BIJLAGEN
Bijlagen 1: Literatuurlijst
Boeken
Aedes (2003), Aedes Magazine dossier, vastgoedwaardering bij woningcorporaties
Boissevan, H. Bouwen aan rendement; Vastgoed binnen de beleggingsportefeuille, Het financiële dagblad Amsterdam/Antwerpen 2002
Bosse van, Rust, in het Veld (2000), Vastgoed rekenen met spreadsheets; Delftse Universitaire Pers, Management Studie Centrum
Broeke, R. van den, Strategisch voorraadbeleid: Informatievoorziening en instrumenten, Onderzoeksinstituut OTB 1998
Driel, A. van,Strategisch inzet van vastgoed, Arko, Nieuwegein 2003
Gool, P. van, P. Jager, R.M. Weisz, Onroerendgoed als belegging, Stenfert Kroese 2003
Keeris, W.G., Vastgoedbeheer Lexicon; begrippen, omschrijving, toelichting, Wolters Noordhoff 2001
Os, P. van, Mensen, stenen, geld: Het beleidsproces bij woningcorporaties, Rigo Research & Advies BV 2007
Publicaties
Cooper (2006), Wat is portefeuillemanagement?, Het Instituut voor Maatschappelijke Innovatie RIGO, Integraal Besturingssysteem Woningcorporaties, Zelfscan, Amsterdam
Deuten, J. (2007), SEV-Effectenkaart, SEV
Dolmans, G. (2007), Vastgoedrendement bij woningcorporaties; optimalisatiemogelijkheden in combinatie met maatschappelijk rendement, Master Thesis Amsterdam School of Real Estate
Jansen, J en Segeren, A. (2006), Woningcorporaties op de korrel genomen, Property Research Quarterly
Gruis, V. (2004), Financieel en maatschappelijk rendement in het voorraadbeleid, OTB Onderzoeksinstituut TU Delft
Gruis, V. (2007), Bedrijfsstijlen van woningcorporaties, OTB Onderzoeksinstituut TU Delft
Noordenne, M., Vastgoedbeleid van woningcorporaties kan veel dynamischer, Aedesmagazine April 2006
Koolma, H. (2008), Corporaties In Beweging; Enige bespiegelingen over de werking en functie van strategie, Discussiepaper ASRE onderzoeksseminar
Os, P. (2006), Handreiking Transparantiemethodiek, RIGO Research & Advies BV
Os, P. (2006), De Transparantiemethodiek; Advies voor inrichting en gebruik, RIGO Research &
Advies BV
Os, P. (2008), Vastgoedbeleid van woningcorporaties doorgelicht, RIGO Research & Advies BV
Paardekooper, V., Resultaten themaonderzoek portefeuillebeleid, CFV
RIGO Research & Advies BV (2005), Simulatie en prognosemodel voor woningcorporaties, Amsterdam RIGO Research & Advies BV, Vastgoedbeleid bij woningcorporaties; een procesbenadering,
Amsterdam
Straub, A. (2001), Technisch beheer door woningcorporaties in de 21e eeuw; Professioneel, klantgericht en duurzaam, OTB onderzoeksinstituut TU Delft
Tegel, K. e.a. (2006), Verkennende studie “Beweegredenen woningcorporaties” deel 1 literatuur en hypotheses, KPMG Woningcorporaties/Ministerie VROM
Tegel, K. e.a. (2006), Verkennende studie “Beweegredenen woningcorporaties” deel 2 veldonderzoek, KPMG Woningcorporaties/Ministerie VROM
Vos, A., de (2005), Fabel onrendabel, Kei-kenniscentrum stedelijke vernieuwing
Vulperhorst, L. (1999), De kern van de zaak; Maatschappelijk ondernemen door woningcorporaties, Amsterdam
Wonen Limburg (2004), Stappenplan Strategisch Voorraadbeleid Internet
www.aedesnet.nl
www.asre.nl
www.balancedscorecard.nl
www.beleids8baan.nl
www.cfv.nl
www.hybrideorganisaties.nl
www.kei-centrum.nl
www.rigo.nl
www.vrom.nl
www.wsw.nl
Interviews
Deiman, E., Brinkgroep
Gruis, V., TU Delft/OTB onderzoeksinstituut (telefonisch) Os, P., van, RIGO
Peters, D., Brinkgroep Schippers, C., Brinkgroep
Bijlagen 2: Begripsbepaling
Beleid: Datgene wat je wilt bereiken en over de weg waarlangs je het wilt bereiken. Het beleid handelt over doel en strategie (Van Os, 2007).
