Diversiteit in Sociale Huisvesting: op zoek naar
scenario's voor aanbodverbreding en
samenwerkingsstrategieën op stedelijke schaal.
Jorik De Wilde
Studentennummer: 01407057
Promotoren: dr. ir.-arch. Luce Beeckmans, prof. ir.-arch. Peter Vanden Abeele
Begeleiders: prof. Michiel Dehaene, prof. dr. Thomas Block
Masterproef ingediend tot het behalen van de academische graad van Master of Science in de stedenbouw en de ruimtelijke planning Academiejaar 2019-2020
“De auteur geeft de toelating deze masterproef voor consultatie beschikbaar te stellen en delen van de masterproef te kopiëren voor persoonlijk gebruik. Elk ander gebruik valt onder de bepalingen van het auteursrecht, in het bijzonder met betrekking tot de verplichting de bron uitdrukkelijk te
vermelden bij het aanhalen van resultaten uit deze masterproef.” 24 augustus 2020
Voorwoord
The right to the city is a right to change ourselves by changing the city (…) The freedom to make and remake our cities and ourselves is one of the most precious yet most neglected of our human rights – David Harvey
Wonen in de stad en er gebruik van kunnen maken wordt voor steeds meer mensen onbetaalbaar. Tijdens mijn opleiding Stedenbouw en Ruimtelijke Planning werd me duidelijk dat het tijd is om de stad terug te geven aan de mensen. Streven naar meer betaalbaar wonen is daar één van oplossingen voor en dat was dan ook één van de uitgangspunten van deze thesis. Tijdens dit onderzoek had ik het geluk om met mensen in contact te komen die mij hieromtrent veel hebben bijgeleerd. Daarom wil ik bedanken:
Dr. Luce Beeckmans voor haar aanstekelijk enthousiasme voor maatschappelijk engagement, en de vele leerrijke begeleidingen.
Prof. Michiel Dehaene en prof. dr. Thomas Block voor het overbrengen van kernprincipes van het duurzaamheidsonderzoek binnen de Stadsacademie en de inzichtelijke gesprekken.
Prof. ir-arch. en stadsbouwmeester Peter Vanden Abeele voor de kritische noten tijdens de begeleidingen, maar ook voor het interview.
Alle anderen met wie ik het afgelopen jaar boeiende gesprekken had over betaalbaar wonen, maar in het bijzonder Marc Heughebaert, Lukas Vanelderen, Jan Denoo, Pieter Jacobs, Bert Van den Broele en Hilde Reynvoet voor de uitgebreide praktijkinzichten die ze mij hebben geboden tijdens het afnemen van mijn interviews.
Thesissen in deze coronaperiode was apart. Week- en weekenddagen die dezelfde leken, weinig contact met medestudenten, begeleidingssessies en interviews via Microsoft Teams: het voelde soms onwennig aan en zorgde voor een onverwacht eind van mijn opleiding. In de plaats van in Labo S, de thesiskelder in de Plateau, de Greenhub, of op kot werd mijn thesis thuis afgewerkt vooral in het bijzijn van mijn gezin en een minimaal aantal vrienden. Merci daarom:
mama en papa, voor de zorgen, het nalezen van mijn thesis en het bijstaan tijdens mijn academische loopbaan. Bedankt om me aan te zetten tot het creëren van een eigen kritische ingesteldheid eerder dan me jullie eigen overtuigingen op te leggen. Achteraf gezien, komen onze overtuigingen wel overeen.
Bert, mijn broer en kotgenoot de afgelopen 4 jaar, voor de pauzes, gedeelde werkmomenten en de onvoorwaardelijke vriendschap.
Jinke, mijn lieve kleine zus, om te zijn wie je bent en mij altijd op te vrolijken met je eeuwig verdraagzame en optimistische ingesteldheid. Sorry, ik had je nooit zoveel mogen plagen vroeger! Arne, mijn “oudste” vriend, wie had gedacht dat we naast samen in de crèche zitten, ook samen onze thesis zouden afwerken.
5
Inhoud
1 Introductie ... 10 1.1 Vraagstelling ... 10 1.2 Structuur ... 12 1.3 Methodologie ... 121.3.1 Analyse door Stadsacademiesessies en literatuuronderzoek ... 12
1.3.2 Watersportbaan als case ... 14
1.3.3 Interviews ... 16
1.3.4 Manifest... 16
2 Vooronderzoek ... 17
2.1 De (on)zichtbare wooncrisis ... 17
2.1.1 Dominant eigendomsmodel ... 18
2.1.2 Ondersteuning op de private huurmarkt ... 19
2.1.3 Leegstand ... 20
2.1.4 Uitsluiting van nieuwkomers op de woonmarkt ... 21
2.2 Sociale huisvesting ... 22
2.2.1 Analyse van huidig beheer- en ruimtelijk model van de sociale huisvesting ... 22
2.2.2 Toename van de wachtlijsten van de sociale huisvesting ... 30
2.2.3 Situatie in Gent ... 32
2.3 Analyse WoninGent ... 34
2.3.1 Verouderd patrimonium en de bijhorende verhuisproblematiek ... 34
2.3.2 Herhuisvestingsbeleid WoninGent ... 37
2.3.3 Nieuw meerjarenplan ... 39
2.4 Aanvullend aanbod in Gent ... 40
2.4.1 Sociale verhuurkantoren (SVK) ... 40
2.4.2 Stadsontwikkelingsbedrijf sogent ... 43
2.4.3 Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO-procedure) ... 44
2.4.4 Wooncoöperaties ... 45 2.4.5 Andere initiatieven ... 56 2.5 Tussentijdse conclusie ... 59 3 Onderzoek ... 60 3.1 Scenario ... 60 3.1.1 Opzet ... 60
3.1.2 De voordelen van een woningcoöperatie ... 62
3.1.3 Financieel ... 62
6
3.2 Interviews ... 65
3.2.1 Aanpak van de interviews ... 65
3.2.2 Peter Vanden Abeele – GENTS STADSBOUWMEESTER ... 66
3.2.3 Lukas Vanelderen – WOONCOOP ... 68
3.2.4 Marc Heughebaert – WONINGENT ... 71
3.2.5 Jan Denoo – endeavour ... 76
3.2.6 Pieter Jacobs – SOGENT... 79
3.2.7 Bert Vanden Broele – HET PANDSCHAP ... 82
3.2.8 Hilde Reynvoet – DIENST WONEN STAD GENT ... 84
3.3 Verfijning van het scenario met de interviews... 86
3.3.1 Naar betaalbaar wonen ... 86
3.3.2 Grondpositie en verdichting ... 88
3.3.3 Over de wooncoöperatie ... 91
3.3.4 Financiering ... 93
3.4 Conclusie ... 95
4 Algemeen besluit ... 97
5 Manifest voor meer betaalbaar wonen ... 99
6 Bronnenlijst ... 101
7 Figurenlijst ... 108
7
Abstract
De wachtlijsten in de sociale huisvesting zijn de afgelopen jaren steeds langer geworden. Terzelfdertijd is een aanzienlijk deel van het patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschappijen verouderd en hebben deze woningen dringend een renovatie nodig, of dient in sommige gevallen het gebouw heropgebouwd. Dit resulteert in de onmogelijkheid om extra capaciteit te realiseren terwijl er een woningcrisis gaande is net in dat segment van de woningenmarkt (nl. het onderste segment van de huurmarkt).
Deze thesis vertrekt van de stelling dat de druk om nieuw patrimonium bij te creëren, en tevens oud patrimonium te renoveren geen opgave is waar de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’en) alleen voor zouden moeten staan. Er wordt gekeken hoe er een toename van het aanbod aan sociale en betaalbare woningen kan gecreëerd worden door nieuwe ruimtelijke woon- en beheermodellen te verkennen. Meer in het bijzonder wordt in deze masterproef de concrete mogelijkheid verkend om in het geval van vervangbouw in de sociale hoogbouwwijk de Watersportbaan zo weinig mogelijk patrimonium van de SHM'en te vernietigen en dit door te schuiven naar andere partijen (een wooncoöperatie in dit scenario) die met dit patrimonium, na renovatie, een alternatief aanbod kunnen creeren. De grootste sociale huisvestingsmaatschappij van Gent WoninGent wordt hier als case genomen. In deze masterproef wordt dit scenario zowel planmatig als beheersmatig uitgewerkt. Het wordt vervolgens voorgelegd aan de in het scenario betrokken actoren. Op basis van de feedback van die actoren wordt het scenario waar mogelijk aangepast. Echter zullen ook sommige onvermijdbare hindernissen tevoorschijn komen. Rekening houdend met deze hindernissen (en andere opmerkingen) wordt als slot een manifest voor meer betaalbaar wonen geschreven voor de stad Gent.
8
Extended abstract
Diversity in Social Housing: looking for scenarios for broadening supply and cooperation strategies on an urban scale. Jorik De Wilde, Master of Science in Urban and Spatial Planning, University of Ghent
This thesis is part of the collaboratorium De Stadsacademie, where students and professors of Ghent University share knowledge about social and ecological challenges with public and private actors as well as with civil society. One of these challenges is a more inclusive and affordable housing policy with the overarching title 'Housing in Diversity'.
