BESLUIT
Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37 van de Mededingingswet.
Nummer 3011/ 12 /
Betreft zaak: 3011/ Heijmans - Proper Stok
I. MELDING
1. Op 24 mei 2002 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Heijmans N.V. voornemens is zeggenschap te verkrijgen, in de zin van artikel 27, onder b, van de Mededingingswet, over Proper-Stok Groep B.V. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 99 van 29 mei 2002. Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. II. PARTIJEN
2. Heijmans N.V. (hierna Heijmans) is een naamloze vennootschap naar Nederlands recht. Zij staat aan het hoofd van de Heijmans-groep. De Nederlandse activiteiten zijn ondergebracht in vijf divisies: Heijmans IBC Bouw, Heijmans IBC Vastgoedontwikkeling, Heijmans Infrastructuur & Milieu, Heijmans Beton- & Waterbouw en Heijmans Industrie & Productie. Aan het hoofd van de divisie die zich bezighoudt met projectontwikkeling staat Heijmans IBC Vastgoedontwikkeling B.V. Naast haar activiteiten in Nederland is Heijmans via de divisie Heijmans International actief in België, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk.
3. Proper-Stok Groep B.V. (hierna: Proper-Stok) staat aan het hoofd van de Proper-Stok groep. Proper-Stok is uitsluitend actief op het gebied van projectontwikkeling. Zij concentreert zich op projectontwikkeling van woningen. Op beperkte schaal is zij eveneens actief als projectontwikkelaar van commerciële gebouwen zoals winkel- en kantoorruimte. Proper-Stok is uitsluitend actief in Nederland.
III. DE GEMELDE OPERATIE
IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT
5. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder b, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 4, omschreven transactie leidt er toe dat Heijmans uitsluitende zeggenschap verkrijgt over Proper-Stok.
6. Betrokken ondernemingen zijn Heijmans IBC Vastgoedontwikkeling B.V. en Proper-Stok. 7. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt.
V. BEOORDELING
A. RELEVANTE MARKTEN
Rel evan t e pr oduct mar kt en
8. Partijen onderscheiden, met verwijzing naar eerdere besluiten van de d-g NMa inzake concentraties in de bouwsector, de volgende beïnvloede markten: (i) de markt voor
projectontwikkeling en (ii) de markt voor woning- en utiliteitsbouw (hierna ook: B&U).1 Als gevolg
van de onderhavige concentratie wordt de markt voor projectontwikkeling horizontaal beïnvloed. Op de markt voor B&U is sprake van een verticale relatie.
Projectontwikkeling
9. Partijen hebben aangegeven dat de NMa in eerdere besluiten heeft overwogen dat de markt voor projectontwikkeling mogelijk nader kan worden onderverdeeld in verschillende deelmarkten: de ontwikkeling van kantoorruimte, de ontwikkeling van winkelruimte, de ontwikkeling van bedrijfsruimte en de ontwikkeling van woningen.2 Daarnaast concurreren
activiteiten op het gebied van projectontwikkeling volgens partijen met het bestaand aanbod van vastgoed en met door gebruikers zelf georganiseerde nieuwbouw. Partijen hebben verder
aangegeven dat de NMa eerder heeft overwogen dat er binnen de markt voor projectontwikkeling
1B&U staat voor Burgerlijke en Utiliteitsbouw, waarbij burgerlijke bouw een synoniem is voor woningbouw.
Onder utiliteitsbouw wordt verstaan: de bouw van kantoren, winkels en bedrijfsgebouwen.
2Partijen verwijzen hierbij naar het besluit van de d-g NMa d.d. 9 juli 1998 in zaak 754/ ABN AMRO
mogelijk een separate markt voor grote projecten kan worden afgebakend, voor woningbouw bijvoorbeeld ten aanzien van de zogenaamde VINEX- en BON-gebieden.3
10. In het onderhavige geval kan een eventuele nadere onderverdeling van de markt voor projectontwikkeling, bijvoorbeeld in een markt voor de ontwikkeling van woningen en een markt voor de ontwikkeling van commercieel vastgoed (waarbinnen weer een nadere onderverdeling zou kunnen worden gemaakt naar kantoorruimte, winkelruimte en bedrijfsruimte), achterwege blijven aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 17, 19 en 20) . Eveneens kan het in het midden blijven of er sprake is van een aparte markt voor grote projecten aangezien dit niet van invloed is op de materiële beoordeling (zie de punten 18 en 19).