Benchmark: Methode om resultaten en/of prestaties te vergelijken binnen de beleggingsportefeuille van een vermogensbeheerder (Van Gool e.a., 2007).
Directe rendement: Het directe rendement wordt uitgedrukt in de BAR staat voor Bruto AanvangsRendement. Hier worden de opbrengsten die over een bepaalde termijn worden gerealiseerd gedeeld door de investering of de waarde bij aanvang van de termijn. Voor woningen geldt de bruto of netto huur in het betreffende jaar. Bij de netto huur wordt er gesproken over de NAR (Netto AanvangsRendement).
Ideale portefeuille bij corporaties: is voor iedere corporatie verschillend. Ideale portefeuille betekent dat het huidige portefeuillemanagement voldoet aan de EIGEN gestelde doelstellingen wat betreft het risico/rendement, de vastgoedportefeuille en het maatschappelijk resultaat. (Daarnaast betekent ideaal of het lukt om de gestelde doelstellingen te bereiken en op welke manier dit gebeurd).
Indirecte rendement: Dit is de waardegroei of krimp die over een termijn wordt gerealiseerd, gedeeld door de investering of waarde bij aanvang van de termijn.
Internal Rate of Return (IRR): Het financiële rendement dat ‘gemiddeld’ over de hele exploitatieperiode wordt behaald.
Moderne Portefeuille Theorie: Het totaal aan theorieën en inzichten op het terrein van de portfolio- analyse ten behoeve van het samenstellen van een optimale portefeuille per asset, waarbij de theorie gebaseerd is op de reductie van het te lopen beleggingsrisico door middel van diversificatie binnen de betreffende beleggingsportefeuille (Keeris 2001).
Netto contante waarde (NCW): De huidige waarde die aan de toekomstige opbrengsten wordt toegerekend.
Portefeuillemanagement: Een dynamisch besluitvormingsproces waarin een organisatie (corporatie) continu projecten evalueert, selecteert en prioriteert. Projecten kunnen worden versneld of juist worden stopgezet door beschikbare middelen (tijd, geld) te verdelen. Het proces kenmerkt zich door onzekere en aan verandering onderhevige informatie, meerdere doelen, strategische overwegingen en gevoeligheden en verschillende beslissers (Cooper, 2006).
Of een wat kortere uitleg geeft Van Driel, 2003: Het vastgoedbeleid op stellen en vast leggen in een strategisch beleggingsplan.
Portefeuillestrategie: Strategische hoofdlijnen voor de vastgoedportefeuille. Benoemt maatschappelijke doelstellingen, geeft een ‘smart’ veranderopgave voor de middellange termijn.
Gebaseerd op externe informatie, omgeving en interne informatie. Schetst ontwikkelkader op hoofdlijnen voor projectontwikkeling en de bestaande voorraad.
(V. Paardekoper, CFV)
Strategisch niveau: Realiseren van de doelstellingen van de organisatie van direct en indirect vastgoedvermogen binnen de totale vermogensmix.
Het bepalen van de na te streven samenstelling van de vastgoedportefeuille in categorale en geografische zin, gegeven de (middel-)lange termijn verplichtingen en omvangsdoelstelling en in relatie tot het risicoprofiel en het te verwachten rendement. Daarnaast het verbeteren van de structuur van de organisatie, de wegen waarlangs dit moet plaatsvinden en welke middelen daarvoor nodig zijn. Hans van Tartwijk website
Tactisch niveau: Het periodiek samenstellen van een middellange termijn beleidsplan: binnen de randvoorwaarden van de gemaakte strategische keuzen, inbreng van de actuele marktsituatie en met een partijenselectie voor de uitvoering van de werkzaamheden. Het zelf sturen en uitvoeren van de essentiële activiteiten zoals huurdersmanagement, voorbereiden en tot stand brengen van acquisities en disposities en het begeleiden van nieuwbouw en groot onderhoud. Dit niveau vertaalt het algemeen geformuleerde vastgoedbeleid naar een concreet beleid voor woningen, winkels en kantoren. Hans van Tartwijk webiste
Total Rate of Return (TRR): De TRR is de som van het indirecte en het directe rendement.
