HOOFDSTUK II HET REALISEREN VAN EEN COHOUSINGPROJECT –
4. Uitdagingen voor het cohousingproject na de realisatie
Uit onderhavig hoofdstuk mag blijken dat het realiseren van een cohousingproject zelden over rozen gaat en vaak gepaard gaat met het verrichten van pionierswerk. Ook in de bewoningsfase blijft de woongroep niet van uitdagingen gespaard. Het is daarom van belang om een goede structuur uit te werken waarbinnen de organisatie van het gemeenschappelijk woonproject wordt ingebed en van waaruit gedragen beslissingen kunnen worden genomen. Zoals eerder gezien zullen de klassieke rechtsvormen niet altijd volstaan en kan men er voor kiezen om een eigen – eerder informele – beslissingsstructuur uit te werken, op maat van het project 222.
Bij de realisatie en de juridische constructie van het gemeenschappelijk woonproject is het daarnaast van groot belang ook al even aandacht te schenken aan de ‘uitloopfase’. Het is namelijk plausibel dat een of meerdere bewoners na verloop van tijd het gemeenschappelijk woonproject wensen te verlaten. Met oog op het waarborgen van de geest en visie van het gemeenschappelijk woonproject kan er eventueel worden voorzien in een voorkooprecht of voorkeurrecht 223 . Middels een voorkooprecht beschikt de titularis ervan over de mogelijkheid om bij voorrang het goed aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden als deze waaronder de eigenaar van het goed reeds had gecontracteerd met een andere partij onder de opschortende voorwaarde van het niet-uitoefenen van het voorkooprecht. Een voorkeurrecht houdt daarentegen te verplichting in om – wanneer wordt beslist over te gaan tot verkoop - het goed eerst aan te bieden aan de titularis van het voorkeurrecht.
Het voorkoop-of voorkeurrecht kan bijvoorbeeld worden toegekend ten gunste van andere cohousers of aan de rechtspersoon die in het kader van het gemeenschappelijk woonproject werd opgericht 224. De vraag rijst natuurlijk of deze rechten vaak zullen worden uitgeoefend aangezien dit een grote budgettaire inspanning vraagt van de resterende co-housers of de rechstpersoon 225. Al kan men eventueel bijkomend gaan bepalen dat deze rechten kunnen worden overgedragen aan een, eventueel door de andere co-housers geschikt geachte, derde persoon die mogelijks wel over de financiële ademruimte beschikt om te gaan investeren in het gemeenschappelijk woonproject 226.
222 Zie supra p.27.
223 Gesprek met Helene DE WAELE, notaris te Gent, dd. 24 april 2020; L. DOORNAERT, “Cohousing in de notariële praktijk”, Not. Fisc. M. 2017, afl. 4, (86) 97.
224 Gesprek met Joost CALLEBAUT, advocaat te Aalst en bezieler van het cohousingproject De Okelaar in Wolvertem, dd. 27-04-2020.
225 L. DOORNAERT, “Cohousing in de notariële praktijk”, Not. Fisc. M. 2017, afl. 4, (86) 98.
41
Daarnaast dient ook als kanttekening te worden geplaatst dat potentiële nieuwe eigenaars zich vooraf ook wel voldoende gaan informeren over het project zodat een eventuele aankoop ook een bewuste keuze voor dergelijke woonvorm vormt en de geest en visie van het gemeenschappelijk woonproject op die manier gewaarborgd blijft 227.
Met betrekking tot coöperatieve vennootschappen dient daarnaast tevens het uittredingsrecht te worden aangestipt. Krachtens art. 6:120 WVV hebben de aandeelhouders van een CV namelijk het recht uit de vennootschap te treden ten laste van haar vermogen. Dit recht kan vrij gemoduleerd, doch niet volledig uitgesloten worden 228. Daarnaast geldt de dwingende regel dat het de oprichters pas toegelaten is om uit te treden met ingang van het derde boekjaar 229.
Voor een aandeelhouder-bewoner is deze uittredemogelijkheid uiteraard een handig instrument. Indien hij wenst te verhuizen dient hij namelijk niet zelf op zoek te gaan naar een overnemer van zijn aandelen maar kan hij eenvoudigweg uittreden en de CV verplichten zijn aandelen terug te nemen tegen de waarde van zijn inbreng 230. Het uitbetalen van het scheidingsaandeel kan echter niet geschieden indien het netto-actief van de vennootschap negatief is of ten gevolge daarvan negatief zou worden 231. Maar het doet toch vragen rijzen over de financiële haalbaarheid van deze uittrederegeling voor wooncoöperaties want als een aandeelhouder- bewoner wenst uit te treden zal dit niet zelden betrekking hebben op een omvangrijk bedrag 232. Om hier enigszins aan tegemoet te komen kan er in de statuten bijvoorbeeld worden bepaald dat een uittredende aandeelhouder een nieuwe coöperant dient aan te brengen 233. Dergelijke bepaling kan echter mogelijks gezien worden als een beperking van het uittrederecht en kan een keuze voor een wooncoöperatie misschien in de negatieve zin beïnvloeden.
Met oog op de bestendigheid van het gemeenschappelijk woonproject kan daarnaast in de statuten voorzien worden dat een overdracht van aandelen van een CV moet worden goedgekeurd door de algemene vergadering 234.
227 Gesprek met Joost CALLEBAUT, advocaat te Aalst en bezieler van het cohousingproject De Okelaar in Wolvertem, dd. 27-04-2020; Gesprek met Helene DE WAELE, notaris te Gent, dd. 24 april 2020.
228 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 388. 229 Art. 6:120, 2e lid, 2° WVV
230 P. THION, “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl. 4, (374) 388. 231 Of indien de vennootschap beschikt over eigen vermogen dat krachtens de wet of de statuten onbeschikbaar is, mag geen uitkering gebeuren indien het nettoactief is gedaald of door een uitkering zou dalen tot beneden het bedrag van dit onbeschikbare eigen vermogen, zie hiervoor Art. 6:120, §1, 6° WVV juncto art. 6:115, 1e lid, WVV. 232 Inspiratiedag Coöperatief wonen, bijgewoond op zaterdag 7 december 2019, zie https://cooperatiefvlaanderen.be/evenement/inspiratiedag-cooperatief-wonen: deze problematiek kwam aan bod bij één van bijgewoonde focusgroepen met als thema “hoe de betaalbaarheid van cohousingprojecten realiseren?” 233 HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (N. VANDENBUSSCHE, e.a.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 121, zie supra voetnoot 11.
42