Besluit
BESLUIT VAN DE DEPUTATIE VAN DE PROVINCIE ANTWERPEN Zitting van 23 december 2021
DOSSIERGEGEVENS
Referentie omgevingsloket: 2021035587 Referentie provincie: OMBER-2021-0898
Er werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend voor het bouwen van 8 appartementen met ondergrondse parkeergarage en een bijgebouw, het aanleggen van verhardingen en parkeerplaatsen met afwijking van de verkavelingsvoorschriften na het slopen van een woning en garage, op een terrein gelegen te Lodewijk De Konincklaan 314, 2320 Hoogstraten, met kadastrale omschrijving afdeling 1, sectie F, nrs. 152 F 4, 152 G 4 door:
TAS Development, Venhoefweg 3E, 2322 Minderhout.
Het college van burgemeester en schepenen van Hoogstraten heeft op 19 augustus 2021 een weigering afgeleverd.
Tegen dat besluit werd een beroep ingediend bij de deputatie van de provincie Antwerpen:
op 9 september 2021 door aanvrager(s), vertegenwoordigd in de beroepsprocedure door Jimmy Oomen (architect), Koningin Fabiolalaan 14, 2990 Loenhout.
Het beroep werd ontvankelijk en volledig verklaard op 23 september 2021.
Het beroep moet worden behandeld volgens de gewone procedure zonder POVC.
OMSCHRIJVING VAN DE VERGUNNINGSAANVRAAG
VERGUNNINGSAANVRAAG ZOALS INITIEEL INGEDIEND OP 12 MEI 2021
De vergunningsaanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
Omschrijving van de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het bouwen van 8 appartementen met een ondergrondse parkeergarage en een bijgebouw en het aanleggen van verhardingen en parkeerplaatsen, na het slopen van de bestaande woning en garage.
De meergezinswoning wordt ingeplant op min. 8m uit de ontworpen rooilijn van het Agentschap Wegen en Verkeer en op de dezelfde voorgevelbouwlijn als de rechter aanpalende woning. De afstand tot de beide zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt 3m. De bouwdiepte bedraagt 15m op het gelijkvloers en de eerste verdieping en 9m in de daklaag.
DIENST OMGEVINGSBEROEPEN
Departement Ruimte, Erfgoed en Mobiliteit Koningin Elisabethlei 22, 2018 Antwerpen 03 240 57 33
omgevingsberoepen@provincieantwerpen.be
De kroonlijsthoogte bedraagt respectievelijk 7m en 8,22m en de nokhoogte is 11,5m.
Op het gelijkvloers worden 1 eenslaapkamerappartement en 2 tweeslaapkamerappartementen voorzien, op de eerste verdieping 3 tweekamerappartementen en in de daklaag 1 eenslaapkamerappartement en 1 tweeslaapkamerappartement.
Onder het gebouw wordt een ondergrondse parking voorzien (bouwdiepte 22,3m) met 9 parkeerplaatsen, waarvan 1 aangepaste, 8 private bergingen en twee tellerlokalen.
Aansluitend aan de oprit naar de ondergrondse parking worden 3 parkeerplaatsen in de openlucht voorzien in de voortuinstrook.
In de achtertuinzone wordt een bijgebouw ingeplant op de achterste en rechter perceelsgrens. Het gebouw heeft een breedte van 5,7m en een diepte van 6,16m. De kroonlijsthoogte bedraagt 3m. In het gebouw is plaats voorzien voor het stallen van 16 fietsen.
Daarnaast wordt er voorzien in een gratis grondafstand aan de voorzijde van het perceel.
De oppervlakte van dit stuk grond bedraagt 191,80m².
Aangevraagde duur en fasering
De vergunningsaanvraag werd gedaan geheel voor onbepaalde duur.
Er werd geen fasering aangevraagd.
WIJZIGING VAN DE VERGUNNINGSAANVRAAG IN BEROEP
Na de hoorzitting diende aanvrager een wijziging van zijn aanvraag in als volgt:
aangepaste plannen met gewijzigde inplanting bijgebouw en wijzigingen aan dit bijgebouw
GEKENDE HISTORIEK
RELEVANTE VERGUNNINGEN/AANVRAGEN
03.07.1962: verkavelingsvergunning voor een nieuwe verkaveling
27.05.1964: stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een woonhuis
BESTREDEN BESLISSING VAN HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN SCHEPENEN
Het college van burgemeester en schepenen heeft de omgevingsvergunning geweigerd.
De motivering luidt (samengevat) als volgt:
aanvraag niet in overeenstemming met gemeentelijke stedenbouwkundige verordening:
art. 3: ontwerp aanvraag houdt geen rekening met omgevingskenmerken gebouw niet inpasbaar in omgeving wat bouwvrije afstanden, volume, footprint, uitzicht en aanwezig groen betreft
art. 29: vrije hoogte boven pp 9 t/m 12 slechts 1,92m i.p.v. 2,2m + lengte aangepaste pp 5m i.p.v. 6m
art. 8: onderlinge afstand tussen 1e en 2de en 2de en 3de dakkapel in voorgevel maar resp. 1,58m en 1,24m
voldaan aan hemelwaterverordening
project MER-screeningsnota toegevoegd geen nieuwe of bijkomende gegeven over aanzienlijke milieueffectrapport
functioneel past gevraagde meergezinswoning in omgeving nog meergezinswoningen aanwezig
aanvaardbare mobiliteitsimpact oprit behouden, zo ver mogelijk van kruispunt, geen abnormale hinder voor verkeer verwacht
schaal overtreft schaal die gebruikelijk is in omgeving referentiebeeld bestaat enerzijds uit woningen van gelijkvloerse bouwlaag en schuin dak en anderzijds uit twee bouwlagen onder schuin dak, kroonlijsthoogtes variëren tussen 3,5m en 7m
kroonlijsthoogte van 8,22m komt in straatbeeld niet voor
geeft hoek gebouw, gecombineerd met aansluitende erker/dakkapel met kroonlijsthoogte van 9,1m, uitzicht van 3 bouwlagen niet voorkomend in Lodewijk De Konincklaan en Sint-Lenaartseweg
onaanvaardbare invloed op ruimtegebruik en bouwdichtheid huidige gebouw houdt overal 3m afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen, impliceert aan linkerzijde zeer onregelmatige vorm
in oorspronkelijke verkavelingsvoorschriften werd bouwvrije zijtuinstrook van 4m opgelegd
in onmiddellijke omgeving consequent grotere afstand aangehouden
uitzicht onmiddellijke omgeving bepaald door vrijstaande villa’s op ruime percelen waarbij zijtuinstroken ook vaak door grote breedte groen ingekleed zijn
strook 3m naast gebouw te smal om even groen ingekleed te worden als omgeving versterkt door putten die in ondergrond zijtuinstrook dienen gelegd te worden
in achtertuin eveneens weinig ruimte om volwaardig opgaand groen te voorzien deel tuin onderkelderd door parkeergarage
minimale zijtuinstrook van 4 à 6m aan te houden
gebouw heeft uitzicht dat niet in overeenstemming is met omgeving
