Geert Campaert
Het recht op wonen, te verstaan als het recht op een goede en betaalbare woning, is wettelijk (in de grondwet) en decretaal (in de Vlaamse Wooncode) vastgelegd.
Toch is het voor velen in Vlaanderen nog altijd geen realiteit. In dit hoofdstuk gaan we na hoe het vandaag is gesteld met de kwaliteit en betaalbaarheid van de Vlaamse woonmarkt en overlopen we de initiatieven die de overheden het afge-lopen jaar hieromtrent hebben genomen. Niet alle maatregelen brengen het recht op wonen dichterbij.
1. De woningmarkt ontleed
Het recht op wonen wordt door de Vlaamse overheid vooral vertaald als ‘het recht om een woning in eigendom te verwerven’. We kunnen vermoeden dat mensen in armoede of in andere vormen van sociale uitsluiting niet direct in aanmerking komen voor dit – overheersende – segment van de Vlaamse wo-ningmarkt, en vooral hun heil moeten zoeken op de huurmarkt. Een aantal van hen kunnen terecht op de (beperkte) sociale huurmarkt, de overigen moeten zich op de private huurmarkt begeven of zoeken noodoplossingen als wonen op kamers of campings.
1.1 De eigendomssector
Het stimuleren van eigendomsverwerving is sinds vele jaren hét doel van het fe-derale en Vlaamse huisvestingsbeleid (De Decker, Goossens & Pannecoucke, 2005b). Ook de huidige Vlaamse regering stelt het verhogen van het aantal ei-genaars als expliciet doel in haar regeerakkoord (Vlaamse regering, 2004). De meest recentste cijfers geven aan dat in Vlaanderen 74,4% van de gezinnen ei-genaar is van zijn woning (Heylen e.a., 2007).
Het voorbije jaar kwamen er tegenstrijdige signalen over het al dan niet af-koelen van de woningmarkt. Cijfers van de FOD Economie geven aan dat in de
eerste jaarhelft van 2007 de gemiddelde prijs voor een woonhuis met 7,7%
steeg tegenover het vorige jaar, tot€ 178.907. Voor appartementen was de ge-middelde verkoopprijs€ 178.009 (+ 5,4%). Deze cijfers gaan echter uit van de notariële akten, waardoor ze de situatie op de markt met drie à vier maanden vertraging weergeven; de makelaars komen op basis van de gegevens uit ver-koopcompromissen eerder uit op een stabilisering van de woningprijzen. De komende maanden zullen moeten uitwijzen of er daarvan effectief sprake is.
Daarnaast stellen we vast dat de maatregelen die de Vlaamse regering deze le-gislatuur nam om bouwgronden betaalbaarder te maken, nog weinig resultaten hebben opgeleverd: de gemiddelde prijs voor een bouwgrond steeg in de eerste helft van 2008 met 10%. Sinds het begin van de legislatuur (in 2004) zijn de prijzen voor bouwgrond met de helft gestegen (zie figuur 1).
Het bouwen van een eigen huis wordt dan ook steeds onbetaalbaarder voor de lagere inkomens, wat nog eens de nood aan alternatieven voor deze groep be-vestigt. De uitvoering van het langverwachte decreet over het grond- en pan-denbeleid de komende jaren (zie verder) zou de beschikbaarheid en betaalbaar-heid van bouwgronden kunnen verbeteren, al valt nog af te wachten of de voorziene maatregelen ook echt een effect zullen hebben op het terrein.
1.2 De private huursector
Hoewel de private huursector nog ongeveer een op vijf gezinnen (18,5% in 2005) huisvest, kreeg ze de afgelopen jaren weinig aandacht in het huisves-tingsbeleid van de Vlaamse en Belgische overheid. Nochtans verdient dit
seg-0 20 40 60 80 100 120 140 160
2004 2005 2006 2007 Jun/08
!/m2
Figuur 1 – Evolutie van de prijs van bouwgrond in Vlaanderen.
