V ERORDENEND GRAFISCH PLAN EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN TOELICHTING EN VISIE Artikel 0. Algemene bepalingen
0.1 Werken/constructies in functie van openbaar nut, milieutechnische ingrepen:
Werken en constructies in functie van openbaar nut en milieutechnische ingrepen kunnen in alle zones toegelaten worden voor zover de schaal en bouwkarakteristieken (inplanting, gabariet,
materiaalgebruik, ...) ervan geen fundamentele afbreuk doen aan de kwaliteit van de betreffende
bestemmingszone.
0.2 Bestaande waterlopen
Alle bestaande waterlopen gelegen binnen of op de grens van het plangebied moeten toegankelijk blijven voor onderhoud en inspectie.
0.3 erfdienstbaarheden spoorweg
Zonder schriftelijke toestemming van de NMBS is het verboden:
- op minder dan 2,50 m (8.00 m) (1) van de vrije rand van de spoorweg gebouwen of werken op te trekken hoger dan tot het peil der spoorstaven;
- op minder dan 6.00 m (20.00 m) (1) van de vrije rand bomen te planten;
- op minder dan 20.00 m van de vrije rand brandbare stoffen te stapelen.
Dakbedekking van stro of andere brandbare
ontvlambare stoffen, graanmijten en stapels ontplofbare stoffen zijn steeds verboden binnen de ruimte van 20.00 m gemeten van de vrije rand.
Onder de vrije rand wordt verstaan:
- de bovenrand van de ingraving van het spoor;
- de onderrand van de ophoging van het spoor;
- de rand van de deksteen van het viaduct;
- een lijn getrokken op 1,50 m van de buitenste spoorstaaf.
Mandelige muren:
Er mogen geen mandelige muren gebouwd worden.
Bescherming tegen zwerfstromen :
Bij aanleg van ondergrondse metalen buizen dienen de nodige maatregelen genomen te worden voor
bescherming tegen zwerfstromen.
(1) wanneer de straal kleiner is dan 500.00 m.
Zie schema’s hiernaast.
0.1 Werken/constructies in functie van openbaar nut, milieutechnische ingrepen
Werken en constructies i.f.v. openbaar nut = bv.
onderhoud en inspectie van waterlopen, …, Milieutechnische ingrepen = bv. omleggen van waterlopen, aanpassingswerken aan riolering, pompinstallaties, e.d. …
0.4 Bouwhoogtebepaling:
De dorpel van de gelijkvloerse bouwlaag moet gelegen zijn op 0.10 tot maximum
0.40 m. boven de boordsteen van de aanpalende openbare weg.
Bij het ophogen van het perceel moet op de perceelsgrenzen het oorspronkelijk maaiveld behouden blijven tenzij er een overeenkomst is met de aanpalende buur.
0.5 Gebouwen die regelmatig vergund zijn kunnen qua bezetting en numerieke voorschriften gehandhaafd blijven. Bij grondige verbouwingen of vervanging- en nieuwbouw dienen de voorschriften van onderhavig RUP nageleefd te worden.
0.6 Op te heffen voorschriften:
Bij de goedkeuring van dit RUP worden volgende verkavelingen opgeheven en gelden de
voorschriften van onderhavig RUP:
Verbiese Henri
7 september 1965 VK 162.361
Commissie van Openbare onderstand 20 juni 1973 VK 162.403/DCR
Consoorten Orban de Xivry
19 oktober 1993 5/33021/1165.1
E.H. Dewulf
31 juli 1964 VK 13/64
Artikel 1. Zone voor open & half open bebouwing 1.1 Bestemming
Overwegend eengezinswoningen. Kleinhandel en diensten, werk- en opslagplaatsen zijn toegelaten voor zover zij de schaal van de woonomgeving niet overstijgen, en een ondergeschikt aandeel in de zone innemen.
(maximum van 200 m² bedrijfsvloeroppervlakte.) Parkeren van auto’s is toegelaten in functie van het wonen.
Tank- en servicestations worden uitgesloten in deze zone.
Hoofdbestemming: de functie die minstens 70%
van de vloeroppervlakte in de zone dient in te nemen.
