COHOUSING:
DE VERHOUDING TUSSEN DEZE
NIEUWE WOONVORM EN HET
VASTGOEDRECHT BENADERD
VANUIT DE NOTARIËLE PRAKTIJK
Aantal woorden: 18.652Marlies D’hulster
Studentennummer: 01005257
Promotor: Prof. dr. Maarten Dambre Commissaris: Mevr. Jennifer Callebaut
Masterproef voorgelegd voor het behalen van de graad master in het notariaat
I
VOORWOORD
Het neerleggen van deze masterproef vormt het sluitstuk van mijn tweejarig traject als werkstudent in de opleiding Master in het Notariaat aan de Universiteit Gent. Deze bijkomende masteropleiding was zonder meer een leerrijke en boeiende aanvulling op m’n beroepsleven als juriste in het notariaat maar vormde af en toe ook een serieuze uitdaging, niet in het minst bij het schrijven van dit eindwerk. Gelukkig kon ik hierbij rekenen op de gewaardeerde hulp en steun van een aantal mensen.
Vooreerst wens ik Prof. dr. Maarten Dambre te bedanken om mijn masterproef onder zijn promotorschap te mogen volbrengen. Graag richt ik ook een welgemeend woord van dank aan mijn commissaris, mevrouw Jennifer Callebaut, voor de nodige ondersteuning en aanbevelingen.
Voorts dank ik van harte mevrouw Helene De Waele, notaris te Gent, en de heer Joost Callebaut, advocaat te Aalst en tevens bezieler van het cohousingproject De Okelaar in Wolvertem, voor de gesprekken die we naar aanleiding van deze masterproef mochten voeren en die een boeiende kijk gaven op het realisatieproces van een cohousingproject. Gesprekken die noodgedwongen telefonisch verliepen, want deze thesis kwam tot stand in volle coronatijd. En ook al waren de omstandigheden hierdoor niet steeds optimaal, de semi-lockdown die hieruit voortvloeide creëerde evenwel bijkomende ruimte om deze masterproef tot een goed einde te brengen.
Een woord van dank is zeker ook op zijn plaats voor mijn werkgever, notaris Hendrik Debucquoy, en mijn lieve collega’s. Hun aanmoedigingen en collegialiteit vormden een grote steun om de combinatie van studeren en werken in goede orde te volbrengen.
Als laatste dank ik van harte mijn ouders voor hun niet aflatende steun en aanmoedigingen de voorbije jaren, alsook mijn vriend Kurt, broer Jeroen, zussen Marjan, Marilyn, Jasmien en bijhorende schoonbroers om me steeds opnieuw te motiveren en te animeren, bedankt!
Marlies D’hulster Gent, mei 2020
III
INHOUDSTAFEL
VOORWOORD ... I
INLEIDING ...1
HOOFDSTUK I BEGRIPSOMSCHRIJVING ...3
HOOFDSTUK II HET REALISEREN VAN EEN COHOUSINGPROJECT – JURIDISCHE ORGANISATIE ...5
1. Opstart van het cohousingproject ...5
1.1 De vrijwillige mede-eigendom ...6
1.2 De maatschap - feitelijke vereniging ...7
1.3 De rechtspersoon ... 10
1.3.1 Coöperatieve vennootschap…….………. 10
1.3.2 Vzw ………... 12
1.4 Externe partner ... 14
2. Aankoop ... 16
2.1 Aankoop door natuurlijke personen ... 16
2.2 Aankoop door rechtspersoon ... 20
3. Juridische organisatie – Eigendomsrechtelijk ... 23
3.1 Gedwongen mede-eigendom ... 23
3.1.1 Appartementsmede-eigendom ………...……….. 24
3.1.2 Gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak ………...……….... 29
3.2 Wooncoöperatie ... 30
3.3 Erfpacht en opstalrecht... 34
3.4 Toekomstperspectieven ... 37
4. Uitdagingen voor het cohousingproject na de realisatie ... 40
5. Rol van de notaris ... 42
CONCLUSIE ... 43
1
INLEIDING
De aandacht voor alternatieve woonvormen zit al enkele jaren in de lift. Niet alleen particulieren tonen in toenemende mate interesse voor een andere manier van wonen, ook meer en meer stedelijke overheden en projectontwikkelaars ontdekken het potentieel van gemeenschappelijk wonen.
Met deze masterproef wordt beoogd de verhouding tussen deze nieuwe woonvorm en het vastgoedrecht in kaart te brengen. Hierbij spitsen we ons toe op het realisatieproces van een cohousingproject bekeken vanuit het oogpunt van een belangrijke actor in dit proces, de notaris. Het is namelijk de betrachting van dit werkstuk om de notaris een soort van leidraad te kunnen bieden wanneer hij/zij geconsulteerd wordt door een één of meerdere (rechts)personen die een gemeenschappelijk woonproject wensen te realiseren.
Er zijn evenwel tal van actoren en factoren die een rol spelen bij de realisatie van een cohousingproject. De daaruit voortvloeiende complexiteit en het gebrek aan een wettelijke regeling voor cohousing zorgen er mee voor dat het realiseren van een gemeenschappelijk woonproject steeds een zekere uitdaging vormt, niet in het minst op juridisch vlak. Elk cohousingproject heeft namelijk zijn eigenheden en uitdagingen, afhankelijk van het type onroerend goed, de grootte en de noden van de bewonersgroep, de doelstellingen, de mate van gemeenschappelijkheid, de financieringsmogelijkheden, eventueel bijkomende stakeholders… Het is daarom ook niet de betrachting hier een pasklaar antwoord te geven op de vraag op welke manier een gemeenschappelijk project het best juridisch en eigendomsrechtelijk wordt vormgegeven. Er zal evenwel gepoogd worden een uitgebreid overzicht te geven van de mogelijke rechtsfiguren die kunnen worden aangewend, benaderd vanuit de notariële praktijk. Hiertoe bespreken we in Hoofdstuk I eerst kort de termen cohousing en co-wonen, zijnde de types van gemeenschappelijk wonen die in deze masterproef onder de loep worden genomen. In Hoofdstuk II wordt er daarna dieper ingegaan op de juridische organisatie bij het realiseren van een cohousingproject. Daarbij hebben we vooreerst aandacht voor de opstartfase en overlopen we welke types van afsprakenkaders en rechtspersonen hierbij dienstig kunnen zijn. Vervolgens bespreken we het moment in het realisatieproces waarbij wordt overgegaan tot de aankoop van het onroerend die het voorwerp zal vormen van het gemeenschappelijk woonproject.
2
Daarna bespreken we de eigendomsrechtelijke organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten waarbij de verscheidene mogelijke rechtsfiguren aan bod komen samen met hun respectievelijke aandachtspunten, voor- en nadelen en eventuele knelpunten. We staan ook stil bij de vraag welke wetgevende initiatieven wenselijk kunnen zijn om voormelde knelpunten weg te werken en in welke mate het nieuwe goederenrecht dienstig kan zijn bij de realisatie van cohousingprojecten.
Naast het realisatieproces bespreken we ook kort de uitdagingen waarmee een gemeenschappelijk woonproject kan worden geconfronteerd wanneer de woonfase is aangebroken. Afsluiten doen we door de rol van de notaris te bespreken doorheen het ganse realisatieproces.
3
HOOFDSTUK I
BEGRIPSOMSCHRIJVING
Groepswonen, samenhuizen, co(-)housing, woningdelen, centraal wonen, deelwonen ... Het zijn allemaal termen om alternatieve woonvormen te omschrijven waarbij verschillende individuen of huishoudens één of meer gemeenschappelijke ruimtes delen. Deze woonvormen kunnen allen onder de koepelterm ‘gemeenschappelijk wonen’ worden gebracht en verschillen van elkaar naargelang het aantal en soort ruimtes die men deelt 1.
In deze masterproef spitsen we ons toe op de alternatieve woonvorm waarbij verschillende huishoudens elk over hun eigen wooneenheid beschikken en daarnaast verschillende voorzieningen zoals een (fiets)berging, ontspanningsruimte, tuin, werkplaats, wasruimte, logeerkamer of desgevallend een eetzaal of keuken collectief organiseren. Deze vorm van gemeenschappelijk wonen kan worden omschreven als co-wonen of cohousing, afhankelijk van de mate van gemeenschappelijkheid 2. In dit werkstuk zal naar dergelijke alternatieve woonvormen verwezen worden door het gebruik van de termen cohousingsproject en gemeenschappelijk woonproject.
