3
Inhoud
Inleiding ... 4
Probleemstelling en doelstellingen ... 5
Aanleiding ... 6
Ambitiedocument Spoorzone Delft ... 7
Plan PalmBout ... 11
PvE studie SC Delfland ... 13
Inventarisatie ... 20 Bebouwing Westerkwartier ... 21 Nollykaart Westerkwartier ... 22 Groenkaart Westerkwartier ... 22 Analyse ... 25 Kaders en doelstellingen ... 35 Variabelen ... 37 RANDVOORWAARDEN ... 44 Varianten ... 47 Score hoofdvarianten ... 59 7500 ... 60 8000 ... 62 9000 ... 64 7500 Special ... 66 7500 Special II ... 68 optimale variant ... 70 7500 Special ... 71 Conclusie ... 72 bronnenlijst ... 73
4
Inleiding
Sinds de jaren zeventig loop het treinspoor van Delft, op een viaduct vlak langs het oude stadscentrum. Destijds was die een moderne innovatieve techniek, om de verschillende manieren van transport samen te laten gaan in de dynamiek van de stad Delft.
Nu, bijna 40 jaar later is die methode niet meer van deze tijd. Het geluidsoverlast en de ruimtelijke inpassing voldoet niet meer aan de maatstaven van de moderne tijd. Daarnaast heeft het spoor buiten de stadsgrenzen van Delft zich uitgebreid naar meer dan vier sporen, terwijl het viaduct nog steeds twee sporen telt. Uitbreiden naar meer sporen is in de huidige situatie niet mogelijk, door de beperkte ruimte langs het treinviaduct.
De noodzaak om het spoor uit te breiden, de geluidsoverlast en de ruimtelijke inpassing waren aanleiden om een masterplan te ontwikkelen waarin deze problemen werden opgelost.
In 2003 heeft Joan Busquets een masterplan voor het spoorzone gebied ontwikkelt. Tot het plangebied behoorde niet alleen het treinviaduct en het station, maar ook het emplacement en enkele aangrenzende bedrijventerrein en wijken.
In dezelfde tijdsperiode ontstonden er plannen om de VMBO praktijk scholen CLD en Grotius college samen te laten gaan. Voor deze nieuwe VMBO school genaamd Scholencombinatie Delfland, moest een nieuwe huisvesting gevonden worden. Aanvankelijk werd gedacht aan een uitbreiding van de huisvesting van het Grotius college aan de Van Bleyswijckstraat. Deze locatie ligt tegen het spoorzone gebied. Met de
grote transformatie van het Spoorzone gebied in het verschiet, is besloten de Grotius locatie bij het plangebied van de Spoorzone te betrekken.
5
Probleemstelling en doelstellingen
Aanleiding:
samengaan van het CLD en het Grotius college -> sc Delfland
De transformatie van het spoorzone gebied
Voor de nieuwe VMBO school SC Delfland, wordt een huisvesting gezocht. Eén van de mogelijkheden was uitbreiding van het huidige Grotius
college. Het Grotius college grenst aan het spoorzone gebied. De spoorzone ondergaat een grote transformatie, vanwege de
ondertunneling van het spoor en de ontwikkeling van ca 1100 woningen en een commercieel programma. Dit project is een kans voor de SC Delfland om samen met het project Spoorzone een nieuwe school te ontwikkelingen die na het nieuwe station een van de eerste zichtbare ontwikkeling wordt van de transformatie van het spoorzone gebied.
Doelstelling:
Arjaan Hoogeboom van advies voorzien in de ontwikkeling van sc Delfland in de Coendersbuurt
Probleemstelling:
Hoe kan de gemeente Delft de Scholencombinatie met sportcluster inpassen in de hoogstedelijke structuur van de Coendersbuurt binnen het plan PalmBout/Busquets?
6
Aanleiding
Met de komst van een nieuwe treintunnel, ligt er voor de stad Delft een kans de barrière weg te nemen die het stadscentrum scheidt van de westelijke uitbreidingswijken. Doordat het treinviaduct en emplacement verdwijnen, ontstaat er veel fysieke ruimte in het hart van Delft. J. Busquets heeft voor dit gebied in 2003 een masterplan ontwikkeld. Dit plan is niet meer haalbaar gebleken. Vervolgens heeft de gemeente een ambitiedocument opgesteld over het gebied Spoorzone. Onlangs is hier een prijsvraag voor een stedenbouwkundige visie voor uitgeschreven. In februari is bekend geworden dat het plan “Zicht op Delft” van bureau PalmBout heeft gewonnen. Dit stedenbouwkundige plan is gebaseerd op het ambitiedocument van de gemeente, en het masterplan van Busquets.
Het OBS gaat nu met Palmbout, in de persoon van Jaap van den Bout, een optimalisatiefase in. In het plan zitten nog gebieden die nog niet voldoen aan de eisen van de gemeente Delft. Zo voldoet het plan nog niet aan de water opgave, en is er voor sommige gebieden een nieuw programma van eisen opgesteld. Dit is ook het geval voor de “Coendersbuurt”. Dit gebied ligt ten zuid westen van het huidige station. In dit gebied ligt de VMBO school van het Grotius aan de Van Bleyswijkstraat. In de nieuwe plannen
van de gemeente Delft gaat deze VMBO school samen met een andere VMBO school, het CLD. Deze nieuwe school gaat de Scholen Combinatie Delfland heten. In figuur 3 is het plangebied met het SC Delfland te zien. Het PvE voor het sc Delfland moet nog worden vastgesteld. Tevens is er nog geen definitief kavel vastgesteld voor SC Delfland.
Figuur 2: plan Zicht op Delft van bureau PalmBout
7
Ambitiedocument Spoorzone Delft
Het ambitiedocument is opgesteld om enerzijds harde kaders en
randvoorwaarden, anderzijds flexibiliteit te definiëren, maar vooral door aan te geven wat de aspiraties van de gemeente Delft zijn voor de ontwikkeling van deze centrale stedelijke locatie. Daarnaast vormt dit document het kader voor de verdere stedenbouwkundige uitwerking en de daarop volgende vastgoedontwikkelingen.
Lange termijn ambities Spoorzone Delft
De Spoorzone Delft heeft zich de volgende lange termijn ambities en doelstelling gesteld:
Een onderscheidend stedelijk milieu ontwikkelen van
hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit met een maximale variatie
Bieden van een op Randstedelijke niveau concurrerend milieu
Creëren van een gemengd stedelijk gebied met ruimte voor wonen, werken en verblijven
Opheffen van een barrière in de stad
Verbinden van de beide zijden van het spoor en de omliggende stedelijke omgevingen
De Spoorzone Delft tot een gebied maken waar de Delftenaren trots op zijn
Versterken van de economische vitaliteit van Delft, het optimaal benutten van de economische potentie van de stad en haar bewoners
Maximaal benutten van de centrale ligging aan een OV-knoop en de nabijheid van de binnenstad
Realiseren van financiële waarde
Een duurzaam stuk stad toevoegen. Figuur 4 kaart waarop de harde kaders uit het ambitiedocument zijn weergegeven. Bron: Ambitiedocument
8 Speelvelden en kaders
In het ambitiedocument staat aangegeven wat de vrije speelvelden zijn en welke harde kaders er vastliggen.
Voor de ontwikkeling van de scholencombinatie Delfland is het relevant te vermelden dat de positie van de Ireneboulevard en de Coenderslaan vastliggen. Ook de ontwikkellocatie van de
Scholencombinatie Delfland ligt vast, maar de invulling van de Coendersbuurt is flexibel. Ten tijde van het schrijven van het ambitiedocument ging de Spoorzone uit van een kavel van 4.700m2 voor de school en 3.250m2 voor een sportveld. Dit was op basis van een (oud) PVE dat later gewijzigd is. Wel meldt het ambitiedocument dat er nog studie verricht moet worden naar de precieze oppervlak en de invulling van het sportveld en andere aanvullende functies, alsmede het parkeren. Een verdere
toelichting en studie op het oude PVE en het gewijzigde PVE volgt in het hoofdstuk “PvE studie”.
Positionering van de Spoorzone.
Een van de lange termijn ambities en doelstellingen is het opheffen van een barrière in de stad. Daaraan gekoppeld is de ambitie om een overgang te creëren tussen de verschillende woonbuurten en de binnenstad. Hier ligt een kans voor de Coendersbuurt, om het Westerkwartier te verbinden met de binnenstad.
Wat is hoogstedelijk wonen? Stedenbouwkundige ambities
Spoorzone Delft heeft naast de lange termijn ambities ook een aantal overkoepelende stedenbouwkundige thema’s opgesteld die terug komen in alle deelgebieden van het project Spoorzone Delft:
Stedelijkheid
Formele stedelijke ruimte Parkrand
Functiemening
Kavelgewijs ontwikkelen
Grondgebonden in hoge dichtheid Straatoriëntatie
Hoogte verschillen
Stedelijkheid. Stedelijkheid wordt gekenmerkt door een hoge dichtheid, functiemenging, en dynamiek. Aan deze kenmerken voldoet de
binnenstad van Delft. De Spoorzone streeft zo’n zelfde stedelijkheid na, waardoor de invloedsfeer van de binnenstad versterkt kan worden. Voor de Coendersbuurt ligt hier een kans om de woonbuurt Westerkwartier te verbinden met de stedelijke Spoorzone.
