Het ambitiedocument, het stedenbouwkundigplan “Zicht op Delft” van bureau PalmBout en het Programma van Eisen vormen de kaders voor een succesvol en functionele Coendersbuurt en Scholen Combinatie Delfland. De ruimtelijke analyse biedt ruimtelijke kaders zodat de
woningen in de Coendersbuurt en SC Delfland kwalitatief in de bestaande situatie kunnen worden opgenomen.
De documenten die leidend zijn voor dit project, bevatten harde kaders, waar niet vanaf geweken mag worden. Daarnaast bevatten ze ook ambities, of wensen. Deze ambities zijn niet dwingend, maar wel zeer gewenst. Het is zaak een duidelijke scheiding tussen deze twee groepen bloot te leggen, voordat er studie gedaan kan worden naar ontwerp oplossingen.
Het ambitiedocument is een visie waarin de ambities van het totale project Spoorzone Delft en de stad Delft zijn vastgelegd. Omdat het onmogelijk is om aan alle ambities te voldoen, zijn de ambities niet dwingend. Het is zaak de ambities op prioriteit in te schatten en zoveel mogelijk aan de belangrijkste ambities te voldoen.
Uit het ambitiedocument valt één hard kader te halen die relevant is voor de Coendersbuurt en SC Delfland:
De positie van de Ireneboulevard en de Coenderslaan ligt vast.
Die posities komen uit het eerder verschenen masterplan van Busquets in 2009.
Het ambitie document en het masterplan Busquets waren de basis voor het stedenbouwkundigplan “Zicht op Delft”, waarmee PalmBout de prijsvraag won. Het plan van PalmBout heeft onder meer gewonnen, omdat het aan de meeste ambities uit het ambitie document voldeed. Vandaar dat sommige elementen uit het plan PalmBout ook een hard kader vormen voor de inpassingstudie van SC Delfland.
De positie van de Nieuwe Delft ligt vast.
De woningen in de Coendersbuurt zijn grondgebonden
De woningen in de Coendersbuurt zijn maximaal drie bouwlagen met een kap
Het bedrijf DHVRoyalHaskoning heeft het Programma van Eisen voor de Scholen Combinatie Delfland opgesteld. In het PvE staat precies vermeld, waaraan SC Delfland allemaal moet voorzien en aan moet voldoen. Voor de inpassingsstudie is het relevant te kijken naar het totale aantal BVO. Het aantal BVO is opgemaakt uit de minimale eisen en het budget. Daarnaast zijn de wensen van de SC Delfland directie er ook in opgenomen.
6.500m2 bvo voor alle school dienende clusters 1.820m2 BVO voor de sporthal
3.250m2 voor het buitensportveld 1.450m2 parkeervoorzieningen
School moet intern in maximaal drie bouwlagen georganiseerd zijn
De ruimtelijke analyse wees uit dat er twee andere kaders niet duidelijk uit de drie document naar voren kwamen, maar wel essentieel zijn voor de ruimtelijke inpassing.
Waterverbinding tussen de Nieuwe Delft en het bestaande watersysteem is noodzakelijk
Ruimtelijke moet de waterverbinding parallel aansluiten op het bestaande water.
Doelstellingen die niet leidend zijn, maar wel zeer gewenst zijn gebleken in de drie basisdocumenten of de ruimtelijke analyse zijn:
Intact houden van de verkaveling van PalmBout
Stedelijke levendigheid behalen door functie menging
Randen van de stedelijke hoofdstructuur dienen een stedelijk bouwvolume en bouwhoogte te hebben
36
De financiële ambitie uit het ambitiedocument moet een belangrijke positie hebben bij de afweging tussen bepaalde ambities of doelstellingen.
37
Variabelen
Parkeren
In dit hoofdstuk wordt onderzocht welke variabelen er zijn om varianten voor de kavelgrootte te bepalen en wat de impact van de verschillende variabelen is op de aangrenzende woonbuurt.
De PvE studie wees uit dat er een kavel van 9.000m2 nodig is om SC Delfland te realiseren. Daarnaast liet de studie ook zien dat als het cluster “parkeren” uit het programma wordt gehaald, Sc Delfland op een kavel van 7500m2 kan worden gerealiseerd. Het parkeren kan dus als variabele worden gezien.
