Investeerders en starters in de provincie Gelderland

Investeerders en starters in de provincie Gelderland

Onderzoek naar koopstarters en investeerders op de Gelderse koopwoningmarkt van 2010 t/m 2021Q2

Versie 1.0

Colofon

Opdrachtgever(s) Provincie Gelderland

Auteur(s) Lianne Hans, specialist Research

Datum 20 september 2021

Status Definitief

Inhoud

1 Samenvatting ... 5

2 Inleiding ... 7

2.1 Aanleiding ... 7

2.2 Onderzoeksvragen ... 7

2.3 Leeswijzer ... 8

3 Woningaankopen ... 9

3.1 Totaal aantal woningaankopen in de provincie Gelderland: piek in 2017, daarna stabilisatie ... 9

3.2 Woningtransacties naar type verkoper en koper: eigenaar-bewoners kochten meer woningen dan dat zij verkochten ... 10

3.2.1 Eigenaar-bewoners kochten meer dan dat zij verkochten in de provincie Gelderland ... 10

3.2.2 Buy-to-let in Gelderland: 6% van alle door eigenaar-bewoners verkochte woningen werd gekocht door een investeerder ... 11

4 De ‘Fundamarkt’: één-woningaankopen... 12

4.1 Aantal één-woningtransacties: aantal investeerders harder toegenomen dan aantal koopstarters .... 12

4.2 Aandeel één-woningtransacties: aandeel koopstarters neemt van 2014 af, laatste jaren stabilisatie . 13 4.3 Aantal en aandeel koopstarters naar leeftijd: Gelderse koopstarters kopen op latere leeftijd ... 13

4.4 Aandeel investeerders: sinds 2017 toename, met name veroorzaakt door kleine investeerders ... 13

4.5 Eén-woningtransacties naar prijsklasse: aanbod onder de €200.000,- neemt af en groter aandeel wordt gekocht door investeerders ... 14

4.6 Eén-woningaankopen naar woningtype: koopstarters en investeerders kopen met name appartementen en tussenwoningen ... 16

4.7 Aandeel appartementen en tussenwoningen gekocht door koopstarters en investeerders: steeds kleiner aandeel koopstarters ... 17

4.8 Eén-woningaankopen naar oppervlakteklasse: investeerders met name actief in de kleinere woningen. Koopstarters kopen de laatste jaren relatief iets minder vaak kleine woningen ... 17

4.9 Eén-woningaankopen per woningmarktregio: aandeel gekocht door investeerders het hoogst in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, grootste afname koopstarters in de Noord-Veluwe ... 18

4.10 Eén-woningaankopen per gemeente: afname aandeel koopstarters zichtbaar in alle gemeenten, oorzaken verschillen: in de gemeente Harderwijk door toename aankopen van doorstromers en in de gemeente Arnhem vooral door meer aankopen investeerders ... 19

5 Woningen verkocht door woningcorporaties ... 21

5.1 Woningcorporaties verkopen in Gelderland vooral aan eigenaar-bewoners ... 21

5.2 1 op de 3 van de door corporaties verkochte woningen tussen 2010 en 2020 wordt gekocht door een koopstarter ... 21

5.3 Woningcorporaties verkopen steeds minder ... 21

6 Woningvoorraad ... 22

6.1 Aandeel in bezit van investeerders groeit, maar niet ten koste van aandeel in bezit van eigenaar- bewoners ... 22

6.2 Woningvoorraad per woningmarktregio: hoogste aandeel in bezit van investeerders in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen en FoodValley ... 22

6.3 Woningvoorraad in negen gemeenten: hoogste aandeel in bezit van investeerders de gemeenten Arnhem, Nijmegen en Wageningen ... 23

7 Bijlage 1: Definities ... 24

7.1 Woning ... 24

7.2 Verschil tussen koopovereenkomst en overdracht notaris ... 24

7.3 Investeerder, starter, doorstromer ... 24

7.4 Type eigendom is een indicatie ... 25

1 Samenvatting

Dit rapport beschrijft (de ontwikkeling van) de omvang van de groep investeerders en koopstarters op de Gelderse woningmarkt en hoe zij zich verhouden tot elkaar. Hierbij wordt ingezoomd op de markt waar één woning per transactie wordt verhandeld (‘Fundamarkt’). Dit is de deelmarkt waar zowel eigenaar-bewoners als investeerders op actief zijn. Met name koopstarters kunnen hier last van ondervinden, omdat investeerders veelal dezelfde type woningen kopen als koopstarters. De algemene onderzoeksvraag die dit rapport beantwoordt, is:

Hoe is de relatie tussen koopstarters en investeerders op de Gelderse woningmarkt in de periode 2010 tot en met het tweede kwartaal van 2021?

Puntsgewijs volgen hier de belangrijkste observaties:

Algemeen beeld woningaankopen

• In de periode 2010 tot en met het tweede kwartaal van 2021 nam het aantal woningaankopen in de provincie Gelderland toe tot een piek in 2017, daarna stabiliseerden de cijfers enigszins.

• In deze periode kochten eigenaar-bewoners meer dan dat zij verkochten. Het eigen-woningbezit is dus toegenomen.

• Over de periode 2010 tot en met het tweede kwartaal van 2021 werd ruim 6% van alle door eigenaar- bewoners verkochte woningen in de provincie Gelderland gekocht door een investeerder (buy-to-let).

Deze woningen werden onttrokken uit de koopwoningmarkt. Dit aandeel was in de periode 2009 tot en met 2013 nog zo’n 5%. Dit is iets lager dan gemiddeld in Nederland: van alle Nederlandse woningen verkocht door eigenaar-bewoners werd 7% gekocht door investeerders. In de gemeenten Wageningen, Nijmegen en Arnhem ligt het aandeel buy-to-let hoger, respectievelijk 8%, 9% en 10%.

In de G40 is dit aandeel 8% en in de G4 is dit aandeel zelfs 13%.

De ‘Funda-markt’: één woningaankopen

• Van alle aangekochte woningen in de provincie Gelderland, werd ruim tachtig procent verhandeld in een één-woningtransactie.

• Zowel het aantal transacties door koopstarters als door investeerders is tussen 2010 en het tweede kwartaal van 2021 toegenomen. Echter, het aantal investeerders is veel harder toegenomen dan het aantal koopstarters.

• Het aandeel investeerders op de Gelderse woningmarkt neemt sinds 2017 toe: van zo’n 6% van alle één-woningaankopen in 2017 tot ruim 9% in 2020. Deze toename wordt met name veroorzaakt door meer activiteit van kleine investeerderes (tot tien woningen). Dit beeld is vergelijkbaar met de rest van Nederland en de G44.

