B&W-voorstel
Onderwerp : voorontwerpbestemmingsplan voor Hogewaldstraat 1, 1a, 1b en 1c B&W-vergadering : 21 april 2015
Registratienummer : BW15.00262
Registratiecode : *BW15.00262*
Auteur : Nancy van der Zande Portefeuillehouder : P.J.M. de Klein
Status : Openbaar
Persgesprek : 28 april 2015
Samenvatting
Op 6 november 2012, nr. BW12.01115, heeft u besloten mee te werken aan functiewijzigingen en toevoeging van 3 woningen, onder voorwaarden, op de percelen Hogewaldstraat 1, 1a, 1b en 1c.
Op 7 mei 2013,BW13.00716, heeft u besloten akkoord te gaan met een verkavelingsopzet die als basis dient voor het bestemmingsplan.
Inmiddels is het bestemmingsplan opgesteld en kan het in procedure.
Dit voorstel handelt hier over.
Besluit om
1. Akkoord te gaan met bijgevoegd voorontwerpbestemmingsplan NL.IMRO.0209.BPHogewaldstraat1-vo01, met uitzondering van het gestelde onder 2;
2. De maximaal toegestane oppervlakte van 80 m2 voor aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten in art. 3.4.3,a en art. 3.5.1,a in het ingediende voorontwerp wijzigen naar 45 m2;
3. Een planschade risicoanalyse laten uitvoeren op kosten van de gemeente.
4. Het voorontwerpplan, na aanpassing, 2 weken ter inzage te leggen.
Inleiding
De situatie aan de Hogewaldstraat 1 (IJzerman), l a (vd Heuvel), en l c (Hendriks) is sinds beginjaren 90 oorzaak van procedures.
Het geheel is van oorsprong een agrarisch bedrijf. Dit bedrijf is eind jaren 80 door de vorige eigenaar gesplitst verkocht. De voormalige bedrijfswoning met bijgebouwen is verkocht aan fam. IJzerman en fam.
vd Heuvel, en een aantal stallen met omliggende grond aan fam. Hendriks.
In 1990 is de boerderij door de families IJzerman en vd Heuvel met uw toestemming gesplitst in 2
burgerwoningen. In de bijgebouwen van IJzerman en vd Heuvel werden kantoren toegestaan en gevestigd.
De naastgelegen stallen met omliggende grond zijn destijds als agrarisch bedrijf voortgezet door fam.
Hendriks. Hierdoor voldoet sinds de splitsing de situatie niet aan de (indicatieve) afstands(geur)normen van de milieuwetgeving.
In 2010 heeft uw college deze situatie (agrarisch bedrijf op korte afstand van burgerwoningen),
aan de Hogewaldstraat integraal willen verbeteren door met fam. Hendriks in overleg te treden, en voor te stellen de agrarische bestemming op te geven in ruil voor enkele burgerwoningen. Tegelijkertijd zou met dit plan ook de wensen van fam. IJzerman en vd Heuvel meegenomen kunnen worden.
Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in uw principebesluit van 6 november 2012, nr. BW12.01115, tot medewerking aan de bouw van 3 woningen en een aantal functiewijzingen. Vervolgens ging u op 7 mei 2013,BW13.00716, akkoord met een verkavelingsopzet.
Beoogd effect
Aan de wensen van betrokkenen meewerken en hierdoor een reeds jarenlang bestaande (planologisch) conflictsituatie op te lossen.
Argumenten
1. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening.
Bij het leggen van bestemmingen dient sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening.
Door wijziging van agrarisch naar wonen wordt een lang bestaand probleem opgelost.
2
Zoals in de inleiding is vermeld is reeds sinds begin jaren 90 sprake van een conflictsituatie vanwege de te dicht op elkaar gesitueerde conflicterende functies. Door de functiewijziging ontstaat er een beter woon- en leefklimaat voor de percelen nrs. 1, l a en l b , zonder tekort te doen aan de belangen van de eigenaar van perceel nr. lc.