Bron: FOD Economie, K.M.O., Middenstand en Energie, AD SEI.
ment beter: de private huursector is voor armen vaak de enige optie, omdat ei-genwoningbezit voor hen vaak niet haalbaar en een sociale huurwoning in de meeste gevallen niet beschikbaar is. Door het van overheidswege aanmoedigen van eigenwoningbezit, zetten de voorbije twintig jaar meer en meer gezinnen uit de hogere en middeninkomensgroepen de stap naar eigenaarschap, wat er ook voor zorgde dat het aanbod – betaalbare – huurwoningen in die periode evenredig daalde (De Decker, 2006). Daardoor dreigt de vraag het aanbod te overtreffen, met als gevolg stijgende prijzen en weinig reden voor verhuurders om de kwaliteit te verhogen; de woning raakt toch verhuurd. Zo leerde de Woonsurvey (Heylen e.a., 2007) ons al dat de woonquote voor private huurders tussen 1995 en 2005 steeg van 21,8% naar 29,5%.
De vrijehuurprijsvorming draagt ook in belangrijke mate bij tot de prijsstij-gingen van de voorbije jaren. Op het einde van de vorige legislatuur richtte de federale regering nog een werkgroep op die leidde tot een onderzoek voor de opmaak van een theoretisch rooster voor richthuurprijzen. De opdracht van de onderzoekers (Bernard e.a., 2007) liep echter af in 2007 zonder een consensus over hoe zo een rooster eruit moet zien. In het nieuwe federale regeerakkoord van Leterme I wordt hierover niet meer gesproken.
1.3 De sociale huursector
De sociale huursector blijft een klein, maar belangrijk deel van de Vlaamse woonmarkt; het betreft 5,6% van de huishoudens. Lagere inkomensgroepen, voor wie het aankopen van een eigen woning financieel niet haalbaar is, vinden hier vaak een onderkomen. Het profiel van de sociale huurder valt dan ook (nog) zwakker uit dan dat van de private huurder: zo behoort de helft van de huishoudens tot het laagste inkomensquintiel. Inzake opleidingsniveau heeft twee derde van de sociale huurders geen hoger diploma dan lager middelbaar onderwijs. Uit de Woonsurvey weten we ook dat de laatste jaren oudere (65+) en jongere huurders oververtegenwoordigd zijn in de sociale huursector.
De recentste cijfers (VMSW, 2008) geven aan dat er midden 2007 75.735 kandidaat-huurders in Vlaanderen op een wachtlijst stonden voor een sociale woning, ongeveer evenveel als in 2005. We weten echter ook dat daar bovenop nog ongeveer 180.000 gezinnen in aanmerking komen voor een sociale woning (Winters et al., 2004). Die huren nu op de private markt en onder meer door de lange wachtlijsten zien ze ervan af om daar effectief op te gaan staan. De ge-middelde wachttijd wordt de laatste jaren opnieuw langer en dat na een daling tot 716 dagen in 2005; hij bedraagt nu 858 dagen (of zo’n twee jaar en vier maanden; zie ook figuur 2).
We stellen vast dat de wachttijd sterk verschilt naargelang van de woonplaats:
in Oost-Vlaanderen bedraagt die gemiddeld 758 dagen, terwijl men in Limburg gemiddeld bijna drie jaar (1034 dagen) moet wachten op een sociale woning.
Onderstaande tabel (tabel 1) geeft een overzicht van het socio-economisch pro-fiel van de kandidaat-huurders. Het aantal ouderen (55+) die een sociale woning willen huren, is nog licht toegenomen de voorbije jaren. Door de veroudering van de zittende huurders was het aandeel van de oudere huurders al gestegen en in deze trend zal de komende jaren waarschijnlijk geen verandering komen.
Tabel 1 – Profiel kandidaat-huurders sociale woning in Vlaanderen.
Profiel kandidaat-huurders Midden 2007 2003
Leeftijd
Minder dan 55 jaar 54.753 (72,3%) 54.176 (74,8%)
55 jaar of ouder 20.970 (27,7%) 17.981 (24,8%)
Gezinssamenstelling
Alleenstaand 33.376 (44,1%) 29.952 (41,4%)
Alleenstaand met kinderen 15.171 (20,0%) 16.299 (22,5%)
Andere 27.188 (35,9%) 26.136 (36,1%)
Nationaliteit
Belg 60.087 (79,3%) 58.173 (80,4%)
Niet-Belg 15.491 (20,5%) 13.682 (18,9%)
Netto belastbaar Inkomen
0-€ 10.000 19.695 (26,0%) 12.917 (17,8%)
€ 10.001-€ 20.000 32.964 (43,5%) 23.621 (32,6%)
€ 20.001 en meer 10.708 (14,1%) 8.193 (11,3%)
Onbekend 12.368 (16,3%) 27.656 (38,2%)
Bron: Statistisch Bulletin Kandidaat-huurders – editie 1ste jaarhelft 2007, VMSW.