eigenheid Lodewijk De Konincklaan als ‘toegangspoort tot Hoogstraten met villabouw op ruime percelen’ gaat in ontwerp compleet verloren
bestaande villa vervangen door ‘jumbopastorie’ klassieke pastoriestijl uitgerokken tot max. toegelaten afmetingen, zonder rekening te houden met verschaalbaarheid ontwerp of impact op omgeving
meergezinswoning moet inpasbaar zijn langs straat met specifiek beeld, maar moet schaal ervan ook respecteren
zonder aanleveren van groen- of tuinplan bij aanvraag kan er geen correcte inschatting gemaakt worden van groen karakter
in Lodewijk De Konincklaan meerdere panden aanwezig welke op Inventaris Onroerend Erfgoed staan spreekt voor zich dat op dergelijke locatie streng wordt toegezien op kwalitatief ontwerp van nieuwe constructies opdat deze erfgoedwaarden bestaande gebouwen niet schaden
door geen rekening te houden met in omgeving gangbare afstanden, schaal, ruimtegebruik en uitzicht schaadt aanvraag erfgoedkenmerken Lodewijk De Konincklaan als geheel
bodemreliëf wordt niet gewijzigd
appartementen vertonen niet allemaal voldoende woonkwaliteit:
door ondoordacht max. bebouwen van beschikbare breedte van onregelmatig perceel heeft app. 1 een driehoekige badkamer en appartementen 4 en 7 een driehoekige berging
hoek waaronder deze ruimtes afgeschuind worden is zo scherp dat er kan betwijfeld worden of er in deze kamers wel een nuttig, kwaliteitsvol gebruik mogelijk is
badkamer app. 1 verder alleen toegankelijk via een van twee slaapkamers + lichtinval via kamerhoog raam gericht op voorliggende gewestweg
app. 3 en 6 beschikken over badkamer van amper 3m²
niet altijd doordachte indeling van appartementen in algemeen en deze in linkerhoek gebouw in bijzonder, doet concluderen dat men beter ontwerp voorziet met paar wooneenheden minder waarbij schuine punt links niet bebouwd wordt
ARGUMENTATIE MET BETREKKING TOT HET BEROEP BEROEPER
Het beroepschrift luidt (samengevat) als volgt:
alle adviezen (voorwaardelijk) gunstig
in bijlage fotoreeks toegevoegd van omgeving
wensen kelder de verdiepen om vrije hoogte van 2,2m te bekomen (30cm verlaging) aangepaste pp momenteel slechts 5m ingetekend maar ruimte laat toe om afmetingen aan te passen naar 6m
voorkeur gaat uit om dakkapellen te behouden, maar bereid dakkapellen te vervangen door dakvlakvensters zodat deze voldoen aan verordening
vervangen van dakkapellen door retro dakvlakvensters zal naar lichtinval of ruimtegebruik geen invloed hebben
kroonlijsthoogtes variëren inderdaad tussen 3,5m en 7m huidige ontwerp getekend met kroonlijsthoogte 7m
aan linkerzijde gedeelte hoger omwille van terugspringend gedeelte van gevel dak valt nog volledig binnen gabarit
gelijkaardige situatie op slechts 72m van bouwproject terug te vinden betreft appartement waar ook dak aan linkerzijde inspringt en waar goot ook hoger hangt omwille van insprong
omgeving helemaal niet gekenmerkt door vrijstaande eengezinswoningen op ruime percelen deze vormen hier uitzondering + gebouwd ten tijde dat verkavelingsvoorschriften nog van toepassing waren
woning nr. 314 op slechts 1,3m van perceelsgrens ingeplant, woning nr. 312 op slechts 1,8m en woning nr. 310 op ca. 3,5m
heel veel woningen aanwezig waarvan afstand tot perceelsgrens slechts 3m of minder bedraagt
zelfs woning aanwezig welke als halfopen bebouwing werd voorzien terwijl aanpalende woning vrijstaande woning betreft
aan linkerzijde toegang tot veilinghallen achter perceel, toegang gekenmerkt door straat met groenstrook meer dan 3m afstand tot deze perceelsgrens dan ook niet veel nut, voldoende vrij uitzicht en voldoende groen zoen naast gebouw aanwezig eigenheid Lodewijk De Konincklaan lijkt helemaal niet te voldoen aan beschrijving villabouw op ruime percelen enkele villa’s aanwezig maar niet typerend voor totale straatbeeld
aantal percelen verder is appartement gebouwd en verder in straat nog meer appartementen terug te vinden
zeer volumineus appartement in omgeving aanwezig, met max. aan volume
grootte, uitzicht, inplanting en voorkomen via mail besproken met dienst ruimtelijke ordening
ook gevraagd om grondafstand te doen en gebouw te plaatsen in lijn van andere woningen in Lodewijk De Konincklaan aanpassingen werden voorzien
door het naar achter plaatsen van gebouw creëren we mooiere aansluiting met overige bebouwing en een veiligere situatie in straatbeeld gebouw is hierdoor kleiner geworden
alles in overleg met dienst ruimtelijke ordening en positief geëvalueerd
op inplantingsplan zeer duidelijk te zien dat er veel ruimte is voor aanplanting van groen op perceel visualisaties geven ook weer welke richting we uitwillen op gebied van aanplanting groen
verharding beperkt tot noodzakelijke
rekening gehouden met wens dienst ruimtelijke ordening om toegang tot kelder te voorzien via autolift en niet via inrit in achtertuin
slechts één woning in onmiddellijke omgeving welke op Inventaris voorkomt gaat om kleinschalig café
overige gebouwen op Inventaris niet in buurt van bouwproject gelegen
snappen dat er streng toegezien wordt op behoud van woningen met bepaalde erfgoedwaarde er mag gerefereerd worden naar deze woningen, indien deze kenmerkend zouden zijn voor straatbeeld
bouwplaats is niet locatie die aansluit aan woningen op erfgoedlijst
naast één van de woningen op Inventaris werd een gigantisch appartement voorzien niet echt uniformiteit aanwezig in straatbeeld
verwijzen naar straatbeeld is correct, indien straatbeeld dit ook toelaat in dit straatbeeld is ontwerp van meergezinswoning één van de weinige gebouwen dat voldoet aan regelgeving opgelegd door gemeente
‘driehoekige’ kamers lijken ons nog steeds ruim genoeg eerder spreken van kamer met schuine wand
of kamer rechthoekig is of voorzien van schuine zijde niet direct een probleem, zolang kamer maar deftig gebruikt kan worden voor functie die eraan gegeven is
elke badkamer heeft ruime inloopdouche en ruim lavabomeubel + apart toilet in elk appartement
wanden tussen badkamers en wc’s zouden verwijderd kunnen worden om grotere badkamer te bekomen maar is apart toilet niet meer aangewezen?
