ABAB Belastingadviseurs en Juristen B.V.
ABABACCOUNTANTS EN ADVISEURS
Tevens per mail: d.geven@nijmegen.nl De gemeenteraad van de gemeente Beuningen Postbus 14
6640 AA BEUNINGEN
Ellen Pankhurststraat 1 K 5032 MD Tilburg Postbus 10085 5000 JB Tilburg T 013 46 47 180 F 088 46 70 067 abab.nl info@abab.nl
IBAN: NL36RAB001 51 21 9400 BIC: RABONL2U
Referentie Uw contactpersoon Doorkiesnummer Datum
Betreft
04058540Al96.ROM.cbr
J.B.M. Lauwerijssen (jan.lauwerijssen@abab.nl) 013-4647264
28 maart 2017
Zienswijzen op concept Regionaal Programma Werklocaties namens Bull, Van Heemstraweg 82 te Beuningen
Geachte leden van de raad,
Namens onze cliënten, de gebroeders Bull, eigenaar van Tuincentrum Bull, bericht ik u het volgende.
Tuincentrum Bull heeft op 8 maart 2017 een brief ontvangen van uw wethouder financiën, burgerparticipatie en onderwijs, zijnde de heer Driessen. Deze heeft cliënten geïnformeerd over het Regionaal Programma Werklocaties.
Als bijlage 1 treft u aan deze betreffende brief. Cliënten stellen het zeer op prijs dat zij geïnformeerd worden door uw portefeuillehouder. In de brief valt te lezen onder: "wat wordt voorgesteld" dat alle ruimte wordt geboden tot 2020 om perifere detailhandel in te vullen. Dit biedt perspectief voor de vestiging van een Van Cranenbroekwinkel.
De brief is dan ook de reden dat zij zich verdiept hebben in de onderliggende stukken die aan uw raad zijn toegezonden aangaande het concept Regionaal Programma Werklocaties.
Samenvattend zijn de bemerkingen van de gebroeders Bull de volgende:
Tabel 3.3 uit het Bouwstenenrapport dient te worden gewijzigd daar het winkelvloeroppervlak betreft 5400 m2 in tegenstelling tot de gememoreerde 2000 m2 (bijlage 2).
In de rapportage Ruimte voor Economische Ontwikkeling, paragraaf 2.7.1.2 dienen beide locaties te Arnhem te worden geschrapt daar die alleen via ontheffing als harde planvoorraad gelden en de locatie T uincentrum Bull is een harde planvoorraad bij recht, wat een voorrangspositie heeft volgens de systematiek (zie bijlage 3).
Ten derde is gebleken dat het bureau Ecorys destijds voor de mogelijke vestiging van een Van Cranenbroekwinkel onderzoek heeft gedaan en aangetoond heeft dat een Van Cranenbroekwinkel qua assortiment, schaal-, prijs- en kwaliteitsverhouding een bijzondere retailer is en vanwege de uniciteit van de formule, geen, dan wel zeer beperkt effecten optreden naar de detailhandelsstructuur in de regio (bijlage 4, zie bladzijde 47, rapport Ecorys 20 augustus 2014).
Onderstaand zijn in detail de bevindingen verder uitgewerkt.
Op de website van regio Arnhem Nijmegen is een aantal onderzoeksrapporten opgenomen met betrekking tot het Regionaal Programma Werklocaties. Tevens is opgenomen de aanbiedingsbrief van de rapportage, gedateerd 6 maart 2017, gericht aan de gemeenten om te reageren op dit conceptrapport. Namens Bull reageer ik hierbij naar uw raad aangaande hetgeen over hun locatie is opgenomen. Ik verzoek u dit te betrekken bij het geven van een reactie naar de secretaris van het Portefeuillehoudersoverleg Economie. Deze brief zal overigens ook ter kennisname worden gemaild naar de secretaris, zodat ook daar kennis genomen kan worden van de betreffende inhoud.
De reden voor cliënten om naar uw raad te reageren is omdat er ten aanzien van uitgangspunten, dan wel
overgelegde informatie, in de rapportage niet is gerekend met de juiste maatvoeringen, althans dit is de mening van cliënten. Ik zal dit hier nu nader toelichten.
Op onze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing. Deze zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 1 8053764.
Op verzoek wordt een exemplaar hiervan toegezonden. ABAB is lid van het internationale netwerk PrimeGlobal.
ABAB Belastingadviseurs en Juristen B.V.
