BESLUIT
Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37 van de Mededingingswet.
Nummer 3496 /
Betreft zaak: Patrimonium - Rochdale
I. MELDING
1. Op 18 april 2003 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Woningstichting Patrimonium en Bouwvereniging Rochdale voornemens zijn te fuseren, in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 85 van 5 mei 2003. Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht.
II. PARTIJEN
2. Woningstichting Patrimonium (hierna: Patrimonium) is een stichting naar Nederlands recht. Zij is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet en is actief op het gebied van de sociale huisvesting. Patrimonium is ten behoeve van haar activiteiten op het gebied van sociale huisvesting ook actief op het gebied van projectontwikkeling. Patrimonium heeft, via Woningstichting Nieuw Amsterdam (hierna: Nieuw Amsterdam),1 het beheer over de
woningvoorraad van Nieuw Amsterdam. Tevens voert Patrimonium het onderhoud van deze woningvoorraad uit.
1 Op 1 december 1997 hebben Patrimonium en Nieuw Amsterdam zowel een samenwerkingsovereenkomst als een
3. Bouwvereniging Rochdale (hierna: Rochdale) is een vereniging naar Nederlands recht.2 Rochdale is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet en is actief op het gebied van de sociale huisvesting.
III. DE GEMELDE OPERATIE
5. De gemelde operatie betreft een juridische fusie in de zin van art. 2:309 van het Burgerlijk Wetboek. In het kader van de fusie zal Rochdale de verkrijgende en Patrimonium de verdwijnende rechtspersoon zijn. Partijen hebben hieromtrent het ‘voorgenomen besluit tot fusie tussen
Woningstichting Patrimonium en Bouwvereniging “ Rochdale” van 16 april 2003’ overgelegd.
IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT
6. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 5, omschreven transactie leidt er toe dat Patrimonium en Rochdale fuseren.
7. Betrokken ondernemingen zijn Patrimonium en Rochdale.
8. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt.
V. BEOORDELING
A. RELEVANTE MARKTEN
Rel evan t e pr oduct mar kt (en )
Projectontwikkeling
9. Patrimonium is actief op het gebied van projectontwikkeling. De
projectontwikkelingsactiviteiten van Patrimonium hebben voornamelijk betrekking op het renoveren van bestaande verhuureenheden die vervolgens weer worden verhuurd. Daarnaast bouwt Patrimonium nieuwe verhuureenheden die zij vervolgens ten eigen bate exploiteert. De door Patrimonium uitgevoerde projectontwikkelingsactiviteiten worden uitsluitend ten behoeve van de door henzelf aangeboden sociale huisvesting gerealiseerd.
2 Voorafgaand aan de voorgenomen concentratie zal de rechtsvorm van Rochdale worden gewijzigd in een stichting naar
10. Aangezien Patrimonium slechts captive (voor eigen doeleinden) actief is op het gebied van projectontwikkeling en aldus niet actief is op de markt voor projectontwikkeling zullen in het navolgende de projectontwikkelingsactiviteiten buiten beschouwing worden gelaten.
Sociale huisvesting Opvattingen partijen
11. Onder verwijzing naar het besluit in zaak 3024/ Patrimonium - AWV - Rochdale3 zijn
partijen van mening dat het in het onderhavige geval niet noodzakelijk is de markt voor sociale huisvesting nader te definiëren naar woningtype en gebouwen met een andere bestemming dan wonen.
Beoordeling
12. Partijen zijn uitsluitend actief op het gebied van sociale huisvesting. In eerdere besluiten4 is uitgegaan van een afzonderlijke markt voor sociale huisvesting. Gezien de vergaande regulering werd aannemelijk geacht dat sociale huisvesting in karakter verschilt van andere vormen van huisvesting. In het onderhavige geval kan in het midden worden gelaten of er een afzonderlijke markt is voor sociale huisvesting of dat sprake is van een bredere markt voor het aanbieden van huurwoningen, waartoe ook particuliere aanbieders van huurwoningen moeten worden gerekend (mogelijke markt voor het aanbieden van huurwoningen), aangezien de uiteindelijke beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punt 27).
