Bijlage 1: verhuisprocedure WoninGent
Bijlage 2: verdieping van de laatste twee stappen (verhuis en facturatie) van de verhuisprocedure van WoninGent
Bijlage 3: Interne mailing met dienst gebouwenwerking van WoninGent betreffende renovaties Jubileumlaan
Bijlage 4: Zoekkaart Honderd Huizen van de Brugse Poort
Bijlage 5: interview met Peter Vanden Abeele – Gents Stadsbouwmeester Bijlage 6: interview met Lukas Vanelderen – wooncoop
Bijlage 7: interview met Marc Heughebaert – WoninGent Bijlage 8: interview met Jan Denoo – endeavour
Bijlage 9: interview met Pieter Jacobs – sogent
Bijlage 10: interview met Bert Van den Broele – het Pandschap Bijlage 11: interview met Hilde Reynvoet – Dienst Wonen Stad Gent
110
Bijlage 1: verhuisprocedure WoninGent (Dienst Bewonerswerking WoninGent, 2019b)
WoninGent - BW Schollaert WoninGent FD + BW
FASE 1: INSCHRIJVING
FASE 2 : GAV
Gepast aanbodFASE 3: BEZICHTIGING
FASE 4:
VERHUISCONTRACT
FASE 5: VERHUIS
FASE 6: FACTURATIE
Huurders te verhuizen - met begeleiding/bewindvoerder - zonder begeleiding/bewindvoerder- huurder voorbereiden op verhuis - huurder matchen aan alternatieve woning - huurcontract aanpassen
- intredende en uittredende plaatsbeschrijving inplannen - inschatten nood aan begeleiding
‘verhuiscontract’
Gegevens huurder: naam, adres, aantal personen, korte beschrijving inboedel, bewindvoerder, … Nieuw adres huurder Einddatum oude woning, startdatum nieuwe woning
111
Bijlage 2: verdieping van de laatste twee stappen (verhuis en facturatie) van de verhuisprocedure van WoninGent (Dienst Bewonerswerking WoninGent, 2019b)
SCHOLLAERT maakt offerte aan huurder
Getekend door huurder voor akkoord
WIJKMONITOR bevestigt aan Schollaert “klaar voor verhuis”
- Naam huurder - nieuw adres huurder
- datum waarop verhuis rond moet zijn (pand waaruit hij vertrekt leeg)
Start verhuis, planning en praktische modaliteiten geregeld door SCHOLLAERT
Voorval wordt aan WoninGent gemeld Ongepland incident aan
kant huurder - huurder niet thuis
- niets ingepakt - ... Ongepland incident niet
aan kant huurder - lift kapot - geen elektriciteit in gebouw - ... SCHOLLAERT regelt Incident + extra kosten worden aangerekend aan huurder
alle kosten bovenop offerte worden gedocumenteerd
SCHOLLAERT contacteert
de wijkmonitor Extra kosten worden
aangerekend aan WoninGent
Kopie van ondertekende offerte wordt aan WoninGent bezorgd
Einde verhuis
SCHOLLAERT huurder tekent document “levering van
diensten” Kopie van ondertekende document wordt aan WoninGent bezorgd
SCHOLLAERT stelt na goedkeuring Wijkmonitor factuur op en
verzendt naar de financiële dienst (1 factuur per huurder)
FINANCIËLE DIENST
betaalt factuur zonder verdere, bijkomende voorafgaande interne goedkeuring
VERHUURDIENST, AFD. AFREKENINGEN
verrekent de aan huurder te factureren bedragen via de afrekening Kopie van ondertekende document wordt aan WoninGent bezorgd Digitale kopie van factuur wordt door financiële dienst in huurdersdossier op V-drive geplaatst
FINANCIËLE DIENST Overzicht in excel op V-drive met
betalingsinformatie facturen Schollaert
Bes pre kin g o p h et r eg el m atig e o ve rleg W IJK M ON ITO R/ SC HO LLA ER T
FA
SE
5
: V
ER
HU
IS
FA
SE
6
: F
AC
TU
RA
TI
E
Digitale handtekening van de factuur wordt door afdelingshoofd SD, teamleader SD of manager BW op de handtekening geplaatst112
Bijlage 3: Interne mailing met dienst gebouwenwerking van WoninGent betreffende renovaties Jubileumlaan (J. Vandooren, persoonlijke communicatie, 6 augustus 2020)
Van: Vandooren Jannick <Jannick.Vandooren@woningent.be>
Verzonden: woensdag 5 augustus 2020 15:11
Aan: De Wilde De Wilde <De Wilde.DeWilde@UGent.be>
CC: Van de Kerckhove Tine <Tine.VandeKerckhove@woningent.be>
Onderwerp: RE: Studies gebouwen Jubileumlaan
Beste,
Aansluiten op onderstaande vraag kunnen wij u volgende info geven.