The waiting lists for social housing in Flanders have become increasingly longer in recent years (up to 3 years on average). At the same time, a considerable part of the patrimony of the social housing companies is outdated and these houses urgently need renovation or, in some cases even need to be rebuilt. This results in the impossibility of realising additional capacity while a housing crisis is taking place just in that segment of the housing market (i.e. the lower segment of the rental market). This thesis is based on the proposition that the pressure to create new patrimony and also to renovate old patrimony is not a task that social housing companies (SHCs) should have to face alone. In the first chapter, an introduction is given to the question, structure and methodology of the dissertation. The second part is preceded by a preliminary study in which the subject of social and affordable housing was introduced through workshops organised by the Stadsacademie and further research was carried out through a literature study.
First, insights on the residential landscape in Flanders were presented. This showed that the dominant ownership-based model leads to ever higher housing prices, resulting in a housing crisis in the lowest segments of the private rental market.
This is followed by a thorough analysis of the social housing system in Flanders and the situation in Ghent, which shows that the waiting lists there have increased vastly in recent years. Subsequently, a case study was carried out on the second largest social housing company in Flanders, WoninGent, active only in Ghent. Finally, a number of initiatives are explained which provide an additional supply of affordable housing in Ghent, often with innovative collaborations.
In part 3, the research follows, where it is examined how an increase in the supply of social and affordable housing can be created by exploring new spatial housing- and management models. More specifically, this study explores the concrete possibility of destroying as little as possible of the social housing company's patrimony of the Watersportbaan (located in Ghent) in the case of replacement construction in the social high-rise neighbourhood by transferring this building to other parties (a housing cooperative in this scenario) who can create an alternative supply with this patrimony after renovation. WoninGent's, the largest social housing company of Ghent, is taken as the case here. First, this scenario is elaborated both in terms of planning and management. In this scenario, relocation as a result of urgent renovations is seen as an opportunity rather than a brake. The need for relocation is covered as much as possible within the new building (and renovation) operation. A minimum destruction of capital and patrimony is strived for. This choice is also justifiable because it involves the valorization of historically built up use value. By increasing the diversity of forms of supply but also the choices available in the area, a more sustainable quality district will be built. Consideration is being given to complementary programming in relation to housing with regard to the core task of the existing housing companies by means of (new) partnerships between friendly partners. In this way, it will be possible to experiment with housing outside of the decisive decree of the SHMs. The urban government can participate in this. The scenario describes a housing environment in which the
9
capacity for collective management is strengthened and supported and which differentiates the supply in function of different forms of management. From an urban planning point of view, the scenario fits in with an area-wide approach that advocates activation of the district through moderate and qualitative densification. This densification can be made possible by experimental/renewing architectural interventions.
Several towers in the Watersportbaan are in need of replacement. Three towers in the Jubileumlaan will be replaced in the very near future. The scenario deviates from the current plans. It is opted to leave one of the towers, and to accompany it with a new building nearby. WoninGent brings the old tower into a housing cooperative in exchange for shares, in which - besides the future tenants - other urban actors also have shares. The cooperative takes on the renovation of the old tower and can then lease the units to its co-operators. In exchange for this contribution, the City of Ghent allows WoninGent to erect a new building on a vacant piece of land in the Watersportbaan district. This land will be leased to WoninGent. In this way, WoninGent replaces an obsolete tower with a new one, and extra affordable housing under the management of a housing cooperative will be created outside the existing framework.
It is then presented to the actors involved in the scenario. This was done on the basis of 7 semi-structured interviews, shown in appendix. The interviews were analysed and each divided into 4 parts: towards more affordable housing, land position and densification, the housing cooperative and financing. For each of the 7 participants, the key thoughts of the interviewed person are given to summarize the interview. In a later phase, all of the 7 views are brought together
Most of the interviewees agreed that housing cooperatives can be an added value to the Belgian housing market. The housing- and management model of housing cooperatives is a hybrid form between the strict dichotomy of renting and buying. However, the precarious financial situation of social housing in Flanders was evident, and some interviewees stressed that no funds should be taken away from it at all. Therefore, new models incorporating social housing companies, should strive to create additional supply of affordable housing together with other actors such as housing cooperatives, without cutting back on social housing resources and grants. To transfer outdated patrimony to housing cooperatives so that the renovation task of SHMs is reduced, without the patrimony subsequently being in the hands of the speculative housing market, is one way of doing that. This is why the city of Ghent plays an important role in the proposed scenario. Namely, it must develop a favourable climate in order to stimulate the expansion of housing cooperatives as this model gets more effective as soon as it has a decent scale. Ghent can do this by making land available by let it to housing cooperatives for a long period of time. Sharing knowledge about regulations, or even setting up regulatory frameworks in which these new housing models can experiment, are also necessary tools to ensure that housing cooperatives can make a structural contribution to the (urban) housing landscape.
Finally, taking these obstacles (and other comments) into account, a manifesto for more affordable housing is being written for the city of Ghent. This is a manifesto which is aimed at different urban actors in a more general way, and concerns a personal vision.
10
1
Introductie
1.1
Vraagstelling
Deze thesis kadert binnen het collaboratorium De Stadsacademie, waar studenten en professoren van de Universiteit Gent kennis delen over sociaal en ecologische uitdagingen met publieke en private actoren maar ook met het middenveld. Eén van deze uitdagingen is inclusiever en betaalbaarder woonbeleid en draagt als overkoepelende titel Wonen in Diversiteit. Vandaag de dag heeft de Stad Gent te kampen met een wooncrisis, die zich manifesteert in de onderste segmenten van de woningmarkt. Dit is onder meer te wijten aan het feit dat er een structureel tekort is aan sociale woningen waardoor veel mensen die initieel wel recht hebben op een sociale woning terechtkomen op de -voor hen vaak te dure- private woningmarkt. Heel wat sociale huisvestingsprojecten dateren van de periode na de Tweede Wereldoorlog, toen bedoeld voor de vrij homogene laagste sociaaleconomische klasse. Vandaag de dag is deze groep lang niet meer zo homogeen, waardoor het sociale huisvestingssysteem niet meer aangepast is aan de diversiteit binnen de doelgroep. Tevens is het patrimonium van de sociale huisvesting verouderd, wat voor een duaal probleem zorgt: er is nood aan nieuw patrimonium om de wachtlijsten te ontlasten maar tegelijkertijd moet het bestaande patrimonium onderhouden en gerenoveerd worden. Dit probleem brengt met zich mee dat er behoorlijk wat verhuisbewegingen zijn binnen de sociale huisvesting (en meer specifiek in deze thesis onderzocht bij WoninGent) ten gevolge van zich opdringende renovaties.
Eerst werd aandacht gegeven aan deze verhuiskwestie omdat in de praktijk enkele merkwaardige verhuizingen gevolg leken van een ondoordacht herhuisvestingsbeleid van WoninGent. Na verder onderzoek bleek echter dat deze verhuisproblemen te wijten zijn aan een structurele onderfinanciering van de sociale huisvesting die ervoor zorgt sociale huisvestingsmaatschappijen dit duale probleem simpelweg niet alleen kunnen oplossen. In het verdere verloop van het onderzoek werd nagedacht over hoe dit duale probleem gedeeltelijk ontkoppeld kon worden door een deel van de renovatieopgave weg te halen bij de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’en) en door te schuiven naar andere stedelijke actoren, waardoor deze SHM’en kunnen focussen op extra aanbodcreatie. Belangrijk hierbij was natuurlijk dat het doorgeschoven patrimonium beschikbaar bleef in het betaalbare woningensegment.
Mensen die namelijk niet bediend worden door de sociale huisvesting, maar er wel recht op hebben, belanden in de private woningmarkt waar een acuut tekort is aan betaalbare woningen. Ze komen dan regelmatig terecht in woningen die in slechte staat zijn, die mensen uit noodzaak moeten huren bij gebrek aan beter of meer betaalbaar aanbod. In dit segment van de huurmarkt komen ook de nieuwkomers meestal terecht omwille van discriminatie op de huurmarkt, een te dure koopmarkt en een moeilijk toegankelijke sociale huisvesting. Dit alles leidt tot precaire en onaangepaste woonomstandigheden zoals huisjesmelkerij, veel concurrentie op de overbevraagde huurmarkt wat alleen maar leidt tot hogere huurprijzen en uiteindelijk tot een situatie waarin veel mensen wel een dak boven het hoofd hebben maar daarom geen thuisgevoel hebben.
Precaire huisvesting vermindert de kansen op een actieve deelname in de samenleving en leidt bijgevolg tot sociale exclusie. Zoals Joy Verstichele schrijft in zijn boek De onzichtbare wooncrisis:
‘Zonder duurzame woonst kan je moeilijk aan de slag. In een vochtige woning word je ziek, in een slecht huis heb je schaamte om iemand te ontvangen en in een te klein appartementje vind je geen rustige plek om je huiswerk te maken' (Verstichele, 2018).
11
Om rekening te houden met diversiteit in het woonbeleid dient de huisvestingsuitdaging van nieuwkomers gekaderd in het bredere woningvraagstuk van de stad. Betaalbaar wonen is namelijk een onderwerp dat veel meer mensen aan gaat dan enkel de nieuwkomers aangezien ook veel andere groepen in eenzelfde precaire toestand moeten wonen. In deze thesis wordt onderzocht hoe woningtypes, instrumenten en stedenbouwkundige modellen herdacht kunnen worden om de verbreding van het aanbod aan betaalbaar wonen mogelijk te maken met meer aandacht voor diversiteit en welke nieuwe (Gentse) stedelijke samenwerkingen hierbij kunnen helpen.
12
1.2
Structuur
In deel 1 van deze thesis wordt de structuur en de methodologie van dit werk kort toegelicht.
