Nadat er een initiatief op tafel is komen te liggen, moeten er in deze tweede hoofdfase verschillende analysen worden gemaakt van zaken die betrekking hebben op het gebouw. Allereerst moesten hierbij de omgeving, de wet- en regelgeving en de bouwkundige kwaliteit van het Fratersklooster in kaart worden gebracht, waarna met deze gegevens de doelgroep kon worden geanalyseerd.
Fase C: Omgevingsanalyse:
Bij het onderzoeken van de omgeving is het van belang te weten op wat voor locatie het gebouw zich bevindt, wat de bereikbaarheid is en welke voorzieningen er in de nabije omgeving aanwezig zijn. Het Fratersklooster bevindt zich in het dorp Reusel, welke gesitueerd is tussen de steden Tilburg, Eindhoven en Turnhout (B). Ondanks dat de afstand naar Turnhout korter is, is de gemeente Reusel- de Mierden voornamelijk georiënteerd op de steden Tilburg en Eindhoven.
Doordat Reusel is ontstaan uit een aantal lintdorpen, is er binnen Reusel een structuur ontstaan die geen samenhorigheid kent. Zoals op afbeelding 15 te zien zijn de verschillende functies per sector verdeeld over het dorp. Aan de Wilhelminalaan bevinden zich de horecagelegenheden, aan de Schoolstraat de detailhandel, bij de Kerkstraat en de dorpsbron bevinden zich de meer maatschappelijke functies en aan de Marialaan is de zorg gesitueerd. Het Fratersklooster is gesitueerd aan de kruising tussen de Marialaan en de Groeneweg en is het dus van oorsprong gesitueerd bij de zorgfuncties. Kijkend naar de bereikbaarheid is de
Wilhelminalaan de belangrijkste doorgaande weg, op afbeelding 16 is deze daarom met een dikkere pijl weergeven. Op de weg komen alle toegangswegen tot de wijken uit, de Groeneweg, waar het Fratersklooster zich bevind, is er hier een van. Vanuit deze weg ben je hierdoor meteen op de Wilhelminalaan, om vanuit hier links richting Turnhout, rechts richting Eindhoven en rechtdoor richting Tilburg te gaan. Ook is het busstation van Reusel op loopafstand bereikbaar vanuit de Groeneweg, met het openbaar vervoer zijn van hieruit alle omliggende steden bereikbaar.
Afbeelding 14: Verschillende functies, per sector, in Reusel.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
43
Fase D: Wet- en regelgeving:
Buiten de omgeving van het gebouw in kaart brengen, dienen ook de mogelijkheden met betrekking tot wet- en regelgeving omtrent het gebouw in kaart te worden gebracht. Bij het in kaart brengen van de wet- en regelgeving met betrekking tot het gebouw moet allereerst worden onderzocht wat de mogelijkheden zijn met het bestemmingsplan. Hierna moet men onderzoeken, indien het gebouw in fase 1 een monument is gebleken, in welke aanpassingen men hierbij beperkt is.
Omdat het gebouw geen monumentenstatus heeft wordt WSZ hierdoor niet verder beperkt in de mogelijkheden en is zodoende alleen het bestemmingsplan van belang. Om het bestemmingsplan te bekijken is de site
http://1667.ropubliceer.nl/?phID=871A9B3C-970F-4FC4-B6AC-
F60C36A6BC86 02-08-13 geraadpleegd. Het Fratersklooster is,
zoals op afbeelding 17 te zien, gesitueerd in een geel vlak. Dit gele vlak staat volgens het bestemmingsplan Reusel voor W-1, oftewel enkelbestemming wonen. Hierbij zijn er drie mogelijkheden met de bestemming, wonen, aan-huis- verbonden beroepen en tuinen en erven.
Het bestaande gebouw is, zoals op de afbeelding te zien, met een dikkere lijn omkaderd. Voor het (ver)bouwen van het hoofdgebouw geldt dat de op de plankaart aangegeven
bebouwingstypologie dient te worden aangehouden en dat een hoofdgebouw uitsluitend binnen een bouw vlak mag worden ge- of verbouwd. In de afbeelding zijn ook een drietal cijfers aangegeven, de tien staat hierbij voor de maximale nokhoogte, de zes voor de maximale goothoogte en de drie voor de maximale hoogte van aanbouwen niet gebouw zijnde. Ook moet de voorgevelrooilijn aan worden gehouden, hier mag met maximaal 3 meter naar achter af worden geweken. De kaders die zijn aangegeven dienen dus te worden aangehouden, de volgende uitzonderingen zijn wel mogelijk. De voorgevelrooilijn mag uitsluitend worden overschreden met een erker, balkon of luifel waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarde dat de overschrijding mag niet meer bedragen dan1,5 m, de afstand tot de openbare weg mag niet minder bedragen dan2 m, de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw en de breedte mag niet meer bedragen dan 50% van de breedte van de voorgevel.