Gezien bij renovatie de kwalteitsnormen niet kunnen gehaald worden, de financiering niet kan gehaald worden en er op beide vlakken ook nog onzekerheden bestaan, stellen we voor over te gaan tot sloop met vervangingsbouw.
Bovendien kon van de VMSW geen financiering verkregen worden voor de renovatie van dit project.
Toetsing aan C2008 (ontwerprichtlijnen vmsw)
De 7 type-appartementen werden afgetoetst aan de oppervlaktenormen:
• De leefruimten, badkamers, keukens en toiletten zijn voor alle wooneenheden ontoereikend qua oppervlakte en planfunctionaliteit.
• Bijna alle appartementen hebben te weinig bergruimte.
• De totaaloppervlakte van de appartementen volgens de FS3-tabel schommelt tussen de 79% en 86% tov de WO MAX[1]. De dienst PO streeft steeds naar 100%.
• De op plan aangeduide terrassen zijn buitenbergingen.
Collectieve delen:
• De trappen zijn niet gecompartimenteerd en de deuren draaien in de looplijn. • De kelder is niet gecompartimenteerd ten opzichte van de verdiepingen.
• De toegankelijkheid van het gebouw is niet in orde (lift is niet conform, de toegangkelijkheid voor mindervaliden gebeurt via de kelder, de inkomdeuren van de appartementen vertonen afwijkingen, …)
• Er is onvoldoende fietsenberging
Structuur van het gebouw
Uit de plannen valt af te leiden dat zowel de dragende als niet-dragende wanden opgebouwd zijn uit gewapend beton. Er werd een ingenieur stabiliteit aangesteld om de bestaande structuur en de
[1]WO MAX: de toegelaten basismaximumoppervlakte per wooneenheid volgens de richtlijnen van de VMSW.
113
flexibiliteit naar verbouwing toe te onderzoeken. Zie nota stabiliteit in bijlage. Onderstaand een korte samenvatting.
• De draagstructuur van het gebouw bestaat volledig uit beton. Deze zal grotendeels behouden moeten worden. Lokaal kunnen er wel deuropeningen gemaakt worden in de betonwanden. Indien men een volledige stabiliteitswand wil verwijderen, zal men dit op alle verdiepingen op deze locatie dienen te doen, zodat een opvangconstructie kan voorzien worden. Beperkte verbouwingen zijn mogelijk.
• Het gebouw bevat veel beton (betonwanden, ribbenvloeren, betonplaten, balken). D.m.v. het beperkt onderzoek dat in deze fase werd uitgevoerd, zien we dat verschillende van deze betonelementen in slechte staat zijn. Hierbij doen zich volgende problemen voor:
wapening zit bloot, wapening is roest, beton is slecht verdicht waardoor granulaten duidelijk zichtbaar zijn en los zitten. Bij renovatie van het gebouw zal pas na het verwijderen van alle afwerking duidelijk worden hoeveel beton dient hersteld te worden. • De verankering van de beton gevelpanelen is in zeer slechte staat : indien de panelen behouden blijven, zullen de panelen extra dienen verankerd te worden met nieuwe ankers aan de achterliggende structuur.