Bijlagen 3: Advertentie voor portefeuillemanager
Een grote corporatie in Den Haag omschrijft de functie portefeuillemanager als volgt:
De vacature omschrijving voor een portefeuillemanager voor strategie en vastgoed bij een middelgrote corporatie in het Oosten van Nederland is als volgt omschreven:
“Als portefeuillemanager vertaal je de portefeuillestrategie en beleidskaders naar een gebiedsstrategie en de daarbij gewenste Product Markt Combinaties voor je deelportefeuille. Deze gebiedsstrategie is de basis voor de exploitatiebegroting die onder jouw verantwoordelijkheid en regie tot stand komt en wordt uitgevoerd. Je adviseert de directie over acquisities, disposities en
maatschappelijke investeringen in je aandachtsgebied.
De afdeling Strategie & Vastgoed regisseren de gewenste veranderingen binnen het woningbezit van de corporatie. Strategische keuzes rondom verkoop, verhuur, onderhoud, sloop en nieuwbouw worden op de afdeling voorbereid”.
“Je bent verantwoordelijk voor de jaarlijkse realisatie van het vastgoedplan en het programma ontwikkelplan en al het onderzoek/analyse dat hiervoor noodzakelijk is.
Je zorgt voor analyse van demografische en vastgoedmarktgegevens en je stuurt de samenstelling van de vastgoedportefeuille op enerzijds de volkshuisvestelijke functies -met name lange termijn- en anderzijds op rendementsmogelijkheden en waardeontwikkeling.
Daarnaast adviseer je over gewenste investeringen en geeft richting aan de acquisitieactiviteiten.
Je adviseert over gewenste ingrepen in de vastgoedportefeuille. Formuleert duidelijke kaders op basis van het gewenste rendement en bent als opdrachtgever verantwoordelijk voor het propertymanagement; Tevens geef je impuls en input aan strategie en beleid van de corporatie
als vastgoedonderneming;
Je geeft gevraagd en ongevraagd advies bij acquisitie, haalbaarheidsonderzoeken, ontwerp en realisatie. Je formuleert advies vanuit het beleggingsperspectief bij het eerste en tweede directievoorstel”.
Bijlagen 4: Vragenlijstlijst
Algemene info
1. Naam van uw corporatie (De naam is van belang, omdat voor dit onderzoek tevens openbare gegevens van “Corporatie in Perspectief” van het Centraal Fonds Volkshuisvesting worden verwerkt)
………
(de resultaten van de enquête worden anoniem verwerkt in het afstudeerrapport). Vul de enquête aub naar waarheid in, er zijn geen foute antwoorden
2. Uw naam (is niet verplicht):
………..
3. Uw functie:
………..
De doelstellingen van uw organisatie
4. Geef aan welk van de vier kaders op dit assenstelsel het beste past bij uw corporatie.
Bestendiger
Vernieuwer
B e w e e g re d e n e n v a n u it “ w il le n ” (d e i d e o lo g ie )
(Publieke oriëntatie: traditionele taakstelling, wat moet)
(Marktoriëntatie: innovatie, wat kan)
(Acties worden afgestemd op maatschappelijke doelen en beleid) (Economische afwegingen, waarde ontwikkeling, geld, kosten, efficiency)
B e w e e g re d e n e n v a n u it “ k u n n e n ” (d e m id d e le n )
A B
D
C
o A o B o C o D
Portefeuillemanagement bij uw corporatie
5. Portefeuillemanagement is een veelomvattend begrip. Welk van de onderstaande beschrijvingen dekt voor uw corporatie het beste de inhoud?
