Inhoudsopgave Jaarverslag 2021
Voorwoord ...5
1 De corporatie... 10
1.1 Toelating en inschrijving ... 10
1.2 Organisatie ... 10
1.3 Missie, strategie en beleid ... 11
1.4 Planning & Control ... 13
1.5 Klachtencommissie... 14
2 De doelgroep huisvesten ... 15
2.1 We waren er in 2020 weer voor bijna iedereen ... 15
2.2 Woonruimteverdeling ... 15
2.3 Primaire verantwoordelijkheid ... 16
2.4 Bijzondere doelgroepen ... 16
2.5 Wonen en zorg ... 16
2.6 Jaarlijkse huurverhoging ... 17
3 De betrokkenheid van bewoners ... 19
3.1 Bewonersparticipatie ... 19
3.2 Huurders Belangen Vereniging (HBV) ... 20
3.3 Bewonersoverleg ... 21
4 De kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving ... 22
4.1 Woningbezit ... 22
4.2 Nieuwbouw ... 24
4.3 Aankopen ... 24
4.4 Verkopen ... 24
4.5 Sloop ... 24
4.6. Toekomstige ontwikkelingen ... 25
4.7 Onderhoudsbeleid... 25
4.8 Energiebeleid ... 26
4.9 Duurzaamheid ... 27
4.10 Leefbaarheid ... 27
5 De financiële huishouding ... 29
5.1 Financiële doelstellingen ... 29
5.2 Vastgoedbeleggingen ... 30
5.3 Liquide middelen ... 31
5.5 Leningenportefeuille ... 31
5.6 Resultaat ... 31
5.7 Meerjarenperspectief... 32
5.8 Wet Normering Topinkomens (WNT) ... 32
5.9 Vereniging van Eigenaren ... 32
6 Het verslag van het bestuur ... 34
6.1 Taken en verantwoordelijkheden ... 34
6.2 Integriteit ... 35
6.3 Horizontale verantwoording ... 35
6.4 Risicomanagement ... 36
6.5 Overleg met de gemeenten / prestatieafspraken... 36
6.6 Governance inspectie ... 37
6.7 Maatschappelijke visitatie ... 37
6.8 COVID-19 ... 37
7 Het verslag van de Raad van Commissarissen ... 38
7.1 Inleiding ... 38
7.2 Toezichthouder op het bestuur ... 40
7.3 Interne organisatie ... 44
7.4 Klankbord voor het bestuur ... 46
7.5. Werkgever van het bestuur ... 46
7.6 Vooruitzichten 2021 ... 47
7.7 Slotverklaring ... 48
7.8 Dankwoord ... 48
7.9 Vaststelling en ondertekening jaarstukken ... 48
Bijlage 1 - Besluitenlijst 2020 Raad van Commissarissen ... 49
Bijlage 2 - Profielschets RvC ... 51
8 Jaarrekening ... 56
9 Overige gegevens ... 98
9.1 Statutaire regeling winstbestemming ... 98
9.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ... 98
Voorwoord
Sociale huisvester in crisistijd; Doorgaan als alles dreigt te stagneren Coronateleurstelling en veerkracht
Het jaar 2021 zal in de hele wereld de geschiedenis ingaan als het tweede coronajaar. Hadden we in 2020 nog het geloof en hoop dat het een kortdurende ontwrichting zou zijn, bleek dat het hele jaar 2021 een grove misvatting. De hele samenleving lag met ups en downs aan het infuus. Standje aanpassen was de norm. Het raakte ons als corporatie steeds intensiever. Niet alleen vanwege alle omstandigheden waar iedereen mee te maken had, maar ook vanwege het feit dat corona ook bij ons steeds weer zorgde voor collega’s die besmet raakten. Meestal was dat een besmetting die veroorzaakt werd in de privésfeer. Maar het ongemak bij onze organisatie kende dat verschil natuurlijk niet.
Corona bepaalde daardoor nog steeds als mens maar ook als organisatie ons dagdagelijkse leven. Sommige zaken hebben ook vertraging opgelopen. Helaas, maar het was echt onvermijdelijk. In de hoop dat het een kortdurend ongemak zou zijn lag onze focus in het jaar 2020 primair bij onze huurders; in 2021 hebben we daarnaast veel energie gestoken in ons team. Veel zaken die ons kenmerken als organisatie met een beperkte omvang, zoals een uitgesproken warme teamgeest en saamhorigheid, hadden veel last van alles. En dat vonden we met zijn allen ongewenst. De ‘deukjes’ in onze organisatie zullen we samen de komende tijd gaan herstellen. Onze collega’s verdienen in 2021 een dikke pluim. Het besef dat we er zijn voor en door onze huurders en dat we daarvoor elkaar nodig hebben is bij onze collega’s onverminderd groot aanwezig.
Medio 2020 kregen we een nieuwe naam. Het was spannend hoe dat zou landen. Nu na ook het hele jaar 2021 met deze naam gewerkt te hebben kunnen we opgelucht constateren dat deze naamswijziging perfect uitgepakt heeft. De goede en perfecte voorbereiding door onze collega’s heeft vruchten afgeworpen. Inmiddels lijkt het erop dat veel mensen, huurders en stakeholders al niet meer beter weten. De naam is inmiddels al een vanzelfsprekendheid in ons ‘umfeld’. Gemeenten waar we als redelijk nieuwe partij aanschuiven weten niet beter en dat is een mooie bijkomstigheid. In ieder geval leidt onze naam, nu zonder een specifieke gemeente, niet meer tot discussie.
In het jaar 2021 is wederom invulling gegeven aan betaalbaarheid. Dat was niet direct een keuze van ons maar een gevolg van de voorgeschreven bevriezing van de huurprijs door onze regering. We merkten wel en met name in de tweede helft van 2021 dat door de gestegen inflatie het voordeel van de uitgebleven huurverhoging helemaal in het niet viel van de gestegen kosten op met name de energie. Iets waar onze huurders ook geen enkele keuze in hebben. Die ontwikkeling is zorgelijk.
In 2021 leverden we geen nieuwbouw op en hebben we ook geen nieuwe woningen aangekocht. Wel zijn een groot aantal projecten in voorbereiding maar door de stroperigheid van procedures zit daar niet direct forse voortgang in. Ook dat is, gezien de maatschappelijke wens om 100.000 woningen per jaar te bouwen een zorgelijke en ook frustrerende ontwikkeling.
In 2020 maar ook in 2021 hebben we een achterstand opgelopen in het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden. Niet alles wat we wilden en begroot hebben, kon onder andere door de coronamaatregelen gedaan worden. Ook speelt het capaciteitsprobleem bij aannemers een rol. Er is immers meer werk dan men direct aankan en dit zorgt weer voor fors gestegen prijzen.
In 2021 hebben we onderhoudsactiviteiten van 2020 zoveel mogelijk aangepakt met de bedoeling om in te lopen maar daardoor is weer vertraging opgelopen in 2021. We zullen de komende tijd de gevolgen daarvan in onze onderhoudsplannen moeten verwerken. De komende jaren gaan we dat wel weer inlopen.
Ook op regionaal niveau ligt er nog steeds de opgave ten aanzien van ontwikkelen en bouwen voor de komende jaren. 100.000 woningen in Nederland per jaar toevoegen om precies te zijn. De bouwopgave is groot. In aantallen zijn er in onze regio weliswaar nagenoeg voldoende woningen beschikbaar maar die hebben veelal niet de gewenste gebruikerskwaliteit. We hebben in 2021 onverminderd hard getrokken aan bouwplannen in Klimmen, Eijsden-Margraten, Simpelveld, Brunssum, Valkenburg aan de Geul en Vaals. Kernen die kenmerkend zijn voor een plattelandscorporatie. En een plattelandscorporatie dat zijn we, en we voelen ons daar goed bij. De plannen in Klimmen en Eijsden-Margraten zijn in 2021 gereed gekomen en vergund en momenteel (begin 2022) wordt de aankoop van deze drie locaties en aanbesteding van het werk doorlopen om te komen tot daadwerkelijke bouw. Daarnaast hebben we ook nog een lead ten aanzien van een aantal prospecten. Daarvan gaan we de komende tijd beoordelen welke kansrijk zijn en welke niet. Kortom, we deden in 2021 ondanks vele ongemakken wat we kunnen.
We onderhielden ook in 2021 intensief contact met onze stakeholders: huurders, maatschappelijke organisaties en de gemeentes. Meestal ging dat, nog steeds en ook steeds beter, via Teams. Het project Buurtbemiddeling, geïnitieerd door Vanhier Wonen, was in 2021 wederom een succes. Bewoners voelen zich gehoord. Daar gaan we samen met de gemeente Voerendaal mee door. Onze medewerkers ervaren helaas steeds vaker de veranderende omgangsvormen met onze zich steeds vernieuwende doelgroep en dat is in combinatie met de omgang van de groter groeiende groep “verwarde” mensen voor onze organisatie in zijn beperkte omvang geen sinecure. Dat baart ons voor de toekomst nog steeds ernstig zorgen. We lazen er veel over. De lontjes leken ook in 2021 wel fors korter door corona.
