beraadslaging/proces verbaal Kopie
college van burgemeester en schepenen
Zitting van 13 maart 2015Besluit GOEDGEKEURD
A-punten stadsontwikkeling / vergunningen
Samenstelling
De heer Bart De Wever, burgemeester
De heer Koen Kennis, schepen; de heer Philip Heylen, schepen; de heer Ludo Van Campenhout, schepen; de heer Claude Marinower, schepen; de heer Marc Van Peel, schepen; de heer Rob Van de Velde, schepen; mevrouw Nabilla Ait Daoud, schepen; de heer Fons Duchateau, schepen
De heer Roel Verhaert, stadssecretaris
Iedereen aanwezig
32 2015_CBS_01928
Aanvraag stedenbouwkundige vergunning.
Reguliere procedure - 20142963 - district
Antwerpen - Mertens en Torfsstraat 32-34-36 - Goedkeuring
Motivering
Aanleiding en context
Aanvragers: PARKIMMOB
De aanvraag omvat: realisatie van 15 wooneenheden en ondergronds parkeren Dossiernummer: AN2/B/20142963
Juridische grond
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten.
Regelgeving: bevoegdheid
Artikel 4.7.12. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat het college bevoegd is om de beslissing te nemen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.
Openbaar onderzoek Ja
Argumentatie
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat als bijlage bij dit besluit is gevoegd.
Besluit Artikel 1
Het college sluit zich integraal aan bij:
de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het bijgevoegd verslag van de
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
1.
gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Artikel 2
Het college beslist de stedenbouwkundige vergunning goed te keuren en af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is:
de voorschriften van de brandweer strikt na te leven;
de voorschriften van het centrum Toegankelijkheid strikt na te leven;
de voorschriften van de Vlaamse Milieumaatschappij/ watertoets strikt na te leven;
de geplande werken te laten voorafgaan door een archeologische prospectie met ingreep in de bodem, conform de Bijzondere Voorwaarden;
bij het Agentschap Onroerend Erfgoed de Bijzondere Voorwaarden op te vragen waaraan een archeologische prospectie met ingreep in de bodem dient te voldoen;
de afmetingen van de fietsstalplaatsen in de ondergrondse parking te herzien;
een secundaire toegang, bijkomend aan de (auto)lift, voor de fietsers te voorzien;
Artikel 3
Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.
Bijlagen
Bijlage bij dit besluit:20142963.pdf
Verslag van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar Voorgeschiedenis
In toepassing van artikel 4.7.18 §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient het college de beslissing te nemen binnen 75 dagen na de ontvankelijkheids- en
volledigheidsverklaring. Voor de aanvragen waarvoor een openbaar onderzoek vereist is neemt het college een beslissing binnen 105 dagen.
Feiten en context
Aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure.
Aanvragers: PARKIMMOB nv, Nerviërsstraat 22 bus 2, 2018 Antwerpen Ligging van het perceel: Mertens en Torfsstraat 32-34-36, 2018 Antwerpen Kadastrale gegevens: (afd. 10) sectie K 1513 W en (afd. 10) sectie K 1513 V.
De aanvraag omvat: realisatie van 15 wooneenheden en ondergronds parkeren.
Ontvangst aanvraag: 27 november 2014.
Dossiernummer: 20142963.
Fasering
Procedurestap Datum
Ontvangst aanvraag 27 november 2014
Ontvankelijkheids- en volledigheidsbewijs 24 december 2014 Opening openbaar onderzoek 30 december 2014 Afsluiten openbaar onderzoek 29 januari 2015
Juridische grond
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Het ministerieel besluit van 19 juni 2008 waarbij werd vastgesteld dat de stad Antwerpen voldoet aan de vijf voorwaarden van artikel 193, §1 van het decreet van 18 mei 1999. Dit besluit werd op 8 juli 2008 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.
Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van
3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare
nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze
bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
De aanvraag dient beoordeeld te worden aan de hand van de voorschriften van het gewestplan.
Gemeentelijke verordeningen
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014, goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014 en van kracht sinds
25 oktober 2014.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Gewestelijke verordeningen
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,
infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Toegankelijkheid van gebouwen
Het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2010 houdende vaststelling van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.