• Het aandeel koopstarters op de Gelderse woningmarkt neemt vanaf 2014 af, de laatste jaren stabiliseert dit aandeel iets.

• Gelderse koopstarters stellen de aankoop van hun woning uit: het aandeel koopstarters dat ouder dan 35 jaar is neemt toe.

• Koopstarters en investeerders kopen beide veelal de goedkopere woningen. Echter, het aanbod onder de €200.000,- neemt af. Bovendien wordt een groter aandeel van deze goedkoopste woningen gekocht door investeerders. Koopstarters zijn steeds vaker aangewezen op de duurdere prijsklassen.

• Koopstarters en investeerders kopen beide met name appartementen en tussenwoningen. Het aandeel van deze woningtypen gekocht door koopstarters neemt af. Dit is overigens ook het geval

voor de andere woningtypes. Voor appartementen is deze afname van het aandeel gekocht door koopstarters toe te wijzen aan de toename in het aandeel van investeerders in de periode 2018 tot en met 2020. Voor de andere woningtypen is vooral het aandeel gekocht door doorstromers toegenomen.

• Investeerders kopen met name de kleinere woningen. Koopstarters kopen de laatste jaren relatief iets minder vaak deze kleinste woningen.

• Per woningmarktregio: aandeel gekocht door investeerders het hoogst in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, grootste afname koopstarters in de Noord-Veluwe.

• Per gemeente: afname aandeel koopstarters zichtbaar in alle gemeenten, maar de context verschilt.

In de gemeente Harderwijk zijn vooral doorstromers meer gaan kopen en in de gemeente Arnhem zijn vooral investeerders actiever geworden.

• Het aandeel investeerders in de één-woningaankopen in Gelderse gemeenten ligt nog altijd lager dan in de G4-gemeenten. In de G4 ligt het aandeel op 20% in de periode 2018-2020 t.o.v. 15% in de gemeente Arnhem (de gemeente met het hoogste aandeel één-woningaankopen door investeerders).

In de G40 wordt 11% van de één-woningaankopen gedaan door een investeerder.

Woningen verkocht door woningcorporaties

• Woningcorporaties verkopen steeds minder.

• De meeste corporatiewoningen worden verkocht aan eigenaar-bewoners. Eén op de drie van de door corporaties verkochte woningen tussen 2010 en 2020 wordt gekocht door een koopstarter.

Woningvoorraad

• Het aandeel in bezit van investeerders groeit, maar niet ten koste van aandeel in bezit van eigenaar- bewoners. Dit aandeel blijft stabiel.

• In de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, FoodValley (tussen de 8% en 9%) en in de gemeenten Arnhem, Nijmegen en Wageningen (tussen de 14% en 10%) is het hoogste aandeel in bezit van investeerders. In de G4 is het aandeel in bezit van investeerders gemiddeld iets hoger en in de G40 vergelijkbaar, respectievelijk 17% en 10%.

Concluderend

Op basis van deze observaties kunnen we het volgende concluderen over investeerders en koopstarters op de Gelderse woningmarkt:

• Investeerders zijn veel actiever en kopen, hoewel relatief nog steeds beperkt, ook woningen van eigenaar-bewoners (buy-to-let). Met name kleine investeerders zijn meer gaan kopen op de ‘Funda- markt’. Het aandeel investeerders in de woningvoorraad van de provincie Gelderland is toegenomen.

• Ook doorstromers zijn veel actiever geworden.

• De concurrentie op de woningmarkt neemt dus toe.

• Dit komt terug in het afnemende aandeel van koopstarters op de woningmarkt. Het is echter niet mogelijk om eenduidig te concluderen dat starters door de toegenomen activiteit van investeerders (en doorstromers) niet meer kunnen toetreden op de woningmarkt. In absolute aantallen zijn ook koopstarters meer gaan kopen tussen 2010 en het tweede kwartaal van 2021.Bovendien is het aandeel eigenaar-bewoners in de Gelderse woningvoorraad niet afgenomen tussen 2018 en 2021.

• Het Gelderse beeld is vergelijkbaar met de rest van de G44: relatief meer investeerders (en doorstromers) en een kleiner aandeel koopstarters. Ook treden koopstarters vaker op latere leeftijd toe tot de woningmarkt. Arnhem is hierbij een uitschieter en staat op plek 6 van de G44 wat betreft het aandeel woningen van de woningvoorraad in bezit van investeerders in 2021.

2 Inleiding

2.1 Aanleiding

Dit onderzoek heeft als doel om inzicht te bieden in (de ontwikkeling van) de omvang van de groep investeerders en koopstarters op de Gelderse woningmarkt en hoe zij zich verhouden tot elkaar. Mogelijk richten investeerders zich op dezelfde woningen als starters op de koopwoningmarkt en zorgen zo voor extra competitie. Dit speelt met name een rol wanneer investeerders woningen kopen op de markt waar één woning per transactie wordt verhandeld. Dit zijn immers woningen die anders voor koopstarters beschikbaar zouden kunnen komen.

Wanneer investeerders woningen kopen van eigenaar-bewoners (buy-to-let) worden woningen onttrokken uit de koopwoningmarkt. Anderzijds kunnen investeerders ook een rol spelen bij het stimuleren van meer midden- huur en zo het aanbod van woningcorporaties ondersteunen. Daarnaast verkopen investeerders ook aan eigenaar-bewoners.

2.2 Onderzoeksvragen

De provincie Gelderland wil meer inzicht in het aandeel investeerders in de provincie en de relatie tussen koopstarters en investeerders. De centrale vraag hierbij is:

Hoe is de relatie tussen koopstarters en investeerders op de Gelderse woningmarkt in de periode 2010 tot en met het tweede kwartaal van 2021?

We zoomen specifiek in op de markt waar één woning wordt verhandeld per transactie (‘de Funda-markt’) omdat dit de markt is waar zowel koopstarters als investeerders actief zijn. Transacties waar meer dan één woning wordt verhandeld komen meestal niet beschikbaar voor eigenaar-bewoners en zijn dus minder relevant wanneer we kijken naar de relatie tussen koopstarters en investeerders. Om de hoofdvraag te beantwoorden zijn een aantal deelvragen geformuleerd:

1. Hoeveel woningtransacties hebben plaatsgevonden tussen de verschillende type kopers in de provincie Gelderland?

2. Wat is het aandeel investeerders in één-woningaankopen? En hoe is dit verdeeld naar klasse investeerder (grootte woningportefeuille)?