Formele stedelijke ruimte. De relatie tussen het functioneel gebruik van de ruimte en de omliggende bebouwing vraagt om een heldere
begrenzing door de omliggende bebouwing. Deze grens kan gevormd worden door een duidelijke aaneengesloten rooilijn. Het programma in de plint bepaalt het milieu van de ruimte en de afstemming tussen de ruimte en het gebouw.
Parkrand. Dit thema is van toepassing voor het park dat op de tunnel komt te liggen. Dit is een belangrijke element voor de Spoorzone, maar niet relevant voor de Coendersbuurt en/of Scholencombinatie Delfland. Functiemenging. Het mengen van verschillende functies wordt als een belangrijk middel gezien om de beoogde levendigheid in de Spoorzone te bereiken. Het ambitiedocument maakt onderscheid tussen het noordelijk deel en het zuidelijke deel van de Spoorzone. Het noordelijke deel is centraler gelegen en zal een stedelijker karakter krijgen dan het zuidelijke deel. In het noordelijke deel en rond de Ireneboulevard zal er meer
9 ruimte zijn voor een functiemix. De functies in het gebied kunnen het
gebied een unieke inkleuring geven, het profiel van de stad versterken, en een levendige uitstraling geven. Deze ambitie is een kans voor de
Scholencombinatie Delfland en de omliggende woningen, die tezamen onder meer de functies wonen, werken, onderwijs en sport
vertegenwoordigen.
Kavelgewijs ontwikkelen. Het ambitiedocument stelt als harde
voorwaarde dat de ontwikkelkorrel aan te passen is aan specifieke vragen uit de markt. Kleinere initiatieven en ontwikkelingen en (collectief) particulier, kavelgewijs, opdrachtgeverschap moet op bepaalde plaatsen in het plan mogelijk zijn. Dit sluit aan bij de historische opbouw van Delft. De verkaveling van de Coendersbuurt zal dus flexibel moeten zijn, zodat aan deze voorwaarde voldaan kan worden.
Grondgebonden in hoge dichtheid. Als uitgangpunt schijft het ambitiedocument een compact grondgebonden en grondontsloten woonmilieu voor. Dit kan gecombineerd worden met aantrekkelijke appartementen en hogere bebouwing op belangrijke assen en bijzondere plekken. Vertaald naar de Coendersbuurt betekent dit dat de
Scholencombinatie Delfland een hoger gebouw dient te zijn daar het aan een belangrijke as, de Ireneboulevard, ligt. De woningen in de
Coendersbuurt dienen zoveel mogelijk grondgebonden en grondontsloten te zijn, en andere gestapelde woningtypologieën zijn alleen toegestaan als ze door extra kwaliteiten de concurrentie met grondgebonden woningen kunnen doorstaan.
Straatoriëntatie. De Spoorzone Delft acht het wenselijk een expliciete relatie tussen bebouwing en openbare ruimte te organiseren. Dit kan bereikt worden door voldoende voordeuren en ramen. Hiermee wordt de levendigheid van het openbaar gebied bevorderd, en daarmee ook de sociale veiligheid en stedelijke aantrekkelijkheid.
Hoogteverschillen. Door de hogere ligging van het park en
hoofdinfrastructuur ten opzichte van het omliggende maaiveld, komen er op veel plaatsen oplossingen om dit hoogteverschil te overbruggen. Dat kan op de kavel zelf, en voor het openbaar gebied komen oplossingen met hellende straten of trappen. De omgeving van de Coendersbuurt kent ook hoogte verschillen, veroorzaakt door de hoger gelegen Coenderslaan en Ireneboulevard. Oplossing voor het hoogte verschil in de Coendersbuurt is mogelijk op architectonisch niveau en in de gracht Nieuwe Delft.
Parkeren
Parkeren is een zeer bepalend onderdeel bij de ontwikkeling van nieuwe, stedelijke gebieden. Parkeeroplossingen bepalen de sfeer en uitstraling van een gebied. Ze zijn belangrijk voor het wooncomfort en zeer bepalend in financiële zin als het om gebouwde parkeervoorzieningen gaat.
Naast de parkeervoorzieningen voor de te bouwen woningen,
commerciële functies en voorzieningen, is er ook behoefte aan een P+R. De gemeente is in gesprek met NS Poort over 100 P+R plaatsen. De vraag naar parkeerplaatsen moet zoveel mogelijk worden gefaciliteerd, maar even belangrijk is het om te voorkomen dat er teveel parkeerplaatsen gebouwd worden. Dit wordt bereikt door studies naar parkeernormering, dubbelgebruik zoveel mogelijk toe te passen en door de loopafstanden van de bezoekers te koppelen aan de duur van het bezoek.
Samenvattende ambities
1. Delft ambieert een levendig, hoogwaardig stedelijk milieu met functiemenging. Een divers programma met veel variëteit voor een veelheid aan doelgroepen is essentieel. Op gebieds- en gebouwniveau betekent dit een mix van functies en
woonproducten voor die vele doelgroepen. Deze ambitie vertaalt zich naar een zekere stedelijke dichtheid.
10 2. De randen van de Hoofdstructuur (oa Ireneboulevard) kennen
kwalitatieve ambities voor de vastgoedontwikkelingen. Deze randen dienen een bepaalde mate van stedelijkheid te hebben; dat betekent oa volume en bouwhoogte.
3. Vanuit duurzaamsheidsperspectief streeft De Spoorzone
flexibiliteit na, op zowel stedenbouwkundig als op gebouwniveau. Gebouwen dienen geschikt te zijn voor allerlei functies en moeten van functie kunnen veranderen, uitbreiden en inkrimpen en met maatvoering deze aanpassing mogelijk houden.
4. De Spoorzone Delft kent een belangrijke financiële ambitie. De druk op optimale grondopbrengsten is hoog.
Figuur 5 Kaart uit het ambitiedocument, waarin weergegeven wordt hoe verschillende milieus met elkaar in aanraking komen
11
Plan PalmBout
Nadat de doelstellingen en ambities vastgelegd waren in het ambitiedocument, werd een prijsvraag uitgeschreven voor het
stedenbouwkundigplan. Bureau PalmBout had met de inzending “Zicht op Delft” het winnende plan.
Het plan Zicht op Delft is gestoeld op het masterplan van Busquets en ontworpen volgens de kaders uit de ambitiedocument. Belangrijke elementen uit het plan PalmBout zijn het stadspark en de Nieuwe Delft. Het stadspark ligt op het dak van de spoortunnel. De nieuwe gracht de Nieuwe Delft ligt parallel aan het stadspark. Langs het stadspark liggen grote stedelijke bouwblokken met woningen en voorzieningen. Haaks door het stadspark en de Nieuwe Delft loopt de Ireneboulevard. Het plan PalmBout bestaat uit drie delen:
Leeuwenhoekkwartier Abwoudse hof
Coendersbuurt
Leeuwenhoekkwartier
Grote robuuste “hoeksteengebouwen” vormen hier het stadsbeeld. Op de koppen van de lange
bebouwingsstroken vormen de “hoeksteengebouwen” als het ware de boekensteunen die de rijen individuele woningen staande houden.
Abwoudse hof
De aanwezigheid van kleinschalige bedrijvigheid is een belangrijke inspiratiebron geweest voor PalmBout bij het ontwerpen van de Abwoudse hof. Het plan is gebaseerd op het bestaande stratennet en zal bestaan uit een menging van woon/werkconcepten en innovatief particulier opdrachtgeverschap.
Figuur 6 "zicht op Delft" met daarin de drie plandelen staan weergegeven
12 Coendersbuurt
De Coendersbuurt ligt als een soort eiland in het plan PalmBout. De Nieuwe Delft en de Ireneboulevard zijn de voornaamste grenzen van de Coendersbuurt. De Coendersbuurt ligt in de wijk Westerkwartier. De Coenderbuurt is eigenlijk een uitbreiding van het bestaande woonmilieu van het Westerkwartier. De bebouwing is maximaal drie lagen met een kap en bestaat volledig uit grondgebonden woningen, die door
particulieren en kleine collectieven gerealiseerd kunnen worden. Het gemeenschappelijk fundament wordt gevormd door een
parkeervoorzieningen op maaiveld waar de woningen omheen zijn gevouwen. Het stadsbeeld is levendig en kleinschalig, en bouwt voort op de charme en aantrekkingskracht van het Westerkwartier.
Figuur 9 Coendersbuurt met aangelegen Sc Delfland
Figuur 8 Positie van de Coendersbuurt ten opzichte van de andere wijken in de omgeving. Bron: ambitiedocument
13
PvE studie SC Delfland
Om de wijzigingen in het nieuwe PvE beter te kunnen begrijpen is het nuttig om eerst te herleiden waar het oude PvE uit bestaat. Dit is tevens het PvE waarop het ambitiedocument en het plan PalmBout gebaseerd is. In de plannen van de gemeente Delft komt er een nieuwe VMBO school, op de locatie van het huidige Grotius college. De nieuwe VMBO school is een scholencombinatie van het Grotius college en het Christelijk Lyceum Delft (CLD). Deze nieuwe school gaat de Scholen Combinatie Delfland heten.