Figuur 2 – Gemiddelde wachttijd sociale huurwoning in dagen.
Bron: VMSW, Statistisch Bulletin Kandidaat-Huurders, 2008.
De sociale huurmarkt oefent nog altijd een grote aantrekkingskracht uit op al-leenstaanden (met of zonder kinderen) voor wie huren op de private huurmarkt vaak een (te) grote hap uit hun budget neemt: bijna twee derde (64,1%) van de kandidaat-huurders zit in deze situatie. Ook het aantal kandidaat-huurders met een laag inkomen (minder dan€ 10.000) is de voorbije jaren gestegen, maar dit kan ook het gevolg zijn van een betere registratie van het inkomen van de per-sonen op de wachtlijst. Discriminatie en racisme beperken de kansen van al-lochtonen op de private huurmarkt (Kesteloot, De Decker & Manço, 1997; Rea, 2004), waardoor ook zij vaak hun heil moeten zoeken op de sociale woning-markt: een vijfde van de kandidaat-huurders zijn van niet-Belgische herkomst, een percentage dat de laatste jaren vrij stabiel is gebleven. Door de introductie in het nieuwe kaderbesluit sociale huur van een taalvoorwaarde en van een gro-tere lokale autonomie in het toewijzingsbeleid, kunnen we verwachten dat hun kansen om van de wachtlijst af te geraken zeker niet zullen toenemen.
2. Wonen nog betaalbaar?
2.1 Naakte woonkosten
Woonkosten vormen voor een groot deel van de bevolking de belangrijkste uit-gavenpost. De huishoudbudgetenquête 2006 leert ons dat de gemiddelde Vla-ming 16,1% van zijn inkomen besteedt aan naakte woonuitgaven1en voor het laagste inkomensquintiel loopt dit op tot 27,4%. Een andere methode om de be-taalbaarheid van wonen te schatten, is via het resterend inkomen: hoeveel houdt een gezin nog over na aftrek van de naakte woonuitgaven? Zo krijgen we een genuanceerder beeld dan wanneer we werken met de woonquote; een woon-quote van 20% weegt immers niet even zwaar door bij een hoog als bij een laag inkomen, waardoor de woonquote als indicator van betaalbaarheid tekortschiet.
Recent onderzoek (De Decker e.a., 2008) berekende de evolutie van het reste-rend inkomen in Vlaanderen de voorbije twintig jaar (zie tabel 2).
Tabel 2 – Evolutie equivalent resterend inkomen2na naakte woonuitgaven.
1985 1992 1997 2005
Eigenaar zonder hypotheek € 1.118 € 1.240 € 1.336 € 1.277
Eigenaar met hypotheek € 1.011 € 1.220 € 1.275 € 1.303
Huurder € 916 € 1.041 € 966 € 880
Bron: De Decker e.a., 2008.
We stellen vast dat het equivalent resterend inkomen (ERI) van eigenaars met hypotheek gedurende de voorbije twintig jaar voortdurend is gestegen en dat ze, na woonuitgaven, in 2005 zelfs meer overhouden dan eigenaars die hun woning
al hebben afbetaald. Een van de belangrijke verklaringen hiervoor is dat veel van de eigenaars van wie de woning al is afbetaald al gepensioneerd zijn en daardoor een lager inkomen hebben. Voor huurders ziet het plaatje er minder rooskleurig uit: tussen 1985 en 1992 ging hun koopkracht er nog op vooruit, maar daarna is ze steeds gezakt, waardoor ze in 2005 zelfs minder overhouden na woonuitgaven dan in 1985. Dit gemiddelde verbergt echter duidelijke ver-schillen naargelang van de inkomenscategorie, alhoewel het verband tussen in-komen en ERI niet rechtlijnig is: zo daalde het ERI van de huurders uit het eer-ste quintiel van€ 514 in 1985 naar € 487 in 2005. Ook huurders uit quintiel 3 zijn er slechter aan toe qua ERI, voor quintiel 2 en 5 is er een stagnatie en huur-ders uit quintiel 4 gaan er zelfs op vooruit. De algemene daling van het ERI van de huurders wordt ook beïnvloed door de trend naar steeds lagere inkomens op de huurmarkt, waardoor het gemiddelde ERI sinds 1992 sterk is gedaald.