3. Wat is het aandeel koopstarters in één-woningaankopen? En hoe is dit verdeeld naar leeftijdsklasse?

4. Wat is het aandeel gekocht door andere type kopers (doorstromers, woningcorporaties, overig)?

5. Welk type woningen kopen koopstarters, investeerders en doorstromers (woningtype, prijsklasse, oppervlakteklasse)?

6. Wat is het aandeel investeerders en koopstarters in de één-woningaankopen per woningmarktregio en gemeente?

7. Hoe groot is het aandeel investeerders en koopstarters in Gelderse woningtransacties verkocht door woningcorporaties in de onderzoeksperiode?

8. Hoe is de verdeling van het bezit van de woningvoorraad op 1 januari 2018 en 1 januari 2021 naar type eigenaar?

We gaan aan de hand van grafieken en tabellen in op de bovenstaande vragen. De voorliggende rapportage is geschreven voor de provincie Gelderland en heeft als doel om de verhoudingen tussen de koopstarter en de particuliere investeerder op de woningmarkt te beschrijven. De provincie kan op basis hiervan gerichte beleidskeuzes maken.

2.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op alle woningaankopen in de provincie Gelderland. Dus zowel transacties waar één woning wordt verhandeld als die waar meerdere woningen worden verhandeld. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 dieper ingegaan op de één-woningaankopen: aantallen, aandelen, woningkenmerken en locatie. In hoofdstuk 5 wordt gekeken naar de verkopen door woningcorporaties. In hoofdstuk 6 wordt de woningvoorraad in de provincie Gelderland beschreven. Hierna volgt de bijlage waarin de gebruikte data en definities staan beschreven.

3 Woningaankopen

Dit hoofdstuk gaat in op alle woningaankopen in de provincie Gelderland, uitgesplitst naar het type koper.

Allereerst wordt een algemeen beeld gegeven van de ontwikkeling van het aantal woningtransacties in de provincie Gelderland vanaf 2010. Vervolgens wordt ingegaan op de stromen tussen de verschillende verkopers en kopers voor de periode 2010 tot en met 2020.

3.1 Totaal aantal woningaankopen in de provincie Gelderland: piek in 2017, daarna stabilisatie In de periode 2010 tot en met het tweede kwartaal van 2021 zijn in totaal 371.599 woningtransacties geregistreerd in de provincie Gelderland. Ruim 80% hiervan waren één-woningtransacties. Dit is de markt waar zowel investeerders als eigenaar-bewoners op actief zijn en waar we in hoofdstuk 4 op focussen. In figuur 1 is het totaal aantal woningtransacties per jaar (voor 2021 alleen het eerste half jaar) weergegeven. Na een piek in 2017 nam het aantal transacties in de provincie Gelderland weer iets af tot zo’n 40.000 transacties per jaar in 2019 en 2020. Dit beeld is vergelijkbaar met de rest van de G44 en Nederland. Opvallend is dat in het eerste halfjaar van 2021 relatief veel één-woningtransacties plaatsvonden. Mogelijk speelt de aanpassing van de overdrachtsbelasting voor investeerders en koopstarters hierin een rol: het algemene beeld in Nederland is dat investeerders nog hun slag sloegen in december 2020, terwijl veel koopstarters hun aankoop uitstelden tot 2021. Deze koopstarters kopen vrijwel nooit meer dan één woning.

Figuur 1. Totaal woningtransacties provincie Gelderland, onderscheid naar aantal woningen per transactie 0

10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*

1 woning transactie meer dan 1 woning transactie

3.2 Woningtransacties naar type verkoper en koper: eigenaar-bewoners kochten meer woningen dan dat zij verkochten

In tabel 1 worden alle woningtransacties (zowel één-woningtransacties als transacties waar meer dan één woning wordt verhandeld) in de provincie Gelderland per type koper en type verkoper voor de periode 2010 tot en met 2020¹ weergegeven. Hieruit valt af te lezen wie aan wie verkoopt en zo wordt een algemeen beeld van de gehele markt gegeven.

Tabel 1. Het aantal woningtransacties in de provincie Gelderland in de periode 2010 t/m 2020 per type koper en type verkoper.

Periode 2010 t/m 2020

Koper Koop-

starter

Doorstromer Tweede woning

Investeerder Woning- corporatie

Overig³ Totaal

Verkoper

Eigenaar-

bewoner 57.764 118.854 8.248 11.406 2.823 1.330 200.425

Tweede

woning 3.851 8.811 1.713 2.318 71 362 17.126 Investeerder 10.618 19.430 6.010 22.305 3.012 4.681 66.056

Woning-

corporatie 7.046 8.289 515 2.135 1.879 1.144 21.008

Overig²

3.004 5.999 1.747 15.403 2.170 22.980 51.303

Totaal 82.283 161.383 18.233 53.567 9.955 30.497 355.918

3.2.1 Eigenaar-bewoners kochten meer dan dat zij verkochten in de provincie Gelderland

De grootste deelmarkt is die van de eigenaar-bewoners: in de periode 2010 tot en met 2020 verkochten Gelderse eigenaar-bewoners ruim 200.000 woningen (56% van alle verkochte woningen) en kochten zij zo’n 248.000 woningen (68% van de kopers is een eigenaar-bewoner: koopstarters en doorstromers). Op provinciaal niveau kopen eigenaar-bewoners dus meer dan dat zij verkopen. Deze groei van het eigenwoningbezit in de periode 2010 tot en met 2020 wordt met name gevoed door de stroom van investeerders naar eigenaar- bewoners: 12% van alle door doorstromers gekochte woningen in de provincie Gelderland werd verkocht door investeerders en 13% van alle door koopstarters gekochte woningen. Dit is vergelijkbaar met het gemiddelde beeld in Nederland en de G40. In de G4 kopen koopstarters en doorstromers vaker van investeerders:

respectievelijk 17% en 18% van de koopstarters en doorstromers koopt een woning van een investeerder. Het is waarschijnlijk dat in deze stroom ook een groep ontwikkelaars (deze vallen ook in de groep investeerders) zit.

_____________________

1 Vanwege de voorlopige aard van de cijfers van het eerste halfjaar van 2021 en het feit dat deze cijfers in de tabel niet apart worden weergegeven, zijn deze voor deze tabel uitgesloten.

2 Hieronder vallen woningen in het bezit van onder meer kerken, overige stichtingen en gemeenten of wanneer het niet mogelijk is om het kadastrale perceel – waarvan de eigenaar bekend is – met genoeg zekerheid te koppelen aan een woning (zie ook bijlage 1).