Bestaande situatie
De Locatie Buii betreft een totale bedrijfsoppervlakte van ongeveer 4.5 ha, waarvan 4 ha de bestemming detailhandel heeft. Binnen die bestemming mag 15.350 m2 aan bedrijfsvloeroppervlak gerealiseerd worden.
Zoals bekend ligt er een principeverzoek van Van Cranenbroek om zich ter plaatse te vestigen voor het realiseren van een winkel met een oppervlakte van 15.000 m2 en een magazijn van 5.000 m2. Daarnaast hebben cliënten zelf een omgevingsvergunningaanvraag ingediend voor de realisatie van ruim 15.000 m2 bebouwing, waarvan 5.000 m2 magazijnoppervlak en 20.000 m2 winkelvloeroppervlak, opgesplitst in 2 bouwlagen.
Tot zover de bestaande situatie.
Cliënten willen zich toespitsen op hetgeen opgenomen is in de rapportage Ruimte voor Economische Ontwikkeling, versie 17 februari 2017 in samenhang met het bouwstenenrapport herijking Regionaal Programma Werklocaties, d.d.
1 februari 2017.
Allereerst zullen cliënten ingaan op het bouwstenenrapport.
Volgens de bijgevoegde bijlage 1 van het rapport verklarende woordenlijst, wordt onder harde planvoorraad (bij recht) verstaan (zie pagina 38) het aantal vierkante meters bvo (bruto vloeroppervlak) dat volgens het geldende bestemmingsplan kan worden gerealiseerd. Wat onder bruto vloeroppervlak wordt begrepen en onder winkelvloeroppervlak, is opgenomen op pagina 37. De winkelvloeroppervlakte betreft de voor het publiek toegankelijke overdekte winkelruimte exclusief magazijn, kantoor, etalage et cetera.
In paragraaf 2.3 wordt verwezen naar de definities van vloeroppervlakte. Bij tuincentra kan de verhouding winkelvloeroppervlak/bvo variëren tussen 10 en 600Zo. Door Ecorys is gerekend met ongeveer 32Z als gemiddelde.
Dit doet geen recht aan de feitelijke situatie. Aangezien het tuincentrum een zeer groot buitenterrein heeft, is het winkelvoeroppervlak feitelijk bijna 5400 m2 in tegenstelling tot de gememoreerde 2.000 m2. Cliënten zijn van mening dat dit aanpassing behoeft naar de feitelijke situatie.
In de tabel wordt vermeld 2.000 m2 wvo. Het zou completer geweest zijn als in tabel 3.3 ook het potentieel te realiseren wvo-oppervlak zou zijn opgenomen.
Opmerkelijk is dat volgens tabel 4.2 een verhouding is opgenomen van wvo/bvo van 490Z0. Ook die verhouding komt niet terug in de opname van het wvo-oppervlak voor de locatie van Bull. Zou die werkwijze gehanteerd worden, dan zou in tabel 3.3 3100mP vermeld worden. Echter, feitelijk is het 5400 m2 in tegenstelling tot 2200/3100.
Zoals volgt uit de definitie van perifere detailhandelsvestiging valt een tuincentrum onder PDV. Hierbij merk ik overigens op dat een aanvraag om uitbreiding reeds loopt binnen de harde planvoorraad, bij recht toegestaan. In de beoogde toekomstige situatie zou het wvo globaal uitkomen op 15.000 m2 waarbij het magazijn, kantoor, etalage, kassagebied en verkeersruimte inpandig niet wordt meegeteld. Het zou meer passend zijn dat in dit concept rekening wordt gehouden met hetgeen inmiddels in aanvraag is.
Ten aanzien van de rapportage Ruimte voor Economische Ontwikkeling, versie 17 februari 2017, het volgende.
In de verschillende rapportages wordt bruto vloeroppervlak bvo en wvo door elkaar gebruikt. In dit verband wijs ik u erop dat in de eerdere rapportage, die ik heb aangevoerd, wordt gesteld dat grote perifere
detailhandelsvoorzieningen (PDV) vallen onder het criterium x 1500 wvo. Ten aanzien van deze rapportage wordt met name alles weer herleid naar 1500 m2 bvo. Dit geeft een wisselend beeld en komt niet de leesbaarheid ten goede. In paragraaf 2.6 van dit rapport bij de Beslisboom wordt gerefereerd aan de 1500 m2 wvo, maar in de opvolgende paragraaf in de betreffende tabellen wordt het potentieel gerelateerd aan bvo x 1500 m2. De oppervlakte wvo en bvo wordt nu één op één met elkaar gelijk gesteld. Hierover wordt geen argumentatie opgenomen.