• De vrije hoogte in de appartementen is 2,45m, de vloeropbouw bevat slechts 4 à 5cm chape en geen akoestische isolatie.
Toegankelijkheid
Het gelijkvloers bevindt zich op 1,48 m boven het maaiveld.
• De appartementen zijn enkel toegankelijk voor rolstoelpatiënten en kinderwagens via de fietsenberging en huisvuilberging in de kelder.
• Per blok is 1 helling naar de kelder voorzien voor 3 circulatieschachten. Deze helling voldoet niet aan de toegankelijkheidsnorm.
• De deuropeningen van de appartementen zijn onvoldoende breed. • De lift voldoet niet volgens de norm toegankelijkheid.
Met vriendelijke groeten,
Jannick Vandooren / Projectmanager Bouwprojecten WoninGent / Gebouwenwerking
Brusselsesteenweg 479, 9050 Gentbrugge 09 235 98 24
www.woningent.be
114 Bijlage 4: Zoekkaart Honderd Huizen van de Brugse Poort
115
Bijlage 5: interview met Peter Vanden Abeele – Gents Stadsbouwmeester (P. Vanden Abeele, persoonlijke communicatie, 2 juni 2020)
In het interview werd eerst een korte toelichting gegeven van het scenario uit 3.1, waarna het gesprek startte:
Vanden Abeele: Mijn vraag is de volgende: wat is eigenlijk het voordeel? Er staan daar 3 gebouwen en
WoninGent moet een gebouw afstaan en in de plaats krijgt ze een nieuw stuk grond om een nieuw gebouw op te zetten en daar krijgt ze de grond van. Waarom zou ze dan niet gewoon het bestaande gebouw afbreken en op haar eigen grond iets zetten?
De Wilde: Omdat er eigenlijk een soort engagement van WoninGent wordt verwacht. We weten dat
WoninGent op deze manier op korte termijn geen extra woningen kan creëren maar op deze manier bouwen ze wel mee aan de uitbreiding van het aanbod betaalbaar wonen in Gent.
Vanden Abeele: Je begrijpt mij verkeerd. Stel ik ben WoninGent en ik breek een van de drie gebouwen
af en ik bouw er evenveel units op dezelfde plek terug. Waarom zou ik dan meestappen in een coöperatie met allerlei voorwaarden terwijl het eindresultaat volledig hetzelfde is, nl. hetzelfde aantal sociale woningen. Puur vanuit het oogpunt van WoninGent. Ik begrijp dat de stad daar misschien voordelen in kan zien omdat ze zo voorwaarden kan opleggen.
De Wilde: In principe verandert er niet zoveel voor WoninGent. Eigenlijk moeten ze in de plaats van
een oud gebouw af te breken en her op te bouwen, een nieuw gebouw plaatsen op een nog niet bebouwde locatie. Short term zit er inderdaad niet veel meerwaarde voor WoninGent alleen in, alleen dat ze een ander stuk grond krijgen om te bebouwen.
Vanden Abeele: Ze krijgen geen extra grond hé, ze moeten een stuk grond afstaan en krijgen er een
nieuw voor in de plaats. Dat is eigenlijk status quo op vlak van grondpositie. Naar grondbalans is dat neutraal.
De Wilde: Ik weet niet of het geheel neutraal is zelf. De gronden nu zijn in eigendom van WoninGent
en het nieuw stuk grond dat ze zouden krijgen zou verleend worden volgens erfpacht.