Woning- en utiliteitsbouw
11. Partijen geven aan dat de NMa in eerdere besluiten heeft overwogen dat de B&U-markt mogelijk nader kan worden onderverdeeld in de volgende segmenten: woningbouw, utiliteitsbouw en onderhoud & renovatie.
12. Zoals uit eerdere besluiten blijkt, vormt de markt voor B&U een aparte productmarkt binnen de bouwsector.4 De markt voor B&U is een verticaal beïnvloede markt aangezien
Heijmans actief is op deze markt als uitvoerder en Proper-Stok als opdrachtgever van de door haar ontwikkelde projecten. Of er binnen de markt voor B&U een nader onderscheid gemaakt moet worden naar de (deel)markten woningbouw, utiliteitsbouw en onderhoud & renovatie kan in het onderhavige geval in het midden blijven aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punt 12). In een eerder besluit is aangegeven dat het niet ondenkbaar is dat binnen de markt voor B&U nog een nader onderscheid gemaakt zou moeten worden naar grootte en/ of specialisatie van projecten.5 Immers voor een aantal projecten is vanwege de omvang en/ of
specialisatiegraad bij de aannemer van het project specialistische kennis en ervaring nodig voor de aansturing en uitvoering van het project. Dit mogelijke onderscheid kan in het onderhavige geval echter in het midden blijven aangezien de materiële beoordeling hier niet door wordt beïnvloed (zie de punten 18 en 23).
3Partijen verwijzen hierbij naar het besluit van de d-g NMa d.d. 9 december 1999 in zaak 1640/ Van Wijnen
– Opdeijn, punt 14.
4Zie bijvoorbeeld het besluit van de d-g NMa d.d. 20 mei 1998 in zaak 504/ Bouwfonds Nederlandse
Gemeenten – Schilder Bouw en het besluit van de d-g NMa d.d. 1 november 2000 in zaak 2109/ Koninklijke IBC – Opstalan.
5Zie het besluit van de d-g NMa d.d. 31 oktober 2000 in zaak 2082/ BAM - NBM Amstelland, de punten 12
Rel evan t e geogr af isch e mar kt en Projectontwikkeling
13. Partijen zijn van mening dat de geografische dimensie van de markt voor
projectontwikkeling ten minste nationaal is.6 Met partijen en conform eerdere besluiten kan
worden aangenomen dat de markt(en) voor projectontwikkeling (zie punt 10), ten minste nationaal is/ zijn.7
Woning- en utiliteitsbouw
14. Partijen zijn van mening dat de B&U-markt aangemerkt moet worden als een nationale markt. Alle grote Nederlandse bouwbedrijven, waaronder Heijmans, zijn landelijk actief. Daarnaast ondervindt Heijmans op regionaal niveau concurrentie van een groot aantal kleinere bouwbedrijven, aldus partijen.
15. In het onderhavige geval kan in het midden blijven of de verschillende mogelijke B&U-markt(en) regionaal, nationaal of eventueel ruimer dan nationaal moet(en) worden afgebakend aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punt 23).
B. GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE
Projectontwikkeling
16. Partijen hebben aangegeven dat voor de bepaling van de omvang van de Nederlandse markt voor projectontwikkeling aansluiting gezocht kan worden bij het segment ‘nieuwbouw’ in de cijfers die jaarlijks worden gepubliceerd door het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB).8 De nieuwbouw van woningen bedroeg in 2001 circa EUR 8,4 miljard en de nieuwbouw van
kantoren, winkels en bedrijfsruimte circa EUR 7,7 miljard. Op grond hiervan kan de omvang van de totale Nederlandse nieuwbouwmarkt worden geschat op EUR 16,1 miljard.9
6Partijen verwijzen hierbij naar het besluit van de d-g NMa d.d. 10 november 1999 in zaak 1563/ ABN
AMRO/ Bouwfonds Nederlandse Gemeenten en het besluit van de d-g NMa d.d. 1 mei 2000 in zaak 1848/ ABN AMRO Bouwfonds/ Proverko.
7Zie het besluit van de d-g NMa d.d.10 november 1999 in zaak 1563/ ABN AMRO/ Bouwfonds Nederlandse
Gemeenten, punt 17 en het besluit van de d-g NMa d.d. 15 mei 2002 in zaak 2460/ BAM NBM – Van den Bruele & Kaufmann, punt 18.
8Zie bijvoorbeeld het besluit van de d-g NMa d.d. 1 mei 2000 in zaak 1848/ ABN AMRO Bouwfonds –
Proverko, punt 16.