Kleinhandel, diensten binnen de schaal van de woonomgeving: handelszaken, werk- en opslagplaatsen, kleine ambachtelijke bedrijven zoals schrijnwerker, loodgieter, schilder, elektricien, praktijkruimtes, ……….
1.2.Inrichting en beheer
Algemeen: De woningen zijn overwegend open bebouwing. Enkel waar een wachtgevel het aanbouwen van een woning mogelijk maakt, of waar de bestaande perceelsbreedte te klein is om open bebouwing toe te laten kan overgegaan worden naar een halfopen type.
Bezettingspercentage
Maximaal 40 % van elk perceel kan bebouwd worden met een maximum van 500m².
Minstens 30 % van elk perceel dient onverhard en onbebouwd te blijven.
Inplantingsvoorschriften
Voorbouwlijn op minimaal 8.00 meter van de rooilijn uitgezonderd bestaande toestandsituaties en tenzij anders bepaald door de beheerder van de weg.
Afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van het hoofdgebouw: op minimaal 3.00 meter. Voor half open bebouwing aan een zijde 0.00 meter en aan de andere zijde 3.00 meter.
Bouwvoorschriften
Het maximaal toegelaten woning-gabariet omvat
• Ofwel 1 bouwlaag en een hellend dak. De dakhelling bedraagt maximaal 45°. Er kan een woonlaag in het dak verwerkt worden.
• Ofwel 2 bouwlagen met een vlak dak met een maximale helling van 20°.
De bouwdiepte vanaf voorbouwlijn van het
hoofdgebouw bedraagt maximaal 25.00 meter op de gelijkvloerse verdieping. Op de eerste verdieping wordt maximaal 20.00 meter diep gebouwd.
In de tuinen kunnen bijgebouwen en carports voorkomen, voor zover het bezettingspercentage gerespecteerd wordt, dit onder volgende voorwaarden:
afstand tot de perceelsgrenzen:
• Ofwel op min. 1,50 meter van de perceelsgrenzen o kroonlijsthoogte maximaal 3,00 m
o nokhoogte maximaal 5.00 m o dakhelling maximaal 45°
• Ofwel op de perceelsgrens, met minimaal een gemetselde volle steense muur als mandelige muur en mits akkoord van de naburige eigenaar(s). Opvang en afvoer van regenwater dient op eigen perceel te gebeuren.
o kroonlijsthoogte maximaal 3,50 m o nokhoogte maximaal 5.00 m o dakhelling maximaal 45°
Art 0.3 is eveneens van toepassing.
Artikel 2. Ambacht en kleinhandel VOORAF:
Algemene inrichtingsstudie voor bedrijven:
Bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning dient het bedrijf een algemene inrichtingsstudie (bedrijfsplan) te voegen.
Het algemeen bedrijfsplan dient zowel de huidige als de gewenste lay-out van de gehele bedrijfssite weer te geven.
De inrichtingsstudie dient, zowel als bestaande toestand als ontworpen toestand, minimum de volgende gegevens aan te duiden:
• De weg(en) waaraan het goed paalt, met de aanduiding van de in-/uitritten tot het bedrijf vanaf deze openbare weg;
• Het bovenaanzicht van het volledige terrein met zowel een aanduiding van de geplande werken of handelingen als de voorkomende bestaande en te behouden of de te slopen of te verwijderen bebouwing;
• Bestaande of geplande maatregelen ten behoeve van de waterbeheersing;
• Milieutechnische installaties;
• Parkeerplaatsen;
• Stapelplaatsen in open lucht;
• Een gedetailleerd beplantingsplan, met weergave van de soort van aanplanting, hun vermoedelijke hoogte (weergegeven in periodes van 5 jaar na aanplanting) en de aanduiding van wintergroene aanplanting 4 terreinprofielen, vanuit de 4 windrichtingen, met zowel de aanduiding van de bestaande te behouden bebouwing op, evenals het profiel van de geplande werken of handelingen, met een aanduiding van de groenaanplant, waarop te zien is hoe de
bedrijfsgebouwen zich zullen integreren in het landschap vanwege de groenaanplant.
• Gegevens i.v.m. publiciteit waarbij per bedrijf één zuil van maximum 5.00 meter hoog toegelaten wordt alsook aanduidingen op de gevel.