Deel 2 omvat een beschrijving van het vooronderzoek, waarin kennis werd gemaakt met de materie in de Stadsacademiesessies en verder onderzoek werd gedaan via een literatuurstudie en opzoekwerk. Eerst lag de focus van de thesis op de verhuisbewegingen ten gevolge van te renoveren sociale woningen. De literatuur, maar ook getuigenissen en gesprekken met relevante actoren toonden aan dat verhuisbewegingen regelmatig voor een breuk met het opgebouwde sociale netwerk zorgde. Dit gegeven is allerminst wenselijk voor personen met een minder sterk sociaal-economisch profiel aangezien het sociaal netwerk vaak één van de weinige zaken is waar deze op terug kunnen vallen. Toen na onderzoek bleek dat de renovaties en daarmee gepaarde verhuisbewegingen niet veroorzaakt waren door een slordig beleid van sociale huisvestingsmaatschappijen maar eerder door een structurele onderfinanciering van de sociale huisvesting door de Vlaamse overheid werd de focus gewijzigd. De druk om die renovaties door te voeren in combinatie met de druk om extra patrimonium te ontwikkelen ten einde de lange wachtlijsten te verkleinen, zorgt voor enorme uitdagingen die de huisvestingsmaatschappijen moeilijk alleen kunnen aangaan. Er werd vanaf dan nagedacht over hoe dit duaal probleem ontkoppeld kon worden.
Een voorstel om hierop een antwoord te bieden volgt in deel 3 onder de vorm van een scenario met voorgestelde ingrepen voor de Watersportbaanwijk. Het scenario werd met 7 stedelijke actoren besproken tijdens semigestructureerde interviews en de verschillende visies op het scenario werden geanalyseerd. Op basis van die analyse werd het scenario op verschillende plaatsen verfijnd.
In het algemeen besluit worden de grote conclusies uit dit onderzoek weergegeven.
Tot slot volgt een kort manifest gericht aan de verschillende stedelijke actoren die met betaalbaar wonen begaan zijn.
1.3
Methodologie
1.3.1
Analyse door Stadsacademiesessies en literatuuronderzoek
De Stadsacademie is een collaboratorium verbonden aan de UGent waar studenten, academici, beleidsmakers, bedrijven en middenveldorganisaties kennis uitwisselen over grote Gentse sociale en ecologische uitdagingen. Dit wordt ook wel een transdisciplinaire aanpak genoemd. Maatschappelijk relevante duurzaamheidskwesties (waaronder het vraagstuk voor betaalbaar wonen valt, maar bijvoorbeeld ook duurzame voedselvoorziening) zijn vaak normatief en worden best volgens deze aanpak benaderd (Block et al., 2019). Het bestuderen van bepaalde kwesties vanuit verschillende academische disciplines gebeurt al (multidisciplinariteit). Vaak ontbreekt echter een verwevenheid tussen die disciplines (interdisciplinariteit). Optimaal worden niet-academische actoren op een gelijkwaardige manier bij het onderzoek betrokken (transdisciplinariteit), en dat probeert de Gentse Stadsacademie te doen in haar onderzoek. Aan de hand van Stadsacademiesessies worden mogelijke onderwerpen verkend waarrond de komende jaren gewerkt zou kunnen worden. Op de sessies georganiseerd door de Stadsacademie worden experten rond bepaalde thema’s gevraagd om een toelichting te geven over de problematieken en uitdagingen die bij dat thema horen. Daarna volgen discussies over het onderwerp met stedelijke actoren, academici en studenten (De Stadsacademie, 2020).
13
Figuur 1: mono-, multi-, inter- and transdisciplinaire onderzoeksbenaderingen voor duurzaamheidskwesties (Block et al., 2019)
Eén van deze onderwerpen is Wonen in Diversiteit. Binnen het thema Wonen in Diversiteit worden dit jaar verschillende thesissen geschreven door studenten uit diverse afstudeerrichtingen verbonden aan de Universiteit van Gent. Studenten architectuur, stedenbouw, geografie en politieke wetenschappen buigen zich elk vanuit een ander vertrekpunt over verschillende aspecten van deze problematiek. Allereerst werden de studenten wegwijs gemaakt in de wereld van de sociale huisvesting. Dit gebeurde aan de hand van zogenaamde workshops. Er werden in totaal drie workshops georganiseerd door de promotoren. De eerste twee speelden zich respectievelijk af in de sociale hoogbouwwijken Nieuw Gent en Watersportbaan. Nieuw Gent is een sociale woonwijk voornamelijk in handen van de sociale huisvestingsmaatschappij WoninGent, bestaande uit enkele hoogbouwtorens, eengezinswoningen, lage appartementsblokken en duplexwoningen. Momenteel is er een stadsvernieuwingsproject1 aan
de gang in de wijk en tijdens de workshop werd het project door verschillende stedelijke actoren2
uitgelegd en besproken. De dynamiek in de wijk, de aanpak van het stadsvernieuwingsproject, de noden en uitdagingen, waren de onderwerpen die tijdens een rondleiding in de wijk besproken werden (E. Oyaert et al., workshop 1, 18 oktober 2019). In de Watersportbaanwijk zijn er 11 sociale hoogbouwtorens van 5 verschillende huisvestingsmaatschappijen en is er een typische laat-modernistische tuinwijk, genaamd Malem. Ook hier werd de dynamiek van de wijken overgebracht aan de hand van enkele presentaties3 gevolgd door discussies en een fietstocht door de wijk (E. Deceur
et al., workshop 2, 15 november 2019). Tot slot vond de derde workshop plaats onder de vorm van een Stadsacademiesessie, waar twee theoretische lezingen van Pascal De Decker en Sien Winters gevolgd werden door een debat met de verschillende Gentse huisvestingsmaatschappijen en enkele andere relevante experten4. Het debat kreeg vorm door vragen die de studenten op voorhand
moesten opstellen (P. De Decker & S. Winters, Stadsacademiesessie, 13 december 2019).
Vervolgens werd een uitgebreide analyse uitgevoerd op bestaand cijfermateriaal rond het systeem van de sociale huisvesting met aandacht voor de lange wachtlijsten, het verouderde patrimonium en de hieraan gekoppelde renovatieopgave en verhuisproblematieken. Ook het thema (betaalbaar) wonen
1 Genaamd ‘Nieuw Gent Vernieuwt’. Meer info op: https://stad.gent/nl/nieuw-gent-vernieuwt
2 Ellen De Jans, buurtwerkster verbonden aan de KAA Gent Foundation en coördinator bij het wijkhuis Bij Pino;
Els Oyaert, wijkregisseur; Leen Bonte, programma-regisseur; prof. Thomas Block, Stadsacademie, directeur Centrum voor Duurzame Ontwikkeling en bezieler van het Innovation Camp dat werd gehouden in Nieuw Gent in mei 2019. De rondleiding werd gegeven door een bewoonster van één van de hoogbouwtorens.
3 Door Evelyn Deceur, wijkregisseur van de Watersportbaanwijk; Stefaan Vervaet, wijkregisseur van Malem en
prof. Griet Roets, verbonden aan de Stadsacademie en professor Sociaal Werk en Sociale Pedagogiek.
4 De participanten waren voor: Woningent - Marc Huyghebaert; ABC – Mieke Dupont; Volkshaard – Hans
Heyse; Gentse Haard – Tine Van Hooland; Dienst wonen en woonraad - Kristof Gielen; Huuringent - Michiel Hagenaars; SVK Gent- Kobe Debosscher; Dienst stedenbouw – Sylvia De Keyster
14
in Vlaanderen en meer specifiek in Gent werd onderzocht, waarbij enkele noemenswaardige voorbeelden meer in detail beschreven werden.
1.3.2
Watersportbaan als case
De reconversie van de wijk Nieuw Gent, een grootschalig project met vele publieke en semi-publieke stakeholders werd vooraf gegaan door een uitgebreide wijkanalyse, met publieke participatiemomenten en ronde tafelgesprekken. Tijdens de workshops en de stadsacademiesessie werd al snel duidelijk dat een soortgelijke reconversie zich opdringt aan de Watersportbaan. In de studio ‘Ruimtelijke analyse & project: meer stad buiten de stad’ (M. Dehaene & P. Vanden Abeele, studio in 1e sem. academiejaar 2018-2019) en in het bijzonder vraagstuk ‘Urban Diversity, social housing & micropublic spaces of encounter’ (L. Beeckmans, bijzonder vraagstuk in 2e sem. academiejaar 2019-2020) werd reeds uitvoerig kennis gemaakt met de wijk Watersportbaan. De laat-modernistische hoogbouwwijk, gebouwd in de vroege jaren zestig, moet zowel op vlak van woningkwaliteit als stedenbouwkundig concept opnieuw onder de loep genomen worden. Extra aandacht en diepgang is vereist want in tegenstelling tot voorgaande gelijkaardige projecten in Gent (zoals de vernieuwing van de Rabottorens en Nieuw Gent) zijn er in de Watersportbaan 4 sociale huisvestingsmaatschappijen actief in de plaats van één, namelijk WoninGent. Dit zorgt voor een versnipperde eigendomsstructuur en vele ad hoc ingrepen en renovaties met gebrek aan een totaalvisie voor de wijk.
