Herbestemmen van leegstaande kloostergebouwen

(1)

HERBESTEMMEN VAN LEEGSTAANDE KLOOSTERGEBOUWEN

EEN INTEGRALE WERKWIJZE

Onderdeel: Eindverslag

Onderwijsinstelling: Avans Hogeschool, Tilburg Opleiding: Bouwtechnisch bedrijfskunde Bedrijf: Woningstichting de Zaligheden

Plaats: Eersel

Datum: 13-08-2013

Een integrale werkwijze.

Bob Hermans

2027139

(2)

7

-2

01

3

“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.

I

Projectontwikkelaars laten oog vallen op lege kloosters

Van onze verslaggever Peter de Graaf − 10/12/08, 02:45

De teloorgang van het kloosterleven leidt tot massale leegstand van religieus erfgoed...

Van de 150 grotere kloosters in Nederland die nu nog in gebruik zijn, zullen er over tien jaar nog hooguit dertig door religieuzen worden bewoond. ‘Dat is de harde realiteit in 2008’, aldus de Konferentie Nederlandse Religieuzen (KNR). De overkoepelende organisatie presenteert nog deze maand een plan voor de omgang met religieus erfgoed in Nederland. Andere schattingen zijn nog dramatischer. De gemiddelde leeftijd van de religieuzen is 84. Kloosters sterven letterlijk uit. Limburg telt al 26 leegstaande kloosters. In gemeenten wordt gebakkeleid over sloop of herbestemming. ‘Beleid is hard nodig om de gebouwen te beschermen’, zegt Frans Hoebens, die een inventarisatie maakte van kloosters in Limburg. ‘Bestuurders en projectontwikkelaars ontgaat meestal het bijzondere van de plek.’ De orden beslissen wat ze met de kloosters doen. ‘Veel religieuzen zoeken een herbestemming die past bij hun traditie’, zegt KNR-woordvoerder Will van de Ven. De nonnen kunnen dan wel vertrokken zijn, maar ‘de stenen blijven bidden’. In de meeste gevallen wordt gekozen voor een woon- of zorgfunctie. Ondertussen liggen vooral in steden en dorpen de projectontwikkelaars op de loer.

Graaf, de P., (10-12-08) http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2686/Binnenland/article/detail/931558/2008/12/10/Projectontwikkelaars-laten-oog-vallen-op-lege-kloosters.dhtml?utm_source=scherm1&utm_medium=button&utm_campaign=Cookiecheck De Volkskrant. URL bezocht op 9 Maart 2013.

(3)

7

-2

01

3

II

HERBESTEMMEN VAN LEEGSTAANDE KLOOSTERGEBOUWEN

EEN INTEGRALE WERKWIJZE

Datum: 13-08-2013

Student: Bob Hermans

bobhermans7@gmail.com 06-22227894

2027129

Begeleider(s): Moniek Heitbrink m.heitbrink@avans.nl 06-23284363

Avans Hogeschool (1e begeleider) Emil Talen

e.talen@avans.nl

Avans Hogeschool (2e begeleider) Ad Swinkels a.swinkels@wsz.nl 06-55700323 Woningstichting de Zaligheden Marco Kokx m.kokx@wsz.nl 06-10030538 Woningstichting de Zaligheden Versie: 1 Status: Definitief Aantal pagina’s: 68 (totaal)

(4)

7

-2

01

3

III

Voorwoord:

Eersel, 13-08-2013,

Voor u ligt het verslag van mijn afstudeeronderzoek, welke ik in de periode van 4 februari tot en met 13 augustus 2013 heb verricht, ter afsluiting van mijn studie bouwtechnisch bedrijfskunde aan de Avans hogeschool te Tilburg. Gedurende deze periode heb ik mijn werkzaamheden verricht op kantoor van Woningstichting de Zaligheden in Eersel. Als eerste wil ik dan ook mijn begeleiders, Marco Kokx en Ad Swinkels bedanken, voor de begeleiding, die ze mij hebben geboden gedurende het afstudeertraject. Bij beiden kon ik dagelijks terecht met vragen en zij maakten, indien de noodzaak dit vereiste, voldoende tijd vrij voor eventuele op- en aanmerkingen. Wanneer zij niet aanwezig waren kon ik ook met vragen terecht bij René de Wit, welke met zijn ruime werkervaring genoeg kon vertellen over bouw gerelateerde onderwerpen. Iedere twee weken. Gedurende de afstudeerperiode heb ik , iedere 2 weken voortgangsgesprekken gehad op de Avans Hogeschool, met mijn begeleidster Moniek Heitbrink. Na ieder gesprek kreeg ik voldoende inspiratie, om de positieve en kritische op- en aanmerking te verwerken in het verslag. Moniek wil ik zodoende bedanken, voor het mede verantwoordelijk zijn, van het vormen van mijn scriptie. Buiten de begeleiding om , gaat er een bijzonder woord van dank uit naar de heer van Steensel. Ten eerste daar hij tijd heeft vrij gemaakt voor een interview en vervolgens, geheel belangeloos, mij heeft voorzien van opbouwende kritiek en aanvullingen op het verslag.

………

Bob Hermans 2027139

(5)

7

-2

01

3

IV

Samenvatting:

Het Nederlandse kloosterleven is na de tweede wereldoorlog in zwaar weer terecht gekomen. Vooral de laatste decennia is het aantal kloosterlingen sterk af aan het nemen. Daar, waar de kloosters in 1975 nog onderdak boden aan ruim 45.000 kloosterlingen, bleek dit in 2005 nog maar een schamele 9.800 (Van ’t Hof, 2008; p. 18). De afname van het aantal kloosterlingen resulteert in een leegstand van een groot aantal kloosters, waarna een groot deel hiervan te maken zal krijgen met problemen op het gebied van herbestemmen en zodoende zullen deze gebouwen leeg blijven staan. Slopen van de gebouwen zorgt, door de “geworteldheid” binnen de leefgemeenschap, doorgaans tot grote problemen en is als zodanig vaak geen optie. Om initiatiefnemers voor de herbestemming en eigenaren van de leegstaande kloosters een helpende hand te bieden, heeft dit onderzoek een integraal toepasbaar stappenplan voortgebracht. Door stapsgewijs het proces te volgen, wordt het proces van herbestemmen gestructureerd en overzichtelijk voor de initiatiefnemer.

De onderzoeksvraag die voorafgaand aan het onderzoek is gesteld, luidt:

“Is het mogelijk een stappenplan te ontwikkelen, welke eigenaren van leegstaande kloostergebouwen kunnen gebruiken, teneinde te kunnen bepalen welke ontwikkelmogelijkheden er voor die betreffende panden zijn, die zorgdragen voor een kansrijke herbestemming of eventuele sloop?”

Om te onderzoeken welke problemen er spelen en wat de exacte mogelijkheden zijn met een voormalig klooster, is door middel van literatuur, onderzoek gedaan naar de ontstaansgeschiedenis en leegloop van het Nederlandse kloosterleven en naar de (on)mogelijkheden met een voormalig kloostergebouw. Voor verdere onderbouwing zijn, er twee experts op het gebied van herbestemmen van kloostergebouwen geïnterviewd en verschillende praktijkvoorbeelden aangehaald. Om de stappen vorm te geven, is er tevens onderzoek gedaan naar eerder ontwikkelde modellen voor het herbestemmen van gebouwen.

In dit afstudeerverslag zijn de specifieke problemen die voortkomen uit het onderzoek naar de kloosters, opgesomd en verdeeld over drie punten. Hierbij is specifiek aandacht besteed aan de belanghebbenden bij een herbestemming, de specifieke mogelijkheden met een kloostergebouw en de afwegingen voor een geschikte functie in een voormalig klooster. Om informatie uit de eerder ontwikkelde modellen te halen zijn hiervoor randvoorwaarden opgesteld, waarna bepaald is wat belangrijke input zou zijn voor het nieuwe stappenplan. Aan het einde van ieder hoofdstuk is opgesomd, welke specifieke punten van toegevoegde waarde zijn voor het stappenplan. Deze specifieke punten zijn geïnitieerd als onderlegger voor het nieuwe stappenplan.

Om het stappenplan te toetsen, is het toegepast op het Fratersklooster in Reusel, welke eigendom is van de opdrachtgever voor dit onderzoek, Woningstichting de Zaligheden uit Eersel. Hiervoor is het stappenplan met de reeds aanwezige informatie doorlopen, waarna bleek dat er, volgens de randvoorwaarden, de mogelijkheid was tot herbestemmen. Buiten de toets op de casus, is het stappenplan beoordeeld door experts op het gebied van herbestemmen. Dit is uitgevoerd, aan de hand van de gestelde randvoorwaarden. Uit de conclusies van de experts zijn, ondanks dat het stappenplan aan de gestelde eisen voldoet, verschillende punten aangehaald ter verbetering van het model. Deze punten zijn in de aanbeveling opgesomd, waarna ze zijn toegevoegd aan het bestaande model.