3.2.2 Buy-to-let in Gelderland: 6% van alle door eigenaar-bewoners verkochte woningen werd gekocht door een investeerder

Er is echter ook een stroom van eigenaar-bewoners naar investeerders: 6% van alle door eigenaar-bewoners verkochte woningen in de provincie Gelderland werd gekocht door een investeerder in de periode 2010 tot en met 2020. Dit is iets lager dan gemiddeld in Nederland: van alle Nederlandse woningen verkocht door eigenaar- bewoners werd 7% gekocht door investeerders. In de G40 is dit aandeel 8% en in de G4 is dit aandeel zelfs 13%. Er is dus meer interactie tussen investeerders en eigenaar-bewoners in de G4. Wanneer woningen verkocht worden door eigenaar-bewoners aan investeerders wordt vaak gesproken van buy-to-let: hier worden woningen onttrokken uit de koopwoningmarkt om te verhuren. Ook bij tweede woningen kan men spreken van onttrekking uit de koopwoningmarkt: zo’n 4% van alle door eigenaar-bewoners verkochte woningen tussen 2010 en 2020 werd gekocht als tweede woning. Het grootste gedeelte (88%) van de woningen verkocht in de provincie Gelderland door eigenaar-bewoners werd echter verkocht aan andere eigenaar-bewoners en bleef dus bestemd als koopwoning. Dit is iets hoger dan gemiddeld in Nederland (86%) en de G40 (85%). In de G4 is het aandeel verkopen van eigenaar-bewoners aan eigenaar-bewoners met 75% nog lager.

4 De ‘Fundamarkt’: één-woningaankopen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de één-woningtransacties over de periode 2010 tot en met het tweede kwartaal van 2021³. Dit is de markt waar zowel investeerders als eigenaar-bewoners actief op zijn. Specifiek wordt gekeken naar de transacties door koopstarters en investeerders. Hierbij wordt gekeken naar

woningtype, oppervlakteklasse, prijsklasse en de verschillende woningmarktregio’s en gemeenten in de provincie Gelderland.

4.1 Aantal één-woningtransacties: aantal investeerders harder toegenomen dan aantal koopstarters

Gedurende de onderzoeksperiode, die loopt vanaf 2010 tot en met het tweede kwartaal van 2021, heeft het Kadaster 301.324 eigendomsoverdrachten geregistreerd in de provincie Gelderland als transactie waar één woning werd verhandeld. De aantallen transacties lopen na de top van ruim 37.752 transacties in 2017 weer iets terug, maar dit stabiliseert zich daarna rond de 40.000 transacties per jaar.

In figuur 3 is het aantal één-woningaankopen per kwartaal in de provincie Gelderland weergegeven voor investeerders, koopstarters en doorstromers. Zoals ook te zien in tabel 1, worden de meeste woningen gekocht door doorstromers. Het aantal koopstarters is tussen 2010 en 2020 met 24% toegenomen, het aantal doorstromers met ruim 115% en het aantal investeerders met ruim 280%. In het laatste kwartaal van 2020 is een toename in het aantal aankopen door investeerders te zien. Dit heeft te maken met de eerder dat jaar aangekondigde wijziging in de overdrachtsbelasting. Tegelijkertijd zien we, door dezelfde maatregel, bij de koopstarters juist een piek in het eerste kwartaal van 2021.

Figuur 2. Aantal één-woningtransacties in de provincie Gelderland per type koper per kwartaal

_____________________

3 Voor de indicatie investeerder en tweede woning wordt bij particulieren een dag, een maand, een halfjaar en een jaar na aankoop gecheckt of men er is gaan wonen. Met name in het eerste half jaar veranderd deze indicatie nog, omdat men veelal niet direct na aankoop naar de woning verhuist. Daarom zijn voor het eerste halfjaar van 2021 de cijfers nog voorlopig. De aantallen investeerders en tweede woningbezitters vallen waarschijnlijk uiteindelijk iets lager uit. Het aantal doorstromers valt waarschijnlijk iets hoger uit. De totalen gaan hier ook over een halfjaar in plaats van over een heel jaar. In de figuren is dit aangeduid met een sterretje (*).

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000

201001 201002 201003 201004 201101 201102 201103 201104 201201 201202 201203 201204 201301 201302 201303 201304 201401 201402 201403 201404 201501 201502 201503 201504 201601 201602 201603 201604 201701 201702 201703 201704 201801 201802 201803 201804 201901 201902 201903 201904 202001 202002 202003 202004 202101 202102

Koopstarters Investeerders Doorstromers

4.2 Aandeel één-woningtransacties: aandeel koopstarters neemt van 2014 af, laatste jaren stabilisatie

Wanneer we de woningaankopen per koper uitdrukken in aandelen (figuur 3) zien we dat het aandeel koopstarters in de provincie Gelderland vanaf 2014 afneemt, maar de laatste twee jaren iets lijkt te stabiliseren.

De toename in het aandeel en aantal koopstarters in het eerste kwartaal van 2021 is te wijten aan de aanpassing van de overdrachtsbelasting vanaf januari 2021 en was ook in de rest van het land te zien. Hetzelfde geldt voor de toename in het aandeel investeerders in het laatste kwartaal van 2020. Het aandeel doorstromers stabiliseert.

Figuur 3. Woningen verkocht door eigenaar-bewoners in de provincie Gelderland per kwartaal, aandeel per type koper

4.3 Aantal en aandeel koopstarters naar leeftijd: Gelderse koopstarters kopen op latere leeftijd Hoewel het absolute aantal koopstarters in de provincie Gelderland tussen 2010 en 2020 is toegenomen, is het aantal koopstarters in de provincie Gelderland onder de 25 jaar met 8% afgenomen. Het aantal

koopstarters in de leeftijdsklasse 25 tot 35 jaar is met 35% het meest toegenomen tussen 2010 en 2020, maar ook het aantal koopstarters boven de 35 jaar is met ruim 30% toegenomen.

Zo’n twee-derde van de Gelderse koopstarters in 2020 is tussen de 25 en 35 jaar. In 2010 was dit nog 58%

van de koopstarters. Vergelijkbaar met het algemene beeld in Nederland stellen Gelderse koopstarters de koop van hun woning uit. Het aandeel koopstarters onder de 25 jaar is duidelijk afgenomen tussen 2010 en 2020.