Vanden Abeele: Dan wordt het toch alleen maar nog nefaster voor de sociale
huisvestingsmaatschappij. Vandaag is dat stuk grond dat vandaag nog in handen is van WoninGent, en die grond is geld waard. Als WoninGent dat terrein verlaat en dat wordt vervangen door een private woontoren, dan is die grond wel degelijk geld waard. Wat jij dus zegt is dat WoninGent dat stuk grond, één van de drie lappen grond, aan de stad moet cadeau doen om dan op een stuk stadsgrond een gebouw met veel voorwaarden moet bouwen. Eigenlijk verlies ik twee keer als SHM. Nee, eigenlijk 3 keer. Ik verlies mijn grondwaarde van het oorspronkelijk perceel, ik krijg allerlei extra randvoorwaarden opgelegd waar ik eigenlijk geen middelen voor heb. Want de financiering voor de SHM is eigenlijk al zeer miniem. Ik weet niet waar ik al die extra middelen moet halen. Een derde verlies is dat ik de autonomie over eigen project kwijt ben, ik moet in een coöperatie stappen, in erfpacht beginnen. Waarom zou ik niet gewoon het oude gebouw afsmijten en daar nieuwe sociale woningen op plaatsen.
De Wilde: Dat is een terecht kritieke opmerking. Ik denk echter dat het kan verantwoord worden als
het nieuw stuk grond misschien toch geschonken wordt, eerder dan in erfpacht.
Vanden Abeele: Dan heb je nog maar één van de drie bedenkingen opgelost. Namelijk de grondwaarde
116
De Wilde: Oké maar voor het inbrengen van de grondwaarde van het oude gebouw, krijgen zij
aandelen in de toekomstige wooncoöperatie Daarmee hebben ze mee zeggenschap en kunnen ze sturen wat er met die coöperatie moet gebeuren. Dit zonder dat WoninGent daar nog extra tijd, moeite en geld in moet steken. Het beheer van de coöperatie zal eerder autonoom beginnen. Hun grote bijdrage is geweest dat ze die grond onder de vorm van aandelen hebben ingebracht. Hierna stopt het verhaal van WoninGent eigenlijk een beetje. Er wordt vanaf dan verwacht dat de bewoners (eventueel ism stad gent) de coöperatie zullen trekken. Dus eigenlijk na dat die grondbalans in orde is, kan WoninGent zich gewoon weer verder focussen op het bouwen van een nieuwe toren.
Vanden Abeele: Leg het nog eens uit. Als WoninGent dat stuk grond afstaat. Wat gebeurt er met dat
stuk grond? WoninGent heeft het afgestaan aan de woningcoöperatie.
De Wilde: De woningcoöperatie, wat wel iets ander zal zijn als een volledig private wooncoöperatie
(zoals wooncoop), gaat dus aandeelhouders zoals stad Gent en WoninGent binnen hun bestuur hebben. Daarmee gaat de oude toren gerenoveerd worden door de coöperatie, betaald door de coöperatie, aan de hand van leningen en waar stad Gent eventueel nog kan bijspringen,. Dit alles terwijl WoninGent hun ding mag doen op het nieuw geschonken stuk grond, binnen de normen van de VMSW, maar zonder dat ze zich eerst moeten bezighouden met het afbreken van de oude toren. Ik kan erin komen dat de meerwaarde van dit scenario niet direct zichtbaar wordt. De wooncoöperatie krijgt beschikkingsrecht over de geschonken grond, zij kunnen renoveren of afbreken en wederopbouwen naargelang wat het beste mogelijk is in het scenario van de coöperatie. Maar dit buiten het strikte kader van de VMSW, ze moeten bijgevolg niet naar de minimale volumes of op bepaalde vormen letten. Ze kunnen de renovatie doen, op hun manier, met alternatieve woonvormen, met extra programma enzovoort. Deze vrijheid wordt gegeven aan de coöperatie, maar Stad Gent en WoninGent hebben daar wel wat zeggenschap in, zodanig dat het toegevoegde programma niet louter op de coöperatie gefocust is maar ook een meerwaarde voor de buurt betekent.