Mer-screening
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Andere voorschriften Geen.
Advies
Op 24 december 2014 werd advies gevraagd aan brandweer/risicobeheer/preventie.
Zij brachten advies uit op 20 januari 2015 met referentie BW/SVDB/2015/G.02515.A7.0002.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 24 december 2014 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/
archeologie (SW/OE/A).
Zij brachten advies uit op 23 januari 2015 met referentie AA1054.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 24 december 2014 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/mobiliteit (SW/MOB).
Zij brachten advies uit op 19 januari 2015 met referentie 1401090.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 24 december 2014 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ ontwerp en uitvoering/
ontwerpers (SW/O&U/ONT).
Zij brachten advies uit op 20 januari 2015 met referentie SWOU20149263.
Het advies is gunstig.
Op 24 december 2014 werd advies gevraagd aan Vlaams gewest, Agentschap Onroerend Erfgoed Antwerpen - Archeologie.
Zij brachten advies uit op 23 januari 2015 met referentie 4.002/11002/9920121.964.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 24 december 2014 werd advies gevraagd aan Vlaamse Milieumaatschappij - watertoets.
Zij brachten advies uit op 21 januari 2015 met referentie WT 2015 G 0010.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 24 december 2014 werd advies gevraagd aan Rio-link (Aquafin nv).
Het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan.
Op 24 december 2014 werd advies gevraagd aan Provincie Antwerpen - Dienst Welzijn en Gezondheid, Centrum Toegankelijkheid.
Zij brachten advies uit op 12 januari 2015 met referentie 14.1069.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Argumentatie
Openbaar onderzoek
Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag
Overeenkomstig het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering, zoals gewijzigd, betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsaanvragen, moet de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning openbaar gemaakt worden als de werken en/of handelingen betrekking hebben op:
artikel 3, § 3, 4°: het oprichten van gebouwen of constructies met een bruto volume van meer dan 2000 kubieke meter; het verbouwen van kleinere gebouwen en constructies waardoor deze hetzelfde volume bereiken, het uitbreiden van gebouwen of constructies met meer dan 2000 kubieke meters. Deze verplichting geldt niet in een industriegebied in de ruime zin, gebied voor ambachtelijke en kleine en middelgrote ondernemingen, regionaal
bedrijventerrein of lokaal bedrijventerrein.
De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning werd openbaar gemaakt van 30 december 2014 tot 29 januari 2015 overeenkomstig de bepalingen van voornoemd besluit inzake de openbaarmaking.
Het proces-verbaal van openbaar onderzoek werd opgesteld op datum van 2 februari 2015.
Inventaris van de bezwaarschriften
Er werden drie bezwaarschriften ingediend De bezwaren laten zich als volgt samenvatten:
1. Het bezwaar dat de bestaande scheidsmuur met Sanderusstraat 7 niet mag worden afgebroken;
2. De vraag om een bestaande kastanjeboom, die zich tegen de scheidingsmuur bevindt, te vrijwaren van schade;
3. Het bezwaar dat het gabarit van de aanpalende woning (Mertens en Torfsstraat 38) niet helemaal correct wordt weergegeven op de plannen van de bouwaanvraag:
- profielsnede P1 maakt vermelding van een oranje arcering (te verlagen
scheidsmuur), maar volgens de bezwaarindiener is deze muur slechts 4,80m ipv 8,25m zoals aangeduid op plan;
- het bezwaar dat de plannen vermelding maken van ‘profiel buur links’ achteraan, waardoor verkeerdelijk de indruk wordt gewekt dat het perceel volledig volgebouwd is;
- het bezwaar dat de bouwaanvraagdossier geen foto’s bevat die de situatie op bovenstaande punten verduidelijken, waardoor de impact van het project niet correct kan ingeschat worden;
4. Het bezwaar tegen de lichtwegname door de geplande achterbouw op 8,25m hoogte (tot op de perceelsgrens) in de tuin van de aanpalende;
5. Het bezwaar dat de geplande achterbouw op 8,25m hoogte niet in harmonie is met de gebruikelijke bouwhoogte van de woningen in de straat en dat de achterbouw geenszins aansluit op de bebouwing in de omgeving, noch op het aanpalend profiel;