Als parkeren in het programma blijft, en dus op de eigen kavel wordt opgelost, is er een kavel nodig van 9.000m2. In figuur X is te zien wat de impact op de Coendersbuurt is als er een kavel van die grootte wordt vrijgegeven.
Figuur 37 9.000m2 kavel met parkeren op eigen kavel
38 De verkaveling van de Coendersbuurt borduurt voort op het milieu en
organisatie van de omliggende wijk Westerkwartier. De woningen in de Coendersbuurt bieden bewoners de mogelijkheid te wonen en te leven in het Westerkwartier, maar dan in woningen die voldoen aan de behoeften en levensnormen van deze tijd. In de analyse van de verkaveling
Coendersbuurt kwam aan het licht dat er weinig marges in de
maatvoering en profielen zit. Een kavel van 9000m2 voor SC Delfland zou betekenen dat de verkaveling zoals die nu getekend is door PalmBout, niet meer gerealiseerd kan worden. Door een ander woningtype toe te passen, waarbij de parkeervoorzieningen deels onder de woningen komen te liggen, kunnen de woningen compacter worden verkaveld. Dit is niet gewenst in de Coendersbuurt, zoals ook bleek in de analyse.
Door de kavel van SC Delfland twee keer zo groot te maken als de proefverkaveling, is het bouwblok dat aan de kavel van SC Delfland ligt deels niet meer te realiseren. Er zal nog een enkele rij woningen of een zeer beperkte rug-aan-rugwoningen verkaveld kunnen worden. Dit betekent minder woningen en minder grondopbrengst.
De parkeervoorziening voor de woningen die onder het parkeerdek tussen de woningen gesitueerd is, kan in die verkaveling ook niet meer worden toegepast.
39 De parkeervoorzieningen kunnen door dubbel gebruik in de omgeving uit
het programma gehaald worden. De gemeente Delft is in onderhandeling met NS Poort over een P&R garage, vlakbij het plangebied van SC
Delfland. De garage heeft een capaciteit van 100 parkeerplaatsen. Momenteel wordt onderzocht binnen de gemeente of een deel van die 100 parkeerplaatsen door dubbelgebruik gebruikt kan worden door de sporthal. De verwachting is dat dit mogelijk is. De 41
parkeervoorzieningen van de sporthal zouden dus kunnen worden opgelost in de P&R, mits een goed beleid wordt ontworpen voor de parkeerders ten behoeve van de sporthal en parkeerders ten behoeve van de P&R.
Figuur 39 Parkeren in de buurt opgelost door dubbelgebruik
Figuur 40 7.500m2 kavel met parken voor de school in de Coendersbuurt en parkeren voor de sporthal in de P&R garage.
40 Studie naar piekmomenten in de parkeervoorzieningen binnen de
gemeente Delft laten zien dat de parkeerbehoefte van de school overdag het grootst is. Op datzelfde moment is de parkeerbehoefte van de woonbuurt Coendersbuurt het laagst. De 17 parkeerplaatsen van SC Delfand zou voor een groot deel door dubbelgebruik in de Coendersbuurt kunnen worden opgelost. Als het parkeren uit het programma gehaald is kan SC Delfland op een kavel van 7.500m2 worden gerealiseerd.
Een kavel van 7.500 heeft weinig impact op de bestaande verkaveling van plan PalmBout. De verkaveling blijft intact op een paar details na.
Hiermee voldoet de kaveling nog aan de ambities van het ambitiedocument en de visie van Palmbout.
In figuur 40 is te zien dat het parkeren van de sporthal in de nabij gelegen P&R garage opgelost wordt. Parkeren van SC Delfland kan voor het grootste deel worden opgelost in het woonbuurt Coendersbuurt. De studie binnen de gemeente Delft naar parkeervoorzieningen en
parkeerbehoeftes zal moeten uitwijzen welk aantal parkeervoorzieningen zal moeten worden ontwikkeld om alle groepen van parkeerplaatsen te voorzien. Dit zal waarschijnlijk om een zeer beperkt aantal
parkeervoorzieningen gaan en kan worden opgelost binnen de bestaande verkaveling van PalmBout.