4.4 Aandeel investeerders: sinds 2017 toename, met name veroorzaakt door kleine investeerders In figuur 4 wordt het aandeel één-woningtransacties door investeerders in de provincie Gelderland per jaar weergegeven naar type investeerder. Investeerders zijn onder te verdelen op basis van het aantal woningen dat zij bezitten ten tijde van de transactie en op basis van of ze op eigen naam (particulier) kopen of onder een bedrijfsvorm (bedrijfsmatig) opereren. In de figuur valt allereerst te zien wat in figuur 2 en 3 mogelijk minder goed zichtbaar is: sinds 2017 neemt het aandeel woningen gekocht door investeerders gestaag toe, dus ook al voor de piek in 2020. Deze groei wordt vooral veroorzaakt door een toename in het aandeel en aantal aankopen door investeerders met minder dan 10 woningen, zowel particulier als bedrijfsmatig. Dit beeld is vergelijkbaar met de rest van Nederland en de G44.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

201001 201002 201003 201004 201101 201102 201103 201104 201201 201202 201203 201204 201301 201302 201303 201304 201401 201402 201403 201404 201501 201502 201503 201504 201601 201602 201603 201604 201701 201702 201703 201704 201801 201802 201803 201804 201901 201902 201903 201904 202001 202002 202003 202004 202101 202102

Koopstarters Investeerders Doorstromers

Figuur 4. Aandeel één-woningtransacties door investeerders in de provincie Gelderland per jaar, naar grootteklasse investeerder, cumulatief.

4.5 Eén-woningtransacties naar prijsklasse: aanbod onder de €200.000,- neemt af en groter aandeel wordt gekocht door investeerders

Als we de aantallen transacties uitsplitsten naar prijsklassen zien we in welke prijssegmenten starters, doorstromers en investeerders actief zijn (figuur 5). Zowel koopstarters als investeerders richten zich in de provincie Gelderland met name op woningen tot €200.000,-. Echter, het aanbod in deze prijsklasse droogt de laatste jaren op. Bovendien neemt het aandeel gekocht door investeerders in deze prijsklasse toe: het aandeel van de woningen onder de €200.000,- dat gekocht wordt door investeerders nam toe van 5% in 2010 tot 15%

in 2020. Daartegenover is het aandeel woningen onder de €200.000,- gekocht door koopstarters juist afgenomen van 47% in 2010 tot 30% in 2020. Ook in de prijsklasse van €200.000,- tot €250.000,- is het aandeel gekocht door investeerders toegenomen (+ 8 procentpunt) ten koste van het aandeel van koopstarters (- 8 procentpunt).

Koopstarters kopen steeds vaker woningen in de hogere prijsklassen. In 2020 kochten koopstarters de meeste woningen in de prijsklasse van €200.000,- tot €250.000,- (30% van alle door koopstarters gekochte woningen).

Ook investeerders zijn vaker woningen in hogere prijsklassen gaan kopen, maar zij kopen in 2020 nog steeds relatief het vaakst woningen tot €200.000,- (36% van alle door investeerders gekochte woningen). In de hoogste prijsklassen zijn met name de aankopen door doorstromers sinds 2017 toegenomen. In 2020 werd ruim 80%

van de woningen in de prijsklasse €350.000,- of duurder gekocht door doorstromers.

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*

Particuliere investeerder 100+ woningen Particuliere investeerder 10-99 woningen Particuliere investeerder 5-9 woningen Particuliere investeerder tm 4 woningen Bedrijfsmatig 100+ woningen

Bedrijfsmatig 10-99 woningen Bedrijfsmatig 5-9 woningen Bedrijfsmatig tm 4 woningen

Figuur 5. Aantal één-woningaankopen in de provincie Gelderland per type koper per prijsklasse en totaal (andere schaal y-as) per jaar

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Woningen van €200.000,- tot €250.000,-

Koopstarters Investeerders Doorstromers 0

1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Woningen tot €200.000,-

Koopstarters Investeerders Doorstromers

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Woningen van €250.000,- tot €300.000,-

Koopstarters Investeerders Doorstromers

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Woningen van €300.000,- tot €350.000,-

Koopstarters Investeerders Doorstromers

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Totaal

Koopstarters Investeerders Doorstromers 0

1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Woningen vanaf €350.000,-

Koopstarters Investeerders Doorstromers

4.6 Eén-woningaankopen naar woningtype: koopstarters en investeerders kopen met name appartementen en tussenwoningen

Figuur 6. Aandeel per woningtype per type koper, 2010 t/m 2013 en 2018 t/m 2020

In dit hoofdstuk en de hierop volgende hoofdstukken worden drie perioden met elkaar vergeleken: 2009 tot en met 2013, 2014 tot en met 2017 en 2018 tot en met het eerste halfjaar van 2021. Het zijn economische krimp-, herstel- en hoogconjunctuurperioden en de vergelijking laat zien in welke mate de marktdynamiek is veranderd.

In figuur 6 wordt het aandeel per woningtype weergegeven voor de drie type kopers. Omdat de verandering tussen de verschillende perioden gering is worden alleen de eerste en de laatste periode weergegeven.

Gelderse koopstarters kopen voornamelijk tussenwoningen, terwijl particuliere investeerders in de provincie Gelderland vooral appartementen kopen. Bovendien kopen investeerders in verhouding vaker appartementen in de periode 2018 tot en met 2020 vergeleken met 2009 tot en met 2013 (+ 11 procentpunt). Koopstarters zijn juist iets vaker tussenwoningen gaan kopen (+ 5 procentpunt).

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Koopstarters InvesteerdersDoorstromers

2010 t/m 2013

appartement tussenwoning hoekwoning twee onder een kap vrijstaand

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Koopstarters Investeerders Doorstromers

2018 t/m 2020

appartement tussenwoning hoekwoning twee onder een kap vrijstaand

4.7 Aandeel appartementen en tussenwoningen gekocht door koopstarters en investeerders:

steeds kleiner aandeel koopstarters

Figuur 7. Aandeel per type koper per periode van totaal één-woningaankopen van appartementen en tussenwoningen

In figuur 7 tonen we voor appartementen en tussenwoningen per periode hoeveel procent van de woningen van dat type gekocht is door elk type koper. Dit zijn immers de woningtypen waar zowel koopstarters als investeerders het meest in kopen (figuur 6). Het aandeel woningen gekocht koopstarters neemt voor beide woningtypes af. Dit is overigens ook het geval voor de andere woningtypes. Voor appartementen is deze afname van het aandeel gekocht door koopstarters toe te wijzen aan de toename in het aandeel van investeerders in de periode 2018 tot en met 2020 (+ 9 procentpunt t.o.v. 2010 tot en met 2013). Voor de andere woningtypen is vooral het aandeel gekocht door doorstromers toegenomen.

4.8 Eén-woningaankopen naar oppervlakteklasse: investeerders met name actief in de kleinere woningen. Koopstarters kopen de laatste jaren relatief iets minder vaak kleine woningen In figuur 8 wordt het aandeel gekochte woningen per oppervlakteklasse per periode weergegeven voor de drie type kopers. Zowel koopstarters als investeerders kopen relatief vaker dan doorstromers woningen tot 100 m2.