o A o B o C o D o E
Organisatiestructuur
6. Hoe is het portefeuillemanagement bij uw corporatie georganiseerd? (Zie vraag 5 voor uw definitie van portefeuillemanagement)
o Portefeuillemanagement heeft een staffunctie die adviseert aan de directie/management o Portefeuillemanagement is een separaat bedrijfsonderdeel
o Portefeuillemanagement is niet separaat georganiseerd o Anders, namelijk:
A: “De Strateeg” B: “De Econoom” C: “De Manager”
- Bepalen van de ‘ideale’
portefeuille op de lange termijn
- Top-down benadering:
het vertalen van de strategie op portefeuille niveau naar complex- niveau
- Match van de vraag met het huidige aanbod - Strategie bepaalt welke projecten worden uitgevoerd -Doorrekenen van scenario’s in de portefeuille
- Sturen op waarde ontwikkeling van de portefeuille - De investerings- beslissingen zijn vooral financieel gedreven - Rendementseisen stellen -“Gezonde kasstroom is de beste strategie om de doelgroep op de lange termijn te bedienen”
- Altijd op zoek naar verbeteringen in de bestaande portefeuille - Bottom-up benadering:
de strategie is een optelsom van keuzes op complexniveau
- Nadrukkelijke koppeling met het onderhoud- en beheerbeleid
D: “De Burgemeester” E: “De Ontwikkelaar”
- Het belang van de stakeholders bepaalt onze acties
- Een wij staan “midden in de maatschappij”
mentaliteit
- Veel en goed contact met zorginstellingen,
gemeente, wijk, bewoners en collega corporaties
- Onze lange termijn visie biedt een globaal kader - Zoeken naar kansrijke ontwikkelingen in de markt
- Er is altijd ruimte voor
“mooie” projecten
Organisatie: taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden
7. Wie is er verantwoordelijk voor de beslissingen t.a.v. het portefeuillemanagement? Geef dit aan op een schaal van 0-3.
0 = niet van toepassing 1 = niet/weinig betrokken 2 = betrokken
3 = eindverantwoordelijke:
o Directie/management
o Portefeuillemanager/portfoliomanager o Financial controller
o (Manager) wonen, beheer en verhuur o (Manager) onderhoud en kwaliteit o (Manager) vastgoed
o (Manager) strategie en beleid o (Manager) projectontwikkeling o Anders n.l.,
8. Hoeveel fte wordt er (ongeveer) besteed aan het uit van het portefeuillemanagement?
………….
Strategie
Vragen over de portefeuillestrategie
9. Heeft uw corporatie een portefeuillestrategie?
o Wij hebben geen portefeuillestrategie (want de toekomst is onvoorspelbaar)
o Wij hebben een duidelijke visie en dit geeft voldoende kader voor investeringsbeslissingen o De strategie is formeel vastgesteld en werkt door op stads- en wijkniveau
o De strategie is formeel vastgesteld en werkt door op complex/project niveau o Anders, namelijk:
Doelstellingen van de corporatie met betrekking tot de portefeuille
10. Welk van de onderstaande antwoorden zijn van toepassing op de portefeuillestrategie? Geef dit aan op een schaal van 1-3.
1 = niet aanwezig/niet duidelijk 2 = kan duidelijker
3 = duidelijk.
o De portefeuillestrategie is bekend binnen uw organisatie/afdeling o De portefeuillestrategie heeft draagvlak binnen uw organisatie/afdeling o De inhoud van de doelstellingen bevat toetsbare elementen
o De portefeuillestrategie is haalbaar
o De portefeuillestrategie heeft een start moment en een eind moment
De klanten en de producten van de corporatie
11. Heeft uw corporatie gegevens beschikbaar over haar doelgroep? Geef dit aan op een schaal van 1-3.
1 = niet (goed) in beeld 2 = redelijk in beeld 3 = goed in beeld.
o Leeftijd, levensfase (starter, senior, …)
o Huishoudsamenstelling (alleenstaand, gezin met kinderen, ...) o Inkomen
o Verhuisbehoefte
o Woonwensen (kenmerken van de woning) o Demografische ontwikkeling
12. Heeft uw corporatie de onderstaande gegevens beschikbaar van de vastgoedportefeuille? Geef dit aan op een schaal van 1-3.
