Zoals in de inleiding en bij de fasering benoemd geld ook voor de stappen, dat er niet inhoudelijk is bekeken wat er moet worden onderzocht. Voor de te doorlopen stappen is enkel benoemd waar ze vandaan komen en waarom ze moeten worden doorlopen. Om dit toe te lichten is er net als bij de fasering allereerst gekeken naar de gestelde randvoorwaarden en vervolgens is er gekeken naar wat er uit de modellen goed naar voren is gekomen om te gebruiken voor dit model. De eerste randvoorwaarde voor de te doorlopen stappen is de gebruiksvriendelijkheid van het model. Uit het onderzoek is hierbij naar voren gekomen dat de stappen als het ware af te vinken moeten zijn. Voor de gebruiker moet duidelijk zijn wat hij moet doen en wie hij daarvoor moet inschakelen en kan wanneer dit is voltooid kan worden doorgegaan met de volgende stap. De tweede randvoorwaarde is, dat het model zo compleet en betrouwbaar mogelijk moet zijn. In het onderzoek komt naar voren dat hiervoor, zo veel mogelijk modellen moeten worden bekeken. Door deze modellen te vergelijken en vervolgens het goede mee te nemen in het model, wordt deze betrouwbaar en compleet. In hoofdstuk drie zijn de verschillende modellen getoetst aan de hand van de randvoorwaarden, de benaming en inhoud die hierbij goed naar voren zijn gekomen zijn gebruikt om dit model vorm te geven.
Fase A: Inventarisatie.
Stap 1: Breng het verloop van de geschiedenis van het gebouw in beeld.
In deze eerste stap van het stappenplan moet de geschiedenis van het gebouw in beeld worden gebracht. In hoofdstuk twee is onderzocht dat de geworteldheid, bij het herbestemmen van kloosters een van de belangrijkste aspecten is. Deze geworteldheid kom voort uit de geschiedenis die het gebouw met haar toenmalige bewoners uitdroeg aan de bevolking. De kloosterlingen hebben lesgegeven, zorg verleend of verenigingen opgericht en zijn hierdoor altijd belangrijk geweest voor de samenleving en als zodanig diep geworteld in deze samenleving. Door de geworteldheid te onderzoeken kan de belangrijkheid van het herbestemmen worden bepaald. Indien het gebouw diep geworteld is wordt een sloop namelijk onmogelijk gemaakt.
Stap 2: Maak een concrete omschrijving van het voormalig kloostergebouw.
De tweede stap is het maken van een concrete omschrijving van het voormalig kloostergebouw. Bij het herbestemmen is het van groot belang om te kijken, met wat voor gebouw je te maken hebt. De voornaamste reden hiervan is, volgens de modellen van de KUN en van, van Steensel, dat er hierdoor een beeld gevormd kan worden bij het gebouw. De afmetingen van ruimten, de stijl van de architect, de routing en het bouwjaar, zijn allemaal voorbeelden die veel over het gebouw zeggen. Wanneer dit in een vroeg stadium bekend is kan er al langzaamaan nagedacht worden over de eventuele mogelijkheden.
Stap 3: Geef een omschrijving van de eigenaar van het gebouw.
Nadat het gebouw en de geschiedenis concreet zijn beschreven dient in deze stap, de eigenaar en dus de initiatiefnemer voor de herbestemming van het gebouw te worden beschreven. Bij het herbestemmen van kloosters is het gebouw vaak nog in het bezit van de kloosterlijke gemeenschap en deze hebben, zoals in hoofdstuk twee beschreven, eigen normen en waarden waarbinnen zij hun gebouw willen herbestemmen. Bij deze randvoorwaarden stellen ze ook doelen en hebben ze plichten te vervullen. Door dit zo vroeg vast te leggen in het model kan er snel geconcludeerd worden of iets mogelijk is of niet.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
33
Stap 4: Bepaal wie het traject van herbestemmen begeleidt.