In de afbeelding hiernaast is een proefverkaveling gemaakt waarmee PalmBout gewerkt heeft tijdens het ontwikkelen van het plan “Zicht op Delft”. Deze proefverkaveling is ook de basis geweest van een deal tussen de gemeente Delft en de scholen. In deze deal zit het sportveld van 3.250 m2, de school op een kavel van 3200m2 en een inpassingszone van 1.500m2 met daarin ook de parkeerplaatsen van de sc Delfland. In de school zaten ook twee gymzalen inbegrepen.
14 In een later stadium is bepaald dat het sportveld gekoppeld moest
worden aan de sc Delfland en dat er in plaats van twee gymzalen een sporthal in moest komen. Door de functie van een sporthal is dit een veel groter verzorgingsgebied en bredere doelgroep dan een gymzaal. Daarom kwamen er ook veel meer parkeerplaatsen in het PvE.
In het PvE is bepaald dat de school in maximaal drie bouwlagen bebouwd mag worden. Dit is een wens vanuit het schoolbestuur om zo de
organisatie compact en overzichtelijk te houden. Deze wens is enigszins tegenstrijdig met de ambitie van de Spoorzone om de wanden van de Ireneboulevard uit grote en hoge bouwvolumes te laten bestaan.
15 Nadat de gemeente Delft en de twee scholen hadden besloten dat het
PvE gewijzigd moest worden, heeft de gemeente Delft het bedrijf
DHVRoyalhaskoning ingeschakeld om het nieuwe PvE te ontwikkelen. Aan de hand van het budget , de verschillende soorten praktijklessen die de school biedt en het aantal leerlingen heeft DHVRoyalhaskoning het aantal m2 Bruto Vloer Oppervlak uitgerekend. Door expertise en ervaring met eerdere vergelijkbare projecten had DHVRoyalhaskoning enkele basismodellen, waarin het BVO werd verdeeld onder de verschillende
thema’s en functies die de school kent. Omdat ieder project toch uniek is, werd het PvE door middel van workshops gefinetuned voor de Scholen Combinatie Delfland. Bij de workshops waren alle stakeholders aanwezig. Namens de gemeente waren dat vertegenwoordigers van afdeling Samenleving, afdeling Sport, afdeling Ruimte Advies. Namens de samengaande scholen waren dit de directeuren van de desbetreffende VMBO scholen en de DHVRoyalhaskoning.
Omdat het een VMBO praktijkschool betreft, zijn er specifieke ruimtes nodig die geschikt zijn voor de praktijk lessen. Voorbeelden hiervan zijn de techniek ruimtes met zware technische apparaten, keuken, met
professionele ovens en haarsalons. Dit alles vraagt om een goed
doordacht PvE, waarin alle verschillende ruimtes staan vermeld met het benodigd aantal vierkante meters. Alle verschillende onderdelen tezamen leiden tot het totaal van 5516 m2 BVO. Omdat SC Delfland uitgaat van een groeiend leerlingen aantal, dient men rekening te houden met de uitbreiding, waardoor het totaal BVO voor de school zelf op 6500 m2 komt.
De toevoeging van de sporthal heeft zoals gezegd enkele gevolgen voor het totale aantal vierkante meters. De sporthal zelf, is een groot en hoog oppervlak, maar ook de bijbehorende parkeervoorzieningen moeten meegeteld worden. Er zijn drie standaard modellen sporthal overwogen:
klein model: met een veld van 44x24x7
groot model: met een veld van 48x28x9
variant groot model: met een veld van 48x28x7
Er is gekozen voor het grote model (48x28x9). Dit model is niet gekozen ten behoeven van de school, daar hadden twee gymzalen á 800m2 al
functie PvE m2 na uitbreiding
onderbouw 812 specials 368 bovenbouw 2113 werkkamers 234 algemeen 413 totaal NO school 3940
totaal BVO school 5516 6500
sporthal 1820
totaal BVO school en sporthal 7167 8151
sportveld en terrein 4712
16 volstaan. De sporthal is voorziend voor de stad en regio. Op termijn zou
deze nieuwe sporthal oudere afgeschreven sporthallen elders in Delft moeten kunnen vervangen. Als gekozen zou worden voor een klein model, zou de nieuwe sporthal zich bij voorbaat al uitsluiten voor bepaalde zaalsporten en verengingen.
De maatvoering van het buitensportveld is lastiger te herleiden. Het huidige sportveld is 4800m2. Het PvE schrijft 3250m2 voor. Navraag bij experts binnen het project hoe dit getal tot stand is gekomen, levert geen eenduidig antwoord op. Volgens Arjaan Hoogenboom,
stedenbouwkundige bij Ruimte Advies gemeente Delft, is dit aantal vierkante meters een schatting geweest. Hij is nauw betrokken geweest vanaf het begin van dit project. Tevens geeft hij aan dat het sportveld bestaat uit 2500m2 “netto sportruimte” en dat de overige 750m2 als functie heeft het sportveld in te passen in de stedelijke omgeving. Hierbij kan gedacht worden aan een groen berm met bomen naar de straat, of een groen talud naar het water toe. Om het aantal BVO te vertalen naar
bouwmassa, moet gekeken worden welke functies SC Delfland heeft en hoeveel BVO daarvoor begroot is. De school voorzienende functies heeft een totaal van 6500m2. Dat zou betekenen dat het school op een kavel van 6500m2 gerealiseerd moet worden, en dan komen daar alle andere voorzieningen nog bij. Maar de school mag in drie lagen realiseert worden. Dat zou betekenen dat drie lagen van 2200m2 over genoeg vierkante meters beschikt om SC Delfland in te realiseren. Dit kan echter niet bij alle functies. De sporthal en sportveld kunnen niet in verschillende lagen worden opgedeeld. Wel kan er kritisch gekeken worden naar de nevenruimtes die nodig zijn voor die functies. Sommige daarvan kunnen wel gestapeld worden.
Door dit principe te hanteren, ontstaan er basismassa’s waardoor er grip ontstaat op het BeBouwd Oppervlak.
17 Door het BVO te delen door het maximaal aantal bouwlagen waarin de
functie behouden blijft, ontstaat er bouwmassa die als bouwstenen kunnen dienen bij het ontwerpen van de varianten.
Zoals eerder vermeld zijn de verschillende clusters zoals onderbouw, bovenbouw, specials, werkkamers en algemene ruimten te samen te vatten onder de overkoepelende functie “school”. Het aantal BVO is gedeeld door het aantal bouwlagen. Dit principe is voor elk cluster uit het PvE van DHVRoyalhaskoning toegepast. Op deze manier wordt
gewaarborgd dat de varianten die ontworpen worden, geschikt zijn voor SC Delfland en de school er daadwerkelijk kan huisvesten. De sporthal bestaat uit een sportveld dat niet op te delen is in verschillende
bouwlagen. Maar de nevenruimtes kunnen wel gestapeld worden. Zo kan de tribune op de kleedkamer gebouwd worden. Op die manier kan de
sporthal op een heel compact kavel gebouwd worden. Ook het sportveld wordt als één ruimte gezien en is niet op te delen in verschillende lagen. De parkeervoorzieningen voor fietsen en auto’s zouden wel in een gestapelde vorm gerealiseerd kunnen worden. De ontwikkelkosten zouden dan wel significant hoger worden. Daarom worden de
parkeerplaatsen in dit stadium van de inpassingsstudie niet opgedeeld en als één ruimte gezien. Wel wordt onderscheid gemaakt tussen de
parkeervoorzieningen voor de school (leraren), de sporthal en de fietsers. Nu is voor elk cluster berekend hoeveel vierkante meter elk cluster in de meest compacte vorm nodig heeft. Het PvE schrijft 13.000 m2 BVO voor om SC Delfland te bouwen. SC Delfland met dat aantal vierkante meters BVO is te realiseren op een kavel van 9.000m2.
18 Een kavel van 9.000m2 is fors groter dan het kavel in de proefverkaveling.
De proefverkaveling ging uit van een kavel van 3.300m2 + parkeer- en inpassingszone van 1.500m2 waarop SC Delfland gebouwd kon worden. Die proefverkaveling heeft als kader gediend voor bureau PalmBout bij het ontwerpen van hun plan “Zicht op Delft”.
Het vergroten van de kavel naar 9.000m2 zou betekenen dat de kavel bijna twee keer zo groot zou worden. Doordat de locatie midden in een hoog stedelijk gebied ligt, heeft een dergelijke vergroting veel impact op de directe omgeving. De impact van de kavel en SC Delfland wordt in dit hoofdstuk nog niet belicht. Maar door nu al te kijken naar mogelijkheden om het programma te verlichten, biedt dit meer mogelijkheden tijdens de varianten studie om verschillende varianten te ontwikkelen. De uitkomst van de PvE studie naar het verlichten van het PvE kan als input gebruikt worden bij het onderzoek naar variabelen.