Investeerders zijn in de periode 2018-2020 relatief vaker in deze kleinste oppervlakteklassen gaan kopen.

Mogelijk speelt het type investeerder hier een rol: in de periode 2009 tot en met 2013 kochten bedrijfsmatige investeerders met 10 tot 100 woningen relatief vaker een woning, terwijl de afgelopen jaren vooral kleine investeerders actief zijn op de Gelderse woningmarkt.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2010-2013 2014-2017 2018-2020 Appartementen

Koopstarters Investeerders Doorstromers

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2010-2013 2014-2017 2018-2020 Tussenwoningen

Koopstarters Investeerders Doorstromers

Figuur 8. Aandeel per oppervlakteklasse per type koper voor 2010 t/m 2013 en 2018 t/m 2020

4.9 Eén-woningaankopen per woningmarktregio: aandeel gekocht door investeerders het hoogst in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, grootste afname koopstarters in de Noord- Veluwe

In figuur 9 en 10 wordt per regio het aandeel woningen verkocht aan respectievelijk investeerders en koopstarters weergegeven. In de periode 2018-2020 is in bijna alle regio’s het aandeel gekocht door investeerders toegenomen ten opzichte van 2010 tot en met 2013. Alleen in de regio Noord-Veluwe is het aandeel investeerders vrijwel gelijk gebleven. Het hoogste aandeel investeerders in de één-woningaankopen is in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (9% in 2018 tot en met 2020). Hier is het aandeel bovendien met ruim 2 procentpunt toegenomen. Ook in de Achterhoek is het aandeel investeerders met 2 procentpunt toegenomen tot ruim 7% van alle één-woningaankopen in 2018 tot en met 2020.

Figuur 9. Aandeel één-woningaankopen gekocht door investeerders per regio per periode 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Koopstarters Investeerders Doorstromers 2010 t/m 2013

tot 60 m2 60 tot 80 m2 80 tot 100 m2 100 tot 120 m2 120 tot 140 m2 140 m2 en meer

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Koopstarters Investeerders Doorstromers 2018 t/m 2020

tot 60 m2 60 tot 80 m2 80 tot 100 m2 100 tot 120 m2 120 tot 140 m2 140 m2 en meer

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

Achterhoek Cleantechregio FoodValley Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen

Noord-Veluwe Rivierenland Investeerders

2010-2013 2014-2017 2018-2020

Figuur 10. Aandeel één-woningaankopen gekocht door koopstarters per regio per periode

In alle regio’s is het aandeel woningen gekocht door koopstarters afgenomen. Het aantal aankopen door starters is wel toegenomen. Het afnemen van hun marktaandeel komt met name door een toename in de aankopen van doorstromers en investeerders. Dit is in lijn met het algemene beeld voor de provincie Gelderland en Nederland.

In de periode 2018 tot en met 2020 heeft de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen het hoogste aandeel koopstarters in de één-woningaankopen (25%). Dit is tevens de regio waar het aandeel aankopen door investeerders in deze periode het hoogst is (9%). De grootste afname is in de regio Noord-Veluwe (-15 procentpunt). Opvallend genoeg is dit ook de regio waar het aandeel investeerders vrijwel gelijk is gebleven.

De afname in het aandeel koopstarters wordt hier dus vooral veroorzaakt door een toename in het aantal aankopen door doorstromers.

4.10 Eén-woningaankopen per gemeente: afname aandeel koopstarters zichtbaar in alle gemeenten, oorzaken verschillen: in de gemeente Harderwijk door toename aankopen van doorstromers en in de gemeente Arnhem vooral door meer aankopen investeerders

In figuur 11 en 12 wordt voor negen gemeenten het aandeel één-woningaankopen door investeerders en koopstarters weergegeven. In alle gemeenten is het aandeel aankopen door investeerders toegenomen in de periode 2018 tot en met 2020 ten opzichte van 2009 tot en met 2013. Alleen in de gemeente Harderwijk is deze toename minimaal. Het aandeel woningen gekocht door investeerders is het hardst toegenomen in de gemeente Arnhem (+7 procentpunt). Dit is na Harderwijk (-17 procentpunt) tevens de gemeente waar het aandeel aankopen door koopstarters het hardst is afgenomen (-16 procentpunt). In de gemeente Harderwijk wordt deze afname in het aandeel koopstarters voornamelijk veroorzaakt door een toename in de aankopen van doorstromers, gezien het aandeel investeerders hier vrijwel stabiel is gebleven. Daarentegen zorgen in de gemeente Arnhem investeerders waarschijnlijk ook voor een daling in het aandeel koopstarters.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Achterhoek Cleantechregio FoodValley Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen

Noord-Veluwe Rivierenland Koopstarters

2010-2013 2014-2017 2018-2020

Figuur 11. Aandeel één-woningaankopen gekocht door investeerders per gemeente per periode

Figuur 12. Aandeel één-woningaankopen gekocht door koopstarters per gemeente per periode

Het aandeel investeerders in de één-woningaankopen in Gelderse gemeenten ligt nog altijd lager dan gemiddeld in de G4-gemeenten. In de G4 ligt het aandeel op 20% in de periode 2018-2020 t.o.v. 15% in de gemeente Arnhem (de gemeente met het hoogste aandeel één-woningaankopen door investeerders in deze periode). In de G40 wordt 11% van de één-woningaankopen gedaan door een investeerder. In de G4 ligt ook het aandeel koopstarters wel hoger, 30% van de één-woningaankopen in de G4 in de periode 2018-2020 wordt gedaan door een koopstarter.

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

Doetinchem Apeldoorn Zutphen Ede Wageningen Arnhem Nijmegen Harderwijk Tiel Investeerders

2010-2013 2014-2017 2018-2020

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Doetinchem Apeldoorn Zutphen Ede Wageningen Arnhem Nijmegen Harderwijk Tiel Koopstarters

2010-2013 2014-2017 2018-2020

5 Woningen verkocht door woningcorporaties

5.1 Woningcorporaties verkopen in Gelderland vooral aan eigenaar-bewoners

Woningcorporaties verhuren woningen voor sociale verhuur. Maar corporaties verkopen ook woningen. In de periode 2010 tot en met 2020 verkochten woningcorporaties in totaal zo’n 21.000 woningen in de provincie Gelderland en waren daarmee goed voor 6% van het totaal aantal woningverkopen. In Nederland ligt dit aandeel hoger: daar zijn woningcorporaties goed voor zo’n 12% van de woningverkopen tussen 2010 en 2020. Het grootste deel (73%) van de in deze periode verkochte corporatiewoningen in de provincie Gelderland werd omgezet in een koopwoning. In 19% van de gevallen bleef de woning (hoogstwaarschijnlijk⁴) bestemd voor verhuur, al dan niet op de private markt.

