HOOFDSTUK II HET REALISEREN VAN EEN COHOUSINGPROJECT –
5. Rol van de notaris
Als laatste staan we nog even stil bij de rol van de notaris in het realisatieproces van een gemeenschappelijk woonproject. De notaris oefent zonder meer een belangrijke functie uit bij de totstandkoming van een cohousingproject. Uiteraard verschijnt hij/zij ten tonele bij het verlijden van de akte aangaande de verwerving van het onroerend goed of de oprichtingsakte van bijvoorbeeld de CV, maar evenzeer zal de notaris de groep ook begeleiden in de zoektocht naar een gepaste juridische constructie.
Het is van belang dat de initiatiefnemers eerst zelf hun doelstelling of ambitie gaan formuleren die ze met hun gemeenschappelijk woonproject wensen waar te maken 235. Daarna is het de taak van onder meer de notaris om een correcte juridische constructie te gaan uitwerken die hierbij aansluit. Cohousingprojecten kunnen binnen de huidige regelgeving worden gerealiseerd, toch blijkt uit bovenstaande dat elke mogelijke rechtsfiguur hun knelpunten kennen. De notaris dient bij het vormgeven van een eigendomsrechtelijke organisatie daarnaast ook voldoende aandacht te besteden aan verscheidene burgerrechtelijke, fiscale, financiële of stedenbouwkundige implicaties die een keuze voor een bepaalde rechtsfiguur mogelijk heeft 236.
Daarnaast dient er bij het realisatieproces ook reeds aandacht te worden geschonken aan bepaalde juridische vragen die kunnen rijzen wanneer het gemeenschappelijk woonproject uiteindelijk wordt bewoond en hoe daarop kan worden geanticipeerd.
Elk cohousingproject is evenwel anders 237. Binnen de notariële praktijk dient er bijgevolg voor elk project specifiek te worden onderzocht hoe de bestaande juridische constructies kunnen worden toegepast op het desbetreffende gemeenschappelijk woonproject.
235 Gesprek met Joost CALLEBAUT, advocaat te Aalst en bezieler van het cohousingproject De Okelaar in Wolvertem, dd. 27-04-2020.
236 L. DOORNAERT, “Cohousing in de notariële praktijk”, Not. Fisc. M. 2017, afl. 4, (86) 101.
237 Gesprek met Joost CALLEBAUT, advocaat te Aalst en bezieler van het cohousingproject De Okelaar in Wolvertem, dd. 27-04-2020.
43
CONCLUSIE
Gemeenschappelijk wonen kent tal van verschijningsvormen dewelke allen gekenmerkt worden door de wens om bepaalde ruimtes en/of voorzieningen collectief te gaan organiseren. In deze masterproef spitsten we ons toe op verschijningsvormen van gemeenschappelijk wonen waar de collectiviteit een zeker duurzaam karakter vertoont, zijnde co-wonen en cohousing. Deze masterproef beoogde de verhouding tussen deze nieuwe woonvormen en het vastgoedrecht in kaart brengen, en meer bepaald te gaan onderzoeken op welke manier dergelijke gemeenschappelijke woonprojecten juridisch kunnen worden gerealiseerd.
De juridische organisatie bij een gemeenschappelijk woonproject omvat grosso modo twee componenten. Enerzijds dient de juridische constructie te worden bepaald van waaruit het cohousingproject wordt opgestart en gerealiseerd. Hiervoor kan er een beroep gedaan worden op de gemeenrechtelijke regels inzake vrijwillige mede-eigendom, al dan niet geruggensteund door een niet-juridische visietekst of charter, of kan men ervoor opteren een maatschap, feitelijke vereniging, CV of vzw in het leven roepen. Daarnaast is het ook mogelijk een beroep te doen op een externe partner zoals een projectontwikkelaar of een overkoepelende coöperatief netwerk. In deze opstartfase dient voorts ook bepaald te worden in welke rechtsverhouding het onroerend goed wordt aangekocht en het gemeenschappelijk woonproject vervolgens wordt gebouwd of verbouwd.
Deze keuze zal uiteraard nauw samenhangen met de eerder gemaakte keuze(s) met betrekking tot de juridische constructie van waaruit het cohousingproject wordt opgestart en gerealiseerd, alsook met de uiteindelijke eigendomsrechtelijke organisatie, zijnde de andere component in de juridische organisatie. De regeling inzake appartementsmede-eigendom is hierbij de meeste aangewende rechtsfiguur. Het biedt als voordeel dat elke cohouser zowel een privatieve kavel als aandelen in de gemeenschappelijke delen in het goed verwerft, wat voor het merendeel van de betrokkenen de voorkeur zal wegdragen, niet in het minst ook om financiële en fiscale redenen.
Met betrekking tot het beheer van de gedwongen mede-eigendom, zullen veel gemeenschappelijke woonprojecten evenwel een eigen beheerstructuur gaan uitwerken die meer aansluit op de noden en het gedachtegoed van het cohousingproject.
44
Naast de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of een groep van gebouwen in het bijzonder, kan er ook een beroep worden gedaan op de regels inzake gedwongen mede- eigendom ten titel van bijzaak, evenwel op voorwaarde dat de ruimtelijke constellatie van het gemeenschappelijk woonproject zich hiertoe leent.
