HOOFDSTUK II HET REALISEREN VAN EEN COHOUSINGPROJECT –
3. Juridische organisatie – Eigendomsrechtelijk
3.4 Toekomstperspectieven
Het mag duidelijk zijn dat er bij de toepassing van voormelde rechtsfiguren bij de eigendomsrechtelijke organisatie van cohousingprojecten bepaalde knelpunten kunnen rijzen. Daarom staan we kort nog even stil bij de vraag welk wettelijk ingrijpen wenselijk kan zijn om de toepassing ervan vlotter ingang te doen vinden en in welke mate de hervorming van het goederenrecht cohousing ten dienste kan zijn.
Eerder zagen wel al dat de meeste cohousingprojecten eigendomsrechtelijk georganiseerd worden volgens het principe van de appartementsmede-eigendom. Voor het verdere beheer wordt er evenwel soms afgeweken van deze dwingende regels en wordt er een eigen beheersstructuur op poten gezet. Dit is mogelijk indien alle mede-eigenaars hier unaniem mee instemmen 212. Er kan evenwel een probleem rijzen indien één of meerdere mede-eigenaars hier plotseling niet meer mee akkoord gaan en de afwijking ter discussie stellen 213. Deze vraag zal
208 HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 76, zie supra voetnoot 11.
209 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 384. 210 J. BAEL, M. BLONDIA en N. BERNARD, Opening Doors: verslagboek naar aanleiding van het nationaal
notarieel congres in Gent, Gent, Larcier, 2017, 12; STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 17, zie supra voetnoot 6.
211 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 384. 212 Zie supra p.25.
213 R. TIMMERMANS, “Handboek uitgifte zakelijke rechten voor de bouwpraktijk”, OGP 2016, afl. 294, XVI.E- 1269-1270: Er bestaat in de rechtsleer geen eensgezindheid over de mogelijkheid voor de bestaande eigenaars om
38
eerst aan de andere mede-eigenaars moeten worden voorgelegd en desgevallend bij de rechter aanhangig moeten worden gemaakt 214. In het kader van een gemeenschappelijk woonproject lijkt het echter niet wenselijk dat een alternatieve beheersstructuur - die volgens de specifieke eigenschappen van het project werd opgezet - door een bestaande of nieuwe mede-eigenaar zomaar ter discussie kan worden gesteld.
Daarom kan het misschien raadzaam zijn te voorzien in een afwijking van de regels van appartementsmede-eigendom wanneer er sprake is van gedwongen mede-eigendom bij een gemeenschappelijk woonproject 215. In dergelijk geval zullen deze regels dan van rechtswege geen toepassing vinden, zonder dat hiervoor een unanieme beslissing vereist is. Het is wenselijk dat er daarnaast eventueel voorzien wordt in een wettelijk beheersstructuur specifiek voor gemeenschappelijk woonprojecten. Hierbij kan er bijvoorbeeld bepaald worden dat er in plaats van met de aandelen die men bezit in de gemeenschappelijk delen, gestemd kan worden per wooneenheid. Al zou deze wettelijke beheersstructuur bij voorkeur een suppletiefrechtelijk karakter dienen te hebben aangezien er voldoende ruimte dient te zijn om deze beheersstructuur te gaan moduleren naar de noden van elk specifiek gemeenschappelijk woonproject.
Dit sluit enigszins aan bij het idee van Joost Callebaut, advocaat te Aalst, die pleit voor een soort van woonvereniging voor cohousingprojecten 216. Hierbij zou evenwel een coöperatieve vennootschap of een ander soort vennootschap of vereniging de plaats innemen van de vereniging van mede-eigenaars en instaan voor het beheer en bestuur van het cohousingproject. De CV heeft evenwel als groot voordeel een flexibele rechtsfiguur te zijn, die men eenvoudig kan gaan vormgeven volgens de juridische noden en ambities van het cohousingproject. In dergelijke hypothese zou er dan geen suppletiefrechtelijke regeling dienen te worden voorzien
op hun beslissing terug te komen. Maar strikt genomen bevat het appartementsrecht geen verbod om op de beslissing terug te komen, elke beslissing blijft in principe dus omkeerbaar.
