HOOFDSTUK II HET REALISEREN VAN EEN COHOUSINGPROJECT –
3. Juridische organisatie – Eigendomsrechtelijk
3.1 Gedwongen mede-eigendom
3.1.1 Appartementsmede-eigendom
Krachtens art. 577-3 BW, 1e lid is de regelgeving met betrekking tot de gedwongen mede- eigendom van (groepen van) gebouwen of appartementsmede-eigendom van toepassing op:
1) ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht;
2) waarvan het eigendomsrecht verdeeld is tussen verschillende personen;
3) volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Deze voorwaarden dienen cumulatief vervuld te zijn 126.
Deze regelgeving is van dwingend recht waardoor ieder gebouw of groep van gebouwen die aan voormelde toepassingsvereisten voldoet, verplicht het voorwerp uitmaakt van een basisakte en een reglement van mede-eigendom 127. De basisakte bevat onder meer de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijk delen dat aan ieder privatief is verbonden 128. In het reglement van mede-eigendom wordt dan weer de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten opgenomen, alsook de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten 129. Deze twee zaken vormen samen de statuten van het gebouw en worden verplicht bij notariële akte vastgesteld 130. Deze akte dient vervolgens ter overschrijving worden aangeboden bij het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie 131.
Daarnaast geldt er ook de verplichting om een reglement van interne orde op te stellen waarin onder meer verplicht de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, alsook de wijze van benoeming van de syndicus,
126 S. BOULY & J. DE HAESE, “Een zoektocht naar betaalbare huisvesting: huidige en toekomstige woonvormen naar Belgisch Recht”, Not.Fisc.M. 2015, (278) 279.
127 Art. 577-3, 2e lid BW. 128 Art. 577-4, 2e lid BW. 129 Art. 577-4, 3e lid BW. 130 Art. 577-4, 1e lid BW. 131 Art. 1 Hypotheekwet.
25
de omvang van zijn bevoegdheden en de duur van zijn mandaat, enz… worden in opgenomen 132 en ook vaak een huishoudelijk reglement zal omvatten 133. Dit kan bij onderhandse akte.
Van zodra voormelde statuten werden overgeschreven en er minstens één privatieve kavel werd overgedragen of toegekend aan een derde (en er dus een toestand van onverdeeldheid ontstaat), verkrijgt de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid 134. Dit houdt evenwel geen beperking in van de aansprakelijkheid van de mede-eigenaars; art. 577-5, §4 BW bepaalt immers dat de tenuitvoerlegging van de beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, kan geschieden op het vermogen van iedere mede-eigenaar, evenwel naar evenredigheid van zijn aandeel gebruikt voor de stemming 135.
Deze vereniging van mede-eigenaars staat onder meer in voor het beheer en behoud van het gebouw in het algemeen en het bestuur over en het gebruik van de gemeenschappelijke delen in het bijzonder 136. Het beschikt hiertoe enerzijds over een delibererend orgaan, de algemene vergadering en anderzijds over een syndicus, die het uitvoerend orgaan van de vereniging van mede-eigenaars vormt.
Het moge duidelijk zijn dat de appartementsmede-eigendom een uitgebreide set van regels en een duidelijke beheersstructuur omvat om de desbetreffende gedwongen mede-eigendom juridisch te gaan organiseren. Deze regels zijn in principe ook van dwingend recht. Van zodra aan voormelde toepassingsvereisten is voldaan 137 zal deze wetgeving van kracht zijn. Het is hiertoe niet vereist dat partijen expliciet bepaalde delen van het gebouw als gemeenschappelijke delen gaan aanduiden 138. Bij ontstentenis of tegenstrijdigheid tussen titels, zullen de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, namelijk geacht gemeenschappelijk te zijn 139.
Indien de aard van de gemene delen dit rechtvaardigt is het evenwel mogelijk om de toepassing van deze dwingende regels uit te sluiten. Hiertoe dienen evenwel alle mede-eigenaars in te
132 Art. 577-4, §2 BW.
133 C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 283.
134 Art. 577-5, 1e lid BW. 135 Zie art. 577-5, §4 BW.
136 M. STORME, Gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak (mandeligheid en appartementsrecht), Mariakerke, 2013, 29.
137 Zie supra p. 24.
138 S. BOULY & J. DE HAESE, “Een zoektocht naar betaalbare huisvesting: huidige en toekomstige woonvormen naar Belgisch Recht”, Not.Fisc.M. 2015, (278) 280-281.
26
stemmen. In dergelijk geval blijft het evenwel verplicht in een basisakte te voorzien waarin de afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld 140.