Figuur 14 Oude PvE
19 Zoals in hoofdstuk Doelstellingen/Ambities is geschreven, is het PvE een
hard kader. Het aantal BVO is in samenwerking met de stakeholders bepaald en moet worden gerealiseerd. Een vertaling naar BBO wees uit dat alle clusters tezamen een kavel behoeven van 9.000m2. De clusters school, sporthal, sportveld en fiets parkeren zijn in de meest compacte vorm berekend en kunnen niet uit het programma geschrapt worden vanwege de functies van de clusters.
Een kans om het programma te verlichten ligt bij de
parkeervoorzieningen. Het ambitiedocument schrijft voor dat elke functie van een parkeervoorziening moet worden voorzien. In het geval van de school en sporthal zou het dan gaan om 1450m2 aan
parkeervoorzieningen. Het ambitie document beschrijft ook, dat de Spoorzone Delft het minstens zo belangrijk acht dat er niet teveel parkeerplaatsen worden gebouwd. Als het parkeren doormiddel van dubbelgebruik in de omgeving zou kunnen worden opgelost, zou dat het programma op de kavel een stuk verlichten. Hierdoor zou de school op een kavel van 7500m2 kunnen worden gerealiseerd.
Samenvattend
Vooraf was een kavel van 3.200m2 gereserveerd voor SC Delfland, met aansluitend een parkeer- en inpassingszone van 1.500m2. Door
wijzigingen in het PvE was een PvEstudie noodzakelijk om een nieuwe kavelgrootte te bepalen. De studie wees uit dat de SC Delfland op een kavel van 9.000m2 gerealiseerd kan worden. Vanwege het grote verschil tussen de proefverkaveling en de beoogde kavel, is in de PvEstudie al onderzocht waar verlichting in het programma zou kunnen ontstaan. Dit kan bereikt worden door parkeervoorzieningen uit het programma te halen door middel van dubbelgebruik in de omgeving.
Figuur 16 Nieuw PvE, waarin het programma verlicht is door parkeervoorzieningen eruit te halen
20
Inventarisatie
Binnen het plangebied staat het huidige Grotius college en het bijbehorende sportveld. Een dunne groenstrook met struikgewas en bomen scheidt het terrein af. Het school gebouw zelf heeft een gesloten karakter met een onduidelijke oriëntatie. Door uitbouwingen door de jaren heen heeft het gebouw een organische en uitgestrekte organisatie en ontwerp.
Er is weinig interactie waarneembaar tussen het Grotius college met de omliggende wijk Westerkwartier. Een goed voorbeeld daarvan is de afbeelding hiernaast die de
fietsenstalling laat zien. Het is een belangrijke ingang van de school, die dagelijks door de leerlingen gebruikt wordt. De fietsenstalling is een afgesloten ruimte met een blinde gevel erboven. Als bezoeker is het lastig hier een ingang in te zien. Wel wordt er een keer per jaar een muziekfestival georganiseerd op het sportveld van de school.
21
Bebouwing Westerkwartier
De kaart die de bebouwing weergeeft, laat goed zien hoe het
Westerkwartier georganiseerd is. De wijk heeft een hoge woningdichtheid en smalle profielen. De straten zijn wel toegankelijk voor autoverkeer, maar door de smalle inrichting worden deze straten niet gebruikt voor doorgaand verkeer.
De straten lopen haaks op de grotere wegen die de wijk ontsluiten en afbakenen. In het noorden is dat de Buitenwatersloot, in het oosten de Coenderslaan, in het zuiden de Ireneboulevard en in het westen de Krakeelpolderweg.
Kijkend naar het plangebied (rood omcirkeld), waar de Coendersbuurt ontwikkeld zal worden, staat nu nog het Grotius college. De school staat vrij van de omliggende bebouwing. Het gebouw zelf kent een uitgestrekte organisatie, dat mede komt door de verschillende uitbouwen uit de afgelopen jaren.
22
Nollykaart Westerkwartier
Ten noorden van het plangebied staan de woningen in het
Westerkwartier het dichts op elkaar. Dit is ook hoe de wijk bekend staat in Delft. In het noordelijke gedeelte van de wijk zijn wel straten, maar nauwelijks pleinen te ontdekken. Wat ook opvalt is de orthogonale organisatie van de wijk, met een parallelle wegenstructuur.
Afzakkend naar het zuidelijke deel staan de woningen veel meer in de vrije ruimte en zijn er ook meer openbare ruimtes te ontdekken. Ook de ruimtelijke invulling van de gebouwen zijn anders dan in het noordelijke deel. Waar de gebouwen in het noordelijke deel heel octogonaal gebouwd zijn, staan in het zuidelijke deel meer organisch ontworpen gebouwen.
23
Groenkaart Westerkwartier
Zoals eerder vermeld, kent het noordelijke deel van het Westerkwartier vrijwel geen openbare ruimtes. Dit is terug te zien in de groenkaart. In het zuidelijke deel is meer groen te vinden. Hier staan de woningen aan grote groene ruimtes.
In het plangebied zelf ligt het grote sportveld 4.800m2. Dit sportveld is alleen toegankelijk voor de school, en heeft dus geen buurt functie. Wel wordt er één keer per jaar een muziek festival georganiseerd, dus dan is er wel sprake van een buurtfunctie of zelfs stedelijke functie.
Het schoolterrein wordt met een groene strook afgescheiden van het spoorzone gebied en de Ireneboulevard.
24
Watersysteem Westerkwartier
Het watersysteem is een belangrijk onderdeel in de inventarisatie van het Westerkwartier. De Buitenwatersloot en het water in de wijk zelf, voeren het water af dat uit de polder is gepompt. Het water wordt naar de Schie, buiten het plangebied afgevoerd.
Het water op het terrein van het Grotius heeft ook nog een andere
functie. Op dit water is een riool overstort aangesloten. Wanneer het riool systeem geen capaciteit meer heeft om het water te verwerken,
bijvoorbeeld bij hevige regenval, dan wordt het water overgestort in de sloot die in het plangebied staat. Met een duiker staat die in verbinding met de vijver bij de Ireneboulevard en die vijver staat met een duiker in zuidelijke richting in verbinding met het watersysteem buiten het plangebied dat leidt naar de Schie.
25
Analyse
Water
Water is belangrijk voor het Westerkwartier. Water in de lager gelegen polders worden via de Buitenwatersloot en de bestaande sloten en vijvers naar de Schie afgevoerd. De komst van de Nieuwe Delft draagt bij aan een beter watersysteem in het Westerkwartier en de nieuwe Coendersbuurt. De Nieuwe Delft moet worden aangesloten op het bestaande water. Zowel fysiek door middel van een duiker, als ruimtelijk.
De nieuwe Delft is een belangrijk element in het plan PalmBout. De Nieuwe Delft wordt een belangrijke nieuwe gracht die het
Westerkwartier, de Coendersbuurt en de Scholen Combinatie Delfland met elkaar verbindt.
De waterverbinding die de Nieuwe Delft moet aansluiten op het bestaande water heeft een andere rol. Deze waterverbinding moet ondergeschikt aan de Nieuwe Delft zijn, zodat de Nieuwe Delftland herkend wordt als belangrijk water element in dit deel van de stad. Waar de Nieuwe Delft vooral een verbindende rol heeft, moet de water
verbinding tussen de Nieuwe Delft en het bestaande water, het kavel van de school en de woonbuurt Coendersbuurt op een positieve manier scheiden. Mits goed ingepast, kan deze waterverbinding een mooie overgang zijn tussen school en wonen. Dit kan alleen als het water als natuurlijke afscheiding wordt ervaren en niet als barrière.
De waterverbinding wordt aangesloten op het bestaande water.
Vervolgens zijn er meerdere oplossingen mogelijk het bestaande water te verbinden met de Nieuwe Delft. Een terugkerend thema in het plan PalmBout zijn de zichtlijnen. De zichtlijnen in de Coendersbuurt lopen parallel aan elkaar. Om te voorkomen dat de zichtlijnen lang en saai worden, zijn er op een aantal punten bajonetten ingepast, waardoor het beeld verandert en onderbroken wordt door een ander woonblok.
26 Deze bajonet kan ook worden gebruikt om de waterverbinding in te passen in de Coendersbuurt. Op deze manier wordt het kavel voor SC Delfland en de woningen op een herkenbare wijze gescheiden van elkaar, namelijk door middel van een bajonet die terug te zien is in de
Coendersbuurt.
Door de waterverbinding middels een bajonet in te passen, blijft deze nieuwe verbinding in hiërarchie ook ondergeschikt aan de Nieuwe Delft. Dit is belangrijk want alleen dan kan de Nieuwe Delft haar rol als
verbindend element uitvoeren.
Figuur 23 waterverbinding analyse
27 Alternatief voor de bajonet-verbinding is een rechtstreekse verbinding.
Dit heeft andere consequenties voor de verhoudingen in de
Coendersbuurt. Een rechte waterverbinding zorgt voor een groter kavel voor SC Delfland en minder uitgeefbare grond om de woningen op te verkavelen.
Bij een rechte waterverbinding is de kans groter dat de waterverbinding gelijkwaardig aan de Nieuwe Delfland wordt beleefd. Andere elementen als de oriëntatie en de inrichting van de aangelegen openbare ruimte zullen dan moeten zorgen dat de Nieuwe Delft bovenin de hiërarchie blijft.