Onderzoeken hebben niet tot een ander inzicht geleid en geven aan dat de voorgestelde functies en bouwmogelijkheden toegestaan kunnen worden. Deze onderzoeken maken deel uit van de toelichting van het bestemmingsplan.
Met de wijziging in het ingediende concept genoemd bij beslispunt 2 ontstaat er een plan dat beter aansluit bij de wijze waarop wij binnen de gemeente bestemmen.
1.2 Het voorontwerpbestemmingsplan neemt eerder gemaakte afspraken in acht.
Op 6 november 2012 besloot u mee te werken aan een aantal functiewijzigingen. Ook besloot u initiatiefnemers gezamenlijk een conceptbestemmingsplan te laten aanleveren dat voldoet aan
randvoorwaarden. Op 7 mei 2013 ging u akkoord met de verkaveling die ten grondslag heeft gelegen aan dit voorontwerp en waarmee ook de commissie ruimtelijke kwaliteit akkoord is gegaan.
Punt van aandacht is de planschadeanalyse en de oppervlakte voor bedrijvigheid aan huis, zie ook beslispunten 2 en 3.
2. De, in het ingediende concept voor het voorontwerp, opgenomen oppervlakte voor bedrijvigheid past niet binnen de wijze van bestemmen voor de kerngebieden.
Dit plangebied ligt op de grens tussen het bestemmingsplan Buitengebied en het kernplan voor Beuningen.
In het bestemmingsplan Buitengebied geldt een mogelijkheid van 80 m2 voor bedrijvigheid aan huis, binnen de kernplannen is deze mogelijkheid er voor maximaal 45 m2.
De vraag die voor dit plangebied gesteld kan worden is welk regime hier gaat gelden, dat van het plan Buitengebied of dat van de kernplannen.
Omdat de percelen een woonfunctie krijgen, inclusief woongerelateerde functies, de agrarische functies gestaakt worden én het plangebied in de toekomst naar alle waarschijnlijkheid opgenomen zal worden binnen de kernplannen, ligt het naar ons oordeel voor de hand het regime van de kernplannen, dus 45 m2, te laten gelden voor bedrijvigheid aan huis.
Dit is in de kernplannen zo geregeld omdat de bedrijfsfunctie ondergeschikt moet blijven aan de woonfunctie in een woonomgeving, en méér oppervlakte een grotere ruimtelijke impact heeft.
Elders aan de Hogewaldstraat, binnen het in procedure zijnde bestemmingsplan voor de bouw van 2 woningen, is ook de regeling gehanteerd die geldt voor de kernplannen inclusief 45 m2 voor aan huis gebonden activiteiten.
Wij zien geen argument hier af te wijken.
3. Dit bevordert de voortgang van het proces te komen tot een oplossing.
Initiatiefnemer heeft gevraagd of de gemeente opdracht wil verlenen voor dit onderzoek.
De onkosten lopen voor hen enorm op vanwege de diverse onderzoeken naar de archeologie en bodem.
Eerder heeft u al besloten geen leges in rekening te zullen brengen voor de planbegeleiding.
De kosten voor een risicoanalyse liggen rond € 2000,- en kunnen bekostigd worden uit het budget voor bestemmingsplannen.
Het is van groot belang dat dit planproces niet gefrustreerd wordt, maar uiteraard niet tegen elke prijs.
Het is in het belang van de gemeente dat de risicoanalyse wordt uitgevoerd in verband met de financiële haalbaarheid en het verhalen van mogelijke planschade op de initiatiefnemers.
4. Uw college beslist omtrent de inspraak op basis van de inspraakverordening
Een termijn van twee weken is gebruikelijk bij relatief kleine plannen. Na de inspraakfase volgt een inzage termijn van 6 weken waarin de mogelijkheid bestaat zienswijzen in te dienen.
Financiën
Met initiatiefnemers wordt een exploitatieovereenkomst en planschadeverhaalsovereenkomst gesloten.
Eerder heeft u besloten geen leges in rekening te brengen voor de planbegeleiding als financiële bijdrage in
de oplossing van dit planologische probleem. De kosten voor de planschadeanalyse wordt betaald uit het
budget voor bestemmingsplannen.
3