Appartementsmede-eigendom is in de praktijk de meest aangewende rechtsfiguur om een gemeenschappelijk woonproject te gaan organiseren 141. Indien elke cohouser beschikt over een woonentiteit als privatieve kavel en een aandeel in de grond en de gemeenschappelijke delen, dan zal aan de voormelde toepassingsvereisten voldaan zijn en zal de regelgeving toepassing vinden 142.
De keuze voor appartementsmede-eigendom heeft als voordeel dat het een goed uitwerkt en duidelijk juridisch kader omvat. Ook de betrokken actoren bij de realisatie van een gemeenschappelijk woonproject zoals de notaris, kredietinstellingen en overheidsdiensten zijn doorgaans voldoende vertrouwd met deze rechtsvorm, wat de realisatie kan faciliteren. Ook toekomstige medebewoners zullen over het algemeen beter bekend zijn met de appartementsmede-eigendom dan met andere mogelijke rechtsvormen zoals bijvoorbeeld de wooncoöperatie. Een niet te onderschatten factor is daarnaast ook de zogenaamde baksteen in de maag van de typische Vlaming 143, waarbij het bezitten van een eigen woning voor velen een belangrijk streven is en een psychologische zekerheid vormt 144.
De keuze voor appartementsmede-eigendom is vaak ook ingegeven door fiscale en financiële motieven. Indien de wooneenheid bestemd wordt als gezinswoning zal deze later namelijk vrijgesteld zijn van erfbelasting. Bij de aankoop zal men daarnaast ook vlotter een krediet verkrijgen omdat een hypothecaire zekerheid kan worden gesteld. Verderop zullen we zien dat deze voordelen bijvoorbeeld niet zullen gelden bij een wooncoöperatie.
Wat de opmaak van de basisakte betreft, dient er te worden aangestipt dat de gemeenschappelijke delen bij een cohousingsproject vrijwel steeds omvangrijker en talrijker
140 Art. 577-3, 1e lid BW.
141 R. BOONE, “Cohousing en de wet: enige creativiteit is geen overbodige luxe”, Juristenkrant, 2017, afl. 353, 11; STEUNPUNT WONEN (L. BRUSSELMANS e.a.), “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen” Leuven: Steunpunt Wonen”, 2019, 81, zie supra voetnoot 6; HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 3, zie supra voetnoot 11; R. TIMMERMANS, “Cohousing”, OGP 2017, afl. 306, XVI.Y - 87.
142 S. BOULY & J. DE HAESE, “Een zoektocht naar betaalbare huisvesting: huidige en toekomstige woonvormen naar Belgisch Recht”, Not.Fisc.M. 2015, (278) 284.
143 HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 3, zie supra voetnoot 11.
27
zullen zijn dan in een “klassieke” appartementsmede-eigendom 145. Het beperkt zich namelijk niet enkel tot bijvoorbeeld de inkom- en trappenhal, maar omvat vaak ook een tuin, berging, wasplaats, ontspanningsruimte…. Bij de opmaak van de basisakte zal men dus voldoende aandacht moeten besteden aan de correcte beschrijving van al deze gemeenschappelijk delen. Ook bij de opmaak van het reglement van mede-eigendom en het reglement van interne orde zal men rekening moeten houden met de eigenheid van een gemeenschappelijk woonproject 146. Aangezien dergelijk project vaak ontstaat vanuit een bepaalde visie op het samen wonen en samen leven is het namelijk opportuun deze visie ook juridisch te gaan vertalen. In de opstartfase kan hiervoor zoals eerder gezegd beroep gedaan worden op een visietekst of charter maar in deze fase van het gemeenschappelijk project kan dit eventueel worden opgenomen in het reglement van interne orde 147. Zo kunnen bepaalde afspraken die inherent zijn aan het cohousen, zoals bijvoorbeeld de mate waarin bepaalde zaken gemeenschappelijk worden aangewend, de organisatie en de graad van ‘vrijblijvendheid’ van bepaalde gemeenschappelijke initiatieven hierin worden opgenomen.
Ook al dient hierbij al meteen een kanttekening te worden geplaatst. Veel gemeenschappelijke woonprojecten zullen naast of in de plaats van de instrumenten waarin de appartementsmede- eigendom voorziet, vaak een eigen beheerstructuur uitwerken of het beheer organiseren via een aparte vereniging of rechtspersoon 148. Als men er evenwel voor opteert niet af te wijken van de beheersstructuren van de appartementsmede-eigendom kan bijvoorbeeld de vzw die werd opgericht in de opstartfase als syndicus fungeren 149.
