Fase G Variantenstudie.
Voor de nieuwe indeling van het Fratersklooster zijn op 12 maart 2013 al enkele verschillende inpassingen gemaakt door Architectenbureau Keeris B.N.A. uit Eersel. Voor de inpassingen is uitgegaan, dat de bestaande constructie behouden moet blijven welke ook uit de constructieve analyse naar voren is gekomen. Een appartement (afbeelding 20) bestaat hierdoor uit twee gekoppelde cellen of uit een cel met daarbij de voormalige gang. In de schetsfase zijn er door Keeris twee ontwerpen gemaakt voor de begane grond. Het eerste model houdt hier het totale gangenstelsel in takt, waardoor er 15 appartement in passen op de begane grond. In het tweede model wordt de gang betrokken bij een aantal appartementen, zodat deze ontsloten kunnen worden aan de buitenruimte. Met de tweede variant is het zodoende mogelijk om 20 appartementen te realiseren. Omdat in beide modellen de nieuwe ruimten voldoen aan de oppervlakte van 14m2 verblijfsruimte en het tweede model hierbij 5 appartementen meer kan realiseren, is er voor de verdere uitwerking gekozen voor de tweede inpassing.
Omdat er, door de verschillende indelingen en het wel of niet in takt laten van het gangenstelsel, verschillende vormen van appartementen ontwikkeld moesten worden, heeft Keeris architecten voor de begane grond vier verschillende appartementen ontworpen (afbeelding 21)
Afbeelding 20: Verschillende varianten volgens ontwerp van Keeris architecten, van links naar recht variant 1 t/m 4.
De appartementen die Keeris heeft ontworpen voor de begane grond, kunnen ook toegepast worden op de eerste verdieping. Voor de verdieping is echter ook nog een specifieke variant ontworpen, waarbij ook rekening is gehouden met de trap tot de zolderverdieping (afbeelding 22).
Afbeelding 19: Bestaande cellen (2 stuks) in het Fratersklooster.
Afbeelding 21: Variant 5 van Keeris architecten, ontwerp voor eerste verdieping.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
48
Als aansluiting op deze ontwerpen heeft Keeris voor de zolderverdieping nog eens twee ontwerpen gemaakt (afbeelding 23). Hierbij is ook rekeningen gehouden met de trappen die op de eerste verdieping zijn ingepast en de minimale hoogte van 1,5m onder de kap waar een woning mag beginnen.
Aan de hand van de eerste schetsen zijn de verschillende indelingen vervolgens ingepast binnen de kaders van het voormalig Fratersklooster. Op de onderstaande afbeeldingen zijn achtereenvolgens de begane grond (afbeelding 24), de eerste verdieping (afbeelding 25) en de zolder (afbeelding 26) weergeven. Hierin zijn aangegeven, welke variant op welke plaats in moet worden gepast en zijn ook de totale aantallen van een bepaalde variant hierin aangegeven.
Afbeelding 22: Ontwerpen van Keeris architecten voor de zolderverdieping, van links naar rechts variant 6 en 7.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
49
Nu er een inpassing van de verschillende varianten in het gebouw is gemaakt, moet er gekeken worden wat dit betekend op het financiële vlak. Hiervoor zullen allereerst de algemene kosten rondom het gebouw worden bepaald, dus de ingrepen die in het algemeen moeten gebeuren om het gebouw in de juiste staat te brengen. Hierna wordt er specifiek per appartement bekeken wat er minimaal moet gebeuren en wat dit betekend voor de kosten. De kosten worden bepaald aan de hand van prijzen die voortkomen van de site www.bouwkostenonline.nl.
De algemene kosten zijn dus de kosten die gemaakt moeten worden, om het gebouw minimaal te laten voldoen aan de gestelde eisen op bouwtechnisch en bouwfysisch gebied. In de bouwkundige analyse is benoemd dat de vloeren, gevels, kozijnen, woning scheidende wanden, het hellend dak en het plat dak niet voldeden aan de gestelde eisen. Deze punten gelden in het algemeen voor het totale gebouw. Uit de analyse komt hieruit naar voren dat er minimaal een bedrag van € 191.234,- moet worden geïnvesteerd voor de algemene aanpassingen.