(6)

7

-2

01

3

V

Summary:

The Dutch monastic life has been greatly diminished since World War II, especially in recent decades, the decrease of monks is strongly increasing. Where the monasteries in 1975 provided shelter to over 45,000 monks, they were only giving shelter to a paltry 9,800 in 2005 (Van 't Hof; 2008, p. 18). The decrease in the number of monks results in a large number of vacant monasteries, where the most of them will face difficulties in converting, they’ll be uninhabited for years. Demolishing the buildings is throughout the "rootedness" not an option, and can lead to major problems with the community. To provide the owners of the vacant monasteries and the initiators of the convention a helping hand, this study produced a integral applicable roadmap. By following the process step by step, the process of converting a monastery will be structured and organized, for the initiator.

The research question, which is developed in prior to the survey, reads:

"Is it possible to develop a roadmap, that owners of vacant convent buildings can use, in order to determine what development opportunities there are for that particular properties, which ensure a promising conversion or demolition?"

To examine which problems are in progress and what the exact opportunities are with a former monastery, is through literature, investigated when the genesis and exodus started for the Dutch monastic life and what the (im)possibilities are with a former convent building. For further support, two experts in converting monastic buildings were interviewed and there were several examples of successful transformations used as reference. For the steps to shape, previously developed models for the conversion of buildings were investigated and used for generating new information.

In this thesis, the specific problems arising from the investigation of the monasteries, were listed on three points. Specific attention was paid to the stakeholders during the conversion of a convent building, the specific capabilities with a monastery building and the considerations for a suitable function in a former convent. To retrieve information from the previously developed models, preconditions were prepared which is then determined what would be important input for the new plan. At the end of each chapter is listed, what specific points could add value to the roadmap. These specific points are initiated as the basis for the new plan.

To approve the roadmap, it is applied to “Het Fratersklooster” in Reusel, which is owned by the client for this study, Woningstichting de Zaligheden which is based in Eersel. The existing information, which arises from previous initiatives on “Het Fratersklooster” were used for this approval, there it was concluded that there was a possibility to convert the building within de requirements. Outside the approval on the case, the roadmap is assessed by experts in converting buildings. This is carried out, by using the preconditions which were used to retrieve information from the previously developed models. The conclusions of the experts, despite the roadmap was approved to the stated requirements, different points cited to improve the model. These items are listed in the recommendation, after which they are added to the existing model.

(7)

7

-2

01

3

VI

Inhoudsopgave:

Voorwoord: ... III Samenvatting:... IV Summary: ... V

1.0 Inleiding. ... 1

1.1 Aanleiding voor het onderzoek. ... 1

1.2 Probleem en probleemstelling. ... 1

1.3 Doel en doelstelling. ... 3

1.4 Het verwachte resultaat. ... 3

1.5 Onderzoeksmethodiek. ... 5

1.6 Afbakening van het onderzoek... 7

2.0 Herbestemmen van kloostergebouwen. ... 9

2.1 Stakeholders voor het herbestemmen van een kloostergebouw. ... 10

2.2 Mogelijkheden bij een herbestemming. ... 11

2.3 Overwegingen voor een geschikte functie. ... 13

2.4 Mee te nemen stukken voor het te ontwikkelen stappenplan. ... 14

3.0 Eerder ontwikkelde plannen voor het herbestemmen van gebouwen. ... 15

3.1 Randvoorwaarden voor een stappenplan. ... 17

3.2 Sterke en zwakke punten van de modellen, aan de hand van de randvoorwaarden. ... 19

3.3 Mee te nemen stukken voor een nieuw te ontwikkelen stappenplan. ... 22

3.4 Mee te nemen stukken voor het te ontwikkelen stappenplan. ... 25

4.0 Het stappenplan voor het herbestemmen van kloostergebouwen. ... 26

4.1 Fasering van het stappenplan. ... 28

4.2 Te doorlopen stappen voor het herbestemmen van een kloostergebouw. ... 32

5.0 Toetsing van het stappenplan op het Fratersklooster in Reusel. ... 39

5.1 Initiatief. ... 40

5.2 Analyse. ... 42

5.3 Inpassing. ... 47

6.0 Conclusies en aanbevelingen. ... 53

6.1 Conclusies na doorlopen van het model, wat levert het op? ... 54

6.2 Conclusies aan de hand van de gestelde randvoorwaarden. ... 55

6.3 Aanbevelingen. ... 57

6.4 Antwoord op onderzoeksvraag. ... 60

(8)

7

-2

01

3

1 1.0 Inleiding.

1.1 Aanleiding voor het onderzoek.

Om mijn studie Bouwtechnisch Bedrijfskunde te voorzien van extra verbredende kennis en informatie, heb ik tijdens de minorfase de deelstudie bestaande bouw gevolgd. Tijdens deze minor was de focus gericht op het herbestemmen van een portieketageflat in Breda. Het onderzoek naar een nieuwe doelgroep en mogelijkheden tot herbestemmen van een bepaald gebouw, interesseerde mij dusdanig dat ik direct op zoek ben gegaan naar een soortgelijk afstudeerproject. Omdat leegstand van kantoren een item is waar het grootste deel van de studenten hun onderzoek op baseren, was dit voor mij geen optie. Ik prefereerde een onderzoek waar minder studie naar is gedaan, maar wat wel een probleem vormt qua leegstand. Hierop ben ik gaan zoeken in tijdschriften en op het internet, tot ik het artikel tegen kwam uit de Volkskrant dat ik vooraan in het verslag heb geplaatst, waarin werd gesteld dat steeds meer projectontwikkelaars hun oog laten vallen op leegstaande kloostergebouwen. Omdat ik niet bekend was met dit fenomeen leek dit mij juist een mooie uitdaging om op af te studeren. Namelijk het herbestemmen van een kloostergebouw. Met deze motivatie ben ik gaan zoeken naar een partij die in bezit was van een geschikt gebouw, waarvoor ik het onderzoek zou kunnen doen. Hier kwam ik al snel uit bij Woningstichting de Zaligheden (verder als WSZ) uit mijn eigen woonplaats Eersel. WSZ bleek namelijk in het bezit te zijn van een klooster waarvoor een nieuwe bestemming moest worden gevonden. Op de vraag of zij interesse hadden in het begeleiden van een student, die onderzoek wilde uitvoeren in het herbestemmen van dit gebouw, kreeg ik een positief antwoord en kon een begin gemaakt worden met de voorbereiding op het afstuderen.

1.2 Probleem en probleemstelling.

Een aantal jaren geleden, om precies te zijn in april 2009, heeft WSZ een pand aangekocht in het dorp Reusel. Het pand, een voormalig klooster (afbeelding 1), was in samenspraak met de gemeente Reusel aangekocht om voor een centrale rol in een nieuw centrumplan als Woon, Zorg of Welzijn (WZW) functie te gaan dienen. Dit gebouw was een jaar eerder leeg komen te staan, doordat de fraters zorgbehoevend werden en zodoende overgeplaatst moesten worden naar een verzorgingstehuis. Anderen bewoners waren reeds overleden. WSZ zag kansen met

het gebouw en heeft het destijds voor een bedrag van circa € 2.050.000,- (v.o.n.) aangekocht.

Het pand was nu dus aangekocht door WSZ en de volgende stap was, om een nieuw centrumplan te ontwikkelen waarin WZW centraal stond. In eerste instantie zou dit nieuwe centrumplan ontwikkeld worden door de gemeente Reusel echter, hiervoor bleek geen geld aanwezig te zijn. Omdat WSZ het gebouw had aangekocht voor een vrij hoog bedrag besloten zij, in samenspraak met alle stakeholders (WZW partijen en gemeente), zelf een nieuw centrumplan te ontwikkelen en werden in het eerste concept een elftal locaties aangehaald. Dit bleek na een studie echter te groot en is WSZ zodoende op dat moment over gegaan naar een drietal nabijgelegen locaties (afbeelding 2). De drie locaties moesten in een nieuw plan onderdak bieden aan woon, zorg, woonzorg en cultuur. Door middel van een variantenonderzoek bleek, dat het aangekochte Fratersklooster hierin niet behouden kon blijven. Het perceel van 5000 m2 moest op een andere manier bebouwd worden om het, door de hoge aankoopprijs, rendabel te krijgen.