6. Het bezwaar dat de beoogde autolift ingepland wordt net naast de perceelsgrens met de aanpalende woning waardoor ontegensprekelijk hinder zal optreden door wachtende en aanschuivende wagens op piekmomenten, geluid, trillingen en vermindering van luchtkwaliteit;
7. Het bezwaar dat de aanvraag geen duidelijkheid verschaft over de constructiewijze van de scheidsmuur (losstaand, tegen of op de bestaande scheidsmuur), alsook het bezwaar dat de perceelsgrens zeer onduidelijk weergegeven wordt op de plannen;
8. Het bezwaar dat er slechts 1 doorsnede bij de aanvraag zit en dat deze genomen is op het meest gunstige punt voor de aanvrager;
9. Het bezwaar dat door gebrek aan doorsneden niet geëvalueerd kan worden of de scheidmuur (thermisch en/of akoestisch) geïsoleerd wordt of er al dan niet schade en verzakkingen kunnen optreden door de uitvoering der werken,…;
10. Het bezwaar tegen rechtstreekse inkijk vanaf het dakterras op de eerste verdieping en de uitdrukkelijke vraag om het ingetekende groendak absoluut ontoegankelijk te maken;
11. De vraag of de ingetekende groendaken effectief gerealiseerd kunnen worden met de aangeduide plaatdiktes en de vrees dat de volledige oppervlakte als terras zal worden benut;
12. De vrees dat voorliggend groot project, naast de reeds aanwezige studentenhuisvesting in de straat, bijkomende overlast voor het omliggend woonweefsel zal genereren waardoor de leefkwaliteit daalt, in tegenstelling tot het bestuursakkoord dat een leefbare en aangename stad benadrukt voor jonge gezinnen in de stad;
Evaluatie van de bezwaarschiften:
1. De verlaging van de scheidsmuur vormt een verbetering voor de lichtinval en bezonning in de tuinen van de aanpalende percelen en is bijgevolg in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Bezwaarindiener argumenteert niet waarom deze muur
niet verlaagd mag worden waardoor er geen reden is het bezwaar gegrond te evalueren. Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond;
2. De aanvraag betreft geen wijziging aan het bomenbestand op aangrenzende percelen. De vraag om de bestaande kastanjeboom, tegen de scheidingsmuur, te vrijwaren van schade betreft een burgerrechtelijke en uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van het beoordelen van de stedenbouwkundige aanvraag door de vergunning verlenende overheid.
Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond;
3. Het is correct dat profielsnede P1verwarring schept omtrent de hoogte van de linker scheidsmuur. Aangezien de scheidsmuur effectief slechts 4,80 meter hoogte heeft zoals vermeld op het dakenplan (plan 3/5) zal deze dus niet verlaagd moeten worden. Een samenlezing van de plannen, de foto’s en de talrijke doorsneden maakt het mogelijk een goede inschatting te maken van de geplande werken, doch is het correct dat een dwarssnede hier verhelderend had gewerkt voor de bezwaarindieners. Het bezwaar is deels ontvankelijk en gegrond;
4. Conform het dakenplan wordt er ter hoogte van de linker scheidsmuur geen verhoging gepland naar een scheidsmuurhoogte van 8,25 meter. Ter hoogte van de duplexwoning is een schuin dak (contour bestaand volume) voorzien waardoor de scheidsmuur de hoogte van 4,80 meter bewaart. De enige verhoging ter hoogte van de linkerbuur betreft 40cm boven het platte dak van de entresol van de buur. Deze verhoging, van 7,00 naar 7,40 meter, ter hoogte van terras eerste verdieping links kan onmogelijk de woonkwaliteit op het aangrenzend perceel schaden door wegname van daglicht gelet op het feit dat zich aan de achtergevel van de aanpalenden -op de plek naast de verhoging met 40cm- geen verblijfsruimte bevindt (traphal) en deze verhoging zich boven het platte dak van de eigen achterbouw bevindt. Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond;
5. De achterbouw waarnaar de bezwaarindiener refereert bevindt zich onder schuin dak (bestaande toestand) zoals weergegeven op het dakplan (plan 3/5). De scheidsmuur blijft op deze plaats ongewijzigd op een hoogte van 4,8 meter. Het klopt echter dat er geen
dwarsdoorsnede bij het project werd gevoegd die de aanvraag op dit punt verduidelijkt.