Dergelijke projecten kunnen worden ondergebracht binnen éénzelfde onroerend goed, hetzij door nieuwbouw hetzij door het renoveren van een bestaand gebouw zoals een oud klooster, schoolgebouw of industrieel pand 3. Het is ook mogelijk dat elke cohouser beschikt over een ruimtelijk afgescheiden woning, waarbij de gemeenschappelijke voorzieningen dan worden ondergebracht in een afzonderlijk paviljoen 4.
1 SAMENHUIZEN VZW, “Het ABC van gemeenschappelijk wonen”, 2015, 22, http://www.samenhuizen.be/startgids (consultatie 16 april 2020).
2 Zie STEUNPUNT WONEN (K. VAN DEN HOUTE, M. RYCKEWAERT, B. DELBEKE, en S. OOSTERLYNCK), “Gemeenschappelijk Wonen”, Leuven, 2015, 18-19, http://steunpuntwonen.be/Documenten/Onderzoek_Ad-hoc-opdrachten/ad-hoc-13-gemeenschappelijk-wonen-eind.pdf: co-wonen is een vorm van gemeenschappelijk wonen waarbij men enkel een tuin, fietsenstalling, wasplaats of andere niet-leefruimtes deelt. Met de term co(-)housing doelt men dan weer op een woonvorm waarbij ook gemeenschappelijke leefruimtes zoals bv. een keuken en eetzaal worden voorzien. Al heeft elke bewoner in dergelijk geval ook een eigen keuken en leefruimte ter beschikking in zijn eigen wooneenheid.
3 S. BOULY & J. DE HAESE, “Een zoektocht naar betaalbare huisvesting: huidige en toekomstige woonvormen naar Belgisch Recht”, Not.Fisc.M. 2015, (278) 284; Zie HOUSING APART TOGETHER, tentoonstelling van Architectuurwijzer in het STAM Gent, bezocht op 1 maart 2020, http://www.housingaparttogether.be/nl/index: voorbeelden van projecten gerealiseerd binnen een bestaand, al dan niet beschermd, onroerend goed: De haringrokerij Antwerpen, Begijnhof Hoogstraten, Kasteel Boterberg Kalmthout, Jongensschool Bochelt, Dreef 10 Zomergem; Gesprek met Joost CALLEBAUT, advocaat te Aalst en bezieler van het cohousingproject De Okelaar in Wolvertem, dd. 27-04-2020: De Okelaar werd gerealiseerd in een oud klooster en aangrenzend oud schoolgebouw. 4 Zie HOUSING APART TOGETHER, tentoonstelling van Architectuurwijzer in het STAM Gent, bezocht op 1 maart 2020, http://www.housingaparttogether.be/nl/index: voorbeelden van nieuwbouw-cohousingprojecten; Cohousing
4
Mensen engageren zich om verscheidene redenen voor deze manier van wonen. Enerzijds is er sprake van de toenemende vergrijzing en gezinsverdunning, die in combinatie met het stijgende bevolkingsaantal, de klassieke huizenmarkt onder druk zet. Anderzijds groeit ook meer en meer het besef dat de beschikbare ruimtes in dorps-en stadskernen optimaler benut dienen te worden 5. Gemeenschappelijk wonen kan een mogelijk antwoord bieden op deze uitdagingen, niet in het minst omdat men vaak ook een maatschappelijke meerwaarde wenst te creëren door dergelijke projecten op te zetten rond waarden zoals duurzaamheid, collectiviteit, (buurt)participatie en betaalbaarheid of door zich in bepaalde gevallen te richten op specifieke doelgroepen 6.
Jean Gent, Cohousing De Schilders Gent, Cohousing Waasland Sint-Niklaas, Projectontwikkeling Zilverlaan Oostende.
5 R. BOONE, “Cohousing en de wet: enige creativiteit is geen overbodige luxe”, Juristenkrant 2017, afl. 353, 11. 6 STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS, A. DEPRAETERE, P. DE DECKER, B. HUBEAU, M. RYCKEWAERT, W. VAN DAMME, K. VAN DEN BROECK, K. VAN DEN HOUTE, D. VERMEIR, & J. VERSTRAETE) , “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen”, 2019, 55, https://steunpuntwonen.be/Documenten_2016-2020/Onderzoek_Ad_hoc_opdrachten/Ad_hoc_7_Nieuwe_wooninitiatieven_de_tweede_golf/Ad_hoc_07_RAP OPRT
5
HOOFDSTUK II
HET REALISEREN VAN EEN COHOUSINGPROJECT – JURIDISCHE
ORGANISATIE
In onderhavig hoofdstuk bespreken we de juridische organisatie bij de realisatie van een cohousingproject. Hierbij is het van belang om twee zaken van elkaar te onderscheiden. Enerzijds is er de juridische constructie van waaruit een cohousingproject wordt opgestart en gerealiseerd. Daarbij dient onder meer de vraag te worden gesteld in welke rechtsverhouding het onroerend goed wordt aangekocht en het gemeenschappelijk woonproject vervolgens wordt gebouwd of verbouwd. Anderzijds dient men na te gaan hoe het cohousingproject daadwerkelijk eigendomsrechtelijk wordt georganiseerd. De ene component houdt natuurlijk nauw verband met de andere waardoor het niet steeds evident is om dit als twee aparte zaken te gaan benaderen. In onderhavig hoofdstuk wordt evenwel getracht deze tweeledigheid tot uiting te brengen door enerzijds de opstart van het cohousingproject en de aankoop te bespreken en anderzijds de effectieve eigendomsrechtelijke organisatie.
Daarnaast staan we in dit hoofdstuk ook even stil bij de toekomstperspectieven van cohousing alsook het verdere beheer van het cohousingproject en meer bepaald de uitdagingen waarmee gemeenschappelijke woonprojecten geconfronteerd kunnen worden wanneer het effectief bewoond wordt. Als laatste besteden we uiteraard ook aandacht aan de rol van de notaris in het ganse realisatieproces.
1. Opstart van het cohousingproject
Een cohousingproject realiseren is vrijwel steeds een werk van lange adem. Aan het in gebruik nemen van een gemeenschappelijk woonproject gaat vaak een jarenlang proces vooraf 7 waarbij niet alleen op bouwkundig en financieel vlak knopen moeten worden doorgehakt maar evenzeer op organisatorisch en juridisch vlak. Bij de opstart van een cohousingproject dienen er, naast de zoektocht naar een geschikt pand of projectgrond, dus ook talrijke afspraken te worden gemaakt. Deze ontwikkelingsfase kan gebeuren via diverse types van de afsprakenkaders zoals daar zijn; de vrijwillige mede-eigendom, de feitelijke vereniging, de
7 R. TIMMERMANS, “Cohousing”, OGP 2017, afl. 306, XVI.Y - 76; Zie ook STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 31, zie supra voetnoot 6: het aantal jaren tussen de opstart en de (verwachte) eerste bewoning vermindert evenwel; voor 2000 duurde dit gemiddeld 5,7 jaar; vanaf 2015 was de gemiddelde tijd tussen opstart en bewoning 2,4 jaar.
6
maatschap of via een niet-juridische visietekst of charter 8. Daarnaast is het mogelijk dat een rechtspersoon wordt opgericht. De meest aangewende constructies in dat verband zijn de coöperatieve vennootschap en de vzw. Het is ook mogelijk om een beroep te doen op een externe partner, onder meer voor de nodige financiële bijstand en deskundig advies dewelke dienstig kunnen zijn binnen de opstartfase 9.
1.1 De vrijwillige mede-eigendom
Indien het gemeenschappelijk woonproject wordt gerealiseerd door twee of meer personen zonder enige onderlinge juridische verbintenis 10, kan er sprake zijn van een vrijwillige mede-eigendom. Dat zal niet zelden het geval zijn indien er snel gehandeld moet worden en een aantal ‘kernleden’ overgaan tot aankoop van een onroerend goed, nog voor dat de bewonersgroep definitief vorm krijgt 11. In dergelijk geval zullen de individuele mede-eigenaars niet over de onverdeelde zaak als dusdanig kunnen beschikken, maar enkel over het effectieve deel die zij in het onroerend goed bezitten 12. Dit houdt in dat elke mede-eigenaar enerzijds zijn deel in onroerende mede-eigendom rechtsgeldig kan gaan bezwaren met een hypotheek, maar anderzijds ook dat voor daden van gebruik en genot de toestemming van alle mede-eigenaars vereist is 13.