In hoofdstuk twee en bij het formuleren van de randvoorwaarden in hoofdstuk drie is meerdere malen aangegeven dat, indien de eigenaar niet de expertise heeft (vaak is het nog in bezit van de kloosterlijke gemeenschap), er een externe begeleider nodig is om de herbestemming te begeleiden. Ook in het model van, van Steensel wordt aangegeven dat indien nodig, er een expert aangenomen moet worden ter begeleiding van het proces. Hierbij wordt gesteld dat, wanneer iemand met kennis de herbestemming begeleidt, de kans van slagen groter is, dan wanneer een “leek” dit moet doen. Stap 5: Onderzoek welke initiatieven en kosten er gemaakt zijn tot en met dit initiatief en wat de financiële waarde van het gebouw is.
In het model van, van Steensel en in het stappenplan van de KUN wordt in beide gevallen aangegeven, dat er onderzoek moet worden gedaan naar eerdere initiatieven die van toepassing zijn geweest op het gebouw. De knelpunten die daaruit zijn voort gekomen en de kosten die hierbij zijn gemaakt kunnen, doordat ze in deze stap moeten worden gerapporteerd, in dit initiatief gebruikt worden om te kijken waar het fout ging en wat dus wel en niet kan. Ook moet hierbij worden bepaald wat de financiële waarde of de aankoopprijs van het gebouw is en of er nog andere kosten zijn of worden gemaakt. Door dit te onderzoeken kan een kostengeschiedenis worden opgemaakt voor het totale gebouw, waar in een later stadium op verder kan worden berekend.
Stap 6: Onderzoek of het gebouw een monument is en of er bepaalde subsidies worden aangereikt voor het behoud.
Uit het onderzoek van hoofdstuk twee en in het stappenplan van de KUN komt naar voren dat er moet worden onderzocht, of het gebouw in het bezit is van een monumentenstatus. Hierbij heeft het geen specifiek belang of het een gemeentelijk, provinciaal of rijksmonument is. Een monument brengt veel problemen met zich mee. Er moet namelijk een vergunning worden aangevraagd om iets te kunnen aanpassen en is men vrij beperkt in het maken van deze aanpassingen. Het enige voordeel dat een monument met zich meeneemt is, dat er vanuit de hierboven benoemde instanties verschillende subsidies aan worden gereikt. Voor de initiatiefnemer is het krijgen van subsidies aantrekkelijk, doordat hem kosten uit handen worden genomen.
Stap 7: Rapporteer de onderhoudstoestand van het gebouw.
De zevende stap komt voort uit het stappenplan van de KUN. Wanneer al het voorgaande is onderzocht kan er gekeken worden wat de onderhoudstoestand is van het gebouw. Aan de hand van deze toestand kan globaal worden bepaald wat de kosten zijn om het terug te brengen in minimaal de originelel staat. Vanuit deze schatting kan eventueel al worden bepaald of het gebouw bouwkundig in aanmerking moet komen voor een herbestemming, of niet.
Stap 8: Is het verstandig om na inventarisatie door te gaan naar de volgende fase?
De laatste stap van de eerste fase is het toetsen of er door moet worden gegaan met de herbestemming, of niet. In hoofdstuk drie werd gesteld dat de uitweg uit het model toegepast moet worden op cruciale punten in het model. Omdat er vanuit de inventarisatie vrij veel bekend wordt over de mogelijkheden vanuit de geworteldheid, de principes van de eigenaar, het wel of niet krijgen van subsidies, de eventuele monumentenstatus en de onderhoudstoestand, kan van hieruit worden bepaald of een herbestemming een meerwaarde kan zijn voor de eigenaar en er dus moet worden doorgegaan met herbestemmen, of dat eventuele sloop van het gebouw mogelijk en aantrekkelijker is.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
34
Fase B: Randvoorwaarden.
Stap 1: Bepaal de voorwaarden van de eigenaar met betrekking tot het gebruik.