Vanden Abeele: Maar waarom zou die coöperatie niet onmiddellijk gebouwd worden op het groene
vlak? Ik snap niet waarom zo’n complexe grondruil uitgevoerd moet worden. Waarom moeten deze überhaupt van plek verwisselen?
De Wilde: Ik heb het nog niet over de herhuisvesting gehad. Daaruit is mijn thesis uit ontstaan. De
herhuisvestingsproblematiek bij renovatie van patrimonium van de SHM. Met deze constructie, kan WoninGent beginnen met het optrekken van het nieuwe gebouw. Op die manier kunnen de bewoners van de te renoveren gebouwen in situ herhuisvest kunnen worden. Op dit moment is die herhuisvesting in situ meestal niet mogelijk waardoor er druk op het systeem van WoninGent komt. Nieuwbouwen worden vaak reeds gedeeltelijk gevuld met herhuisvestingen ten gevolge van renovaties. Hierdoor wordt de wachtlijst niet weggewerkt (cfr. Deel 1 analyse, nvdr.). Door de herhuisvesting op dezelfde site te doen, kunnen andere nieuwbouwen elders in de stad meer nieuwe sociale huurders huisvesten.
Vanden Abeele: Oke, je hebt 4 stukken grond. Stel, we doen uw coöperatie niet. We geven het
bouwrecht (groene zone op figuur) rechtstreeks aan WoninGent. Dan kunnen zij op de groene zone eerst een nieuw gebouw plaatsen om vervolgens ook een gefragmenteerde herhuisvesting door te voeren in situ. De bewoners van één van de oude torens, kunnen verhuisd worden naar de nieuwe blok, om vervolgens de lege toren te renoveren, en zo voort tot alle 3 de torens gerenoveerd zijn én er een extra blok is en dus 25% extra units in die buurt. Waarom heb ik die coöperatie dan nodig? Waarom doet WoninGent dat niet gewoon zelf met opstalrecht?
De Wilde: Omdat het huidige systeem van sociale huisvesting en zeker in het geval van WoninGent
117
andere SHM’s), zo bleek uit mijn analyse, ervoor zorgt dat bepaalde nieuwbouwen voor WoninGent zelfs verlieslatend zijn. Meer inzetten op dit systeem dat op verschillende manieren moeilijkheden ervaart leek mij dus niet opportuun. Daarom pleit ik voor wooncoöperaties aangezien dit een ander soort actor is die op een structurele manier meer betaalbaar wonen kan voorzien. De bedoeling van de case is dan ook, om te tonen dat naast sociale huisvesting ook breder ingezet kan worden op wooncoöperaties omdat die betaalbaar wonen op een meer zelfstandige manier mogelijk maakt. Als WoninGent gewoon een nieuwbouw plaatst, dan bestaat de kans dat zij binnen de huidige financiële situatie moeilijkheden zullen ondervinden. Het opzet is dus een zoektocht naar een alternatief (zonder daarmee het huidig systeem van sociale huisvesting te willen vervangen) financieringsmodel voor betaalbaar wonen.
Vanden Abeele: Ja maar dan komen de twee andere rode blokken nooit in beeld? Je kan het systeem
maar één keer toepassen.
De Wilde: Dat brengt ons bij een andere vraag. Is het zo dat dit scenario maar één keer kan toegepast
worden? Kan die niet op verschillende locaties in de Watersportbaan gebeuren? Hoe denk jij over een verdichting in de Watersportbaan? De Watersportbaan heeft namelijk een V/T van 0.8 en een dichtheid van 3600 inw/km², vergeleken met andere delen dichter bij het centrum van de stad, is dat eigenlijk maar bijna de helft. Vergeleken met een soortgelijke wijk in Italië, bestudeerd door Fien Bourgeois in haar thesis, is dit eigenlijk een vrij dunbevolkte modernistische hoogbouwwijk. Kan de buurt met dit soort typologie niet nog enkele van dit soort constructies aan als dit gepaard gaat met meer programma, en dus m.a.w. aan een kwalitatieve verdichting van woningen en functies.