Een andere mogelijke juridische constructie is de wooncoöperatie. Hierbij zullen de regels met betrekking tot de coöperatieve vennootschap hun toepassing vinden. Aangezien er evenwel te vaak verscheidene struikelblokken zullen zijn om een wooncoöperatie in de strikte zin van het woord in het leven te roepen, kan er ook geopteerd worden voor een combinatie van coöperatieve en private eigendom, al dan niet aangevuld met appartementsmede-eigendom. Ter aanvulling van voormelde opties kan men bij de realisatie van een gemeenschappelijk woonproject tevens gebruik maken van de klassieke rechtsfiguren erfpacht of opstalrecht. Aangezien er steeds tal van actoren en factoren een rol zullen spelen bij de realisatie van een cohousingproject kan het juridisch vormgeven van dergelijk project een behoorlijke uitdaging zijn. De notaris heeft hierbij een belangrijke ondersteunende en adviserende rol. Hij/zij dient de door de cohousers vooropgestelde ambitie en doelstelling namelijk juridisch te gaan vertalen, alsook een gedegen eigendomsrechtelijke organisatie gaan uitwerken. De notaris kan zich hiervoor beroepen op de in dit werkstuk aangehaalde rechtsfiguren, doch zal het steeds een vorm van maatwerk zijn.
45
BIBLIOGRAFIE
WETGEVING
Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, gepubliceerd 10 januari 1824. Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, gepubliceerd 10 januari 1824. Wet 11 juli 2013 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek wat de zakelijke zekerheden op roerende goederen betreft en tot opheffing van diverse bepalingen ter zake, BS 2 augustus 2013.
Wet van 23 maart 2019 tot invoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en houdende diverse bepalingen, BS 4 april 2019.
Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, BS 17 maart 2020.
RECHTSLEER
Boeken
BAEL, J., BLONDIA, M. en BERNARD, N., (eds.), Opening Doors: verslagboek naar aanleiding van het nationaal notarieel congres in Gent, Gent, Larcier, 2017, 543 p. DE WULF, C., BAEL, J., DEVOS S. en DE DECKER, H.,Het opstellen van notariële akten,
IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 1116 p.
HAUWAERT, T., Roegiers, W. en ROELANDT, S. , Inleiding tot het Wetboek van vennootschappen en verenigingen ter attentie van het notariaat, Anthemis – Die Keure, 2019, 348 p.
STORME, M., Gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak (mandeligheid en appartementsrecht), Mariakerke, 2013, 87 p.
Bijdragen in verzamelwerken en reeksen
BOONE, R., “Cohousing en de wet: enige creativiteit is geen overbodige luxe”, Juristenkrant, 2017, afl. 353, 11.
BOONE, R., “Het goederenrecht maakt de sprong van de negentiende naar de
46
SEGAERT, V., VERBEKE,A.L. en TILLEMAN,B. “Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom” in SEGAERT, V., VERBEKE, A.L. en TILLEMAN, B. (eds.), Vermogensrecht in kort bestek (vierde editie), Antwerpen, Intersentia 2016, 43-250. SNAET, S. en MUYLLE, M., “Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal” in
CARETTE, N., Erfpacht en opstal, 2017, 1-144.
TIMMERMANS R. “Handboek uitgifte zakelijke rechten voor de bouwpraktijk”, OGP 2016, afl. 294, XVI.E–1255 - XVI.E–1321 (64 p.).
TIMMERMANS R. “Handboek uitgifte zakelijke rechten voor de bouwpraktijk”, OGP 2016, afl. 294, XVI.E–1255 - XVI.E–1321 (64 p.).
TIMMERMANS, R., “Cohousing” OGP 2017, afl. 306, XVI.Y-IX – XVI.Y-333 (291 p.).
WILLEMOT, C., “De nieuwe hervorming van het appartementsrecht: aandachtspunten
voor het notariaat”, in ELEGEERT, M., GHYSENS, A., HEIRMAN,J., MOSSELMANS, S., VAN DEN BERGH, B., VAN THIENEN, A.,en WILLEMOT, C. , Notariële actualiteit 2018. Verslagboek van de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, 2019, 189-222.
WERDEFROY, F., Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, 2591 p. WEYTS, L., “De koopovereenkomst met alternatieve koper(s): oplossing bij een
onbeslistheid wie uiteindelijk koper wordt bij de notariële akte”, in Notariële facetten van het contractenrecht, Universitaire Pers Leuven, 2004, 332 p.
Bijdragen in tijdschriften
BOONE, R., “Cohousing en de wet: enige creativiteit is geen overbodige luxe”, Juristenkrant, 2017, afl. 353, 11.
BOULY, S. & DE HAESE, J., “Een zoektocht naar betaalbare huisvesting: huidige en
toekomstige woonvormen naar Belgisch Recht”, Not.Fisc.M. 2015, 278-289. DEVOS, S., “Een maatschap is maatwerk”, TRV 2001, 263 -293.