Omwille van de hierboven genoemde redenen werd een scenario voor een nieuw stedelijk samenwerkingsmodel uitgewerkt om door te voeren in de Watersportbaanwijk. Dat scenario probeert een oplossing te bieden voor verschillende problematieken in de wijk Watersportbaan, door een nieuwe samenwerking tussen bepaalde stedelijke actoren voor te stellen. Het omvat geen masterplan voor de gehele wijk, eerder een ingreep op een deel van de wijk5 dat eventueel op andere plaatsen,
met gelijkaardige actoren ook doorgevoerd kan worden.
Figuur 2: enkele gebouwen in de Watersportbaanwijk geflankeerd door de Watersportbaan aan de rechterzijde (eigen foto).
16
1.3.3
Interviews
Nadat het scenario werd opgesteld, werd het doorgestuurd naar verschillende relevante actoren ter voorbereiding van een interview. Het scenario werd omschreven als een hypothetisch voorstel om die stakeholders te laten nadenken over nieuwe coalities en principes. De interviews werden niet afgenomen om louter feedback te krijgen op het scenario. Het diende om de reacties van de verschillende actoren te spiegelen ten opzichte van elkaar en te achterhalen waarom verschillende visies en interpretaties bestaan (volgens de principes van het transdisciplinair onderzoek). Al de geïnterviewden zijn op een bepaalde manier met betaalbaar wonen bezig, en toch bleken uiteenlopende visies te bestaan om dat te bereiken. Er werden in totaal zeven semi-gestructureerde interviews afgenomen op een tijdspanne van 4 weken. Deze interviews werden samengevat en geanalyseerd volgens een analytisch kader, en daarna ter goedkeuring voorgelegd aan de betrokkenen. Uit dit alles werden aandachtspunten voor een mogelijke bijsturing van het scenario gehaald.
1.3.4
Manifest
Tot slot wordt er een manifest opgesteld geadresseerd aan de verschillende stedelijke actoren met de algemene bevindingen en conclusies uit het onderzoek.
17
2
Vooronderzoek
2.1
De (on)zichtbare wooncrisis
Er heerst een wooncrisis in het onderste segment van de huurmarkt en deze is ook in Gent voelbaar en de laatste jaren steeds duidelijker zichtbaar. Joy Verstichele schetst in zijn boek ‘De onzichtbare wooncrisis’ de problematiek die vandaag de dag heerst in het Vlaamse woonlandschap op een toegankelijke, doch onderbouwde manier (Verstichele, 2018). In het onderstaande hoofdstuk wordt getracht een samenvatting van het boek te weergeven, aanvullend met enkele bevindingen uit andere bronnen. Er is een structureel tekort aan woningen in het gehele woonlandschap, voornamelijk in het onderste segment van de woningmarkt. Een groot deel (72%) van de Belgische bevolking is gehuisvest als eigenaar in zijn woning. Een klein deel van de bevolking (ongeveer 150 000 gezinnen) die geen eigenaar is, kan huren bij een sociale huisvestingsmaatschappij (6-7%). De personen die geen beroep kunnen doen op een sociale woning, of er wel beroep op willen doen maar op de wachtlijst staan6, zijn
niet kapitaalkrachtig genoeg om te kopen en komen terecht op de oververzadigde huurmarkt. Het is in die huurmarkt dat een essentieel onderaanbod van betaalbare kwalitatieve woningen heerst. Dit zorgt ervoor dat een niet te onderschatten deel van de bevolking in een niet-kwalitatieve (lees: slecht geïsoleerd, geventileerd of verwarmd; te klein; onveilig) woning gehuisvest is, en daar vaak nog eens te veel voor betalen (Heylen & Vanderstraeten, 2019).
De woonquote is de verhouding tussen de totale uitgaven van een gezin voor wonen en hun totaal gezinsinkomen en mag om de betaalbaarheid van wonen te garanderen niet boven de 30% zijn. In Vlaanderen betaalt gemiddeld één op de vijf huishoudens meer dan wat de woonquote hun ‘toelaat’ terwijl dit 20 jaar geleden nog één op de tien huishoudens was. De woonquote wordt het meest overschreden in de private huursector (Heylen & Vanderstraeten, 2019). In Gent is de woonquote groter dan 30% voor 50% van de huurders, voor 30% van de sociale huurders en voor 20% van de eigenaars-bewoners (Stad Gent, 2018). Dat wonen voor steeds meer mensen onbetaalbaar wordt is onder andere te wijten aan de vastgoedprijzen die blijven stijgen (figuur 3). In het interview met Heughebaert volgt een kritische bedenking over hoe betaalbaar wonen gedefinieerd wordt. Naast de methode van de woonquote, bestaat namelijk ook de manier van het resterend inkomen om naar de betaalbaarheid van wonen te kijken (zie 3.2.4.1) waaruit blijkt dat er in alle inkomensquintielen (ook de hoogste) sprake is van een overschrijden van de woonquote, maar dat enkel in de laagste inkomensquintielen sprake is van een te klein resterend inkomen.
Figuur 3: Evolutie van de mediaan verkoopprijs per woningtype in Gent (2011-2018). (Provincie in cijfers, 2019)
18
Gevolg van dit alles is het feit dat steeds meer mensen dak- en thuisloos worden. Er zijn echter weinig precieze actuele cijfers bekend in Vlaanderen (Steunpunt tot bestrijding van armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting, 2020). Tijdens een nulmeting in 2014 werden in de Vlaamse winteropvang in een periode van 4 weken 711 volwassenen en 53 kinderen geregistreerd. In de thuislozenopvang van de CAW’s en doorgangswoningen van de OCMW’s werden op één maand tijd 3019 volwassen en 1675 kinderen gehuisvest (Meys & Hermans, 2014). La Strada, de organisatie die in Brussel het Steunpunt thuislozenzorg vertegenwoordigt, noteerde een sterke stijging van het aantal dak- en thuislozen het afgelopen decennium (van 1729 in 2008 naar 4187 in 2018) (La Strada, 2018). Verder onderzoek naar oorzaken en cijfergegevens rond dak- en thuisloosheid dringt zich op. Leuven gaf de aanzet en deed dit als eerste Vlaamse stad in februari 2020 (Demaerschalk & Hermans, 2020).
2.1.1
Dominant eigendomsmodel
In Vlaanderen ging in 2012 84% van de subsidies naar eigenaar-bewoners. Dat staat in schril contrast met de 14% die maar naar de sociale huisvesting gaat, en de 2% die naar de private huurmarkt gaat.
Figuur 4: Subsidies in verband met wonen voor verschillende actoren in 2012 (Haffner et al., 2014)
Het dominante eigenaarsmodel en de markt als oplossing voor de huisvestingsnoden is een obstakel geworden bij het verwezenlijken van het grondrecht op wonen. Een woonbeleid voornamelijk gericht op ondersteuning van eigendomsverwerving van woningen zal snel leiden tot de schendingen van het grondrecht op wonen, aangezien het geen rekening houdt met de belang van niet-eigenaars (Vandromme, 2018). Daarenboven wordt het verschil tussen de dominante eigendomsdroom en de mogelijkheid om een eigen woning aan te schaffen steeds groter én beschikken 83 000 eigenaars niet over de middelen om hun woningen conform de regelgeving te laten renoveren (L. Jacobs et al., 2020). In 2018 waren er naar 256 000 huishoudens die te duur of niet kwalitatief woonden op de private huurmarkt, dat waren er nog 176 000 in 2005 (Heylen & Vanderstraeten, 2019). De huren stijgen de laatste jaren sneller als de inflatie, wat wil zeggen dat voor steeds meer mensen huren een groter deel van het inkomen inneemt. Die huurprijsstijging gebeurt nog sneller bij de goedkoopste woningen. Zo zijn de aflopen jaar de 20% laagste huurprijzen gestegen met 11,4% en de hoogste huurprijzen met ‘slechts’ 7,1% (Vlaams Huurdersplatform, 2019). Desondanks er sinds meer dan 20 jaar7 minimale
19
kwaliteitsnormen gelden, blijkt dat 47% van de private huurwoningen niet aan die basiskwaliteit voldoen. Om dit cijfer om te buigen is het belangrijk om vooraf aan de verhuring conformiteitsattesten op te leggen volgens Verstichele. Zo wordt er enerzijds gegarandeerd dat enkel kwalitatieve woningen verhuurd worden en moeten er anderzijds geen zittende huurders verhuizen in geval van een woning in slechte staat. Dit alles benadrukt de nood aan investeringen in betaalbare en kwalitatieve huurwoningen. Een instrument om betaalbare huur mogelijk te maken is huurprijsregulering. Handelshuur- en pachtprijzen werden geobjectiveerd ter bescherming van voornamelijk economische belangen van de handelshuurder en de pachter, maar eenzelfde stap overwegen voor de private woninghuurder is taboe. Verder bestaan er ook allerlei regionale en federale normen rond de kwaliteit van woning, logisch zou zijn om vanuit die kwaliteitsvereisten de relatie met de huurprijs die voor een woning gevraagd kan worden te leggen (Dambre, 2009). Vanderstichele stelt ook een meerwaardebelasting op de verkoop van woningen voor. Hij beweert namelijk dat op renovaties na, de meerwaarde van woningen en gronden meestal gevolg zijn van externe ingrepen zoals bijvoorbeeld het aanleggen van een plein of park door de lokale overheid (Verstichele, 2018). Ook infrastructuurwijzigingen kunnen hier een rol in spelen. Denk maar aan de opening van een nieuw treinstation, de aanleg van een fiets-o-strade of een nieuwe autoweg. Het is bijgevolg niet geheel eerlijk dat die gecreëerde meerwaarde integraal individueel afgeroomd kan worden bij een verkoop.