afstand van 3m tot perceelsgrens volledig volgens regelgeving alle geldende regels correct toegepast
zich zo goed mogelijk inpassen in omgeving kan zeer persoonlijke interpretatie zijn omgeving vooral getypeerd door allegaartje van landelijke woningen gemixt met hedendaagse gebouwen
omgeving wordt ook getypeerd door zowel woningen als handelsruimtes, horecazaken en appartementen
achteraan perceel Hoogstraatse veiling met toegang voor vrachtwagens naast perceel aanvraag inplanting ook niet uniform in deze straat, waarbij toepassen van algemene regels beste optie is
footprint volledig volgens regels en verharding tot minimum herleid
De aanvullende nota van beroeper van 16 november 2021 luidt bijkomend (samengevat) als volgt:
stad Hoogstraten heeft op 28 mei 2020 vergunning afgeleverd voor slopen van woning en bouwen van 18 appartementen voor percelen Lodewijk De Konincklaan 351 en 353 percelen gelegen aan overzijde straat
vergunning werd verleend door stad in eerste aanleg zonder bezwaren raar dat kleinschaliger gebouw wordt geweigerd met argumenten dat appartementen niet thuis horen in deze omgeving
ADVIEZEN1
College van burgemeester en schepenen
Tijdens de beroepsprocedure: ongunstig advies ontvangen op 8 november 2021 Het advies luidt (samengevat) als volgt:
bevestiging standpunt bestreden beslissing Gemeentelijke omgevingsambtenaar
Verslag eerste aanleg: ongunstig
Het verslag luidt (samengevat) als volgt:
zie bestreden beslissing
Agentschap wegen en verkeer (AWV)
Tijdens de beroepsprocedure: voorwaardelijk gunstig advies ontvangen op 30 september 2021
Tijdens eerste aanleg: voorwaardelijk gunstig advies ontvangen op 25 mei 2021 Agentschap toegankelijk Vlaanderen (Inter)
Tijdens eerste aanleg: voorwaardelijk gunstig advies ontvangen op 11 juni 2021 Pidpa – distributie leidingen
Tijdens eerste aanleg: voorwaardelijk gunstig advies ontvangen op 20 mei 2021 Pidpa – riolering
Tijdens eerste aanleg: voorwaardelijk gunstig advies ontvangen op 20 mei 2021 Brandweer Zone Taxandria
Tijdens eerste aanleg: voorwaardelijk gunstig advies ontvangen op 10 juni 2021 Fluvius
Tijdens eerste aanleg: voorwaardelijk gunstig advies ontvangen op 3 juni 2021 Proximus
Tijdens eerste aanleg: voorwaardelijk gunstig advies ontvangen op 7 juni 2021
1 De wijze waarop wordt omgegaan met de adviezen van de adviesinstanties, het adviserend schepencollege en de provinciale omgevingsambtenaar of POVC, lees je verder onder ‘Beoordeling’.
Telenet
Tijdens eerste aanleg: voorwaardelijk gunstig advies ontvangen op 15 juni 2021 Provinciale omgevingsambtenaar
Verslag beroepsprocedure: ongunstig
OPENBAAR ONDERZOEK EN KENNISGEVING2
In eerste aanleg is een openbaar onderzoek georganiseerd. Tijdens het openbaar onderzoek werden 3 bezwaarschriften ontvangen. De bezwaren luiden (samengevat) als volgt:
Door de aanvraag komt de verkeersveiligheid in gedrang. Het kruispunt is momenteel al overbelast en er staan vaak lange files voor het kruispunt. Indien hier een oprit voor 8 gezinnen toegelaten die hier rechtstreeks op aansluit wordt zal het verkeer nog meer gehinderd worden en zullen er zeer gevaarlijke situaties ontstaan.
Het perceel op de hoek van de Lodewijk De Konincklaan en de Sint-Lenaartseweg (waar geen appartementen staan) is niet de juiste locatie voor het bouwen van een building met 8 appartementen van deze afmetingen. Het volume en de verharding staat niet in verhouding tot het perceel zelf en de omliggende woningen. Deze 8 appartementen zijn er alleen ingeplaatst uit winstbejag. Het karakter van de Lodewijk De Koninklaan wordt gevormd door verschillende oude erfgoedhuizen, dit karakter moet bewaard blijven.
De afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen van 3 meter is te klein.
HOREN VAN DE PARTIJEN
Op 21 december 2021 werden volgende personen gehoord door de deputatie:
Jimmy Oomen, architect namens vergunningsaanvrager Stijn Adams, vergunningsaanvrager
BEOORDELINGSKADER
De vergunningsaanvraag werd in haar totaliteit onderzocht, rekening houdend met de terzake geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de Omgevingsvergunning (OVD), het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid (DABM), de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid (DIHB), het decreet Natuurbehoud, en hun uitvoeringsbesluiten3.
2 Om te voldoen aan de haar opgelegde motiveringsplicht, is de deputatie, wanneer zij uitspraak doet over een beroep, er niet toe gehouden alle standpunten, opmerkingen en bezwaren die tijdens de voorafgaande administratieve procedure werden geformuleerd, te beantwoorden. Het volstaat aan te geven welke redenen haar beslissing verantwoorden. De wijze waarop omgegaan werd met de standpunten, opmerkingen en bezwaren ingediend tijdens het openbaar onderzoek, lees je verder onder ‘Beoordeling’.
3 De omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter. De vergunningsaanvraag wordt beoordeeld onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed, en houdt derhalve geen enkele beslissing in omtrent het bestaan en de draagwijdte van deze rechten. Krachtens art. 144 van de Grondwet behoren geschillen over burgerlijke rechten, zoals het hebben van bouwrecht, erfdienstbaarheden, …, tot de uitsluitende bevoegdheid van de burgerlijke rechtbanken.
INHOUDELIJKE BEOORDELING
STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Het project wordt getoetst aan de geldende stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften.
Het project is in overeenstemming met de voorschriften van het geldende provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP).
Het project is volgens het PRUP ‘Afbakening kleinstedelijk gebied Hoogstraten’, goedgekeurd op 14 mei 2007.
Art. 1 - Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Hoogstraten bepaalt dat:
De gebieden binnen de grenslijn behoren tot het kleinstedelijk gebied Hoogstraten.
Met uitzondering van de PRUP’s die voortvloeien uit de afbakening, blijven de op het ogenblik van de vaststelling van dit plan bestaande bestemmings- en inrichtingsvoorschriften onverminderd van toepassing. Deze bestaande bestemmings- en inrichtingsvoorschriften kunnen door voorschriften in nieuwe gewestelijke, provinciale of gemeentelijke uitvoeringsplannen worden vervangen of verder gedetailleerd.
Bij de vaststelling van die plannen en bij overheidsprojecten binnen de afbakeningslijn gelden de relevante bepalingen van de ruimtelijke structuurplannen, overeenkomstig de decretale bepalingen met betrekking tot de bindende waarde van deze ruimtelijke structuurplannen.
Het perceel van voorliggende aanvraag is niet gelegen binnen de contouren van een nieuw (P)RUP, bijgevolg dient de aanvraag te worden getoetst aan de gewestplanbestemming.
Het project is in overeenstemming met de voorschriften van het gewestplan.
Het project is volgens het gewestplan 16: Turnhout, goedgekeurd op 30 september 1977, gelegen in gebeid voor ambachtelijke bedrijven en kmos en in woongebied.
Volgende voorschriften zijn van toepassing:
De industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten.
Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.
De gebieden voor ambachtelijke bedrijven en de gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De meergezinswoning wordt volledig ingeplant in het woongebied. Meergezinswoningen zijn reeds voorkomend in de omgeving.