We hebben in 2021 ondanks de coronabeperkingen toch weer slagkracht getoond, die ook en vooral te danken is aan onze medewerkers. Zij hebben onze kernwaarden Professioneel, Integer, Betrouwbaar, Transparant en de Menselijke maat stevig omarmd, waardoor we dicht bij de huurder staan. Onze medewerkers werken bovendien met veel toewijding aan een soepel verhuurproces en aan onze onderhouds- en nieuwbouwprojecten. Daardoor kunnen wij als Vanhier Wonen verder bouwen aan onze missie: adequate en passende huisvesting bieden in de Zuid-Limburgse huurwoningmarkt.
In dat licht is ons ondernemingsplan nog steeds leidend. Een ondernemingsplan met veel ambitie en dat voor ons passende uitdagingen en kansen ziet in heel Zuid-Limburg. Ondanks vertraging in 2021 gaan we daarmee onverminderd door.
Huurders profiteren mee maar er zijn ook zorgen
Betaalbaar wonen kan Vanhier Wonen mogelijk maken dankzij haar financieel gezonde positie. Hoewel het bijna vanzelfsprekend lijkt moeten we daar wel wat voor doen. Onze bedrijfsvoering en onderhoudskosten worden streng bewaakt. De belastingen van de overheid zoals de VPB maar ook de verhuurdersheffing namen ook in 2021 een forse hap uit onze financiële middelen. Dat doet zeker zeer. We zijn blij met het politieke voornemen om de Verhuurdersheffing geleidelijk aan af te schaffen. Vanhier Wonen wil echter niet steeds weer de nadruk leggen op wat daardoor niet meer zou kunnen maar zoomt in op wat wel nog steeds kan. En dat is nog steeds veel en daar is ons bestaansrecht op gebaseerd.
Daadkracht in duurzaamheid
Koploper zijn op het gebied van energiebesparing, en dat was Vanhier Wonen ook in 2021 nog steeds, heeft ook zo zijn keerzijde. Immers het geld daaraan is door ons pas vrij recent uitgegeven. Nu rigoureus meegaan in de nog niet uitgekristalliseerde discussie van nul op de meter (BENG) of steeds wisselende nieuwe technologieën zou een vernietiging van dat geïnvesteerde kapitaal tot gevolg hebben. De nieuwe rekenmethodiek (NTA 8800) om te komen tot een energieprestatie is voor ons zorgwekkend. Immers het gebruik van fossiele brandstoffen wordt steeds slechter gewaardeerd in de nieuwe rekenmethodes. Dat betekent dat onze labels steeds slechter
gelijkblijvende rekenmethodieken, gehaald hebben. Onze nieuwbouwprojecten zullen uiteraard voldoen aan de daarvoor gestelde, vaak erg hoge, eisen. Uiteindelijk willen we als stip op de horizon in 2050 beschikken over een CO2-neutraal woningbestand. Om dat te bereiken is een standvastige en goed doordachte koers nodig.
Bijkomend voordeel van onze reeds genomen maatregelen is dat de energielasten voor huurders fors omlaag zijn gegaan. Gedurende de nationale discussie profiteren onze huurders daar wel al maandelijks van. Daarmee draagt onze aanpak van ‘duurzaamheid’ bij aan dat andere veelbesproken en belangrijke doel: betaalbaarheid;
ook in 2021!
Passend toewijzen
Vanhier Wonen richt zich op de meest kwetsbare huishoudens en bijzondere doelgroepen. Het passend huisvesten van de laagste inkomens staat voorop. De inkomensgroepen daarboven behoren niet tot onze doelgroep, al verwachten en hopen we nog steeds dat daar, in het belang van leefbaarheid, in de toekomst verandering in komt. Het tekort aan iets duurdere huurwoningen groeit in ons werkgebied de komende jaren nog steeds. De veelbesproken opkomst van de door het passend toewijzen te eenzijdige bevolkte wijken, met daarin een forse toename van de multiproblematieken zien wij ook met lede ogen aan. De twee keer 10 % vrije toewijzingsruimte wordt door ons bewust zoveel als mogelijk gebruikt, maar dat is niet genoeg. Tot op het moment dat de wetgever daar met nieuwe wetgeving mogelijkheden biedt kunnen wij niet anders dan conform die wet- en regelgeving toewijzen. Ons beleid in algemene zin zorgt er ook mede voor dat de kernen waar wij actief zijn erg in trek zijn voor nieuwe huurders. We zien ook dat de bewoners van die kernen bij nieuwe woningtoewijzingen te vaak misgrijpen. Binnen de regio Parkstad spelen gelijksoortige problemen en daarom is er op regionaal niveau een onderzoek gestart om te kijken hoe je kan sturen ten aanzien van de woningtoewijzing binnen de geldende wetgeving. Dat onderzoek is in 2021 opgestart en zal in 2022 mogelijk worden uitgerold en toegepast.
Het passend toewijzen vraagt steeds meer en vaker om empathisch vermogen, om inschattingsvermogen en de wil om écht naar mensen te luisteren. Onze medewerkers weten die facetten te combineren met kennis van ons vakgebied: volkshuisvesting. Daarin kunnen en konden we nog steeds, ook in 2021, als organisatie net dat beetje verschil maken.
Ook buiten Voerendaal aan de slag
Sinds de invoering van de nieuwe Woningwet 2015 mogen wij actief zijn in de hele provincie Limburg: onze woningmarktregio. Vanaf dat moment zijn we onze vleugels, meestal daartoe gevraagd, gaan uitslaan. Pogingen daartoe zijn echt ondernomen. We hebben ook in 2021 weer fors aan de weg getimmerd in de ons omringende gemeentes. Meestal gebeurde dat dus op vraag van de gemeentes. We kijken daarbij dan wel specifiek naar gemeentes en mogelijkheden waar wij met ons specifiek DNA ook weer het verschil kunnen maken. Het zijn nog steeds niet de meest verstedelijkte gebieden waar onze kansen liggen en waar onze inbreng de hoogste toegevoegde waarde kan hebben. We zijn een financieel zeer gezonde woningcorporatie waardoor we echt kunnen investeren. Deze financiële situatie hebben we zelf verdiend de afgelopen jaren door ons beleid ten aanzien van onder andere verduurzaming. Immers, onze woningen zijn nog steeds erg gewild en hebben mede daardoor een hoge WOZ-waarde, een waarde die direct van invloed is op onze leencapaciteit. Onze gerealiseerde nieuwbouwprojecten van de afgelopen 10 jaar zijn van hoge kwaliteit en dus ook erg aantrekkelijk. We investeerden daarbij dus ook in aantrekkelijkheid. En dat komt ook tot uiting in onze financiële kengetallen.
Projecten met vele extra’s
In 2021 heeft Vanhier Wonen diverse projecten omarmd die bijzonder waren:
We zijn samen met de gemeente in 2021 weer voortvarend en succesvol aan de slag gegaan met de plaatsing van statushouders;
We troffen de voorbereidingen om in 2022 voortvarend te kunnen starten met onze nieuwbouwprojecten in Klimmen en Eijsden-Margraten. De projecten zijn in 2021 vergund. Grondaankopen werden voorbereid.
We kregen veel aanvragen van meerdere gemeenten om projecten te onderzoeken. We zullen deze
Assetmanagement
Vanhier Wonen heeft besloten om haar bezit in drie jaar tijd te laten taxeren teneinde de marktwaarde te kunnen bepalen. In 2021 is wederom een derde deel getaxeerd. Het bezit van Vanhier Wonen is klaar voor de toekomst.
Er zijn geen verdere plannen voor grootschalige renovatieprojecten. Natuurlijk zullen we het cyclisch onderhoud zowel aan de binnen- als buitenkant blijven doen. We zullen in 2022 en 2023 als gevolg van opgelopen achterstand, veroorzaakt door de coronacrises, in onderhoud de beheerplannen per complex bijstellen als dat wenselijk is.
Samenwerken met huurders
Vanhier Wonen werkt gestructureerd en constant aan de verbinding met huurders. We onderhouden daarbij nauwe en goede constructieve contacten met de Huurdersbelangenvereniging (HBV). In zeven complexen hebben we daarnaast in 2021 door corona slechts beperkt overleg gevoerd met een bewonersafvaardiging. Dat overleg op complexniveau levert altijd betere inzichten op over wat er speelt in deze complexen. Kenmerkend voor deze complexen is dat ze allemaal een gemeenschappelijk belang hebben. Het zijn gestapelde dan wel anderszins met elkaar verbonden woningen. Doordat het overgrote deel van ons bezit grondgebonden woningen zijn, waar die gemeenschappelijkheid niet aanwezig is, is dat overleg op complexniveau in die complexen lastig, zo niet bijna niet realiseerbaar, gebleken. Met de HBV maken we afspraken over het volkshuisvestingsbeleid.
Basis van onze goede samenwerking met de HBV is een samenwerkingsovereenkomst. Hierin is vastgelegd op welke manier Vanhier Wonen de HBV betrekt bij onderwerpen die voor hen van belang zijn. Ons doel is om zoveel mogelijk samen met huurders op te trekken. Daarom hechten we veel waarde aan een goede, open en constructieve samenwerking met de HBV. Ons gezamenlijk doel is om de HBV een goede afspiegeling van ons huurdersbestand te laten zijn. Dat is uiteindelijk de basis voor een constructieve en een door alle lagen van onze huurders breed gedragen samenwerking. De HBV is de afgelopen jaren en ook in het verslagjaar 2021 nauw betrokken geweest bij het evalueren en opstellen van de prestatieafspraken, voor 2021 voor het eerst, met meerdere gemeentes.