214 C. WILLEMOT, “De nieuwe hervorming van het appartementsrecht: aandachtspunten voor het notariaat”, in M. ELEGEERT, A. GHYSENS, J. HEIRMAN, S. MOSSELMANS, B. VAN DEN BERGH, A. VAN THIENEN, C. WILLEMOT,
Notariële actualiteit 2018. Verslagboek van de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, 2019, (189) 196.
215 FEDNOT, “Notarissen doen oproep naar aanleiding van hun congres over het nieuwe wonen “Nieuwe woonvormen vragen om aangepaste regelgeving”, percscommuniqué 22 september 2017, file:///C:/Users/Gebruiker/Downloads/Perscommunique%20Notarieel%20Congres%20Gent%20nieuwe%20woo nvormen%20.pdf, (consultatie 9 maart 2020); RADIO 2, “Notarissen pleiten voor meer duidelijkheid rond cohousing”, 25 februari 2020, https://radio2.be/de-inspecteur/notarissen-pleiten-voor-meer-duidelijkheid-rond- cohousing-deze-manier-van-wonen-zal (consultatie 9 maart 2020).
216 VRT NWS, “Dossier #mijnthuis - 22 mensen delen ruimtes, rechten, plichten én hun leven in cohousing: "Wij houden het al 30 jaar uit met elkaar”, 26 februari 2020, https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2020/02/15/reeks-cohousing/, (consultatie 9 maart 2020); Gesprek met Joost CALLEBAUT, advocaat te Aalst en bezieler van het cohousingproject De Okelaar in Wolvertem, dd. 27-04-2020.
39
in het gedwongen mede-eigendomsrecht maar wordt het beheer en bestuur van een cohousingproject als het ware ingekanteld in de CV.
Daarnaast zagen we reeds dat het nieuwe goederenrecht het mogelijk maakt om een opstalrecht te vestigen voor maximaal 99 jaar in plaats van 50 jaar, en dat het opstalrecht ook een eeuwigdurend karakter kan hebben indien het betrekking heeft op het openbaar domein of om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben, de zogenaamde ‘volume- eigendom’. Deze volume-eigendom maakt het mogelijk dat binnen vastgoedprojecten met een diversiteit aan bestemmingen losstaande volumes op elkaar gestapeld kunnen worden 217. Aangezien de projecten waarop men doelt gekenmerkt worden door de afwezigheid van of slecht beperkte gemene delen 218, is de relevantie hiervan voor toekomstige gemeenschappelijke woonprojecten op het eerst zicht misschien beperkt. Echter, we zagen eerder al dat de gemeenschappelijke gebruikte delen in een cohousingproject ook in handen kunnen zijn van een derde persoon 219, waardoor in dergelijk geval de gemeenschappelijk delen in strikte zin van het woord eveneens beperkt kunnen zijn. Het is dus afwachten in hoeverre de principes van het volume-eigendom misschien ook opportuniteiten kunnen bieden op het vlak van cohousing.
Wanneer bij de aankoop van het goed waarop of waarin het gemeenschappelijk woonproject wordt gerealiseerd, een situatie van vrijwillige mede-eigendom ontstaat, voorziet het nieuwe goederenrecht daarnaast een aantal bepalingen die een overkoepelend karakter hebben met betrekking tot elke vorm van vrijwillige mede-eigendom voor zover er onderling geen afwijkende afspraken zijn vastgesteld 220. Daarin voorziet men onder meer in een opzegmogelijkheid om de overeenkomst tot vestiging van een vrijwillige mede-eigendom van onbepaalde duur te gaan beëindigen (art. 3.77, derde lid nieuw BW). Deze regels zijn ondergebracht in titel 4, ondertitel 1 van het nieuwe Boek 3 “Goederen van het Burgerlijk Wetboek” 221, waarvan de inwerkingtreding voorzien is op 1 september 2021.
217 R. BOONE, “Het goederenrecht maakt de sprong van de negentiende naar de eenentwintigste eeuw”,
Juristenkrant 2020, afl. 408, 8-9.
218https://www.stibbe.com/en/news/2020/february/eindelijk-een-modernisering-van-het-goederenrecht-de- praktische-impact-op-de-juridische-structureri (consultatie 8 mei 2020)
219 Zie supra p.32. 220 Art. 3.76 nieuw BW
221 Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, gepubliceerd in het Staatsblad van 17 maart 2020.
40