5.2 1 op de 3 van de door corporaties verkochte woningen tussen 2010 en 2020 wordt gekocht door een koopstarter

Corporatiewoningen vormen een belangrijke bron van betaalbare woningen voor koopstarters. Zo’n 9% van de koopstarters kocht een woning van een woningcorporatie. Over de gehele periode 2010 tot en met 2020 werd 34% van alle verkochte corporatiewoningen verkocht aan koopstarters en 7% aan investeerders. Hiernaast verkochten woningcorporaties relatief vaak aan doorstromers (39%) en andere woningcorporaties (9%) over de periode 2010 tot en met 2021Q2.

5.3 Woningcorporaties verkopen steeds minder

In figuur 13 wordt per jaar voor de periode 2010 tot en met 2021Q2 weergegeven het aantal verkochte woningen door corporaties aan koopstarters, investeerders en doorstromers. Hierin valt te zien dat het aantal woningen verkocht door woningcorporaties afneemt in de provincie Gelderland. Dit is tevens het geval in de rest van het land. Hiermee droogt een potentiele bron van betaalbare woningen voor koopstarters op.

Figuur 13. Verkopen van woningcorporaties in de provincie Gelderland, aantal per type koper

_____________________

4 Bij het Kadaster registeren we in het geval van particuliere investeerders alleen dat zij een woning in bezit hebben waar zij zelf niet staan ingeschreven. Het is waarschijnlijk dat deze wordt verhuurd, maar een investeerder kan ook een woning

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 2.200

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*

Koopstarters Investeerders Doorstromers

6 Woningvoorraad

In dit hoofdstuk wordt ingezoomd op de Gelderse woningvoorraad. Welk aandeel is in bezit van investeerders en welk aandeel is in bezit van eigenaar-bewoners? En hoe is de ontwikkeling tussen 2018 en 2021? Eerst wordt kort de situatie in de provincie beschreven, vervolgens wordt ingegaan op de zes woningmarktregio’s en daarna op de siutatie in de negen geselecteerde gemeenten.

6.1 Aandeel in bezit van investeerders groeit, maar niet ten koste van aandeel in bezit van eigenaar-bewoners

De woningvoorraad op 1 januari 2021 in de provincie Gelderland bestaat uit 922.550 woningen, 28.620 meer dan in januari 2018. Tussen 2018 en 2021 is het aandeel in bezit van investeerders met bijna 1 procentpunt toegenomen. Het aandeel in bezit van eigenaar-bewoners is vrijwel gelijk gebleven.

6.2 Woningvoorraad per woningmarktregio: hoogste aandeel in bezit van investeerders in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen en FoodValley

In de Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen is het aandeel woningen in het bezit van investeerders het hoogst (8,8% in 2021, zie tabel 2). Tevens is het aandeel in bezit van woningcorporaties hier het hoogst (29,8%).

Dit aandeel is wel iets afgenomen vergeleken met 2018. In deze regio zijn dus relatief meer huurwoningen te vinden vergeleken met de andere woningmarktregio’s in de provincie Gelderland. Ook in de regio FoodValley is het aandeel woningen in bezit van investeerders relatief hoog met 7,8%. In beide regio’s is het aandeel aankopen door investeerders ook hoog de afgelopen jaren (zie figuur 9).

Tabel 2. Woningvoorraad en aandeel in bezit van investeerders op 1 januari 2018 en 1 januari 2021

Regio

Aantal woningen Aandeel investeerders

Aandeel eigenaar- bewoners

Aandeel woning- corporaties 2018 2021 2018 2021 2018 2021 2018 2021

Achterhoek 83.667 85.109 4,5% 5,0% 65,3% 66,5% 22,7% 22,2%

Cleantechregio 145.241 149.808 5,6% 6,2% 60,9% 61,3% 26,7% 26,1%

FoodValley 108.301 113.404 7,2% 7,8% 61,9% 62,3% 22,9% 22,7%

Groene

Metropoolregio Arnhem Nijmegen

335.723 345.756 7,8% 8,8% 54,7% 54,8% 30,5% 29,8%

Noord-Veluwe 74.262 77.462 5,1% 6,0% 62,5% 63,0% 25,3% 24,7%

Rivierenland 61.570 63.903 3,9% 4,6% 63,8% 64,8% 26,1% 25,3%

Provincie

Gelderland 893.930 922.550 6,1% 6,9% 60,0% 60,5% 26,8% 26,2%

6.3 Woningvoorraad in negen gemeenten: hoogste aandeel in bezit van investeerders de gemeenten Arnhem, Nijmegen en Wageningen

In tabel 3 wordt de woningvoorraad op 1 januari 2021 en 2018 voor de negen gemeenten weergegeven, samen met het aandeel in bezit van investeerders, eigenaar-bewoners en woningcorporaties. Investeerders bezitten relatief het grootste aandeel van de woningen in de gemeenten Arnhem, Nijmegen en Wageningen, met respectievelijk ruim 14%, 11% en 10%. In de G4 is ruim 17% van de woningvoorraad in 2021 in bezit van investeerders, en in de G40 gemiddeld 10%. De gemeente Arnhem heeft dus gemiddeld iets meer woningen in bezit van investeerders dan in de rest van de G40, maar nog altijd minder dan gemiddeld in de G4. Arnhem staat op plek 6 van de G44 wat betreft het aandeel woningen in bezit van investeerders.

In 2018 was het aandeel investeerders in de gemeenten Arnhem, Nijmegen en Wageningen ook al groot: in Arnhem ging het toen om zo’n 12% en in Nijmegen en Wageningen was zo’n 10% in bezit van investeerders.

In de gemeenten Arnhem en Nijmegen is het aandeel investeerders dus iets gegroeid, in Wageningen is het aandeel vrijwel gelijk gebleven. Deze drie gemeenten zijn ook de gemeenten waar woningcorporaties relatief het meeste bezit hebben.

Opvallend is ook de gemeente Harderwijk, waar het aandeel investeerders in de woningvoorraad met 1,7 procentpunt is toegenomen tot 8,7% in 2021. Dit gaat met name ten koste van het aandeel in bezit van woningcorporaties (-1,2 procentpunt). De grootste afname in het aandeel in bezit van eigenaar-bewoners is zichtbaar in de gemeente Arnhem: -1,2 procentpunt. In de andere gemeenten is dit aandeel vrijwel gelijk gebleven.