Tot slot
De grote opgaven voor de komende jaren hebben we helder op ons netvlies en liggen, hoe kan het ook anders, dicht bij onze kerntaak. Het jaar 2021 heeft wel een stagnatie veroorzaakt, vaak door ambtelijke procedures, in de realisatie van vele plannen. We gaan de verduurzaming van onze bestaande woningvoorraad afronden en volgen daarbij de technologische ontwikkeling op de voet. De nieuwe rekenmethodieken (NTA 8800) zullen we daarbij zeker goed meenemen. Nieuwe bouwprojecten zullen we zoveel mogelijk volgens de nieuwste stand der techniek faciliteren. Ook hebben we een serieuze opgave op het gebied van wonen en zorg. Onze toekomstige taak zal de komende jaren meer nog dan voorheen ook het huisvesten zijn van mensen die nu nog intramuraal of beschermd wonen gaan worden met daarbij de opgave om alle huurders hun woongenot te garanderen. De bestuurlijke agenda van de gemeentes laat op dit vlak weinig te raden over. Dit vereist net als vorig jaar een nog intensievere en vergaande samenwerking met stakeholders. Op het moment van schrijven van dit jaarverslag ligt een nieuwe wooncrisis alweer op de loer. De stroom vluchtelingen uit Oekraïne zal naar verwachting groot zijn.
Om de huisvesting van deze ontredderde mensen op te lossen zal nog meer dan anders een beroep op elkaar gedaan gaan worden. We zullen ons daar ook onverminderd voor inzetten. Onze inzet op het gebied van huisvesting geldt voor alle mensen die een beroep op ons doen.
Dank aan onze medewerkers voor hun meer dan betrokken prestaties in een wederom vreemd coronajaar en dank aan de Raad van Commissarissen (RvC) voor het vertrouwen en ook voor de kritische constructieve noot.
Verklaring besteding middelen en bestemming resultaat
Ondergetekende Léon (L.P.J.) Creugers MBA, verklaart in zijn hoedanigheid als bestuurder van Vanhier Wonen dat alle uitgaven in 2021 in het belang zijn geweest van de volkshuisvesting. Het jaarresultaat is ten gunste van de overige reserves gebracht.
Voerendaal, 29 juni 2022 Was getekend,
Léon (L.P.J.) Creugers MBA Directeur-bestuurder
1 De corporatie
1.1 Toelating en inschrijving
De oorspronkelijke oprichtingsstatuten werden goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 29 september 1912. Bij goedkeuring van de arrondissementsrechtbank te Maastricht op 11 maart 2003 heeft de omzetting van vereniging met volledige rechtsbevoegdheid in stichting per notariële akte op 26 maart 2003 plaatsgevonden.
Ook de “Woningwet 2015” maakte een wijziging van de statuten noodzakelijk. Deze wijzigen werd notarieel opgemaakt op 2 december 2016, nadat toestemming was verkregen door de Staatssecretaris van VROM. De Veegwet maakte eveneens een aanpassing van onze statuten noodzakelijk. In 2020 heeft er een naamswijziging plaatsgevonden en gaat Woningstichting Voerendaal verder onder de naam Vanhier Wonen. De meest recente statuten, zijn na goedkeuring door de Aw (Autoriteit woningcorporaties), op 6 juli 2020 notarieel gepasseerd.
Toegelaten instelling: Vanhier Wonen Vestigingsgemeente: Voerendaal
Adres: Hogeweg 23
6367 BA Voerendaal
Inschrijving: Vanhier Wonen is ingeschreven in het Handelsregister onder nr. 14021204 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Zuid-Limburg op 19 juli 1965.
1.2 Organisatie
1.2.1 Statutaire bepaling RvC en Bestuur
De samenstelling van de RvC en het bestuur is in dit verslagjaar geregeld conform de statutaire bepalingen
provincie Limburg. Ten aanzien van een vrijkomende plaats in de RvC is in de statuten aan huurders en/of huurdersorganisaties een bindende voordracht toegekend voor de benoeming van twee personen indien de RvC uit vijf personen bestaat. Een benoeming in de RvC kan pas plaatsvinden zodra en mits een positieve zienswijze is afgegeven door de Minister. In 2021 is per 1 januari een lid benoemd na een positieve zienswijze van de Minister.
1.2.2 Het bestuur van Vanhier Wonen
Gedurende het verslagjaar 2021 was de heer L.P.J. Creugers, MBA, directeur-bestuurder van Vanhier. De gezagsverhoudingen en bevoegdhedenregeling zijn vastgelegd in een arbeidsovereenkomst tussen de heer Creugers en Vanhier Wonen. Daarnaast vormen de directeur-bestuurder, manager financiën & control, manager vastgoed en de manager wonen het managementteam (MT) van Vanhier Wonen.
1.2.3 Personeel van Vanhier Wonen
Het personeelsbestand van Vanhier Wonen bestond op 31 december 2021 uit 16 medewerkers. Het ging om negen mannen en zeven vrouwen, in totaal 13,4 fte: zes fulltimers en tien parttimers. Het aantal FTE is 0,4 hoger dan per jaareinde 2020.
Het werkapparaat is ingericht naar de behoefte en activiteiten van Vanhier Wonen en is ingedeeld in drie afdelingen: Vastgoed, Wonen en Financiën & Control. Figuur 1 toont de organisatiestructuur in het verslagjaar.
Figuur 1Organogram Vanhier Wonen
1.3 Missie, strategie en beleid
De missie van de woningstichting luidt als volgt:
Vanhier Wonen wil adequate huisvesting bieden in de Voerendaalse huurwoningmarkt en aangrenzende werkgebieden. Dat willen we bereiken door woonruimte met een passend serviceniveau aan te bieden aan onze primaire doelgroep. Wij willen ook dat onze huurders woongenot en verbondenheid met hun (t)huis en omgeving ervaren.
Goede huisvesting houdt meer in dan alleen de woning. Het woongenot van huurders gaat verder. Goed onderhoud, goede service, prettige contacten, goede samenwerkingsverbanden met andere partijen en het meedenken over en meewerken aan een prettige leefgemeenschap zijn aspecten die steeds belangrijker worden.
De visie en missie zijn vertaald in ons motto:
WONEN om te GENIETEN van het LEVEN in het Heuvelland; Een thuis in Zuid-Limburg Onze kernwaarden
Professionaliteit door transparante processen en werkwijzen is vanzelfsprekend. Wij luisteren naar onze klant en proberen zo zijn of haar wensen duidelijk in beeld te krijgen. Als Vanhier Wonen hebben we daarbij een meer dan gemiddeld oog en oor voor de menselijke maat. Wij zijn betrouwbaar en integer. Huurders mogen Vanhier Wonen aanspreken op haar taken en verplichtingen. Van onze huurders verwachten wij ook dat zij hun plichten vervullen. Als een standaardoplossing niet past, zoeken wij op een creatieve manier naar een oplossing. Niet de middelen maar het doel staat centraal. Het doel is een tevreden klant!
In ons werkgebied kennen wij onze klanten en stakeholders vaak persoonlijk. Wij zijn daardoor vanzelfsprekend betrokken bij alles wat er gebeurt. Deze betrokkenheid zorgt ervoor dat wij zorgzaam moeten en kunnen zijn voor onze omgeving, zeker als het gaat om passende huisvesting en alles wat daarmee te maken heeft.
Vanhier Wonen wil daarnaast ook bijdragen aan een vitale regio door (samen) te werken aan bereikbaar wonen en prettig leven in haar wijken. Dat doen we in eerste instantie voor onze primaire doelgroep, mensen met lage inkomens die voor een woning van ons afhankelijk zijn.
Strategie en beleid
Onze strategie blikt steeds voor vier jaar vooruit en wordt vastgelegd in ons businessplan. Het in 2021 vigerende businessplan behelst de periode van 2020 tot en met 2024. Dit businessplan is in de RvC-vergadering van 26 november 2019 vastgesteld. De twee voorgaande ondernemings-plannen, een brainstormsessie met de RvC en besprekingen binnen het MT hebben als onderlegger voor dit nieuwe ondernemingsplan gediend. Aanvullend hebben we veelvuldig overleg gehad met onze belangrijkste stakeholders. Het businessplan is een richtinggevend plan, waarin een beeld wordt gegeven van de opgaven, en de kaders worden geschetst waarbinnen de oplossingen gevonden moeten worden. Het plan staat in het teken van de ontwikkelingen in onze omgeving en dient als leidraad waaraan concrete plannen zullen worden getoetst.
Vanhier Wonen hanteert een beleidscyclus bij het opstellen en implementeren van beleid, maar ook om de impact daarvan te volgen. Aan de beleidscyclus wordt ons beleid getoetst.
Bij alles wat we doen, vormt deze beleidscyclus het afwegingskader. De basis van dit beleid wordt gevormd door onze missie. Onze missie geeft aan waarom wij er als organisatie zijn. Vanuit deze missie wordt onze strategie bepaald. Het beleid vormt de basis voor onze strategie en ons strategisch voorraadbeleid, dat vijf beleids-pijlers kent:
Huurbeleid;
Verkoopbeleid;
Onderhoudsbeleid;
Sloopbeleid;
Nieuwbouwbeleid.