Het is evenwel mogelijk dat deze aankoop dan geruggensteund wordt door een niet-juridische visietekst of charter waarin de vooropgestelde waarden en normen binnen het te realiseren gemeenschappelijk woonproject staan opgelijst. Het is daarnaast ook gebruikelijk dat men de bouw- en/of renovatiewerken die na de aankoop worden aangevat, gaat coördineren door middel van afspraken vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst 14.
8 STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 7, zie supra voetnoot 6.
9 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 377. 10 Al dient hierbij natuurlijk de kanttekening worden gemaakt dat er zich tussen de cohousers natuurlijk wel gehuwde koppels of wettelijk samenwonende partners kunnen bevinden waartussen wel een juridische verbintenis zal bestaan.
11 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 379; HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE,, P. THION, en A. REMERIE), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 35, https://www.samenhuizen.be/sites/default/files/Juridischesgidsscohousingsintegraal.pdf
12 Zoals bv. één derde, één vierden, enz.
13 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 379. 14 HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 34, zie supra voetnoot 11.
7 1.2 De maatschap - feitelijke vereniging
Deze samenwerkingsovereenkomst vormt de kern voor één van de eenvoudigste vennootschapsvormen uit het wetboek van vennootschappen en verenigingen; de maatschap. Dit is een vennootschap zonder rechtspersoonlijkheid waarbij twee of meer personen zich verbinden om hun inbrengen in een gemeenschap te brengen, met het oogmerk het rechtstreekse of onrechtstreekse vermogensvoordeel dat daaruit kan ontstaan, met elkaar te delen 15. Gelet op het feit dat de maatschap wordt aangegaan met inachtneming van de persoon van de vennoten, vormt dit in principe een inuitu personae overeenkomst 16.
Een maatschap met een welbepaalde verrichting tot voorwerp wordt geacht te zijn aangegaan voor de tijd die de verrichting zal duren 17. Toegepast op cohousing zal een maatschap die in dit kader wordt opgericht geacht een vennootschap van bepaalde duur te zijn. Deze maatschap zal de realisatie van het gemeenschappelijk woonproject als voorwerp hebben en kan bijgevolg fungeren als bouwmaatschap of bouwassociatie 18. Een maatschap is uitermate dienstig voor de realisatie van gemeenschappelijke woonprojecten omdat deze vennootschapsvorm eenvoudig op te richten valt 19. Er is hiervoor geen tussenkomst vereist van een notaris, net zo min als voor de ontbinding ervan 20. Een maatschap kan namelijk louter consensueel worden opgericht, zonder dat hiervoor een authentieke akte vereist is.
Het kan evenwel geen kwaad om de gemaakte afspraken neer te pennen in een onderhandse overeenkomst, met oog op het vermijden van eventuele problemen inzake bewijsvoering 21. Daarnaast zijn de regels inzake de jaarrekening, het jaarverslag en de openbaarmaking ervan niet van toepassing op de maatschap, wat de administratieve lasten aanzienlijk vermindert 22.
Een ander wezenskenmerk van deze vennootschapsvorm is het gebrek aan rechtspersoonlijkheid. Hierdoor kan een maatschap niet zelf rechtshandelingen gaan stellen. Het zullen dus de individuele leden van de maatschap zijn die zich gezamenlijk en in
15 Art. 1:5 WVV en Art. 4.1 WVV.
16 Art. 4.1, 3e lid WVV. Het intuitu personae karakter vormt evenwel geen geldigheidvereiste. 17 Art. 4.3, 2e lid WVV.
18 R. TIMMERMANS, “Cohousing”, OGP 2017, afl. 306, XVI.Y - 105.
19 STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 79, zie supra voetnoot 6.
20 Ingeval de maatschap niet voor een welbepaalde verrichting werd opgericht of expliciet voor een onbepaalde duur werd opgericht..
21 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 378. 22 J. VAN RIEL, “De tijdelijke maatschap als THV”, TBO 2020, afl. 1, (4) 10.
8
persoonlijke naam zullen verbinden 23. Aangezien dit in de praktijk niet altijd werkbaar is, zullen er vaak één of meerdere zaakvoerders 24 worden aangesteld om de maatschap te vertegenwoordigen. Deze zullen de hoedanigheid hebben van lasthebber 25 zodat ze hun bevoegdheden in principe afzonderlijk kunnen uitoefenen behoudens evenwel andersluidende bepalingen in de maatschapsovereenkomst.
Aangezien de vertegenwoordiging door de zaakvoerder(s) onderworpen is aan de gemeenrechtelijke regels van lastgeving zal ook steeds de verplichting gelden om ten aanzien van derden aan te geven voor wie men optreedt en dus de identiteit van alle vennoten mee te delen. Indien in de loop van de opstartfase, nadat reeds een maatschap werd opgericht door de stichtende leden van het gemeenschappelijk woonproject, bijkomende participanten toetreden tot deze maatschap zal het dan ook aangewezen zijn om hen tevens de bijzondere lastgevingsovereenkomst voor akkoord te laten ondertekenen zodat de reeds aangeduide lasthebbers de nieuwe kandidaat-bewoners rechtsgeldig vertegenwoordigen 26.
Daarnaast bepaalt art. 4:11 WVV dat vennoten ten aanzien van derden enkel verbonden zijn door de daad van één van hen of van een zaakvoerder voor zover die hebben gehandeld binnen de perken van hun bevoegdheden. Eventuele kwantitatieve en kwalitatieve beperkingen in de bevoegdheden van de zaakvoerder of de vennoot zijn dus tegenwerpelijk aan derden 27.
De beslissingen binnen een maatschap worden in principe genomen met eenparigheid van de stemmen 28. Daarbij is het van belang te vermelden dat als basisregel geldt dat aan elk aandeel slechts één stem is verbonden, onafhankelijk van de hoegrootheid van de inbreng van de vennoot 29. Beide bepalingen sluiten nauw aan bij het gedachtegoed waarop veel cohousingprojecten zijn geënt, meer bepaald vanuit een consensus beslissingen te nemen met het oog op de realisatie van het project 30. De suppletiefrechtelijke regel vervat in art. 4:5, 1e lid WVV, ingevolge waar de aandelen in een maatschap - in overeenstemming met het iniutu
23 HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 44, zie supra voetnoot 11.
24 Al dan niet vennoten, zie art. 4:8 WVV.
25 J. VAN RIEL, “De tijdelijke maatschap als THV”, TBO 2020, afl. 1, (4) 13.
26 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 378. 27 S. DEVOS, “Een maatschap is maatwerk”, TRV 2001, (263) 277.
28 Art. 4:12 WVV.
29 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 378. 30 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 378; STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 79, zie supra voetnoot 6.
9 personae karakter van deze vennootschapsvorm - in principe niet overdraagbaar zijn, sluit hierbij aan.
Een gelijkaardig samenwerkingsverband als de maatschap vinden we in de feitelijke vereniging. Deze verenigingsvorm onderscheidt zich van de maatschap door het verschil in doelstelling 31. Bij een feitelijke vereniging zullen de individuele leden namelijk geen persoonlijk vermogensvoordeel nastreven, dit in tegenstelling tot de maatschap waar het doel er net uit bestaat de leden bepaalde stoffelijk voordelen te gaan toekennen die het samenwerkingsverband hen biedt. Bij gebrek aan wettelijk regeling zal de feitelijke vereniging fungeren als een ad hoc aangelegenheid 32.
Het grote nadeel verbonden aan zowel de maatschap als aan de feitelijke vereniging is het gebrek aan rechtspersoonlijkheid, wat ertoe leidt dat de vennoten/leden persoonlijk en hoofdelijk gehouden zijn met hun eigen vermogen 33. Schuldeisers van de maatschap of feitelijke vereniging zullen bijgevolg hun schulden kunnen verhalen op het eigen vermogen van de individuele leden/vennoten 34.
Onder het oude vennootschapsrecht werd er op vlak van aansprakelijkheid een belangrijk onderscheid gemaakt tussen maatschappen met een burgerlijk of een handelsrechtelijk doel. Krachtens oud art. 52 W. Venn. waren vennoten in een burgerlijke maatschap elk slechts aansprakelijk voor een gelijk deel. Er was dus geen sprake van hoofdelijkheid. Bij een commerciële vennootschap waren de vennoten daarentegen wel onbeperkt en hoofdelijk aansprakelijk 35. Met het nieuwe wetboek van vennootschappen en verenigingen 36 verdween dit onderscheid tussen burgerlijke en commerciële maatschappen 37. Aangezien maatschappen opgericht in het kader van een cohousingproject in beginsel gedefinieerd konden worden als burgerlijk van aard 38, valt dus een stuk van de bescherming van de vennoten voor de schulden van de maatschap weg.