Afbeelding 1: Fratersklooster in Reusel, foto genomen vanaf de Groeneweg. Bron:

(9)

7

-2

01

3

2

De gemeente wilde het klooster perse behouden en besloot hierdoor, na indiening, het plan van WSZ resoluut af te keuren. Vervolgens spraken ze de intentie uit om zelf een nieuw centrumplan te ontwikkelen. In dit plan zouden bovenop de door WSZ onderzochte locaties, ook de horeca, detailhandel en het gemeentehuis in op worden genomen. De belofte van de gemeente hierbij aan WSZ was, dat dit plan binnen één jaar gereed zou zijn. Na het verstrijken van de afgesproken periode, besloot WSZ een sloopvergunning aan te vragen voor het Fratersklooster en deze werd verkregen j op 20 januari 2012. Dit tot groot ongenoegen van de gemeente, welke hier weinig inspraak had doordat het pand niet de status van een monumenten had. Ook vanuit de Reuselse gemeenschap kwam het ongenoegen tot uiting, welke heeft geleid tot het opzetten van een handtekeningenactie. Anno 2013 is er vanuit de gemeente Reusel nog steeds geen definitief centrumplan op tafel gekomen en is door WSZ nog niet begonnen met het herbestemmen, dan wel slopen van het Fratersklooster. Om de rentekosten te verlagen en het gebouw te behoeden van verpaupering door leegstand, zijn er momenteel binnen de regio werkzame MOE-Landers (midden- en oost Europeanen), via een anti-kraak constructie, in het gebouw ondergebracht .

Buiten het probleem van WSZ, is er ook een landelijk probleem gaande ontremd leegstand van kloostergebouwen, aldus we het artikel uit de Volkskrant mogen geloven. Om daar achter te komen, is er een onderzoek gestart naar de ontstaansgeschiedenis en teloorgang van het Nederlandse kloosterleven (Bijlage 2). Uit dit onderzoek komt in grote lijnen naar voren, dat het kloosterleven na de tweede wereldoorlog in zwaar weer terecht is gekomen. Voornaamste redenen hiervoor zijn de mindere toewijding van de gelovigen en de invoer van de Mammoetwet (1968). Waar de kloosters in 1975 nog onderdak boden aan ruim 45.000 kloosterlingen, bleek dit in 2005 nog maar een schamele 9.800 (van ’t Hof, 2008; p. 18). De afname van het aantal kloosterlingen resulteert in een leegstand van een groot aantal kloosters. Om deze aantallen te schatten is hiervoor, middels een databank op de site www.erfgoedkloosterleven.nl, een steekproef gedaan over 500 kloosters. Volgens de databank zouden er in Nederland ooit 3.951 verschillende kloosters in gebruik zijn genomen en heeft heden ten dage, een groot deel hiervan zijn deuren weer gesloten. Via de steekproef kwamen hierbij duidelijke cijfers naar voren met betrekking tot de leegloop van de kloosters in de laatste jaren. Hieruit bleek dat er vanaf 2000 ruim 600 kloosters hun deuren hebben gesloten maar onduidelijk hierbij is, hoeveel gebouwen er daadwerkelijk leeg zijn komen te staan. Van de ruim 450 kloosters die anno 2013 nog fysiek bewoond zijn, zullen er in de komende 10 jaar, naar verwachting nog eens 400 hun deuren sluiten. Een groot gedeelte zal te maken krijgen met problemen op het gebied van herbestemmen en zodanig met leegstand als gevolg.

Afbeelding 2: Het eerste en tweede concept van WSZ voor het nieuwe centrumplan (met de rode pijl is het Fratersklooster aangegeven).

(10)

7

-2

01

3

Slopen van deze gebouwen zorgt, door de “geworteldheid” hiervan binnen de gemeenschap, doorgaans tot grote problemen en is zodoende vaak geen optie. Kloosters met de daarbij horende kloosterlingen, hebben zich in het verleden namelijk veelal bezig gehouden met onderwijs, zorg en het oprichten van maatschappelijke verenigingen binnen de samenleving. Door hun inbreng in deze maatschappelijke zaken hebben ze zich diep geworteld in de samenleving en spelen ze een grote rol in de geschiedenis van het dorp, stad of wijk (Wijnekus, 2009; p. 19). Bij leegstand betekent het zodoende niet zo zeer dat de gebouwen een nieuwe bestemming moeten krijgen om de uitstraling en

architectuur (welke vaak ook van hoge waarde is), maar omdat dit vanuit de samenleving wordt geprefereerd. Voor de eigenaar c.q. de initiatiefnemer, welke de mogelijke exploitatie van het gebouw onderzoekt, is het zodoende van belang de gebouwen te allen tijde te markeren als monument, ook al is deze het niet (Van Steensel, 2013).

 “Door toedoen van de gemeente en de samenleving is het WSZ, ondanks verschillende initiatieven, nog niet gelukt het Fratersklooster te herbestemmen. Doordat er meerdere partijen (kloostergemeenschappen en projectontwikkelaars) zijn, die kampen met ditzelfde probleem, moet er een oplossing worden gevonden die integraal toepasbaar is op ieder willekeurige klooster dat kampt met leegstand.”

1.3 Doel en doelstelling.

Om middels dit onderzoek, niet alleen het probleem van WSZ op te lossen, maar ook dat van andere partijen die in het bezit zijn van leegstaande kloostergebouwen, moet het onderzoek een integraal toepasbare oplossing voortbrengen. Dit plan moet de initiatiefnemers en eigenaren van de leegstaande kloosters, aan de hand nemen in het proces tot herbestemmen. Het doel van dit onderzoek zal als zodanig, niet een herbestemming van het Fratersklooster zijn, maar het ontwikkelen van een integraal toepasbare gereedschap, welke door WSZ toe te passen is op het Fratersklooster in Reusel. Na toepassing moet het voor hen mogelijk zijn deze op een succesvolle manier te herbestemmen, anderzijds te slopen. Samenvattend komt dit uit in de volgende doelstelling.

 “Ontwikkel een gereedschap waarmee het, voor partijen die in het bezit zijn van een leegstaand klooster of de initiatiefnemer van de herbestemming, mogelijk is op een gestructureerde manier het proces van herbestemmen te doorlopen en deze op een succesvolle manier uit te kunnen voeren.”

1.4 Het verwachte resultaat.

Om het gereedschap te ontwikkelen dient hiervoor een bepaalde opzet worden gekozen. Omdat het herbestemmen op een gestructureerde manier moet gebeuren is de keuze hierbij gevallen op het ontwikkelen van een stappenplan. Bij het doorlopen van een stappenplan wordt de gebruiker namelijk op een gestructureerde manier door het proces heen geleid (www.stappenplannen.nl 12-06-13). De onderzoeksvraag die bij het probleem en de doelstelling aansluit wordt zodoende:

 “Is het mogelijk een stappenplan te ontwikkelen, welke eigenaren van leegstaande kloostergebouwen kunnen gebruiken, teneinde te kunnen bepalen welke ontwikkelmogelijkheden er voor die betreffende panden zijn, die zorgdragen voor een kansrijke herbestemming of eventuele sloop?”

Afbeelding 3: Foto van een non die lesgeeft. Bron: static.mediamatic.nl

(11)

7

-2

01

3

4

Omdat er, om de onderzoeksvraag te beantwoorden, verschillende onderzoeken verricht moeten worden, is het onderzoek onderverdeeld in twee separate “onderzoeken”. Allereerst zal een onderzoek worden gedaan naar het herbestemmen van kloostergebouwen, dit om de specifieke problemen bij het herbestemmen van kloosters in beeld te krijgen. Vervolgens zal onderzoek worden gedaan naar eerder ontwikkelde plannen (fasen en stappen) voor het herbestemmen van gebouwen, zodat er een beeld gevormd kan worden bij een mogelijke manier van oplossen. Omdat dit onderzoeken op zich zijn, zijn er voor de hoofdstukken eigen (deel)vragen geformuleerd.

Herbestemmen van kloostergebouwen.

 “Welke partijen hebben belang bij het herbestemmen van een voormalig klooster?”  “Welke mogelijkheden zijn er, met betrekking tot herbestemmen?”

 “Welke overwegingen bepalen of een functie geschikt, is om onder te brengen in een voormalig kloostergebouw?”

Eerdere ontwikkelde plannen (fasen en stappen) voor het herbestemmen van gebouwen.

 “Aan welke randvoorwaarden moet een nieuw te ontwikkelen stappenplan voor het herbestemmen van een leegstaand klooster voldoen?”

 “Welke sterke en zwakke punten komen voort, wanneer men de voor dit onderzoek bekeken modellen toetst aan de gestelde randvoorwaarden?”