Huurders houden in 2005 na woonuitgaven minder over dan in 1985
Socio-economische kenmerken spelen ook hier hun rol: hogeropgeleiden zien hun ERI in de huurmarkt niet dalen, terwijl dit voor laaggeschoolden wel het geval is. Dit wijst op de tweedeling in de huurmarkt: voor hogeropgeleiden is ze betaalbaar en een opstap naar eigenaarschap, voor lageropgeleiden is ze veel moeilijker betaalbaar en, bij gebrek aan alternatieven, vaak een eindpunt. Ook leeftijd speelt hier een rol: zowel bij eigenaars met afbetaling als bij huurders daalt het ERI sterk bij (brug)pensionering, wat grotendeels wordt verklaard door het gebrek aan welvaartsvastheid van onze wettelijke pensioenen.
2.2 Verwarming en elektriciteit
De laatste editie (2006) van de Survey on Income and Living Conditions (SILC) leert ons dat 7,5% van de gezinnen in Vlaanderen vindt dat ze financieel moeite hebben om hun huis te verwarmen. De totale woonkosten, inclusief verwarming, zijn voor 11,9% van de eigenaars en 28,3% van de huurders een ‘zware last’. De stijgende energieprijzen van het afgelopen jaar (zie ook hoofdstuk 2 van deel I) zorgen ervoor dat deze percentages bij de volgende edities van de SILC onge-twijfeld (veel) hoger zullen liggen; ze dateren immers pas van na 2006. Daaren-boven zal de verwachte gemiddelde stijging met€ 300 in 2008 van de uitgaven voor elektriciteit en gas (CREG, 2008) proportioneel zwaarder doorwegen op het budget van de laagste inkomenscategorieën, die al weinig tot geen reserves hebben. We merken ook dat de vrijgemaakte energiemarkt in Vlaanderen er nog toe leidt dat mensen in armoede om allerlei redenen meer betalen dan nodig. Een rapport vanuit het project Energie & Armoede (Samenlevingsopbouw
Antwer-pen, 2008) meldt volgende problemen: gebrek aan duidelijke informatie waar-door men niet altijd bij de goedkoopste leverancier terechtkomt, agressieve of misleidende verkoopstechnieken die mensen opzadelen met dure tariefformules, het niet toepassen van het sociale tarief en te hoge voorschotfacturen.
De vrijeenergiemarkt was tot nu toe geen succes voor mensen in armoede
Het Steunpunt tot bestrijding van armoede, bestaansonzekerheid en sociale uit-sluiting wijst er in zijn tweejaarlijks verslag ook op dat de meeste steunmaatre-gelen inzake energiebesparing niet aangepast zijn aan de laagste inkomenscate-gorieën: fiscale aftrekken vereisen een voldoende hoog inkomen en premies voor energiebesparende investeringen zijn vaak niet voldoende voor de laagste inkomens om zulke investeringen mogelijk te maken. Ze pleiten dan ook voor maatregelen – gelijkwaardig aan de fiscale aftrekken – die rekening houden met de specifieke toestand van de laagste inkomens, zoals de mogelijkheid om pre-mies te combineren met renteloze leningen.
3. De rand van de woonmarkt
Uit de SILC-enquête 2006 blijkt dat 44,6% van de huurders en 24,3% van de ei-genaars in Vlaanderen woont in een woning van ontoereikende kwaliteit of met een gebrek aan comfort.3Hoewel zaken als ‘ontoereikende kwaliteit’ en ‘gebrek aan comfort’ vrij ruim worden gedefinieerd in deze enquête, vormt dit toch een aanduiding dat de kwaliteit van het woonpatrimonium in Vlaanderen op vele plaatsen nog te wensen overlaat en dit ondanks de vaststelling dat de algemene kwaliteit van het woningbestand in Vlaanderen er tussen 1995 en 2005 sterk op vooruit is gegaan, zeker wat de uitwendige bouwtechnische kwaliteit betreft (Heylen e.a., 2007).