41
Waterverbinding
Ook het water is een variabele. De analyse en het ambitiedocument wees uit dat een waterverbinding noodzakelijk is. Deze kan het bestaand water in rechtstreeks met de nieuwe delft verbinden of door middel van een bajonet. De bajonet zelf kan ook variëren in de uitvoering. Op deze pagina is een aantal voorbeelden en richtingen getoond. De bajonet kan
verschuiven richting de Nieuwe Delft, of versmallen. Beide varianten hebben directe impact op de verkaveling van de Coendersbuurt. Aan de andere kant biedt het wel meer ruimte op de kavel van SC Delfland.
Figuur 42 Waterverbinding met een "smalle" bajonet
42 Zoals eerder vermeld wordt het water als kwaliteit gezien in het
ambitiedocument, en is het tevens een noodzakelijke verbinden om het water af te voeren uit de polder naar de Schie. De analyses lieten zijn dat het vanuit ruimtelijk oogpunt wenselijk is de watergang te laten
aansluiten op het bestaande water buiten het plangebied. De bajonet in de watergang maakt het mogelijk de woningen in de Coendersbuurt positief te scheiden van SC Delfland.
Daarnaast verbreekt de bajonet een saaie lange watergang en maakt het de watergang uitdagender. De bajonet kan naar gelang de kavel grootte van SC Delfland variëren in de lengte richting en in de breedte richting. De verschillende uitvoeringen van de waterbajonet hebben wel tot gevolg dat in sommige gevallen de verkaveling van PalmBout niet meer toepasbaar is, maar bieden de kavel van SC Delfland wel meer ruimte.
Figuur 45 Impact verkaveling Coendersbuurt verschoven bajonet
43 Figuur X laat zien wat de impact is op de Coenersbuurt als gekozen wordt
voor een rechte waterverbinding. De verkaveling aan het water is minder flexibel, maar er ontstaat wel een groot kavel voor Sc Delfland. Ruimtelijk is dit de enige manier om een kavel van 9.000m2 in te passen in de bestaande situatie en in de toekomstige situatie zoals PalmBout die getekend heeft.
Samenvattend
Parkeren en de waterverbinding tussen het bestaande water en de Nieuwe Delft zijn de hoofd variabelen die als input gelden tijdens de varianten studie. Parkeren op eigen kavel kan alleen op een kavel van 9.000m2. Parkeren kan worden opgelost in de omgeving, waardoor SC Delfland kan worden gerealiseerd op een kavel van 7.500m2. De watergang scheidt de SC Delfland kavel van de Coendersbuurt
44
Randvoorwaarden
De randvoorwaarden voor de SC Delfland hebben twee redenen. Ten eerste zorgen de randvoorwaarden voor een goede inpassing in de bestaande en nieuwe situatie. Ten tweede zijn de randvoorwaarden ook een toetsingsinstrument om de optimale variant te selecteren.
Om de SC Delfland goed en kwalitatief te kunnen inpassen zullen er randvoorwaarden opgesteld moeten worden die de kwalitatieve inpassing waarborgen. De ambities uit het ambitie document vormen een
belangrijke bron bij het opstellen van de randvoorwaarden. Daarnaast is het PvE van de SC Delfland ook een belangrijke input, aangezien dat harde kaders zijn waar de SC Delfland aan moet voldoen.
Het ambitie document schrijft dat barrières moeten worden opgeheven en dat de verschillende woonbuurten en gebieden met elkaar verbonden moeten worden. De SC Delfland komt op een belangrijke positie te liggen, tussen twee verschillende gebieden. Aan de ene kant is er de wijk
Westerkwartier met daarin de Coendersbuurt en aan de andere kant de formele en hoogstedelijke hoofdstructuur, de Ireneboulevard. Het risico dat de SC Delfland een barrière gaat vormen tussen deze gebieden moet worden uitgesloten, en vastgelegd in de randvoorwaarden.
Als de SC Delfland geen barrière mag zijn, moet de inpassing zowel naar de woonbuurt als naar de Ireneboulevard van hoge kwaliteit zijn. Het ambitiedocument stelt andere eisen aan de woonbuurt dan aan de Ireneboulevard. Deze eisen en ambities zijn soms tegenstrijdig. SC Delfland zal als het ware twee gezichten moeten krijgen, om de twee verschillende gebieden met elkaar te verenigen.