 “Wat moet er meegenomen worden uit de voor het onderzoek bekeken modellen, wanneer men een nieuw stappenplan gaat ontwikkelen?”

Per deelvraag zal er aan het eind van de paragraaf een terugkoppeling worden gemaakt, waarin alle belangrijke zaken met betrekking tot een nieuw te ontwikkelen stappenplan voor het herbestemmen van kloosters worden opgesomd. Deze belangrijke stukken worden vervolgens gebruikt om het stappenplan te vormen. Wanneer het stappenplan zijn juiste vorm heeft verkregen, door samenvoeging van de belangrijkste zaken uit de twee onderzoeken, zal deze getoetst worden door mijn begeleiders van WSZ op het Fratersklooster in Reusel. De toetsing door WSZ tezamen met het oordeel van een aantal experts op het gebied van herbestemmen zullen de conclusies vormen voor dit onderzoek. Het onderstaande schema (afbeelding 4) geeft het onderzoek procesmatig weer.

(12)

7

-2

01

3

5 1.5 Onderzoeksmethodiek.

Het onderzoek dat verricht wordt, is op te splitsen in drie varianten. Elke variant onderscheidt zich door een verschil in onderzoeksmethodiek.

 Literatuuronderzoek.

 Empirisch onderzoek d.m.v. interviews c.q. gesprekken.  Meervoudige casestudies.

Literatuuronderzoek.

Doordat de leegloop van kloostergebouwen al een aantal jaren geleden in gang is gezet, zijn in het verleden reeds onderzoeken verricht naar de leegstand van kloostergebouwen. Hierdoor zal er voor dit onderzoek mede gebruik gemaakt worden van deze bestaande stukken en de reeds onderzochte stukken kunnen hiervoor dienen als betrouwbare onderlegger. Het risico dat hierachter schuilt is, dat de bronnen van verschillende gradaties kunnen zijn, hierbij kan het gaan om primaire, secundaire en grijze literatuur (Splithof, 2012). Primaire literatuur heeft betrekking op documentatie die voor het eerst wordt behandeld, secundaire literatuur is ontstaan door eerder gerapporteerde literatuur te gebruiken voor nieuwe inzichten, de grijze literatuur is tot slot, de literatuur die niet in gangbare collecties is opgenomen. Grijze literatuur is minder betrouwbaar en moet zodoende, te veel gebruik hiervan worden vermeden.

De informatie die voorkomt uit het literatuuronderzoek, moet de twee “onderzoeken”, met de daarbij opgestelde deelvragen, voorzien van goed onderbouwde antwoorden. In het eerste onderzoek, het herbestemmen van kloostergebouwen word bestaande literatuur gebruikt om de deelvragen één, twee en drie op een goed onderbouwde manier te beantwoorden. Voor deelvraag één dient hiervoor een onderzoek te worden gedaan naar mogelijke stakeholders, die belang hebben bij het herbestemmen van een klooster. Hierbij is het van belang dat onderbouwd wordt wat hun motief is en hoe groot hun macht is. Voor het beantwoorden van deelvraag twee moet vervolgens onderzocht worden, welke mogelijkheden een voormalig kloostergebouw biedt. Onderzoek moet zich hierbij richten welke mogelijkheden er zijn met betrekking tot de functies en het gebruik. De laatste deelvraag van het eerste onderzoek, deelvraag drie, richt zich vervolgens op de afwegingen die gemaakt worden bij het bepalen van een functie. Hierbij is het belangrijk te onderzoeken, hoe men tot een functie komt en wat daarin belangrijk is om mee te nemen.

Bij het tweede onderzoek, eerder ontwikkelde plannen (fasen en stappen) voor het herbestemmen van gebouwen dient, net als in hoofdstuk 2, bestaande literatuur gebruikt te worden om de deelvragen vier en vijf, op een goed onderbouwde manier te beantwoorden. Voor het beantwoorden van deelvraag vier, moet onderzocht worden wat de randvoorwaarden zijn voor een stappenplan, waartoe men een klooster kan herbestemmen. Hierbij is het van belang te onderzoeken aan wie het stappenplan gericht is en wat zijn kennis is, om vervolgens te bepalen wat belangrijk is. De laatste deelvraag richt zich tot de belangrijke punten die voortkomen uit de onderzochte fasen- en stappenplannen voor het herbestemmen van gebouwen. Door middel van randvoorwaarden moeten bepaalde punten uit de bestaande plannen gehaald worden, welke vervolgens ingepast kunnen worden in een nieuw stappenplan.

(13)

7

-2

01

3

6

Empirisch onderzoek d.m.v. interviews c.q. gesprekken.

Buiten de bestaande beschreven informatie, zullen niet-gestructureerde interviews c.q. gesprekken met experts op het gebied van herbestemmen van kloostergebouwen, een bijdrage leveren aan de kwaliteit en betrouwbaarheid van het onderzoek. Met niet-gestructureerde interviews wordt bedoeld dat er geen vragen worden gesteld die vooraf zijn bepaald, maar dat de respondent en de afnemer een vrije invulling kunnen geven, zodat het interview meer op een gesprek lijkt

(http://www.competentiebeleid.be/In_kaart_brengen_van_competenties_en_talenten/Methoden_I

n_kaart_brengen_van_competenties_en_talenten/Interview/default.htm 11-06-13). De gesprekken

worden één op één afgenomen, op een plek die de voorkeur van de respondent geniet. De resultaten van de interviews worden vervolgens gebruikt als informatie voor het beantwoorden van de verschillende onderzoeksvragen.

De gesprekken c.q. interviews dienen dus enerzijds als een bevestiging van de literatuur uit de literatuuronderzoeken, omdat deze niet altijd even betrouwbaar is. Anderzijds kan er nieuwe input worden gegenereerd om de deelvragen te beantwoorden, de experts op het gebied van herbestemmen van kloostergebouwen hebben namelijk bepaalde ervaringen opgedaan die van belang kunnen zijn voor dit onderzoek. Voor het eerste onderzoek, het herbestemmen van kloostergebouwen, zijn wederom de punten belangrijk die ook voor het literatuuronderzoek golden. De literatuur kan hier mogelijk niet volledig genoeg zijn geweest, zodat er belangrijke zaken worden vergeten. Het tweede onderzoek heeft minder belang bij het voeren van gesprekken met experts, alleen voor het beantwoorden van deelvraag vier kunnen er aanvullingen gedaan worden op de verkregen informatie uit de literatuur. Hierbij kunnen bepaalde gevoelskwesties die uit ervaringen opgedaan zijn, mee worden genomen in de randvoorwaarden.

Meervoudige casestudies.

Ook zijn er in de praktijk al meerdere voorbeelden van kloosters die zijn getransformeerd tot een nieuwe bestemming. Hiermee word aangetoond dat er vanuit verschillende partijen ook daadwerkelijk interesse is om deze gebouwen te herbestemmen. Maar wat zijn hierbij de condities, en zijn er voorbeelden van gebouwen waar het uiteindelijk resulteerde in sloop? Door meerdere gebouwen grondiger te onderzoeken moeten deze vragen worden beantwoord. Per object kan er dan gekeken worden waar de knelpunten zaten en hoe men deze op een succesvolle manier heeft kunnen oplossen. Het doel hiervan is een beeld te krijgen van de wijze waarop initiatiefnemers in het verleden een klooster op een succesvolle manier hebben herbestemd.

Om een antwoord te krijgen op de deelvragen, kunnen de resultaten die voortkomen uit de casestudies gebruikt worden ter aanvulling van het literatuuronderzoek en de interviews. Het eerste onderzoek, het herbestemmen van kloostergebouwen, heeft in deze meer baat bij de casestudies dan het tweede onderzoek. Bij de eerste deelvraag, de stakeholders van de herbestemming, moet bekeken worden welke stakeholders er belang hadden bij het herbestemmen van de praktijkvoorbeelden. Indien er nieuwe input uit deze voorbeelden kan worden gehaald, kunnen deze bijgevoegd worden in het onderzoek. De tweede deelvraag, de mogelijkheden met een voormalig klooster, heeft voor de onderbouwing een groot belang bij de praktijkvoorbeelden. Middels succesvolle voorbeelden is hierbij te onderbouwen welke functies geschikt zijn. Hierbij komt ook de derde en laatste deelvraag van het eerste onderzoek, de afwegingen voor een bepaalde functie aan bod. Wat heeft er uiteindelijk tot geleid welke functie gehuisvest moet worden in het voormalig klooster en wat waren daarbij de afwegingen? Voor het tweede onderzoek, eerder ontwikkelde plannen (fasen en stappen) voor het herbestemmen van gebouwen, hebben de casestudies weinig tot geen meerwaarde. Het proces word in deze voorbeelden namelijk niet beschreven, enkel de gemaakte beslissingen.