Tabel 3. Woningvoorraad op 1 januari 2021 per gemeente

Regio

Aantal woningen Aandeel investeerders

Aandeel eigenaar- bewoners

Aandeel woning- corporaties

2018 2021 2018 2021 2018 2021 2018 2021

Doetinchem 23.189 24.025 6,3% 7,4% 58,6% 58,6% 29,1% 28,4%

Apeldoorn 70.940 73.552 6,5% 7,5% 59,6% 59,7% 27,5% 27,0%

Zutphen 21.970 22.651 4,7% 5,6% 54,8% 54,7% 31,4% 30,6%

Ede 48.608 50.689 7,8% 8,8% 64,2% 64,8% 20,2% 20,0%

Wageningen 17.181 18.077 10,3% 10,1% 41,8% 41,2% 39,9% 40,0%

Arnhem 74.430 77.847 11,7% 14,2% 44,1% 42,9% 36,0% 35,0%

Nijmegen 79.462 82.331 9,9% 11,1% 43,6% 43,6% 38,7% 37,6%

Harderwijk 19.289 20.676 7,0% 8,7% 58,7% 58,6% 29,1% 27,8%

Tiel 17.843 18.210 4,7% 5,3% 55,6% 56,1% 35,7% 34,2%

Provincie

Gelderland 893.930 922.550 6,1% 6,9% 60,0% 60,5% 26,8% 26,2%

7 Bijlage 1: Definities

7.1 Woning

Een woning is gedefinieerd op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Uit de BAG zijn alle woningen geselecteerd die voldoen aan de volgende drie criteria: (1) gebruiksdoel = ‘woonfunctie’; (2) status verblijfsobject = ‘in gebruik’, ‘in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘buiten gebruik’; (3) status pand = ‘in gebruik’, of ‘in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘sloopvergunning verleend’. Door de koppeling met de Basisregistratie Kadaster (BRK) krijgen we informatie over de transactie en de eigenaar.

7.2 Verschil tussen koopovereenkomst en overdracht notaris

In dit rapport spreken we van een woningtransactie wanneer deze wordt geregistreerd bij het Kadaster. Dit is het moment waarop de juridische overdracht plaatsvindt bij de notaris. De handtekening onder de koopovereenkomst, vaak bij een makelaar, zetten koper en verkopers al eerder. Dat is het koopmoment. In een eerder gezamenlijk onderzoek met de NVM kwam naar voren dat de periode tussen deze twee momenten ongeveer drie maanden is. Doordat er sprake is van seizoenspatronen op de koopwoningmarkt kan echter niet worden geconcludeerd dat het aantal eigendomsoverdrachten per maand afgeleid kan worden uit het aantal koopovereenkomsten drie maanden eerder.

7.3 Investeerder, starter, doorstromer

Wij gebruiken de term investeerder om aan te duiden dat de koper van een woning niet zelf in de woning gaat wonen. Onder buy-to-let worden de overdrachten van eigenaar-bewoners aan particuliere investeerders verstaan. Hierbij worden woningen onttrokken van de koopwoningmarkt.

In het transactiebestand wordt per woningtransactie het type eigenaar toegevoegd. In het woningvoorraadbestand wordt op vergelijkbare wijze ook onderscheid gemaakt tussen verschillende type eigenaren. De verschillende typen eigendom worden beschreven in tabel 4.

Tabel 4. Indicaties type eigendom

Type eigendom Beschrijving

(1) Eigenaar-bewoner Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) waarvan we weten dat de betreffende woning ook het adres is waar men staat ingeschreven.

Hierbinnen is bij transacties onderscheid mogelijk tussen koopstarters en doorstromers:

- Koopstarter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten allen voor het eerst een woning op hun naam krijgen.

- Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijvoorbeeld wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd.

(2) Tweede woning⁵ Woning in het bezit van een particulier (NP) die in totaal twee woningen bezit en waar de persoon niet staat ingeschreven als inwonend.⁶

(3) Investeerders De woning is in het bezit van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in de desbetreffende woning staat ingeschreven, of een niet natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit. Hierbinnen wordt onderscheid gemaakt op basis van het aantal woningen in bezit:

- Investeerders met maximaal vier⁷ woningen in bezit - Investeerders met 5 tot en met 9 woningen in bezit - Investeerders met 10 tot en met 99 woningen in bezit - Investeerders meer dan 100 woningen in bezit

(4) Woningcorporaties Woning in bezit van een woningcorporatie.

(5) Overig Eigenaar valt niet in categorie 1 tot en met 4. Hieronder vallen woningen in het bezit van onder meer kerken, overige stichtingen en gemeenten of wanneer het niet mogelijk is om het kadastrale perceel – waarvan de eigenaar bekend is – met genoeg zekerheid te koppelen aan een woning (zie ook hoofdstuk 5.4 Indicatief overzicht).

7.4 Type eigendom is een indicatie

Het overzicht van de eigendommen is indicatief. Het Kadaster registreert de rechten op het niveau van percelen.

De rechten die worden onderscheiden binnen de BRK (Basisregistratie Kadaster) betreffen onder meer erfpacht, volledig eigendom en recht van opstal. Ook kan er sprake zijn van meerdere rechthebbenden. Op percelen waar meerdere rechten en belanghebbenden samenkomen, is het soms niet zonder meer duidelijk wie de belangrijkste rechthebbende is. Het bepalen van de belangrijkste eigenaar gebeurt aan de hand van (1) het aandeel in het recht, (2) het type juridisch persoon en (3) de leeftijd van de eigenaar (zie ook bijlage 3 bij de offerte). Nadat de belangrijkste eigenaar bekend is, wordt het type eigenaar bepaald. Dit is bepaald op basis van (1) het aantal woningen dat de eigenaar in bezit heeft, (2) de benutting van de woning (is de eigenaar ook de bewoner van de woning), (3) het type juridisch persoon (is de eigenaar een natuurlijk persoon, een organisatie of bedrijf).

_____________________

5 Tweede woningen betreffen een diffuse categorie. Een tweede woning kan een woning zijn die wordt verhuurd, het kan een woning zijn die een ouder koopt voor een studerend kind, het kan een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen en het kan ook een ‘administratieve’ tweede woning zijn (als twee woningen zijn samengetrokken tot één woning zonder dat dit in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) staat vermeld).

6 Bij transacties door particulieren (NP) wordt een dag, een maand, een half jaar en een jaar na aankoop gecheckt of de verkrijger er is gaan wonen. Als de verkrijger op enig moment in de woning is gaan wonen, verandert de indicatie in eigenaar- bewoner.

7 Maximaal vier woningen in bezit houdt in: De woning is in bezit van een eigenaar die een particulier (NP) is die 3 of 4 woningen bezit en niet in de woning woont, of een niet natuurlijk persoon (NNP) die 1, 2, 3 of 4 woningen bezit. Particulieren