In verband met de groeninkleding dienen volgende zaken minimaal weergegeven te worden op de algemene inrichtingsstudie:
Ontwerp van de geplande groeninkleding;
Groen dat behouden blijft, eventueel te vellen hoogstammige bomen, aan te planten groen volgens het bindend beplantingsplan met de
soortensamenstelling en plantverbanden, …
Aan te leggen verhardingen, materiaalkeuze, aanduiding van de plaatsen toegankelijk voor mechanisch verkeer, het aantal
parkeergelegenheden, de integratie van de parkeervoorzieningen in de omgeving,…
voorzieningen voor informatieborden,
Afsluitingen ten aanzien van het openbare / private domein.
Algemene inrichtingsstudie voor bedrijven.
Het algemeen bedrijfsplan dient op een duidelijke wijze de beoogde lay-out van de volledige
bedrijfssite gelegen binnen onderhavig gemeentelijk RUP grafisch, eventueel vergezeld van een
toelichting, weer te geven.
In het bijzonder dienen de maatregelen naar waterbeheersing, milieutechnische maatregelen, de visuele integratie van het bedrijf in het landschap, de ontsluitingen op de openbare weg en de impact van de beoogde werken op de omgeving
nauwkeurig weergegeven.
Een gedetailleerd aanplantingsplan van de buffer dient opgenomen of gevoegd bij het algemeen bedrijfsplan, teneinde op een afdoende wijze te kunnen aantonen dat een integratie van het bedrijf in de omgeving wordt beoogd.
De algemene inrichtingsstudie dient gevoegd bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige
vergunning. Alle volgende aanvragen dienen te kaderen binnen deze algemeen inrichtingsstudie.
Indien de toekomstplannen wijzigen en een vergunningsaanvraag afwijkt van de initieel inrichtingsstudie, dan dient een nieuwe algemene inrichtingsstudie opgemaakt te worden.
*
2.1 Bestemming
De gronden binnen deze zone gelegen zijn bestemd voor ambachtelijke bedrijvigheid voor zover de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet wordt overschreden, de activiteit verenigbaar is met zijn woonomgeving en de aard van het bedrijf en de ermee gepaard gaande activiteiten geen abnormale hinder en/of risico’s met zich meebrengen.
Handel is toegelaten in functie van de bedrijvigheid die er plaats vindt.
- In de deelzone met de code kunnen de bestaande grootschalige kleinhandelsactiviteiten behouden blijven. Horeca kan als onderdeel van de handel.
- In de deelzone aangeduid met een zwart vierkant is kleinhandel en horeca mogelijk als hoofdbestemming.
De noodzakelijke voorzieningen in functie van de bedrijfsvoering zijn eveneens toegelaten.
Binnen onderhavige zone is één (1) bedrijfswoning of conciërgewoning met een maximale grondoppervlakte van 200 m² toegelaten per bedrijf. Deze woning moet geïntegreerd worden in het bedrijfsgebouw en maakt integraal deel uit van de bedrijfssite en kan er niet van afgesplitst worden.
De woningen aangeduid met een dubbele asterisk (
**
) zijn afzonderlijke kadastrale percelen, die momenteel als bedrijfswoning gebruikt worden, hier is particuliere bewoning mogelijk los van de bedrijvigheid. In dit geval gelden de voorschriften van de zone 1Het betreft bestaande ambachtelijke bedrijven Onder noodzakelijke voorzieningen in functie van de bestaande bedrijfsvoering wordt ondermeer verstaan kantoren, tentoonstellingsruimten, EHBO, sociale uitrustingen, milieutechnische installaties, toeritten, bedieningswegen, parkeerplaatsen, laad- en losplaatsen en stapelplaatsen en
groenbufferstroken zijn eveneens toegelaten.
Het is hoe dan ook niet toegelaten nieuwe zuiver commerciële activiteiten, zoals grootschalige winkels en handelszaken, onder te brengen binnen onderhavige bestemmingszone, enkel de
bestaande kunnen behouden blijven binnen de deelzone met de code .