31 HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 14, zie supra voetnoot 11.
32 R. TIMMERMANS, “Cohousing”, OGP 2017, afl. 306, XVI.Y - 100. 33 Art. 4:14, eerste lid WVV.
34 HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 14, zie supra voetnoot 11.; R. TIMMERMANS, “Cohousing”, OGP 2017, afl. 306, XVI.Y - 101.
35 Zie oud art. 52 W.Venn.
36 Ingevoegd bij wet van 23 maart 2019 tot invoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en houdende diverse bepalingen, BS 4 april 2019. In werking getreden op 1 mei 2019.
37 Zie oud artikel 46 W.Venn.
10
Evenwel bepaalt art. 4:15 WVV dat de persoonlijke schuldeisers van de vennoten van de maatschap wier schuldvordering vreemd is aan de vennootschapsactiviteit, en degenen die hebben gehandeld met een vennoot die niet de bevoegdheid had om de anderen te vertegenwoordigen, enkel verhaal hebben op het aandeel van die vennoot en op de winsten die hem zijn uitgekeerd 39. Op die manier is het vermogen van de maatschap beschermd tegen persoonlijke schuldeisers van de individuele leden van de maatschap.
1.3 De rechtspersoon
Om het euvel van de persoonlijke gehoudenheid tot de schulden van de feitelijke vereniging of maatschap te verhelpen, kunnen de initiatiefnemers er ook voor opteren om een rechtspersoon met beperkte aansprakelijkheid op te richten. In de context van een cohousingproject neemt dit vaak de vorm aan van een vzw of een coöperatieve vennootschap (CV) 40.
1.3.1 Coöperatieve vennootschap
Indien een coöperatieve vennootschap wordt aangewend bij de realisatie van een cohousingproject zal dit in bepaalde gevallen ook samenhangen met de eigendomsrechtelijke constructie in de vorm van een wooncoöperatie. Dit luik en de bijhorende verdeling van de eigendomsrechten worden later in dit werkstuk behandeld. Hier beperken we ons tot het bespreken van de coöperatieve vennootschap an sich en hoe deze vennootschapsvorm dienstig kan zijn bij de opstartfase van een gemeenschappelijk woonproject.
Een coöperatieve vennootschap dient te worden opgericht door minimum drie personen 41 en middels een authentieke akte 42. De verplichting om te beschikken over een minimumkapitaal van 18.550 euro, alsook het kapitaalbegrip zelf werden met het nieuwe wetboek van
39 Art. 4:15 WVV.
40 SAMENHUIZEN vzw, “Samenhuizen – startgids: werkboek voor co-housing en co-wonen”, 2014, 24 , www.samenhuizen.net/docs/startgids_samenhuizen2015.pdf (consultatie 18 april 2020). Volledigheidshalve dient hierbij te worden vermeld dat de - in cohousingcontext eveneens vaak aangewende - vereniging van mede-eigendom (VME) eveneens rechtspersoonlijkheid heeft, maar deze vorm en dito toepassing van het appartementsrecht worden besproken onder 3. Juridische Organisatie, en zal evenmin kunnen dienen als overkoepelend rechtsfiguur in de opstartfase; zie HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.),“Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 34, zie supra voetnoot 11.
41 Art. 6:3 WVV.
11
vennootschappen en verenigingen afgeschaft 43. Het blijft evenwel verplicht om voorafgaand aan de oprichting een financieel plan te gaan opstellen waarin het aanvangsvermogen dient te worden verantwoord in het licht van de voorgenomen bedrijvigheid van de vennootschap over een periode van ten minste twee jaar 44.
In ruil voor deze plichtplegingen biedt de coöperatieve vennootschap wel een flexibel juridisch raamwerk. Zo is in principe aan elk aandeel één stem verbonden 45, maar het staat de initiatiefnemers vrij deze regel in de statuten anders te gaan vormgeven om zo meer aansluiting te vinden bij de noden en waarden van het project. Het is bijvoorbeeld mogelijk om derde-investeerders bij het project te gaan betrekken en het gewicht in de besluitvorming te gaan loskoppelen van de inbreng 46. Bovendien is het mogelijk om meerdere categorieën van aandelen te gaan creëren 47 zodat er bijvoorbeeld een onderscheid gemaakt kan worden tussen enerzijds de aandeelhouders die het gemeenschappelijk woonproject effectief gaan bewonen en derde-investeerders 48.
Daarnaast biedt CV ook de mogelijkheid om het bestuursorgaan vrij te gaan moduleren. Art. 6:58 WVV bepaalt enkel dat er minimaal één bestuurder door de algemene vergadering moet worden benoemd. Maar in de statuten kan voorts vrij het aantal bestuurders, de eventuele ad nutum afzetbaarheid, de duurtijd van het mandaat, de wijze van benoeming,… worden bepaald 49.
In tegenstelling tot een vzw zal een CV bij het realiseren van een gemeenschappelijk woonproject doorgaans niet in aanmerking komen voor bepaalde woon-, cultuur- of buurtgerelateerde subsidies. Indien de CV evenwel erkend wordt als sociale onderneming omdat zij hoofdzakelijk tot doel heeft een positieve maatschappelijke impact te bewerkstelligen op de mens, het milieu of de samenleving 50, dan kunnen er mogelijks wel bepaalde subsidies worden verkregen 51.
43 T. HAUWAERT, W. ROEGIERS en S. ROELANDT, Inleiding tot het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
ter attentie van het notariaat, Anthemis – Die Keure, 2019, 14.
44 Zie Art. 6:4 WVV en Art. 6:5 WVV. 45 Art. 6:41 WVV.
46 STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 80-81, zie supra voetnoot 6.
47 Art. 6:46 WVV. 48 Zie ook infra p. 33.
49 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO, 2016, afl. 4, (374) 386. 50 Art 8:5 WVV.
51 Gesprek met Joost Callebaut, advocaat te Aalst en bezieler van het cohousingproject De Okelaar in Wolvertem, dd. 27-04-2020: Door een erkenning van de overkoepelende coöperatieve vennootschap als sociale onderneming
12
Onder het oude wetboek van vennootschappen werd nog een onderscheid gemaakt tussen een coöperatieve vennootschap met beperkte of onbeperkte aansprakelijkheid, de zogenaamde CVBA of CVOA, maar deze keuzemogelijkheid is met de nieuwe vennootschapswet weggevallen. Voortaan verbinden de aandeelhouders van een CV zich steeds slechts voor hun inbreng en zijn ze bijgevolg beperkt aansprakelijk voor eventuele vennootschapsschulden 52.
1.3.2 Vzw
Ook de leden van de vereniging zonder winstoogmerk genieten van beperkte aansprakelijkheid. Art 9:1 WVV omschrijft een vzw namelijk als een vereniging met rechtspersoonlijkheid waarvan de leden in die hoedanigheid niet aansprakelijk zijn voor de verbintenissen die de vereniging aangaat. Het wezenskenmerk van de vereniging zonder winstoogmerk is dat zij geen rechtstreekse vermogensvoordelen mag verschaffen aan haar leden 53. Een vzw mag winst maken, maar deze mag niet terugvloeien naar de leden, ook niet bij de ontbinding ervan. Het is wel mogelijk dat aan de leden bepaalde onrechtstreekse vermogensvoordelen worden toegekend, maar dit dient verzoenbaar te zijn met het belangeloze doel van de vzw 54. In het kader van een cohousingproject kan het opzetten van gezamenlijke bouwwerkzaamheden een belangrijke besparing opleveren en genieten de leden derhalve van een stoffelijk voordeel, maar dit is in overeenstemming met het belangeloze doel waarvoor de vzw werd opgericht 55.
De oprichting van een vzw geschiedt krachtens een authentieke of onderhandse akte 56 en door minimaal twee personen.57. Net zoals de CV dient de vzw niet over een minimaal aanvangsvermogen te beschikken en ook de regeling inzake de werking van de algemene vergadering en het bestuur kan over het algemeen vrij flexibel worden vastgelegd in de statuten. Krachtens art. 9:5, 1e lid WVV wordt het bestuur in een vzw waargenomen door een collegiaal bestuursorgaan dat uit minstens drie bestuurders bestaat. Maar dit bestuursorgaan kan het
(SO) konden er evenwel bepaalde belangrijke subsidies worden verkregen, dit in tegenstelling tot hetgeen vermeld in P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO, 2016, afl. 4, (374) 386. Hiertoe had de CV ook expliciet in de statuten opgenomen een maatschappelijk meerwaarde te willen creëren door hun gemeenschappelijk paviljoen open te stellen voor allerhande buurt- of cultuurgerelateerde activiteiten. 52 Art. 6:2 WVV.