Het bijgebouw wordt ingeplant op de achterste en rechter perceelsgrens. Het achterste gedeelte van het perceel, over een diepte van ca. 2,77m (zijnde de zone achter het huidige bijgebouw op het perceel) is echter gelegen in het gebied voor ambachtelijke bedrijven en KMOS, zie onderstaande afbeelding:
bron: gisviewer provincie Antwerpen
Het bijgebouw staat volledig in functie van de meergezinswoning, niet in functie van een ambachtelijk bedrijf of een KMO. Het bijgebouw dient bijgevolg te worden verplaatst, zodat het volledig in het woongebied is gelegen. Hierbij dient de achtergevel van het bijgebouw minstens te worden ingeplant op de locatie van de achtergevel van het huidige (af te breken) bijgebouw op het perceel.
Op de in beroep gewijzigde plannen wordt het bijgebouw volledig ingeplant in het woongebied, op 10m achter de meergezinswoning en op 3m van de rechter perceelsgrens, waardoor de aanvraag in overeenstemming is met de gewestplanbestemming.
Het project is niet in overeenstemming met de voorschriften van een vergunning voor het verkavelen van gronden.
Het project is gelegen in de verkaveling 1962. Van de volgende aspecten wordt afgeweken:
minimale afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt 4m
bijgebouw max. 35m²
inplanting bijgebouw op 1m van perceelsgrenzen materialen bijgebouw
Verkavelingsvoorschriften van meer dan 15 jaar oud vormen echter geen rechtstreekse weigeringsgrond meer voor een omgevingsvergunning.
Art. 4.3.1 VCRO stelt:
§ 1. Een vergunning wordt geweigerd:
1° als het aangevraagde onverenigbaar is met:
a) stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken;
b) verkavelingsvoorschriften inzake wegenis en openbaar groen;
c) andere verkavelingsvoorschriften dan deze die vermeld zijn onder b), voor zover de verkaveling niet ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de vergunningsaanvraag, en voor zover van die verkavelingsvoorschriften niet op geldige wijze is afgeweken;
d) een goede ruimtelijke ordening;
2° indien de weigering genoodzaakt wordt door de decretale beoordelingselementen, vermeld in afdeling 2;
3° indien het aangevraagde onverenigbaar is met normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een ...bescheiden woonaanbod, vastgesteld bij of krachtens het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid;
4° in de gevallen waarin overeenkomstig artikel 8, § 1, van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid geen vergunning kan worden afgeleverd.
In de gevallen, vermeld in het eerste lid, 1° en 2°, kan het vergunningverlenende bestuursorgaan de vergunning toch afleveren, wanneer het van oordeel is dat de overeenstemming van het aangevraagde met het recht en de goede ruimtelijke ordening gewaarborgd kan worden door het opleggen van voorwaarden, met inbegrip van het opleggen van een beperkte aanpassing van de ter beoordeling voorgelegde plannen. Die voorwaarden kunnen niet dienen om de leemten van een onvolledige of vage aanvraag op te vangen.
Een aanpassing van de plannen, zoals vermeld in het tweede lid, is slechts mogelijk overeenkomstig artikel 30 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De termijn van vijftien jaar, vermeld in het eerste lid, 1°, b) en c), wordt berekend vanaf de datum van afgifte van de oorspronkelijke vergunning in laatste administratieve aanleg.
Als de vergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, wordt de termijn gerekend per fase. Voor de tweede fase en volgende fasen wordt de termijn dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met
inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook de volgende aspecten in rekening brengen:
a) beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in punt 1°
b) de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement voor zover:
1) de rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving
2) de rendementsverhoging in de betrokken omgeving verantwoord is
3° indien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarvan niet op geldige wijze afgeweken wordt, en in zoverre dat plan of die vergunning voorschriften bevat die de aandachtspunten, vermeld in 1°, behandelen en regelen, worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De Vlaamse Regering kan, thematisch of gebiedsspecifiek, integrale ruimtelijke voorwaarden bepalen, ter beoordeling van de inpassing van welbepaalde handelingstypes, of van handelingen in specifieke gebieden, in een goede ruimtelijke ordening, onverminderd strengere planologische voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De oorspronkelijke verkavelingsvergunning dateert van 3 juli 1962, bijgevolg is de verkaveling meer dan 15 jaar oud. De toetsing van de aanvraag aan andere verordende voorschriften en de goede ruimtelijke ordening wordt verder in het verslag gedaan.
Het project is mits het opleggen van voorwaarden in overeenstemming met de voorschriften van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.
Het project wordt getoetst aan de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening, goedgekeurd op 31 juli 2014.
De meergezinswoning wordt ingeplant op 3m van de beide zijdelingse perceelsgrenzen.
2.1 Harmonieregel en omgevingsfactoren art. 3
§1. Het uiterlijk van een gebouw wordt onder meer bepaald door de inplanting, het bouwvolume, het materiaalgebruik en de gevelkenmerken.
§2. Het bouwwerk moet zich zo goed mogelijk inpassen in de omgeving. Naast een passende inplanting, volume en welstand, zal bij de beoordeling van een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning ook rekening worden gehouden met de situering van toegangen, uitzichten, visuele en functionele relaties, materiaalgebruik, het beperken van mogelijke overlast voor aanpalenden en omgeving, maatregelen m.b.t. het milieu.
Om te bepalen of voorliggende aanvraag in harmonie is met de omgeving, dient eerst het referentiebeeld te worden bepaald. De omgeving wordt gekenmerkt door een mix van een- en meergezinswoningen in vrijstaande en halfopen bebouwing. Hierbij gaat het om
bescheiden woningen op kleine percelen maar ook om zeer omvangrijke woningen op grote percelen. Het aantal bouwlagen varieert tussen 1 tot 3 bouwlagen (waarbij 3 bouwlagen een uitzondering betreffen). Het college haalt in haar besluit aan dat de kroonlijsthoogte in de omgeving varieert tussen de 3,5m en 7m. Dit kan worden bijgetreden als zijnde het gemiddelde maar hogere kroonlijsthoogtes zijn beperkt aanwezig in de omgeving. Recent werd er namelijk een vergunning verleend voor nr. 351 waarbij de kroonlijsthoogte varieert tussen 7,29m en 11,6m. Wat echter niet wordt bijgetreden is dat de bouwvrije zijtuinstroken in de omgeving een breedte hebben van 4m of meer. De afstand tussen de perceelsgrens en de rechter aanpalende woning bedraagt inderdaad ca. 5m, maar nr. 310 heeft aan de rechterzijde een bouwvrije zijtuinstrook van minder dan 3m. Ook aan de overzijde van het perceel van voorliggende aanvraag en verder in de straat komen zijtuinstroken van 3m frequent voor. Ook m.b.t. de gevelbreedtes zijn grote variaties voorkomend, namelijk van ca. 6m tot 36m. Aan de achterzijde grenst het perceel aan een industriegebied waar zich de veiling van Hoogstraten bevindt. Er dient te worden vastgesteld dat het referentiebeeld/de omgeving een zeer heterogeen karakter heeft.