Gelet op het feit dat deze woning zich binnen de contour van het bestaand volume bevindt (waardoor de impact naar de omgeving toe niet wijzigt) kan bezwaarlijk gesteld worden dat deze niet in harmonie is met de gebruikelijke bouwhoogte van de woningen in de straat. Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond;
6. Mogelijke hinder door trilling, geluid, en dergelijke door het gebruik van de autolift net naast de perceelsgrens met de aanpalende woning betreft een bouw - of uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende
aanvraag door de vergunningverlenende overheid. De aanvraag werd bovendien voorgelegd ter advies aan de stedelijke dienst mobiliteit die van oordeel is dat de capaciteit van de parkeergarage aanvaardbaar is alsook de lift ernaartoe. Het behoort tot de vrije keuze van de aanvrager om de autolift in te planten waar het planmatig het best functioneert op zijn perceel, maar desondanks betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de
aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken en alle mogelijke overlast en burenhinder te vermijden. Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond;
7. Volgens de plannen in voorliggend dossier wordt de bestaande scheidsmuur behouden en wordt deze verhoogd en verlaagd waar nodig. De constructiewijze van de scheidsmuur maakt geen onderdeel uit van de bouwaanvraag omdat dit een uitvoeringstechnische aangelegenheid betreft. Het klopt wel dat de plannen, met uitzondering van het inplantingsplan, geen
vermelding maken van de perceelsgrens. Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond;
8. Het dossier bevat 4 doorsneden (NT) en duidelijke terreinprofielen waardoor de impact op de omgeving goed kan worden ingeschat. Het is wel correct dat de dwarssnede (snede 4) geen indicatie geeft van de duplexwoning tegen de linker scheidsmuur achteraan. Doch is het
profiel (binnen contour bestaande werkplaats) duidelijk in te schatten wanneer men het dakenplan bekijkt. Het bezwaar is bijgevolg ontvankelijk en ongegrond;
9. Het al dan niet isoleren van de scheidsmuren betreft een uitvoeringstechnische
aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.
Hetzelfde geldt voor schade door de uitvoering der werken. Deze bezwaren zijn niet stedenbouwkundig van aard en bijgevolg ontvankelijk maar ongegrond;
10. Conform de plannen respecteren de terrassen een afstand van meer dan 2,50 meter ten opzichte van de perceelsgrens waardoor de privacy van de aanpalenden gewaarborgd is.
Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond;
11. De terraszones dienen uitgevoerd zoals aangeduid op de plannen teneinde de privacy van de aanpalenden te garanderen. De vraag of de plaatdiktes realistisch zijn voor de aanleg van groendaken betreft wederom een uitvoeringstechnische aangelegenheid die niet kan
meegenomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van het project. Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond;
12. De beoogde densiteit, 15 woningen en 3 ateliers, overschrijdt de draagkracht van het perceel en zijn omgeving niet. Er wordt veel groene, open ruimte gecreëerd en inherent hieraan talrijke scheidsmuren verlaagd, waardoor meer doorzichten doorheen het
binnengebied ontstaan en de woonkwaliteit op de aangrenzende percelen stijgt. Bovendien is het project volledig zelfvoorzienend en ondergronds wat betreft fiets - en autostalplaatsen waardoor ook voor de omgeving geen hinder te verwachten valt op dit aspect. Tenslotte wordt meegegeven dat het teveel aan parkeerplaatsen zal aangeboden worden op buurtniveau
waardoor het openbaar domein ontlast kan worden. Het project creëert een gevarieerd
woningaanbod met voldoende open ruimte wat aantrekkelijk is voor jonge gezinnen en komt bijgevolg tegemoet aan de doelstelling van het bestuursakkoord. Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond;
Toetsing aan de wettelijke en reglementaire voorschriften
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het gewestplan zoals hoger omschreven.