53 Art. 9:4, 5° WVV. In dergelijk geval kan de nietigheid van de vzw worden uitgesproken.
54 Art 9:4, 5° WVV; P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 387.
55 R. TIMMERMANS, “Cohousing”, OGP 2017, afl. 306, XVI.Y - 102. 56 Art. 2:5, §2 WVV.
13
dagelijkse bestuur van de vzw, alsook de vertegenwoordiging, gaan toekennen aan één of meerdere personen 58.
Uit het onderzoek van Steunpunt Wonen blijkt dat wanneer er gekozen wordt om een rechtspersoon op te richten bij de opstart van een gemeenschappelijk woonproject, dit in 50% van de gevallen een vzw betreft 59. Bij de rol van een vzw binnen de realisatie van een gemeenschappelijk woonproject kunnen er evenwel vraagtekens worden geplaatst. Zoals we hieronder ook zullen zien bij ‘2. Aankoop’ is het namelijk niet steeds aangewezen om met een vzw het onroerend goed aan te kopen. We zagen hierboven al dat een vzw de eventuele winst die wordt gemaakt niet mag uitkeren aan zijn leden. Daarnaast is het zo dat de leden hun geleverde inbrengen niet kunnen terugvorderen 60. Dit is problematisch in die zin dat bewoners die zich engageren voor een gemeenschappelijk woonproject 61 en hierin investeren, hun geldelijke inbreng later - bij een eventuele verhuis - niet zullen kunnen recupereren. Een inbreng in een vzw wordt namelijk beschouwd als een soort van gift, terwijl het voor de toekomstige bewoner doorgaans niet de bedoeling zal zijn deze inbreng onvoorwaardelijk aan een vzw over te dragen. Het is evenwel mogelijk dat de statuten bepalen dat de leden bij uittrede of uitsluiting recht hebben op een terugkeer van hun inbreng 62. Bij de ontbinding van een vzw moet het vereffeningsaldo bestemd worden voor een doel die zoveel mogelijk overeenkomt met het doel waarvoor de vzw werd opgericht 63. Het vereffeningsaldo mag dus niet worden uitgekeerd aan de leden of de bestuurders, rechtstreeks noch onrechtstreeks 64. Dit is dus zeker een aandachtspunt wanneer de keuze wordt gemaakt om een vzw op te richten.
Anderzijds heeft de vzw zoals eerder gemeld, het voordeel in aanmerking te komen voor bepaalde woon-, buurt- of cultuurgerelateerde subsidies 65. De vzw zal dan ook eerder worden aangewend om er de werking rond het gemeenschappelijk woonproject te organiseren of het beheer van de gemeenschappelijk gebruikte ruimtes in te gaan onderbrengen, eens het
58 Art. 9:10, 1e lid WVV.
59 STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 93, zie supra voetnoot 6.
60 Art. 9:23, laatste lid WVV.
61 Georganiseerd onder vorm van een vzw. 62 Art. 9:23, laatste lid WVV.
63 Art. 2:132, laatste lid WVV.
64 Art. 2:132, eerste lid WVV; HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 37, zie
supra voetnoot 11.
65 HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 73, zie supra voetnoot 11.
14
gemeenschappelijk woonproject werd gerealiseerd 66. Dit zal meestal het geval zijn wanneer het gemeenschappelijk woonproject een bijzondere maatschappelijke meerwaarde wens te creëren door bijvoorbeeld de gemeenschappelijke delen open te stellen voor verenigingen uit de buurt of één of meerdere wooneenheden wil voorbehouden voor zorgwonen 67.
1.4 Externe partner
Bovenvermelde mogelijkheden inzake de opstart van een cohousingproject zijn van toepassing voor zoverre dergelijk project wordt opgestart door een groep van particuliere initiatiefnemers. Zoals eerder vermeld zijn er echter ook steeds meer projectontwikkelaars die het potentieel van cohousing ontdekken 68.
Een projectontwikkelaar kan in meerdere hoedanigheden betrokken zijn bij de realisatie van een cohousingproject 69. Welke rol een projectontwikkelaar kan spelen, zal ook hier mee bepaald worden door de specifieke elementen van het cohousingproject zoals de grootte van het project, wie de initiatiefnemers zijn (groep particulieren, gemeentelijke overheid, stads-ontwikkelingsbedrijf,…), de doelstelling(en) van het project, de doelgroep, … .
Zo kan een projectontwikkelaar vooreerst op zoek gaan naar een geschikte grond of pand om een cohousingproject te gaan realiseren en vervolgens de zoektocht aanvatten naar een groep bewoners die zich hiervoor willen engageren 70. Aangezien een gemeenschappelijk woonproject om meer draait dan de kernfunctie ‘wonen’ alleen, is het namelijk van belang dat de bewoners zelf mee kunnen nadenken en beslissen hoe het project er moet uitzien en aan
66 STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 96, zie supra voetnoot 6; P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO, 2016, afl. 4, (374) 386.
67 STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 40-41, zie supra voetnoot 6.
68 Zie bijvoorbeeld https://www.cohousingprojects.com (consultatie 23 maart 2020); of desgevallend op vraag van de gemeente of stads(ontwikkelings)bedrijf een project gaan ontwikkelen, zie HOUSING APART TOGETHER, tentoonstelling van Architectuurwijzer in het STAM Gent, bezocht op 1 maart 2020, zie http://www.housingaparttogether.be/nl/index; Projectontwikkeling Dreef 10 Zomergem; Wisselspoor Leuven, Jongensschool Bocholt,
69 STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 40, zie supra voetnoot 6
70 Gesprek met Helene DE WAELE, notaris te Gent, dd. 24 april 2020; Deze werkwijze wordt vaak aangewend door gespecialiseerd projectontwikkelaar Cohousing projects; R. TIMMERMANS, “Cohousing”, OGP 2017, afl. 306, XVI.Y - 123.
15
welke voorwaarden het architecturaal maar ook organisatorisch moet voldoen. Als de toekomstige bewoners nauw betrokken worden bij de totstandkoming van het cohousingproject kan dit de slaagkans van het project alleen maar ten goede komen.
Aangezien de projectontwikkelaar de grond reeds zal verworven hebben of middels een optie-overeenkomst over het recht beschikt om deze grond te kunnen aankopen, kan ook de moeilijke hindernis om met een reeds bestaande groep initiatiefnemers een consensus te vinden over de aankoop van een bepaalde grond of pand vermeden worden 71.
Daarnaast is het ook mogelijk dat een projectontwikkelaar de totstandkoming van een cohousingproject van A tot Z gaat uitwerken en coördineren als een “klassiek” bouwproject van een meergezinswoning. De eigendomsrechtelijke organisatie van dergelijk project zal dan vrijwel steeds ook de vorm aannemen van de appartementsmede-eigendom 72.
Een andere mogelijkheid is dat projectontwikkelaars worden aangesproken door een gemeentelijke overheid of een stadontwikkelingsbedrijf die een moeilijk verkoopbare grond of pand een nieuwe bestemming wenst te geven, al dan niet in het kader van een stedelijk vernieuwingsproject 73 of het lokaal ruimtelijke beleid 74.
Aangezien de realisatie van een cohousingproject de nodige knowhow en expertise vereist, is het daarnaast ook mogelijk dat een groep van initiatiefnemers zelf een projectontwikkelaar aanspreekt met de vraag hen te begeleiden bij het realiseren van het gemeenschappelijk woonproject 75. Alle eigendomsrechtelijk rechtshandelingen worden dan wel steeds door de woongroep zelf gesteld, die zich hiervoor desgevallend kunnen organiseren onder de vorm van één van de hierboven uiteengezette rechtsfiguren. Ook al wordt er bij de realisatie van een gemeenschappelijk woonproject in meerdere of mindere mate een beroep gedaan op een projectontwikkelaar; er zal namelijk nog steeds een specifieke eigendomsrechtelijke juridische organisatie dienen te worden uitgewerkt tussen de uiteindelijke bewoners. Hierop zal dieper worden ingegaan onder “3. Juridische organisatie - eigendomsrechtelijk”.