1 = niet (goed) in beeld 2 = redelijk in beeld 3 = goed in beeld.
o Vastgoedtype (appartement, eengezinswoning met tuin, ...) o Maximaal redelijke huur en wws-punten
o Grootte (m2 BVO, m2 GBO, aantal kamers, ...) o Leegstand, verhuurbaarheid, populariteit o Klanttevredenheid
o Staat van onderhoud en het bouwjaar
o Voorzieningen in de omgeving (winkels, OV, ...)
13. Heeft u inzicht in de transformatieopgave op de langere termijn (±5-10 jaar) en de financiële consequenties hiervan?
Met de transformatieopgave wordt bedoeld: de benodigde veranderingen in de huidige
portefeuille om tot de “ideale” portefeuille te komen (bijvoorbeeld sloop, renovatie, nieuwbouw of anders positioneren).
o Ja, ik heb inzicht in de zowel transformatieopgave en de financiële consequenties op de langere termijn
o Ja, ik heb inzicht in de transformatieopgave op de langere termijn
o Ja, ik heb inzicht in financiële consequenties van deze transformatieopgave op de langere termijn
o Nee, ik heb te weinig inzicht in de transformatieopgave en de financiële consequenties op de langere termijn
o Deze vraag is voor mij niet relevant
De externe omgeving
14. Wie zijn uw stakeholders en hoe belangrijk zijn deze stakeholders voor uw corporatie? Geef dit aan op een schaal van 0-3.
0 = geen stakeholder 1 = onbelangrijk 2 = redelijk belangrijk 3 = belangrijk.
o Zorginstellingen o Bewonersorganisaties o Gemeente/overheid o Collega corporaties o Ontwikkelaars
o Andere instellingen met een maatschappelijke doelstelling o Anders n.l.
Financieel
Financieel: de methode
15. Welke methode hanteert u bij het waarderen van het vastgoed in uw portefeuille?
o Historische kostprijs
o Bedrijfswaarde (op basis van WSW-parameters) o Beleidswaarde (uitpondwaarde)
o Marktwaarde, leegwaarde, vrije verkoopwaarde o WOZ-waarde
o Marktwaarde verhuurde staat o Aedex-waarde
o Anders, namelijk
16. Heeft u, ten aanzien van de hoogte van de onrendabele top of de IRR, vaststaand en bekend beleid voor nieuw te bouwen vastgoedobjecten?
o Nee, dit verschilt per project/complex
o Nee, ik baseer mijn onrendabele top op wat andere corporaties doen in de markt o Ja, deze kaders zijn bekend
o Anders, namelijk
17. Hoe bepaalt u of uw investering financieel gezien haalbaar is? Geef aan welke methode u het vaakst toepast.
o Bruto aanvangsrendement/Netto aanvangsrendement
o Discounted Cashflow/Netto Contante Waarde/Interne Rentabiliteit o Ik doe dit op basis van ervaring
o Anders, namelijk
Financieel: toekomstscenario’s en investeringen
18. Bent u in staat om scenario’s en varianten door te rekenen?
(Meerdere antwoorden mogelijk)
o Ja, de controller maakt (jaarlijks) een risico analyse en rekent scenario’s door o Het is mogelijk om verschillende varianten (renovatie, sloop, nieuwbouw, ...) op
portefeuilleniveau door te rekenen
o Het is mogelijk om verschillende varianten (renovatie, sloop, nieuwbouw, ...) op wijkniveau door te rekenen
o Het is mogelijk om verschillende varianten (renovatie, sloop, nieuwbouw, ...) op complexniveau door te rekenen
o Anders, namelijk
Informatie&Automatisering
19. Welk van de onderstaande antwoorden is van toepassing op uw informatiesysteem ter
ondersteuning van het portefeuillemanagement? Geef aan in hoeverre u tevreden bent met het systeem op een schaal van 1-3.