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de bouwcode. Het ontwerp wijkt af op:
“Artikel 38 Groendaken
1. Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15°
en een oppervlakte hebben van ten minste 20 vierkante meter.
2. In afwijking van §1 moet het dak van ruimten waarvan het plafond zich bevindt onder het aangrenzende maaiveld, voorzien worden van een grondlaag met een dikte van
minimaal 1 meter, tenzij een gelijkwaardig groenplan met plantgaten wordt voorgelegd.
(…)”
Er is in de tuinzone boven de ondergrondse garage niet overal een grondlaag met een dikte van minimaal 1m voorzien.
“Artikel 3 Afwijkingsmogelijkheid
(…)
De afwijking kan worden toegestaan omwille van o.a. de grote omvang van het project, zijn erfgoedwaarde, de voorgestelde innovatieve en verbeterende oplossing of
conflicterende en onoplosbare voorwaarden vanuit andere of sectorale regelgeving.
De afwijking kan pas toegestaan worden indien de vergunningverlenende overheid oordeelt dat door de afwijking voorgestelde werken minstens gelijkwaardig zijn aan de toegelaten werken voorgesteld in de overige voorschriften van deze bouwcode. De gelijkwaardigheid dient beschouwd te worden over het geheel van deze voorschriften en dus bijeengenomen minstens dezelfde mate van veiligheid, leefbaarheid, beeldkwaliteit en duurzaamheid garanderen en dit zowel voor het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft, als voor de ruimere omgeving.
De afwijking dient tevens in overeenstemming te zijn met de goede plaatselijke
ruimtelijke ordening en, indien van toepassing, de historische waarde van het gebouw of het stadsgezicht. (…)”
Het voorliggende project ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Gezien het
voorwaardelijk gunstig advies van de dienst Lokaal Waterbeheer en mits het strikt opvolgen van de opgelegde voorwaarden, dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt
veroorzaakt. De aanvraag is tevens in overeenstemming met de gewestelijke hemelwaterverordening.
De aanvraag voldoet niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot
vaststelling van een gewestelijke verordening betreffende toegankelijkheid, maar gelet op het voorwaardelijk gunstig advies van het Centrum voor Toegankelijkheid Provincie Antwerpen kan de vergunning toch worden verleend mits de in dit advies vermelde voorwaarden en aanpassingen, in toepassing van artikel 4.2.19. §1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, in de vergunning worden opgelegd.
Mobiliteitsparagraaf
Op grond van artikel 30 van de bouwcode wordt de werkelijke parkeerbehoefte voor de aangevraagde functies vastgelegd op 19 parkeerplaatsen. De plannen voorzien in 50 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen op het eigen terrein.
Dit aantal is toereikend, het teveel aan parkeerplaasten zal worden ingezet voor buurtparkeren.
Beoordeling
De stedenbouwkundige aanvraag betreft de gedeeltelijke afbraak van een bestaande werkplaats en het oprichten van een nieuwbouw meergezinswoning met ondergrondse parking alsook het verbouwen en uitbreiden van de aanpalende meergezinswoning.
De bestaande toestand omvat op perceel, Mertens en Torfsstraat 36, een industrieel gebouw van 1 bouwlaag onder schuin dak dat dienst doet als parking en werkplaats. Het perceel is volledig volgebouwd. Naastliggend op het perceel Mertens en Torfsstraat 34-32, bevindt zich een oorspronkelijke meergezinswoning bestaande uit drie bouwlagen onder zadeldak van met neo-klassieke voorgevel.
De geplande wijzigingen omvatten een grondige verbouwing van de nummers 32 en 34 aan de rechterzijde van het perceel. De neo-klassieke gevel en de dragende structuur blijven behouden maar de interne organisatie wordt gewijzigd. Het zadeldak wordt vervangen door een teruggetrokken, transparant volume onder plat dak. Op het gelijkvloers, de 1ste en de 2de verdieping worden telkens 2 appartementen voorzien. Het nieuw dakvolume biedt plaats aan 1 penthouse. In de kelderverdieping worden de bergingen en nutslokalen ondergebracht. Op de gelijkvloerse verdieping wordt circa 41m² van de bestaande achterbouw gesloopt om de achterste woonentiteit te voorzien van een patio. Een klein gedeelte van de scheidsmuur rechts achter de hoofdbebouwing (van 5,55m naar 3,85m hoogte) wordt verlaagd om de daglichttoetreding op eigen perceel op voor de rechter aanpalende te verbeteren.