In stap drie van de vorige fase is een omschrijving gemaakt van de eigenaar van het gebouw. In deze eerste stap van de randvoorwaarden moet duidelijk worden gemaakt wat de randvoorwaarden zijn vanuit de eigenaar, met betrekking tot het gebruik. Deze stap komt voort uit het onderzoek van hoofdstuk twee en het model van, van Steensel waaruit naar voren komt, dat de eigenaar bepaalde functies wel en niet wil huisvesten in het gebouw. Wanneer een kloosterlijke gemeenschap een gebouw herbestemd, willen ze dat de functie aansluit bij hun principes. Een woningcorporatie zet zich echter in voor de huisvesting van sociaal zwakkeren. Deze randvoorwaarde moet het in een later stadium makkelijker maken om voor een bepaalde doelgroep te kiezen, de groep wordt namelijk verkleind.
Stap 2: Onderzoek of er randvoorwaarden zijn vanuit de kloosterlijke gemeenschap, met betrekking tot te behouden elementen en het gebruik.
In hoofdstuk twee is beschreven dat een kloosterlijke gemeenschap bepaalde randvoorwaarden heeft met betrekking tot het behoud van bepaalde elementen en het toekomstige gebruik. Het tweede is, wanneer het klooster in bezit is van de kloosterlijke gemeenschap, in de vorige stap behandeld. Indien het gebouw in bezit is van een andere partij, maar de orde of congregatie heeft in het koopcontract bepaalde voorwaarden bedongen, moet dat in deze stap worden toegelicht. Uit het onderzoek dat verricht is in hoofdstuk twee komt naar voren, dat de kloosterlingen waarden hechten aan bepaalde punten van het gebouw en dat deze, indien het gebouw een nieuwe bestemming krijgt, behouden moeten blijven. Door dit nogmaals vast te leggen en na te leven, kunnen conflicten uit de weg worden gegaan.
Stap 3: Bepaal welk rendement er moet worden behaald.
De derde stap is het bepalen van het rendement dat behaald moet worden met de herbestemming. Het rendement wordt in ieder model dat is gebruikt voor dit onderzoek aangehaald, het is namelijk een van de belangrijkste randvoorwaarden bij een investering. Het rendement is als het ware de eis waaraan de investering moet voldoen. De gemaakt kosten worden uitgezet tegen de opbrengsten in een bepaalde periode, wanneer het rendement hier mee kan worden behaald gaat de herbestemming door. In het andere geval zal het bijgesteld moeten worden om alsnog door te kunnen gaan, of er volgt sloop.
Stap 4: Bepaal de exploitatieperiode.
Evenals het rendement is de periode van gebruik een van de belangrijkste randvoorwaarden en wordt ook dit in ieder model aangehaald. Het rendement moet behaald worden binnen een bepaalde periode, deze periode wordt in deze stap bepaald. Evenals bij het rendement kan indien de herbestemming niet rendabel blijkt, de periode worden verlengd om door te gaan of er volgt een sloop.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
35
Fase C: Omgevingsanalyse.
Stap 1: Geef een concrete omschrijving van de locatie.
De eerste stap van de omgevingsanalyse is het onderzoeken en omschrijven van de locatie van het voormalig kloostergebouw. Deze stap komt voort uit alle modellen die gebruikt zijn in hoofdstuk drie en het onderzoek in hoofdstuk twee. Een omschrijving van de locatie geeft inzicht in wat voor stad, dorp of wijk het gebouw zich bevindt en waar deze gesitueerd is. In een later stadium kan hiervoor door de eventuele doelgroep gebruik van worden gemaakt. Deze is namelijk gebaat bij de locatie en omgeving waarin ze gehuisvest wordt.
Stap 2: Breng de bereikbaarheid van het gebouw in kaart.
In de tweede stap van de omgevingsanalyse moet worden bekeken wat de bereikbaarheid is van de locatie. Deze stap sluit aan op de eerste stap echter wordt deze enkel beschreven in het model van de KUN. De bereikbaarheid is voor de doelgroep misschien wel het belangrijkste punt. Door de ligging van het gebouw ten opzichte van het openbaar vervoer en belangrijke wegen te situeren, krijgt de doelgroep inzicht in de bereikbaarheid van hun gebouw.
Stap 3: Onderzoek welke voorzieningen er in de nabije omgeving aanwezig zijn.
