In de eerste hoofdfase van het stappenplan, het initiatief, is voor het Fratersklooster (afbeelding 13) alles geïnventariseerd wat met dit gebouw van doen heeft. Hierna zijn de randvoorwaarden voor de herbestemming vastgesteld.
Fase A: Inventarisatie:
In de inventarisatie is door middel van zeven stappen onderzocht, hoe het verloop van de geschiedenis van het gebouw in elkaar steekt, Hoe het gebouw zelf in elkaar steekt, wie de eigenaar is, wie het traject van herbestemmen begeleidt, welke initiatieven en kosten er zijn gemaakt tot en met dit initiatief en wat is de financiële waarde
van het gebouw is, of het gebouw een monument is en of er bepaalde subsidies worden aangereikt voor het behoud en wat de onderhoudstoestand van het gebouw is. Hierna is bekeken of het na de inventarisatie verstandig is om door te gaan naar de volgende fase.
Vanuit de laatste stap is hierbij bepaald, door te gaan met de herbestemming. Belangrijk in deze beslissing is dat het gebouw, met haar voormalige bewoners een geschiedenis van meer dan 100 jaar uitdragen over het dorp Reusel. Van oudsher hebben de Fraters hier het meeste van hun tijd lesgegeven op de jongensschool en hebben zij zich beziggehouden met het oprichten van sociale verenigingen. Slopen van een gebouw met zo’n geschiedenis voor een dorp, is zoals ook in hoofdstuk twee beschreven, tegen het zere been van de samenleving. Zij kunnen bij een eventuele sloop tot grote last zijn, waardoor de overweging voor een herbestemming, ook vanuit de eigenaar een groter draagvlak heeft. Het tweede punt is dat het gebouw een bepaald beeld vervuld voor de straat waarin het ligt, in deze tijd is een voorname architect in de arm genomen het te ontwerpen. Om de straat te verfraaien heeft hij ook de rest van de Groeneweg een invulling gegeven (afbeelding 14), waardoor deze weg ook wel het Bedauxstraatje (naam architect) wordt genoemd. Slopen van het “hoofdgebouw” in de straat maakt de omliggende bebouwing minder opvallend, waardoor wederom een stukje Reusel verloren gaat.
Woningstichting de Zaligheden (eigenaar) heeft, in het verleden, meerdere initiatieven voorgelegd bij de gemeente, waarin zij het gebouw niet konden behouden. Ondanks dat WSZ in het bezit is van een sloopvergunningen en het gebouw geen monument is, heeft de gemeente dit telkens afgekeurd. Wel beloofden ze met eigen ideeën te komen, zodat het Fratersklooster behouden kon blijven. Ook vanuit de gemeente Reusel blijkt hieruit, dat zij het gebouw zien als een beeldbepalend object voor de geschiedenis van Reusel. Hierdoor moet het koste wat het kost behouden blijven. Wanneer een gemeente deze houding aan blijft houden is verstandig geen verdere plannen te ontwikkelen dan een herbestemming, bij andere initiatieven zullen ze naar alle verwachting dwars gaan liggen. Als laatste blijft over dat het gebouw altijd goed is onderhouden, het ligt er als het ware nog bij zoals het gebouwd is. Doordat er na aankoop, direct huurders (anti-kraak) in het gebouw zijn geplaatst, is er niets verpauperd door weersomstandigheden of vandalisme. Deze laatste constatering maakt het ook minimaal de moeite waard de verdere mogelijkheden met het gebouw te onderzoeken en dus door te gaan met de herbestemming.
Afbeelding 13: Foto's van de woningen in de Groeneweg.
Afbeelding 12: Voorgevel van het Fratersklooster in Reusel, foto genomen vanaf de Groeneweg. Bron: www.wsz.nl 09-08-13.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
41
Fase B: Randvoorwaarden:
Nadat er vanuit de inventarisatie is bepaald dat er door moet worden gegaan met de herbestemming, moeten de randvoorwaarden op worden gesteld. Vanuit de randvoorwaarden is het hierbij van belang te bepalen, wat de voorwaarden van de eigenaar zijn, met betrekking tot het gebruik, of er randvoorwaarden zijn vanuit de kloosterlijke gemeenschap, met betrekking tot te behouden elementen en het gebruik, welk rendement er moet worden behaald en wat exploitatieperiode is na oplevering.
Doordat er slechts inkomsten zijn van de anti- kraak constructie, maakt WSZ jaarlijks veel verlies op de rentekosten van de investering. Hierdoor worden totale kosten die gemaakt zijn voor het gebouw, iedere maand hoger. Omdat de hoge investering meerdere malen is doorgerekend en er steeds geconcludeerd is dat het gebouw niet behouden kan blijven, heeft WSZ voorwaardelijk bepaald dat er middels een kleine investering een doelgroep gehuisvest moet worden in het fratersklooster voor een periode van 10, 15 of 20 jaar. Doelstelling hiervan is, om middels deze huurprijs de jaarlijkse rentekosten te kunnen dekken. Door dit doel is het vanuit WSZ niet belangrijk dat er een bepaald rendement word behaald. Wanneer er een nieuwe centrumvisie van de gemeente komt, wil WSZ de mogelijkheden met het gebouw opnieuw bekijken, zodat er ook geld terugverdiend kan worden aan het gebouw.
Omdat er vanuit de kloosterlijke gemeenschap niets was bepaald met betrekking tot het behouden van elementen en het gebruik, heeft WSZ hierin een vrije keuze. Doordat de kerntaak van WSZ, het huisvesten van de sociaal zwakkeren en de zorgbehoevenden in de samenleving is. Dient er, voor de te maken investering, een doelgroep te worden gevonden, welke binnen deze kernwaarden past. WSZ mag hierbij, om deze personen in aanmerking te laten komen voor een huurtoeslag, niet meer dan € 681,02 huur per maand mag vragen. WSZ is bij het bepalen van deze huurprijs wel afhankelijk van het aantal punten dat de woning krijgt, vanuit deze punten wordt namelijk een maximale huurprijs aanbevolen.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.