Het aangrenzend perceel aan de linkerzijde op nummer 36, met een geheel van zadeldaken op een oude stalen dakstructuur en ruwe metselwerkmuren heeft een industrieel karakter. Aan de straatzijde komt een nieuwbouw met 4 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag.
De beoogde bouwdiepte van het hoofdvolume bedraagt 9,10 meter en sluit aan bij de
bouwdiepte van het hoofdvolume van de linker aanpalende. Op de eerste verdieping bedraagt de bouwdiepte 16,12 meter in aansluiting bij de blinde scheidsmuur van de achterbouw van de linkerbuur. Een beperkt gedeelte achter het hoofdvolume van de buur wordt verhoogd met 40cm, voor het overige blijft de scheidsmuur ongewijzigd op een hoogte van 4,80 meter.
De nieuwbouw wordt voorzien van een hoge plint met brede onderdoorgang die toegang verschaft tot het achterliggend binnengebied en een autolift ter ontsluiting van de
ondergrondse parkeergarage die uit 2 ondergrondse verdiepingen bestaat. De ondergrondse parking biedt parkeerplaats aan voor 50 wagens. Gelet op het feit dat de parkeerbehoefte voor het eigen project slechts een stallingscapaciteit voor 19 wagens bedraagt, zal het overschot aan parkeerplaatsen (namelijk 31 ppl) aangeboden worden aan buurtbewoners. Een extra autolift voor op de piekmomenten wordt in de centrale doorgang voorzien, naast de
gemeenschappelijke fietsenberging. Ook ondergronds wordt op elk niveau een fietsenberging ingericht. Links achteraan het gelijkvloers wordt een vrijberoepswoning met cascoruimte ingericht voorzien van een duplexverdieping onder afgeschuind dak. Op de drie verdiepingen van de nieuwbouw aan de straatzijde worden telkens 2 wooneenheden gerealiseerd plus 1 penthouse op de dakverdieping.
In de achtergelegen tuinzone wordt een groot gedeelte van de bestaande bebouwing verwijderd zodat een collectieve, groene, open ruimte ontstaat. De voormalige industriële context blijft voelbaar door het behoud van de spanten en de bakstenen tuinmuren. In de tuin worden er 3 ateliers gerealiseerd die nagenoeg volledig beglaasd worden naar de groene buitenruimte; deze ateliers vallen binnen de vroegere contouren van het gebouw en zijn als het ware ‘serres’ in de groene binnentuin. In deze collectieve tuin wordt een extra trap
voorzien die toegang geeft tot de ondergrondse parking. De tuinmuur met de percelen gelegen aan de Sanderusstraat, die in bestaande toestand een punt vormen en de bestaande
dakenstructuur volgt, varieert van 3,85 meter tot 5,70 meter ter hoogte van de nokken en wordt verlaagd tot een uniforme tuinmuurhoogte van 3,85 meter.
De voorgevel aan de straatzijde bestaat aan de rechterkant uit de behouden neo-klassieke gevel met een plint in blauwe hardsteen en bovenliggend wit pleisterwerk en wit, houten buitenschrijnwerk. Het nieuw dakvolume wordt volledig beglaasd uitgewerkt. De
nieuwbouwgevel aan de linkerkant wordt afgewerkt met witte baksteen in stapelverband en aluminium buitenschrijnwerk in witte en zwarte kleur. De spijlenborstweringen op de verdiepingen bestaan uit wit metaal. Alle nieuwe, platte daken worden als groendak aangelegd.
De stedenbouwkundige geschiktheid van het ontwerp dient aan de hand van de geldende en verordenende voorschriften te worden beoordeeld. Vastgesteld wordt dat de aanvraag afwijkt van artikel 38 van de Bouwcode. Er is niet overal boven de ondergrondse parking een
grondlaag van 1m dikte voorzien. Gelet op het feit dat er toch enkele groenzones voorzien zijn van de nodige gronddekking, en gelet op de toevoeging van een gelijkwaardig groenplan dat intensieve daktuinen garandeert vanaf een dikte van 25cm, kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.