13. In eerdere besluiten is aangegeven dat mogelijk een nadere onderverdeling is te maken naar woningtype en gebouwen met een andere bestemming dan wonen.5 Mogelijk kan een onderscheid worden gemaakt tussen:
(i) eengezinswoningen tot en met vier kamers; (ii) eengezinswoningen groter dan vier kamers;
3 Besluit van 26 augustus 2002. De bij dat besluit door de d-g NMa goedgekeurde fusie tussen partijen en de Algemene
Woningbouw Vereniging is niet voltooid. Het nieuwe voornemen van partijen om de fusie zonder de Algemene Woningbouw Vereniging te voltooien en daarmee een andere concentratie tot stand te brengen dan waarvoor bij het laatst bedoelde besluit goedkeuring is verleend, is nu ter goedkeuring voorgelegd aan de d-g NMa.
4 Zie bijvoorbeeld het besluit van 25 mei 2000 in zaak 1894/ Estrade Wonen – Woongoed Rotterdam – Vestia, punt 11; het
besluit van 2 augustus 2000 in zaak 1987/ Portaal Woonstichting – Portaal Woonstichting Leiden, punt 9 en het besluit van 22 januari 2001 in zaak 2279/ Stichting Vestia Estrade – Woningstichting Naaldwijk, punt 9.
5 Zie het besluit van 1 april 1999 in zaak 1264/ Woningstichting ’s-Gravenhage – Woningstichting VZOS, 11 en besluit van 1
(iii) meergezinswoningen (portiek-, galerij- en terrasflats) met lift; (iv) meergezinswoningen (portiek-, galerij- en terrasflats) zonder lift; (v) overig woningbezit;
(vi) bedrijfspanden/ winkels; (vii) garages;
(viii) verzorgingstehuiscapaciteit; (ix) overigen.
14. In het onderhavige geval kan in het midden worden gelaten of moet worden uitgegaan van één markt voor sociale huisvesting, dan wel van verschillende markten voor sociale
huisvesting in de onderscheiden typen verhuureenheden, aangezien de uiteindelijke beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 18 tot en met 28). Partijen zijn niet actief op het gebied van verzorgingstehuiscapaciteit en de activiteiten van partijen overlappen niet op het gebied van overig woningbezit. Derhalve zal in het navolgende niet nader afzonderlijk worden ingegaan op deze activiteiten.
Rel evan t e geogr af isch e mar kt (en )
Opvattingen partijen
15. Patrimonium en Rochdale hebben toestemming om actief te zijn op het gebied van sociale huisvesting in de regio Amsterdam6. Daarnaast heeft Patrimonium toestemming om op dit gebied in de gemeente Heemskerk actief te zijn. Patrimonium is in de regio Amsterdam actief in de gemeenten Amsterdam, Almere, Diemen, Landsmeer, Purmerend en Zaanstad en buiten deze regio in de gemeente Heemskerk. Rochdale is uitsluitend actief in de gemeente Amsterdam. 16. Partijen zijn van mening dat vanuit het oogpunt van de potentiële huurders de
substitueerbaarheid van verschillende regio’s op dit moment beperkt is door het bindingsvereiste dat gemeenten hanteren. Om in aanmerking te komen voor een woning in een bepaalde regio dient de potentiële koper/ huurder een economische of een maatschappelijke binding met deze regio te hebben. Daarnaast wijzen partijen op het feit dat alle woningcorporaties in de regio de organisatie WoningNet hebben opgericht. Zij publiceert het woningaanbod van woningcorporaties
6 Deze regio omvat de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam,
in de regio en regelt de inschrijving van woningzoekenden en de verdeling van huurwoningen. Op basis van deze gegevens gaan partijen er vanuit dat de relevante geografische markt regionaal is.
Beoordeling
17. Partijen zijn beide actief in de gemeente Amsterdam, terwijl van hen alleen Patrimonium buiten de gemeente Amsterdam actief is. Hieruit volgt dat de activiteiten van partijen uitsluitend in de gemeente Amsterdam overlappen. Derhalve is aannemelijk dat de gevolgen van deze voorgenomen concentratie zich met name in de gemeente Amsterdam zouden kunnen
manifesteren. Hoe het ook zij, in het onderhavige geval kan, evenals in voorgaande besluiten7, in het midden worden gelaten of sprake is van (een) lokale, regionale dan wel (een) nationale markt(en) voor sociale huisvesting, aangezien de uiteindelijke materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punten 18 tot en met 28).
B. GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE
Sociale huisvesting
18. Indien wordt uitgegaan van lokale markten voor sociale huisvesting overlappen de activiteiten van Patrimonium en Rochdale elkaar in de gemeente Amsterdam. Partijen hebben in de gemeente Amsterdam op de markt voor sociale huisvesting een gezamenlijk marktaandeel van circa [10-20]% gemeten naar aantal verhuureenheden en een gezamenlijk marktaandeel van circa [10-20]% naar waarde van de verhuurde eenheden, aldus partijen. In de gemeente Amsterdam zijn minstens 9 concurrerende woningcorporaties actief.
19. Op de markt voor sociale huisvesting in de regio Amsterdam beschikken Patrimonium en Rochdale, volgens eigen opgave, over een gezamenlijk marktaandeel van circa [10-20]% gemeten naar aantal verhuureenheden en een gezamenlijk marktaandeel van circa [10-20]% naar waarde van de verhuurde eenheden. Naast de 9 concurrerende woningcorporaties uit de gemeente Amsterdam zijn in deze regio meer dan 10 andere concurrerende woningcorporaties actief. 20. Aangezien van partijen uitsluitend Patrimonium actief is buiten de regio Amsterdam, te weten in de gemeente Heemskerk, is het aannemelijk dat het gezamenlijk marktaandeel van Patrimonium en Rochdale afneemt naarmate de markt in geografisch opzicht ruimer zou worden afgebakend.
Sociale huisvesting, mogelijk onderscheiden naar type verhuureenheid
7 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 2279/ Stichting Vestia Estrade – Woonstichting Naaldwijk, reeds aangehaald en het
21. Indien wordt uitgegaan van een markt voor sociale huisvesting per type verhuureenheid (zie punt 13) in de gemeente Amsterdam, dan is het gezamenlijke marktaandeel van partijen voor wat betreft de woningcategorieën maximaal circa [10-20]%.8 Dit geldt echter niet voor de
mogelijke (deel)markt voor meergezinswoningen met lift, aangezien partijen aangeven dat het gezamenlijke marktaandeel op deze (deel)markt gemeten naar aantal verhuurde eenheden circa [30-40]%9 bedraagt en gemeten naar waarde van de verhuurde eenheden circa [30-40]%10. Dit hoge marktaandeel wordt voor een groot deel veroorzaakt door de activiteiten van Nieuw Amsterdam, die uitsluitend actief is in de Bijlmer en waarvan circa 90% van de activiteiten betrekking heeft op deze mogelijke (deel)markt.
22. De gehele woningvoorraad van Nieuw Amsterdam is thans op basis van een
overeenkomst met de gemeente Amsterdam11 betrokken bij een saneringsoperatie, waarbij circa de helft van de door haar aangeboden woningen wordt gesloopt en circa 40% wordt gerenoveerd. Ook wordt een groot aantal nieuwe woningen gebouwd. Voorts geven partijen aan dat een deel van het woningaanbod van Nieuw Amsterdam verkocht zal worden. Ten gevolge van deze ontwikkelingen zal het gezamenlijke marktaandeel van partijen, volgens eigen opgaaf, op deze mogelijke (deel)markt afnemen tot minder dan 20%.