Deze woningen zijn geen eigendom van de bestaande bedrijven maar worden in een aantal gevallen gebruikt door het aanpalende bedrijf
2.2 Inrichting en beheer bebouwingspercentage
De toegelaten bezettingspercentages worden aangegeven op het bestemmingsplan. Minimum 10%
wordt als groenzone aangelegd.
De niet-bebouwde, niet voor groenaanplant dienende en niet voor waterberging dienende perceelsdelen mogen volledig verhard worden ten behoeve van stapelplaatsen, circulatieruimte, parkeerplaatsen, toeritten, laad- en losplaatsen en weegbrug.
Het waterbergend vermogen van het plangebied mag door de aanleg van de bedrijvensite niet verminderd worden. Nieuwe verhardingen, inclusief de verhardingen van de interne wegenis en van parkeeroppervlaktes op vaste grond, moeten waterdoorlatend zijn tenzij dit verboden wordt vanuit een andere regelgeving.
De afvoer van het hemelwater op de daken van de gebouwen moet worden opgevangen in voldoende gedimensioneerde reservoirs. Deze reservoirs worden verplicht voorzien van een pompinstallatie zodat het hemelwater kan aangewend worden voor gebruik.
Om te snelle afvoer van hemelwater ten gevolge van de verharding tegen te gaan moeten de reservoirs afdoende uitgebreid worden of moeten bufferbekkens worden aangelegd, teneinde dit hemelwater voldoende te kunnen opvangen.
Het bebouwingspercentage is de verhouding van de grondoppervlakte van één of meer bouwwerken (verhardingen en dergelijke constructies geen gebouwen zijnde niet inbegrepen) op één terrein of perceel ten aanzien van de totale oppervlakte van het terrein of het perceel gelegen binnen
onderhavige bestemmingszone. Enkel de percelen in eigendom en de percelen waarvoor een
machtiging van de eigenaar kan voorgelegd worden, worden mede in rekening gebracht.
Teneinde over voldoende waterbergend vermogen te beschikken op de site, worden volgende zaken opgelegd:
Waterdoorlatende verhardingen, tenzij dit om bepaalde redenen niet mogelijk is (vb indien er gevaar optreed voor bodemverontreiniging) Afvoer van hemelwater afkomstig van daken naar reservoirs, voorzien van de nodige installatie om hergebruik van dit propere water af te dwingen.
Afvoer van hemelwater afkomstig van verhardingen naar diezelfde bovenvernoemde reservoirs of bijkomende bufferbekkens (indien dit hemelwater door bepaalde verontreiniging niet herbruikbaar is) Voor de dimensionering van de reservoirs en de bufferbekkens worden de codes van goede praktijk en de richtlijnen van de overheid gebruikt.
*
Inplanting
De inplanting van de gebouwen: op minimum 8.00 meter van de rooilijn langs de Ieperseweg, met uitzondering voor bestaande toestandsituaties.
Als gevolg van deze inplanting mag geen buitensporige hinder ontstaan op aanpalende percelen. De hoogte van de gebouwen dienen verenigbaar te zijn met deze van de omliggende bebouwing. Silo’s, verluchtingskanalen en rookkanalen, allen beperkt in grondoppervlakte, kunnen, in afwijking van voorgaande, een grotere hoogte hebben, maximaal gelijk aan hun afstand tot de zonegrens.
De dakvorm is vrij. In geval van hellende daken zullen de dakhellingen maximaal 50° bedragen.
De gebruikte materialen dienen duurzaam en esthetisch verantwoord te zijn, landschappelijk inpasbaar en
landschapsbeeldondersteunend. Bovendien dienen voor de buitenwanden materialen en constructiewijzen gehanteerd die tot een aanvaardbare geluidsisolatie leiden.
Art 0.3 is eveneens van toepassing Parkeergelegenheid, laad- & losplaatsen De bedrijven dienen ervoor te zorgen dat hun parkeerproblematiek op eigen terrein wordt opgelost.
Bovendien moet er voor gezorgd worden dat er voldoende ruimte is om te laden en te lossen op eigen terrein.
Maatregelen voor waterbeheersing
Er dienen maatregelen getroffen om alle niet vervuild hemelwater op te vangen en tijdelijk op de bedrijfssite te houden.