(14)

7

-2

01

3

7 1.6 Afbakening van het onderzoek.

Het stappenplan dat voorkomt uit dit onderzoek is gericht aan initiatiefnemers voor het herbestemmen van een leegstaand kloostergebouw. Of dit gedaan wordt door een consultent in dienst van de kloosterlijke gemeenschap of dat het gebouw overgenomen is door een ontwikkelaar en deze het dus zelf verricht, maakt in deze niet uit. Belangrijk hierbij is wel dat verkoop van het gebouw geen optie is, de eigenaar moet het gebouw in eigen bezit houden. Omdat er slechts een bepaalde tijd staat voor het verrichten van het onderzoek en bepaalde stukken niet interessant genoeg zijn om te behandelen c.q. niet genoeg bijdrage leveren, zijn bepaalde delen van dit onderzoek afgebakend. Centraal in de afbakening staan allereerst de beide onderzoeken die tot een stappenplan moeten komen, vervolgens het stappenplan zelf, daarna de toepassing van het stappenplan op het Fratersklooster in Reusel en uiteindelijk de beoordeling met de conclusies en aanbevelingen.

De onderzoeken om tot een stappenplan te komen worden onderbouwd door literatuur, interviews en praktijkvoorbeelden. De literatuur die gebruikt wordt voor dit onderzoek bestaat vooral uit secundaire literatuur waarmee in een eerder stadium ontwikkelde onderzoeksrapporten wordt bedoeld. Ter voorkoming dat het onderzoek minder betrouwbaar wordt, dient het gebruik van grijze literatuur tot een minimum beperkt te blijven. Om nieuwe inkijken te krijgen buiten de literatuur om, zijn er voor het onderzoek twee instanties geïnterviewd. Het eerste interview is gedaan met een consultent, die gespecialiseerd is in het herbestemmen van kloostergebouwen. Het tweede interview dat een bijdrage moet leveren aan het onderzoek, is afgenomen bij een afgevaardigde van een kloosterlijke gemeenschap. Zoals in de onderzoeksmethodiek aangegeven, zijn deze interviews niet voorbereid, maar in de vorm van een vrij gesprek afgenomen. De praktijkvoorbeelden dienen uiteindelijk als laatste toevoeging voor een betrouwbaar onderzoek. Omdat er in Nederland in de tijd al honderden kloosters een nieuwe bestemming hebben gekregen, zullen slechts vier kloosters op een concrete manier worden bestudeerd. Hiervoor worden allereerst de problemen geanalyseerd om vervolgens te kijken, hoe dit op is gelost en is hierbij is het belangrijk te weten, hoe het project rendabel is gekregen.

Het stappenplan voor het herbestemmen van kloostergebouwen komt voort uit alle belangrijke conclusies die uit literatuur, interviews en praktijkvoorbeelden wordt gehaald. Het stappenplan bedraagt het initiatief, de analyse en de inpassing. Realisatie en gebruik zullen niet opgenomen worden in dit stappenplan. De reden dat er voor bepaalde stappen en fasen wordt gekozen dient bij iedere fase en stap duidelijk teruggekoppeld te worden naar de twee onderzoeken. Bij het doorlopen van de stappen, moet er een duidelijke uitleg zijn over wat er in de betreffende stap moet gebeuren. Hiermee wordt vooral bedoeld, wie hiervoor benaderd moet worden en wat er gemaakt/ aangevraagd dient te worden.

(15)

7

-2

01

3

8

De toepassing van het stappenplan op het Fratersklooster in Reusel zal verricht worden door toepassing van reeds aanwezige stukken bij WSZ waarbij verschillende analysen, die in een eerder stadium zijn ontwikkeld, hiervoor gebruikt gaan worden. Indien bepaalde stukken niet direct aanwezig zijn zullen deze op een minimale manier uitgewerkt worden en dit slechts ter verduidelijking. Tekeningen, bouwtechnische en constructieve berekeningen zijn hier voorbeelden van. Indien er niets is bijgevoegd over het kostenplaatsje, zal deze bepaald worden door middel van de praktijkvoorbeelden. Door het stappenplan gezamenlijk met de begeleiders van WSZ te doorlopen, kunnen zij het beoordelen op toepasbaarheid en worden, opmerkingen en aanbevelingen in de conclusie verwerkt.

De beoordelingen van de experts moeten het mogelijk maken een antwoord te krijgen op de onderzoeksvraag, “Is het mogelijk een stappenplan te ontwikkelen, welke eigenaren van leegstaande kloostergebouwen kunnen gebruiken, teneinde te kunnen bepalen welke ontwikkelmogelijkheden er voor die betreffende panden zijn, die zorgdragen voor een kansrijke herbestemming of eventuele sloop?” Wanneer er door middel van beoordeling blijkt dat bepaalde stappen zijn vergeten, of moeten worden aangevuld kunnen deze door middel van de aanbevelingen alsnog toegeschreven worden aan het ontwikkelde stappenplan.

Afbeelding 5: Foto genomen vanuit de tuin van het Fratersklooster in Reusel. Bron: www.josbedaux.nl 09-08-13.

(16)

7

-2

01

3

9 2.0 Herbestemmen van kloostergebouwen.

In de inleiding van dit verslag is gesteld dat het totale onderzoek bestaat uit twee onderzoeken die leiden tot een eindproduct. Dit eerste onderzoek, het herbestemmen van kloosters, moet een beeld geven van de factoren die spelen rond het herbestemmen van kloosters. Om dit te onderzoeken zijn hiervoor de volgende onderzoeksvragen geformuleerd.

 “Welke partijen hebben belang bij een herbestemming van een voormalig klooster?”  “Welke mogelijkheden zijn er, met betrekking tot herbestemmen?”

 “Welke overwegingen bepalen of een functie geschikt is om onder te brengen in een voormalig kloostergebouw?”

Bij de onderzoeksvragen staan voor de vragende voornaamwoorden wie, wat en waarom centraal Met andere woorden, wie vindt het belangrijk dat een klooster moet worden herbestemd, op wat voor manier dit kan gebeuren en waarom bepaalde afwegingen dienen te worden gemaakt. Om een goed onderbouwd en volledig antwoord te krijgen op de vragen zijn hiervoor, zoals in de methode van onderzoek beschreven, een literatuuronderzoek (bijlage 2 + 3), interviews (bijlage 4) en verschillende casestudies (bijlage 5) gedaan.

Afbeelding 6: Links het voormalig Zusterklooster in Bladel, tegenwoordig zoals op de rechter afbeelding te zien dient het klooster als fysiotherapie. Bron: www.wsz.nl 09-08-13.

(17)

7

-2

01

3

10 2.1 Stakeholders voor het herbestemmen van een kloostergebouw.

In de inleiding is gesteld dat steeds meer kloosters leeg komen te staan waarbij de voornaamste reden hierbij is, dat het voor de kloosterlingen aannemelijker is om 10 personen in een klooster onder te brengen dan dit aantal verdelen over drie kloosters (Huitema, 2013). Slopen wordt in sommige gevallen gezien als de meest efficiënte oplossing (op het gebied van kosten), maar dit is vaak tegen het zere been van een hele groep belanghebbenden.

In de probleembeschrijving van dit onderzoek wordt namelijk gesteld dat de kloosters, door toedoen van de kloosterlingen, diep geworteld zijn binnen de maatschappij. Doordat de kloosters deze “geschiedenis” uitdragen binnen de stad, dorp of wijk, is slopen voor de bewoners en de lokale politiek niet aanvaardbaar. Zij dragen dit uit door middel van actiegroepen (afbeelding 7), wanneer een sloop word geopteerd (Van Steensel, 2013), of het verstrekken van subsidies om een herbestemming te bevorderen (Wijnekus, 2009; p. 19). Wanneer de provinciale of landelijke overheid zich ermee gaat bemoeien kan het gebouw zelfs gemarkeerd worden als Provinciaal- of Rijksmonument en wordt een eventuele sloop onmogelijk gemaakt. Buiten de maatschappij, hebben ook de voormalige bewoners belang bij het herbestemmen van hun voormalige “woningen”. Vaak blijven de kloosters na leegstand in het bezit van de orde of congregatie en gebruiken zij de huurinkomsten om andere kosten te dekken (Huitema, 2013). Voor hen zijn bepaalde elementen bij en in de gebouwen belangrijk, de begraafplaats is hier een voorbeeld van. Om deze elementen te behouden verhuren zij de gebouwen aan andere partijen, of zij voegen het verplichte behoud hiervan bij in de verkoopakte (Wijnekus, 2009; p. 53).