Figuur 25 Beleving Nieuwe Delft
28
Rooilijn
De bestaande bebouwing aan de Ireneboulevard heeft krachtige rooilijnen die parallel aan de weg lopen. De woningen aan de zuidzijde van de Ireneboulevard zijn naar de weg toe georiënteerd. In het plan PalmBout zijn de bestaande rooilijnen doorgezet in de nieuwe
bouwblokken. Het is een ambitie om grote mate van continuïteit in de rooilijnen te waarborgen omdat dat bijdraagt aan de formaliteit van de ruimte. De analyse laat zien dat hier een kans ligt voor SC Delfland. Andere ambities omtrent de Ireneboulevard stellen dat de wanden langs de Ireneboulevard uit meerdere bouwvolumes moeten bestaan en
adressen aan de boulevard moeten liggen. Het plintprogramma zorgt voor straat oriëntatie en voor het milieu van de ruimte en Ireneboulevard. De rooilijnen liggen als hard kader vast.
29
Hoofdstructuur
Het autoverkeer dat het plangebied in wil rijden kan dat doen via de Nieuwe Delft en via de Krakeelpolderweg. Daarnaast kan het ook via de Ireneboulevard het plangebied in rijden, maar alleen als die vanuit
oostelijk richting naar het westen beweegt. Dit is ook de enige richting om het plangebied via de Ireneboulevard te verlaten. De weg die het noorden van het plangebied afbakent is ook een éénrichtingsstraat. Daarnaast stelt het ambitiedocument als hard kader dat de positie van Coenderslaan en de Ireneboulevard vastliggen.
30
Bouwhoogte
De bestaande woningen in het Westerkwartier zijn in drie bouwlagen gerealiseerd. Het plan PalmBout sluit hier met de nieuwe woningen in de Coendersbuurt op aan, door de woningen daar ook uit drie bouwlagen te laten bestaan. Dit komt de eenheid tussen het Westerkwartier en de Coendersbuurt ten goede. Langs de Ireneboulevard staat hogere bebouwing. Voornamelijk ten zuiden van de Ireneboulevard. De bouwblokken uit het plan PalmBout die aan de Ireneboulevard gepositioneerd zijn, zullen uit zes bouwlagen bestaan.
De hoge bebouwing langs de Ireneboulevard zorgt voor een ruimtelijke overgang van de woonbuurt, naar de formele stedelijkheid van de hoofdstructuur van Delft waar de Ireneboulevard deel van uitmaakt. Hoge en grote bouwvolumes langs de Ireneboulevard dragen bij aan de formele stedelijkheid, die de Spoorzone ambieert.
De SC Delfland speelt een cruciale rol in het totale gevelaanzicht van de Ireneboulevard. Als SC Delfland in meer dan drie lagen gerealiseerd wordt, dan gaat het mee in de ambities van de Spoorzone en met de nieuwe bebouwing langs de Ireneboulevard. De bestaande bebouwing langs de Ireneboulevard bestaat veelal uit drie á vier bouwlagen. Als SC Delfland in zes bouwlagen gerealiseerd wordt, biedt dat kansen voor de bestaande lagere bebouwing. Om de continuïteit te waarborgen in het totale gevelaanzicht zullen de lagere bebouwing in de toekomst ook worden verhoogd naar zes bouwlagen.
Als SC Delfland in drie bouwlagen gerealiseerd wordt, dan geeft dit een totaal ander beeld. In dat geval sluit SC Delfland aan op naastgelegen lagere bebouwing. Het totale gevelbeeld laat dan een continuïteit zien bij de drie bouwlagen, met hogere accenten op de hoeken.
Figuur 29 Analyse bouwhoogte
31
Functiekaart
Het ambitiedocument stelt dat functiemenging noodzakelijk is om de beoogde levendigheid te realiseren. Een veel voorkomende vorm van functiemenging is een voorziening of dienst in de plint van een gebouw, met in de bouwlagen daarop woningen. In het studiegebied is deze vorm terug te zien aan de Buitenwatersloot en onder andere aan de
Ireneboulevard en Coenderslaan. Het programma in de plint bepaalt voor een groot deel het milieu in de aangelegen ruimte. Winkelvoorzieningen in de plint in combinatie met woningen erbovenop kunnen een
dynamisch en levendig woonmilieu scheppen. Functies die een formeler karakter hebben vindt men vaak terug aan hoofdstructuren en belangrijke assen. Het karakter van die voorziening past bij een statige en stedelijke boulevard en niet in een woonwijk.
SC Delfland is een voorziening die het beste rendeert aan de hoofdstructuur van Delft. Naast de logistiek voordelen zoals
bereikbaarheid, biedt de locatie aan de Ireneboulevard SC Delfland de kans zich te profileren aan de hoofdstructuur van Delft.
32
Verkaveling Coenderbuurt
De verkaveling van de Coendersbuurt in plan PalmBout maakt het mogelijk het beoogde woonleefmilieu dat gemeente Delft ambieert te realiseren. De woningen kunnen kavelgewijs ontwikkeld worden, en het merendeel van de parkeervoorzieningen worden tussen de woningen onder een parkeerdek opgelost.
Dit woonproduct draagt ook bij aan het beoogde woonleefmilieu. Speerpunten van dit woonproduct zijn: grondgebonden, eigen parkeervoorziening en kavelgewijs ontwikkelbaar. In figuur 33 is de doorsnede van de woningen te zien.
De kavelgrootte van SC Delfland en de verkaveling van de woonbuurt zijn inherent aan elkaar. Mocht de studie uitwijzen dat de kavel van SC Delfland vergroot wordt, dan is er minder ruimte beschikbaar voor de verkaveling van de woningen, en visa versa.
De situatie waarin het kavel voor SC Delfland vergroot wordt, en dus minder beschikbare grond om de woningen in te verkavelen; kan tot verschillende oplossingen leiden.
Eén daarvan is een compactere verkaveling. De marges in de
straatprofielen zijn minimaal, dus de winst zal in de doorsnedes van de Figuur 33 doorsnede woningen Coendersbuurt
33 woningen moeten worden gevonden. Dit heeft enkele grote
consequenties, voor zowel het gebruik en kwaliteit van de woning als de waarde en de marktpositie. De doorsnede in figuur 34 laat de compacte verkavelingsvorm zien. De woonruimte op de begane grond wordt 4 meter kleiner, waardoor de functie van deze ruimte zeer beperkt wordt. Ook de buitenruimte op het parkeerdek wordt zeer beperkt, en verliest daardoor veel waarde. Dit alles heeft als gevolg dat de woningwaarde daalt en de woningen een minder gunstige positie op de markt zullen bekleden.
Als gekozen wordt voor het in stand houden van de verkaveling van PalmBout, dan gaat dat in het geval van een groter kavel voor SC Delfand ten koste van het aantal woningen.
Omdat beide oplossingen grote financiële gevolgen hebben, is er alles aangelegen de verkaveling van PalmBout zoveel mogelijk intact te houden. Eventuele veranderingen hebben direct gevolgen voor de woningopbrengst.
34
Sporthal
Uit de PvEstudie is gebleken wat de consequenties van de sporthal in het programma is. Ruimtelijk gezien heeft de sporthal ook consequenties, en dan met name voor de ruimtelijke inpassing.
De sporthal bestaat uit twee elementen:
Het sportveld zelf ;
De nevenruimtes ten behoeve van de sporthal.
Hierbij moet gedacht worden aan de kleedkamers, toestellenopslag en tribunes.
Een sporthal heeft een veel groter sportveld dan een gymzaal. Een sporthal is zo ingedeeld, dat het op te delen is in drie kleinere sportvelden.
Doordat het sportveld opdeelbaar is in 3 kleinere sportvelden, kunnen de nevenruimtes alleen aan de lange zijden gepositioneerd worden. Anders
worden bepaalde delen van het sportveld afgesloten van de nevenruimtes.
Dit maakt dat de sporthal in essentie altijd uit een massale lege box bestaat, met langs de lange zijden randen voor neven functies. Voor de latere inpassing van de sporthal is het belangrijk helder te laten zien waaruit de sporthal bestaat.
35
Kaders en doelstellingen
Het ambitiedocument, het stedenbouwkundigplan “Zicht op Delft” van bureau PalmBout en het Programma van Eisen vormen de kaders voor een succesvol en functionele Coendersbuurt en Scholen Combinatie Delfland. De ruimtelijke analyse biedt ruimtelijke kaders zodat de
woningen in de Coendersbuurt en SC Delfland kwalitatief in de bestaande situatie kunnen worden opgenomen.
De documenten die leidend zijn voor dit project, bevatten harde kaders, waar niet vanaf geweken mag worden. Daarnaast bevatten ze ook ambities, of wensen. Deze ambities zijn niet dwingend, maar wel zeer gewenst. Het is zaak een duidelijke scheiding tussen deze twee groepen bloot te leggen, voordat er studie gedaan kan worden naar ontwerp oplossingen.
Het ambitiedocument is een visie waarin de ambities van het totale project Spoorzone Delft en de stad Delft zijn vastgelegd. Omdat het onmogelijk is om aan alle ambities te voldoen, zijn de ambities niet dwingend. Het is zaak de ambities op prioriteit in te schatten en zoveel mogelijk aan de belangrijkste ambities te voldoen.