De reden om af te wijken van de appartementsmede-eigendom is mogelijks ingegeven door het feit dat de goed uitwerkte beheersstructuur waarin de appartementsmede-eigendom voorziet een eerder zakelijke benadering kent, terwijl een gemeenschappelijk woonproject eerder steunt op waarden zoals collectiviteit en solidariteit 150. Zo zal de regel dat in de algemene vergadering de stemmen van elke mede-eigenaar overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijk
145 L. DOORNAERT, “Cohousing in de notariële praktijk”, Not. Fisc. M., 2017, afl. 4, (86) 91. 146 L. DOORNAERT, “Cohousing in de notariële praktijk”, Not. Fisc. M., 2017, afl. 4, (86) 91.
147 HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 21, zie supra voetnoot 11.
148 HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 58, zie supra voetnoot 11; Gesprek met Helene DE WAELE, notaris te Gent, dd. 24 april 2020
149 HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 29, zie supra voetnoot 11.
150 R. BOONE, “Cohousing en de wet: enige creativiteit is geen overbodige luxe”, Juristenkrant, 2017, afl. 353, 11.
28
delen 151 vaak niet stroken met het gedachtegoed dat inherent is aan cohousing. Men zal eerder per wooneenheid willen kunnen stemmen of juist alles bij consensus wensen te beslissen. Daarnaast bestaat vaak ook de wens om tevens de effectieve bewoners van de respectievelijke wooneenheden bij het beheer te betrekken, indien deze verschillend zijn van de eigenaar van de wooneenheid 152. Als in een appartementsmede-eigendom bijvoorbeeld een wooneenheid wordt verhuurd, dan hebben de huurders in regel immers geen inspraak 153, doch enkel het recht om geïnformeerd te worden 154 .
Binnen een gemeenschappelijk woonproject is er dus vaak nood aan een andere vorm van overleg en beheer 155. Zoals hierboven reeds aangegeven is het mogelijk om af te wijken van de dwingende regels van de appartementsmede-eigendom. Krachtens art. 577-3, 1e lid BW dienen de aard van de gemene delen dit te rechtvaardigen en moeten alle mede-eigenaars hiermee in te stemmen.
Deze eerste voorwaarde doelt traditioneel op appartementsmede-eigendommen die slechts een beperkt aantal gemeenschappelijk delen omvatten, dewelke op hun beurt maar door een beperkt aantal privatieve kavels worden gebruikt 156. In een gemeenschappelijk woonproject zal net het tegenovergestelde gelden; en zijn er namelijk vrijwel steeds een groot aantal gemeenschappelijke delen die vaak een grotere graad van gemeenschappelijkheid kennen dan de ‘klassieke’ gemeenschappelijk delen. De eerste voorwaarde zal bij gemeenschappelijke woonprojecten dus een andere invulling kennen.
Indien wordt afgeweken van de regels van de appartementsmede-eigendom valt men terug op de regels van gewone mede-eigendom en gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak, zoals vervat in art. 577-2 BW 157. Als eerste mogelijkheid kan men krachtens art. 577-2, §1 BW gaan voorzien in een aparte overeenkomst of bijzondere bepalingen inzake de regeling van de mede-eigendom. Eerder zagen we al dat gemeenschappelijke woonprojecten nood hebben aan een specifieke vorm van overleg, waardoor dergelijke overeenkomst de voorkeur kan
151 Art. 577-6, §6 BW.
152 R. BOONE, “Cohousing en de wet: enige creativiteit is geen overbodige luxe”, Juristenkrant 2017, afl. 353, 11. 153 Art. 577-6, §1 BW.
154 Art. 577-10, §§2 – 3 BW.
155 RADIO 2, “Notarissen pleiten voor meer duidelijkheid rond cohousing”, 25 februari 2020, https://radio2.be/de- inspecteur/notarissen-pleiten-voor-meer-duidelijkheid-rond-cohousing-deze-manier-van-wonen-zal (consultatie 9 maart 2020).
156 R. TIMMERMANS, “Handboek uitgifte zakelijke rechten voor de bouwpraktijk”, OGP 2016, afl. 294, XVI.E- 1260-1261.
157 C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 280.
29
wegdragen. In de praktijk kan men in de basisakte dan een aparte clausule inlassen waarbij alle mede-eigenaars verklaren af te wijken van de dwingende bepalingen inzake appartementsmede- eigendom en vervolgens een eigen structuur gaan uitwerken waar het beheer wordt toevertrouwd aan bijvoorbeeld bepaalde werkgroepen in plaats van aan de algemene vergadering en de syndicus 158.