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat ze zowel binnen als buiten het bouw vlak gebouwd mogen worden. Carports mogen worden gebouwd, mits aan de volgende eisen wordt voldaan:
Carports mogen niet vóór de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. De hoogte mag niet meer dan3 mbedragen.
De oppervlakte mag niet meer dan25 m²bedragen.
Afbeelding 16: Afbeelding van het Fratersklooster in het bestemmingsplan. Bron: www.reuseldemierden.nl 09-08-13.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
44
Fase E: Bouwkundige analyse.
Nadat de omgeving en de mogelijkheden met het bestemmingsplan zijn uitgezocht, moet de kwaliteit van de bouwkundige eigenschappen van het gebouw in kaart worden gebracht. Om de bouwkundige eigenschappen in kaart te brengen moest eerst de constructie worden geanalyseerd, vervolgens zijn de bouwtechnische- en bouwfysische eigenschappen van het gebouw onderzocht. Aan het einde van de fase kan worden bepaald of het verstandig is om door te gaan met de herbestemming of niet.
Vanuit de bouwkundige analyse, is in de laatste stap besloten door te gaan met het herbestemmen van het Fratersklooster. De constructie van het Fratershuis bestaat allereerst uit een strokenfundering met verschillende dikten, die afhankelijk zijn van de bovenliggende wanden. De wanden die boven de funderingsbalken zijn gesitueerd (afbeelding 18) zijn vervolgens allemaal dragend uitgevoerd, hierdoor is het niet mogelijk deze te slopen. Ondanks dat de constructie niet veel mogelijkheden biedt op uitbreiding en indelingsvrijheid, zijn de bestaande beukmaten van de kloostercellen uiterst geschikt voor het realiseren van woningen. De sterkte van de vloeren, doordat deze overdreven zwaar zijn gestut, maakt het hierbij mogelijk nieuwe wanden bij te plaatsen op de verdiepingen. Ook is het door de geringe overspanning mogelijk openingen en leidingen in de vloer te maken.
Afbeelding 17: Schematisering van de wanden in het fratersklooster, in kleuren is aangegeven welk type wand op welke plaats is gesitueerd.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
45
De bouwtechnische eigenschappen, brandveiligheid, gezondheid, maatvoering en de kwaliteit van de installaties van het Fratersklooster zijn op een minimale wijze getoetst aan de regelgeving. Qua brandveiligheid voldoet het gebouw met de compartimentering met drie verschillende compartimenten (afbeelding 19) ruim aan de gestelde eisen, ook kunnen deze compartimenten dienen als rookcompartiment. De gezondheid van het Fratershuis, is in de bestaande toestand van minder goede kwaliteit. Waar het dakbeschot bestaat uit asbesthoudende eternietplaten, is ook de isolatie rondom het leidingwerk asbesthoudend. In beide gevallen zullen ze verwijderd moeten worden.
De maatvoering die gebruikt is in het Fratersklooster is destijds getoetst aan de op dat moment geldende regels. In het bouwbesluit is voor bestaande bouw een aparte regelgeving opgesteld, voor de vloerhoogten geld hierbij een minimale hoogte van 2,1 meter, in het Fratersklooster liggen de vloeren op 2,45 waardoor ze ruimschoots voldoen aan de minimale eis. In het bouwbesluit voor bestaande bouw is vervolgens gesteld dat de minimale oppervlakte van een woonruimte 14m2 moet zijn. De huidige cellen van de kloosterlingen voldoen hier met 13,5 m2 niet aan en zullen dus uitgebreid moeten worden. De breedte van de gangen moet volgens het bouwbesluit minimaal 0,85 meter zijn, de gangen van het Fratersklooster voldoen hier met 1,80 meter ruimschoots aan. Ten slotte blijft er nog de minimale hoogte over voor een woonruimte onder een schuine kap. De eis is hierbij dat de nok van de ruimte minimaal 2,6 meter hoog moet zijn, de minimale starthoogte van de verblijfruimte moet vervolgens 1,5 meter zijn. Bij het Fratersklooster bevind de nok zich 3.5 meter boven de zoldervloer, hiermee voldoet hij ruim aan de minimale eis. De kwaliteit van de bestaande installaties is echter van zulke slechte kwaliteit dat vervanging een topprioriteit heeft.
