Vraag nr. 113
van 14 augustus 2002
van de heer CARL DECALUWE
Sociale huurwoningen – Onderhoudstoestand Begin 2000 werd door de Vlaamse Huisvestings-maatschappij (VHM) opnieuw een veld-enquête opgestart naar de kenmerken en de onderhouds-toestand van het socialehuurpatrimonium. De vel-denquête werd gekoppeld aan de uitbouw van een accurate inventaris en een digitale fototheek van het socialehuurwoningenbestand. De veld-enquête werd uitgevoerd, het project "inventaris patrimoni-um" was vorig jaar nog volop in uitvoering.
In opvolging van mijn schriftelijke vraag nr. 1 3 5 van 19 april 2001 zou ik de minister volgende vra-gen willen stellen (Bulletin van Vravra-gen en A n t-woorden nr. 14-15-16 van juni/juli 2001, blz. 1974). 1. Is het project "inventaris patrimonium" nu
af-g e r o n d ? Zo ja, wat zijn de voornaamste resulta-ten ?
2. Laten beide onderzoeken (veld en project) toe om een beter beeld te krijgen van de staat van het patrimonium van de socialehuisvestings-maatschappijen (SHM) ? Zo ja, wat zijn de voornaamste conclusies ? Werden belangrijke regionale verschillen vastgesteld ? Zo ja, wat is de oorzaak van deze verschillen ?
3. Wat is de globale kostprijs voor het in orde brengen van het patrimonium ?
4. Wat is de kostprijs voor het doorvoeren van een eenvormig softwaresysteem in het kader van het project "inventaris patrimonium" ?
Krijgen de SHM's die overschakelen op dit sys-teem een bijdrage ?
Antwoord
1. Tot op heden zijn circa 98.000 woongelegenhe-den ingevoerd in de woningendatabank ; d e provincie Limburg is intussen vrijwel volledig, de provincie Vlaams-Brabant op één SHM na. Alle woningen werden daarbij gegeorefereerd, hetgeen bijvoorbeeld toelaat de ligging ervan via GIS (Geografisch Informatiesysteem) in kaart te brengen tot op niveau van statistische s e c t o r. Voor enkele SHM's kan dit reeds tot op niveau van kadastraal perceel.
Circa 80.000 woningen hiervan (3.930 enquête-groepen) werden geïnspecteerd op het terrein, voor een aantal SHM's is de enquête momen-teel lopende (Eeklo, L e u v e n , H a s s e l t , . . . ) . P e r enquêtegroep werden een enquêtestaat en ge-middeld een achttal foto's gekoppeld, die door de SHM's rechtstreeks kunnen worden geraad-pleegd via Woonnet.
De ontwikkeling van software, bijbehorende be-g r o t i n be-g s t o o l , rapporten en statistieken werd in-middels afgerond. De begrotingstool voor het aanmaken van concrete resultaten per SHM wordt eerstdaags geïmplementeerd.
2. Statistische overzichtsrapporten laten toe om ook zonder gedetailleerde kostprijsberekenin-gen snel een algemeen zicht te krijkostprijsberekenin-gen op de on-derhoudstoestand van het patrimonium en pro-bleemsituaties te detecteren. Naast een over-zicht van noodzakelijke ingrepen en vastgestel-de gebreken, kunnen een reeks externe kenmer-ken (materiaalgebruik) in kaart worden ge-b r a c h t , ge-bijvoorge-beeld het procentueel aandeel enkelvoudige en isolerende beglazing.
De vastgestelde verschillen doen zich niet zo-zeer regionaal voor, maar veeleer van SHM tot S H M . Zoals te verwachten was, rijzen vooral problemen bij SHM's met een relatief oud pa-trimonium (vooroorlogs, jaren '50 en '60). Een ruim aantal SHM's geeft daarbij blijk van een systematische aanpak (geregeld periodiek onderhoud en/of vervanging van schrijnwerk, d a k e n , v e r n i e u w b o u w, . . . ) . Voor een aantal wo-ningen was een renovatie nog in uitvoering op het moment van de enquête en/of waren de wo-ningen ontruimd in afwachting van een geplan-de renovatie.
Sommige SHM's kampen echter met een duide-lijke achterstand en/of geven blijk van een meer versnipperde aanpak inzake onderhoudsopvol-ging en renovatie (bv. het per stuk vervangen van ramen volgens meest dringende noodzaak, wat soms leidt tot een erg gemengde onder-houdstoestand binnen één en dezelfde woon-wijk).
ze ook intern niet meer voldoen aan enkele he-dendaagse vereisten inzake veiligheid, h y g i ë n e en comfort.
Inzake preventief en curatief onderhoud van de buitenschil van de woningen vraagt vooral het houten buitenschrijnwerk om periodiek onder-h o u d . Voor de gebeitste ramen (meranti, . . . ) gaat het om 18,34 % van de woningen, voor de geverfde houten ramen (doorgaans nog met en-kele beglazing) om 19,88 % van de woningen. Voor alle houten schrijnwerk betekent dit een vijf- tot achtjaarlijks weerkerende kostprijs van circa 20 miljoen euro. Momenteel verkeert 77 % van dit schrijnwerk nog in goede tot redelijke staat (status 1-3), circa 23 % is volgens de statis-tieken aan onderhoud (of vervanging) toe (sta-tus 4-5). Deze kosten kunnen echter worden be-schouwd als een normale onderhoudspost van een SHM. Een deel van de maatschappijen be-schikt hiervoor over een eigen onderhouds-d i e n s t , een aantal SHM's onderhouds-dient onderhouds-deze werken uit te besteden.