In deze paragraaf is door middel van onderzoek een antwoord gegeven op de vraag, “Welke partijen hebben belang bij een herbestemming van een voormalig klooster?” De belanghebbenden die uit dit onderzoek naar voren komen, zijn zodanig belangrijk om deze bij een herbestemming in acht te nemen. Omdat dit onderzoek een stappenplan moet voortbrengen tot het herbestemmen van leegstaande kloostergebouwen, dienen deze belangrijke punten hierin meegenomen te worden. Om te onderzoeken of de kloosters diep “geworteld” zijn binnen de samenleving, moet onderzocht worden, waar de kloosterlingen zich in het verleden verdienstelijk hebben gemaakt en of ze ook daadwekelijk zo “geworteld” zijn. Wanneer de gemeente het behoud van het klooster wil bevorderen kan het zijn, dat ze subsidies uitreiken en is het belangrijk dit te onderzoeken om eventuele kosten te besparen. Wanneer er aanpassingen of sloop moet plaatsvinden aan het gebouw, is het belangrijk te weten of het gebouw in het bezit is van een monumentenstatus. Indien dit het geval is dienen bepaalde vergunningen in een vroeg stadium te worden aangevraagd en is het ook hierdoor bijna onmogelijk het gebouw te slopen. Tenslotte moet er nog gekeken worden wat de eisen zijn van de orde of congregatie, indien deze nog eigenaar zijn of hiervoor een optie hebben bedongen.

Afbeelding 7: Een actiegroep tegen de sloop van het klooster in Meerhout(B). Bron:

(18)

7

-2

01

3

11 2.2 Mogelijkheden bij een herbestemming.

In de vorige paragraaf is duidelijk geworden voor wie het belangrijk is om de kloosters te behouden en wat voor deze partijen de belangrijkste redenen zijn. Deze paragraaf onderzoekt wat er mogelijk is met een voormalig kloostergebouw.

Kloosters staan, zoals eerder is vermeld, symbool voor sociale betrokkenheid. De “oorspronkelijke” werkzaamheden van de kloosterlingen in de zorg, onderwijs en het verzorgen van culturele en maatschappelijke activiteiten hebben hiervoor zorggedragen. Vanuit de orden en congregaties worden nieuwe bestemmingen voor hun voormalige gebouwen, zoals eerder vermeld, bij voorkeur gevonden binnen deze functies. Echter hebben de kloosterlingen niet bij elke herbestemming inspraak, zij moeten dit bij een eventuele verkoop namelijk bedingen (Huitema, 2013).

Wanneer een orde of congregatie te maken krijgt met een leegloop, hebben zij twee mogelijkheden met het gebouw (Huitema, 2013). Allereerst kunnen zij ervoor kiezen om delen van een gebouw een nieuwe bestemming te geven waarbij andere delen hierbij in het bezit/gebruik blijven van de orde of congregatie. De tweede optie komt aan bod, wanneer er gekozen wordt voor het voorbeeld uit de vorige paragraaf (liever 10 kloosterlingen in één gebouw, dan dit aantal verdelen over drie gebouwen). Hierdoor kan een volledige herbestemming worden geopteerd voor de twee overgebleven gebouwen. Bij een gedeeltelijke herbestemming zal rekening gehouden moeten worden met de basiswaarden van de kloosterlingen (Plevoets, 2007; p. 24), de nevenbestemming zal hierdoor van maatschappelijke of religieuze inbreng zijn. Bij een totale herbestemming kan, indien de orde of congregatie hier geen inspraak in heeft, ook een commerciële functie worden geopteerd. De Taskforce Toekomst Kerkgebouwen (en Kloosters), een instantie die zich sinds 2006 bezig houdt met het herbestemmen van religieuze gebouwen, heeft hiervoor een globale marktverdeling gemaakt (tabel 1). De eerste twee kolommen gelden hierbij voor de gedeeltelijke herbestemming, bij een totale herbestemming komen de commerciële opties erbij.

Religieuze bestemming Maatschappelijke bestemming Commerciële bestemming

Bezinning Zorginstantie Wonen

Andere religie Onderwijsinstantie Ondernemen

Herbestemmen binnen religie Cultuurbestemming Overheidsinstantie

Tabel 1: Marktverdeling volgens Taskforce Toekomst Kerkgebouwen (en Kloosters), 2009.

Buiten de mogelijke functies moet ook gekeken worden naar het gebouw in kwestie. De gebouwen staan bekend om hun vaak “hokkerige” indeling en is, zodoende de indelingsvrijheid minimaal voor een toekomstige gebruiker. Ook de bouwtechnische kwaliteit van het gebouw voldoet, mede door de ouderdom, vaak niet aan de huidige maatstaven. Herbestemmen betekent dus vaak een grote en dure ingreep. Omdat het gebouw een beperkte oppervlakte betreft zal er door de initiatiefnemer op een slimme manier gekeken moeten worden naar zowel het gebouw als het terrein (afbeelding 8). Belangrijk hierbij is te weten welke mogelijkheden het bestemmingsplan biedt, zodat uitbreiding zoals optoppen, uitbuiken of bijbouw op het terrein mogelijk is, om extra inkomsten te vergaren en de financiering zodoende rendabel te krijgen.

Afbeelding 8: Brigidaklooster in Bavel. Bron:

www.reliwiki.nl 09-08-13. In 2010 werd er door de provincie een subsidieregeling getroffen zodat gemeenten sociale centra in hun dorp of stad op konden richten. De gemeente Bavel zag dit als uitweg voor de herbestemming van het voormalig klooster Brigida, zodoende hebben zij door middel van de subsidie, de transformatie tot een sociaal cultureel centrum kunnen bekostigen.

(19)

7

-2

01

3

12

Deze paragraaf heeft door middel van onderzoek een antwoord gegeven op de vraag, “Welke mogelijkheden zijn er, met betrekking tot herbestemmen?” Net als in de vorige paragraaf, zijn ook hier bepaalde punten belangrijk voor het te ontwikkelen stappenplan en dienen deze hierin mee worden genomen. Omdat het stappenplan bestemd is voor de initiatiefnemer van de herbestemming, is het ten eerste belangrijk te bepalen of het gebouw in zijn geheel of gedeeltelijk dient te worden herbestemd. Bij een gedeeltelijke herbestemming heeft de orde of congregatie inspraak in de nevenbestemming en zal er gekeken moeten worden naar de principes van deze kloosterlingen. Bij een totale herbestemming moeten zij dit, zoals in de vorige paragraaf beschreven, in de verkoop bedingen. Gekeken naar de mogelijkheden met het gebouw moet de constructie en de bouwtechnische kwaliteit van het gebouw worden beoordeeld. Indien hier weinig aanpassingen mogelijk zijn en de kwaliteit niet voldoet, zal er gekeken moeten worden naar de aanpassingsmogelijkheden in het bestemmingsplan.

Afbeelding 8: Klooster Stella Maris. Bron:

www.flexwonenarbeidsmigranten.nl 09-08-13.In 2010 is het gebouw herbestemd tot logiesgebouw voor MOE- Landers. Omdat de kosten voor de herbestemming zo hoog waren, moest Exotic Green het terrein gebruiken om de kosten te spreiden. Hierdoor kwamen de huurinkomsten van 125 arbeiders uit op de huurinkomsten van over ruim 400 arbeiders. Waardoor het voor Exotic Green wel een rendabel project kon worden.

Afbeelding 9: Klooster Nazareth Gemert. Bron: www.nazarethklooster.nl 09-08-13. In 2011 is de gemeente Gemert gestart met het herbestemmen van het klooster Nazareth tot woningen. Doordat er in het bestaande gebouw “slechts” 13 woningen konden worden gerealiseerd en de inkomsten hieruit bij lange na niet op konden wegen tegen de uitgaven, heeft de gemeente hiervoor nog eens 56 woningen gecreëerd op het kloosterterrein. De inkomsten van het terrein en het bestaande gebouw samen, konden zodoende wel voldoen in de randvoorwaarden, waardoor de herbestemming succesvol kon worden uitgevoerd.

(20)

7

-2

01

3

13 2.3 Overwegingen voor een geschikte functie.

Het is nu duidelijk wie er gebaat is bij een herbestemming en wat er mogelijk is met een voormalig kloostergebouw. Doelstelling van deze paragraaf is tot een antwoord te komen op de vraag, waarom een bepaalde functie ook daadwerkelijk geschikt is om te huisvesten in een voormalig klooster en welke afwegingen bij daarbij gemaakt worden?