17. Zoals hiervoor in punt 9 al aan de orde kwam, concurreren activiteiten op het gebied van projectontwikkeling mogelijk met door gebruikers zelf georganiseerde nieuwbouw. Ten einde een indicatie te verkrijgen van het deel van de nieuwbouwwoningen dat in 2001 is gerealiseerd zonder tussenkomst van projectontwikkelaars zou aansluiting gezocht kunnen worden bij het
onderscheid tussen de verschillende opdrachtgevers die in het afgelopen jaar nieuwbouwwoningen hebben laten bouwen. Uit het EIB-rapport blijkt dat er voor
nieuwbouwwoningen in hoofdzaak drie categorieën van opdrachtgevers zijn te onderscheiden: a) overheid en woningcorporaties, b) bouwers voor de markt en c) andere particuliere
opdrachtgevers.10 De categorie ‘bouwers voor de markt’ sluit volgens partijen het meest aan bij
de markt voor projectontwikkeling. In 2001 werd ongeveer 65% van de nieuwbouwwoningen gebouwd in opdracht van ‘bouwers voor de markt’. Hieruit zou kunnen worden opgemaakt dat de markt voor projectontwikkeling ten behoeve van woningen naar schatting EUR 5,46 miljard bedraagt (65% van EUR 8,4 miljard). Op het gebied van projectontwikkeling ten behoeve van woningen in Nederland behaalden Heijmans en Proper-Stok in 2001 een gezamenlijk marktaandeel van [10-20]% (Heijmans circa [0-10]% en Proper-Stok circa [0-10]%). Partijen hebben hierbij wel opgemerkt dat het marktaandeel waarschijnlijk lager zal liggen aangezien ook bij de nieuwbouw van woningen in opdracht van de overheid, woningcorporaties en andere particuliere opdrachtgevers dan bouwers voor de markt, geregeld (voor een deel van het project) een projectontwikkelaar wordt ingeschakeld.
18. Zoals in punt 9 aan de orde kwam, heeft de NMa in eerdere besluiten aangegeven dat binnen de markt voor projectontwikkeling mogelijk een separate markt voor grote projecten zoals bijvoorbeeld de zogenaamde VINEX- en BON-gebieden kan worden afgebakend. Een groot deel van de omzet van Heijmans op het gebied van de ontwikkeling van woningen wordt behaald met projecten op de VINEX- en BON-gebieden. Proper-Stok is niet actief op VINEX- en BON-gebieden. Zij is wel actief ten aanzien van een aantal andere, grotere woningbouwprojecten zoals
bijvoorbeeld Nieuw-Terbregge bij Rotterdam. Dergelijke projecten zijn echter vaak opgedeeld in een aantal fasen en deelprojecten. In verband met de spreiding van risico’s komt het niet vaak voor dat een dergelijk totaalproject door slechts één projectontwikkelaar wordt gerealiseerd. 19. Het zwaartepunt van de projectontwikkelingsactiviteiten van Proper-Stok ligt op het gebied van de woningbouw en slechts in beperkte mate op het gebied van de ontwikkeling van commercieel vastgoed. Met betrekking tot utiliteitsbouw wordt in het EIB-rapport geen onderscheid gemaakt naar opdrachtgever. Indien ook bij utiliteitsbouw wordt uitgegaan van de veronderstelling dat circa 65% wordt gerealiseerd met tussenkomst van een projectontwikkelaar (zie punt 17), dan bedraagt de totale omvang van de mogelijke Nederlandse
projectontwikkelingsmarkt met betrekking tot kantoren, winkels en bedrijfsruimte circa EUR 5
miljard (65% van EUR 7,7 miljard).11 Het gezamenlijke marktaandeel van Heijmans en Proper-Stok
op deze markt bedraagt circa [0-10]% (Heijmans [0-10]% en Proper-Stok [0-10]%). De omzet die Proper-Stok in 2001 heeft behaald met de ontwikkeling van projecten die zijn uitgevoerd door partijen werkzaam in de utiliteitssector is hoofdzakelijk toe te schrijven aan één kantoorproject van circa […] m2 in de regio Utrecht. Gezien de beperkte activiteiten van Proper-Stok op dit gebied is niet aannemelijk dat er een machtspositie ontstaat of wordt versterkt op het gebied van de ontwikkeling van grote commerciële vastgoedprojecten of op het deelsegment daarvan dat betrekking heeft op kantoorruimte.