71 Gesprek met Joost Callebaut, advocaat te Aalst en bezieler van het cohousingproject De Okelaar in Wolvertem, dd. 27-04-2020.
72 R. TIMMERMANS, “Cohousing”, OGP 2017, afl. 306, XVI.Y - 116.
73 HOUSING APART TOGETHER, tentoonstelling van Architectuurwijzer in het STAM Gent, bezocht op 1 maart 2020, zie http://www.housingaparttogether.be/nl/index voorbeelden: project Wisselspoor Leuven, Bijgaardehof Gent, Cohousing Waasland in stadsvernieuwingsproject Clementwijk Sint-Niklaas, Cohousing Jean Gent, 74 R. TIMMERMANS, “Cohousing”, OGP 2017, afl. 306, XVI.Y - 121.
75 STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 39, zie supra voetnoot 6.
16
Niet alleen een projectontwikkelaar kan dienstig zijn bij de realisatie van een gemeenschappelijk woonproject, er kan daarnaast ook beroep gedaan worden op overkoepelende coöperatieve netwerken zoals Wooncoop of Febecoop 76. Naast het realiseren en beheren van eigen coöperatieve woonprojecten met financiële inbreng van huurders-aandeelhouders en externe investeerders, begeleidt Wooncoop bijvoorbeeld ook groepen die zelf een coöperatief woonproject wensen op te starten 77. Dit doen ze door vooral in de opstartfase de nodige financiële bijstand en deskundig advies te bieden 78. Voor de concrete werking van een wooncoöperatie verwijzen we ook hier naar “3. Juridische organisatie - eigendomsrechtelijk”.
2. Aankoop
Nadat in de opstartfase de krijtlijnen voor het project uitgezet werden, kan worden overgegaan tot de aankoop van de projectgrond of het pand dat zal worden verbouwd tot een gemeenschappelijk woonproject. In onderhavig deel bespreken we de mogelijke modaliteiten bij deze belangrijke stap in het realiseren van het project. Dit staat ook in nauw verband met de opstartfase omdat bepaalde keuzes die daar worden gemaakt hun implicaties zullen hebben op de latere aankoop 79.
2.1 Aankoop door natuurlijke personen
Eerder zagen we al dat wanneer een onroerend goed gezamenlijk wordt aangekocht door verschillende natuurlijke personen, er dan sprake is van vrijwillige mede-eigendom 80. Ingeval het gemeenschappelijk woonproject wordt gecoördineerd middels een feitelijke vereniging of maatschap, zullen het de vennoten of leden zelf zijn die het onroerend goed aankopen als natuurlijk persoon, aangezien voormelde rechtsfiguren niet zelf over rechtspersoonlijkheid beschikken. Deze goederen zullen dan ook in onverdeeldheid toebehoren aan de individuele
76 www.wooncoop.be, www.febecoop.be; In Franstalig België zijn o.m. www.credal.be en http://www.lestournieres.be/ actief.
77 www.wooncoop.be (consultatie 1 mei 2020).
78 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 377. 79 L. DOORNAERT, “Cohousing in de notariële praktijk”, Not. Fisc. M. 2017, afl. 4, (86) 89.
80 V. SEGAERT, A.L. VERBEKE en B.TILLEMAN, “Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom” in V. SEGAERT, A.L. VERBEKE en B.TILLEMAN (eds.), Vermogensrecht in kort bestek (vierde editie), Antwerpen, Intersentia 2016, (43) 73.
17
leden of vennoten van respectievelijk de feitelijke vereniging en maatschap die in de akte zijn verschenen 81.
Een groot nadeel verbonden aan dergelijke vrijwillige mede-eigendom is dat dit niet zal overeenstemmen met de daadwerkelijke in- en verdeling van de wooneenheden en de gemeenschappelijk gebruikte delen eens het cohousingproject op plan vorm krijgt en wordt voltooid 82. Door de realisatie van het project wordt het onroerend goed - dat in vrijwillige mede-eigendom toebehoort aan de initiatiefnemers - namelijk opgesplitst in verschillende woonentiteiten en gemeenschappelijke delen. Door de aard en bestemming die deze delen verkrijgen wordt er de facto een gedwongen mede-eigendom 83 gecreëerd.
In dergelijk geval zal er een basisakte of splitsingsakte moeten worden opgemaakt 84 en zal er in principe verdeelrecht verschuldigd zijn 85 bij de opdeling van het onroerend goed in verscheidene privatieve kavels en gemeenschappelijke delen 86.
Om deze bijkomende kosten te vermijden, is het aangewezen dat de toekomstige bewoners rechtstreeks van de verkoper een privatieve kavel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen en de grond aankopen 87. In dergelijk geval is de wetgeving inzake gedwongen mede-eigendom meteen van toepassing. Hiertoe geldt evenwel de belangrijke vereiste dat er op het moment van het verlijden van de authentieke akte eveneens een basisakte is, wat tevens impliceert dat er al een omgevingsvergunning en dus ook architecturale plannen voorhanden zijn.
81 STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 78, zie supra voetnoot 6; L. DOORNAERT, “Cohousing in de notariële praktijk”,
Not. Fisc. M., 2017, afl. 4, (86) 93.
82 Tenzij men ervoor kiest om het gezamenlijke aangekochte goed in onverdeeldheid te houden, al dan niet tijdelijk, om dan later een basisakte op te maken (Gesprek met Helene DE WAELE, notaris te Gent, dd. 24 april 2020). 83 Zie infra p. 26.
84 Afhankelijk van het feit of men opteert voor appartementsmede-eigendom of hier van afwijkt en kiest voor gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak, zie infra p. 29.
85 Art. 2.10.1.0.1. VCF, Zie in dat verband ook S. WIJNANT, “Registratiebelastingen en -rechten en appartementsmede-eigendom”, BN 2019, 2-3, (77); Er zal geen verdeelrecht verschuldigd zijn indien de onverdeelde aandelen in de grond en de gemeenschappelijke delen niet worden gewijzigd in de basisakte. Zie R. TIMMERMANS, “Cohousing”, OGP 2017, afl. 306, XVIY - 86:“Voorbeeld: A, B, C en D bezitten een perceel grond
in onverdeeldheid voor ¼.Er wordt een splitsingsakte opgemaakt waarbij aan ieder eigenaar van een privatieve kavel 250/1000 in de gemene delen wordt toebedeeld”.
86 Gesprek met Helene DE WAELE, notaris te Gent, dd. 24 april 2020: Een voorbeeld van cohousingdossier waarbij drie koppels in onverdeeldheid een onroerend goed hadden aangekocht, waardoor een vrijwillige mede-eigendom was ontstaan. Nadat zij dit feitelijk had opgedeeld, werd bij de notaris een basisakte opgemaakt om dit ook juridisch te gaan opdelen in drie privatieve kavels en gemeenschappelijke delen. Hierop was dan nog verdeelrecht verschuldigd.
18
Bovenvermeld scenario zal voornamelijk spelen indien het gaat om een reeds bestaand - maar desgevallend nog grondig te verbouwen - pand. Anders is het wanneer enkel grond wordt aangekocht en er dus nog geen sprake kan zijn van wooneenheden als privatieve kavels 88. Indien er voor wordt geopteerd de eigendomsrechtelijke constructie te moduleren naar een appartementsmede-eigendom, zal deze grond eveneens in onverdeeldheid worden aangekocht. Hierbij zal men rekening houden met de afzonderlijke fracties die verbonden zullen zijn aan de respectieve wooneenheid die een partij wenst te verwerven 89. Op het moment van het verlijden van de notariële akte zal dus ook hier idealiter al bepaald zijn welk aandeel elke mede-eigenaar zal verwerven in de gemeenschappelijke delen 90.
In de basisakte, die dan voorafgaand aan de effectieve oprichting van het gemeenschappelijk woonproject 91 doch vaak gelijktijdig met de aankoopakte 92 verleden wordt , is het bijgevolg mogelijk om ieders onverdeelde delen in de grond te gaan verbinden met de op te richten wooneenheid van elke mede-eigenaar. Tevens kan men in deze basisakte gaan voorzien in een toewijzing van deze nog op te richten wooneenheden aan de respectievelijke mede-eigenaars door afstand te doen van het recht van natrekking aangaande de delen van het op te richten bouwproject die zullen toebehoren aan de andere mede-eigenaars. Dergelijke werkwijze vermijdt een latere eigendomsrechtelijke verdeling van het gemeenschappelijk woonproject aangezien het als het ware reeds gesplitst wordt opgericht 93. In plaats van verdeelrecht zal op voormelde basisakte dan enkel het algemeen vast recht van 50 euro verschuldigd zijn 94.