Zoals net vermeld, stelt het ambitiedocument eisen en ambities aan de woonbuurt en aan de Ireneboulevard. De stedelijke hoofdstructuren moeten afgebakend worden door een duidelijke rooilijn en de omliggende bebouwing moet meerder bouwlagen hebben. Het ambitiedocument stelt dat het stedelijke karakter van de Ireneboulevard versterkt wordt en behouden blijft als SC Delfland vier tot zes bouwlagen heeft. Hiermee wordt de continuïteit van de beslaande bouwhoogtes doorgezet, en daarbij het stedelijke karakter kracht bij gezet. De ambitie om de
bebouwing uit meer dan drie bouwlagen te laten bestaan, is in strijd met de eis van SC Delfland, die de school in maximaal drie bouwlagen
gerealiseerd wil zien. De ruimtelijke analyse wees uit dat SC Delfland zowel in drie, als in vier tot zes bouwlagen gerealiseerd kan worden. De continuïteit kan in beide gevallen behouden blijven. In dit specifieke geval overruled de eis uit het PvE de ambitie uit het ambitiedocument.
Niet alleen het aantal bouwlagen bepaalt de stedelijkheid aan het Ireneboulevard, maar ook de oriëntatie van de gebouwen en het
programma in de plint. Het ambitiedocument en de analyse wijzen uit dat SC Delfland naar de Ireneboulevard georiënteerd moet zijn. Oriëntatie in andere richtingen zijn een toegevoegde waarde, mits de primaire oriëntatie naar de Ireneboulevard is.
De plint van SC Delfland is ook een belangrijk thema dat moet worden vastgelegd in de randvoorwaarden. Het ambitie document stelt dat het programma van de plint in hoge mate bijdraagt aan het milieu van de stedelijke ruimte daaraan grenzend. Functies met blinde gevels, zoals de sporthal, mogen dus niet in de plint worden gepositioneerd. Daarnaast is dit een kans voor de functies in de school, die interactie nodig hebben met de buurt en omgeving. Hierbij kan gedacht worden aan het
45 restaurant, bakker en haarsalon, waarbij diensten en producten aan
buitenstaanders worden getoond en verleend.
Voor de optimale inpassing met de woningen, zijn totaal andere randvoorwaarden en richtlijnen nodig. De woningen zullen uit drie bouwlagen bestaan en een transparante voorgevel hebben. Door de bouwhoogte aan de kant van de woningen niet veel te laten verschillen met de woningen, ontstaat er symmetrie in het profiel waardoor sc Delfland goed in de woonbuurt past. Een ander belangrijk element is de afstand in het profiel. Hoe meer ruimte er tussen de school en de woningen is, hoe minder conflict deze twee functies met elkaar hebben. Daarnaast is transparantie in de gevel van sc Delfland ook een belangrijk element dat bijdraagt aan een goede inpassing.
De kaders uit de drie hoofddocumenten moeten gewaarborgd blijven
Door de sporthal moet op een financieel aantrekkelijke manier ruimtelijke kwalitatief worden ingepast. Een methode die de beoogde inpassing kan bereiken is de sporthal grotendeels te verpakken in de school.
SC Delfland moet primair naar de Ireneboulevard georiënteerd zijn.
SC Delfland moet ruimtelijk de Ireneboulevard en de woonbuurt Coendersbuurt met elkaar verbinden.
Gevels aan de woonbuurtkant moeten een hoge mate van transparantie hebben om het contrast weg te nemen met de woningen en interactie tussen de twee functies mogelijk is
46
Aan de woonbuurtkant, is het wenselijk dat de bouwhoogte van SC Delfland overeenkomt met de bouwhoogte van de woningen.
Een bebouwingsvrije zone is zeer wenselijk tussen SC Delfland en de woningen van de Coendersbuurt, waardoor de kans op een ruimtelijke conflict tussen de SC Delfland en de woningen kleiner is.
De continuïteit in de rooilijn langs de Ireneboulevard en de Coenderslaan dient behouden te blijven, ten behoeve van de formele stedelijkheid van de hoofdstructuur
Het plint programma bepaalt in grote mate het milieu aan de aangrenzende ruimte. De plint van SC Delfland moet transparant zijn, en moet de mogelijkheid bieden voor interactie tussen buurt en school.