1.4 Planning & Control Plan
Het onderhoudsbeleid is vertaald in een meerjarenonderhoudsbegroting en het sloop- en nieuwbouwbeleid zijn vertaald in een meerjarige investeringsbegroting. Deze beleidsvelden vormen samen onze financiële meerjarenbegroting. Op basis van deze meerjarenbegroting wordt de jaarbegroting en het treasuryjaarplan opgesteld.
Do
In 2017 is de regionale en de lokale woonvisie van de gemeente Voerendaal vastgesteld waarin het Volkshuisvestingsplan integraal is opgenomen. Het transformatieplan voor woningen is ook beschreven in het Volkshuisvestingsplan. De daadwerkelijke uitvoering van het transformatieplan gebeurt bij nieuwbouw, een gedeelte bij mutaties en gedeeltelijk in het kader van de WMO die samen met de gemeente Voerendaal wordt uitgevoerd. Zo realiseerden we het project TLV, Minnegardsweg, Clermontstraat en het Veldje. De vigerende woonvisie van de gemeente Voerendaal liep in 2021 af en daarom heeft Vanhier Wonen er in 2021 op aangedrongen bij de gemeente Voerendaal een nieuwe woonvisie op te stellen. In regionaal verband is in 2021 gestart met opstelling van een regionale woonvisie als basis voor lokale woonvisies van de gemeenten in Parkstad. Deze woonvisies moeten in 2022 worden vastgesteld. Dat geldt dus voor zowel de gemeente Voerendaal als de gemeente Beekdaelen waar Vanhier Wonen werkzaam is. Voor de gemeente Valkenburg geldt dat deze gemeente een woonvisie heeft die loopt tot 2025.
In 2014 is het project met betrekking tot de energiemaatregelen opgeleverd.Vanhier Wonen was en is ook in 2021 met dit project koploper op het gebied van energiebesparende maatregelen. Dat het project ook landelijk in de kijker stond bleek begin 2015 uit het feit dat Vanhier Wonen de prijs heeft gewonnen voor de grootste verbetering in energiebesparing van woningcorporaties in Nederland. Sinds november 2016 heeft het woningbezit van Vanhier Wonen gemiddeld een energielabel B.
Figuur 2Planning & Controlcyclus Vanhier Wonen
Check
Nieuwe majeure projecten worden vooraf getoetst op verwacht maatschappelijk en financieel rendement. De onderbouwing van deze projecten wordt door het bestuur opgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC.
Onderdeel van deze besluiten is ook de impact op de financiën voor de middellange en lange termijn. Indien een
vorm niet uitgevoerd worden. De werkorganisatie is de eerste zeef waar projecten doorheen moeten, de RvC de tweede en definitief beslissende. Daarnaast worden de risico’s vooraf in kaart gebracht. De resultaten worden per kwartaal gerapporteerd en waar nodig bijgestuurd.
Vanhier Wonen gebruikt samen met inmiddels dertien andere woningcorporaties uit Limburg Thuis in Limburg ten aanzien van de woonruimteverdeling. Vanhier Wonen was een van de drie oprichters van dit woonruimteverdeelsysteem. Meer informatie over Thuis in Limburg staat in hoofdstuk 2.
Act
De interne doelstellingen van Vanhier Wonen zijn onderdeel van de kwartaalrapportage en het jaarplan.
Figuur 2 geeft het Planning en Control cyclus van Vanhier Wonen grafisch weer.
1.5 Klachtencommissie
De dienstverlening van Vanhier Wonen is erop gericht om klachten te voorkomen. Als er toch een klacht is, gaan we met de huurder in gesprek. Mocht dit niet tot een tevreden oplossing leiden dan kan de huurder zijn klacht voorleggen aan de Klachtencommissie Samenwerkende Woningcorporaties Mergelland. De Klachtencommissie is een commissie bestaande uit leden afkomstig van Krijtland Wonen, Wonen Wittem en Vanhier Wonen. Als de commissie voldoende gegevens heeft verzameld over het geschil kan zij eventueel besluiten tot een hoorzitting over de kwestie. Daarna neemt zij een beslissing en brengt zij schriftelijk advies uit aan het bestuur van de corporatie. De indiener van het geschil ontvangt een afschrift van dit advies. Het bestuur van de corporatie neemt vervolgens binnen twee weken een besluit hierover. In de meeste gevallen neemt het bestuur het advies van de commissie over. Vanhier Wonen informeert de huurder schriftelijk over de uitkomst en de eventueel te nemen maatregelen naar aanleiding van de klacht. De directeur-bestuurder licht jaarlijks de werkzaamheden van de geschillen-adviescommissie toe in de vergadering van de RvC. De samenstelling en werkwijze van de geschillenadviescommissie ligt vast in een reglement. Dit reglement is in 2021 aangepast en opnieuw vastgesteld.
De Klachtencommissie is onafhankelijk en heeft in 2021 advies uitgebracht aan alle deelnemende corporaties.
Het jaarverslag van de Klachtencommissie wordt ter informatie voorgelegd aan de directeur-bestuurder, het managementteam en de RvC. In 2021 is er één klacht ingediend over Vanhier Wonen bij de Klachtencommissie.
Het betrof een woningzoekende die van Vanhier Wonen geen woning wilde aanbieden. De woningzoekende was het hier niet mee eens, maar de Klachtencommissie vond de argumentatie van Vanhier Wonen terecht en heeft de klacht van deze woningzoekende ongegrond verklaard.
2 De doelgroep huisvesten
2.1 We waren er in 2021 weer voor bijna iedereen
Iedereen die tot 2010 voor ons koos kon op ons rekenen. In 2011 is dit vanwege de inkomensgrens veranderd en in 2015 is daar Passend Toewijzen bij gekomen. Woningcorporaties zijn vanaf 1 januari 2015 verplicht, op straffe van forse sancties, om minimaal 80% van de sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een gezamenlijk belastbaar jaarinkomen lager dan € 40.024 (prijspeil 2021) en maximaal 10% toe te wijzen aan huishoudens met een gezamenlijk belastbaar jaarinkomen tot € 44.655 (prijspeil 2021).Daarnaast konden we nog 10% van de woningen toewijzen aan huurders met een hoger inkomen. Dit wordt aangeduid als de 10% vrije ruimte. De relatie met onze huurders was ook in 2021 gebaseerd op wederkerigheid. Mensen die wat minder geluk hadden konden, ondanks de toegenomen druk op de woningmarkt, nog altijd extra op ons rekenen. De stakeholders waren en zijn ons geweten. Hieraan toetsen we steeds weer ons bestaansrecht.
2.2 Woonruimteverdeling
Onze huur- en koopwoningen worden samen met dertien andere Limburgse woningcorporaties aangeboden via de website www.thuisinlimburg.nl. Thuis in Limburg is één centraal woonmarketingmodel voor woningzoekenden in de hele provincie Limburg met één centrale website. Een combinatie van de verschillende aanbiedingsmodellen (inschrijfduur, eerste reageerder en loting) maakt het mogelijk om tegemoet te komen aan verschillende woningzoekenden; snelle zoekers, spoedzoekers en kritische zoekers.
In totaal hebben we in 2021 62 nieuwe huurcontracten afgesloten. Alle 62 woningen waren in de bestaande woningvoorraad. In 60 gevallen ging het om een DAEB-woning (Diensten van Algemeen Economisch Belang), verder betrof het één niet-DAEB-woning en één woning aan een stichting voor geestelijke gezondheidszorg en
Tabel 1Woningvoorraad naar huurprijsklasse, stand 31-12-2021
2.3 Primaire verantwoordelijkheid
Onze primaire verantwoordelijkheid als corporatie is het aanbieden van voldoende woningen voor mensen met een laag inkomen of een uitkering, die moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting.
Vooral omdat de gemiddelde huurprijs van onze woningvoorraad stijgt, zijn we er waakzaam op dat we voldoende goedkope en betaalbare huurwoningen in portefeuille hebben en houden. Tabel 1 laat zien dat 74,7%
van onze woningvoorraad in 2021 goedkoop tot betaalbaar laag (tot € 633,25) was. Tot de grens van betaalbaar hoog (€ 678,66) zelfs 90%. De verhuur van deze woningen, met een huurprijs gelijk aan of lager dan de huurtoeslaggrens, vindt zoveel mogelijk met voorrang plaats aan de primaire doelgroep. In 2021 hebben we 91,7% van deze (sociale) huurwoningen toegewezen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot maximaal € 40.024. 5,0% hebben we toegewezen aan de doelgroep tussen € 40.024 en € 44.655 en 3,3% is toegewezen aan de doelgroep boven de € 44.655. Hiermee voldoet Vanhier Wonen volledig aan de wetgeving voor wat betreft de 80-10-10 regel.
In het kader van het passend toewijzen hebben wij in 100% van de gevallen correct toegewezen en hebben wij geen gebruik gemaakt van de 5% vrije ruimte. Ook hiermee voldoet Vanhier Wonen volledig aan de wetgeving voor wat betreft de 95%-5% regel.