Er zal hoe dan ook 10 % registratierechten betaald moeten worden bij de aankoop van de desbetreffende aandelen in de grond 95. Indien een reeds bestaand pand het voorwerp uitmaakt van de onverdeelde aankoop, dan kan men eventueel genieten van het gunsttarief van 6%.
88 Dit is wel mogelijk inden een privatieve kavel grond aankoopt en men werkt met gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak, zie infra p. 29.
89 C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 319.
90 Tenzij men voor ogen heeft om enkel identieke wooneenheden te gaan oprichten, in welk geval men wel elk voor een gelijk deel kan aankopen.
91 Het is ook mogelijk dat pas na de oprichting van het gemeenschappelijk woonproject een basisakte wordt opgesteld, maar dan gelden terug de bovenvermelde scenario’s waarbij mogelijks verdeelrecht verschuldigd zal zijn, zie supra p.17.
92 Gesprek met Helene DE WAELE, notaris te Gent, dd. 24 april 2020
93 Zie hiervoor: DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 319.
94 Gesprek met Helene DE WAELE, notaris te Gent, dd. 24 april 2020; art. 11 W.Reg. 95 Art. 2.9.4.2.1 VCF
19
Hiertoe is vereist dat het gaat om één of meer natuurlijke personen die samen en gelijktijdig de geheelheid in volle eigendom verkrijgen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen 96.
Een ander aandachtspunt is de identiteit van de kopers bij de ondertekening van respectievelijk de onderhandse verkoopovereenkomst en de akte. Ingeval de groep toekomstige bewoners reeds volledig gekend is bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst maar nog niet duidelijk is in welke verhouding zal worden aangekocht, kan er eventueel gewerkt worden met de clausule van ‘alternatieve kopers’ 97. In dergelijk geval dient de precieze verhouding waarin wordt aangekocht pas bepaald te worden bij het verlijden van de aankoopakte. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat alle uiteindelijke kopers reeds mee de onderhandse verkoopovereenkomst tekenen.
Daarnaast is het ook mogelijk dat de initiële verkoopovereenkomst enkel ondertekend wordt door bepaalde initiatiefnemers, nog voor dat de bewonersgroep definitief vorm krijgt. Als het mogelijk is om vóór het verlijden van de akte op zoek te gaan naar medebewoners 98, zal bovenvermelde clausule van alternatieve kopers geen uitwerking kunnen hebben. In dergelijk geval zal de onderhandse verkoopovereenkomst namelijk niet in de juiste verhouding getekend zijn, noch door alle personen die in de koopakte effectief wensen aan te kopen.
Een alternatief in zo’n geval is om deze onderhandse verkoopovereenkomst te laten ontbinden 99. Dit kan in een aparte notariële akte, een onderhandse overeenkomst of gewoon in de latere verkoopakte, voorafgaand aan de effectieve verkoop. Bij dergelijke minnelijke ontbinding van de onderhandse verkoopovereenkomst komen beide partijen overeen om de eerder tussen hen gesloten onderhandse overeenkomst te gaan ontbinden. Krachtens art. 2.9.4.2.9, §2, 2° VCF kan deze ontbonden overeenkomst geregistreerd worden aan het gunstige tarief van 10 euro voor zover deze overeenkomst dateert van minder dan één jaar vóór de dagtekening van de ter registratie aangeboden overeenkomst 100.
Zoals eerder aangestipt dienen er dus heel wat stappen te worden gezet in de realisatie van het cohousingproject alvorens de effectieve aankoopakte kan worden verleden 101. Dit vergt echter
96 Art. 2.9.4.2.11 VCF
97 L. WEYTS, “De koopovereenkomst met alternatieve koper(s): oplossing bij een onbeslistheid wie uiteindelijk koper wordt bij de notariële akte”, in Notariële facetten van het contractenrecht, Universitaire Pers Leuven, 2004, 19; “Kopende ofwel voor zichzelf ofwel voor zijn vennootschap ofwel voor de dochter ofwel ..; enz.”.
98 Eventueel door het bekomen van een opschortende voorwaarde of een aankoopoptie, zie infra p. 20. 99 Gesprek met Helene DE WAELE, notaris te Gent, dd. 24 april 2020.
100 En dus niet vanaf de datum van de vervulling van een eventuele opschortende voorwaarde die in de overeenkomst zou zijn voorzien.
20
heel wat tijd, niet in het minst omdat de verscheidene betrokken actoren in deze fase niet altijd even vertrouwd zullen zijn met deze woonvorm, wat een spoedige afhandeling bemoeilijkt. Na het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst begint er een termijn te lopen van vier maanden waarbinnen de verkoopakte in principe verleden moet worden 102. In deze korte tijdspanne is het quasi onmogelijk om alle voormelde stappen inzake architecturale vormgeving, het bekomen van een omgevingsvergunning en financiering … succesvol af te ronden, niet in het minst als er ook nog op zoek moet worden gegaan naar bijkomende medebewoners.
Een mogelijke oplossing is om in de compromis een opschortende voorwaarde te laten opnemen, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning 103. De voormelde termijn van vier maand begint dan maar te lopen nadat de opschortende voorwaarde zich heeft vervult 104. Een andere mogelijkheid is om te werken met een aankoopoptie 105.
Een belangrijke voorwaarde bij dit alles is dat de verkoper hiermee wenst in te stemmen. De initiatiefnemers zullen dus moeten kunnen rekenen op de goodwill en het geduld van de eigenaar aangezien voormelde te ondernemen stappen heel wat tijd kunnen vergen. Op dat vlak kunnen bepaalde overheden of openbare instanties zich als eigenaar misschien ietwat soepeler opstellen, meer in het bijzonder omdat het in dergelijk geval niet zelden gaat om moeilijk verkoopbare gronden of panden, zoals bijvoorbeeld oude schoolgebouwen, kloosters, industriële sites, … Hiervoor is de interesse mogelijk vaak geringer, niet in het minst als er daarbij ook bepaalde restricties gelden op het vlak van onroerend erfgoed 106.
2.2 Aankoop door rechtspersoon
Ook al gunt de eigenaar de initiatiefnemers ruimte en tijd, dan nog zal het niet altijd mogelijk zijn om op het moment van de aankoopakte reeds de identiteit van alle toekomstige bewoners te kennen.
102 Art. 33 van het Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.
103 L. DOORNAERT, “Cohousing in de notariële praktijk”, Not. Fisc. M. 2017, afl. 4, (86) 94. 104 Art. 33 van het Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.
105 R. TIMMERMANS, “Cohousing”, OGP 2017, afl. 306, XVI.Y- 82-83.
106 STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 106, zie supra voetnoot 6; HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 20, zie supra voetnoot 11.
21
Om hieraan tegemoet te komen kunnen de resterende woonentiteiten aangekocht worden door een rechtspersoon, die deze op zijn beurt kan doorverkopen aan de personen die zich pas later voor het gemeenschappelijk woonproject engageren 107. Als nadeel hierbij geldt wel dat er dan tweemaal registratierecht verschuldigd zal zijn. In de Vlaamse Codex Fiscaliteit vinden we evenwel twee bepalingen terug die hier enigszins aan kunnen tegemoetkomen.
Vooreerst voorziet Art. 2.9.4.2.4 VCF in een verlaagd verkooprecht van 4% voor personen die hun beroep maken van het kopen en verkopen van onroerende goederen, de zogenaamde beroepskoper 108. De persoon 109 die van dergelijk gunsttarief wenst gebruik te maken dient hiertoe evenwel erkend te zijn door de Vlaamse belastingdienst, alsook een borg te stellen 110. Daarnaast moet er worden aangetoond dat er binnen de 5 jaar na het indienen van de beroepsverklaring minstens drie wederverkopen werden gerealiseerd 111 en moet het goed dat aan het gunstig tarief van 4% werd aangekocht, uiterlijk op het einde van het achtste jaar dat volgt op de aankoop opnieuw doorverkocht zijn 112. Met betrekking tot een gemeenschappelijk woonproject zal de desbetreffende rechtspersoon dus vooreerst erkend moeten kunnen worden als beroepskoper én zal deze in de mogelijkheid moeten zijn minstens drie woonentiteiten aan te kopen en te verkopen 113. Indien deze voorwaarden niet vervuld kunnen worden 114, dan kan men eventueel een beroep doen op art. 3.6.0.0.6, §2 VCF waarin wordt bepaald dat om een teruggave kan worden verzocht van drie vijfden van de betaalde registratierechten indien het goed wordt verkocht binnen de twee jaar na de aankoop 115.
