt en ook contracten en gebruiksovereenkomsten, dan doe je er jaren over voor je zo’n park pas goed in de vingers hebt. En (…) ja, een gewone ontwikkelaar van een weiland heeft dat niet en hoeft dat ook niet en weet ook niet dat het op een bepaalde manier ook werkt.” (M. van Nie, persoonlijke communicatie, 16 juni, 2011).

Marktmacht

De focus heeft de afgelopen jaren, als gevolg van de crisis, sterk gelegen op nieuwbouw en het behouden van aanwezige partijen, met name de grote namen als TenneT en KEMA. De

verwachting is dat er een positief extern effect optreedt wanneer bevestigd wordt dat grote namen als TenneT en KEMA op het park blijven. Als de ontwikkeling in weer wat rustiger vaarwater is gekomen, maakt men weer de slag naar monumenten (M. Verschoor, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011).

Door het meerderheidsbelang van KEMA in de samenwerking met BAM en Giesbers te hebben overgenomen, verkrijgt TCN natuurlijk automatisch ook meer macht in de herontwikkeling. Dit wordt ook erkend in relatie tot het al dan niet behouden van het bestaand vastgoed, want daar heeft TCN uiteindelijk de meeste zeggenschap over (M. Verschoor, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011). Dit komt mede doordat juist alle gronden in bezit zijn van TCN en hierdoor heeft de financiering vanuit TCN een belangrijke rol in de gehele ontwikkeling van Arnhems Buiten

93 | P a g i n a

(M. Verschoor, persoonlijke communicatie, 21 juni, 2011; J. Sutmuller, persoonlijke

communicatie, 21 juni, 2011). Ook voor deze ontwikkeling geldt dat het behoud van bestaand vastgoed ook weer voor een groot deel samenhangt met de financiering van de eigenaar van het bestaand vastgoed. Financiën geven de doorslag en het is uiteindelijk TCN die daar een

94 | P a g i n a