2.4 Bijzondere doelgroepen
Naast onze primaire doelgroep is het onze verantwoordelijkheid om mensen te huisvesten die bijzondere zorg, begeleiding of tijdelijke opvang nodig hebben. In paragraaf 2.5 vindt u een nadere omschrijving van onze werkzaamheden in het kader van wonen en zorg. Tabel 2 toont het aantal statushouders dat we in 2021 gehuisvest hebben.
Tabel 2Huisvesting statushouders
Maand Aantal
woningen
Aantal personen
Kern
Augustus 1 5 Ubachsberg
December 1 5 Klimmen
Totaal 2 10
Tevens is er iedere drie maanden een overleg over statushouders met de gemeente Voerendaal, Vluchtelingenwerk en Maatschappelijk Werk om te bezien of de integratie voorspoedig verloopt en of er zaken aangepakt moeten worden.
2.5 Wonen en zorg
Door de sterke vergrijzing in ons werkgebied zien we een stijgende vraag naar zorg. Omdat zorgverlening niet tot BTIV-omschrijving Aantal
woningen
Percentage
%
Goedkoop <= € 442,46 30 2,6%
Betaalbaar laag
> € 442,47 <= € 633,25
832 72,1%
Betaalbaar hoog
> € 633,25 <= € 678,66
177 15,3%
Duur
>678,66 <= € 752,33
110 9,5%
> € 752,33 0 0%
Buiten BTIV 5 0,4%
Totaal 1.154 100%
afdeling WMO van de gemeente of deze worden voorgedragen aan het Hometeam. Het Hometeam bestaat uit huisartsen, zorgverleners van de thuiszorg, paramedici, mensen van de afdeling WMO en maatschappelijk werk.
De woningen die dit betreft kunnen op deze wijze gerichter worden toegewezen. Er zijn in 2021 vijf woningen voorgedragen aan het Hometeam. Drie woningen zijn in 2021 verhuurd en voor twee woningen geldt dat de verhuring (de sleuteluitgifte) uiteindelijk begin 2022 heeft plaatsgevonden. In 2021 zijn er geen grote WMO- aanpassingen in een van onze huurwoningen uitgevoerd. Dit is mede het gevolg van het verhuisprimaat: als de verbouwingskosten hoger liggen dan de verhuiskostenvergoeding wordt er door de gemeente Voerendaal aangestuurd op verhuizen naar een levensloopbestendige woning. Vanaf 2006 worden door Vanhier Wonen hoofdzakelijk levensloopbestendige woningen gebouwd. In deze woningen hoeven nauwelijks meer WMO- aanpassingen uitgevoerd te worden.
Eind 2017 hebben we opnieuw het convenant ‘Housing Parkstad’ ondertekend. In 2020 hebben we hier een vervolg aan gegeven en hebben we ook het nieuwe convenant Housing Parkstad in december getekend.
We hebben in 2021 één woning aangeboden aan Housing Parkstad in het kader van een “doorstroomwoning”.
Het betrof een woning in Voerendaal. Daarnaast bood Housing een kandidaat aan, maar in goed overleg met Housing, heeft Housing deze kandidaat weer teruggetrokken. Vanhier Wonen had geen woningen die aan de eisen van deze kandidaat konden voldoen.
Housing is een samenwerkingsproject tussen 24-uurs-instellingen en woningcorporaties voor de dak- en thuislozen die tijdelijk in een opvangvoorziening verblijven en zeer gemotiveerd zijn om zelf weer een toekomst op te bouwen. Deze mensen hebben de mogelijkheid om hun verblijf in de 24-uurs-zorg achter zich te laten en een nieuwe start te maken in een eigen woning. Hierbij werken we intensief samen met diverse zorginstellingen zoals stichting Rimo (Levantogroep), Mondriaan, Koraalgroep, Meander en het Leger des Heils. Sinds april 2020 vallen Housing en ZMP samen onder de vlag van Housing Parkstad. ZMP betreft de categorie Zeer Moeilijk Plaatsbaren. Dat zijn personen die door hun problematisch woongedrag moeilijk regulier te huisvesten zijn.
De verbinding tussen wonen en zorg komt ook naar voren bij de nieuwbouw. We houden rekening met de sterk vergrijzende (en vaak toenemende vraag naar zorg) Voerendaalse bevolking, maar ook met de mogelijkheid om op een later tijdstip de woningen weer te kunnen verhuren aan bijvoorbeeld gezinnen. Vanhier Wonen bouwt daarom zoveel als mogelijk alleen nog maar levensloopbestendige woningen.
Verder neemt Vanhier Wonen iedere drie maanden deel aan het netwerkoverleg sociaal domein. Alle zorgpartijen, maar ook welzijn, maatschappelijk werk, gemeente en politie bespreken daar cases die verder gaan dan één afzonderlijke partij. Gezamenlijk wordt een strategie afgesproken en wordt tevens bekeken welke partij het best betrokken kan zijn bij een dergelijke case.
2.6 Jaarlijkse huurverhoging
In 2021 heeft minister Ollongren invulling gegeven aan de motie Beckerman waardoor de huurprijzen in de sociale sector voor 2021 werden bevroren. Dat betekende dat de huurverhoging per 1 juli 2021 voor al onze huurders 0% bedraagt.
Daarnaast was er in 2021 sprake van de wet Eenmalige huurverlaging. Deze wet betekent dat huishoudens in een sociale huurwoning recht hebben op een eenmalige huurverlaging, als ze relatief te duur wonen. Het gaat hierbij om huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Zij krijgen eenmalig recht op huurverlaging naar die aftoppingsgrens. Uiteindelijk hebben 60 van onze huurders huurverlaging gehad.
Huurachterstanden
Voorkomen is beter dan genezen. Vanhier Wonen doet er alles aan om huurachterstanden zo vroeg mogelijk te signaleren, bespreekbaar te maken en op te lossen. Wekelijks worden daarom de huurachterstanden besproken en wordt afgesproken welke maatregelen er moeten volgen om het huurachterstandspercentage zo laag mogelijk te houden. We nemen contact op met de huurder en waar nodig verwijzen we huurders naar instanties
Het resultaat is dat ultimo december de huurachterstand slechts 0,07% bedroeg en dat was een fractie hoger dan de huurachterstand ultimo december 2020 (0,05%).
of maken we betaalkafspraken. Het resultaat is dat ultimo december de huurachterstand slechts 0,07% bedroeg en dat was een fractie hoger dan de huurachterstand ultimo december 2020 (0,05%).
3 De betrokkenheid van bewoners
3.1 Bewonersparticipatie
Vanhier Wonen hecht belang aan de mening van haar huidige en toekomstige bewoners. We hebben bewonersinbreng verankerd in onze beleids- en uitvoeringscyclus. Onze operationele afdeling Wonen, bestaande uit een baliemedewerkster, woonconsulenten, technisch adviseurs, medewerker huurincasso en onze servicebus-medewerker, spelen een centrale rol in de communicatie met bewoners. Zij zijn als het ware de ogen en oren van onze organisatie. De lijnen met bewoners zijn kort waardoor we snel kunnen schakelen.
Bewonersparticipatie strekt zich binnen onze corporatie uit over drie niveaus: complexniveau, wijkniveau en corporatieniveau. Op complexniveau praten we veelal met bewonersvertegenwoordigers. In 2021 waren er zeven bewonersoverleggen actief op complexniveau. Op wijkniveau en corporatieniveau gaan we het gesprek aan met de HBV. Zo betrekken we doorgaans de HBV en hebben ze een stem in de selectie van architecten voor onze nieuwbouw- en renovatieprojecten.
Om ook individuele, niet-georganiseerde bewoners de kans te geven om mee te denken met onze plannen doen we er alles aan om bij grotere renovatie- en herstructureringsprojecten bewoners te laten meedenken.
Als woningstichting willen wij graag weten hoe onze huurders denken over onze dienstverlening. In z’n algemeenheid, maar ook over de procedures rond reparatieverzoeken, het verlaten van de woning, het verkrijgen van een nieuwe woning en het onderhoud. Daarnaast pasten onze eigen onderzoeken niet in de Aedes-benchmark, waardoor cijfers niet met elkaar vergeleken konden worden. In het kader van de eenduidigheid en het feit dat we willen weten hoe de huurders over ons denken hebben we besloten met ingang van 1 januari 2020 te starten met het KWH-keurmerk. KWH is hét landelijke kwaliteitscentrum voor en door
volledig is onderzocht en een onafhankelijke commissie het onderzoek en de resultaten heeft bekeken. Via enquêtes willen we daarom feedback krijgen van onze huurders, zodat we onze dienstverlening kunnen blijven verbeteren. Na een jaar van enquêteren werd ons in 2021 het KWH-keurmerk verleend omdat we op alle onderdelen ruim boven de norm van een 7 zaten. Ook in 2021 hebben wij maandelijks meegedaan aan de KWH- enquêtes zodat wij konden zien hoe onze dienstverlening erbij stond. 2021 zijn wij met onderstaande cijfers geëindigd en hebben wij de bevestiging gekregen dat het KWH-label is gecontinueerd. Daarnaast wordt jaarlijks gekeken wat het huurdersoordeel is binnen de Aedes-benchmark. Het prestatieveld huurdersoordeel geeft op drie deelscores aan hoe huurders de dienstverlening waarderen, te weten bij het betrekken van een nieuwe woning, bij het vertrek uit een woning en bij reparatieverzoeken. Vanhier Wonen scoorde voor de drie onderdelen AAA, m.a.w. de huurders waardeerden ons als zeer goed.
