In deze thesis werd gezocht naar een scenario voor aanbodverbreding en samenwerkingsstrategieën op stedelijke schaal voor een grotere diversiteit in de sociale huisvesting. Gezien de problematieken in de sociale huisvesting en de beperkte ambities van de Vlaamse regering om hieraan structurele verbetering aan te brengen, werd gezocht naar alternatieve manieren om buiten het decretale kader van de sociale huisvesting aan capaciteitsverhoging te doen.
Vanuit een literatuurstudie en verkennend onderzoek werd het woonlandschap in Vlaanderen en het beheermodel van de sociale huisvesting grondig verkend. Daarna werd de stad Gent meer in detail bekeken met een casestudie van de sociale huisvestingsmaatschappij WoninGent. Ook het aanvullend aanbod op de sociale woningmarkt, bestaande uit verschillende initiatieven en organisaties die op alternatieve manier betaalbaar wonen proberen te bewerkstellingen, werden geanalyseerd. Op basis van de lessen uit het verkennend onderzoek werd een scenario ontwikkeld voor de sociale hoogbouwwijk Watersportbaan in Gent. Er werd geopteerd om in dit scenario te werken met een wooncoöperatie. Dit hybride woonmodel, dat schippert tussen kopen en huren, heeft verschillende voordelen die inspelen op verschillende stedelijke uitdagingen vandaag de dag. Het brengt de essentie van woningen, namelijk wonen, terug door ze gedeeltelijk uit de steeds duurder wordende speculatieve vastgoedmarkt te onttrekken en langdurig in te zetten voor betaalbaar en duurzaam wonen. In het scenario wordt een doorschuifoperatie voorgesteld waarbij WoninGent een gebouw overdraagt naar een wooncoöperatie, die het gebouw mag renoveren en inzetten voor coöperanten van de coöperatie. In ruil daarvoor krijgt de sociale huisvestingsmaatschappij een nieuw stuk grond van de Stad Gent in de Watersportbaan, waar zij een nieuwbouw op mag realiseren. Dit scenario werd ter bespreking voorgelegd aan de daarin betrokken actoren, maar ook aan enkele andere relevante stakeholders uit Gent. Dit gebeurde aan de hand van kwalitatieve interviews.
Het scenario en de interviews werden geanalyseerd op basis van een vierdelig kader: betaalbaar wonen, grondpositie en verdichting, de wooncoöperatie en tot slot de financiering. Het scenario- voorstel riep verschillende reacties op. Algemeen blijkt inzetten op wooncoöperaties iedereen een goed idee, zeker wanneer een bepaalde sociale doelstelling zoals betaalbaar wonen verankerd zijn in de statuten. Een aantal zaken werden door meerdere actoren als positief belicht, met name het principe dat de stad haar gronden inzet om beleidsdoelstellingen rond (betaalbaar) wonen te realiseren, de aanzet tot nieuwe eigendomsprincipes, het betrekken van de private sector in het realiseren van betaalbaar wonen en de herhuisvesting in situ van de sociale huurders. Meer kritische bedenkingen kwamen vooral op de verwachte input van de sociale huisvestingsmaatschappij WoninGent in het scenario. Iedereen was ervan overtuigd dat deze SHM in een financieel woelige situatie vertoeft en dat middelen onttrekken van de sociale huisvesting niet wenselijk is. Er kan besloten worden dat de capaciteit van wooncoöperaties om echt sociale woningen te voorzien (omwille van verschillende redenen) eerder beperkt is. Wooncoöperaties kunnen echter wel aandacht hebben voor extra betaalbare eenheden door een bepaald deel van hun patrimonium te verhuren aan mensen met beperkte inkomens. Deze lagere huurprijzen kunnen gecompenseerd worden door andere huurders. Maar er is wel een belangrijke rol voor wooncoöperaties weggelegd in het voorzien van betaalbaar wonen voor het lagere segment van de middenklasse aangezien wooncoöperaties een betere betaalbaarheid kunnen garanderen dan de koopmarkt en een duurzamere optie zijn dan de private huurmarkt. Wanneer een voldoende groot marktaandeel bestaat uit coöperatieve woningen, kan dit op termijn druk wegnemen van de wachtlijsten van de sociale huisvesting door betaalbare woonzekerheid te bieden aan de doelgroep die zich net boven de doelgroep van de sociale huisvesting bevindt. Dit omdat deze doelgroep bij tegenslag minder rap beroep zal moeten doen op de sociale huisvesting.
98
Dit alles bracht een aantal nieuwe inzichten mee welke leidden tot een verfijning van het scenario, zonder echter weg te gaan van het oorspronkelijke idee van een wooncoöperatie omdat deze echt wel een meerwaarde kan betekenen in de zoektocht naar een breder aanbod op de sociale huisvestingsmarkt. Het resultaat was geen wonderoplossing door het voorstellen van een tot in de details uitgewerkte coöperatie in de Watersportbaan maar eerder een vernieuwend leer- en denkproces, waarbij veel inspiratie en kennis werd opgedaan door het scenario af te toetsen mensen uit de praktijk.
Op stedelijk vlak, zeker in Gent, lijkt er op zijn minst een grote bereidwilligheid deze piste te verkennen, dat was alvast duidelijk in de interviews. Hoewel iedereen ervan overtuigd is dat er zeker nog een aantal hindernissen te nemen zijn op vlak van grondverwerving, fiscaliteit en financiering wijzen de reacties van de geïnterviewden, en de bundeling van boeiende initiatieven in Gent op een positief momentum voor een nieuwe benadering van betaalbaar en kwalitatief wonen. Hierin kan Gent een pioniersrol spelen in Vlaanderen.
Als we binnen onze huidige samenleving de wooncrisis willen aanpakken zijn nieuwe woonmodellen zoals wooncoöperaties zeker verder te onderzoeken. Vandaar dat in het manifest (zie deel 5) een oproep gedaan wordt tot samenwerken aan meer betaalbaar wonen. Dat zoiets niet enkel kan op stedelijke schaal is duidelijk, gezien het (federaal en regionaal) wettelijk kader waarin het woonbeleid zich bevindt.
Daarom is het uitkijken naar een Vlaamse call wooncoöperaties die hopelijk binnen korte termijn verspreid kan worden vanuit het beleid. In zo’n call kan gestreefd worden naar een gepaste regelluwte die wooncoöperaties toelaat om te experimenteren en voordelen te geven in ruil voor sociale doelstellingen. Ook kennis delen over, het ondersteunen en begeleiden van dit soort nieuwe stedelijke samenwerkingen zijn belangrijke stappen om de transformatie naar een inclusiever en betaalbaarder woonaanbod mogelijk te maken.
99