2.1.2 Ondersteuning op de private huurmarkt
Om de problemen op de private huurmarkt aan te pakken, bestaan reeds enkele subsidies voor mensen die in aanmerking komen voor een sociale woning, maar daar (nog) geen aanspraak op hebben. Gezinnen met een laag inkomen8 die al meer dan 4 jaar ingeschreven zijn bij een sociale
huisvestingsmaatschappij en in tussentijd een private huurwoning huren, komen in aanmerking voor een huurpremie. Daarvoor moet een woning gehuurd worden die conform de woonnormen is, vrij van gezondheids- en veiligheidsrisico’s en moet de huurprijs van de woning onder een maximum norm9
blijven. Deze norm is 673 euro voor een zelfstandige woning en 538 euro voor een kamer in Gent waarbij 20% extra komt per pers tot een maximum van 50% hoger (d.w.z. bereikt bij 3 personen). De huurpremie bedraagt ¾ van de referentiehuurprijs en is maximaal 151 euro, vermeerderd met 25 euro per persoon (Vlaanderen, 2020b). Daarnaast is er een huursubsidie die huurders kunnen krijgen wanneer ze na een periode van dakloosheid verhuizen naar een woningen van een sociaal verhuurkantoor of wanneer men van een niet kwaliteitsvolle naar een kwaliteitsvolle woning verhuist (VMSW, 2020c). De subsidie bedraagt 75% van de maximale huurprijs10 vermindert met 1/55e van het
gezamenlijk inkomen en bedraagt maximaal 166 euro in de steden, verhoogd met 28 euro per persoon ten laste (Vlaanderen, 2020a). Het systeem is niet zonder kritiek. Zo worden meer dan de helft van de aanvragen geweigerd (slechts 3% van alle huurders krijgt een toelage), is het een ingewikkelde procedure en wordt er beweerd dat de subsidie zelfs de huurprijzen gedeeltelijk zou opdrijven. De voorwaarde dat de woning veilig, gezond en kwalitatief moet zijn om in aanmerking te komen voor de huurpremie doet vragen rijzen. Mensen die zich in het onderste inkomensklasse bevinden of zelfs afhankelijk zijn van een uitkering, hebben meestal de middelen niet om selectief te zijn bij het kiezen van de huurwoning op de private markt. Ze moeten vaak al boven hun budget huren vanwege een krapte op de markt. Als ze daarnaast nog eens het risico lopen om hun subsidie te verliezen worden deze mensen op verschillende manieren benadeeld (Van den Broeck et al., 2017).
8 25.317 euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste, 27.438 euro voor een alleenstaande persoon
met een handicap, 37.974 euro te verhogen met 2.123 euro per persoon ten laste in alle andere gevallen (VMSW, 2020b) .
9 In een aantal gemeenten geldt een hoger tarief, zo ook in Gent. 10 Dezelfde normen gelden als bij de huurpremie.
20
2.1.3
Leegstand
Een woning wordt door de Vlaamse overheid beschouwd als structureel leegstaand11 wanneer deze al
meer dan een jaar niet meer effectief gebruikt is of geen invulling kent. Correcte, wetenschappelijk betrouwbare bronnen over de exacte hoeveelheid leegstand zijn schaars, maar wel is algemeen aanvaard dat leegstand een probleem is. Sinds 2010 is het registreren en bestrijden van leegstand een bevoegdheid van de gemeentes12. Deze decentralisatie laat de verantwoordelijkheid voor de
monitoring van leegstand en het opstellen van een actief leegstandsbeleid integraal bij de lokale overheden, wat een globaal beeld over de leegstand in Vlaanderen bemoeilijkt. Het aantal geregistreerde leegstaande panden evolueerde van 7 835 in 2011 naar 20 218 in 2015 (Vanderstraeten et al., 2016). In 2019 stonden officieel 550 woningen op het leegstandsregister in Gent, en stonden 1300 woningen van WoninGent leeg (zie ook 2.3.1).
Een actief stedelijk beleid dat eigenaars van leegstaande panden aanmoedigt om deze terug in gebruik te nemen is wenselijk. Laten de eigenaars dit na, dan moeten leegstandsheffingen doorgevoerd worden. Zeker omdat een deel van de woningen leeg staat omwille van speculatieve redenen (Debruyne, 2018). Na 2 jaar leegstand heeft een lokale overheid het recht om je woning voor minimum 9 jaar over te nemen. Steden mogen vervolgens de panden verhuren aan een SVK, om meer sociale woningen te voorzien (Stad Gent, 2020b). Echter wordt een terughoudendheid ervaren van lokale besturen om dit sociaal beheersrecht in te roepen.
Onder andere uit protest tegen leegstand komt de krakersbeweging voort. Echter werd op 5 oktober 2017 een wet gestemd die ook het kraken van leegstaande panden strafbaar maakt. Om tegen de kraakbeweging in te gaan werken overheden samen met leegstandsbeheerders, ook wel antikraakbedrijven genoemd. Eigenaars laten hun leegstaande woning beheren door deze bedrijven, die ervoor zorgen dat die gebouwen gebruikt worden. Indien deze gebouwen gebruikt worden als tijdelijke invullingen, werkplekken of ateliers doen zich weinig problemen voor. De panden worden echter regelmatig gebruikt voor wonen, soms in samenwerking met lokale overheden of sociale huisvestingsmaatschappijen. Op het eerste zicht lijkt dat een goedkope woonoplossing, maar daar tegenover staat vaak weinig tot geen huurdersbescherming. Deze vorm van wonen reguleren zou in de hand van speculanten kunnen werken omdat deze op die manier goedkoop gebouwen leeg mogen laten staan in afwachting van hun speculatie (Verstichele, 2018).
Het project Leegstand van CAW Oost-Vlaanderen, dat in 2015 van start ging in Gent speelt in op deze leegstandsproblematiek. In afwachting van renovaties komen regelmatig sociale woningen leeg te staan (zie ook §2.3). Deze leegstaande panden worden ingezet als tijdelijke huisvesting voor mensen in woonnood in afwachting van deze renovaties (CAW Oost-Vlaanderen, 2020). Het CAW neemt een coördinerende rol op in het project en werkt als tussenorganisatie door de woningen te huren van sociale huisvestingsmaatschappijen en deze ter beschikking te stellen van een kandidaat uit hun doelgroep (Ferrante et al., 2019)
11 Er bestaat ook frictieleegstand, die noodzakelijk is voor een goede werking van de vastgoedmarkt. Het is het
aanbod dat beweging en transacties op die vastgoedmarkt mogelijk maakt. Er wordt over frictieleegstand gesproken wanneer het totaal van leegstaande woningen zich beperkt tot 3% van het woningen bestand. Alles daarboven wordt structurele leegstand genoemd.
12 Elk jaar moeten gemeentes volgens het Grond- en Pandendcreet een lijst van leegstaande gebouwen en
21
2.1.4
Uitsluiting van nieuwkomers op de woonmarkt
Wanneer nieuwkomers toekomen in België krijgen deze in afwachting van een goedgekeurde asielaanvraag opvang in tijdelijke huisvesting. Eens de kandidaat-vluchteling erkend wordt, moet deze binnen de twee maand een woning vinden op de reguliere woonmarkt. De asielcrisis is in deze zin dus opgeschoven naar een wooncrisis. Aangezien er al een hoge woonnood heerst, is het vinden van een woning voor erkende vluchtelingen allesbehalve evident. Ook op de sociale woningmarkt is het voor nieuwkomers moeilijk om toegang te krijgen tot een woning, aangezien de toewijzingsregels rekening houden met lokale binding13 (Ferrante et al., 2019).
Naast de reguliere woningmarkt bestaat het grijze wooncircuit. Denk aan illegaal bewoonde woningen met een ondermaats comfortniveau of zelfs legaal bewoonde woningen die niet voldoen aan de regelgeving (huisjesmelkerij, kraken, caravans, …). 52% van de mensen met een inkomen onder de armoedegrens (en 27% van de totale bevolking) woont in een woning waar minsten één van de volgende problemen is vastgesteld: een lekkend dak, vochtproblemen, rottende ramen, geen bad/douche of geen toilet. Personen geraken in het grijze wooncircuit om verschillende redenen. Zo is er sprake van veel discriminatie op de huurmarkt, op vlak van nationaliteit of vermogen. Ook is er misbruik ten opzichte van zwartwerkers die ook een kamer of in sommige gevallen zelfs een matras huren. Tot slot zijn er nog de noodkopers die bij gebrek aan alternatieven op de huurmarkt een gebrekkige woning kopen zonder dat ze de middelen hebben om die woning te renoveren (Stad Gent, 2018). Hoewel het grijze wonen vaak vormen van uitbuiting en ondermaatse kwaliteit betekent, is deze vorm van wonen voor bepaalde groepen, zoals nieuwkomers essentieel. De grijze woonmarkt is regelmatig geconcentreerd in aankomstwijken. Dit zijn wijken waar reeds een hoge concentratie van mensen met een allochtone origine aanwezig is, maar ook een bepaalde ‘infrastructuur van aankomst’ is. Hiermee wordt de aanwezigheid van dynamische sociale organisaties, (transnationale) netwerken van zelfopvang, informele vormen van werkgelegenheid en sociale netwerken gebaseerd op nationaliteit, etniciteit of religie bedoeld (Beeckmans, 2017). Ook is er sprake van connectiviteitsinfrastructuur zoals telefoonwinkels, plaatsen met internet en wisselkantoren voor internationale geldtransfers. In deze wijken zetten nieuwkomers hun eerste stappen op de maatschappelijke ladder (Geldof, 2019). Wonen in de grijze zone van de woningmarkt is in bepaalde gevallen een nodige tussenstop, en kan gezinshereniging of eventuele stijging op de woonladder mee mogelijk maken. De gesubsidieerde markt kan op dergelijke behoeften beperkt of toch niet zo snel reageren. Het proberen verbieden van deze grijze huisvesting kan leiden tot een reductie van het adaptief vermogen van sommige aankomstwijken en de mogelijkheid tot zelforganisatie dat deze bieden (Vervloesem & Dehaene, 2011). Dit moet echter niet gezien worden als een verantwoording van het grijze wonen, maar moet net aanmoedigen om ervoor te zorgen dat het gesubsidieerd wonen ook voor deze doelgroepen aandacht heeft.