20. De totale Nederlandse projectontwikkelingsmarkt (woningbouw én utiliteitsbouw) wordt door partijen geschat op ten minste EUR 10,5 miljard (65% van EUR 16,1 miljard). Gezamenlijk behaalden Heijmans en Proper-Stok in 2001 op het gebied van projectontwikkeling een
marktaandeel van circa [0-10]% (Heijmans [0-10]% en Proper-Stok [0-10]%). Op de Nederlandse markt voor projectontwikkeling is bovendien een aantal andere, relatief grote, partijen actief zoals ING Vastgoed, Bouwfonds, MAB, Amstelland en BAM NBM. Proper-Stok is alleen actief in Nederland. Gezien de omvang van de (projectontwikkelings)activiteiten van Heijmans in het buitenland, is het niet aannemelijk dat het gezamenlijke marktaandeel van Heijmans en Proper-Stok op een markt voor projectontwikkeling (of delen daarvan) die ruimer is (zijn) dan Nederland, groter is.
21. Gelet op de marktaandelen van Heijmans op de (verschillende)
projectontwikkelingsmarkt(en) en de geringe toevoeging hieraan door Proper-Stok, bestaat er geen reden om aan te nemen dat als gevolg van de onderhavige concentratie een economische machtspositie ontstaat of wordt versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt voor projectontwikkeling of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd.
Woning- en utiliteitsbouw
22. De markt voor B&U is een verticaal beïnvloede markt aangezien Heijmans actief is op deze markt als uitvoerder en Proper-Stok als opdrachtgever van de door haar ontwikkelde projecten. Zoals hiervoor in punt 16 aan de orde kwam ligt de nadruk bij de activiteiten van Proper-Stok op het gebied van de woningbouw. Heijmans is actief op de markt voor B&U als uitvoerder van opdrachten ontwikkeld door projectontwikkelaars, als uitvoerder van in eigen beheer ontwikkelde projecten en als uitvoerder van andere opdrachten. Indien de omzet van Heijmans behaald op de markt voor B&U wordt afgezet tegen een Nederlandse markt voor B&U
11Partijen hebben hierbij wel opgemerkt dat het bij de ontwikkeling van kantoren, winkels en bedrijfsruimte
met betrekking tot projecten gerealiseerd ten behoeve van projectontwikkelaars (EUR 10,5 miljard) dan behaalt Heijmans in 2001 een marktaandeel van [0-10]%. Indien de omzet van Heijmans zou worden afgezet tegen de deelmarkten woningbouw (EUR 8,4 miljard) en utiliteitsbouw (EUR 7,7 miljard) gerealiseerd ten behoeve van projectontwikkelaars dan behaalt Heijmans een
marktaandeel van [0-10]% respectievelijk [0-10]%. De deelmarkt onderhoud & renovatie wordt als gevolg van de onderhavige concentratie niet op verticale wijze beïnvloed.
23. In het geval er sprake zou zijn van regionale markten (Noord, Oost, Zuid en West) voor B&U alsmede van regionale markten voor woningbouw dan wel utiliteitsbouw dan wordt op geen van deze regionale markten een marktaandeel behaald van meer dan 15%. Alleen op de markt voor utiliteitsbouwprojecten uitgevoerd ten behoeve van projectontwikkelaars in
Noord-Nederland behaalt Heijmans een marktaandeel van [10-20]%. Proper-Stok is in Noord-Noord-Nederland echter niet actief op het gebied van de utiliteitsbouw. Ten aanzien van een eventuele aparte markt voor grote projecten kan worden opgemerkt dat Heijmans betrokken is bij de uitvoering van een aantal grotere projecten op de B&U-markt. Zoals uit het voorgaande blijkt, is het gezien de omvang van de projectontwikkelingsactiviteiten van Proper-Stok en het niet altijd volledige aandeel van Proper-Stok in mogelijke grote projecten, niet aannemelijk dat er in het geval van de onderhavige concentratie gevaar is voor marktafsluitingseffecten op het gebied van grote projecten. Aangezien Proper-Stok geen activiteiten verricht in het buitenland is het voorts niet aannemelijk dat de onderhavige concentratie zal leiden tot marktafsluitingseffecten op een in geografische zin ruimere B&U-markt dan Nederland.
24. Op grond van het bovenstaande bestaat er geen reden om aan te nemen dat zich als gevolg van de onderhavige concentratie marktafsluitingseffecten zullen voordoen op de Nederlandse markt voor B&U of op delen daarvan.
VI. CONCLUSIE
25. Na onderzoek van deze melding is de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de
26. Gelet op het bovenstaande deelt de directeur-generaal van de Nederlandse
Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is vereist.
Datum: 1 juli 2002
De directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, voor deze:
w.g.
Mr. J. Schönau
Directeur Concentratiecontrole