1 = niet tevreden 2 = kan beter 3 = tevreden
o Er is één goed werkend data/informatiesysteem met eenduidige termen o Alle portefeuille informatie is centraal georganiseerd in één systeem
o De data kunnen ieder moment opgeslagen, opgevraagd en aangepast worden o Het systeem is gebruiksvriendelijk
o Het systeem wordt met enige regelmaat (1-3 jaar) opgeschoond en bijgewerkt o Het systeem ondersteunt het berekenen van verschillende scenario’s en varianten
20. Welke informatiesystemen gebruikt u:
………..
21. Wilt u benaderd worden door..
o Renee Beke, student en opsteller van deze vragenlijst om op bepaalde onderwerpen door te vragen
o Brink Groep om, bijvoorbeeld op een lunchbijeenkomst, te discussiëren met branchegenoten over portefeuillemanagement?
o Geen van beide
Bijlage 5: Uitkomsten vragenlijst
De respons in de 8 provincies is:
1 Zuid-Holland 7
2 Noord-Holland 4
3 Noord-Brabant 7
4 Drenthe 1
5 Overijssel 3
6 Groningen 2
7 Utrecht 2
8 Flevoland 1
27
4. Doelstellingen van uw corporatie
A: Sociale woningbeheerder 11
B: Sociale woningbelegger 5
C: Innovator 8
D: Maatschappelijke
vastgoedondernemer 3
27
De kleuren die hierboven gebruikt zijn om de doelstelingen van de corporatie weer te geven. Zullen in de rest van bijlage 5 terugkomen. Op deze manier is het duidelijk op welke manier de antwoorden worden vertegenwoordigd.
Vraag 1 tot en met 3 zijn algemene vragen, om deze reden wordt er begonnen met vraag 4.
Vraag 4: Doelstelling van uw corporatie
11
5 8
3 Sociale woningbeheerder
Sociale woningbelegger Innovator
Maatschappelijke vastgoedondernemer
Vraag 5: Portefeuillemanagement is een veelomvattend begrip. Welk van de onderstaande beschrijvingen dekt voor uw corporatie het best de inhoud?
0 2 4 6 8 10 12
Strateeg Econoom Manager Burgemeester Ontwikkelaar
6
2 3
1
2 1
1 4
1
1 2
3
Maatsch. VO Innovator Soc. Won.bel Soc. Won.beh.
vraag 6: Hoe is het portefeuillemanagement bij uw corporatie georganiseerd?
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Staffunctie:
adv. directie
Separaat Onderdeel van andere diensten
Anders, namelijk 5
1
5 1
1
1
2 3
1
2
2 1
2
Maatsch. VO Innovator Soc. Won.bel Soc. Won.beh.
vraag 7: Wie is er verantwoordelijk voor de beslissingen t.a.v. het portefeuillemanagement? Geef dit aan op een schaal van 0-3.
0 = niet van toepassing 1 = niet/weinig betrokken 2 = betrokken
3 = eindverantwoordelijke:
0 5 10 15 20 25 30
A B C D E F G H
0=n.v.t
1=niet/weinig betrokken 2=betrokken
3=eindverantwoordelijk
A: Directiemanagement
B: Portefeuille/portfoliomanager C: Financial controller
D: Wonen, beheer en verhuur E: Onderhoud en kwaliteit F: Vastgoed
G: Strategie en beleid H: Projectontwikeling
vraag 7: Wie is er verantwoordelijk voor de beslissingen t.a.v. het portefeuillemanagement?
Directie/man. P.manager Fin.controller Wonen, beheer en verhuur Onderhoud en kwaliteit Vastgoed Strategie en beleid Projectontwik keling
3
2 2 2 2 2 1 2
3
1 1 1
0 1 2
1 3
1
2 2
1
2 2
1 3
1
2 1
1
1 2
1
Maatsch. VO Innovator Soc. Won.bel Soc. Won.beh.
Vraag 8: Hoeveel fte wordt er (ongeveer) besteed aan het uitoefenen van het portefeuillemanagement?