Maatregelen voor waterzuivering
Indien het bedrijf niet is aangesloten op een openbare riolering die gelegen is binnen een zuiveringszone van een waterzuiveringsinstallatie, dient het bedrijf zijn afvalwater zelf te zuiveren tot een aanvaardbaar waterkwaliteitsniveau.
Laden en lossen van vrachtwagens en
bestelwagens dient te gebeuren op eigen terrein, en niet op of via de openbare weg, teneinde de verkeersveiligheid op de openbare weg niet in het gedrang te brengen door deze activiteiten.
Dit kan ondermeer inhouden dat het bedrijf voorziet in waterdoorlatende verhardingen, waterreservoirs, afleiden van het hemelwater naar bufferzones, hergebruik van hemelwater, …
De bestaande geldende reglementering inzake waterbeheersing en latere wijzigingen gelden.
Indien dit het bedrijf niet kan aansluiten op het rioleringsstelsel, moet het bedrijf zijn afvalwater zelf zuiveren door het uitbouwen van een
waterzuiveringsinstallatie binnen de zone. Het bepalen van een aanvaardbaar
waterkwaliteitsniveau wordt gedaan door de verantwoordelijke overheidsinstelling in deze materie.
Elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning binnen onderhavige bestemmingszone zal, naast de toetsing aan de bestemmings- en inrichtingsvoorschriften, ondermeer beoordeeld worden aan de hand van volgende criteria:
o Zuinig en compact ruimtegebruik;
o Kwalitatief kleur- en materiaalgebruik;
o Landschappelijke inkleding van het bedrijf met kwalitatieve groenvoorziening;
o Waterbeheersing;
Voor realisatie van nieuwe gebouwen wordt per bedrijf een ‘globale inrichtingsstudie’ gevraagd.
Zuinig ruimtegebruik dient voorop te staan.
Indien ruimtelijk-organisatorisch mogelijk, dienen de nieuwe gebouwen richtinggevend op een minimum afstand, gelijk aan de kroonlijsthoogte, van de zonegrens ingeplant te worden.
De gebruikte materialen mogen qua kleur, textuur en schaal niet fel contrasterend zijn t.o.v. de omgeving;
De materialen dienen de belevingswaarde en de beeldkwaliteit van de onmiddellijke omgeving, te ondersteunen en te versterken.
Artikel 3. Landschappelijke overgangszone, groenzone
3.1 Bestemming
Onderhavige zone dient een overgangszone te vormen tussen enerzijds het agrarisch gebied en de zone voor ambacht en kleinhandel anderzijds.
Teneinde deze overgangszone een uniform karakter te geven moet de beplanting voor 75% bestaan uit plantensoorten vermeld in plantenlijst hiernaast.
Aan een esthetisch verantwoorde aansluiting naar het openbaar domein (Ieperseweg) moet in het
inrichtingsplan ook aandacht besteed worden.
Bij wijze van aanduiding op het bestemmingsplan ingetekend.
Belangrijk is dat de bebouwde ruimte met haar voorzieningen, naar de open ruimte en naar het openbaar domein landschappelijk wordt afgewerkt.
Vanuit de open ruimte worden aldus geen
achterkanten ervaren en wordt een kwalitatief beeld van de stad gegeven.
Plantenlijst:
1. hoogstambomen
- Alnus glutinosa (Zwarte els) - Carpinus betulus (Haagbeuk) - Fraxinus excelsior (Gewone es) - Salix alba (Schietwilg)
- Salix caprea (Boswilg) - Ulmus laevis (Steeliep) 2. andere (bosgoed, heesters)
- Alnus glutinosa (Zwarte els) - Carpinus betulus (Haagbeuk) - Corylus avellana (Hazelaar)
- Crataegus monogyna (Eenstijlige meidoorn) - Fraxinus excelsior
- Hedera helix (Klimop) - Prunus spinosa (Sleedoorn) - Rosa canina canina ( Hondsroos) - Rosa corymbifera (Heggenroos) - Salix alba (Schietwilg)
- Salix caprea (Boswilg) - Sambucus nigra ( Vlier) - Ulmus laevis (Steeliep)
3. streekeigen heesters voor gemengde haag - Ulmus laevis (Steeliep)
- Rosa canina canina ( Hondsroos) - Rosa corymbifera (Heggenroos) - Sambucus nigra ( Vlier) - Fraxinus excelsior
- Carpinus betulus (Haagbeuk)
3.2 Inrichting en beheer
De inrichting van deze overgangszone is te baseren op een globale inrichtingsstudie, waarop de inrichting van deze overgangszone, aangegeven worden.