Het is zeer wenselijk de verkaveling van de Coendersbuurt uit “Zicht op Delft” van PalmBout dient intact te houden
47
Varianten
De PVE studie wees uit dat er een kavel van (7.500 school + 1.500
parkeren) 9.000m2 nodig is om SC Delfland met het volledige programma te ontwikkelen. Als parkeren uit het programma wordt gehaald volstaat een kavel van 7.500m2. Als het parkeren van SC Delfland op de eigen kavel wordt opgelost, en het parkeren van de sporthal in de P&R, dan volstaat een kavel van (7500m2 school+50m2 parkeren SCD) 8.000m2. De analyse wees uit dat de noodzakelijk waterverbinding die het bestaande water met de Nieuwe Delft verbindt, op verschillende
manieren kan worden ingepast. Een rechtstreekse verbinding tussen het bestaande water en de Nieuwe Delft, of een bajonet, een verbinding die terug te zien is in de verkaveling van de Coendersbuurt.
Dit resulteerde in de volgende varianten:
Variant 7500: parkeren niet op kavel SCD, en een bajonet water verbinding.
Variant 8000: parkeren school op eigen kavel, parkeren sporthal in P&R. Waterverbinding in een verschoven bajonet.
Variant 9000: parkeren volledig op eigen kavel opgelost, en een rechtstreekse waterverbinding.
48
Variant 7500
Deze variant lost de parkeervoorzieningen op door dubbelgebruik in de buurt toe te passen. De watergang die de kavel begrenst van de
woonbuurt, is ingepast als een bajonet. Dit maakt dat de verkaveling van de Coendersbuurt intact blijft en volgens de visie van PalmBout en de Spoorzone Delft kan worden ontwikkeld. Dit is een van de grote kwaliteiten van de 7500 variant. Deze kavelinpassing heeft geen grote gevolgen voor de Coendersbuurt en de rest van de omgeving, zodat er geen extra studies naar verkavelings mogelijkheden en inpassingsstudies hoeven worden gedaan.
De drie getoonde 7500 varianten bestaan elk uit drie basis elementen:
buitensportveld
sporthal
school
De vooraf gestelde randvoorwaarden liggen ten grondslag aan de
varianten. Een variant ontwikkelen die aan alle randvoorwaarden voldoet, is zeer lastig gebleken. Door aan bepaalde randvoorwaarden te voldoen, vallen andere in sommige gevallen juist weer af. In die gevallen is het zaak, de randvoorwaarden op prioriteit te schatten om zo aan de belangrijkste randvoorwaarden te voldoen.
Variant 7500A laat zien dat het goed mogelijk is de sporthal kwalitatief in te passen, en de school als een schil eromheen te plooien. Ruimtelijk gezien, is dit de meeste kwalitatieve manier om de sporthal in te passen. Ook de positie van het sportveld is zeer gunstig. Op deze manier krijgt SC Delfland een open karakter naar de woonbuurt toe en blijft een mogelijke buurtfunctie voor het sportveld behouden doordat het bij de woningen gesitueerd ligt. Daarnaast is de interne organisatie van de school goed op te lossen en is een rondgang mogelijk.
Variant 7500B laat zien dat het buitensportveld een centrale rol kan hebben op de kavel. De school en sporthal schermen het sportveld af van de formeel stedelijke hoofdstructuur. Vanuit de woonwijk is het sportveld goed te zien. Dit maakt het voor de aanliggende woningen een zeer
interessante variant, want de woningen hebben geen conflict met de rooilijn van de school. In plaats daarvan hebben de woningen zicht op een zeldzaam stuk groen in de stad.
Variant 7500C toont een variant waarbij de school een schil vormt tussen de sporthal en de Ireneboulevard en de Coenderslaan. Dit maakt de inpassing naar de hoofdstructuur van Delft kwalitatief goed, naar de woningen toe wat minder. De architect zal hier duurdere oplossingen moeten gebruiken om de sporthal naar de woonbuurt toe goed te kunnen inpassen.
49
7500 hoofdvariant
Van de drie 7500 varianten, is dit de meest optimale variant op de kavel van 7.500m2
De kracht van dit ontwerp is dat de verkaveling van de Coendersbuurt intact blijft. Binnen de 7500 varianten onderscheidt deze variant zich, doordat in deze oplossing de sporthal het best is ingepast. De school