Zes jaar Vlaamse Wooninspectie (2008) constateert nog altijd veel gevallen van krotverhuur in Vlaanderen en daarbij concentreert de Wooninspectie zich op de meest ernstige gevallen. Het decreet van 7 juli 2006, waardoor gemeenten de kosten van herhuisvesting voor bewoners van onbewoonbare panden kunnen te-rugvorderen van eigenaars, wordt niet vaak gebruikt; onder andere omdat ge-meenten niet altijd een nieuwe woning op de private huurmarkt vinden. Verder worden, door de blijvende hoge vraag naar huurwoningen, niet-conforme wo-ningen en kamers nog altijd verhuurd. Het zijn vaak de kwetsbaarste groepen die bij gebrek aan een alternatief in deze krotten terechtkomen. Zo moet Fedasil, het Federaal Agentschap voor de Opvang van Asielzoekers, dit jaar regelmatig
asielzoekers weigeren bij gebrek aan opvangplaatsen; deze groep asielzoekers is dan ook een gemakkelijke prooi voor huisjesmelkers.
Helemaal aan de rand van de woonmarkt bevinden zich de daklozen. In Bel-gië bestaan er geen officiële tellingen van het aantal dak- en thuislozen, maar het Algemeen Welzijnswerk schat, via zijn registratiesysteem Tellus, het aantal in Vlaanderen op 12.000 (Van Menxel e.a., 2007).
4. Woonbeleid
De belangrijkste bevoegdheden inzake het woonbeleid bevinden zich op Vlaams niveau; de belangrijkste component op federaal niveau is de huurwetgeving. Bij de onderhandelingen rond een staatshervorming staat het regionaliseren van de huurwet prominent op de agenda. In het federale regeerakkoord van Leterme I lijkt men er al van uit te gaan dat dit zal gebeuren, want hierover worden geen nieuwe initiatieven meer vermeld. Nochtans had de regering Verhofstadt II als uitloper van de Interministeriële Conferentie Grootstedenbeleid en Huisvesting op het einde van haar legislatuur een werkgroep geïnstalleerd die moest leiden tot het oprichten van paritaire huurcommissies en onder andere een theoretisch rooster voor richthuurprijzen, maar dit idee lijkt nu opgeborgen.
4.1 Grond- en pandenbeleid
Met een decreet over het gronden- en pandenbeleid wil de Vlaamse regering de komende jaren het wonen in Vlaanderen terug betaalbaarder maken en het aantal sociale huurwoningen sterk verhogen. Het voorontwerp van decreet dat dit jaar goedgekeurd is, voorziet, wanneer het in zijn huidige vorm wordt goedgekeurd, een aantal stimulerende en dwingende maatregelen die erop gericht zijn om meer en meer betaalbare bouwgronden op de markt te brengen. Zo moet elke ge-meente een ‘bouwpotentieelregister’ opmaken; een digitaal register van niet-be-bouwde bouwgronden en kavels. Gemeenten die niet over een gemeentelijke heffing op onbebouwde terreinen beschikken, moeten verplicht halfjaarlijks de spanning tussen bouwpotentieel en woonbehoefte meten; gemeenteraden wor-den dan ook verplicht om een heffing in te voeren wanneer het bouwpotentieel te laag ligt in verhouding tot de woonbehoefte. Ook inzake leegstand neemt men maatregelen: wanneer een gemeente behoort tot de 10% gemeenten waar de leegstand het hoogst is en er ook een stijging van de gemiddelde leegstand merkbaar is, kan het Vlaams Gewest voor die gemeente een gewestelijke leeg-standsheffing innen. In dezelfde lijn voorziet men ook een verlaging van de re-gistratierechten bij de aankoop van leegstaande of onbewoonbare panden wan-neer men deze wil renoveren.