Uit het ambitiedocument valt één hard kader te halen die relevant is voor de Coendersbuurt en SC Delfland:
De positie van de Ireneboulevard en de Coenderslaan ligt vast.
Die posities komen uit het eerder verschenen masterplan van Busquets in 2009.
Het ambitie document en het masterplan Busquets waren de basis voor het stedenbouwkundigplan “Zicht op Delft”, waarmee PalmBout de prijsvraag won. Het plan van PalmBout heeft onder meer gewonnen, omdat het aan de meeste ambities uit het ambitie document voldeed. Vandaar dat sommige elementen uit het plan PalmBout ook een hard kader vormen voor de inpassingstudie van SC Delfland.
De positie van de Nieuwe Delft ligt vast.
De woningen in de Coendersbuurt zijn grondgebonden
De woningen in de Coendersbuurt zijn maximaal drie bouwlagen met een kap
Het bedrijf DHVRoyalHaskoning heeft het Programma van Eisen voor de Scholen Combinatie Delfland opgesteld. In het PvE staat precies vermeld, waaraan SC Delfland allemaal moet voorzien en aan moet voldoen. Voor de inpassingsstudie is het relevant te kijken naar het totale aantal BVO. Het aantal BVO is opgemaakt uit de minimale eisen en het budget. Daarnaast zijn de wensen van de SC Delfland directie er ook in opgenomen.
6.500m2 bvo voor alle school dienende clusters 1.820m2 BVO voor de sporthal
3.250m2 voor het buitensportveld 1.450m2 parkeervoorzieningen
School moet intern in maximaal drie bouwlagen georganiseerd zijn
De ruimtelijke analyse wees uit dat er twee andere kaders niet duidelijk uit de drie document naar voren kwamen, maar wel essentieel zijn voor de ruimtelijke inpassing.
Waterverbinding tussen de Nieuwe Delft en het bestaande watersysteem is noodzakelijk
Ruimtelijke moet de waterverbinding parallel aansluiten op het bestaande water.
Doelstellingen die niet leidend zijn, maar wel zeer gewenst zijn gebleken in de drie basisdocumenten of de ruimtelijke analyse zijn:
Intact houden van de verkaveling van PalmBout
Stedelijke levendigheid behalen door functie menging
Randen van de stedelijke hoofdstructuur dienen een stedelijk bouwvolume en bouwhoogte te hebben
36
De financiële ambitie uit het ambitiedocument moet een belangrijke positie hebben bij de afweging tussen bepaalde ambities of doelstellingen.
37
Variabelen
Parkeren
In dit hoofdstuk wordt onderzocht welke variabelen er zijn om varianten voor de kavelgrootte te bepalen en wat de impact van de verschillende variabelen is op de aangrenzende woonbuurt.
De PvE studie wees uit dat er een kavel van 9.000m2 nodig is om SC Delfland te realiseren. Daarnaast liet de studie ook zien dat als het cluster “parkeren” uit het programma wordt gehaald, Sc Delfland op een kavel van 7500m2 kan worden gerealiseerd. Het parkeren kan dus als variabele worden gezien.
Als parkeren in het programma blijft, en dus op de eigen kavel wordt opgelost, is er een kavel nodig van 9.000m2. In figuur X is te zien wat de impact op de Coendersbuurt is als er een kavel van die grootte wordt vrijgegeven.
Figuur 37 9.000m2 kavel met parkeren op eigen kavel
38 De verkaveling van de Coendersbuurt borduurt voort op het milieu en
organisatie van de omliggende wijk Westerkwartier. De woningen in de Coendersbuurt bieden bewoners de mogelijkheid te wonen en te leven in het Westerkwartier, maar dan in woningen die voldoen aan de behoeften en levensnormen van deze tijd. In de analyse van de verkaveling
Coendersbuurt kwam aan het licht dat er weinig marges in de
maatvoering en profielen zit. Een kavel van 9000m2 voor SC Delfland zou betekenen dat de verkaveling zoals die nu getekend is door PalmBout, niet meer gerealiseerd kan worden. Door een ander woningtype toe te passen, waarbij de parkeervoorzieningen deels onder de woningen komen te liggen, kunnen de woningen compacter worden verkaveld. Dit is niet gewenst in de Coendersbuurt, zoals ook bleek in de analyse.
Door de kavel van SC Delfland twee keer zo groot te maken als de proefverkaveling, is het bouwblok dat aan de kavel van SC Delfland ligt deels niet meer te realiseren. Er zal nog een enkele rij woningen of een zeer beperkte rug-aan-rugwoningen verkaveld kunnen worden. Dit betekent minder woningen en minder grondopbrengst.
De parkeervoorziening voor de woningen die onder het parkeerdek tussen de woningen gesitueerd is, kan in die verkaveling ook niet meer worden toegepast.
39 De parkeervoorzieningen kunnen door dubbel gebruik in de omgeving uit
het programma gehaald worden. De gemeente Delft is in onderhandeling met NS Poort over een P&R garage, vlakbij het plangebied van SC
Delfland. De garage heeft een capaciteit van 100 parkeerplaatsen. Momenteel wordt onderzocht binnen de gemeente of een deel van die 100 parkeerplaatsen door dubbelgebruik gebruikt kan worden door de sporthal. De verwachting is dat dit mogelijk is. De 41
parkeervoorzieningen van de sporthal zouden dus kunnen worden opgelost in de P&R, mits een goed beleid wordt ontworpen voor de parkeerders ten behoeve van de sporthal en parkeerders ten behoeve van de P&R.
Figuur 39 Parkeren in de buurt opgelost door dubbelgebruik
Figuur 40 7.500m2 kavel met parken voor de school in de Coendersbuurt en parkeren voor de sporthal in de P&R garage.
40 Studie naar piekmomenten in de parkeervoorzieningen binnen de
gemeente Delft laten zien dat de parkeerbehoefte van de school overdag het grootst is. Op datzelfde moment is de parkeerbehoefte van de woonbuurt Coendersbuurt het laagst. De 17 parkeerplaatsen van SC Delfand zou voor een groot deel door dubbelgebruik in de Coendersbuurt kunnen worden opgelost. Als het parkeren uit het programma gehaald is kan SC Delfland op een kavel van 7.500m2 worden gerealiseerd.
Een kavel van 7.500 heeft weinig impact op de bestaande verkaveling van plan PalmBout. De verkaveling blijft intact op een paar details na.
Hiermee voldoet de kaveling nog aan de ambities van het ambitiedocument en de visie van Palmbout.
In figuur 40 is te zien dat het parkeren van de sporthal in de nabij gelegen P&R garage opgelost wordt. Parkeren van SC Delfland kan voor het grootste deel worden opgelost in het woonbuurt Coendersbuurt. De studie binnen de gemeente Delft naar parkeervoorzieningen en
parkeerbehoeftes zal moeten uitwijzen welk aantal parkeervoorzieningen zal moeten worden ontwikkeld om alle groepen van parkeerplaatsen te voorzien. Dit zal waarschijnlijk om een zeer beperkt aantal
parkeervoorzieningen gaan en kan worden opgelost binnen de bestaande verkaveling van PalmBout.
41
Waterverbinding
Ook het water is een variabele. De analyse en het ambitiedocument wees uit dat een waterverbinding noodzakelijk is. Deze kan het bestaand water in rechtstreeks met de nieuwe delft verbinden of door middel van een bajonet. De bajonet zelf kan ook variëren in de uitvoering. Op deze pagina is een aantal voorbeelden en richtingen getoond. De bajonet kan
verschuiven richting de Nieuwe Delft, of versmallen. Beide varianten hebben directe impact op de verkaveling van de Coendersbuurt. Aan de andere kant biedt het wel meer ruimte op de kavel van SC Delfland.
Figuur 42 Waterverbinding met een "smalle" bajonet
42 Zoals eerder vermeld wordt het water als kwaliteit gezien in het
ambitiedocument, en is het tevens een noodzakelijke verbinden om het water af te voeren uit de polder naar de Schie. De analyses lieten zijn dat het vanuit ruimtelijk oogpunt wenselijk is de watergang te laten
aansluiten op het bestaande water buiten het plangebied. De bajonet in de watergang maakt het mogelijk de woningen in de Coendersbuurt positief te scheiden van SC Delfland.
Daarnaast verbreekt de bajonet een saaie lange watergang en maakt het de watergang uitdagender. De bajonet kan naar gelang de kavel grootte van SC Delfland variëren in de lengte richting en in de breedte richting. De verschillende uitvoeringen van de waterbajonet hebben wel tot gevolg dat in sommige gevallen de verkaveling van PalmBout niet meer toepasbaar is, maar bieden de kavel van SC Delfland wel meer ruimte.
Figuur 45 Impact verkaveling Coendersbuurt verschoven bajonet
43 Figuur X laat zien wat de impact is op de Coenersbuurt als gekozen wordt
voor een rechte waterverbinding. De verkaveling aan het water is minder flexibel, maar er ontstaat wel een groot kavel voor Sc Delfland. Ruimtelijk is dit de enige manier om een kavel van 9.000m2 in te passen in de bestaande situatie en in de toekomstige situatie zoals PalmBout die getekend heeft.