Het gebouw van voorliggende aanvraag bestaat uit twee bouwlagen onder een zadeldak en heeft een kroonlijsthoogte van respectievelijk 7m en 8,22m, waarbij deze hogere kroonlijsthoogte zich aan de linkerzijde bevindt als een accent in de gevel en enkel aan de voorzijde. De kroonlijsthoogte verlaagt in de linker zijgevel naar 6,4m. De voorgevelbreedte bedraagt 24,78m. Daarnaast hebben de beide bouwvrije zijtuinstroken een breedte van 3m.
Voorliggende aanvraag past zich bijgevolg in, in het referentiebeeld.
Er worden dakkapellen voorzien zowel t.h.v. de voorgevel als de achtergevel.
2.3 Dakkapellen art. 8
§1. Gevallen waarin de oprichting is toegelaten:
Op het achterste dakvlak: steeds toegelaten.
Op het voorste dakvlak: slechts toegelaten indien de dakhelling 40° overschrijdt.
Op zijdelingse dakvlakken: steeds toegelaten, voor zover deze zich op minimaal 3m afstand van de zijdelingse perceelsgrens bevinden.
§2. Plaatsing van de oprichting:
Op minimum 1m afstand van de scheidingsmuren en van de vrijstaande zijgevel.
§3. Afmetingen voor dakkapellen op het achterste dakvlak:
Maximum breedte: 2/3de van de gevelbreedte met een maximum van 6m per dakkapel en een onderlinge afstand van tenminste 2m.
Maximum hoogte: de goothoogte van de dakkapel mag maximaal 2,50m boven de dakbasis genomen worden. Boven deze hoogte van 2,50m kunnen geen raamopeningen in de dakkapel toegelaten worden.
§4. Afmetingen voor dakkapellen op het voorste dakvlak:
Maximale breedte: 1/2de van de gevelbreedte met een maximum van 4m per dakkapel en een onderlinge afstand van tenminste 2m
Maximum hoogte: de goothoogte van de dakkapel mag maximaal 2,50m boven de
dakbasis genomen worden. Boven deze hoogte van 2,50m kunnen geen raamopeningen in de dakkapel toegelaten worden
De afstand tussen de eerste drie dakkapellen in de voorgevel, gezien vanaf de linker zijgevel, bedraagt respectievelijk 1,58m en 1,24m i.p.v. 2m.
Hiervan kan op geldige wijze worden afgeweken.
Art. 4.4.1 §1 VCRO stelt: In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex 3° het aantal bouwlagen
De dakkapellen wijken slechts beperkt af van de minimale onderlinge afstand van 2m. De overige vereisten worden wel bekomen. De totale breedte van de voorziene dakkapellen bedraagt 10,38m, wat minder is dan 1/2de van de voorgevel (24,78 /2 = 12,39m) en ook qua hoogte van de dakkapellen blijft deze onder de norm van 2,5m, namelijk respectievelijk 1,95m en 2,01m. De afwijking kan worden aanvaard gelet op het gegeven dat er geen hinder naar de aanpalende toe wordt gecreëerd door deze kapellen en dat het uitzicht van het zadeldak goed zichtbaar blijft. De doelstelling van het artikel blijft dan ook duidelijk overeind.
Er wordt een ondergrondse parking voorzien.
2 Minimum aantal parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen art. 29
§1. Bij verplicht te realiseren of te voorziene parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen dienen volgende afmetingen als een minimum beschouwd te worden:
§2. Bij de aanleg van inritten voor (al dan niet overdekte) parkeerplaatsen dienen de minimale breedtes zoals weergeven in de figuur in de toelichtende kolom gerespecteerd te worden.
De vrije hoogte in de ondergrondse parking bedraagt t.h.v. de parkeerplaatsen 9 t/m 12 slechts 1,92m i.p.v. min. 2,2m. Daarnaast heeft de aangepaste parkeerplaats een diepte van 5,5m i.p.v. 6m.
Beroeper geeft in zijn beroepschrift aan dat er akkoord kan worden gegaan met het verhogen van de vrije hoogte t.h.v. de parkeerplaatsen 9 t/m 12 door de kelder met 30cm te verdiepen. Het bekomen een vrije hoogte van 2,2m in de kelder wordt als voorwaarde in de vergunning opgelegd.
Daarnaast geeft de beroeper aan dat het mogelijk is om de aangepaste parkeerplaats te verdiepen tot 6m zonder afbreuk te doen aan de bruikbaarheid van de ondergrondse parking. Er blijft voldoende manoeuvreerruimte over. Het voorzien van een aangepaste parkeerplaats met een lengte van 6m wordt als voorwaarde in de vergunning opgelegd.
Het project is mits het opleggen van voorwaarden in overeenstemming met de voorschriften van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Het advies van INTER dient strikt te worden nageleefd.
Het project is in overeenstemming met de voorschriften van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater.
De aanvraag voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput met een inhoud van 10.000 L en een infiltratievoorziening met een inhoud van 10.000 L en een oppervlakte van
16,24m². Hiermee wordt er voldaan aan de normen gesteld in de hemelwaterverordening.
Het advies van Pidpa – Riolering is voorwaardelijk gunstig. Het advies wordt bijgetreden en dient strikt te worden nageleefd.
WEGENIS
De aanvraag is gelegen aan een voldoende uitgeruste openbare weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
De aanvraag is mits het opleggen van voorwaarden in overeenstemming met de adviezen van het Agentschap Wegen en Verkeer inzake aanwezige infrastructuur.
Het voorwaardelijk gunstig advies dient strikt te worden nageleefd.
NUTSVOORZIENINGEN
De betrokken adviesinstanties gaven een voorwaardelijke gunstig advies of gunstig advies mits lasten.
De volgende adviezen dienen strikt te worden nageleefd:
Fluvius System Operator Pidpa – Riolering
Pidpa – Distributie Leidingen Proximus
Telenet FUNCTIE
De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van functionele inpasbaarheid.
Voorliggende project heeft betrekking op de nieuwbouw van een meergezinswoning. In de omgeving komen reeds meergezinswoningen voor (waar onder enkele recent vergund) en gelet op de ligging van voorliggende aanvraag aan een drukke invalsweg richting de kern van Hoogstraten, is enige verdichting hier een gewenste situatie.
SCHAAL, RUIMTEGEBRUIK, BOUWDICHTHEID, VISUEEL-VORMELIJK
De aanvraag voldoet mits het opleggen van voorwaarden aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van de schaal, het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen.
De aanvraag is qua schaal in verhouding tot de omgeving.
De kroonlijsthoogte van de meergezinswoning bedraagt 7m, m.u.v. een accent aan de linkerzijde. Hier bedraagt de kroonlijsthoogte 8,22m. De nokhoogte blijft wel overal 11,5m.
In de omgeving komen woningen voor bestaande uit 1 tot 3 bouwlagen, onder verschillende dakvormen en ook kroonlijsthoogtes van 7m zijn frequent aanwezig.