Vanden Abeele: Dan komen we op een ander punt. Dat wil zeggen dat je eigenlijk een soort ruimtelijk
masterplan zou moeten hebben waarin dat wel alle grondposities eens zouden kunnen beginnen schuiven. Dan is het idee van een simpele ruil niet altijd zo evident. Het zou kunnen zijn dat de plaats waar vandaag een gebouw staat niet meer dezelfde plaats is waar er in de toekomst een gebouw zou moeten staan. Eén op één gronden beginnen ruilen of beschikbaar stellen is dan niet zo logisch binnen het bredere verhaal van verdichting van de wijk. Bij zo’n model ga je toch moeten komen tot een soort grondbank, waarin alle huisvestingsmaatschappijen mee in de grondbank gaan steken. Dat is eigenlijk het model van Nieuw Gent, met als verschil dat daar slechts twee eigenaars zijn (nl. de stad en WoninGent). Aan de Watersportbaan heb je 4 huisvestingsmaatschappijen.
De Wilde: Dit vind ik best een interessante opmerking omdat ik ook in mijn scenario een beschrijving
aangeef dat dit scenario niet het enige is. Het staat niet op zich. Het is een soort voorbeeld van wat een meer gebiedsbrede aanpak kan zijn. Het betrekken van de andere huisvestingsmaatschappijen d.m.v. een grondbank is dan inderdaad wenselijk. Ik weet bijgevolg niet of ik dan zo specifiek moet focussen op de specifieke case aan de Jubileumlaan.
Vanden Abeele: Als je zelf zegt dat er een hogere dichtheid nodig is. Dat wil zeggen dat je een soort
totaal herontwerp van de kop van de watersportbaan moet doorvoeren met een herschikking van alle woningen. Als je in deze herschikking de stedenbouwkundige structuur wijzigt, dan ga je automatisch ook de eigendomsstructuur gaan wijzigen.
De Wilde: Voorlopig zijn al de footprints van de gebouwen in eigendom van de respectievelijke SHM’en
en de omliggende grond is in eigendom van de stad.
Vanden Abeele: Het zou dan toch raar zijn dat de coöperatie alleen kan bouwen op de oorspronkelijke
118
De Wilde: Dus als de stad achter het principe staat zouden zij ook moeten toestaan dat wordt
afgeweken van de originele footprints.
Vanden Abeele: Inderdaad, dat is het idee achter een verdere stedenbouwkundige verdichting. De Wilde: Dus zoals ik het nu voorstel, is het scenario voor jou net te case specifiek voor het grotere
idee dat erachter zit.
Vanden Abeele: Dat denk ik wel ja. Ik denk dat als het louter over één gebouw gaat, dan stoppen de
voordelen van uw coöperatie al vrij snel toch.
De Wilde: Ik denk dat we soms een beetje naast elkaar aan het praten zijn.
Vanden Abeele: Waarom moet het een coöperatie zijn en waarom geen private ontwikkelaar?
De Wilde: Ik heb de schaalvoordelen en de benadrukking op collectief beheer benadrukt. Wat
interessant is bij de wooncoöperaties is dat zij niet gericht zijn op meerwaarde creatie maar dat zij voornamelijk (betaalbaar) wonen willen creëren. Op termijn kunnen zij panden afbetalen en dan uitkijken voor een nieuwe aankoop. Zij werken met collectieve renovaties. Zij hebben een schaalvoordeel. Ik denk dat een schaalvoordeel al kan spelen wanneer een toren van 200 appartementen wordt gebouwd. Dat is al van een andere schaal als andere kleine coöperaties die met minder patrimonium beginnen. Toen ik studies las over de wooncoöperaties, bleek toch dat deze een structureel antwoord kunnen bieden op bepaalde problematieken in de woonmarkt.