De kloosterlingen hebben, buiten de eerder benoemde normen en waarden, ook bepaalde plichten en doelen te vervullen (Huitema 2013). Onderhoud aan de gebouwen en missies in armere landen zijn hier voorbeelden van. Wanneer zij hun gebouwen moeten verhuren of verkopen doordat deze te maken hebben met leegstand, kunnen zij de inkomsten aan deze zaken besteden. Omdat er naar de benoemde functies binnen de “normen en waarden” niet altijd vraag is, zullen de kloosterlingen, indien het gebouw in het bezit is of zij enige inspraak hebben, hiervan af moeten wijken (van Steensel, 2013). Om hun doelen te bereiken zullen zij hiervoor samen met de nieuwe gebruiker of een derde initiatiefnemer tot elkaar moeten komen middels een spanningsboog (van Steensel, 2013). Binnen deze spanningsboog moeten vervolgens concessies gedaan worden tussen doelen en randvoorwaarden, zodat bij een herbestemming iedere partij tevreden is.

Buiten de concessies die gemaakt moeten worden, zijn er bij herbestemming nog een aantal factoren die de keuze voor een bepaalde doelgroep beïnvloeden. De belangrijkste hierbij in de marktvraag: welke doelgroep is naarstig op zoek naar een huisvesting? Bij deze doelgroep komen vervolgens punten kijken als, bereikbaarheid, omgeving en voorzieningen. Ook de in de voorgaande paragraaf benoemde, indelingsvrijheid en het bestemmingsplan zijn hierin factoren van invloed. Er kan dus niet gezegd worden of een bepaalde functie “geschikt” is, om onder te brengen in een voormalig klooster, maar kan beter gesteld worden of een voormalig kloostergebouw “geschikt” is voor een bepaalde functie (afbeelding 11).

Deze paragraaf heeft door middel van onderzoek een antwoord gegeven op de vraag, “Welke overwegingen bepalen of een functie geschikt is, om onder te brengen in een voormalig kloostergebouw?” Net als bij de voorgaande paragrafen zijn ook in deze paragraaf bepaalde punten belangrijk voor het te ontwikkelen stappenplan en dienen deze hierin opgenomen te worden. Om doelen te halen moeten de kloosterlingen, maar ook een andere eigenaar, bepaalde inkomsten binnen halen met de verhuur van het voormalig kloostergebouw en zal er dus een rendement vastgesteld moeten worden. Omdat het door, de marktvraag, indeling, bereikbaarheid en het bestemmingsplan niet altijd mogelijk is om een functie binnen de normen en waarden te vinden zullen hiervoor concessies moeten worden gemaakt. Een spanningsboog tussen enerzijds de doelen en anderzijds de mogelijkheden is hierbij de overweging of een bepaalde functie geschikt is voor het voormalig klooster. De onderzoeksvraag zou in dit geval beter andersom gesteld kunnen worden: is het kloostergebouw geschikt voor een bepaalde functie?

Afbeelding 11: Spanningsboog volgens van Steensel, 2013. Ergens op de spanningsboog komen de randvoorwaarden en doelen tot elkaar, partijen schudden de hand en er kan begonnen worden met de herbestemming.

Afbeelding 10: Kruisherenhotel, Maastricht. Bron: www.klostermann-beton.nl 09-08-13. Dit voormalig klooster werd herbestemd tot een hotel, de kloosterlingen hadden bij de verkoop geen inspraak zodoende kon de initiatiefnemer zijn eigen randvoorwaarden stellen. De hokkerige indeling en de marktvraag hebben er hier uiteindelijk toe geleid er een hotel van te maken.

(21)

7

-2

01

3

14 2.4 Mee te nemen stukken voor het te ontwikkelen stappenplan.

In de voorgaande paragrafen zijn de onderzoeksvragen beantwoord die voor het betreffende hoofdstuk opgesteld waren. De bevindingen die hieruit zijn voortgekomen, dienen als onderlegger voor het te ontwikkelen stappenplan. Aan het eind van iedere paragraaf is er een terugkoppeling gemaakt naar de belangrijke zaken die er uit het onderzoek naar voren zijn gekomen. Deze paragraaf somt de belangrijke punten nogmaals op.

In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk is door middel van onderzoek een antwoord gegeven op de deelvraag, “Welke partijen hebben belang bij een herbestemming van een voormalig klooster?” Uit de conclusies die hieruit worden gehaald zijn een aantal te onderzoeken stukken gekomen, waar in het stappenplan rekening mee moet worden gehouden. Voor deze paragraaf zijn dat de volgende punten:



 Zoek uit of het klooster diep geworteld is in de samenleving.

 Onderzoek of het gebouw in het bezit is van een monumentenstatus  Zijn er subsidies die worden aangereikt door de lokale overheid?

 Onderzoek welke elementen behouden moeten blijven in het voormalig klooster.

De tweede paragraaf heeft net als de eerste middels een onderzoek een antwoord gegeven op de deelvraag, “Welke mogelijkheden zijn er, met betrekking tot herbestemmen?” Uit de conclusies die hieruit worden gehaald zijn een aantal te onderzoeken stukken gekomen, waar in het stappenplan rekening mee moet worden gehouden. Voor deze paragraaf zijn dat de volgende punten:



 Zoek uit of het gebouw gedeeltelijk of in zijn totaliteit moet worden herbestemd.  Wat zijn de principes van de orde of congregatie?

 Heeft de orde of congregatie inspraak in een nieuwe te bepalen bestemming?  Onderzoek de indelingsvrijheid van het gebouw.

 Voldoet het gebouw aan de huidige eisen?

 Wat zijn de mogelijkheden in het bestemmingsplan?

De derde en laatste paragraaf van dit hoofdstuk heeft net als de voorgaande, door middel van onderzoek een antwoord gegeven op de deelvraag, “Welke overwegingen bepalen of een functie geschikt is om onder te brengen in een voormalig kloostergebouw?” Uit de conclusies die hieruit werden gehaald zijn een aantal te onderzoeken stukken gekomen waar in het stappenplan rekening mee moet worden gehouden. Voor deze paragraaf zijn dat de volgende punten:

 Bepaal welk rendement er moet worden behaald met de herbestemming.

 Maak indien de normen en waarden niet haalbaar zijn concessies met de mogelijke gebruiker, zodat enerzijds de doelen worden behaald en anderzijds de mogelijke gebruiker een huisvesting vindt.

(22)

7

-2

01

3

15 3.0 Eerder ontwikkelde plannen voor het herbestemmen van gebouwen.

Het voorgaande onderzoek heeft zich gericht op de specifieke factoren, die spelen bij het herbestemmen van kloostergebouwen. Omdat het doel van dit onderzoek is, het maken van een stappenplan waartoe het mogelijk is een nieuwe functie te vinden voor een voormalig kloostergebouw, richt dit tweede onderzoek zich tot het bestuderen van eerder ontwikkelde plannen (stappen en fasen) voor het herbestemmen van gebouwen. Bij het maken van een stappenplan bestaat namelijk altijd het risico dat het nieuwe plan niet compleet is. Om deze zo betrouwbaar mogelijk te maken is het belangrijk eerder ontwikkelde plannen is acht te nemen (www.stappenplannen.nl 12-06-13). Door van deze plannen, de sterke punten op te nemen en de minder sterke en zwakke punten weg te laten kan er een nieuw, verbeterd stappenplan worden ontwikkeld.

Zoals hierboven te lezen, is er onderscheid gemaakt tussen fasen modellen en stappenplannen (van Geijn, 2007; p. 15). Beide modellen zijn opgedeeld in een aantal fasen, waar voor elke fase een ander eindproduct word verwacht. Bij een stappenplan wordt per fase een opdeling gemaakt in een groot aantal deelstappen. Deze deelstappen kunnen dienen als checklist en daarnaast zijn het voornamelijk praktische tips die ervoor zorgen dat het herbestemmingsproces overzichtelijker en dus gebruiksvriendelijker wordt. Bij een fasenmodel is er alleen een opsomming wat er per fase verwacht wordt en moet de gebruiker zelf onderzoeken en bepalen welke stappen hij zet om tot dit eindproduct te komen. Omdat beide modellen bestaan uit fasen, met daarin te onderzoeken stukken zijn ze beiden geschikt als onderlegger voor het te ontwikkelen stappenplan.

Voor het herbestemmen van gebouwen zijn door de jaren heen, verschillende stappenplannen en fasen modellen ontwikkeld. Omdat het niet mogelijk is al deze modellen te onderzoeken, is er voor dit onderzoek gebruik gemaakt van een onderzoek van mevr. van Geijn (2007). Voor dit onderzoek zijn de meest gebruikte modellen voor het herbestemmen van gebouwen bekeken en onderling vergeleken in sterkten en zwakten.