0 1 2 3 4 5 6 7
0 tot 2 2 tot 4 4 tot 6 6 > moeilijk aan te geven
0 - 6.000 6.000 - 12.000 12.000 - 18.000 18.000 >
De organisatie van het portefeuillemanagement gekoppeld aan het aantal fte
0 2 4 6 8 10 12
0 tot 2 2 tot 4 4 tot 6 6 > Moeilijk aan
te geven
1 1 1 1
6
1 2
3
1 2
1
2 2
1
2
Anders
Staf f unctie adv. Directie Onderdeel van andere diensten Separaat
vraag 9: Heeft uw corporatie een portefeuillestrategie?
0 2 4 6 8 10 12
Geen p.strategie Duidelijke visie en dit geef t voldoende
kader
Formeel vastgesteld op stads- en
wijkniveau
Formeel vastgesteld op complex/project
niveau
Anders, namelijk
2 3
2 3
1 1
1
2
1 1
1
5
1 1
1
1
Maatsch. VO Innovator Soc. Won.bel Soc. Won.beh.
vraag 10: Welk van de onderstaande antwoorden zijn van toepassing op de portefeuillestrategie binnen uw organisatie/afdeling? Geef dit aan op een schaal van 1-3.
1 = niet aanwezig/niet duidelijk 2 = kan duidelijker
3 = duidelijk.
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Is bekend Heeft draagvlak
De inhoud bevat toetsbare elementen
Geeft antwoord op
de wie, wat waar
vragen
Is haalbaar Er is een start/eind
moment
1=niet aanwezig/nietduidelijk 2=kan duidelijker
3=duidelijk
vraag 10: Welk van de onderstaande antwoorden zijn van toepassing op de portefeuillestrategie binnen uw organisatie/afdeling?
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Is bekend Heeft draagvlak De inhoud bevat toetsbare elementen
Geeft antwoord op de wie, wat waar vragen
Is haalbaar Er is een start/eind m oment
2 2 2
1
2 2
2 2
2
1
2
1
2 2
2
1
2
2
2 2
2
2
2
2
Maatsch. VO Innovator Soc. Won.bel Soc. Won.beh.
vraag 11: Heeft uw corporatie gegevens beschikbaar over haar doelgroep? Geef dit aan op een schaal van 1-3.
1 = niet (goed) in beeld 2 = redelijk in beeld 3 = goed in beeld.
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Leeftijd, levensfase Huishoudsamenstelling Inkomen Verhuisbehoefte Woonwensen Demografische ontwikkeling 1=(niet) goed in beeld 2=redelijk in beeld 3=goed in beeld
vraag 11: Heeft uw corporatie gegevens beschikbaar over haar doelgroep?
vraag 12: Heeft uw corporatie de onderstaande gegevens beschikbaar van de vastgoedportefeuille?
Geef dit aan op een schaal van 1-3.
1 = niet (goed) in beeld 2 = redelijk in beeld 3 = goed in beeld.
2 2 3
8 6
2
13 13 13
17 17
15
12 12 11
2 4
10
Leeftijd, levensfase
Huishoud- sam enstelling
Inkom en Verhuisbehoefte Woonwensen Dem ografische ontwikkeling 1=niet (goed) in beeld 2=redelijk in beeld 3=goed in beeld
0 5 10 15 20 25 30
Vastgoedtype Max.redelijke huur en wws-punten
Grootte Leegstand, verhuurbaarheid,
populariteit
Klant- tevredenheid
Staat onderhoud en bouwjaar
Voorzieningen in de omgeving 1=(niet) goed in beeld 2=redelijk in beeld 3=goed in beeld 0
2 4 6 8 10 12 14 16
woningbeheerder woningbelegger innovator vastgoedondernemer
1=(niet) goed in beeld 2=redelijk in beeld 3=goed in beeld
Vraag 12: Heeft uw corporatie de onderstaande gegevens beschikbaar van de vastgoedportefeuille?
vraag 13: Heeft u inzicht in de transformatieopgave op de langere termijn (±5-10 jaar) en de financiële consequenties hiervan?