Een bindend beplantingsplan voor deze
groenvoorzieningen zal integrerend deel uitmaken van de globale inrichtingsstudie. De globale
inrichtingsstudie dient voor de site aan te tonen dat de geplande ingrepen op een kwalitatieve manier
gebeuren en zich maximaal integreren in de omgeving.
De vergunningverlenende overheid kan lasten en voorwaarden opleggen om de realisatie van deze zone te verzekeren.
Indien er omwille van de bestaande toestand onvoldoende ruimte is om een groene buffer te realiseren wordt minimaal een haagbeplanting afgewisseld met hoogstambomen vereist
Ten overstaan van de Ieperseweg wordt het aantal toeritten naar de aanpalende percelen beperkt; voor ambacht en kleinhandel maximum twee.
Artikel 4. Tuinzone
4.1 Bestemming
Onderhavige zone is bestemd voor groenaanleg onder de vorm van gazon hoog en laagstammig groen, terrassen, waterpartijen,…..
4.2 Inrichting en beheer
Onderhavige zone wordt als groene zone ingericht met max. 10% verharding.
De bestaande bebouwing kan behouden en in stand gehouden worden. In deze gebouwen worden geen ambachtelijke activiteiten toegelaten, enkel berging en opslag. Nieuwe bebouwing in functie van de
tuinbestemming kan opgericht worden voor zover de maximale bezettingsgraag vermeld in de aanpalende bestemmingszone 1 niet overschreden wordt.
Een esthetisch verantwoorde afsluiting die een harmonische overgang naar het landschap en de spoorweg verzekert bestaande uit groen (hagen, bomen, heesters).
Tevens moeten de voorwaarden vermeld in art. 0.3 gerespecteerd worden.
Nieuwe bebouwing in functie van de
tuinbestemming, zoals tuinhuis, zwembad, serre, …
Artikel 5. Openbaar domein in functie van openbaar vervoer
5.1 Bestemming
Spoordomein in functie van de verdere uitbouw van de spoorverbindingen.
5.2 Inrichting en beheer
Alle werken in functie van een optimalisatie van het spoor zijn toegelaten.
Artikel 6. Openbaar domein wegenis
6.1 Bestemming
De gronden op de bestemmingsplankaart gelegen binnen onderhavige zone zijn bestemd voor openbare wegen met een verbindingsfunctie en daarbijhorende vrije ruimten.
6.2 Inrichting en beheer
Onderhavige percelen of perceelsdelen mogen verhard worden ten behoeve van wegvakken, parkeerstroken, pleinen, fiets- en voetpaden, rotondes en andere voor het verkeer noodzakelijke elementen.
Binnen onderhavig zone zijn kleine gemeenschaps- en nutsvoorzieningen ten algemene nut (zoals
elektriciteitscabines, telefooncabines, schuilhokjes, …) toegelaten, voorzover zij kleinschalig zijn, zich inpassen in de omgeving en de weggebruikers niet hinderen.
Signalisatie, verlichting en straatmeubilair zijn eveneens toegelaten onder dezelfde voorwaarden.
Bij de inrichting van onderhavige bestemmingszone staat de vlotte verkeersdoorstroming voorop, rekening houdend met de veiligheid van de zwakke
weggebruiker.
Dit kan gerealiseerd worden door vrijliggende fietspaden, zodat mechanisch en niet mechanisch verkeer van elkaar gescheiden worden. De fietspaden dienen dermate gedimensioneerd opdat ze hun functie als bovenlokale fietsroute zouden kunnen vervullen.
De oversteekplaatsen dienen op een veilige manier ingericht. Ter hoogte van oversteken voor fietsers en voetgangers dienen snelheidsremmende maatregelen genomen voor het mechanische verkeer.
Voor zover de breedte van de zone voor openbare wegenis en daarbijhorende vrije ruimtes dit toelaat moet het straatbeeld voorzien worden van groenelementen.