In de systematiek van herprogrammering, paragraaf 2.6, 2e beslisboom, staat vermeld en ik citeer uit de betreffende pagina 46:
"de systematiek om tot vermindering van het aanbod te komen is de volgende:
- bij onvoldoende marktruimte wordt zachte planvoorraad geschrapt;
- indien de marktruimte daarna nog kleiner is dan de planvoorraad, schrappen van harde planvoorraad via ontheffing en dergelijke;
- indien de marktruimte daarna nog kleiner is dan de harde planvoorraad bij recht, heroverwegen en bevriezen van de harde planvoorraad bij recht."
In de opvolgende rapportage wordt melding gemaakt in paragraaf 2.7.1.2 onderaan dat de locatie Beuningen, Van Heemstraweg, Tuincentrum Bull - Van Cranenbroek (9100 m2 harde planvoorraad), gemeente en provincie
Pagina 2
ABAB Belastingadviseurs en Juristen B.V.
overleggen over de ingediende bouwaanvraag. Er wordt dus melding van gemaakt dat ook rekening wordt gehouden met die ontwikkeling.
Wat echter zeer opvallend is, is dat in de betreffende paragraaf voor de 2 locaties te Arnhem, zijnde IJsseloord 1 en Rijkswoerd Hazenkamp, een ontheffing zou moeten worden verleend. Echter, zoals ik voorgaand heb weergegeven, is in de Beslisboom op pagina 46 de systematiek aangegeven. Als die systematiek gevolgd wordt, dienen beide locaties te Arnhem in feite te worden geschrapt omdat die beoogde uitbreiding niet bij recht is toegestaan. Deze moet via een ontheffing lopen.
Er wordt dus niet conform de handelswijze geacteerd en wordt voorkeursbehandeling toegepast. Dit is naar de mening van cliënten in strijd met een onafhankelijke advisering.
Daarnaast wil ik namens de heren Bull nog wijzen op het uitgevoerde onderzoek van Ecorys, zijnde de rapportage uitgebracht op 20 augustus 2014. Dit betreft de Ruimtelijk-economische effectenstudie vestiging Van Cranenbroek te Beuningen. Daarbij zijn de effecten op de lokale en regionale detailhandelsstructuur inzichtelijk gemaakt.
Het betreft dus hetzelfde onderzoeksbureau dat het Bouwstenenrapport heeft uitgebracht, Herijking Regionaal Programma Werklocaties. Het gaat wellicht te ver om die uitgebrachte rapportage van 20 augustus 2014 volledig te beschrijven, maar in deze willen wij u toch niet onthouden de conclusies die door Ecorys zijn getrokken aangaande de mogelijke vestiging van een Van Cranenbroekwinkel op de locatie Tuincentrum Bull.
In de conclusie wordt gesteld dat Van Cranenbroek qua assortiment, schaal- en prijs/kwaliteitverhouding een bijzondere retailer betreft en deze een (boven)regionale aantrekkingskracht heeft vanwege de uniciteit van de formule. Er is geconcludeerd dat er geen directe, dan wel zeer beperkte effecten zullen optreden door de vestiging van een Van Cranenbroekwinkel.
Gelet op de uitvoering van dit onderzoek door een deskundig bureau, is het ook voor de gebroeders Bull merkwaardig om te moeten concluderen dat de locatie voor het vestigen van de Van Cranenbroekwinkel op hun locatie als eindconclusie uit het rapport Ruimte voor Economische Ontwikkeling een "rood stoplicht aanduiding"
verkrijgt. Dit ondanks dat in een eerder onderzoek wordt gesteld dat nauwelijks nadelige effecten zullen optreden.
Cliënten vragen zich dan ook af waarom, mede vanwege de beide locaties te Arnhem die geen harde planvoorraad bij recht omvatten, die locaties wel worden gehonoreerd. Dit in tegenstelling tot de locatie Bull, ondanks het feit dat daar - zoals volgt uit dit onderzoek - geen nadelige effecten zouden optreden. Er lijken dan ook een conclusies te worden getrokken uit beide rapporten die met elkaar op gespannen voet staan.
Ik meen er goed aan te doen om u namens cliënten te wijzen op deze handelswijze en voor zover u die mening deelt, een reactie in te dienen.
Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en wacht uw reactie met belangstelling af.
Met vriendelijke groet, ABAB Vastgoedadvies B.V.
Ing. J.B.M. Lauwerijssen ab Senior vastgoedadviseur
Bijlagen:
Pagina 3