Samenvattend
Parkeren en de waterverbinding tussen het bestaande water en de Nieuwe Delft zijn de hoofd variabelen die als input gelden tijdens de varianten studie. Parkeren op eigen kavel kan alleen op een kavel van 9.000m2. Parkeren kan worden opgelost in de omgeving, waardoor SC Delfland kan worden gerealiseerd op een kavel van 7.500m2. De watergang scheidt de SC Delfland kavel van de Coendersbuurt
44
Randvoorwaarden
De randvoorwaarden voor de SC Delfland hebben twee redenen. Ten eerste zorgen de randvoorwaarden voor een goede inpassing in de bestaande en nieuwe situatie. Ten tweede zijn de randvoorwaarden ook een toetsingsinstrument om de optimale variant te selecteren.
Om de SC Delfland goed en kwalitatief te kunnen inpassen zullen er randvoorwaarden opgesteld moeten worden die de kwalitatieve inpassing waarborgen. De ambities uit het ambitie document vormen een
belangrijke bron bij het opstellen van de randvoorwaarden. Daarnaast is het PvE van de SC Delfland ook een belangrijke input, aangezien dat harde kaders zijn waar de SC Delfland aan moet voldoen.
Het ambitie document schrijft dat barrières moeten worden opgeheven en dat de verschillende woonbuurten en gebieden met elkaar verbonden moeten worden. De SC Delfland komt op een belangrijke positie te liggen, tussen twee verschillende gebieden. Aan de ene kant is er de wijk
Westerkwartier met daarin de Coendersbuurt en aan de andere kant de formele en hoogstedelijke hoofdstructuur, de Ireneboulevard. Het risico dat de SC Delfland een barrière gaat vormen tussen deze gebieden moet worden uitgesloten, en vastgelegd in de randvoorwaarden.
Als de SC Delfland geen barrière mag zijn, moet de inpassing zowel naar de woonbuurt als naar de Ireneboulevard van hoge kwaliteit zijn. Het ambitiedocument stelt andere eisen aan de woonbuurt dan aan de Ireneboulevard. Deze eisen en ambities zijn soms tegenstrijdig. SC Delfland zal als het ware twee gezichten moeten krijgen, om de twee verschillende gebieden met elkaar te verenigen.
Zoals net vermeld, stelt het ambitiedocument eisen en ambities aan de woonbuurt en aan de Ireneboulevard. De stedelijke hoofdstructuren moeten afgebakend worden door een duidelijke rooilijn en de omliggende bebouwing moet meerder bouwlagen hebben. Het ambitiedocument stelt dat het stedelijke karakter van de Ireneboulevard versterkt wordt en behouden blijft als SC Delfland vier tot zes bouwlagen heeft. Hiermee wordt de continuïteit van de beslaande bouwhoogtes doorgezet, en daarbij het stedelijke karakter kracht bij gezet. De ambitie om de
bebouwing uit meer dan drie bouwlagen te laten bestaan, is in strijd met de eis van SC Delfland, die de school in maximaal drie bouwlagen
gerealiseerd wil zien. De ruimtelijke analyse wees uit dat SC Delfland zowel in drie, als in vier tot zes bouwlagen gerealiseerd kan worden. De continuïteit kan in beide gevallen behouden blijven. In dit specifieke geval overruled de eis uit het PvE de ambitie uit het ambitiedocument.
Niet alleen het aantal bouwlagen bepaalt de stedelijkheid aan het Ireneboulevard, maar ook de oriëntatie van de gebouwen en het
programma in de plint. Het ambitiedocument en de analyse wijzen uit dat SC Delfland naar de Ireneboulevard georiënteerd moet zijn. Oriëntatie in andere richtingen zijn een toegevoegde waarde, mits de primaire oriëntatie naar de Ireneboulevard is.
De plint van SC Delfland is ook een belangrijk thema dat moet worden vastgelegd in de randvoorwaarden. Het ambitie document stelt dat het programma van de plint in hoge mate bijdraagt aan het milieu van de stedelijke ruimte daaraan grenzend. Functies met blinde gevels, zoals de sporthal, mogen dus niet in de plint worden gepositioneerd. Daarnaast is dit een kans voor de functies in de school, die interactie nodig hebben met de buurt en omgeving. Hierbij kan gedacht worden aan het
45 restaurant, bakker en haarsalon, waarbij diensten en producten aan
buitenstaanders worden getoond en verleend.
Voor de optimale inpassing met de woningen, zijn totaal andere randvoorwaarden en richtlijnen nodig. De woningen zullen uit drie bouwlagen bestaan en een transparante voorgevel hebben. Door de bouwhoogte aan de kant van de woningen niet veel te laten verschillen met de woningen, ontstaat er symmetrie in het profiel waardoor sc Delfland goed in de woonbuurt past. Een ander belangrijk element is de afstand in het profiel. Hoe meer ruimte er tussen de school en de woningen is, hoe minder conflict deze twee functies met elkaar hebben. Daarnaast is transparantie in de gevel van sc Delfland ook een belangrijk element dat bijdraagt aan een goede inpassing.
De kaders uit de drie hoofddocumenten moeten gewaarborgd blijven
Door de sporthal moet op een financieel aantrekkelijke manier ruimtelijke kwalitatief worden ingepast. Een methode die de beoogde inpassing kan bereiken is de sporthal grotendeels te verpakken in de school.
SC Delfland moet primair naar de Ireneboulevard georiënteerd zijn.
SC Delfland moet ruimtelijk de Ireneboulevard en de woonbuurt Coendersbuurt met elkaar verbinden.
Gevels aan de woonbuurtkant moeten een hoge mate van transparantie hebben om het contrast weg te nemen met de woningen en interactie tussen de twee functies mogelijk is
46
Aan de woonbuurtkant, is het wenselijk dat de bouwhoogte van SC Delfland overeenkomt met de bouwhoogte van de woningen.
Een bebouwingsvrije zone is zeer wenselijk tussen SC Delfland en de woningen van de Coendersbuurt, waardoor de kans op een ruimtelijke conflict tussen de SC Delfland en de woningen kleiner is.
De continuïteit in de rooilijn langs de Ireneboulevard en de Coenderslaan dient behouden te blijven, ten behoeve van de formele stedelijkheid van de hoofdstructuur
Het plint programma bepaalt in grote mate het milieu aan de aangrenzende ruimte. De plint van SC Delfland moet transparant zijn, en moet de mogelijkheid bieden voor interactie tussen buurt en school.
Het is zeer wenselijk de verkaveling van de Coendersbuurt uit “Zicht op Delft” van PalmBout dient intact te houden
47
Varianten
De PVE studie wees uit dat er een kavel van (7.500 school + 1.500
parkeren) 9.000m2 nodig is om SC Delfland met het volledige programma te ontwikkelen. Als parkeren uit het programma wordt gehaald volstaat een kavel van 7.500m2. Als het parkeren van SC Delfland op de eigen kavel wordt opgelost, en het parkeren van de sporthal in de P&R, dan volstaat een kavel van (7500m2 school+50m2 parkeren SCD) 8.000m2. De analyse wees uit dat de noodzakelijk waterverbinding die het bestaande water met de Nieuwe Delft verbindt, op verschillende
manieren kan worden ingepast. Een rechtstreekse verbinding tussen het bestaande water en de Nieuwe Delft, of een bajonet, een verbinding die terug te zien is in de verkaveling van de Coendersbuurt.
Dit resulteerde in de volgende varianten:
Variant 7500: parkeren niet op kavel SCD, en een bajonet water verbinding.
Variant 8000: parkeren school op eigen kavel, parkeren sporthal in P&R. Waterverbinding in een verschoven bajonet.
Variant 9000: parkeren volledig op eigen kavel opgelost, en een rechtstreekse waterverbinding.
48
Variant 7500
Deze variant lost de parkeervoorzieningen op door dubbelgebruik in de buurt toe te passen. De watergang die de kavel begrenst van de
woonbuurt, is ingepast als een bajonet. Dit maakt dat de verkaveling van de Coendersbuurt intact blijft en volgens de visie van PalmBout en de Spoorzone Delft kan worden ontwikkeld. Dit is een van de grote kwaliteiten van de 7500 variant. Deze kavelinpassing heeft geen grote gevolgen voor de Coendersbuurt en de rest van de omgeving, zodat er geen extra studies naar verkavelings mogelijkheden en inpassingsstudies hoeven worden gedaan.
De drie getoonde 7500 varianten bestaan elk uit drie basis elementen:
buitensportveld
sporthal
school
De vooraf gestelde randvoorwaarden liggen ten grondslag aan de
varianten. Een variant ontwikkelen die aan alle randvoorwaarden voldoet, is zeer lastig gebleken. Door aan bepaalde randvoorwaarden te voldoen, vallen andere in sommige gevallen juist weer af. In die gevallen is het zaak, de randvoorwaarden op prioriteit te schatten om zo aan de belangrijkste randvoorwaarden te voldoen.