13 Mensen die kunnen aantonen dat ze reeds 5 jaar, in de afgelopen 10 jaar woonachtig waren in de gemeente
22
2.2
Sociale huisvesting
De hierboven geschetste wooncrisis zorgt ervoor dat de huurprijzen (vooral in het druk bevraagde onderste segment van de huurmarkt) volgens het vraag en aanbod principe de pan uit rijzen. Steeds meer mensen moeten een hoger bedrag van hun loon spenderen aan wonen, en kunnen bijgevolg niet meer betaalbaar14 wonen op de private huurmarkt. Een logisch gevolg daarvan is dat steeds meer
mensen zich inschrijven op de wachtlijst van de sociale huisvestingsmaatschappijen in de hoop daar wel een betaalbare woning te vinden. Gezien de huisvestingsmaatschappijen deze groeiende vraag niet kunnen bijbenen worden de wachtlijsten als maar langer. Alvorens het te hebben over de toename van de wachtlijsten en de situatie van de sociale huisvesting in Gent, wordt een bondige analyse van het SHM-model weergeven. In deze analyse worden voorbeelden uit Gent gebruikt ter duiding.
2.2.1 Analyse van huidig beheer- en ruimtelijk model van de sociale huisvesting
2.2.1.1 Structuur
Sociale huisvesting is een Vlaamse bevoegdheid. De regelgeving wordt geleverd door het Departement Wonen van het Vlaamse gewest terwijl de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen het operationele kader biedt. In de praktijk zijn het de sociale huisvestingsmaatschappijen die onder de vorm van een coöperatieve vennootschap met sociaal oogmerk sociale woningen bouwen, renoveren en bezitten. Er zijn sociale huur- en koopwoningen, en woningen die via een sociaal verhuurkantoor (SVK) worden verhuurd. Er zijn 86 sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) waarvan 77 zich enkel op sociale huurwoningen richten, de overige op huur- en koopwoningen. De kleinste SHM heeft 285 units en de grootse heeft er 17600. Sommige SHM’en zijn actief in slechts één gemeente, andere hebben een patrimonium verspreid over meer dan 30 gemeentes. In Vlaanderen zijn ongeveer 157 000 sociale woningen, goed voor 7% van het Vlaamse woningbestand. Daarnaast zijn er nog 12 000 woningen die verhuurd worden door een SVK’s (WoninGent, 2020c). Hierop wordt dieper ingegaan in §2.4.1. Sociale huisvestingsmaatschappijen hebben uiteenlopende bestaansredenen en historieken en dat is ook in Gent zichtbaar. Vaak hebben ze hun oorsprong bij de vakbonden. In de 20e eeuw werden er
huisvestingsmaatschappijen gecreëerd zowel in een socialistische (zoals WoninGent), katholieke (zoals de Volkshaard) en liberale context (zoals De Gentse Haard). De verzuiling wordt zichtbaar in het patrimonium van de verschillende huisvestingsmaatschappijen. Zo is het patrimonium van WoninGent, met een socialistische oorsprong, gecentreerd in de stad Gent en bestaat het voornamelijk uit appartementen. De katholieke Volkshaard heeft meer eengezinswoningen, verspreid over verschillende gemeentes (Huisvestingsmaatschappij (Brussel), 1997).
In Gent zijn er zes verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen met elk hun bestaansgeschiedenis: • WoninGent: de tweede grootse SHM van Vlaanderen met een totaal van 9300 eenheden
allemaal gesitueerd binnen Gent. Stad Gent is de grootste aandeelhouder. Meer dan 60 % van de woningen (vnl. appartementen) hebben nood aan een renovatie (WoninGent, 2014). • Volkshaard: een SHM met meer dan 5000 woningen verspreid tussen Gent en Eeklo
(Volkshaard, 2020)
• Habitare+: een SHM met ongeveer duizend woningen verspreid in meerdere kleine gemeentes rond Gent (Habitare+, 2020).
• De Gentse Haard: een SHM met 1650 woningen in verschillende gemeenten (Gent, Destelbergen en Evergem) (De Gentse Haard, 2018)
23
• ABC: een SHM die zijn oorsprong in Antwerpen kent en daar meer dan 2000 woningen heeft, maar sinds kort ook in Gent actief is15. Het is een coöperatieve SHM waar elke huurder
aandeelhouder is, naast de andere aandeelhouders als Vlaams gewest, Stad Antwerpen, Provincie Antwerpen. Echter zorgt de aankoop van aandelen op heden voor weinig of geen extra financiële slagkracht en worden de renteloze leningen van de VMSW zoals bij andere SHM’en afbetaald met huurgelden. Het enige verschil is dat omdat de aandelen onder andere in handen zijn van de bewoners, er meer inspraak is ten opzichte van traditionele SHM’en gezien voornamelijk bewoners en niet openbare besturen in de raad van bestuur zetelen. (M. Dupont, persoonlijke communicatie, 10 juni 2020)
• Vlaams Woningfonds: Het Vlaams Woningfonds verhuurt sociale woningen in de Vlaamse centra voornamelijk aan grotere gezinnen bestaande uit 5 of meer personen. In Gent worden 127 woningen verhuurd door het Vlaams Woningfonds. Daarnaast kent het fonds sociale hypothecaire leningen en huurwaarborg leningen uit aan mensen met een begrensd inkomen (Vlaams Woningfonds, 2020)
Vanwege historische gebeurtenissen hierboven beschreven, kan het zijn dat bij bepaalde sociale huisvestingsmaatschappijen een groter aandeel van het patrimonium appartementen en hoogbouwtorens zijn. Zo bestaat 83% van het patrimonium van WoninGent uit appartementen en slechts 16% uit woningen. Onder andere door de toewijzingsregels16 valt de laatste jaren een trend
van concentratie van zwakkere profielen te merken in deze hoogbouwtorens. In de media verschijnen vaak enkel de negatieve verhalen over dit soort wijken. Dat bevestigd Simon Allemeersch in zijn boek Rabot 4-358 (2014): ‘Die slechte reputatie heeft de in- en uitstroom bijzonder zwaar beïnvloed. Mensen die nog de keuze hadden, trokken weg, terwijl hun opvolgers zelden andere opties hadden. Wat je dan krijgt , is een vicieuze cirkel. Niet de mensen die hier wonen, zijn het probleem. Wel hoe ze worden gedwongen om samen te leven binnen deze architectuur.’ Die reden gecombineerd met het feit dat de huur van een sociale woning berekend wordt op basis van het inkomen van de bewoner17,
zorgt ervoor sociale huisvestingsmaatschappijen die veel hoogbouwtorens (zoals WoninGent) bezitten systematisch lagere inkomsten hebben18.
De afgelopen jaren is vanuit de overheid ingezet op fusies van sociale huisvestingsmaatschappijen. Dit omdat de overtuiging leefde dat grotere organisaties makkelijker nieuwe woningen kunnen realiseren omdat ze een breder gamma aan diensten ter beschikking hebben en omdat deze professioneler georganiseerd zijn. Echter blijkt dat schaalvergroting niet bijdraagt tot de efficiëntie. Bij grotere organisaties komt een relatief grotere kost kijken bij het creëren van een bijkomende eenheid dan bij kleine organisaties (Van den Broeck & Winters, 2018, p. 178). Toch wil de Vlaamse minister van wonen tegen 2023 alle instanties die sociaal verhuren (SHM’en, SVK’s, Vlaams Woningfonds, …) bundelen tot één woonactor per stad om een duidelijker en gestroomlijnder woonbeleid te hebben (Vlaamse
15ABC engageert zich de laatste jaren om in Gent bijkomend aanbod te creëren. Dat doet ze omdat dit in Antwerpen niet
meer lukt. In Gent wordt 90 miljoen euro geïnvesteerd in wonen terwijl Antwerpen streeft naar 5000 nieuwe/grondig vernieuwde woningen. Voorzitter Mieke Dupont geeft echter aan dat in de realiteit bijna alle ingediende projecten worden geweigerd door het Antwerpse stadsbestuur (Tuly Salumu, 2019)
16Kandidaat-huurders met een zwakker socio-economisch profiel gaan sneller geneigd zijn om een studio of appartement
als woning te accepteren of daar terecht te komen via de versnelde toewijs procedure, gehanteerd in gevallen van dakloosheid, begeleid zelfstandig wonen of gedwongen verhuis ten gevolge van een renovatie. De wachtlijsten voor eengezinswoningen kunnen rap oplopen tot enkele jaren wat een moeilijk te overbruggen periode vormt voor deze profielen op de private huurmarkt.