Tabel 4 Scores Vanhier Wonen KWH 2021
Vanhier Wonen Landelijk
Algemene dienstverlening 7,8 7,3
Woning zoeken 7,9 7,8
Nieuwe woning 8,2 7,8
Huur opzeggen 8,4 8,0
Reparaties 8,3 7,9
Onderhoud 8,1 7,5
Het gemiddelde cijfer over alle onderdelen bedroeg een 8,2.
3.2 Huurders Belangen Vereniging (HBV)
De HBV heeft als doel de algemene belangen, vanuit het bewonersperspectief, van onze huurders te behartigen.
De samenwerkingsovereenkomst met de HBV is geëvalueerd. Dit heeft in 2015 geresulteerd in een nieuwe en actuele samenwerkingsovereenkomst. Deze overeenkomst is na overleg met de HBV in 2021 onveranderd voortgezet. Er zijn afspraken vastgelegd over de wijze en mate van inspraak (advies en/of instemmingsrecht) op het organisatiebeleid en op het beheer van de woningen. Uiteraard zijn de wettelijke bepalingen de minimale eisen waaraan voldaan moet worden. Ook is hierin het overleg geregeld en zijn enkele vaste agendapunten opgenomen die voor advies voorgelegd worden aan de HBV. In 2021 bestond de HBV uit zeven leden, maar sinds 1 januari 2021 heeft de HBV een nieuwe voorzitter, te weten de heer J. Eussen.
In 2021 voerden de directeur-bestuurder, de manager wonen, de manager vastgoed en woonconsulenten in totaal vier keer overleg met de HBV. Van deze vier keer was er in 2021 éénmaal een overleg met de HBV waarbij een lid namens de RvC aanwezig was. Naast de vaste agendapunten waren de belangrijkste gespreksonderwerpen van het reguliere overleg in 2021:
- Huurverhoging 2021;
- Jaarverslag en jaarrekening 2020 Vanhier Wonen;
- Nieuwbouw- en renovatieplannen;
- Het bod op het volkshuisvestelijk beleid van de gemeenten Voerendaal, Beekdaelen en Valkenburg;
- Monitoring Prestatieafspraken 2021;
- Nieuwe Prestatieafspraken 2022;
- HBV-activiteitenplan en begroting 2021 en 2022;
- KWH;
- Betrokkenheid huurders Schinveld;
- Invulling klachtencommissie op voordracht huurders;
- Reglement klachtencommissie;
- Binnenterrein TLV;
- Begroting Vanhier Wonen 2022.
Buiten de reguliere vergaderingen om vonden er informele klankbordbijeenkomsten plaats tussen de medewerkers van de woningstichting, waaronder ook met de directeur-bestuurder en individuele leden van de HBV.
3.3 Bewonersoverleg
Met onze bewoners van de hieronder genoemde complexen hebben we regulier overleg. Op deze wijze weten we wat er speelt in een complex of in de nabije omgeving van een complex.
Er zijn bewonersoverleggen in de complexen: Fortunato, Het Forum, De Linde, Furenthela, de Cortenaer, Amacahof en het Bernardushöfke. Meest voorkomende agendapunten die tijdens deze overleggen worden besproken zijn: algemene leefregels, servicekosten en de afrekening hiervan, kwaliteit van de schoonmaakwerkzaamheden en het tuinonderhoud, veiligheid en technische storingen en onderhoud van het complex. Helaas konden de bewonersoverleggen in 2021 net als in 2021 fysiek niet doorgaan vanwege de corona- maatregelen. Omdat in deze complexen veelal wat oudere huurders zijn gehuisvest was het risico om een overleg te plannen te groot. Het gaat hier immers om een kwetsbare doelgroep. Wel hebben we net als in 2020 veel telefonisch contact gehad en zijn veel oudere huurders tijdens de coronacrisis nog persoonlijk door ons gebeld met de vraag hoe het met hen ging. Dit werd zeer gewaardeerd omdat er sprake was van een toenemende eenzaamheid. Daarnaast hebben we de burendag in september 2021 toch door kunnen laten gaan. Op 5 plaatsen in de gemeente Voerendaal hebben wij onze huurders getroffen onder het genot van een kop koffie. Bewoners gingen zowel met elkaar als met ons in gesprek. Aan het eind van 2021 hebben wij al onze huurders een kerstkaart gestuurd en tevens een pakketje kaarten om het contact met de buren te vergemakkelijken. Zeker als buren nieuw zijn of als er sprake is van irritaties vinden mensen het moeilijk om dit bespreekbaar te maken. Een kaartje zorgt ervoor dat dit makkelijker kan. Wij hebben al veel positieve reacties daarop gehad. Zelfs van huurders van andere corporaties kregen wij de opmerking waarom ook zij niet zo’n setje kaartjes hadden gehad.
Dat is het voordeel als je huurt van Vanhier Wonen.
4 De kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving
4.1 Woningbezit
Het woningbezit van Vanhier Wonen is in 2021 ten opzichte van het jaar ervoor gelijk gebleven al hebben we wel meerdere plannen voor het realiseren van levensloopbestendige woningen. Niet alleen in Voerendaal, maar ook in een aantal landelijke gemeenten in Zuid-Limburg. Dit is geheel in lijn met ons beleid waarbij we niet alleen aansluiten op de demografische krimp, maar ook op de groei van huishoudens, dat laatste met name in de groei van eenpersoonshuishoudens (veelal senioren). In ons ondernemingsplan is het belang van de opgave van Vanhier Wonen buiten Voerendaal beschreven en de ambitie om buiten Voerendaal actief te zijn vastgelegd. In 2020 zijn in het kader van deze ambities de eerste 15 woningen (appartementen) buiten de gemeente Voerendaal, te weten in de gemeente Beekdaelen, opgeleverd. Het prachtige project heeft de naam Beekstaete gekregen, een verwijzing naar de beek die dwars door Schinveld stroomt. Deze woningen zijn allemaal van de woningtypologie “levensloopbestendig” waarmee Vanhier Wonen inspeelt op de huidige, in de zorgwetgeving opgenomen, tendens van langer thuis wonen, en de daarmee samenhangende zorglevering. Deze laatste zal door het langer thuis wonen in toenemende mate in de woningen, extramuraal, geleverd moeten gaan worden. Het langer thuis wonen wordt daarbij nog extra door Vanhier Wonen gefaciliteerd doordat alle van de opgeleverde levensloopbestendige woningen direct met of met een voorbereiding voor een domoticasysteem zijn uitgerust.
Tevens wordt er door het programma van eisen dat Vanhier Wonen bij nieuwbouwprojecten hanteert, waarbij de levensloopbestendige woningtypologie voorop staat, ingespeeld op de toekomstige veranderende demografische samenstelling van de bevolking.
Momenteel hebben we (vergevorderde) nieuwbouwplannen; in St Geertruid (eind 2021 vergund), Banholt (eind
blijken te zijn. Een complicerende factor hierbij zijn de maandelijks explosief stijgende bouwkosten. Reden tot zorg.
Naast de 1154 woningen hadden we eind 2021, tien overige verhuureenheden in bezit. Hieronder vallen onder andere commerciële ruimtes (bedrijfs-onroerend goed (BOG), aantal vijf) en ruimtes die verhuurd worden aan zorgverleners (maatschappelijk onroerend goed (MOG), aantal vier) en één MOG welke niet wordt verhuurd, maar als dependance van ons kantoor wordt gebruikt. Ultimo 2021 is Vanhier Wonen actief in twee gemeenten:
de gemeente Voerendaal en de gemeente Beekdaelen.
Zoals uit tabel 5, 6 en 7 blijkt, bestond eind 2021 onze woningvoorraad vooral uit eengezinswoningen. In 2021 hebben we ons SVB-beleid, zoals ieder jaar, aangepast aan actuele (woning)marktomstandigheden en ambities uit de ontwikkelingsplannen. Ten aanzien van de levensloopbestendige woningen kan worden aangegeven dat wij in 2021 zijn gestart met de BAT-methodiek (Bouw Advies Toegankelijkheid) voor onze woningvoorraad. Dit is een methodiek waarbij volgens een sterrensysteem wordt beoordeeld of een woning geschikt is voor mensen met lichamelijke beperkingen. Er wordt een onderscheid gemaakt in:
Niet-geschikt
Nultredenwoning (wandelstokgeschikt) Rollatorbewoonbare woning
Rolstoelbewoonbare woning
Woning met mogelijkheid tot verzorging
In 2022 wordt de definitieve oplevering verwacht van deze methodiek.
Onderstaand volgt per onderdeel een toelichting.