Modellen uit van Geijn (2007).

 Fasenmodel van Oskam en Krabbe  KUN stappenplan

 Fasenmodel TU- Delft  Fasenmodel van Doornenbal

De bovenstaande modellen zijn echter niet specifiek gericht op het herbestemmen van kloosters en is zodoende ook hiervoor een model bekeken (tabel 3). Dit model is op aanraden van de gevoerde gesprekken met dhr. Van Steensel en dhr. Huitema bijgevoegd.

Specifiek model voor kloosters.

(23)

7

-2

01

3

16

Omdat het model van, van Steensel enkel de fasen beschrijft, voldoet deze niet aan het doel van het onderzoek. Hierdoor zal er vanuit de onderzochte modellen een nieuw stappenplan moeten voortkomen. De benoemde modellen zijn zodoende de modellen die tezamen de informatie moeten leveren, om een nieuw verbeterd stappenplan te ontwikkelen. In bijlage 6 zijn deze op een concrete manier beschreven. Om genoeg informatie uit de modellen te halen, zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd.

 “Aan welke randvoorwaarden moet een nieuw te ontwikkelen stappenplan voor het herbestemmen van een leegstaand klooster voldoen?”

 “Welke sterke en zwakke punten komen voort, wanneer men de voor dit onderzoek bekeken modellen toetst aan de gestelde randvoorwaarden?”

 “Wat moet er worden meegenomen uit de voor het onderzoek bekeken modellen, wanneer men een nieuw stappenplan gaat ontwikkelen?”

(24)

7

-2

01

3

17 3.1 Randvoorwaarden voor een stappenplan.

In de inleiding van dit hoofdstuk wordt gesteld, dat bij het maken van een stappenplan altijd de risico’s bestaan dat het nieuwe plan niet compleet is en dat er om deze zo betrouwbaar mogelijk te maken, het belangrijk is om eerder ontwikkelde stappenplannen is acht te nemen. Om deze verschillende alternatieven te kunnen beoordelen moeten er eerst criteria worden opgesteld, zodat ze in verhouding met elkaar kunnen worden vergeleken (van Aken, 1995; p. 8). Deze criteria dienen vervolgens ook als randvoorwaarden, waaraan het nieuw te ontwikkelen stappenplan moet voldoen en worden ook door de beoordeling van de experts gebruikt . Omdat er voor het onderzoek gebruik is gemaakt van stappenplannen en fasen modellen zijn er binnen de criteria twee onderscheidingen gemaakt. Ten eerste moeten de randvoorwaarden voor de fasen worden bepaald en vervolgens worden de randvoorwaarden van de te doorlopen stappen beschreven.

De fasen van een model zijn als het ware op zich zelf staande onderzoeken met eigen conclusies c.q. bevindingen (van Geijn, 2007; p.15). De bevindingen leveren vervolgens de input om te kunnen starten met de volgende fase. Om een goede duidelijke fasering te realiseren, zijn er voor het onderzoek drie randvoorwaarden gesteld. Omdat de fasen op zichzelf staande onderzoeken zijn moet er duidelijk zijn, wat er na doorlopen van de fasen op tafel moet komen te liggen. De eerste randvoorwaarde waaraan de fasen van het stappenplan moeten voldoen is zodoende het formuleren van een duidelijke benaming en omschrijving van iedere fase. Omdat het aanvragen van bijvoorbeeld vergunningen langer duurt dan een tekening maken, moet er goed gekeken worden welke fase eerst moet worden uitgewerkt, of welke fasen op het zelfde moment uitgevoerd kunnen worden (van Geijn, 2007; p. 15). De tweede voorwaarde waar de fasering aan moet voldoen wordt hierdoor, het bepalen van een zo logisch mogelijke volgorde voor de uit te voeren stappen. Doordat kloosters vaak oudere gebouwen zijn voldoen ze vaak niet aan de gestelde eisen. Herbestemmen betekend hierdoor vaak een grote investering en voor de initiatiefnemer, kan het hierdoor soms onmogelijk zijn een rendabel project te realiseren. Doorgaan met het doorlopen van het stappenplan heeft op dat moment geen zin meer. De derde voorwaarde waar het model aan moet voldoen is zodoende, dat er na het doorlopen van een aantal fasen een mogelijkheid is om te kiezen voor een doorgang van herbestemming of voor sloop.

Binnen de hierboven beschreven fasen, worden bij een stappenplan deelstappen gezet om tot de conclusies c.q. bevindingen binnen de fasen te komen. Deze deelstappen kunnen, zoals in de inleiding beschreven, dienen als checklist of als praktische tips om het herbestemmingsproces overzichtelijker te maken. Ook voor deze stappen gelden net als bij de fasen, bepaalde randvoorwaarden. Om tot randvoorwaarden te komen, is het van belang te bepalen wat het doel van het stappenplan is en wie de toekomstige gebruiker is (www.stappenplannen.nl 12-06-13). Het doel is een stappenplan te ontwikkelen, welke eigenaren van leegstaande kloostergebouwen kunnen gebruiken, teneinde te kunnen bepalen welke ontwikkelmogelijkheden er voor die betreffende panden zijn, die zorgdragen voor een kansrijke herbestemming. In de afbakening van dit onderzoek is vervolgens gesteld dat het stappenplan bedoeld is voor initiatiefnemers voor de herbestemming van een leegstaand kloostergebouw. Hierbij bestaat de mogelijkheden, dat dit wordt gedaan door een consultent in dienst van de kloosterlijke gemeenschap of dat het gebouw overgenomen is door een ontwikkelaar en deze het zelfstandig verricht. Met de bovenstaande informatie in het achterhoofd zijn er voor de te doorlopen stappen twee randvoorwaarden bepaald. In het geval dat het gebouw nog in het bezit is van de orde of congregatie, is het belangrijk afgevaardigden van de orde of congregatie in het proces te betrekken (van Steensel, 2013). Hierdoor wordt de eerste randvoorwaarde voor de te doorlopen stappen: zorgdragen dat het stappenplan zo gebruiksvriendelijk mogelijk is zodat het ook te volgen is voor de zogenoemde “leek”. Vervolgens is het van belang ervoor te zorgen, dat de gebruiker niet vergeet om belangrijk stappen te zetten in het proces. De mogelijkheid is aanwezig, dat de initiatiefnemer geen ervaring heeft met kloosters maar

(25)

7

-2

01

3

18

wel met andere gebouwen. De tweede randvoorwaarde klinkt als volgt: het zo compleet en concreet mogelijk beschrijven van de stappen die gezet moeten worden tijdens het proces.

De bovenstaande paragraaf heeft door middel van onderzoek een antwoord gegeven op de vraag, “Aan welke randvoorwaarden moet een nieuw te ontwikkelen stappenplan voor het herbestemmen van een leegstaand klooster voldoen?” In de inleiding van deze paragraaf wordt gesteld dat de randvoorwaarden die hieruit naar voren komen enerzijds, dienen om de verschillende alternatieven te kunnen beoordelen en anderzijds te dienen als randvoorwaarden, waaraan het nieuw te ontwikkelen stappenplan moet voldoen. Omdat er een verschil bestaat tussen de fasen en de te doorlopen stappen, zijn voor deze twee factoren verschillende randvoorwaarden opgesteld.

Bij het bepalen van de fasering zijn uiteindelijk drie randvoorwaarden naar voren gekomen. Allereerst is het belangrijk om een goede en duidelijke benaming en omschrijving van de fasen te formuleren, zodat er enkel uit de fasering al naar voren moet komen wat er uiteindelijk op tafel moet komen liggen. Vervolgens is het belangrijk een logische volgorde in te nemen, zodat tijdrovende zaken eerder opgelost worden dan andere. Als laatste moet er voor de initiatiefnemer een uitweg zijn uit het stappenplanwanneer blijkt, dat de investeringen te groot is om deze rendabel te krijgen. De te doorlopen stappen moeten aan twee verschillende randvoorwaarden voldoen. De eerste randvoorwaarde is het zo gebruiksvriendelijk mogelijk maken van de te doorlopen stappen. Een duidelijke omschrijving van, wat en door wie uit te voeren binnen iedere stap en moet het duidelijk zijn voor een eventuele “leek”. De tweede voorwaarde is het zo compleet mogelijk zijn, in het bepalen van de stappen. De “leek” en de niet-expert in het herbestemmen van kloosters hebben niet de veroorloving om belangrijke zaken over het hoofd te zien, hiervoor moet goed worden gekeken naar de eerder ontwikkelde modellen die gebruikt zijn voor dit onderzoek.