Ook qua bouwdiepte en bouwbreedte wordt er aangesloten bij wat gangbaar is in de
omgeving. De bouwdiepte bedraagt 15m op zowel het gelijkvloers als de eerste verdieping en de daklaag heeft een bouwdiepte van 9m. De bouwbreedte bedraagt 24,78m t.h.v. de voorgevel en 18,27m t.h.v. de achtergevel. Het linker aanpalende pand heeft een bouwdiepte van ca. 16,5m op zowel het gelijkvloers als in de daklaag en in de omgeving zijn bouwbreedtes waarneembaar tot 36m.
Zoals reeds aangehaald bij de toetsing van voorliggende aanvraag aan de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening, is de voorziene meergezinswoning qua schaal in overeenstemming met het referentiebeeld.
Het bijgebouw in de achtertuinzone heeft een breedte van 5,75m en een diepte van 6,16m.
De kroonlijsthoogte bedraagt 3m. Soortgelijke bijgebouwen, qua oppervlakte, zijn aanwezig op de aanpalende percelen.
De aanvraag heeft een verantwoord ruimtegebruik en bouwdichtheid.
De meergezinswoning wordt ingeplant op dezelfde voorgevelbouwlijn als de rechter aanpalende woning en op 3m van de beide zijdelingse perceelsgrenzen. Een dergelijke breedte voor een zijtuinstrook betreft een normale afstandsnorm in het woongebied en is aanwezig bij meerdere panden in de omgeving van het perceel van voorliggende aanvraag.
Zowel in de voor-, zij- als achtertuin blijft er naast de voorziene verhardingen, voldoende ruimte over welke kan worden aangelegd met kwalitatief groen.
Het bijgebouw wordt ingeplant op de achterste en rechter perceelsgrens. Echter is het achterste gedeelte van het perceel gelegen in industriegebied voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s. Aangezien het bijgebouw volledig in functie staat van de meergezinswoning, namelijk zijnde een fietsenstalling voor de toekomstige bewoners, dient het bijgebouw volledig te worden ingeplant in het woongebied.
Op de in beroep gewijzigde plannen wordt het bijgebouw ingeplant op 10m achter de meergezinswoning en op 3m van de rechter perceelsgrens. Hierdoor komt het volledig te liggen in het woongebied.
De visueel-vormelijke elementen en het materiaalgebruik van de aanvraag zijn inpasbaar in de omgeving.
De constructie bestaat uit 2 bouwlagen onder een zadeldak. In de omgeving is deze verschijningsvorm veelvoudig terug te vinden, zowel bij een- als bij meergezinswoningen.
De gevels van de meergezinswoning worden afgewerkt in gekalleid/wit geschilderd gevelmetselwerk, het buitenschrijnwerk in zwart aluminium (ramen) of zwart hout (inkomdeuren en garagepoort) en het dak wordt voorzien van donkergrijs/zwarte dakpannen.
De gevels van het bijgebouw worden uitgevoerd in hout in naturel kleur.
Alle gekozen materialen zijn voorkomend in het straatbeeld en bovendien duurzaam en esthetisch.
GEBRUIKSGENOT
De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van gebruiksgenot.
Elk appartement beschikt over voldoende oppervlakte variërend tussen 68m² en 88m², voldoende lichtinval en voldoende comfort. Bovendien wordt elke woongelegenheid voorzien van een buitenruimte in de vorm van een privaat terras.
Het gegeven dat appartementen 1, 4 en 7 voorzien zijn van een schuine wand aan de linkerzijde heeft geen impact op de woonkwaliteit van de achterliggende ruimtes. Deze zijn van voldoende grootte waardoor het gebruiksgenot ervan niet in het gedrang komt. Ook het feit dat de badkamer van appartement 1 enkel bereikbaar is via de slaapkamers heeft hierop geen invloed. In dit appartement wordt er een apart toilet voorzien in de inkomhal.
M.b.t. de oppervlakte van de badkamers van de appartementen 3, 5 en 6, zijnde ca.
3,75m², kan worden gesteld dat dit beperkt is maar dat deze steeds voldoende bruikbaar ingericht kunnen worden. In deze appartementen is namelijk het toilet als aparte ruimte voorzien. In de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening worden er ook geen minimale oppervlaktes opgelegd m.b.t. ruimtes in de woongelegenheden.
Het is wel onduidelijk of de achtertuinzone buiten de terrassen bij de gelijkvloerse appartementen, wordt voorzien als een gemeenschappelijke buitenruimte aangezien er geen afsluitingen worden voorzien in de achtertuinzone. Dit heeft echter geen negatieve invloed op de woonkwaliteit van de appartementen op de verdiepingen aangezien zijn alle over een privaat terras beschikken met een oppervlakte van min. 8,71m² tot max.
47,63m².
MOBILITEIT
De aanvraag is toelaatbaar op vlak van verkeersveiligheid en –doorstroming.
Uit het advies van het Agentschap voor Wegen en Verkeer (AWV) blijkt dat het aangevraagde mits voorwaarden toegelaten kan worden in het licht van doelstellingen of zorgplichten die gehanteerd worden binnen het beleidsveld mobiliteit en verkeersveiligheid.
Door de oprit naar de ondergrondse parking op dezelfde locatie te behouden als de oprit in huidige situatie, zijnde zo ver mogelijk weg van het kruispunt van de Lodewijk de Konincklaan en de Sint Lenaartseweg, wordt de hinder voor het verkeer op de gewestweg en het kruispunt zoveel mogelijk beperkt. De bijkomende ontsluiting is gelet op het verkeer langsheen deze weg minimaal te noemen. Bovendien is er voldoende zichtbaarheid alvorens men van deze oprit zou wegrijden waardoor de verkeersveiligheid niet in het gedrang gebracht wordt.
Er wordt een correct aantal parkeerplaatsen/fietsstalplaatsen voorzien.
Cfr. de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening dienen er 1,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid en 1 fietsstalplaats per slaapkamer worden voorzien. Voorliggende aanvraag voorziet in 12 parkeerplaatsen (1 aangepaste), waarvan 3 in de voortuinstrook
(mogelijk cfr. de verordening aangezien minder dan de helft van de voortuinstrook wordt voorzien van verharding) en 9 in de ondergrondse parking. Daarnaast wordt er voorzien in een fietsenberging voor het stallen van 16 fietsen. In de meergezinswoning worden 2 eenslaapkamerappartementen en 6 tweeslaapkamerappartementen ingericht, wat betekent dat er min. 14 fietsstalplaatsen dienen te worden voorzien.
Het project voldoet aan de normen uit de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.
Er wordt wel opgemerkt dat de fietsenberging niet wordt voorzien van een deur maar enkel een opening. Om de veiligheid van de gestalde fietsen te kunnen garanderen wordt als voorwaarde in de vergunning opgelegd dat de fietsenberging afgesloten dient te worden voorzien middels een deur.
VEILIGHEID EN GEZONDHEID
De aanvraag is mits het opleggen van voorwaarden in overeenstemming met de wetgeving op de brandveiligheid.
Uit het advies van de brandweer blijkt dat het aangevraagde mits voorwaarden in overeenstemming is met de wetgeving op de brandveiligheid.
Het advies van de brandweer dient strikt nageleefd te worden.