Afbeelding 24: Nieuwe indeling voor de eerste verdieping van het Fratersklooster.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
50
De specifieke kosten zijn vervolgens de kosten die gemaakt moeten worden om een appartement leefbaar te maken. Hiervoor is middels de benoemde site bouwkostenonline berekend wat de standaardkosten zijn bij het maken van een badkamer (leidingen, tegelwerk en meubilair), een toiletruimte (leidingen, tegelwerk en meubilair), het maken van een aansluiting voor w&d, het aansluiten en plaatsen van een keukenblok, het aanleggen van centrale verwarming (cv-ketel, radiatoren, het leidingwerk en de thermostaat) en het aanleggen van de elektra. Voor 34 appartementen komt dit zodoende neer op een bedrag van € 612.000,-. Wanneer de algemene en de specifieke kosten bij elkaar op worden geteld komt dit neer op een totaalbedrag van € 803.234,-. Deze prijs zal afhankelijk van de afmeting van de appartementen en verrekening van de begrotings- en de ontwikkelkosten bepalend zijn voor de huurprijs van een appartement.
Bovenop de kosten die gemaakt moeten worden om het gebouw te herbestemmen moeten allereerst de begrotingskosten worden bijgeteld. De begrotingskosten zijn verschillende kosten om te bepalen wat het kost de aanpassingen uit te laten voeren. Over de kosten worden allereerst de algemene bouwplaats kosten (5%) en de algemene kosten (6%) genomen, bij elkaar opgeteld komt hier de winst en risico (3%) overheen, hierna moet de CAR- verzekering (0,3%) er bovenop worden geteld. Uiteindelelijk moet er nog de BTW (21%) over worden genomen. Voor het Fratersklooster betekend dit dat de kosten van € 803.234,- naar € 1.114.521,85 gaan.
Nadat de begroting voor de aannemer bekend is, moet er nog worden bepaald wat de kosten zijn die zijn gemaakt door het inhuren van de verschillende adviseurs, de ontwikkelkosten. Voor het Fratersklooster zijn verschillende adviseurs in de arm genomen, te beginnen met de architect (3,5%), Installatie adviseur (1%), Constructeur (2%), Bouwfysicus (0,44%), Ontwikkelkosten WSZ (8%). Buiten de kosten voor de adviseurs en de directie, moeten er ook enkele kosten worden genomen voor onvoorziene en diverse werkzaamheden. Deze kosten komen voort uit programma wijzigingen (1%), bestek wijzigingen (1%) en loon- prijsstijgingen (2%). Bij elkaar opgeteld betekend dit dat de kosten voor het herbestemmen van het Fratersklooster van € 1.114.521,85 naar € 1.325.612,29, wat ook direct de totale kosten zijn voor de herbestemming,
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
51
Fase H: Haalbaarheid.
Nu de kosten zijn bepaald voor de herbestemming kan er gekeken worden of de vooraf gestelde randvoorwaarden haalbaar zijn. Bij het opstellen van de randvoorwaarden werd gesteld dat WSZ geen winst hoeft te maken op het Fratersklooster en de enige reden voor de herbestemming is dat ze geen kosten meer willen hebben door middel van het renteverlies. De kosten voor het herbestemmen van het gebouw dienen vervolgens in de exploitatieperiode terug worden verdiend, tezamen met de gemiddelde rentekosten zal dit de huurprijs vormen. Allereerst zal dit bekeken worden aan de hand van een exploitatieperiode van 10 jaar.
Zoals in de randvoorwaarden gesteld is de ideale periode voor WSZ een exploitatieperiode van 10 jaar. Na deze periode is het waarschijnlijk dat de gemeente Reusel de nieuwe centrumvisie af heeft en dat er begonnen kan worden aan een definitief plan met de locatie. Omdat in de randvoorwaarden is bepaald dat de huurprijs van een appartement niet meer mag zijn dan de huurgrens van € 681,02 per maand, moet eerst worden bepaald hoeveel huur er per type appartement moet worden betaald. Om dit te berekenen word aan de hand van de afmetingen van de appartementen berekend, wat ze maandelijks op moeten brengen. Indien er een type appartement over de huurgrens heen gaat, is de herbestemming voor 10 jaar niet haalbaar.