23. Partijen geven aan niet te beschikken over cijfers met betrekking tot de mogelijk te onderscheiden (deel)markten voor bedrijfspanden/ winkels, garages en overigen in de gemeente Amsterdam. In het kader van het onderzoek in zaak 3024/ Patrimonium - AWV - Rochdale12 heeft de
Nederlandse Mededingingsautoriteit eerder verschillende concurrenten benaderd met vragen betreffende de eigen activiteiten van deze concurrenten. Op basis van de daarbij verkregen gegevens en de huidige gegevens van partijen kan worden geconcludeerd dat het aannemelijk is dat het gezamenlijke marktaandeel van partijen op ieder van deze mogelijke (deel)markten niet hoger is dan circa 30%, waarbij wordt opgemerkt dat het aannemelijk is dat het gezamenlijke marktaandeel van partijen op de in deze alinea onderscheiden (deel)markten (ruim) lager is. 24. Indien wordt uitgegaan van een mogelijk te onderscheiden markt voor sociale huisvesting per type verhuureenheid die in geografisch opzicht de regio Amsterdam omvat, dan is het
gezamenlijke marktaandeel van partijen voor wat betreft de verschillende woningcategorieën
8 Dit geldt zowel gemeten in aantal verhuureenheden als in waarde van de verhuurde eenheden.
9 Dit percentage is als volgt opgebouwd: Patrimonium circa [30-40]% (waarvan Nieuw Amsterdam circa [30-40]%) en
Rochdale circa [0-10]%.
10 Dit percentage is als volgt opgebouwd: Patrimonium circa [30-40]% (waarvan Nieuw Amsterdam circa [30-40]%) en
Rochdale circa [0-10]%.
11 ‘Overeenkomst tot steunverlening 1995’ tussen de Gemeente Amsterdam, Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
en de Woningcorporatie Nieuw Amsterdam van 10 november 1995.
maximaal circa [10-20]%.13 Dit geldt echter niet voor de mogelijke (deel)markt voor
meergezinswoningen met lift (circa [20-30]% gemeten naar aantal verhuureenheden en circa [30-40]% gemeten naar waarde van de verhuurde eenheden). Ten gevolge van de saneringsoperatie bij Nieuw Amsterdam zal het gezamenlijke marktaandeel van partijen op de mogelijke
(deel)markt voor meergezinswoningen met lift in de regio Amsterdam naar verwachting afnemen (zie ook punt 22).
25. Partijen geven aan niet te beschikken over cijfers met betrekking tot de mogelijk te onderscheiden (deel)markten voor bedrijfspanden/ winkels, garages en overigen in de regio Amsterdam. Van partijen is uitsluitend Patrimonium buiten Amsterdam actief. Voorts blijkt uit door partijen overgelegde gegevens dat de activiteiten van Patrimonium op deze markten in Amsterdam groter zijn dan haar activiteiten daarbuiten, zodat niet aannemelijk is dat bij deze ruimere regionale afbakening van de (deel)markten het gezamenlijke marktaandeel van partijen hoger is dan in de gemeente Amsterdam.
26. Aangezien van de partijen uitsluitend Patrimonium actief is buiten de regio Amsterdam, te weten in de gemeente Heemskerk, is het aannemelijk dat de gezamenlijke marktaandelen van Patrimonium en Rochdale per type verhuureenheid afnemen naarmate de markt in geografisch opzicht ruimer zou worden afgebakend.
27. Gezien het feit dat partijen niet actief zijn als aanbieders van huurwoningen buiten het segment van de sociale huisvesting om, zal, indien wordt uitgegaan van een ruimere markt dan die van sociale huisvesting, uitsluitend de marktomvang en het aantal concurrenten toenemen, terwijl er geen activiteiten van partijen worden toegevoegd op de ruimere markt. De positie van partijen op de mogelijke markt(en) voor het aanbieden van huurwoningen zal derhalve beperkter zijn dan op de mogelijke (deel)markt(en) voor sociale huisvesting.
Conclusie
28. Gezien de gezamenlijke marktaandelen van partijen, het aantal concurrerende woningcorporaties en de saneringsoperatie bij Nieuw Amsterdam, wordt geconcludeerd dat er geen reden is om aan te nemen dat als gevolg van onderhavige concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd.
VI. CONCLUSIE
29. Na onderzoek van deze melding is de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de
werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd.
30. Gelet op het bovenstaande deelt de directeur-generaal van de Nederlandse
Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is vereist.
Datum: 13 juni 2003
De directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, voor deze:
w.g. Mr. J. Schönau
Directeur Concentratiecontrole
Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na de dag van bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd beroepsschrift indienen bij de