HINDER OMWONENDEN Visueel: aanvaardbaar
Zoals reeds aangehaald bij de toetsing van de aanvraag aan de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening heeft de omgeving een heterogeen karakter.
In de omgeving zijn woningen en architectuurstijlen terug te vinden uit verschillende bouwperiodes gaande van het interbellum tot modernisme, postmodernisme en hedendaagse architectuur. Er geen uniforme stijl welke zowel de Lodewijk de Konincklaan als de Sint Lenaartseweg typeert.
Daarnaast bestaat de meergezinswoning uit twee bouwlagen onder een zadeldak, welke een veel voorkomende verschijningsvorm is bij panden in de omgeving.
Privacy: aanvaardbaar
De aanvraag voldoet aan de minimale afstandsnorm zoals opgelegd in het Burgerlijk Wetboek in art. 3.132, waardoor er geen onaanvaardbare inkijken worden gegenereerd naar de aanpalende toe.
Bijkomend wordt opgemerkt dat door de aanwezigheid van bomen langsheen de zijdelingse perceelsgrens en de aanwezigheid van een bijgebouw op het rechter aanpalende perceel, de inkijk op dit aanpalende perceel reeds deels wordt belemmerd.
Schaduw: aanvaardbaar
Gelet op de zuidelijke ligging van het perceel t.o.v. de rechter aanpalende buur zal er bijkomende schaduwval zijn t.o.v. de huidige toestand. De huidige bebouwing bevindt zich op 5,3m van de rechter perceelsgrens terwijl de nieuwe bebouwing wordt ingeplant op 3m van de perceelsgrens. Ook zal de nokhoogte worden verhoogd met ca. 3m.
Maar doordat de bouwdiepte wordt beperkt tot 15m op het gelijkvloers en de eerste verdieping en tot 9m in de daklaag, terwijl de bouwdiepte van de rechter aanpalende 16,5m bedraagt op het gelijkvloers en in de daklaag zal de bijkomende schaduwval beperkt zijn en niet van dusdanige mate dat de woonkwaliteit van de aanpalende op onaanvaardbare wijze wordt aangetast.
Bovendien wordt opgemerkt dat er zich op de rechter perceelsgrens enkele bomen bevinden welke reeds voor schaduw zorgen in de zijtuinstrook en de woning op het rechter aanpalende perceel.
Geluid/trillingen: aanvaardbaar
Door het voorzien van 7 bijkomende woongelegenheden op het perceel zal er bijkomende geluidsoverlast zijn doordat ook het aantal wagens dat dient te worden geparkeerd op het terrein zal verhogen.
Door de parking ondergronds te voorzien wordt de geluidshinder echter beperkt tot enkel in de voortuinzone. Op het aanpalende perceel is er eveneens een oprit aanwezig, waarop middels voorliggende aanvraag wordt aangesloten.
De bijkomende geluidshinder zal niet van die aard zijn dat de woonkwaliteit van de aanpalende in het gedrang zal worden gebracht.
Bovendien bevindt de veiling van Hoogstraten zich aan de achterzijde van het perceel van de aanvraag welke eveneens geluidshinder produceert.
Verkeersoverlast: aanvaardbaar
Het parkeren wordt volledig opgevangen op het eigen terrein, cfr. de normen uit de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.
Daarnaast zijn zowel de Lodewijk de Konincklaan als de Sint Lenaartseweg gewestwegen welke voldoende uitgerust zijn om de vervoersbewegingen van de 7 bijkomende woongelegenheden op te kunnen vangen.
Voor de inrit naar de ondergrondse parking is een oprit aanwezig met een lengte van ca.
10m. Hierdoor is er voldoende ruimte aanwezig om op het eigen terrein te wachten alvorens de gewestweg op te rijden. Hierdoor wordt het voetgangers- en fietsverkeer niet gehinderd indien er gewacht dient te worden. Tevens is er voldoende zicht mogelijk op zowel het trage als het autoverkeer bij het verlaten van het perceel.
WATER
De aanvraag doorstaat de watertoets voorwaardelijk:
het project ligt niet in signaalgebied.
het project ligt niet in effectief of mogelijk overstromingsgevoelig gebied.
het project heeft geen invloed op de hoeveelheid of de snelheid van de afvoer van water via het perceel.
het project voorziet in de oprichting van gebouwen en/of het aanleggen van verhardingen. Door de toename van het verharde (dak)oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit kan de voeding van het grondwater beïnvloeden en verdroging veroorzaken.
het project is voorwaardelijk cfr. de hemelwaterverordening. Het advies van Pidpa – Riolering dient strikt te worden nageleefd.
de aanvraag voorziet een ondergrondse constructie. Dit kan het grondwaterstromingspatroon beïnvloeden. De ondergrondse constructie is beperkt in volume zodat de invloed op het grondwater geen schadelijk effect heeft op het grondwater.
er wordt geen bemaling aangevraagd.
het project voorziet niet in een grondwaterwinning.
het project voorziet niet in een lozing op het oppervlaktewater/grondwater.
het project voorziet niet in het gebruik van of in de opslag van bodemvreemd materiaal.
BODEM
Het project grijpt op een aanvaardbare wijze in op het bodemreliëf.
ERFGOED, ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORISCHE ELEMENTEN De aanvraag is in overeenstemming met de archeologieregelgeving.
Er diende geen archeologienota opgemaakt te worden.
De aanvraag brengt de aanwezige cultuurhistorische aspecten niet in het gedrang.
De omgeving van de aanvraag bevat cultuurhistorische aspecten. Het pand aan de overzijde van de Sint Lenaartseweg, zijnde Lodewijk de Konincklaan 316, zijnde een dorpswoning met café werd opgenomen op de Inventaris van Onroerend Erfgoed.
Gelet op de aanwezigheid van de Sint Lenaartseweg tussen het perceel van voorliggende aanvraag en dit inventaris pand, zal er geen impact zijn op het uitzicht en de erfgoedwaarde van dit dorpscafé. De overige panden in de Lodewijk de Konincklaan en de Sint Lenaartseweg welke zijn opgenomen op de Inventaris, zijn op min. 85m afstand gelegen, waardoor ook de erfgoedwaarden van deze panden niet in het gedrang komt doormiddel van voorliggend project.
MILIEUEFFECTRAPPORTAGE (M.E.R.)
Het project is opgenomen in bijlage III van het MER-besluit. Voor de aanvraag geldt een screeningsplicht. De screening werd uitgevoerd.
Op basis van artikel 10b stadsontwikkelingsproject geldt de screeningsplicht.
Een project-m.e.r.-screeningsnota maakt deel uit van het aanvraagdossier. De bespreking van de effecten wordt in bovenstaande titels gedaan.
BEOORDELING DUUR, VOORWAARDEN EN LASTEN4 Volgende voorwaarden worden opgelegd:
de adviezen van het Agentschap Wegen en Verkeer dienen strikt te worden nageleefd.
het advies van INTER dient strikt te worden nageleefd.
het advies van Pidpa – distributie leidingen dient strikt te worden nageleefd.
het advies van Pidpa - riolering dient strikt te worden nageleefd.
het advies van Brandweer Zone Taxandria dient strikt te worden nageleefd.
het advies van Fluvius dient strikt te worden nageleefd.
het advies van Proximus dient strikt te worden nageleefd.
het advies van Telenet dient strikt te worden nageleefd.
de vrije hoogte in de kelder dient overal minimaal 2,2m te bedragen.
de aangepaste parkeerplaats in de ondergrondse parking dient een lengte te hebben van 6m en een breedte van 3,5m.
de fietsenberging dient afsluitbaar te worden voorzien middels een deur.