De derde en laatste stap in de omgevingsanalyse is het onderzoek, naar de diversiteit aan voorzieningen welke in de nabije omgeving aanwezig zijn. Eveneens komt deze stap enkel voor in het model van de KUN en sluit het aan op de twee voorgaande stappen. De omliggende voorzieningen zijn net als de locatie en de bereikbaarheid van groot belang voor de doelgroep, de ligging van supermarkten, winkels, horeca, bedrijven ten opzichte van de locatie en de bereikbaarheid van het gebouw zijn hierbij van groot belang.
Fase D: Wet en regelgeving.
Stap 1: Onderzoek de mogelijkheden met het bestemmingsplan.
De eerste stap binnen de fase wet en regelgeving, is het onderzoek naar de mogelijkheden met het bestemmingsplan. Onderzoek naar het bestemmingsplan wordt in ieder model aangehaald en is ook in het onderzoek van hoofdstuk twee naar voren gekomen. Het bestemmingsplan bepaalt, wie of wat er gehuisvest mag worden en de bepalingen t.a.v. de locatie. Het bestemmingsplan is hierdoor samen met de locatie, de bereikbaarheid en de nabije voorzieningen van groot belang voor de te huisvesten doelgroep. Daarbij komt, dat het bestemmingsplan ook de mogelijkheden met het gebouw omschrijft. Aanpassen van het bestemmingsplan kost veel tijd en geld en is het voor een initiatiefnemer van groot belang te zorgen binnen deze kaders te blijven en hiervoor de mogelijkheden binnen het bestemmingsplan goed te onderzoeken.
Stap 2: Indien het gebouw een monument is, met welke aanpassingen is men hierbij beperkt.
In de zesde stap van de eerste fase is onderzocht of het gebouw in het bezit is van een monumentenstatus. Indien dit het geval was, is er op dat moment een vergunning aangevraagd voor eventuele aanpassingen. Binnen de vergunning staat aangeven welke aanpassingen er gemaakt mogen worden aan en in het gebouw. Het model van, van Steensel geeft aan dat er, indien het gebouw een monument is er goed moet worden opgelet welke beperkingen er zijn t.a.v. aanpassingen. Het slopen van deze elementen kan zorgen voor een boete of moet in de originele staat terug worden gebracht. Om geld en tijd te besparen is het dus van groot belang dit grondig uit te zoeken.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
36
Fase E: Bouwkundige analyse.
Stap 1: Stel de mogelijkheden met de constructie van het gebouw vast.
Het vaststellen van de constructie van het gebouw is de belangrijkste stap in de bouwkundige analyse. In ieder model dat gebruikt wordt voor dit onderzoek komt deze stap terug in de fasen. De constructie bepaalt namelijk de mogelijkheden met de indeling, maar ook de mogelijkheden tot optoppen en of uitbuiken. Na het in kaart brengen van de constructie, is het voor de initiatiefnemer zichtbaar wat er mogelijk is met het gebouw en wat niet.
Stap 2: Onderzoek de bouwtechnische kwaliteit van het gebouw.
Nadat de constructie van het gebouw is vastgesteld, dient in deze tweede stap gekeken te worden naar de kwaliteit van de bouwtechnische zaken. Met bouwtechnische zaken wordt bedoeld, dat er gekeken wordt naar eisen die zijn gesteld op het gebied van brandveiligheid, gezondheid en maatvoering. Tevens moet er gekeken worden naar de kwaliteit van de bestaande installaties. In het model van de KUN is deze stap tezamen met de volgende stap samengevoegd tot, de toetsing van het bouwtoezicht. Omdat er een wezenlijk verschil is tussen bouwtechnische en bouwfysische zaken zijn ze in dit stappenplan opgesplitst.
Stap 3: Bepaal of het gebouw voldoet op het gebied van bouwfysica.
Zoals in stap twee beschreven komt deze derde stap, de toetsing van het gebouw op bouwfysisch gebied, voort uit het stappenplan van KUN. Door het verschil in onderzoek is het echter in dit model opgesplitst. Met de bouwfysische kwaliteit worden de bouwfysische eigenschappen, warmte en koude (isolatie), geluid (overdracht), licht (toetreding), lucht (in- en afvoer) getoetst aan de gestelde eisen uit het bouwbesluit.