Bij het beoordelen van de aanvraag behoort het tevens tot de autonome bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid te oordelen of een bouwwerk verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Het compenseren van de bestaande (bovengrondse) parkeerplaatsen in de ondergrondse parking ten gunste van de buurt, het ontpitten van een groot deel van het achtergelegen gebied aansluitend bij de tuinen van de woningen aan de Sanderusstraat, alsook de daarmee gepaard gaande scheidsmuurverlagingen vormen een verbetering voor de goede ruimtelijke ordening in de omgeving en op perceelsniveau.
De architecturale uitwerking van de nieuwbouw is sober en hedendaags en zowel in volumetrie, vormgeving en materiaalgebruik inpasbaar in de omgeving en het straatbeeld.
Gezien de ligging van het project in een archeologisch concentratiegebied werd advies gevraagd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed, dienst Archeologie. Het advies is voorwaardelijk gunstig. Deze voorwaarden worden in de vergunning gesloten.
Gezien het project moet voldoen aan de bepalingen van de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (05.06.09) werd advies gevraagd aan het provinciaal centrum toegankelijkheid. Dit advies is voorwaardelijk gunstig. De bouwheer vraagt afwijkingen betreffende het behoud van de hoogte van de kelder, de kelderdeuren en de hoogte van de kelderdeuren. Deze afwijkingen worden toegestaan. De voorwaarden uit het advies zullen worden opgelegd in de vergunning.
Gezien de mogelijke mobiliteitsimpact werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst mobiliteit. De stedelijke dienst mobiliteit ervaart de compensatie van de bestaande
parkeerplaatsen op het perceel (ondergronds in de plaats van bovengronds) positief maar is van oordeel dat er niet overal voldoende ruimte achter de fietsstalplaatsen (minimum 1m70) voorzien wordt en legt als voorwaarde bij de vergunning op de afmetingen hiervan te
herbekijken alsook de ligging van de ondergrondse fietsstalplaatsen (deze liggen bij voorkeur zo dicht mogelijk bij de trappen en/of lift. Er kan ook voor een deel met een dubbellaags systeem gewerkt worden om aan de nodige aantallen te komen.
Bijkomend wordt opgemerkt dat, doordat de fietsers mee de autolift moeten gebruiken, dit mogelijks vertraging kan opleveren in de spits. Een secundaire toegang voor de fietsers dient bekeken te worden, zoals opgenomen in voorwaarde bij de vergunning. Tenslotte merkt de dienst op dat de tweede autolift (in de onderdoorgang) de vlotte doorgang voor fietsers en voetgangers belemmert. De vrije doorgangsbreedte bedraagt echter (exclusief fietsen en liftplateau) nog steeds 2 meter wat meer dan toereikend voor de doorstroomcapaciteit op privaat niveau. Deze circulatie is tenslotte uitsluitend voor de bewoners en bezoekers van het project en niet openbaar.
Gelet op het voorgaande is de aanvraag stedenbouwkundig aanvaardbaar en aldus vatbaar voor vergunning.
Conclusie
De stedenbouwkundige vergunning kan verleend worden aan de aanvrager die ertoe gehouden is:
- de voorschriften van de brandweer strikt na te leven;
- de voorschriften van het centrum Toegankelijkheid strikt na te leven;
- de voorschriften van de Vlaamse Milieumaatschappij watertoets strikt na te leven;
- de geplande werken te laten voorafgaan door een archeologische prospectie met ingreep in de bodem, conform de Bijzondere Voorwaarden;
- bij het Agentschap Onroerend Erfgoed de Bijzondere Voorwaarden op te vragen waaraan een archeologische prospectie met ingreep in de bodem dient te voldoen;
- de afmetingen van de fietsstalplaatsen in de ondergrondse parking te herzien;
- een secundaire toegang, bijkomend aan de (auto)lift, voor de fietsers te voorzien;
Datum: 02/03/2015
Geert De Grave Wim Van Roosendael Maryse Gys Sarah Lagrillière gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar
Elke Dehenau architect