De software VHM is operationeel, hiermee be-schikt de VHM over een instrument dat kan toelaten op termijn meer gerichte en gedetail-leerde informatie te verzamelen en per SHM of per gemeente in kaart te brengen en statistisch te verwerken (bv. interne toestand / isolatie / verwarming / elektriciteit / ...). De output blijft uiteraard steeds afhankelijk van de input, w a t onvermijdelijk een arbeidsintensief veldonder-zoek en verwerking van gegevens met zich mee-b r e n g t . Een verdere uitmee-breiding en/of verfijning van gegevens is met andere woorden een werk van lange adem.
3. Aan de hand van de resultaten van de externe enquête kunnen rudimentaire kostprijsbegrotin-gen voor eenduidige ingrepen worden vastge-s t e l d . Een plaatvastge-svervangende onderhoudvastge-s- en renovatieplanning opstellen en/of simuleren per SHM ligt echter niet zo eenvoudig, a a n g e z i e n vaak zeer specifieke keuzes dienen te worden gemaakt (onderhoud / vervanging / ...) en/of na-dere expertise moet worden verricht (vochtpro-b l e m e n , z e t t i n g s (vochtpro-b a r s t e n ) . Voor een allesomvat-tende begroting, op basis van gedetailleerde cij-f e r s, inclusiecij-f periodiek onderhoud en inciden-tele herstellingswerken, is men hoe dan ook aangewezen op een geregelde doorstroom van informatie vanwege de SHM's. De veld-enquête laat de VHM evenwel toe de voornaamste pro-blemen te detecteren en hiervoor met de be-trokken SHM's naar een oplossing te zoeken.
De VHM stelt daarom voorop dat de SHM's naar de toekomst een jaarlijks te motiveren en te actualiseren tienjarenbegroting zullen indie-n e indie-n , op basis vaindie-n eeindie-n coindie-ncrete plaindie-nindie-niindie-ng vaindie-n de onderhouds- en renovatiewerken. De structuur waarop deze raming wordt onderbouwd, kan in principe flexibel worden ingevuld door de S H M ' s, met dien verstande dat zij minimaal een reeks van prioritaire onderhoudsposten dienen te dekken. Op VHM-niveau moet de gebundel-de informatie toelaten om tot een globale lange-termijnplanning te komen voor onderhoud en renovatie (beheerskosten en thesaurie).
4. Voor de SHM's van de huursector zijn er een viertal softwareleveranciers actief. Een eenvor-mig softwaresysteem ontwikkelen voor renova-tie- en onderhoudsplanning is dus geen eviden-t i e, eviden-temeer daar een maximale ineviden-tegraeviden-tie werd en wordt betracht met de bestaande toepassin-gen van de SHM's. De dubbele invoer van gege-vens dient te worden vermeden, aangezien dat enerzijds aanleiding geeft tot fouten en ander-zijds de bereidheid tot het up-to-date houden van de gegevens vermindert.
Bovendien mag men niet vergeten dat het im-plementeren van een eenvormig softwaresys-teem in ieder geval maar een middel zou zijn, e n geenszins garandeert dat ook de inventarisatie van de staat van het patrimonium uniform ge-b e u r t . De methodiek en de inschatting of een bouwwerk al of niet aan renovatie en/of onder-houd toe is, zijn appreciaties die van SHM tot SHM kunnen verschillen.
De kostprijs van een eenvormig softwaresys-teem kan moeilijk worden ingeschat. De V H M is wel bereid hierbij maximale ondersteuning te b i e d e n . De concepten en ideeën die door de VHM zijn ontwikkeld en gedocumenteerd (ana-l y s e - d a t a m o d e (ana-l ) , zijn gratis ter beschikking van de SHM's. De SHM's kunnen dus op hun waar-de geteste elementen en concepten hergebrui-k e n . De VHM heeft hier zehergebrui-ker een voortrehergebrui-k- voortrek-kersrol gespeeld.
De aangeleverde data worden tevens door de VHM gekoppeld aan exacte geografische gege-v e n s, zodat ze gemakkelijk kunnen worden gege- ver-werkt in een geografisch informatiesysteem. De kostprijs hangt ook af van hoe gedetailleerd een SHM zelf gegevens wenst bij te houden. Waarom ? Het ligt niet in de bedoeling van de VHM op basis van de verzamelde gegevens een plaatsvervangende renovatie- en onderhouds-planning op te stellen, wel zullen de SHM's in deze worden geresponsabiliseerd. Daarom zal aan de SHM's worden gevraagd een gemoti-veerde tienjarenplanning en -begroting voor on-derhouds- en renovatiewerken in te dienen met een negentiental rubrieken (bv. d a k , s a n i t a i r, e n z . ) . Hoe gedetailleerd die cijfergegevens wor-den onderbouwd, is een beslissing van de SHM. Bij het uitwerken van de concepten werd ook rekening gehouden met de omvang van de S H M ' s, waarbij van een kleine SHM met een beperkt personeelsbestand niet dezelfde mate van gedetailleerdheid kan (en moet) worden verwacht als van een grote SHM. Vandaar deze prioritaire rubrieken, die vrij door een SHM verder kunnen worden ingedeeld.
Ten slotte zal de kostprijs ook afhankelijk zijn van de mate waarin de SHM's bereid zijn ge-bruik te maken van het al geleverde werk, e n hierop heeft de VHM nauwelijks invloed. Terzake heeft de VHM wel een aanzienlijke in-spanning geleverd, onder andere in de vorm van artikels in het infoblad, infosessies in juni 2002 voor de SHM's en individuele toelichting aan hun softwareleveranciers.