Stap 4: Is het verstandig om na de bouwkundige analyse door te gaan naar de volgende fase?
Wanneer de bouwkundige analysen zijn uitgevoerd kan in deze vierde stap gekeken worden of er een doorgang moet vinden met de herbestemming. Het model van, van Steensel geeft aan dat er vanuit dit cruciale punt, de bouwkundige kwaliteit bekeken moet worden of een herbestemming plaats moet vinden. De reden die hierbij wordt genoemd is dat aan de hand van deze analyse bekeken kan worden wat er aangepast kan worden en wat er aangepast moet worden om te voldoen aan het bouwbesluit. Wanneer de kwaliteit niet voldoende geacht wordt en de kosten dus bij voorbaat te hoog zijn, kan er gekozen worden om het gebouw op dit moment te slopen.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
37
Fase F: Functieanalyse.
Stap 1: Welke voorwaarden komen voort uit het bestemmingsplan en de gestelde randvoorwaarden met betrekking tot de nieuwe functie.
Deze eerste stap komt niet voort uit een van de onderzoeken, maar is slechts een opsomming ter verduidelijking van de mogelijkheden met het gebouw tot nu toe. In het kort moet er opgesomd worden wat er mogelijk is met het bestemmingplan en de voorwaarden van de initiatiefnemer met betrekking tot de functie en het gebruik.
Stap 2: Onderzoek de markt binnen de voorwaarden.
Gekeken naar de opsomming in de eerste stap van deze fase, kan er binnen de genoemde functiegroep gekeken worden naar de vraag op de markt. De marktvraag komt in het onderzoek van hoofdstuk twee naar voren, maar ook in ieder model dat onderzocht is voor dit onderzoek. In de markt dient goed te worden onderzocht waar vraag naar is en waar ook in de toekomst vraag naar zal blijven. Hierdoor wordt het uitgesloten dat het gebouw na een x aantal jaar weer opnieuw moet worden herbestemd.
Stap 3: Bepaal het programma van eisen van de doelgroep.
Wanneer een of meerdere doelgroepen gevonden zijn, kan van deze bepaald worden wat diens eisen zijn bij een huisvesting. Ook deze stap komt net als stap twee voort uit het onderzoek en de verschillende modellen die zijn gebruikt. De eisen van de doelgroep kunnen in deze stap vergeleken worden met de stappen uit fase C, de omgevingsanalyse. Indien er meerdere doelgroepen naar voren komen kan er vanuit deze omgevingsanalyse een specifiekere doelgroep worden gekozen. In de volgende fase kunnen de verdere eisen ingepast worden in de mogelijkheden met het gebouw.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
38
Fase G Variantenstudie.
Stap 1: Maak een aantal inpassingen voor het programma van eisen van de doelgroep.
In de eerste stap van de variantenstudie, dient aan de hand van het programma van eisen een inpassing worden gemaakt binnen de mogelijkheden met het gebouw. Het maken van een aantal modellen voordat er met een specifiek model wordt doorgegaan, wordt in ieder model wat gebruikt is voor dit onderzoek beschreven. Meerdere modellen laten de initiatiefnemer namelijk een kritische blik werpen op de modellen, zodat alleen de allerbeste word gekozen om mee door te gaan naar de volgende stap.
Stap 2: Werk de beste variant uit.
Evenals stap één word deze stap in ieder model beschreven, hierbij wordt de beste variant namelijk verder uitgewerkt. De maatvoering van ruimten wordt hier specifiek en wordt er een keuze gemaakt in de verschillende materialen. Wanneer deze stap goed is uit gewerkt, kan deze gebruikt worden voor de laatste stap in deze fase.
Stap 3: Maak een kostenanalyse voor de gekozen variant.
Wanneer de beste variant voldoende is uitgewerkt op materiaalkeuze en maatvoering, kan gedurende deze stap gekeken worden wat dat betekent op het gebied van kosten. Aan de hand van