Daarnaast is het ook mogelijk dat een rechtspersoon het gehele onroerend goed dat tot gemeenschappelijk woonproject wordt bestemd, gaat aankopen zonder het concrete doel om later één of meerdere entiteiten te gaan doorverkopen. In dergelijk geval zal er evenwel nog steeds een bijkomende rechtshandeling vereist zijn om de bewoners toe te laten een
107 L. DOORNAERT, “Cohousing in de notariële praktijk”, Not. Fisc. M. 2017, afl. 4, (86) 92.
108 E. SPRUYT, “De beroepspersoon in de Vlaamse registratiebelasting: een stand van zaken anno 2016”, TBO 2016, afl. 4, (282) 294.
109 Natuurlijk persoon of rechtspersoon.
110 Art. 2.9.4.2.4, §2 VCF; Deze borg dient om de eventuele verschuldigde verkooprechten te verreken, als blijft dat niet aan alle voorwaarden voor het verminderd tarief is voldaan, zie art. 3.10.5.1.3 VCF.
111 Art. 2.9.4.2.4, §4 VCF 112 Art. 2.9.4.2.5, §1 VCF
113 Gesprek met Joost CALLEBAUT, advocaat te Aalst en bezieler van het cohousingsproject De Okelaar in Wolvertem, dd. 27-04-2020, de overkoepelende CV bij het cohousingproject De Okelaar werd erkend als beroepskoper.
114 Art. 3.6.0.0.6 VCF, in fine.
115 L. DOORNAERT, “Cohousing in de notariële praktijk”, Not. Fisc. M. 2017, afl. 4, (86) 90 : “Merk tevens op dat
wanneer de rechtspersoon bij de verkoop van het onroerend goed een meerwaarde realiseert, deze meerwaarde in principe zal worden belast op het niveau van de rechtspersoon. Zie hiervoor: art. 179, 183, 190 en 222, 6° Wetboek Inkomstenbelasting (vanaf nu: WIB 1992)”.
22
woonentiteit tot hoofdverblijfplaats te bestemmen en de gemeenschappelijk ruimtes die een cohousingproject doorgaans omvat, te kunnen gaan gebruiken. Mogelijke bijkomende rechtshandelingen in dat verband zijn het toekennen van een huurrecht, een recht van bewoning, een gebruiksrecht… 116. Een andere mogelijkheid is dat enkel de gemeenschappelijk gebruikte delen zoals bijvoorbeeld de tuin, fietsenberging of ontmoetingsruimte worden aangekocht door een rechtspersoon, als alternatief voor de mede-eigendom 117. Beide mogelijkheden worden uitvoerig besproken onder puntje “3. Juridische organisatie – eigendomsrechtelijk”, meer bepaald wanneer we het zullen hebben over enerzijds de wooncoöperatie en anderzijds de combinatie van coöperatieve en private eigendom in een gemeenschappelijk woonproject. Naast de coöperatieve vennootschap kunnen ook andere soorten rechtspersonen het onroerend goed geheel of gedeeltelijk gaan aankopen. Een vzw zal hiervoor echter niet de meest aangewezen optie zijn. Eerder zagen we al dat een inbreng in een vzw kan worden beschouwd als een gift 118. Wanneer een vzw zou overgaan tot aankoop van een onroerend goed dan zal bij een eventuele verhuis, het vertrekkende lid zijn eerder geleverde inbrengen namelijk niet zomaar kunnen terugvorderen 119.
116 L. DOORNAERT, “Cohousing in de notariële praktijk”, Not. Fisc. M. 2017, afl. 4, (86) 93.
117 Gesprek met Joost CALLEBAUT, advocaat te Aalst en bezieler van het cohousingsproject De Okelaar in Wolvertem, dd. 27-04-2020: Bij De Okelaar is dit het geval.
118 Zie supra p. 13.
119 HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 35-36, zie supra voetnoot 11.
23
3. Juridische organisatie – Eigendomsrechtelijk
In wat volgt gaan we nader onderzoeken hoe een cohousingproject eigendomsrechtelijk kan worden georganiseerd. Ook hier zullen de eerdere gezette stappen in het realisatieproces, meer bepaald de keuzes gemaakt in de opstartfase en de verhouding waarin het onroerend goed wordt aangekocht, bepalend zijn voor de verdere eigendomsrechtelijke constructie van het gemeenschappelijk woonproject.
3.1 Gedwongen mede-eigendom
De regeling inzake gedwongen mede-eigendom is in België dualistisch opgevat. Enerzijds zijn er de privatieve kavels, dewelke beschouwd worden als de hoofdzaak en het voorwerp van eigendom kunnen uitmaken. Anderzijds zijn er de gemeenschappelijke delen, die een gemeenschappelijke bijzaak vormen bij de hoofdzaak en geen zelfstandig voorwerp kunnen uitmaken van eigendom of andere zakelijke rechten. Bij elke privatieve kavel hoort tevens een aandeel in de gemeenschappelijke delen als bijzaak 120.
Deze dualistische opvatting houdt een afwijking in van de algemene regels van natrekking, volgens dewelke de grond steeds de hoofdzaak vormt en de constructies die op en onder die grond worden opgericht, als bijzaak worden gezien 121. Op die manier kunnen meerdere personen tegelijk eigendomsaanspraken laten gelden ten opzichte van één en hetzelfde goed en ontstaat er, door de specifieke aard en bestemming van dat goed 122, gedwongen mede-eigendom 123.
Er kan een onderscheid gemaakt worden tussen twee soorten van gedwongen mede-eigendom 124; de gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak (in het algemeen) 125 en de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of een groep van gebouwen in het bijzonder, ook wel gekend als de appartementsmede-eigendom.
120M. STORME, Gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak (mandeligheid en appartementsrecht), Mariakerke, 2013, 8.
121 Art. 553 BW.
122 Zie M. STORME, Gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak (mandeligheid en appartementsrecht), Mariakerke, 2013, 9: Dit goed wordt immers niet bestemd als zelfstandige zaak, maar wel als zaak in functie van het gemeenschappelijk gebruik van partijen bestemd, maar wel in functie van het genot van een privatieve kavel. 123 S. BOULY & J. DE HAESE, “Een zoektocht naar betaalbare huisvesting: huidige en toekomstige woonvormen naar Belgisch Recht”, Not.Fisc.M. 2015, (278) 279.
124 C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 279.
125 M. STORME, Gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak (mandeligheid en appartementsrecht), Mariakerke, 2013, 9.
24
3.1.1 Appartementsmede-eigendom
Krachtens art. 577-3 BW, 1e lid is de regelgeving met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom van (groepen van) gebouwen of appartementsmede-mede-eigendom van toepassing op:
1) ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht;
2) waarvan het eigendomsrecht verdeeld is tussen verschillende personen;
3) volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Deze voorwaarden dienen cumulatief vervuld te zijn 126.
Deze regelgeving is van dwingend recht waardoor ieder gebouw of groep van gebouwen die aan voormelde toepassingsvereisten voldoet, verplicht het voorwerp uitmaakt van een basisakte en een reglement van mede-eigendom 127. De basisakte bevat onder meer de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijk delen dat aan ieder privatief is verbonden 128. In het reglement van mede-eigendom wordt dan weer de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten opgenomen, alsook de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten 129. Deze twee zaken vormen samen de statuten van het gebouw en worden verplicht bij notariële akte vastgesteld 130. Deze akte dient vervolgens ter overschrijving worden aangeboden bij het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie 131.
Daarnaast geldt er ook de verplichting om een reglement van interne orde op te stellen waarin onder meer verplicht de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, alsook de wijze van benoeming van de syndicus,
126 S. BOULY & J. DE HAESE, “Een zoektocht naar betaalbare huisvesting: huidige en toekomstige woonvormen naar Belgisch Recht”, Not.Fisc.M. 2015, (278) 279.
127 Art. 577-3, 2e lid BW. 128 Art. 577-4, 2e lid BW. 129 Art. 577-4, 3e lid BW. 130 Art. 577-4, 1e lid BW. 131 Art. 1 Hypotheekwet.