Kijkend naar de verschillende oppervlakten en aantallen komt het totale woonoppervlak neer op 800 m2. Van dit totale aantal moet variant 1 met een grootte van 27 m2, 3,38% bijdragen, variant 2 met een grootte van 20 m2, 2,50% bijdragen, variant 3 met een grootte van 16 m2, 2,00% bijdragen, variant 4 met een grootte van 24 m2, 3,00% bijdragen, variant 5 met een grootte van 27 m2, 3,38% bijdragen, variant 6 met een grootte van 28 m2, 3,50% bijdragen en variant 7 met een grootte van 30 m2, 3,75% bijdragen.
Nu bekeken is welke percentages van de totale huursom betaald moeten worden per variant, kan er berekend worden wat de huurprijzen zijn. Omdat de herbestemming zelf nog plaats moet vinden zal wordt er vanuit gegaan dat het eerste jaar 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 is en de huur stopt per 31 december2023. Dit betekend dat er over de percentages van 2013 nog renteverlies wordt gemaakt, maar de tien hierop volgende jaren niet. Omdat de rentekosten ieder jaar minder worden, doordat de lening af wordt betaald, zou dit betekenen dat de huur ieder jaar minder wordt. Om de huur vast te houden zal er zodoende uit worden gegaan van het gemiddelde over de 10 exploitatiejaren. In de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2023, moet er € 690.233,- aan rentekosten worden betaald, per jaar is dit € 69.023,-.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.
52
Bovenop de rentekosten moeten ook nog de kosten voor de herbestemming verrekend worden in de huurprijs, ook deze zal zodoende gedeeld moeten worden door de exploitatieperiode. In de periode van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2023 dient de totale bouwsom van € 1.325.612,29 te worden afbetaald. Jaarlijks komt dit neer op een bedrag van € 127.083,49. Bij elkaar opgeteld komen deze beide bedragen neer op een bedrag van € 132.561,23 per jaar, dit bedrag moet vervolgens opgedeeld worden in de percentages die zijn bepaald aan de hand van het aantal vierkante meter per appartement (tabel 3).
Variant: Percentage: Jaarlijkse huurprijs app.
Maandelijkse huurprijs app.
1 3,38% € 6.813,55 € 567,80 2 2,50% € 5.039,61 € 419,97 3 2,00% € 4.031,68 € 335,97 4 3,00% € 6.047,53 € 503,96 5 3,38% € 6.813,55 € 567,80 6 3,50% € 7.055,45 € 587,95 7 3,75% € 7.559,41 € 629,95
Tabel 3: Huurprijs aan de hand van het percentage, van het totale vloeroppervlak.
Zoals in de randvoorwaarden te lezen moet de huurprijs worden bepaald aan de hand van het aantal punten dat de woning krijgt volgens het puntensysteem. Voor de nieuwe indeling van het Fraterklooster is hierbij gekeken naar de woning met de minste oppervlakte, deze woning (variant 3) kost aan de hand van het percentage van de totale huur, € 335,97per maand. Wanneer dit appartement getoetst word aan het puntensysteem komt hier een puntenaantal van 76.5 uit, wat staat voor een maximale huurprijs van € 361,94 per maand. De rest van de woningen zijn door de grootte en extra comfort naar redelijkheid hoger in de huurprijs. Het maximale bedrag dat betaald wordt voor een appartement in het Fratersklooster is € 629,95, dit bedrag ligt ruim onder de huurgrens van € 681,02 waardoor de woningen de gestelde eisen behalen. Met deze bevindingen kan door worden gegaan met het daadwerkelijk herbestemmen van het Fratersklooster, tegen de gestelde randvoorwaarden van WSZ.
7
-2
-2
01
3
“Herbestemmen van kloostergebouwen” Een integrale werkwijze.