Variant 7500A laat zien dat het goed mogelijk is de sporthal kwalitatief in te passen, en de school als een schil eromheen te plooien. Ruimtelijk gezien, is dit de meeste kwalitatieve manier om de sporthal in te passen. Ook de positie van het sportveld is zeer gunstig. Op deze manier krijgt SC Delfland een open karakter naar de woonbuurt toe en blijft een mogelijke buurtfunctie voor het sportveld behouden doordat het bij de woningen gesitueerd ligt. Daarnaast is de interne organisatie van de school goed op te lossen en is een rondgang mogelijk.
Variant 7500B laat zien dat het buitensportveld een centrale rol kan hebben op de kavel. De school en sporthal schermen het sportveld af van de formeel stedelijke hoofdstructuur. Vanuit de woonwijk is het sportveld goed te zien. Dit maakt het voor de aanliggende woningen een zeer
interessante variant, want de woningen hebben geen conflict met de rooilijn van de school. In plaats daarvan hebben de woningen zicht op een zeldzaam stuk groen in de stad.
Variant 7500C toont een variant waarbij de school een schil vormt tussen de sporthal en de Ireneboulevard en de Coenderslaan. Dit maakt de inpassing naar de hoofdstructuur van Delft kwalitatief goed, naar de woningen toe wat minder. De architect zal hier duurdere oplossingen moeten gebruiken om de sporthal naar de woonbuurt toe goed te kunnen inpassen.
49
7500 hoofdvariant
Van de drie 7500 varianten, is dit de meest optimale variant op de kavel van 7.500m2
De kracht van dit ontwerp is dat de verkaveling van de Coendersbuurt intact blijft. Binnen de 7500 varianten onderscheidt deze variant zich, doordat in deze oplossing de sporthal het best is ingepast. De school ontvouwt zich bijna helemaal om de sporthal heen.
De positie van het sportveld zorgt voor een goede overgang naar de woonwijk toe.
De interne organisatie van de school is in deze variant het meest compact, een eventuele verbinding lang de openzijde van de sporthal zou in een latere fase van dit project nog tot de mogelijkheden behoren.
De uitdaging van de 7500 variant ligt in zone tussen SC Delfland en de woningen. De afstand tussen de woningen en SC Delfland is hier
minimaal. Dit zou een conflict kunnen opleveren tussen het gebruik van de woningen en die van SC Delfland.
50
Variant 8000
De 8000 variant lost de parkeervoorzieningen van de school zelf op de kavel op, maar de parkeervoorzieningen van de sporthal worden opgelost door dubbelgebruik met de P&R garage. Doordat de kavel daarmee op een oppervlakte van 8.000m2 komt, zal de bajonet in de watergang verschoven moeten worden, richting de Nieuwe Delft. Dit verschuiven heeft ook consequenties voor de verkaveling van de woonbuurt, zoals gebleken is in de ruimtelijke analyse van de woonbuurt Coendersbuurt. De financiële waarde en opbrengst van de woningen zullen in bij deze varianten lager zijn dan de 7500 varianten. Naast de drie hoofdelementen buitensportveld, sporthal en school is hier nog een derde van toepassing, namelijk de parkeervoorzieningen.
Variant 8000A is hetzelfde principe toegepast als van de 7500 variant. De school zit als een schil om de sporthal heen. De inpassing van de
woningen toe is nu wel anders, vanwege de parkeervoorzieningen die er nu tussen liggen. Dit is gunstig voor de afstand tussen de woningen en SC Delfland, die nu groter geworden is. Het is echter de vraag of de kwaliteit van de zone tussen de woningen en SC Delfland hoog zal zijn, daar er parkeerplaatsen zijn.
Bij Variant 8000B is het principe toegepast waarbij het sportveld de centrale positie invult. De sporthal is bloot komen te liggen en de parkeervoorzieningen scheiden het groene sportveld van de woningen. ook hier zal in de latere ontwerp fases goed moeten worden nagedacht over het invullen van die parkeervoorzieningen.
De kracht van Variant 8000C ligt in de invullen van de school. De rooilijn ligt exact in het verlengde van de bestaande rooilijnen en zorgen voor continuïteit. De inpassing van de sporthal naar de woonwijk toe is lastiger. De afstand tussen de woningen en de sporthal is wel groter, maar ook hier zorgen de parkeervoorzieningen wel voor een onaantrekkelijke invulling van de inpassingszone.
51
Hoofdvariant 8000
Van de varianten op een kavel van 8.000m2 is dit de meest optimale variant. Net als bij de 7500 variant is de sporthal het best ingepast. Dit is voor het grootste deel bepalend voor het uiterlijk van de school. Het buitensportveld en de parkeervoorzieningen, zorgen voor de afscheiding tussen SC Delfland en de woningen.
Bij het buitensportveld worden geen problemen voorzien, het inpassen van de parkeervoorzieningen zal een meer uitdagende opdracht zijn. Deze variant laat zijn dat de school op een kavel van 8000m2 oplosbaar is en zelf parkeer plaatsen biedt voor de gebruikers van de school. Dit is nog steeds 1.000m2 minder dan de 9.000m2, dat nodig geacht werd na de PvE studie.
Deze variant biedt een kans om een grote robuuste school te bouwen, met een stedelijke uitstraling naar de Ireneboulevard toe en een duidelijke scheiding naar de woningen toe.
De verkaveling van de Coendersbuurt zal wel aangepast moeten worden, en er zullen minder woningen kunnen worden gebouwd.
52
Variant 9000
De 9000 variant beschikt over alle parkeervoorzieningen die nodig zijn voor zowel het gebruik van de school, als voor de sporthal. Dit maakt dat er een kavel nodig is van 9.000m2. Een rechte waterverbinding scheidt de kavel van SC Delfland van de woningen in de Coendersbuurt. Zoals de ruimtelijke analyse al uit wees, heeft dit gevolgen voor de verkaveling van de Coendersbuurt. Nog meer dan bij de 8000 varianten gaat dit ten koste van de woningwaarde en totale opbrengst van de Coendersbuurt. Daar tegenover staat wel dat SC Delfland het volledige programma uit het PvE op de kavel oplost.
Bij variant 9000A is het grootste deel van de sporthal ingepakt door de school. Ook hier zorgt het buitensportveld voor een open en groen karakter naar de woningen toe, en zorgt de school voor een kwalitatieve afscheiding tussen de woningen en de formeel stedelijke hoofdstructuur van de Ireneboulevard. De parkeervoorzieningen eisen in deze varianten, gezien de afmetingen, een dominantere rol op. De uitdaging om de parkeervoorzieningen kwalitatief ruimtelijk in te passen is nog groter dan bij de 8000 varianten.
Variant 9000B heeft de parkeervoorzieningen centraal op de kavel gepositioneerd. Naar de Ireneboulevard toe verbergt de school de parkeerplaatsen voor de Ireneboulevard. Naar de woningen toe zorgt het buitensportveld voor een gewenste overgang naar de woningen in de Coendersbuurt toe. De sporthal staat in deze variant op de rand van de kavel, vrij dicht op de woningen toe. Hier ligt dus ook een uitdaging om het aanzicht van de sporthal kwaliteit mee te geven.
Variant 9000C heeft de parkeervoorzieningen ook een centrale plek op de kavel gegeven en de andere elementen er omheen gevouwen. De school scheidt de parkeerplaatsen van de Ireneboulevard, de sporthal en het buitensportveld en zorgen voor de inpassing naar de woningen toe. De woningen die naar SC Delfland georiënteerd zijn kijken uit op het groene sportveld. Daarnaast staat de sporthal. Het woningblok dat daar
tegenover staat, is daar haaks op georiënteerd. Dit zorgt voor geen directe confrontatie tussen de woningen en de sporthal.
53
Hoofdvariant 9000
De 9000 variant is de enige variant die het totale programma op de eigen kavel oplost. De voordelen van het parkeren op de eigen kavel, zal voornamelijk in het beheer en beleid liggen. Omdat de
parkeervoorzieningen op de eigen kavel liggen, hoeven er geen afspraken met andere gebruikers of exploiteurs gemaakt te worden.
De hiernaast getoonde variant is de meest optimale variant voor de inpassing in de Coendersbuurt. De sporthal, die zeer dominant is in het aanzicht van de school, is in deze variant half verpakt in de school. De school vormt de stedelijke rand langs de Ireneboulevard en de
Coenderslaan . Het buitensportveld zorgt voor een goede overgang tussen de woningen in de Coendersbuurt en SC Defland.
De parkeerzone tussen de woningen in de Coendersbuurt en SC Delfland is ook hier een reden voor aandacht. De variant 9000C op de vorige pagina heeft, de parkeerzone centraal op de kavel gelegd, waardoor die mooi ingepakt was door de school en het buitensportveld. In die variant kwam de sporthal echter helemaal vrij op de kavel te staan, waardoor de inpassing van de sporthal een lastige en financieel onaantrekkelijke opgave wordt.
De inpassing van de parkeerzone lijkt eenvoudiger kwalitatief in te passen, vandaar dat de hiernaast getoonde variant de meest optimale 9000 variant is.
Tenslotte is de impact van de 9000 kavel zeer groot op de verkaveling van de Coendersbuurt van PalmBout. Van de drie kavelgroottes zorgt de 9000 kavel voor het minste aantal ontwikkelbare woningen in de
Coendersbuurt.