Daarnaast komen er ook bindende kwantitatieve doelstellingen om het sociaal woningaanbod te versterken: minimaal 25% van de (realiseerbare) onbebouwde bouwgronden en kavels die eigendom zijn van de (semi)publieke sector moet worden bestemd voor sociale woningbouw. Ook moet elke gemeente een ‘bin-dend sociaal objectief’ nastreven, dat aangeeft hoeveel sociale woningen binnen de looptijd van het volgende Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (2009-2020) ten minste zullen worden verwezenlijkt.
De Vlaamse regering verwacht met deze maatregelen tegen 2020 45.000 bij-komende sociale huurwoningen te kunnen realiseren. Hiervan zullen 11.000 woningen worden gebouwd in de 140 gemeenten waar het aanbod aan sociale huurwoningen onder de helft van het Vlaamse gemiddelde blijft. Deze gemeen-ten moegemeen-ten hierover een woonbeleidsconvenant afsluigemeen-ten met de Vlaamse over-heid, en wanneer ze dit niet doen, kan de Vlaamse overheid zelf afspraken hier-over maken met de sociale huisvestingsmaatschappijen.
De Vlaamse regering belooft 45.000 bijkomende sociale woningen tegen 2020
4.2 Maatregelen sociale huisvesting
De taalbereidheid was een van de meest controversiële initiatieven in het vorig jaar goedgekeurde nieuwe kaderbesluit sociale huur. De regeling wordt nu aan-gepast; de sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen voortaan zelf een sneltest uitvoeren voor mensen van wie het Nederlands de moedertaal is, anderstaligen moeten nog altijd de omslachtige procedure via het Huis van het Nederlands volgen. Om de sociale cohesie in sociale woonwijken te verbeteren, zullen vanaf het najaar 2008, ook 25 medewerkers uit de sociale economie als conciër-ge in sociale wooncomplexen worden inconciër-geschakeld. De huurprijzen worden voortaan ook beter aangepast aan de sociale realiteit: zo wordt bij pensionering de huurprijs sneller aangepast aan het nieuwe inkomen en kunnen in geval van co-ouderschap gescheiden ouders de mindering in de huurprijs voor kinderen ten laste onder elkaar verdelen.
Ook de verhuur van sociale woningen via de sociale verhuurkantoren (SVK’s) wordt (licht) uitgebreid in 2008: het budget gaat met ongeveer€ 1 miljoen om-hoog, waardoor 500 extra woningen via dit stelsel kunnen worden verhuurd.
Midden 2008 werd bovendien een ontwerp van besluit goedgekeurd dat een sub-sidieregeling voorziet voor energiebesparende investeringen in huurwoningen van sociale verhuurkantoren. De eigenaars van deze woningen moeten zich in ruil engageren om de huurprijs van deze woningen gedurende negen jaar niet te verhogen omwille van de uitgevoerde werken en mogen ook het huurcontract met het SVK de eerste negen jaar na de werken niet opzeggen. De minister is van
plan om hiervoor€ 10 miljoen uit het Energiefonds te gebruiken, waardoor on-geveer de helft van de 4.000 woningen in dit systeem er een beroep op zouden kunnen doen.
4.3 Maatregelen voor de private huurmarkt
Minister Keulen kondigde in mei aan dat vanaf midden 2009 iedereen die al meer dan vijf jaar op een wachtlijst voor een sociale woning staat, een maande-lijkse huurpremie van€ 150 zal krijgen. Daarnaast wordt er in 2009 een woon-bevak opgericht met de bedoeling om extra woningen te bouwen die daarna aan betaalbare prijzen worden verhuurd.
4.4 Energiebesparende maatregelen
Op Vlaams niveau worden extra premies ingevoerd en kortingsbonnen van
€ 150 voor de aankoop van energiezuinige koelkasten en wasmachines. Daar-naast moeten de energiescans, die door de netbeheerders gratis worden uitge-voerd, prioritair gericht worden op de beschermde afnemers. Om de doelgroep
€ 150 voor de aankoop van energiezuinige koelkasten en wasmachines. Daar-naast moeten de energiescans, die door de netbeheerders gratis worden uitge-voerd, prioritair gericht worden op de beschermde afnemers. Om de doelgroep