17De gemiddelde huurprijs voor een appartement bij WoninGent is 252 euro in 2019. Voor een woning is dat 345 euro
(WoninGent, 2020b).
18In het visitatierapport van de visitatiecommissie van de VMSW staat dat financiële leefbaarheid van WoninGent de
24
Regering, 2019). De vraag is of deze grootschaligheid tot meer efficiëntie en vooral meer betaalbaar wonen zal leiden.
2.2.1.2 Wetgeving:
De wetgeving omtrent sociale huisvesting is verankerd op verschillende niveaus. Op Vlaams niveau is er de Vlaamse Wooncode die de sociale huisvestingsmaatschappijen definieert. De Vlaamse Wooncode schrijft voor dat de SHM’en zich moeten focussen op het creëren van huisvesting en acht gebouwen met een gemengd programma van ondergeschikt belang. Extra functies in sociale huisvestingsprojecten kunnen slechts indien grondig beargumenteerd en komen niet in aanmerking voor subsidies die verstrekt worden binnen het sociale woonbeleid (Decreet houdende de Vlaamse Wooncode, 1997). Het Kaderbesluit Sociale Huur (in werking sinds 2008) heeft betrekking op de huurprijsberekening in de sociale huisvesting, en werd recent gewijzigd met een gemiddelde huurprijsstijging als gevolg (Agentschap Wonen Vlaanderen, 2020b). Het Grond- en Pandenbeleid is relevant voor de sociale huisvesting omwille van het daarin beschreven bindend sociaal objectief. Dat is een rechtsplicht voor lokale besturen om een opgelegde toename in het aantal sociale woningen te realiseren in de periode tussen de nulmeting in 2009 en 2025. Gemeenten met minder dan 3% sociale woningen kregen een specifieke inhaalbeweging opgelegd. Ligt het aandeel sociale woningen tussen de 3 en de 9% dan werd een objectief opgesteld. Eens het aandeel boven de 9% lag, werd geen objectief vooropgesteld. In Gent werd geen bindend sociaal objectief opgelegd omdat de grens van 9% sociale woningen op het grondgebied van de stad bij de nulmeting reeds overschreden was (Wonen Vlaanderen, 2020). In de ontwerpleidraad sociale woningbouw van de VMSW staan de gewenste kwaliteits- en comfortniveaus voor sociale woningen en bouwtechnische en conceptuele richtlijnen voor nieuwbouw- en renovatieprojecten (VMSW, 2017). Deze ontwerprichtlijnen moeten ervoor zorgen dat SHM’en energetisch performante woningen bouwen, maar zorgen in sommige gevallen voor onhaalbare kosten in geval van renovatie (B. Van den Broele, persoonlijke communicatie, 30 juni 2020). Dit soms met de verkoop van het te renoveren patrimonium als gevolg. Er gelden nog verschillende regionale kaderbesluiten zoals het financieringsbesluit19 betreffende de financiering van sociale woonprojecten en daaraan verbonden
werkingskosten, het fundingbesluit20 over de voorwaarden waaronder subsidies worden ter
beschikking gesteld van de VMSW. Tot slot laat het Kaderbesluit Sociale Huur toe om lokale accenten te leggen in de toewijzingsregels van SHM’en. Zo’n eigen toewijzingsbeleid van een gemeente kan wanneer deze rekening wil houden met lokale binding van kandidaat-huurders, met de woonnood van bepaalde doelgroepen of indien er sprake is van een bedreigde leefbaarheid in bepaalde buurten. In dat laatste geval mogen SHM’en ervoor kiezen om de inkomensvoorwaarden lokaal te verhogen (Omzendbrief, 2019).
2.2.1.3 Inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden
Om een sociale woning te mogen huren, moeten de huurders voldoen aan bepaalde inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. Enkel de referentiehuurders, namelijk de persoon die zich inschrijft en de persoon die gehuwd is met, wettelijk samenwoont met, of de feitelijke partner is van die ingeschrevene, moeten aan deze voorwaarden voldoen. Eerst en vooral zijn er de administratieve voorwaarden. De kandidaat-huurder dient volwassen te zijn wil deze een sociale woning huren, tenzij het over een minderjarige ontvoogde of een minderjarige die zelfstandig woont onder begeleiding van een erkende dienst. Ook moeten de kandidaten ingeschreven zijn in de bevolkingsregisters. Daarnaast zijn er voorwaarden met betrekking tot de woonbehoeftigheid. Eén van die voorwaarden is een
19 Financieringsbesluit, Besluit van de Vlaamse Regering van 21 december 2012 20 Fundingbesluit, Besluit van de Vlaamse Regering van 21 december 2012
25
inkomensgrens21. Onder inkomen wordt verstaan: het meest recente aanslagbiljet van de
referentiehuurders én andere inkomsten zoals een leefloon of inkomen vervangende tegemoetkoming aan personen met een handicap. Er wordt geen rekening gehouden met het inkomen van andere inwonende gezinsleden op het moment van de inschrijving. Later bij de huurprijsberekening is dat wel het geval. In figuur 5 zijn de inkomensprofielen van sociale huurders te zien. Naast het feit dat de laagste inkomensdecielen het sterkst vertegenwoordigd zijn in de sociale huisvesting, valt op dat de inkomende huurders een opvallend zwakker profiel hebben dan de zittende huurders.
Figuur 5: Inkomensprofiel van zittende sociale huurders, in- en uitstromers, 2015 (Heylen, 2019).
Een tweede voorwaarde is dat de kandidaat-huurder geen eigendom mag bezitten22. Uitzonderingen
op deze regel zijn mogelijk maar dienen vereffend ten laatste één jaar na toewijzing. Tot slot zijn er regels omtrent de inburgering van de kandidaten met een migratieachtergrond. Zo moeten deze de bereidheid tot het leren van Nederlands tonen, en dienen ze het inburgeringstraject overeenkomstig het Inburgeringsdecreet te volgen, als de kandidaat-huurders verplichte inburgeraars zijn. Wanneer de kandidaat-huurder voldoet aan de hierboven beschreven voorwaarden, kan deze een voorkeur van type woning en ligging aangeven om vervolgens op het inschrijvingsregister te belanden (VMSW, 2020e). Daarna kan de kandidaat éénmalig een woning weigeren. Bij een tweede weigering wordt de persoon in kwestie van het inschrijvingsregister geschrapt. Vroeger kon een kandidaat-huurder ook geschrapt worden van de wachtlijst wanneer deze niet reageert op de twee jaarlijkse actualisatie van de wachtlijst. Echter zorgde dit voor een administratieve rompslomp en veel onbedoelde schrappingen door het niet ontvangen of lezen van de correspondentie. Daarom werd in een ministerieel besluit vastgelegd dat kandidaten enkel in geval van een gewijzigde situatie dienen te reageren op zo een actualisatie (Ministerieel besluit , 2019, 14 maart).
Eens ingeschreven hanteert een sociale huisvestingsmaatschappij een chronologische wachtlijst. De woningen worden toegewezen aan de kandidaten die het langst op de wachtlijst staan, voldoen aan
21 In 2020 25.317 euro voor een alleenstaande, 27.438 euro voor een alleenstaande gehandicapte, 37.974 euro verhoogd
met 2.123 euro per persoon ten laste voor al de andere gezinnen.
22 Geen woning of bouwgrond, in volle eigendom, vruchtgebruik of erfpacht. Zelfs een klein percent van een eigendom
26
de toelatingsvoorwaarden23 én wiens situatie het best overeenkomt met de woning. Dat principe heet
rationele bezetting. Concreet wil dat zeggen dat indien twee slaapkamer appartement vrij komt, dit niet automatisch naar de kandidaat-huurder gaat die het hoogst op de wachtlijst staat, maar naar het gezin dat zo’n appartement nodig heeft dat het hoogste op de wachtlijst staat. De kandidaat-huurder die als hoogste op de wachtlijst staat, moet wachten op een meer geschikte woning opdat rationele bezetting nagestreefd kan worden en alle panden optimaal ingevuld worden. Daarnaast zijn er nog absolute en optionele voorrangsregels. De absolute voorrangsregels worden toegepast in het geval van herhuisvesting, woningen die beter ingericht zijn voor mensen met een beperking, ontvoogde minderjarigen, onteigende woningen en onbewoonbaar verklaarde woningen. In die gevallen krijgt de kandidaat-huurder, of soms al zittende huurder, voorrang op de anderen op de wachtlijst. Daarnaast kunnen optionele voorrangsregels gelden ten gevolge van een lokaal toewijzingsbeleid dat inspeelt op de lokale noden (Mallants, 2014). Zo is lokale binding één van de optionele voorrangsregels die stelt dat personen minstens 3 jaar inwoners moeten geweest zijn van de gemeente waarin de sociale woning zich bevindt. Ook bestaan er voorwaarden omtrent leefbaarheidsproblemen in bepaalde wijken of complexen. Zo kunnen gemeenten met meer dan 6% sociale woningen de inkomensgrenzen onder bepaalde (bijvoorbeeld leefbaarheidsproblemen in bepaalde wijken door een te hoge concentratie) voorwaarden optrekken.
De versnelde toewijs
In het geval van bijzondere omstandigheden van sociale aard, een tijdelijke herhuisvesting omwille van de renovatie van de huidige woning of de specifieke voorrang voor kwetsbare doelgroepen (op voordracht van een welzijnspartner) kunnen sociale woningen versneld toegewezen worden (VMSW, 2020f).