Tabel 5Woningvoorraad naar bouwaard
Tabel 6 Levensloopbestendige woningen
Tabel 7 Woningen gelabeld voor senioren
Stand 31-12-2021
Zelfstandige eengezinswoning 899
Etagebouw zonder lift 140
Etagebouw met lift 115
BOG + MOG 10
Totaal 1164
Stand 31-12-2021
Levensloopbestendige woningen 353
Niet levensloopbestendige woningen 801
Totaal aantal woningen 1154
Stand 31-12-2021
Gelabelde seniorenwoningen 279
Woningen zonder seniorenlabel 875
Totaal aantal woningen 1154
4.2 Nieuwbouw
Vanwege de bevolkingskrimp was het tot 2020 noodzakelijk om in de regio een woningreductie te realiseren en waren we terughoudend in het toevoegen van woningen. Inmiddels is daar een kentering in ontstaan en moeten corporaties vol aan de bak met het realiseren van nieuwe woningen. Deze uitdaging is door ons met twee handen aangepakt. Bij nieuwbouw is het uitgangspunt dat de te bouwen woningen geschikt moeten zijn voor meerdere generaties (levensloopbestendig) en daarmee ook voor de steeds grotere groep senioren in de regio. Inmiddels is ook duidelijk geworden dat de krimp minder hard gaat dan eerst becijferd maar bovendien dat er op korte termijn een tekort is aan woningen voor alleenstaanden, senioren en jongeren. In het ondernemingsplan van Vanhier Wonen is opgenomen dat Vanhier Wonen niet alleen maar actief wil, en zal zijn, in de gemeente Voerendaal maar ook in andere gemeenten in haar statutaire gebied. Dit alles indien het past in de portefeuillestrategie en indien er een volkshuisvestelijk belang mee gediend is.
Een gebied dat al heel lang op de agenda van de gemeente Voerendaal staat is de hoek Houtstraat / Dr.
Poelsstraat in Klimmen. Verschillende invullingen zijn de revue gepasseerd maar hebben allen de eindstreep niet gehaald. In 2019 is het project door de gemeente Voerendaal weer nieuw leven ingeblazen en heeft deze laatste aan Vanhier Wonen gevraagd om dit gebied te ontwikkelen. Vanhier Wonen is hiermee voortvarend aan de slag gegaan hetgeen uiteindelijk geleid heeft tot een ontwerp van gestapelde bouw van 20 levensloopbestendige appartementen met een vorm en schaal die past bij de kern Klimmen. In 2020 is het bestuursbesluit genomen om dit project te realiseren. Ultimo 2020 is de omgevingsvergunning voor het project ingediend, is er een akkoord van de dorpsbouwmeester voor het ontwerp en is de grond van de gemeente onder voorwaarden aangekocht. Omdat de bestemmingsplanwijziging ten gevolge van een ingediend bezwaar, lang duurde en eind 2021 is afgehandeld is de verwachting dat er in 2022 gestart kan worden met de daadwerkelijke bouw van dit complex.
Daarnaast zijn in 2021 de projecten in St Geertruid en Banholt tot uitwerking gekomen. De procedures zijn doorlopen. We gaan daar levensloopbestendige woningen realiseren in 1 laag. De vergunningen zijn in 2021 verleend. Inmiddels is duidelijk dat er vanuit de gemeenschappen veel interesse is voor deze mooie woningen.
Verwacht wordt dat, na veel voorbereidend werk, in 2022 gestart kan worden met daadwerkelijk bouwen.
Er zijn zoals gezegd veel projecten in voorbereiding. Vaals, Brunssum, Valkenburg aan de Geul en Simpelveld. De komende tijd zal duidelijk worden of de plannen haalbaar zijn. Animo van toekomstige huurders is er meer dan voldoende en dat is met een landelijke opgave van 100.000 woningen per jaar te bouwen ook geen verrassing.
4.3 Aankopen
We hebben in 2021 geen woningen aangekocht.
4.4 Verkopen
In 2021 was ons beleid op het gebied van het verkopen van woningen om geen woningen te verkopen hetgeen ook was vastgelegd in de prestatieafspraken. Er zijn in de voorraad van Vanhier Wonen echter nog steeds enkele woningen die reeds geoormerkt zijn om te verkopen. Van deze woningen is er in 2021 geen verkocht. De woningen die daarvoor eventueel in aanmerking komen zijn financieel vertaald in de financiële meerjarenplanning van Vanhier Wonen. Deze woningen zullen eventueel pas verkocht worden bij mutatie afhankelijk van de situatie op dat moment. Vanwege de anno 2021 enorme druk op de huurmarkt wordt door de woningstichting een zeer terughoudend verkoopbeleid van met name deze woningen gehanteerd.
4.5 Sloop
In 2021 zijn er geen woningen van Vanhier Wonen door sloop aan de voorraad onttrokken. Gezien de ontwikkelingen in en van de huurmarkt zullen we daar in de toekomst ook zeer prudent mee omgaan.
4.6. Toekomstige ontwikkelingen
Uit de nieuwe cijfers van de Etil Research Groep, hét instituut voor onderzoek naar en beschrijving van de bebouwde omgeving en demografie, blijkt wederom dat de trend van verdunning van het aantal personen in een woning doorzet. Verder is de gemiddelde bewonersleeftijd in het bezit van Vanhier Wonen boven de 60 jaar. Uit deze cijfers moet wederom geconcludeerd worden dat op dit moment de hoofddoelgroep van Vanhier Wonen de senior zonder inwonende kinderen en de alleenstaande met of zonder kinderen is. Gezien de redelijk hoge gemiddelde leeftijd van de huurders van Vanhier Wonen, kan bovendien worden aangenomen dat op termijn problemen in de woning zullen ontstaan die bijvoorbeeld betrekking hebben op de bereikbaarheid en toegankelijkheid van de woning en het onderhoud van de woning. Afgelopen jaren heeft Vanhier Wonen hier al rekening mee gehouden door met name levensloopbestendige woningen te bouwen. Ook in de toekomst zal Vanhier Wonen bij (nieuwbouw)projecten vooral levensloopbestendige woningen realiseren. Voor dit type woningen zal gekozen worden, omdat deze passend zijn voor de verschillende fasen in de wooncarrière van onze huurders. Aangezien de dubbele vergrijzing over een aantal jaren haar hoogtepunt zal bereiken en de levensduur van woningen ongeveer 40 jaar is, dienen voor de toekomstige verhuurbaarheid woningen gebouwd te worden die voor een grote groep mensen passend zijn. Gezien de toekomstige ontwikkeling van de krimp zal Vanhier Wonen tegen een tweetal problemen aanlopen. Op de eerste plaats zijn er op korte termijn onvoldoende geschikte woningen voor senioren. Gezien de verwachte afname van senioren op den duur, is het daarom belangrijk dat de woningen die nu gebouwd worden straks geschikt zijn, of eenvoudig geschikt te maken zijn, voor andere doelgroepen huurders; levensloopbestendig bouwen dus! Immers, woningen hebben een levensduur van ongeveer veertig jaar. Daarnaast zal in het kader van de leefbaarheid en het voorkomen van ontgroening, in dorpen algemene voorzieningen zoals o.a. winkels en eerstelijnszorg gerealiseerd dienen te worden.
Vanhier Wonen vindt het belangrijk dat specifieke doelgroepen actief kunnen deelnemen aan de samenleving.
Uit diverse Parkstedelijke woningbehoefteonderzoeken is gebleken dat de huurders en inwoners het belangrijk vinden dat Vanhier Wonen inspeelt op specifieke behoeften van groepen klanten en dus wat extra mag doen voor speciale groepen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het belangrijk is dat Vanhier Wonen mogelijkheden zoekt en blijft zoeken voor de specifieke doelgroepen.
Vanhier Wonen ziet het als haar taak om de samenhang in wijken en buurten te behouden. Door het realiseren en opleveren in voorgaande jaren van nieuwbouwprojecten en onlangs het nieuwbouwproject ‘t Veldje in Voerendaal en Beekstate in Beekdaelen, heeft Vanhier Wonen hier al fors in geïnvesteerd. Er zijn verschillende type woningen voor gezinnen, senioren en alleenstaanden gerealiseerd. Het overgrote deel van deze nieuwe woningen is daarbij levensloopbestendig.
Daarnaast ziet Vanhier Wonen het als taak om te investeren in duurzaamheid. Sinds november 2016 heeft het woningbezit van Vanhier Wonen gemiddeld een energielabel B, ultimo 2021 was de gemiddelde energie index (EI) van het Vanhier Wonen bezit 1,35 (het label B loopt van EI 1,21 tot en met EI 1,40).
4.7 Onderhoudsbeleid
Ons onderhoudsbeleid is gericht op het in stand houden en verbeteren van de kwaliteit van onze woningen.
Uitgangspunten in het beleid zijn veiligheid, gezondheid en geen gevolgschade. In 2014 heeft Vanhier Wonen het onderhoudsbeleid voor het onderhoud binnen ín de woning aangepast van preventief onderhoud naar vraaggestuurd onderhoud. De beperking die wij hebben ingebouwd is dat het vraaggestuurd onderhoud is mét behoud van de kwaliteits- en investeringsregels zoals die golden toen het binnenonderhoud preventief werd uitgevoerd.
Het monitoren en investeren in het onderhoud van de woningen, met name de verhouding tussen preventief onderhoud en het aantal ongeplande reparaties en klachten, heeft ertoe geleid dat op het gebied van preventief onderhoud in 2021 gestuurd is op een begrote onderhoudsnorm van € 1.567 per woning. Het gerealiseerde
onderhoudsbedrag is in 2021 uitgekomen op €2.132 per woning. Dit bedrag is inclusief het vraaggestuurde binnenonderhoud.