DOORNAERT, L., “Cohousing in de notariële praktijk”, Not. Fisc. M. 2017, afl. 4, 86-
101.
SPRUYT,E., “De beroepspersoon in de Vlaamse registratiebelasting: een stand van zaken anno 2016”, TBO 2016, afl. 4, 282-294.
THION, P. “De coöperatieve organisatie van gemeenschappelijke woonprojecten”, TBO 2016, afl.4, 374-394.
47
TIMMERMANS, R., “De uitgifte in gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak van
omsluitende grond en voorzieningen als alternatief beheersinstrument voor appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2009, afl. 5, 163-182
VAN RIEL, J., “De tijdelijke maatschap als THV”, TBO 2020, afl. 1, 4-18.
WIJNANT, S., “Registratiebelastingen en -rechten en appartementsmede-eigendom”, BN
2019, 2-3, 77-91.
ONLINE BRONNEN
Online bijdragen
HOGESCHOOL GENT en FEBECOOP vzw, (VANDENBUSSCHE, N., THION,P.,en REMERIE
A.), “Cohousing vandaag en morgen juridisch in kaart gebracht, Juridische gids voor startende samenhuisprojecten”, 2017, 178 p.
https://www.samenhuizen.be/sites/default/files/Juridischesgidsscohousingsinte graal.pdf
SAMENHUIZEN VZW ((JONCKHEERE,L., KUMS, R., MAELSTAF, H.en MAES, T.),
“Samenhuizen in België, waar staan we, waar gaan we”, 2010, 215 p.
http://www.samenhuizen.net/docs/sib/Samenhuizen_in_Belgie_RAPPORT_20 10.pdf
SAMENHUIZEN vzw, “Samenhuizen – startgids: werkboek voor co-housing en co- wonen”, 2014, 79 p.
www.samenhuizen.net/docs/startgids_samenhuizen2015.pdf
SAMENHUIZEN vzw, “Het ABC van gemeenschappelijk wonen”, 2015, 45p.,
http://www.samenhuizen.net/docs/startgids_ABC.pdf
STEUNPUNT WONEN (VAN DEN HOUTE, K, RYCKEWAERT, M., DELBEKE, B en
OOSTERLYNCK,S.), “Gemeenschappelijk Wonen”, Leuven, 2015, 95 p.
https://steunpuntwonen.be/Documenten_2012-2015/Onderzoek_Ad-hoc- opdrachten/Ad_hoc_13_Gemeenschappelijk_wonen.pdf
STEUNPUNT WONEN (BRUSSELMANS,L.,DEPRAETERE,A.,DE DECKER,P.,HUBEAU,B.,
RYCKEWAERT, M., VAN DAMME, W., VAN DEN BROECK, K., VAN DEN HOUTE, K., VERMEIR,D.&VERSTRAETE, J.,) “Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf. Analyse
van de schriftelijke enquête over sociale wooninnovaties met een focus op co-wonen en gemeenschappelijk wonen”, 2019, 155 p.
https://steunpuntwonen.be/Documenten_2016-
2020/Onderzoek_Ad_hoc_opdrachten/Ad_hoc_7_Nieuwe_wooninitiatieven_d e_tweede_golf/Ad_hoc_07_RAPOPRT
48 Persartikels
FEDNOT, “Notarissen doen oproep naar aanleiding van hun congres over het nieuwe
wonen “Nieuwe woonvormen vragen om aangepaste regelgeving””, percscommuniqué 22 september 2017,
file:///C:/Users/Gebruiker/Downloads/Perscommunique%20Notarieel%20Cong res%20Gent%20nieuwe%20woonvormen%20.pdf
RADIO 2, “Notarissen pleiten voor meer duidelijkheid rond cohousing”, 25 februari
2020,
https://radio2.be/de-inspecteur/notarissen-pleiten-voor-meer-duidelijkheid- rond-cohousing-deze-manier-van-wonen-zal.
VRT NWS, “Dossier #mijnthuis - 22 mensen delen ruimtes, rechten, plichten én hun leven in cohousing: "Wij houden het al 30 jaar uit met elkaar””, 26 februari 2020 https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2020/02/15/reeks-cohousing/ Websites – webpagina’s https://www.cohousingprojects.com/ (consultatie 23 maart 2020) https://www.stibbe.com/en/news/2020/february/eindelijk-een-modernisering-van- het-goederenrecht-de-praktische-impact-op-de-juridische-structureri (consultatie 8 mei 2020) www.wooncoop.be (consultatie 1 mei 2020) ANDERE
Gesprek met Helene DE WAELE, notaris te Gent, dd. 24 april 2020.
Gesprek met Joost CALLEBAUT, advocaat te Aalst en bezieler van het cohousingsproject De Okelaar in Wolvertem, dd. 27-04-2020.
HOUSING APART TOGETHER, tentoonstelling van Architectuurwijzer in het STAM Gent, bezocht op 1 maart 2020.
http://www.housingaparttogether.be/nl/index
Inspiratiedag Coöperatief wonen, bijgewoond op zaterdag 7 december 2019. https://cooperatiefvlaanderen.be/evenement/inspiratiedag-cooperatief- wonen