In samenwerking met het OCMW Gent en Stad Gent werken de sociale huisvestingsmaatschappijen samen om versnelde doorstroming naar sociale woningen mogelijk te maken voor daklozen, personen met geestelijke gezondheidsproblemen en jongeren die begeleid zelfstandig wonen. In Gent kunnen elk jaar zo’n 52 personen via een versnelde toewijs toegang krijgen tot een sociale huurwoning. Het versneld toewijzen van sociale woningen aan daklozen volgt de principes van Housing First24 (Housing
First Belgium, 2020).
23De toelatingsvoorwaarden zijn gelijk aan de inschrijvingsvoorwaarden maar worden afgetoetst om te controleren of de
kandidaten gedurende hun wachtperiode geen sociale stijging zijn ondergaan.
24 Het housing first principe stelt dat huisvesting de eerste stap naar sociale integratie is voor de meest
kwetsbare daklozen. Een onvoorwaardelijk dak boven hun hoofd (buiten huur betalen en de voorwaarden van het huurcontract naleven) vormt de basis van dit principe. Tijdens hun verblijf worden de huurders begeleid in meerdere aspecten van door een team van woonbegeleiders. Meer info op:
27
2.2.1.4 Financiering
De voornaamste bron van inkomsten voor de sociale huisvestingsmaatschappijen zijn de huurgelden. Deze worden berekend op basis van het inkomen van de huurders (Mallants, 2014):
Huurprijs = minimale huurprijs25 + EC < (1/55 jaarlijks inkomen + EC – correcties) < maximale
huurprijs26
Waarbij de correcties de volgende zijn (Wonen Vlaanderen, 2020a): • 19 euro daling per persoon ten laste
• 38 euro daling per gehandicapt kind ten late
• EC = Energiecorrectie (een toeslag gerekend in het geval van woningen waar een lager energieverbruik verwacht wordt dan wat als referentie voor dit soort woningen gezien wordt)
• Patrimoniumkorting afhankelijk van de staat en het type (omgekeerd evenredig met de geschatte markthuurprijs)
Andere inkomsten voor SHM’en zijn de verkoopactiviteiten van sociale koopwoningen en uitzonderlijke inkomsten door de verkoop van huurwoningen op de reguliere markt.
Met deze inkomsten moeten de bouw-, werkings- en sociale kosten van een SHM gedekt worden. Om de hoge bedragen die hiermee gepaard gaan te spreiden over een lange termijn voorziet de Vlaamse Overheid sociale huisvestingsmaatschappijen van een leningfinanciering (type FS3), infrastructuursubsidies en de gewestelijke sociale correctie. Deze worden hieronder verduidelijkt volgens een publicatie van Steunpunt Wonen (Van den Broeck & Winters, 2018).
Leningfinanciering (FS3)
De overheid stelt voor SHM’en een bepaald maximum investeringsbedrag ter beschikking dat tegen voordelige voorwaarden terug betaald moet worden over een periode van 33 jaar. De rente op de zogenaamde FS3-leningen is -1% wat wil zeggen dat de SHM’en geen rente betalen, maar slechts een deel van het kapitaal geleend van de overheid terugbetaald.27
Infrastructuursubsidies
Naast de leningsubsidies zijn er ook subsidies voor sociale infrastructuur (SSI). Infrastructuursubsidies dienen om de grond waarop SHM’en gaan bouwen, bouwrijp te maken maar ook om de publieke ruimte aan te leggen (denk maar aan wegen die niet louter de sociale woningen dienen). Gemiddeld wordt net meer als 8000 euro aan infrastructuursubsidies verleend per sociale woning.
De Gewestelijke Sociale Correctie (GSC)
De Gewestelijke Sociale Correctie wordt toegewezen wanneer een SHM op een bepaald jaar minder inkomsten als uitgaven heeft. In 2016 was deze GSC 27 euro per woning per jaar. Van den Broeck en Winters geven mee dat de GSC een vertekend beeld geeft van de tekorten in de SHM’en. Deze moeten namelijk het jaarlijks tekort eerst zelf een deel financieren met eigen middelen afkomstig van hun reserves. Vervolgens komt pas de GSC. Heugebaert vertelde in het interview dat de GSC door sommige
25 De minimale huurprijs hangt af van de waarde van de woning. Dat is bijvoorbeeld 126 euro voor de
woningen met een marktwaarde tot 285 euro.
26 Gelijk aan de marktwaarde, gebaseerd op een objectief schattingsmodel
28
boekhoudkundige principes soms niet tussenkomt28. Daarnaast bleek ook dat sinds de nieuwe regels
voor de huurprijsberekening van 1 januari 2020 bepaalde SHM’en hun GSC kwijtspeelden omdat deze hogere inkomsten kregen.
Overige
Bovenop de hierboven vermelde financieringsmiddelen worden nog tal van andere premies, subsidies en kortingen gegeven waarop niet dieper wordt ingegaan. Het gaat over een verlaagde BTW voor de bouw van sociale woningen (6% ipv 21%), de verlaging van de onroerende voorheffing, de vrijstelling van verkooprechten en rationeel energiegebruik premies (REG-premies). Tot slot zijn er nog enkele specifieke subsidies zoals eenmalige subsidies (bijvoorbeeld in het kader van proefprojecten), exploitatiesubsidies, subsidies van lokale overheden29 en Europese subsidies. Ook hier wordt niet
dieper op ingegaan.
Soms wordt er gesproken over een structurele onderfinanciering van de sociale huisvesting. In figuur 6 vallen de steeds hoger oplopende schulden van de hele sector te zien. Ze stijgen aanzienlijk sneller als de inkomsten. De VVH voorspelt rond 2021 een kantelmoment waar de schuldaflossingen hoger komen te liggen dan de inkomsten. Dat resultaat kan ervoor zorgen dat reserves aan hoge snelheid opgesoupeerd worden (figuur 7) (Vanden Bussche, 2018).
Figuur 6: Evolutie huurinkomsten versus uitstaande schuld (Vanden Bussche, 2018)
28 Dit staat uitgeschreven in het interview met Heughebaert in bijlage (M. Heughebaert, persoonlijke
communicatie, 11 juni 2020).
29 WoninGent ontving bijvoorbeeld € 1,3 miljoen euro subsidies uit het klimaatbudget van Stad Gent om het
29
Figuur 7: voorspeld kantelmoment tussen de kosten (oranje) en inkomsten (blauw) van de sociale huisvestingssector en de voorspelde daling van de liquide middelen (Vanden Bussche, 2018).
30
2.2.2
Toename van de wachtlijsten van de sociale huisvesting
In Vlaanderen bestaat ongeveer 7% van het woningbestand uit sociale huurwoningen. Dat is een aanzienlijk laag percentage vergeleken met de omliggende landen (Provincie in cijfers, 2019). In Nederland worden 32% van alle woningen verhuurd door de publieke huursector. In Frankrijk is dat 17% en in de Oostenrijkse hoofdstad Wenen wonen 6/10 inwoners in publieke huisvesting. In Vlaanderen is reeds decennia lang ingezet op eigendomsverwerving, waardoor de sociale huisvesting nooit fors uitgebreid werd. Sinds 2009 werd een streefdoel (het bindend sociaal objectief) opgelegd aan de Vlaamse steden en gemeenten door de VMSW. Steden met minder als 9% sociale woningen kregen een aantal te realiseren sociale woningen opgelegd tegen 2025 (Verstichele, 2018). De sociale huurmarkt groeit elk jaar gestaag maar het aandeel sociale woningen in Vlaanderen blijft gelijk (VMSW, 2019a). Het vooropgestelde groeipad volstaat met andere woorden niet om de stijgende woonnood te beantwoorden. Elk jaar komen er zo'n 2000 sociale huurwoningen bij. Dat is niet voldoende om het aandeel sociale woningen op de markt te doen groeien (figuur 8). Dit leidt er toe dat er in 2019 meer als 150 000 mensen op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning. Dit waren er in 2015 nog maar 117 000 (VMSW, 2019b).
Figuur 8: Aantal woningen gerealiseerd door sociale huisvestingsmaatschappijen (VMSW, 2018b)
Wanneer gekeken wordt naar deze wachtlijsten, valt niet anders te concluderen dat een stevige groei in de sociale huisvestingssector nodig is. Een goede sociale huurmarkt haalt namelijk haar slagkracht uit haar schaalgrootte. Wanneer een groter aandeel van de markt sociale huurwoningen zijn, kan dit systeem helpen om de huurprijzen op het lagere segment van de private huurmarkt te drukken. De sociale huisvesting blijft bij uitstek de beste mogelijkheid om het recht op wonen te garanderen (Verstichele, 2018). Deze uitdaging wordt bemoeilijkt door de algemeen slechte staat van het patrimonium van de sociale huisvesting en de hiermee gepaarde renovatieopdrachten. Uit het Groot Woononderzoek van 2013 bleek dat 44% van de sociale woningen van ontoereikende kwaliteit was. De helft daarvan verkeerde zelf in ernstig ontoereikende kwaliteit (Winters et al., 2015).
Met de toename van de wachtlijsten, stijgt ook de gemiddelde wachttijd voor de toewijzing van een sociale woning. Dit al 5 jaar aan een stuk (figuur 9). De wachttijden zijn gemiddeld korter voor alleenstaanden en gezinnen met 3 personen (resp. 2,9 en 3 jaar). De wachttijd loopt snel op voor grote gezinnen, met meer als 5 personen. Gezinnen met 7 personen moeten zelfs 4,5 jaar wachten op een sociale woning (Heylen, 2016).
31