Corona
Als gevolg van Covid-19 (corona) heeft het onderhoud dat Vanhier Wonen wilde uitvoeren in 2021 weer een flinke knauw gekregen. Gedurende de diverse lock-downs was het simpelweg niet toegestaan om werkzaamheden, behalve het oplossen van calamiteiten, uit te voeren. Vanhier Wonen heeft met haar aannemers alles op alles gezet om de achterstand weer in te halen. Dat is grotendeels gelukt maar helaas niet helemaal. Daarom zijn de onderhoudsactiviteiten met de laagste prioriteit doorgeschoven (uitgesteld). Dit wordt voor het grootste gedeelte veroorzaakt door het niet uitvoeren van vraaggestuurd binnenonderhoud.
Capaciteitsproblemen bij de aannemers konden gelukkig wel vaker gecompenseerd worden door het feit dat bewoners geen werkzaamheden wilden laten uitvoeren gedurende de coronapandemie. Maar er zijn ook preventieve onderhoudsposten niet uitgevoerd. De komende jaren moet, door het steeds blijven meten van de conditie van onze gebouwen en, met behulp van deze gegevens, het slim schuiven van de preventieve onderhoudsactiviteiten, het geheel weer in een steady lijn gebracht worden.
Pijlers van het onderhoudsbeleid:
Een deel van de gebouwonderdelen of bouwelementen wordt alleen nog vanuit een technische noodzaak vervangen. De theoretische levensduur van onderdelen wordt hierdoor verlengd en cyclusmatige vervanging vindt niet meer plaats;
De cycli voor het overige preventieve onderhoud worden gefundeerd opgerekt naar een termijn die past binnen de gestelde kwaliteitseisen. Niet slechter maar ook niet beter. Veel cycli kunnen daardoor langer worden;
We voeren geen kleine herstellingen meer uit als die wettelijk gezien vallen onder het besluit kleine herstellingen. Uitzondering is hierbij uiteraard de herstelling welke wordt gedaan in het kader van het serviceabonnement;
Binnenonderhoud wordt vraaggestuurd uitgevoerd, met behoud van regels en cycli.
4.8 Energiebeleid
Energiebesparing en duurzaamheid staan hoog op onze agenda. Ultimo 2021 heeft het woningbezit van Vanhier Wonen een gemiddelde energie-index van 1,35 (dit is gelijk aan gemiddeld een energielabel B) en is 88 % van de indexen groen (label A, B of C).
Figuur 4 Verdeling energie-indexen over woningbezit per ultimo 2021
Duurzame energie
In het kader van duurzame energie participeert Vanhier Wonen in de projecten welke door Parkstad in het leven zijn geroepen zoals o.a. het “Parkstad Zonnepanelen Project”. Verder is in de prestatieafspraken opgenomen dat Vanhier Wonen en de gemeente Voerendaal samen zullen optrekken in het participeren en realiseren van projecten op het gebied van verduurzaming.
4.9 Duurzaamheid
Zoals uit figuur 4 valt op te maken zijn er nog een aantal woningen zonder groene index. Dit is een gevolg van enerzijds de keuzevrijheid om deel te nemen aan de maatregelen voor het verduurzamen van de woning die Vanhier Wonen bij het project “Meer met minder in Voerendaal” aan de bewoners heeft gegund, maar anderzijds ook het gevolg van Zelf aangebrachte Voorzieningen die onvoldoende kwaliteit hebben waardoor de norm, gelijk met een B label, onhaalbaar is. Een aantal bewoners hebben er, meestal i.v.m. de overlast, voor gekozen om niet mee te doen. Deze woningen zullen in ieder geval bij mutatie maar ook waar mogelijk op vraag worden aangepakt.
Nieuwe labelsystematiek NTA 8800
Per 1 januari 2021 is er een nieuwe labelsystematiek van kracht (wet) welke wordt beschreven door de NTA 8800 (Nederlands Technische Afspraak). Dit document van 1091 pagina’s beschrijft niet alleen woningen maar ook utiliteitsgebouwen. In deze nieuwe norm wordt zwaar ingezet op beloning voor het gebruik van groene energie voor verwarming en warm water, en wordt het gebruik van gasketels anders (slechter) gewaardeerd dan in de huidige norm (tot 31-12-2020).
In de tijd van de eerste energieconvenant welke door de woningcorporaties is ondertekend was dit geheel en al niet aan de orde en er is in ons energieproject daarom ook geen rekening gehouden met all-electric oplossingen of vergelijkbaar. Het project heeft er wel toe geleid dat we een gemiddeld label B (1,35) hebben gescoord en ons dus keurig, beter zelfs, gehouden hebben aan de afspraken. Dat geld is uitgegeven en gezien het resultaat goed besteed. Door het wijzigen van de spelregels lijkt het erop, hoewel er helemaal niets is veranderd in de woning en daarmee ook het verbruik niet is veranderd, dat het energielabel minder goed scoort dan in de oude methodiek.
Een bijkomend probleem is dat we ultimo 2021 nog geen definitieve uitspraak kunnen doen over waar het naar toe gaat; de software om de gevolgen van de NTA 8800 te bepalen is er wel maar de conversie naar de NTA 8800 laat opvallende uitkomsten zien die begin 2022 nader onder de loep worden genomen. Labels die nog geldigheid hebben hoeven we niet af te melden en blijven tot het einde van de looptijd van dat label (10 jaar) gewoon geldig. Na deze looptijd echter zal het label vernieuwd moeten worden en kunnen er dus sprongen gaan optreden.
4.10 Leefbaarheid
We hebben in het (recente) verleden diverse locaties in ons werkgebied herontwikkeld. Een mooi voorbeeld daarvan is ons TLV-project in Voerendaal. Daarmee proberen we leegstand en de daarmee samenhangende negatieve gevolgen voor de leefbaarheid zoveel mogelijk te voorkomen. Daarnaast zetten we gerichte acties uit om overlast tegen te gaan, de sociale cohesie te verbeteren, bewoners te activeren en een veilige en schone woonomgeving voor onze huurders te realiseren. Naast het reguliere groenonderhoud, de reguliere schoonmaak, de inzet van woonconsulenten, medewerker beheer en onze servicemedewerker hebben we in 2021 wederom een aantal aanvullende acties uitgezet om de leefbaarheid in ons werkgebied te verbeteren:
De complexen Teggert, TLV en de (senioren)-complexen zoals De Linde, Fortunato, Het Forum, Amacahof, Furenthela, de Cortenaer en het Bernardushöfke krijgen extra aandacht in het kader van de leefbaarheid;
Er is op het gebied van leefbaarheid structureel overleg met onder andere RIMO, Veiligheidshuis, maatschappelijk werk, Housing Parkstad, de wijkagenten, de BOA, de gemeente en is er nauw contact met het Hometeam en de medewerkers van het Netwerkoverleg Sociaal Domein;
In 2021 zijn we actief verder gegaan met het project buurtbemiddeling. Vrijwilligers van buurtbemiddeling helpen om kleine beginnende conflicten op te lossen. Dit project doen we samen met de gemeente Voerendaal en de welzijnsinstantie Impuls uit Kerkrade.
We hebben in 2021 de Burendag weer kunnen organiseren. Op een vijftal plekken in de gemeente hebben, onder het genot van een kop koffie, de bewoners elkaar getroffen en zijn onderling en met ons in discussie gegaan over de leefbaarheidsaspecten in de wijk.
We hebben al onze huurders kaartjes gestuurd om het contact met de buren te vergemakkelijken.
5 De financiële huishouding
In dit hoofdstuk kijken we terug op de belangrijkste financiële gebeurtenissen binnen Vanhier Wonen in 2021.
Voor wat betreft het financiële toekomstbeeld baseren we ons voor de periode 2022-2031 op de financiële meerjarenplanning zoals deze voor Vanhier Wonen is opgesteld en door de RvC is vastgesteld. Gezien de maatschappelijke rol die we als corporatie vervullen, hebben we de in 2021 beschikbare middelen zo goed mogelijk ingezet. Op die manier waarborgen we de financiële continuïteit van Vanhier Wonen voor de lange termijn. Voor een overzicht van de gebeurtenissen na balansdatum verwijzen we naar de jaarrekening.
Een aantal ontwikkelingen in 2021 beïnvloeden de financiële positie in sterke mate. Zo zijn de parameters die ten grondslag liggen aan de marktwaarde in verhuurde staat van onze woningen opnieuw beoordeeld en afgestemd (Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en is, ook in 2021, een derde deel van ons bezit getaxeerd. Dit heeft ertoe geleid dat de marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal vastgoed (DAEB bezit) per 31 december 2021 is gestegen met € 18,2 miljoen. De totale marktwaarde (DAEB en Niet-DAEB) in verhuurde staat stijgt van € 147,8 miljoen in 2020 naar € 166,6 miljoen in 2021. Het grootste deel van deze stijging wordt verklaard door de stijging van de getaxeerde waarden van ons bezit en de aanpassingen in voorgeschreven parameters in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
Scheidingsvoorstel DAEB en niet-DAEB bezit
Bij het indienen van de dVi 2016 is het definitieve voorstel om voor het verlichte regime in aanmerking te komen ingediend. Dit voorstel is definitief akkoord bevonden door de Aw. Vanhier Wonen volgt ook in 2021 het verlichte regime.
5.1 Financiële doelstellingen
Onze financiële doelstellingen zijn in 2021 onveranderd ten opzichte van 2020:
Het waarborgen van de financiële continuïteit op de lange termijn;