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Ja i n b e id e n In d e t ra n sf o rm a ti e o p g a v e In f in a n ci ë le c o n se q u e n ti e s N e e , ik h e b t e w e in ig i n z ic h t D e z e v ra a g is n ie t re le v a n t
7
1
3 3
2 5
2
1 1
1
1
Maatsch. VO Innovator Soc. Won.bel Soc. Won.beh.
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
woningbeheerder woningbelegger innovator vastgoedondernemer
1=(niet) goed in beeld 2=redelijk in beeld 3=goed in beeld
vraag 14: Wie zijn uw stakeholders en hoe belangrijk zijn deze stakeholders voor uw corporatie? Geef dit aan op een schaal van 0-3.
0 = geen stakeholder 1 = onbelangrijk 2 = redelijk belangrijk 3 = belangrijk
0 5 10 15 20 25
Zorginstellingen BewonersorganisatiesGem eente/overheid Collega corporaties Ontwikkelaars Andere instel. m et m aatsch. doelstelling
0 1 2 3
vraag 15: Welke methode hanteert u bij het waarderen van het vastgoed in uw portefeuille?
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Historische kostprijs
Bedrijfswaarde Marktwaarde, leegwaarde, vrije
verkoopwaarde
Aedex-waarde Anders, namelijk 2
5
1 1 2
3
2 7
1 1
2
Maatsch. VO Innovator Soc. Won.bel Soc. Won.beh.
vraag 16: Heeft u, ten aanzien van de hoogte van de onrendabele top of de IRR, vaststaand en bekend beleid voor nieuw te bouwen vastgoedobjecten?
vraag 17: Hoe bepaalt u of uw investering financieel gezien haalbaar is? Geef aan het vaakst toepast.
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
BAR/NAR
2 2 1 1
0 5 10 15 20 25
Nee, dit verschilt 2
vraag 16: Heeft u, ten aanzien van de hoogte van de onrendabele top of de IRR, vaststaand en bekend beleid voor nieuw te bouwen vastgoedobjecten?
vraag 17: Hoe bepaalt u of uw investering financieel gezien haalbaar is? Geef aan
DCF/NCW/IRR Op basis van ervaring Anders, namelijk
7
1 3
6
1 1
Nee, dit verschilt Nee, ik baseer me op wat andere corporaties doen
Ja, bekend Anders, namelijk
3 7
5 6 3
vraag 16: Heeft u, ten aanzien van de hoogte van de onrendabele top of de IRR, vaststaand en
vraag 17: Hoe bepaalt u of uw investering financieel gezien haalbaar is? Geef aan welke methode u
Anders, namelijk
1 1
Maatsch. VO Innovator Soc. Won.bel Soc. Won.beh.
Anders, namelijk 1
Maatsch. VO Innovator Soc. Won.bel Soc. Won.beh.
vraag 18: Bent u in staat om scenario's en varianten door te rekenen?
(Meerdere antwoorden mogelijk)
0 2 4 6 8 10 12
Ja, de controller maakt risico analyse en rekent
scenario's door
Ja, verschillende varianten
op portefeuilleniveau
Ja, verschillende varianten op wijkniveau
Ja, verschillende varianten op complexniveau
Anders, namelijk
2
4 4
2 2
3 2
4
2
4
1
2
Maatsch. VO Innovator Soc. Won.bel Soc. Won.beh.
vraag 19: Welk van de onderstaande antwoorden is van toepassing op uw informatiesysteem ter ondersteuning van het portefeuillemanagement? Geef aan in hoeverre u tevreden bent met het systeem op een schaal van 1-3.
1 = niet tevreden 2 = kan beter 3 = tevreden
0 5 10 15 20 25
Één goed werkend data/
inf ormatiesysteem
Inf o is centraal georganiseerd
Opslaan/
aanpassen/
opvragen van data
Het systeem is gebruiksvriendelijk
Het systeem wordt opgeschoond/
bijgewerkt
Berekenen van verschillende
scenario's en varianten 1=niet tevreden 2=kan beter 3=tevreden