Alle hierboven voorgestelde voorwaarden zijn voldoende precies en redelijk in verhouding tot het vergunde project. Ze kunnen worden verwezenlijkt door toedoen van de
aanvrager, bouwheer, gebruiker of exploitant.
BESLUIT
Artikel 1 Beslissing
Het beroep nummer OMBER-2021-0898 werd ingesteld door TAS Development, aanvrager, tegen de weigering afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen van Hoogstraten op 19 augustus 2021, voor het bouwen van 8 appartementen met ondergrondse parkeergarage en een bijgebouw, het aanleggen van verhardingen en parkeerplaatsen met afwijking van de verkavelingsvoorschriften na het slopen van een woning en garage.
4 Als er lasten aan een omgevingsvergunning verbonden zijn, blijft de overdrager ertoe gehouden ten aanzien van de bevoegde overheid tenzij deze met de substitutie van haar schuldenaar heeft ingestemd.
Vergunning wordt verleend overeenkomstig de voorgebrachte stedenbouwkundige plannen van 12 mei 2021 en de in beroep gewijzigde stedenbouwkundige plannen van 21 december 2021, onder de volgende voorwaarden:
de adviezen van het Agentschap Wegen en Verkeer dienen strikt te worden nageleefd.
het advies van INTER dient strikt te worden nageleefd.
het advies van Pidpa – distributie leidingen dient strikt te worden nageleefd.
het advies van Pidpa - riolering dient strikt te worden nageleefd.
het advies van Brandweer Zone Taxandria dient strikt te worden nageleefd.
het advies van Fluvius dient strikt te worden nageleefd.
het advies van Proximus dient strikt te worden nageleefd.
het advies van Telenet dient strikt te worden nageleefd.
de vrije hoogte in de kelder dient overal minimaal 2,2m te bedragen.
de aangepaste parkeerplaats in de ondergrondse parking dient een lengte te hebben van 6m en een breedte van 3,5m.
de fietsenberging dient afsluitbaar te worden voorzien middels een deur.
Artikel 2 Kennisgeving en aanplakking
Een afschrift van de uitdrukkelijke beslissing wordt gelijktijdig en per beveiligde zending bezorgd aan de indiener van het beroep en aan de vergunningsaanvrager. Een afschrift van de uitdrukkelijke beslissing wordt tevens bezorgd aan personen en instanties vermeld in artikel 62 van het omgevingsvergunningsbesluit, voor zover zij zelf niet de indiener van het beroep zijn.
Een mededeling die te kennen geeft dat de vergunning is verleend, of dat de vergunning werd geweigerd nadat de gewone procedure doorlopen is, wordt door de aanvrager gedurende een periode van dertig dagen aangeplakt op de plaats waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft (artikel 59 van het Omgevingsvergunningsbesluit).
De aanplakking gebeurt uiterlijk 10 dagen na de datum waarop hij de beslissing heeft ontvangen.
De gemeente of de stad stelt de tekst voor deze mededeling ter beschikking (artikel 57 van het Omgevingsvergunningsbesluit).
De aanvrager brengt de gemeente of de stad onmiddellijk op de hoogte van de startdatum van de aanplakking en verklaart hierbij dat de affiche conform artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit werd aangeplakt en aangeplakt zal blijven tot de laatste dag van de periode van 30 dagen. De aanvrager voert deze data ook in het omgevingsloket in (artikel 59 omgevingsvergunningsbesluit).
De gemeente of de stad vervult de overige bekendmakingsvereisten conform titel 3, hoofdstuk 9, afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit, zoals de terinzagelegging en de publicatie ervan.
Artikel 3 Start vergunningsduur
De aanvrager mag van een vergunning, afgegeven door de deputatie, gebruikmaken vanaf de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
De vergunninghouder brengt de gemeente, bij voorkeur via het Vlaams Omgevingsloket, op de hoogte van de startdatum van de vergunde werken of handelingen. Na afloop van de vergunde werken of handelingen brengt deze de gemeente op de hoogte van de einddatum.
Artikel 4 Verval in geval van vergunning
De termijn waarna de omgevingsvergunning vervalt, staat beschreven in art. 99, 100 en 101 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de Omgevingsvergunning, of in art. 102 en 103 ingeval het om een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden gaat.
Artikel 5 Beroepsmogelijkheid
Tegen deze beslissing kan beroep worden ingesteld bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen (hierna Raad genoemd) door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder, de exploitant of de persoon die de melding heeft verricht;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties, vermeld in artikel 24 of in artikel 42 of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde, als die instantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° ...;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Omgeving of, bij zijn afwezigheid, zijn gemachtigde;
7° de leidend ambtenaar van het Agentschap Innoveren en Ondernemen of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde, als het project vergunningsplichtige kleinhandelsactiviteiten omvat;
8° de leidend ambtenaar van het agentschap, bevoegd voor natuur en bos, of, bij zijn afwezigheid, zijn gemachtigde als het project vergunningsplichtige wijzigingen van de vegetatie omvat.
De persoon aan wie kan worden verweten dat hij een voor hem nadelige vergunningsbeslissing niet heeft bestreden door middel van het georganiseerd administratief beroep bij de deputatie wordt geacht te hebben verzaakt aan zijn recht om zich tot de Raad voor Vergunningsbetwistingen te wenden.
Indien het college van burgemeester en schepenen heeft nagelaten een uitdrukkelijke beslissing te nemen in eerste administratieve aanleg, wordt zij geacht te hebben verzaakt aan haar recht om zich tot de Raad voor Vergunningsbetwistingen te wenden, behoudens overmacht.
Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een vervaltermijn van vijfenveertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening, voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de beslissing in de overige gevallen.
De modaliteiten waaraan een verzoekschrift moet voldoen, worden geregeld in het Decreet van 4 april 2014 betreffende de organisatie en de rechtspleging van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges en het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 houdende de rechtspleging voor sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges.
Contactgegevens van de Raad:
Raad voor Vergunningsbetwistingen Ellips-gebouw
Koning Albert II – laan 35 bus 81 1030 Brussel
Antwerpen, in zitting van 23 december 2021.
Aanwezig: mevrouw Cathy Berx, gouverneur-voorzitter, de heer Luk Lemmens, mevrouw Kathleen Helsen, de heer Jan De Haes, de heer Ludwig Caluwé, leden en de heer Maarten Puls, provinciegriffier
Verslaggever: Luk Lemmens
In opdracht:
De Provinciegriffier, De Voorzitter,
Maarten Puls Cathy Berx
{pa_handtekening1}Digitaal ondertekend {pa_handtekening2}
door Maarten Puls (Signature)
Datum: 06/01/2022 13:31:24
Digitaal ondertekend door Cathy Berx (Signature)
Datum: 06/01/2022 17:38:29