Op bouwfysisch gebied kan gesteld worden dat het Fraterklooster niet voldoet aan de eisen die zijn gesteld voor de fysische eigenschappen. De gevels, vloeren en het dak zijn niet geïsoleerd uitgevoerd waardoor ze niet voldoen aan de minimale eis voor bestaande bouw Rc ≥ 1,3 m2 K/W. Ook de kozijnen dienen te worden vervangen, deze zijn namelijk vervaardigd uit staal, waardoor dit al een koudebrug op zichzelf is. Daarnaast zijn ook de ramen van enkel glas. De geluidsisolatie tussen de cellen onderling voldoet ook niet aan de minimale eis, doordat de vloeren en wanden niet zijn geïsoleerd. Boven de kozijnen zijn geen roosters geplaatst en ook is er niets bekend over eventuele afzuiging van lucht, hierdoor voldoet het gebouw ook niet op het gebied van luchtreiniging. Van de fysische eigenschappen is enkel voor de toetreding van licht voldaan aan de minimale eis van 10% van het vloeroppervlak, met 2,52 m2 op een ruimte van 13,5 m2 is hier ruim aan voldaan.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
46
Fase F: Functieanalyse:
De drie voorgaande analysen kunnen vervolgens gebruikt worden bij het bepalen/ analyseren van de nieuwe doelgroep voor het Fratersklooster. De doelgroep is namelijk ook gebaat bij de locatie en het is van belang wat mag volgens de wet- en regelgeving. De grootte van de ruimten en de mogelijkheden met de constructie tonen bouwkundig ook al enigszins aan of het gebouw geschikt is voor een bepaalde doelgroep. Om een geschikt doelgroep te vinden moet er nogmaals bekeken worden, welke voorwaarden voortkomen uit het bestemmingsplan en de gestelde randvoorwaarden met betrekking tot de nieuwe functie. Waarna op de markt onderzoek kan worden gedaan binnen deze mogelijkheden.
Het bestemmingsplan van de locatie van het fratersklooster schrijft voor dat de locatie bestemd is als enkelbestemming wonen. Binnen deze bestemming zijn, indien er geen verdere aanduiding bij staat, drie mogelijkheden, wonen, aan-huis-verbonden beroepen en tuinen en erven. Door deze bepaling dient het gebouw de functie als woongebouw te behouden. Zoals in de randvoorwaarden met betrekking tot het gebruik te lezen is de kerntaak van WSZ, het huisvesten van de sociaal zwakkeren en de zorgbehoevenden in de samenleving. Hierdoor dient er voor de te maken investering, een doelgroep te worden gevonden welke binnen deze kernwaarden past.
Om te bekijken welke doelgroep gebaat is bij een huisvesting zijn de cijfers van de gemeente Reusel vergeleken met die van de Kempengemeenten, door middel van de site
www.vvvdebrabantsekempen.nl 04-02-13. De Brabantse Kempen is een verzameling van een aantal
gemeenten te noemen Bergeijk, Bladel, Eersel, Oirschot en Reusel- de Mierden. Binnen de gemeente Reusel- de Mierden is een overschot aan de leeftijdsgroepen 20 tot 25 en 45 tot 65 ten opzichte van de rest van de Kempen. Hierdoor is het waarschijnlijk dat er binnen deze groepen de meeste vraag is naar huisvesting. Het grote aantal ongehuwden en het kleine aantal alleenstaande gezinnen, duidt er vervolgens op dat de groep 20 tot 25 het meest gebaat is bij huisvesting, doordat ze “te” lang bij hun ouders blijven wonen. De reden dat de ze te lang bij hun ouders blijven wonen is waarschijnlijk het lage inkomen dat ze op dat moment binnen krijgen en hierdoor geen hypotheek verkrijgen om een huis te kopen en is de huurprijs van een totale woning te duur. Voor deze groep, waarbij de inkomens moeten voldoen aan de eisen van WSZ, zal zodoende huisvesting moeten worden gecreëerd in het voormalig Fratersklooster. Om te bepalen hoeveel appartementen er in het Fratersklooster kunnen worden gerealiseerd moet van deze doelgroep eerst bekend zijn wat hun eisen zijn. Deze eisen kunnen vervolgens in worden gepast, aan de hand van de mogelijkheden met het gebouw en de regelgeving die hier betrekking op heeft. De eisen komen van de site
http://loket.zeeland.nl/topics/loket_zeeland_nl/subsidies/starterswoningen/index/hoofdstuk_11_st
arterswoningenv27.pdf 02-08-13.
Het gebouw dient zodanig te zijn gebouwd of verbouwd dat het voor particuliere bewoning geschikt is.
Het gebouw dient te zijn voorzien van een eigen toegangsdeur die hetzij direct vanaf de openbare weg, hetzij via een gemeenschappelijke ruimte (zoals portiek, galerij, trappenhuis of corridor) toegang biedt tot de woonruimte;
Het gebouw dient ten minste 14 m2 aan verblijfsruimte te bevatten. De verblijfsruimte wordt tussen de muren gemeten en is de in de woning gelegen ruimte, bestemd voor het verblijven van mensen, zoals keuken, woonkamer(s), slaapkamer(s), werk- en hobbykamer(s) e.d. Niet tot de verblijfsruimte behoren de verkeersruimte, toiletruimte, badruimte, bergruimte of technische ruimte, ook dienen te ruimten te voldoen aan de gestelde eisen in het bouwbesluit.
Het gebouw dient te beschikken over een toilet en over een keukeninrichting die is bestemd voor bereiding van complete maaltijden.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.